房地產(chǎn)估價報告-工業(yè)房產(chǎn)(成本法)

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1、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告估價項目名稱： *有限公司位于*房產(chǎn)抵押價值評估估價委托人：*有限公司房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價有限責(zé)任公司參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師：* * 估價報告編號：晉同房評報字201*第*F*號估價報告出具日期：二一*年*月*日致 估 價 委 托 人 函*有限公司：我公司接受貴方的委托，為了抵押貸款的需要，遵守公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，采用成本法對貴方所屬的位于*，總建筑面積*平方米的房產(chǎn)在價值時點201*年*月*日的抵押價值進(jìn)行了評估。估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。經(jīng)評定，估價對象在價值時點時的正常市場

2、價值為人民幣*元整（RMB:*元）；估價對象在考慮法定優(yōu)先受償款后的抵押價值為人民幣*元整（RMB:*元）。具體見估價結(jié)果明細(xì)表（下頁）。估價有關(guān)情況和說明，請見附后的估價報告。本估價報告使用期限至201*年*月*日止。另請?zhí)貏e關(guān)注估價報告中的價值內(nèi)涵和假設(shè)和限制條件及變現(xiàn)能力分析。此致法定代表人： 山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價有限責(zé)任公司二一*年*月*日估 價 結(jié) 果 明 細(xì) 表房產(chǎn)證號依據(jù)實際情況填寫幢號結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評估單價（元/m2）評估總價（萬元）123456合計目 錄一、估價師聲明4二、估價假設(shè)和限制條件5三、估價結(jié)果報告7（一）估價委托人7（二）房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)7（

3、三）估價目的7（四）估價對象7（五）價值時點9（六）價值類型9（七）估價原則9（八）估價依據(jù)10（九）估價方法10（十）估價結(jié)果11（十一）注冊房地產(chǎn)估價師12（十二）實地查勘日期12（十三）估價作業(yè)日期12四、估價技術(shù)報告13五、附件21具體頁碼以報告內(nèi)容為準(zhǔn)估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地

4、產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地勘察。 6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本報告依據(jù)了估價委托人提供的相關(guān)資料，估價委托人對提供資料的真實性、完整性以及產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)，我們僅對操作過程及采用方法的公允性負(fù)責(zé)。8、注冊房地產(chǎn)估價師參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽 名簽名日期*估價假設(shè)和限制條件一、假設(shè)前提條件1、*合法有償取得估價對象房地產(chǎn)，并支付有關(guān)稅費。2、估價對象房地產(chǎn)作為工業(yè)用途，得到最有效利用。3、在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。4、任何有關(guān)估價對象的運作方式及程序符合國家和地方

5、的有關(guān)法律、法規(guī)。5、估價對象房地產(chǎn)于價值時點未設(shè)定租賃權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利。6、估價對象房地產(chǎn)于價值時點未設(shè)定其它法定優(yōu)先受償款。7、估價委托人提供的房屋所有權(quán)證等資料復(fù)印件真實、合法、有效，估價對象房地產(chǎn)無司法機(jī)關(guān)查封、行政機(jī)關(guān)禁止轉(zhuǎn)讓情形，房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無糾紛。二、限制條件1、本報告估價結(jié)果是在本次估價特定的估價目的下形成的，即為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，不對其他用途和目的負(fù)責(zé)，若改變用途或估價目的，需對估價對象重新評估。2、本報告估價結(jié)果是在現(xiàn)行正常市場狀況下形成的，未考慮國家宏觀調(diào)控政策發(fā)生變化、政策調(diào)整及遇有不可抗力對房地產(chǎn)價值可能產(chǎn)生的影響。3、本

6、次評估估價對象建筑面積依據(jù)了估價委托人提供的房屋所有權(quán)證（*房權(quán)證*字第*號）上所載建筑面積，我們并未進(jìn)行實地丈量。4、本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容導(dǎo)致有關(guān)方面的損失，本公司不負(fù)任何責(zé)任。未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或任一部分均不得使用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。5、本次評估我們已對估價對象房地產(chǎn)權(quán)屬證書的真?zhèn)我约笆欠衽c估價對象房地產(chǎn)現(xiàn)狀吻合履行了必要的注意義務(wù)。但估價師對影響房地產(chǎn)權(quán)屬的法律和所有權(quán)問題不承擔(dān)證明的責(zé)任。6、本報告除正式估價報告外，其他復(fù)印、影印件均無法律效力。 7、本報告有效期為自報告完成之日起一年（即自201*年*月*日起至

7、201*年*月*日止）。8、本報告由山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。三、特殊事項說明 1、價值時點時，估價對象房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)。考慮到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項權(quán)利，故本次評估未考慮現(xiàn)有他項權(quán)利對估價對象房地產(chǎn)價值的影響。若已設(shè)定他項權(quán)利，則用此條內(nèi)容；若未設(shè)定他項權(quán)利，則略去此條內(nèi)容，直接從下一條開始。2、在估價報告有效期內(nèi)如果估價對象自身狀況或國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生重大變化而引起估價對象價值發(fā)生變化時，應(yīng)對估價對象價值重新進(jìn)行評估。3、抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價對象因不可抗力因素或者其它原因造成抵押物價值的改變而可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。4、抵押權(quán)人要定期或

8、在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對估價對象價值進(jìn)行再評估。5、估價報告使用者應(yīng)認(rèn)真閱讀并整體使用本報告，按既定的估價目的合理使用本報告。6、估價對象作為*用房，其價值除受自身因素（實物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素）影響外，還受到制度政策、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、交易方式等外部因素的影響，特別是抵押期限屆滿抵押權(quán)人未受清償而將估價對象房地產(chǎn)拍賣或者變賣處置的，其拍賣或者變賣價格受變現(xiàn)時間長短、處置方式、營銷策略、處置稅費種類、數(shù)額和清償順序的影響而不同。處置資產(chǎn)現(xiàn)一般采取快速變現(xiàn)方式，在無其它法定優(yōu)先受償款的影響下，按其清償順序一般將產(chǎn)生評估費、拍賣傭金、交易稅、契稅及按規(guī)定應(yīng)繳納的其它費用，提請報告使用者注

9、意。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人委 托 方：*有限公司地 址: *聯(lián) 系 人：*聯(lián)系電話：*二、房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：*(縣)市迎澤區(qū)迎澤南街鼎元時代廣場 第G區(qū)28號A座十七層1704號資格證書號：【晉】房估02201034法人代表：王建民聯(lián)系電話：(0351)8390255 8390259 三、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。四、估價對象（一）權(quán)益狀況1、房產(chǎn)登記狀況依據(jù)估價委托人提供的房屋所有權(quán)證（*號）顯示：房屋所有權(quán)人：*有限公司；房屋坐落：*；丘（地）號：*；產(chǎn)別：*；填發(fā)單位：*；填發(fā)日期：201

10、*年*月*日。其他情況詳見下表：幢號房號結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（m2）設(shè)計/規(guī)劃用途123456合計*2、他項權(quán)利狀況（未設(shè)定他項權(quán)利）依據(jù)估價委托人提供的有關(guān)資料，至價值時點時，估價對象房地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項權(quán)利。（已設(shè)定他項權(quán)利）依據(jù)估價委托人提供的有關(guān)資料，至價值時點時，估價對象房地產(chǎn)已設(shè)定他項權(quán)利（他項權(quán)利人：*，他項權(quán)利金額：*萬元，他項權(quán)利期限：20*年*月*日起至20*年*月*日止）。（二）實物狀況1、區(qū)域位置估價對象位于 。東、南、西、北四至。2、交通狀況（交通便利）估價對象*臨*路（街）如為兩面（以上）臨路，則繼續(xù)補(bǔ)充，（東/南/西/北）距*路（街）約*米（公里），

11、附近分布有*路（街）、*路（街）等道路，通有*路、*路、*路等公交線路，距*高速公路*出入口約*公里，距*火車站約*公里，交通便利。（交通一般）估價對象*臨*路（街），附近分布有*路（街）等道路，通有城鄉(xiāng)公交車，交通一般。（交通不便）估價對象*臨*（支路），（東/南/西/北）距*路（街）約*米，未通有公交線路，交通不便。3、區(qū)域特征（產(chǎn)業(yè)集聚程度較高）估價對象位于*園（開發(fā)）區(qū)，園（開發(fā)）區(qū)概況此處補(bǔ)充概況，周邊分布有*、*、*等企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚程度較高。（產(chǎn)業(yè)集聚程度一般）估價對象位于*（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)，（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)概況此處補(bǔ)充概況，區(qū)域內(nèi)分布有*、*等部分企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚度一般。（產(chǎn)業(yè)集聚程度低）待估宗地

12、所處區(qū)域為農(nóng)村，區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)分散，產(chǎn)業(yè)集聚度低。4、估價對象基本概況幢號設(shè)計/規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)層數(shù)層高（m）建成年代建筑面積（m2）裝修及設(shè)施狀況123456合計*納入本次評估范圍的估價對象為位于*幢，總建筑面積*平方米。各幢具體情況詳見下表：五、價值時點二一*年*月*日六、價值類型本次估價采用的價值類型為房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在價值時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價原則（一）基本原則1、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理

13、的價值或價格。2、合法原則合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。3、價值時點原則價值時點原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。4、替代原則替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。（二）特殊原則謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假設(shè)未設(shè)立法

14、定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。八、估價依據(jù)1、中華人民共和國資產(chǎn)評估法（中華人民共和國主席令第46號）2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、中華人民共和國物權(quán)法4、中華人民共和國擔(dān)保法5、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T502912015）6、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見7、房屋所有權(quán)證（*房權(quán)證*字第*號）8、估價委托人提供的有關(guān)資料9、估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得的資料10、估價方所掌握和收集的房地產(chǎn)市場有關(guān)資料九、估價方法根據(jù)估價對象的具體情況和估價目的，本次評估采用成本法進(jìn)行評估。成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估

15、價對象價值的方法。十、估價結(jié)果經(jīng)評定，*有限公司所屬位于*的*幢房產(chǎn)，總建筑面積*平方米，在現(xiàn)時狀況下于價值時點201*年*月*日的評估總價為*萬元(詳見估價結(jié)果明細(xì)表)。估 價 結(jié) 果 明 細(xì) 表房產(chǎn)證號依據(jù)實際情況填寫幢號結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評估單價（元/m2）評估總價（萬元）123合計估價結(jié)果匯總表 幣種：人民幣 估價方法相關(guān)結(jié)果 成本法測算結(jié)果總價（萬元）：單價（元/m2）：評估價值總價（萬元）：單價（元/m2）：房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果匯總表 幣種：人民幣 估價對象項目及結(jié)果 估價對象1.假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值總價（萬元）：單價（元/m2）2.估價師知悉的法定

16、優(yōu)先受償款總價（萬元）：2.1已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總價（萬元）：2.2拖欠的建設(shè)工程價款總價（萬元）：2.3其他法定優(yōu)先受償款總價（萬元）：3.抵押價值總價（萬元）：單價（元/m2）十一、注冊房地產(chǎn)估價師 參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽 名簽名日期*十二、實地查勘日期二一*年*月*日至二一*年*月*日十三、估價作業(yè)日期二一*年*月*日至二一*年*月*日 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析（一）權(quán)益狀況同結(jié)果報告。（二）實物狀況同結(jié)果報告。二、區(qū)域因素分析（一）區(qū)域位置同結(jié)果報告。（二）交通狀況同結(jié)果報告。（三）區(qū)域特征同結(jié)果報告。三、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價以房地產(chǎn)的最高最佳利用為前

17、提，是估價對象的一種最可能、最經(jīng)濟(jì)的用途，能使估價對象利益最大化。根據(jù)估價對象周圍環(huán)境及整體布局，估價對象作為*用房，符合最高最佳利用原則。四、市場背景分析依實際所在（縣）市調(diào)整內(nèi)容*(縣)市作為山西省省會，是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，也是中央政府確定的內(nèi)陸開放城市之一。至2015年底，*(縣)市常住人口逾470萬。近年來，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，*(縣)市經(jīng)濟(jì)運行雖有下滑，但總體態(tài)勢良好，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尤其是道路交通建設(shè)方面成效顯著，隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和人口的不斷增加，作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場活躍。2016年3月在第十二屆全國人民代表大會第四

18、次會議上，政府工作報告中指出，2016年房地產(chǎn)政策將以推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展為重點。當(dāng)年棚戶區(qū)住房改造600萬套,要提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，滿足住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。隨之，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，通知明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部也聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知，決定自2

19、月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門亦于2月19日聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。受國家有關(guān)房地產(chǎn)眾多利好政策的影響，預(yù)計今后一段時間內(nèi)，*(縣)市房地產(chǎn)將繼續(xù)朝著健康平穩(wěn)的方向發(fā)

20、展。五、估價方法根據(jù)估價對象的具體情況和估價目的，本次評估采用成本法進(jìn)行評估。成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。六、估價測算過程（一）原理及公式: 成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。公式：評估價值=重置成本成新率重置成本=建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（二）成新率的確定 成新率是根據(jù)房屋建筑物的耐用年限、已使用年限，并根據(jù)現(xiàn)場勘察的實際完損程度，參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）綜合予以評定。（1）理論成新率=

21、尚可使用年限/耐用年限100%（2）勘察成新率=完損等級評定合計 參照房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，確定其綜合成新率。房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 完損等級新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)完好房100%新建、完整、堅固、無變形、使用良好、裝修粉刷有鮮感90%新建、完整、堅固、無變形、使用良好、但微見稍損傷80%新建、完整、堅固、無變形、使用良好、油化粉刷色澤尚好基本完好房70%結(jié)構(gòu)整齊、色澤不鮮、內(nèi)外粉刷少量剝落60%結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)完好、有少量損壞、裝修局部剝落及使用不便50%房屋完整、結(jié)構(gòu)有損、使用不靈、粉刷風(fēng)化酥松一般損壞房40%結(jié)構(gòu)較多損壞、強(qiáng)度有減、屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落嚴(yán)重?fù)p壞房30%以下地基明顯沉降、承重構(gòu)

22、件開變、漏雨、起砂、門窗使用不靈活、內(nèi)外粉刷嚴(yán)重剝落（三）測算過程：（若為單幢）/（若為多幢）以第*幢為例（1）建設(shè)成本：建設(shè)成本指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等。主要包括：建筑安裝工程費、勘察設(shè)計、和前期工程費、開發(fā)期間稅費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費等。建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等。參考山西省建設(shè)工程計價依據(jù)（2011）、山西省建設(shè)工程投資估算指標(biāo)和近期類似工程的造價資料，結(jié)合現(xiàn)場勘察和估價對象的實際情況，綜合確定建筑安裝工程費為*元/平方米?？辈煸O(shè)計和前期工程費及

23、開發(fā)期間稅費：包括可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作的必要支出；稅費包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門收取的費用，如綠化建設(shè)費、人防工程費等。一般按建安工程費的一定比例測算。本次取建安工程費的*%3%-5%取值。則：勘察設(shè)計和前期工程費及開發(fā)期間稅費=*%=*（元/平方米）（保留兩位）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃?xì)狻崃?、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費用。根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)文件規(guī)定，此處基礎(chǔ)設(shè)施配套費取*元/平方米（保留兩位）。公共配套設(shè)施建設(shè)費：包

24、括城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動中心）、社區(qū)服務(wù)（如居委會）、市政公用（如公共廁所）等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。考慮估價對象為工業(yè)用房的實際情況，此項費用不予計取。其他工程費：包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費如未取得房屋所有權(quán)證，則此項費用不取等。調(diào)查*（縣）市目前工程監(jiān)理費及竣工驗收費用情況，一般為建安造價的*%各取1%，合計為2%。則其他工程費=*%=*（元/平方米）（保留兩位）建設(shè)成本為-項合計：*+*+*+0+*=*（元/平方米）（保留兩位）（2）管理費用：是指業(yè)主為組織和管理房屋開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。調(diào)查

25、*（縣）市目前開發(fā)企業(yè)管理費用的情況，本次管理費用取建設(shè)成本的*%一般為3-5%：管理費用=*%=*（元/平方米）（保留兩位）（3）銷售費用如取值，約為2-3%：是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或者銷售代理費等。 考慮到估價對象自身的實際情況。本次評估此項費用不予計取。（4）投資利息：是指在開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息。建設(shè)成本、管理費用、銷售費用都應(yīng)計算利息。根據(jù)估價對象的具體情況，確定建設(shè)期為1（2）年，依據(jù)中國人民銀行2015年12月24日公布的貸款利

26、率，取一年以內(nèi)（一至五年）期銀行貸款利率4.35%（4.75%）作為資金利息率，按單（復(fù)）利計算，其計息基數(shù)為前三項費用之和。（單利）（*+*+0）4.35%1/2=*+*V（元/平方米）（保留兩位）（復(fù)利）（*+*+0）(1+4.75%)2/2-1=*+*V（元/平方米）（保留兩位）（5）銷售稅費如取值，目前合計為5.60%：是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費。包括“兩稅（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅）一費（教育費附加）”及其他銷售稅費（印花稅、交易手續(xù)費等）。則：考慮到估價對象自身的實際情況。本次評估此項費用不予計取。（6）開發(fā)利潤是指開發(fā)業(yè)主的正常回報。

27、調(diào)查*（縣）市同類型項目開發(fā)利潤的平均水平，本次評估按建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息之和的10%工業(yè)房產(chǎn)一般取10%，可上浮至15%計取。開發(fā)利潤=（*+*+0+*+*V）10%=*+*V（元/平方米）（保留兩位）（7）房屋重置成本（V）V=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=（略）=*（元/平方米）（保留兩位）（8）成新率確定估價對象建成于*年，結(jié)構(gòu)為*結(jié)構(gòu)，耐用年限為*年，距價值時點時已使用*年，則理論成新率=（計算過程略） 估價人員通過現(xiàn)場勘察，估價對象使用維護(hù)狀況良好/較好/一般，為*房，勘察成新率為*%，綜合確定估價對象成新率=理論成新率*%+勘察成新率*% =

28、*%（9）估價對象房屋單價估價對象房屋單價=重置單價成新率=*%=*(元/平方米)（結(jié)果取整）估價對象房屋總價=*（建筑面積）=*（萬元）（結(jié)果取整）通過以上測算過程，估價對象評估總價為 * 萬元。具體見評估測算明細(xì)表。評 估 測 算 明 細(xì) 表 表-1 序號房屋總層數(shù) 結(jié)構(gòu) 層高 （m） 用途建筑安裝工程費（元）勘察設(shè)計和前期工程費及開發(fā)期間稅費（元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（元）公共配套設(shè)施建設(shè)費（元）其他工程費（元）建設(shè)成本（元）AB=A*%CDE= A*%F=A+B+C+D+E 表-2序號建筑面積（平方米）建設(shè)成本（元）管理費（元）銷售費用（元）投資利息（元）稍售稅費（元）開發(fā)利潤（元）重置單價

29、（元/平方米）成新率（%）評估單價（元/平方米）評估總價（萬元）FG = F*%HI =(F+G+H)4.35%1/2/（單利） (1+4.75%)2/2-1（復(fù)利）J K=(F+ G+H+I)10%（15%）L= F+G+H+I +J+K合計（四）法定優(yōu)先受償款的確定（如已設(shè)定他項權(quán)利）經(jīng)估價人員調(diào)查并結(jié)合估價委托人提供的有關(guān)資料，估價對象房地產(chǎn)在價值時點時已設(shè)定抵押權(quán)，不存在其他法定優(yōu)先受償款?？紤]到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項權(quán)利，故本次評估未考慮他項權(quán)利對評估價值的影響，估價對象法定優(yōu)先受償款為零。（如未設(shè)定他項權(quán)利）經(jīng)估價人員調(diào)查并結(jié)合委托方提供的有關(guān)資料，估價對象房地產(chǎn)在價值時點時未

30、設(shè)定抵押權(quán)等他項權(quán)利，不存在其他法定優(yōu)先受償款。故估價對象法定優(yōu)先受償款為零。（五）估價對象房地產(chǎn)抵押價值的確定估價對象房地產(chǎn)抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-法定優(yōu)先受償款 =*-0=*（萬元）七、估價結(jié)果經(jīng)評定，*有限公司所屬位于*的*幢房產(chǎn)，總建筑面積*平方米，在現(xiàn)時狀況下于價值時點201*年*月*日的評估總價為*萬元(詳見估價結(jié)果明細(xì)表)。估 價 結(jié) 果 明 細(xì) 表房產(chǎn)證號依據(jù)實際情況填寫幢號結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評估單價（元/m2）評估總價（萬元）123合計估價結(jié)果匯總表 幣種：人民幣 估價方法相關(guān)結(jié)果 成本法測算結(jié)果總價（萬元）：單價（元/m2）：評估價值

31、總價（萬元）：單價（元/m2）：房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果匯總表 幣種：人民幣 估價對象項目及結(jié)果 估價對象1.假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值總價（萬元）：單價（元/m2）2.估價師知悉的法定優(yōu)先受償款總價（萬元）：2.1已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總價（萬元）：2.2拖欠的建設(shè)工程價款總價（萬元）：2.3其他法定優(yōu)先受償款總價（萬元）：3.抵押價值總價（萬元）：單價（元/m2）八、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般來說，以拍賣方

32、式處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)時間較短、變現(xiàn)價格較低、變現(xiàn)成本較高，并需支付拍賣傭金、營業(yè)稅及手續(xù)費等。 抵押房地產(chǎn)拍賣所得價款，一般依下列順序分配：支付拍賣抵押房地產(chǎn)的費用、抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金、償還抵押債權(quán)本息及違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害，剩余金額交給抵押人。估價對象變現(xiàn)能力具體分析如下： （一）通用性、獨立使用性 估價對象作為*用房，格局較好，有較強(qiáng)的通用性，此項變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 估價對象有完整的產(chǎn)權(quán)，可獨立使用，此項變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 （二）房地產(chǎn)價值大小 估價對象價值量不大/較大/大，此項變現(xiàn)能力較強(qiáng)/一般/較弱。 （三）開發(fā)程度 估價對象所處區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全/一般/不齊全，此項變現(xiàn)能力較強(qiáng)/一般/較弱。 （四）交通狀況 估價對象所處區(qū)域交通便利/一般/不便利，此項變現(xiàn)能力較強(qiáng)/一般/較弱。估價對象在價值時點拍賣或變賣，除受到以上因素的影響外，還存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購買群體受限、社會購買力以及購買者心理因素等影響，可能實現(xiàn)的價格比抵押價值要低。附 件一、估價委托書復(fù)印件二、法定優(yōu)先受償款調(diào)查承諾函復(fù)印件三、估價委托人身份證復(fù)印件四、房屋所有權(quán)證復(fù)印件五、國有土地使用證復(fù)印件六、估價對象現(xiàn)狀照片七、估價對象位置圖八、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件九、估價機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件十、估價機(jī)構(gòu)人員資格證書復(fù)印件二一六年*月*日