房地產(chǎn)估價報告模板.doc

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1、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告估價項目名稱：湖南工學院教師公寓價值評估委 托 方：符向桃估 價 方：譚路芳估 價 人 員：譚路芳估價作業(yè)日期：2011年10月29日目 錄一、 致委托方函2二、 估價師聲明3三、 估價的假設和限制條件4四、 房地產(chǎn)估價結果報告6五、 房地產(chǎn)估價技術報告14六、 附件32致委托方函房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：我公司于2008年11月06日接受貴方委托，對貴方位于南京市建鄴區(qū)江東中路289號17層房地產(chǎn)價值進行評估，評估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，評估工作至2011年10月29日結束。根據(jù)委托方提供的商品房抵押窗口表、國有土地使用證

2、等相關資料，估價對象為南京聯(lián)強冶金集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬部分房地產(chǎn)，建筑面積為32484.16，土地使用權總面積為10579.3，土地分攤面積為4657.4，用途為商業(yè)。我公司嚴格按照國家有關法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據(jù)貴方提供的相關資料，選用適宜的估價方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素，進行認真測算，最終確定估價對象在估價時點2011年10月29日滿足各項假設限制條件下的公開市場價值為人民幣69679萬元法定代表人：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司二八年十一月十日估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準

3、確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利關系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。中國注冊房地產(chǎn)估價師：估價的假設和限制條件 一、 假設條件1.本次估價以委托方提供的估價資料真實合法為前提，若委托方提供的資料失實或有任何隱匿，本公司不承擔任何責任。2.本次估價采用公開市場價值標準，并基于下列假設：不考慮特殊買家的

4、額外出價；交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益；交易雙方掌握必要的市場信息，在充裕的時間內(nèi)進行交易；交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識，交易條件公開且不具有排他性；該房地產(chǎn)能在公開市場上自由轉讓。3.本次估價未考慮租賃、查封、抵押等因素對估價對象價值的影響，并以估價對象處于完整權利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。二、限制條件1.本次估價所確定的房地產(chǎn)價值是在本次估價目的的特定條件下形成的市場客觀合理價值，若改變估價目的則使用本報告無效。2.本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變動及遇到自然力或其他不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。3.本次估價結果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功

5、能的水、電以及配套的所有相關輔助設施。4.本報告估價時點為估價師實地查勘估價對象之日。5.本次評估土地面積是依據(jù)抵押面積/規(guī)劃總建筑面積總土地面積計算而來，如與土地主管部門認定面積不一致，應以土地主管部門所出具法定面積為準。房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方名 稱：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二、估價方法定代表人：譚路芳三、估價對象 1.項目概況教師公寓占地面積19.2畝，建筑體量9.61萬平方米，最高建筑高度16.2米，。2.估價對象房屋概況及權屬狀況估價對象建于2011年，經(jīng)現(xiàn)場查勘為十成新，鋼混結構，建筑物總層數(shù)為6層，估價對象為15層，用途為住宅。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象所

6、在的商業(yè)部分已完成竣工驗收，室內(nèi)無裝修。目前所有權人尚未領取房屋所有權證，根據(jù)委托方提供的商品房抵押窗口表，估價對象為聯(lián)強國際大廈部分項目房地產(chǎn)，本次評估面積為32484.16平方米，土地分攤面積為4657.4平方米。3.1地理位置 衡陽珠暉區(qū)湖南工學院4.1交通狀況估價對象附近有10路、40路、2等公交線路，距離最近的公交站約150米，與高鐵不遠，交通十分便捷。4.2環(huán)境質(zhì)量估價對象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合住宅。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值五、估價時點二11年十一月29日六、價值定義估價對象在估價時點滿足各項假設限制條件下的公開市場價值七、估價

7、依據(jù)1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2.中華人民共和國土地管理法3. 建設部發(fā)建標199948號房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）4.中華人民共和國擔保法5.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法6.房地產(chǎn)抵押評估指導意見7. 商品房抵押窗口表、國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同、委托方營業(yè)執(zhí)照復印件8. 估價對象現(xiàn)場勘察記錄9. 委托方提供的與本次估價相關的資料10. 本估價機構及估價人員掌握的房地產(chǎn)市場相關資料八、估價原則房地產(chǎn)抵押估價應當遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則在估價過程中遵循合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則。1、合法原則房地產(chǎn)估價應當以估價對象在合法使

8、用，合法交易、合法處置等為前提下進行估價。2、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。3、替代原則要考慮同一市場下相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟原理，在同等條件下對估價對象的結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價格。4、估價時點原則估價結果必須為估價時點客觀合理價格，同時此估價結果的應用必須受估價時點的限制。5、謹慎原則謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實現(xiàn)時

9、可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價方法房地產(chǎn)估價常用的方法有市場比較法、成本法、收益法和假設開發(fā)法等幾種方法。通過對估價對象的特點和類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，估價對象類似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場，能夠收集到較為完整的可比實例資料，可以從可比實例的成交價格修正得出估價對象的比準價格，因此確定市場比較法作為其中一種評估方法。通過估價師對市場的調(diào)查，能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造成本資料，且運用成本法能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次估價的另一種方法。市場

10、比較法，是在求取一宗待估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正，得出待估房地產(chǎn)在估價時點的正常合理價格。市場比較法技術路線：1、在類似地區(qū)調(diào)查類似房地產(chǎn)的交易情況，選取三個近期的交易案例作為可比實例；2、通過對可比實例的成交價格修正求得估價對象的比準價格。成本法，是求取估價對象在估價時點地重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，由于估價對象為在建工程，故不考慮折舊影響。即：估價對象價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+投資利潤+銷售稅費。技術路線：1、 求

11、取土地價值2、 求取房產(chǎn)價值2.1 求取房屋重置價格：包括前期費用、建安費用、政府規(guī)費、管理費、利息、利潤、銷售稅費2.2 求取房產(chǎn)價值3、 求得估價對象積算價值房地產(chǎn)價值=土地價值+房產(chǎn)價值十、估價結果我公司嚴格按照國家有關法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據(jù)貴方提供的相關資料，選用適宜的估價方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素，進行認真測算，最終確定估價對象在估價時點2011年10月29日滿足各項假設限制條件下的公開市場價值為人民幣69679萬元。十一、估價作業(yè)日期2008年11月06日至2008年11月10日十二、未來市場風險分析雖然目前房地產(chǎn)市

12、場正處在調(diào)整階段，房地產(chǎn)價格有所松動，但商業(yè)房地產(chǎn)市場近期內(nèi)風險不會很大。六、估價測算過程（一）采用成本法進行測算 1.土地采用市場比較法 1.1比較實例選擇 通過調(diào)查分析，選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的3個比較案例，具體選擇原則和案例條件描述如下：選擇案例原則如下： 1.1.1與待估宗地屬同一供需圈 1.1.2與待估宗地用途應相同或相近 1.1.3與待估宗地的交易類型相同或相似 1.1.4與待估宗地的估價基準日應接近 1.1.5交易案例必須為正常交易，或修正為正常交易。 面 積4657.44992.56822.14889.6容 積 率6.04.0/2.0臨街狀況兩面臨街一面臨街一面

13、臨街兩面臨街宗地內(nèi)開發(fā)水平土地平整土地平整土地平整土地平整相鄰土地利用狀況以住宅為主以住宅為主以商業(yè)為主以住宅為主其它主要影響因素無無無無1.3比較因素條件指標說明表編制本次評估運用市場比較法時所選擇的區(qū)域因素、個別因素，在編制比較因素指數(shù)時，由房地產(chǎn)估價師根據(jù)市場交易情況，確定本次運用市場比較法測算租金時所選擇的相應的比較因素指標說明表編制依據(jù)。根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。詳見表6。表6 比較因素條件指數(shù)表比較因素待估宗地實例一實例二實例三項目名稱建鄴區(qū)經(jīng)四路以東，緯八路以南地塊建鄴區(qū)會展中心東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊土地用途10010010

14、0100交易日期100102102102交易情況100100100100區(qū)域因素距市中心距離10095115100區(qū)域繁華程度10098102100道路通達度1009898100交通便利度100969898基礎設施完善度10098100100公用設施完備度100989698環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100989898個別因素形 狀100100100100面 積100100100100容積率100102102106臨街狀況1009898100宗地內(nèi)開發(fā)水平100100100100相鄰土地利用狀況100100104100其它主要影響因素1001001001001.5 編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)

15、表，編制因素比較修正系數(shù)表7。表7 因素比較修正系數(shù)表比較因素實例一實例二實例三項目名稱建鄴區(qū)會展中心東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊成交價格18944元/25798元/19660元/土地用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素距市中心距離100/95100/115100/100區(qū)域繁華程度100/98100/102100/100道路通達度100/98100/98100/100交通便利度100/96100/98100/98基

16、礎設施完善度100/98100/100100/100公用設施完備度100/98100/96100/98環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/98100/98100/98個別因素形 狀100/100100/100100/100面 積100/100100/100100/100容積率100/102100/102100/106臨街狀況100/98100/98100/100宗地內(nèi)開發(fā)水平100/100100/100100/100相鄰土地利用狀況100/100100/104100/100其它主要影響因素100/100100/100100/100測算單價22538元/22955元/19320元/ 比準價格21604.33元

17、/估價對象土地取得成本為：21604.33元/4657.4=10062.00萬元2建筑物重置價通常采用成本積算法求取。 建筑物重置價內(nèi)涵包括建筑物開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。 2.1開發(fā)成本由前期工程費、建安工程造價、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、代收費用(政策性收費)構成。 （1）建安工程費：根據(jù)建筑工程概預算定額標準，類似于估價對象的建筑結構項目，建成后的地上建安工程費為1500元/，估價對象商業(yè)已全部建成。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗收，室內(nèi)無裝修，無設施設備。故估價

18、對象房屋建安工程費為： 1500元/32484.16=4872.62萬元（2）前期工程費：包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及“六通”的費用，評估中以適當?shù)谋壤_定前期費用為建安工程造價的10%，則前期工程費為： 4872.26萬元10%=487.26萬元（3）附屬公共配套設施費：包括列入項目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點，列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設施費用。宗地紅線內(nèi)附屬公共配套設施費用按建筑面積計需150.00元/m2，則附屬公共配套費為：150元/m232484.16 m2=487.26萬元（4）公共基礎設施費：包括開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設的照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等

19、公共基礎設施費用。宗地紅線內(nèi)公共基礎設施費用按建筑面積計需250.00元/m2，則公共基礎設施費為：250元/32484.16 m2=812.10萬元（5）政策性收費：按建筑面積172.3元/平方米計算，根據(jù)南京市物價、南京市財政局關于轉發(fā)省物價局、省財政廳關于調(diào)整南京市城市市政公用基礎設施配套費的批復的通知,確定代收費用(政策性收費)：市政公用基礎設施配套費150元/m2；白蟻防治費2.3元/ m2；教育地方附加費10.0元/ m2；散裝水泥基金2元/m2；新型墻體材料專項基金8元/m2；即：172.3元/32484.16=559.70萬元開發(fā)成本=4872.62萬元+487.26萬元+48

20、7.26萬元+812.10萬元+559.70萬元=7218.94萬元2.2管理費用 該項費用是指在建設施工過程中的發(fā)生的管理費，包括人員工資、福利等，該項費用按建造成本費用的5%，則管理費為： 管理費用=（土地成本+開發(fā)成本）管理費率=（10062.00萬元+7218.94萬元）5%=864.05萬元2.3投資利息 投資利息：按建筑物投資額和合理的建造期限及現(xiàn)時資金社會一般無風險收益確定并假定資金均勻投入，按工程計算期1年與銀行利息（一年期貸款利率為6.66%）計。則投資利息為：10062.00萬元(1+6.66%)1-1 +（7218.94萬元+864.05萬元）(1+6.66%)0.5-1

21、 =969.24萬元2.4投資利潤 是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均利潤率，利潤率取40%。投資利潤為： 投資利潤=（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息）利潤率 =（10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元）0.4 =7645.69萬元 2.5銷售稅費營業(yè)稅、城市建設維護費、教育附加費、按銷售價格的5.55%計，則銷售稅費為：銷售稅費=（10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元+7645.69萬元）0.0555 =1485.18萬元 2.6估價對象價值=土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+投

22、資利潤+銷售稅費V=10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元+7645.69萬元+1485.18萬元=28245.1萬元（二）采用市場比較法測算： 1、估價對象第一層測算過程比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進行交易情況、時間因素、區(qū)域因素、個別因素修正，求取估價對象價格。1）選取可比實例 針對估價對象的評估目的和其特點，經(jīng)過估價人員的調(diào)查及分析，選取三個與估價對象建筑結構相同、交易情況正常、用途相似、交易類型相同、區(qū)域及個別因素條件相近、交易時間為近期的交易案例。2）編制比較因素條件說明表表2 比較因素條件說明表區(qū)域因素繁華程度離

23、商業(yè)中心的距離位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心所處區(qū)域的商業(yè)集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停車情況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)公交線路情況較多較多較多較多配套設施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)臨街類型兩面臨街兩面臨街兩面臨街兩面臨街個別因素建筑結構及質(zhì)量好好好好建筑物裝修情況一般一般好好物業(yè)管理較好一般一般一般成新度新新新新樓層一層一層一層一層人流量多多多多4）根據(jù)因素比較表進行價格修正及評估測算價格修正及測算表 比較因素待估房地產(chǎn)案例一案例二案例三交易情況100306133038830571交易時點100100100100區(qū)域因素商服繁華狀況15151515交通狀況離商業(yè)中

24、心的距離15151515公交便捷度15151515 配套設施10101010 環(huán)境質(zhì)量15151515 區(qū)域規(guī)劃20202020 臨街類型10101010合計100100100100個別因素建筑結構及質(zhì)量15151515 建筑物裝修情況15151818物業(yè)管理10888成新度20202020樓層15151515人流量25252525合計100981011015）計算結果 比較案例交易價格（元/）306133038830571交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個別因素修

25、正100/98100/101100/101比準價格（元/）312383008730268權重0.320.340.34評估單價（元/）307226）估價對象第一層評估單價為30722元/。7）估價對象第一層評估總價為30722元/3103.11=9533.37萬元。2、估價對象第二層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，住宅類房地產(chǎn)第二層租金為第一層的80%-90%，本次評估第二層租金取第一層的80%。2）市場比較法測算估價對象第二層單價：30722元/80%=24578元/3）市場比較法測算估價對象第二層總價：24578元/5867.28=14420.60萬元3、估價對

26、象第三層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第三層租金為第一層的70%-80%，本次評估第三層租金取第一層的70%。2）市場比較法測算估價對象第三層單價：30722元/70%=21505元/3）市場比較法測算估價對象第三層總價：21505元/6845.20=14720.60萬元4、估價對象第四層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第四層租金為第一層的65%-70%，本次評估第四層租金取第一層的65%。2）市場比較法測算估價對象第四層單價：30722元/65%=19969元/3）市場比較法測算估價對象第四層總價：1996

27、9元/6873.05=13725.00萬元5、估價對象第五層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第五層租金為第一層的60%-70%，本次評估第五層租金取第一層的60%。2）市場比較法測算估價對象第五層單價：30722元/60%=18433元/3）市場比較法測算估價對象第五層總價：18433元/6230.47=11484.63萬元6、估價對象第六層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第六層租金為第一層的55%-65%，本次評估第六層租金取第一層的55%。2）市場比較法測算估價對象第六層單價：30722元/55%=1689

28、7元/3）市場比較法測算估價對象第六層總價：16897元/2072.75=3502.33萬元7、估價對象第七層測算過程1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第七層租金為第一層的50%-60%，本次評估第七層租金取第一層的50%。2）市場比較法測算估價對象第七層單價為：30722元/50%=15361元/3）市場比較法測算估價對象第七層總價為：15361元/1492.3=2292.32萬元估價對象總價值=9533.37萬元+14420.60萬元+14720.60萬元+13725.00萬元+11484.63萬元+3502.33萬元+2292.32萬元=69678.85萬

29、元各層評估價格詳細說明表評估單價 （元/）總價（萬元）第一層307229533.37第二層2457814420.60第三層2150514720.60第四層1996913725.00第五層1843311484.63第六層168973502.33第七層153612292.32合計69679（四舍五入，取整至萬元）七、估價結果確定根據(jù)估價師經(jīng)驗，采用市場比較法和成本法評估的結果相差較大。采用市場比較法評估依據(jù)的基礎資料詳實，評估結果客觀可靠。成本法以成本累加為評估途徑，成本低并不一定表明效用和價值低，因此成本法結果僅作參考，本次評估以市場比較法評估結果為最終結果，即估價對象最終價格為人民幣69679萬附 件1. 估價對象國有土地使用證復印件2. 估價對象商品房預售許可證復印件3. 估價對象商品房抵押窗口表復印件4. 估價對象土地出讓合同復印件5.建設用地規(guī)劃許可證復印件6.單位工程竣工驗收證明書復印件7. 委托方營業(yè)執(zhí)照復印件8. 估價方營業(yè)執(zhí)照復印件9. 估價方資質(zhì)證書復印件10.估價師資格證書復印件 _ _