[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析

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1、[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析 篇一 : 土地增值稅清算案例分析 土地增值稅清算案例分析 三、土地增值稅清算案例分析 （一）北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算案例分析 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的“東園社區(qū)”項目，在7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。[]稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》（如下簡稱《鑒證報告》）中內(nèi)容和格式進行了重點查驗后，批準“東園社區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東園社區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體狀況如下： 第一，整體項目狀況簡

2、介 1.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設東園社區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展籌劃委員會于2月以（）231號文獻批準投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。 2.該項目于初動工建設，于5月開始對商品房進行預銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米；其他不可發(fā)售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。此外尚有配套設施面積12,000平方米。 3.截止5月30日，可售面積中已發(fā)售面積為160,000平方米，其中

3、發(fā)售住宅120,000平方米、發(fā)售商業(yè)用房15,000平方米、發(fā)售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。 4.公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。 5.該項目在5月通過所有工程質量驗收，并獲得了北京市建設工程質量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質量合格證書”。 6.根據(jù)房屋測繪部門對發(fā)售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每

4、套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)北京市發(fā)布的每平方米一般住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復的項目容積率為2.5，因此按照一般原則住宅三個條件的原則，已發(fā)售的120,000平方米商品住宅，可以享有一般原則住宅的優(yōu)惠政策。 7.該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。 第二，獲得收入狀況闡明 該單位于5月開始預銷售東園社區(qū)的房屋，截止到5月30日，已發(fā)售面積為160,000平方米，共獲得銷售收入總額1,430,000,000元，總額所有為貨幣收入（人民幣）。其中：發(fā)售住宅120,000平方米，獲得銷售收入900,000,000元；發(fā)售商業(yè)用

5、房15,000平方米，獲得銷售收入255,000,000元；發(fā)售辦公用房25,000平方米，獲得銷售收入總額275,000,000元。此外，獲得租金收入200，000元。 對于該房地產(chǎn)開發(fā)公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不涉及在轉讓房地產(chǎn)的收入中。 第三，扣除項目狀況闡明 1.獲得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。 單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［地］字X號地價繳款證明，“東園社區(qū)” 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,20

6、0,000元（不含公共配套設施政府贈送的占地面積）。() 該項目本次清稅應扣除獲得土地使用權所支付的金額為362,560,000元 具體計算可采用如下兩種措施： （1）453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元； （2）453,200,000×80﹪=362,560,000元。 2.開發(fā)成本 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中： （1）土地拆遷及補償費：39,700,000元。（2）前期工程費：115,07

7、0,700元。（3）建筑安裝工程費:290,000,000元。（4）基本設施費：1,586,000元。（5）公共配套設施費：27，942，700元。（6）開發(fā)間接費:19,300,600元。（開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》有關表格） 分攤扣除金額計算過程為： ①土地拆遷及補償費39,700,000元 前期工程費115,070，700元 建筑安裝工程290,000,000元 基本設施費1,586，000元 開發(fā)間接費19,300,600元=465,657,300元。 具體計算可采用如下兩種措施： 465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元；

8、 465,657,300×80﹪=372,525,840元 ②公共配套設施費：27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 該公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法擬定，因此三項費用扣除的金額為:（362,560,000 394,880,000）×10﹪=75,744,000元。 4.繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關營業(yè)稅71,500,000元，繳納都市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。 5.房地產(chǎn)開發(fā)公司加計扣除為（362,560,000 394

9、,880,000）×20﹪=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算容許扣除項目的總金額為:362,560,000 394,880,000 75，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063,322,000元。 第四，納稅狀況具體計算過程 該項目屬于既有一般原則住宅，又有其她商品房，應分別計算增值額。 1.一般原則住宅計算過程 （1）發(fā)售一般原則住宅獲得收入900,000,000元 一般原則住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪ 扣除項目金額=1,063,322,000×75﹪=797，491，500元 增值額=900

10、,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為102,508,500/797,491，500=12.85﹪ 該項目的一般原則住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免征土地增值稅。 2.其她商品房計算過程 發(fā)售商業(yè)及辦公用房獲得收入530,000,000元 已發(fā)售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪ 扣除項目金額=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 增值額=530,000,000-265,830,500=264,1

11、69,500元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為264,169,500/265，830，500=99.38﹪ 合用稅率為40﹪ 應納土地增值稅為： （264,169,500×40﹪）-（265,830,500×5﹪）=92,376,275元 已納土地增值稅為:5,000,000元 應補繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元 第五，稅務機關審核狀況 1.對清稅資料的審核 稅務機關通過對納稅人提供的有關資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容狀況與有關數(shù)據(jù)進行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認狀況如下： 2.擬定

12、銷售收入1,430,000,000元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同登記表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目發(fā)售住宅120,000平方米，獲得銷售收入900,000,000元；發(fā)售商業(yè)用房15,000平方米，獲得銷售收入255，000，000元；發(fā)售辦公用房25，000平方米,獲得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。［） 同步對該房地產(chǎn)開發(fā)公司代收的有關費用核算狀況進行審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其她應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關政策規(guī)定，對于該項目獲得租金收入200,000元，不屬于征稅范疇。 3.

13、確認扣除項目金額 土地增值稅扣除項目擬定期，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分派后，擬定本次清算容許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中： （1）獲得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證,該項目獲得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為：386,880,000元。 ①經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷合同，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算

14、容許扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。 ②一方面通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基本設施費、開發(fā)間接費”的有關附表中列舉的明細項目內(nèi)容進行審核，符合土增稅政策規(guī)定容許扣除的范疇。 另一方面，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元,未發(fā)現(xiàn)問題。公式： （[前期工程費115,070,700元 建筑安裝工程費290,000,000元 基本設施費1,586,000元 開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,7

15、65,840元） 此外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中發(fā)布的“居住”（高層一般住宅-毛坯房）及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。 ③公共配套設施費用的審核 經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基本設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內(nèi)容進行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質的設施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應列入公共配套設施扣除范疇，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,70

16、0元，按清算面積分攤后，本次容許扣除的金額14,354,160元。(）公式：17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元 對于公共配套設施費用中的車庫費用金額,由于納稅人提供了人防工程證明，容許分攤扣除。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核 《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調(diào)減，因此，以獲得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應扣除金額為74,944,000元。 （4）扣除與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問

17、題。 （5）重新計算房地產(chǎn)開發(fā)公司加計扣除為 （362,560,000 386,880,000）×20﹪=149,888,000元 經(jīng)審核后本次清算面積容許扣除項目的總金額為: 362,560,000 386,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000=1,052,922,000元 4.修正后的應納稅款計算 （1）一般原則住宅計算過程 經(jīng)稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，所有符合北京市發(fā)布的一般原則住宅的原則，可以享有一般原則住宅的優(yōu)惠政策。 發(fā)售住宅獲得收入900,000,000元 一般原則住宅占清稅項目面積

18、的比例為：120,000/160,000=75﹪ 扣除項目金額=1,052,922,000×75﹪=789,691,500元 增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為110,308,500/789,691,500=13.97﹪ 通過對發(fā)售的一般原則住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免征土地增值稅。 （2）其她商品房計算過程 發(fā)售商業(yè)及辦公用房獲得收入530,000,000元 其她商品房占清稅項目面積的比例為40,000/160,000=25﹪ 扣除項目金額=1,052,922

19、,000×25﹪=263,230,500元 增值額=530,000,000-263,230,500=266,769,500元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 合用稅率為50﹪ 應納土地增值稅為： （266,769,500×50﹪）-（263,230,500×15﹪）=93,900,175元 已納土地增值稅為：5,000,000元 應補繳土地增值稅為：88,900,175元 第六，對東園社區(qū)項目審核后有關的附列狀況： 1.總建筑面積200,000平方米 2.批準可銷售面積170,000平方米 3.已發(fā)售面積1

20、60,000平方米 4.獲得收入1,430,000,000元 5.本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。 （1）本次清算扣除獲得土地使用權所支付的金額362,560,000元。 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 （2）本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000元。[） （3）本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000元。 （4）本次清算扣除與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金78,650,000元。 （5）本次清算加計扣除金額為149,888,000元。 6.本次清算每平方米容許分攤扣除的金額6580.76元。 篇二 : 土地增值稅的清算條件? （一）符合下列

21、情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：? 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目所有竣工、完畢銷售的；? 2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；? 3.直接轉讓土地使用權的。? （二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可規(guī)定納稅人進行土地增值稅清算：? 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；? 2.獲得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；? 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；? 4.省稅務機關規(guī)定的其她狀況。? 篇三 : 97土地增值稅清算實務操作

22、規(guī)程-08 土地增值稅清算操作規(guī)程 二○一二年八月 目 錄 第一部分 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算的概念 二、土地增值稅的清算條件 三、清算時間規(guī)定 四、土地增值稅清算項目的審核鑒證 五、清算審理及審核 第二部分 土地增值稅清算準備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 二、土地增值稅清算單位的擬定 三、項目清算應關注因素 四、清算資料的收集 第三部分 轉讓收入的確認 一、轉讓房地產(chǎn)獲得的收入 二、視同銷售收入的確認 三、有關既建一般原則住宅又搞其她類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題 四、有關轉讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題 五、

23、收入擬定需關注的問題 六、收入確認的審核要點 第四部分 扣除項目金額的擬定 一、扣除項目稅務解決的基本原則 二、地價款的扣除 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除 四、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除 五、扣除項目的歸集與分派 六、舊房及建筑物的評估價格 七、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 八、財政部規(guī)定的其她扣除項目 九、需要明確的幾種問題 十、土地增值稅清算實例 第五部分 土地增值稅的計算 一、一般土地增值稅的計算 二、分期開發(fā)項目的計算 三、清算后再轉讓房地產(chǎn)的解決 第六部分 土地增值稅的預征與核定征收 一、土地增值稅的預征 二、土地增值稅核定征收 第七部分 土地增值稅清算的會計

24、解決 一、預繳的會計解決------------------------ 二、清算的會計解決--------------------- 第八部分 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 一、建造一般原則住宅的稅收優(yōu)惠 二、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 三、個人銷售住房稅收優(yōu)惠 四、廉租房和經(jīng)濟適應住房稅收優(yōu)惠 五、資產(chǎn)公司轉讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 六、清償債務稅收優(yōu)惠 七、轉讓舊房稅收優(yōu)惠 八、以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營稅收優(yōu)惠 九、有關合伙建房的稅收優(yōu)惠 十、有關公司兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題 十一、有關個人互換住房的征免稅問題 第一部分 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算概念（91

25、號文獻第3條） 土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，根據(jù)稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 二、土地增值稅的清算條件（91號文獻第9條） 土地增值稅的清算條件，是指應繳土地增值稅的 97土地增值稅清算實務操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 開發(fā)項目進行清算應達到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是積極清算條件，二是強制清算條件。 （一）積極清算條件 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅

26、的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目所有竣工、完畢銷售的； 2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3.直接轉讓土地使用權的。 上述清算條件就是積極清算條件，也就是說，當開發(fā)公司的開發(fā)項目具有以上任何一種條件的，應積極進行清算。 所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目所有竣工并完畢銷售，是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關驗收獲得初始產(chǎn)權證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)所有銷售完畢；整體轉讓未竣工決算的開發(fā)項目，是指整體將開發(fā)的未竣工項目轉讓銷售；直接轉讓土地使用權是指納稅人將依法獲得的土地使用權轉讓。房地產(chǎn)開發(fā)公司符合上述任何一種條件，就應積極按照規(guī)定的時間進行土地增值稅的清算。 案例：如果房地產(chǎn)開公司既從事了開發(fā)土

27、地的業(yè)務，也開發(fā)房產(chǎn)，開發(fā)1號地200畝，自用 100畝開發(fā)房產(chǎn)，尚在開發(fā)過程中，100畝土地已經(jīng)轉讓，此外該開發(fā)公司開發(fā)一寫字樓，由于資金問題只完畢開發(fā)進度的80%，就一次性轉讓，合計開發(fā)成本1萬元，轉讓價格為0萬元。 判斷與否應當進行土地增值稅清算。 100畝轉讓土地應進行清算； 100畝持續(xù)開發(fā)，不符合條件，不清算。 一次形轉讓未開發(fā)竣工產(chǎn)品，應進行清算。 （二）強制清算條件 所謂強制清算條件，是指雖未達到積極清算條件，但是稅務機關規(guī)定進行清算的條件。告知第二條有關“土地增值稅的清算條件”同步規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務機關可規(guī)定納稅人進行土地增值稅清算： 1.已竣

28、工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.獲得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務機關規(guī)定的其她狀況。 案例：某開發(fā)公司，分期開發(fā)住宅社區(qū)，一期A區(qū)開發(fā)可售面積0平方米，于開發(fā)竣工并經(jīng)驗收，6月合計已售面積17005平方米，B區(qū)可售23000平方米，4月獲得銷售許可證，已發(fā)售15700平方米，尚未竣工驗收但由于未進行決算，成本無法結轉，收取的售房款在預收帳款科目。 請判斷與否符合清算的條件。 A區(qū)

29、銷售面積占開發(fā)面積的85.05%，按規(guī)定應在6月進行清算。 B區(qū)銷售面積占開發(fā)可售面積的68%，但是由于獲得銷售許可證已過三年，也應經(jīng)行清算。 （三）注銷清算條件 對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限規(guī)定。即申請注銷稅務登記前，必須完畢土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷（國稅發(fā)??91號）。 三、清算時間規(guī)定 （一）積極清算時間規(guī)定（91號文獻第11條第一款） 符合積極清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符 合清算條件之日起90日內(nèi)對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；稅務部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進行核對，在10日內(nèi)做出與否

30、受理的決定；對受理的清算項目由受理部門報送給管理科進行清算調(diào)查核算，提出清算審理意見，報稅政科進行書面審核；經(jīng)稅政科報分管局長審定后，將清算成果書面告知納稅人執(zhí)行。 流程：清算申請及資料→稅務機關前臺受理→管理科（所、分局）清算調(diào)查核算→稅政科（處）審核→分管局長審批→清算成果書面告知納稅人執(zhí)行（稅收管理員制度規(guī)定的流程）。 （二）被動清算時間規(guī)定（91號文獻第11條第一款） 符合強制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關擬定與否進行清算；對于擬定需要清算的，由主管稅務機關下達清算告知，納稅人應當在收到清算告知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 主管稅務機關根據(jù)清算條件擬定應進行清算的項目，下發(fā)《土

31、地增值稅清算告知書》；納稅人在接到告知書后應按稅務部門規(guī)定的時間及規(guī)定進行清算，并按規(guī)定將清算資料報送主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；主管稅務機關前臺受理窗口對報送的資料進行核對后，轉送管理科對清算項目進行調(diào)查核算，提出清 算審核意見報稅政科（處）進行書面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報分管局長審定后，將清算成果以《土地增值稅清算辦理有關稅務事項告知書》告知納稅人進行補退稅。 流程：擬定清算項目→稅務機關下發(fā)清算告知書→納稅人進行清算，并報稅務部門核對→管理科（所、分局）清算調(diào)查核算→稅政科審核→分管局長審定→清算成果告知納稅人執(zhí)行 （闡明：紅字部分為廣州規(guī)定） 應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)

32、主管稅務機關擬定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定解決（91號文獻第11條第一款）。 四、土地增值稅清算項目的審核鑒證（91號文獻第13條的第四） （一）土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務師事務所。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確規(guī)定，并做好必要的指引和管理工作。 97土地增值稅清算實務操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 鑒證內(nèi)容 鑒證效力。對符合規(guī)定的鑒證報告，稅務機關可以采信。 （二）審核鑒證的程序 （三）審核

33、鑒證的意義 （四）審核鑒證的法律責任 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證狀況出具鑒證報告。 五、清算審理及審核（91號文獻第15條） （一）審理 主管稅務機關接到納稅人清算申請后，應對報送的資料進行審核，符合申請條件的，應在10個工作日內(nèi)做出與否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報送資料缺失的，可規(guī)定納稅人按規(guī)定進行補充；做出不予受理決定的，應向申請人闡明理由。 主管稅務機關受理納稅人清算申請后，應交由具體負責進行土地增值稅清算的稅務部門進行清算，清算時間一般不得超過30日，如遇特殊狀況可合適延長清算時間，但最長不得超過45日。 （二）清算審核（91號文獻第四章

34、） 清算審核涉及案頭審核、實地審核（91號文獻第16條）。 案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算精確性等。 實地審核是指在案頭審核的基本上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報狀況的客觀性、真實性、合理性進行審核。 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目與否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，與否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)與否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅（91號文獻第17條）。 1.收入的審核，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、

35、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其她有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核算計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、 退房款的收入調(diào)節(jié)狀況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低狀況。 必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分派給股東或投資人、抵償債務、換取其她單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等狀況（91號文獻第18條）。 2.扣除項目金額的審核，重點審核扣除項目金額與否為實際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項目費用支出與否為合法有效憑據(jù)（91號文獻第21條）。 3.與

36、轉讓房地產(chǎn)有關稅金繳納狀況的審核，重要審核納稅人轉讓房地產(chǎn)項目波及的各類稅款與否及時、足額按規(guī)定申報、繳納（91號文獻第20條、第12條的第二）。 清算審核工作完畢后，應由主管稅務機關向納稅人出具《土地增值稅清算結論書》和《稅務事項告知書》，并按稅務文書送達程序及時送達納稅人（91號文獻第32條）。 4.成果及法律責任 納稅人接到稅務機關出具的《土地增值稅清算結 論書》和《稅務事項告知書》后，應根據(jù)稅務機關的結論和有關規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)（91號文獻 第32條）。 納稅人不配合稅務部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)既有其她違背稅法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有

37、規(guī)定解決（91號文獻第11條的第二段）。 第二部分 土地增值稅清算準備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 1、臺賬管理：主管稅務機關應從納稅人獲得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程狀況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步（91號文獻第6條）。 2、成本費用歸集：主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同步開發(fā)多種項目的，應督促納稅人根據(jù)清算規(guī)定按不同期間和不同項目合理歸集有關收 入、成本、費用（91號文獻第7條）。 3、票據(jù)管理：對

38、納稅人分期開發(fā)項目或者同步開發(fā)多種項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實行項目專用票據(jù)管理措施（91號文獻第8條）。 二、土地增值稅清算單位的擬定 土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所獲得的增值額為征稅對象，計稅根據(jù)為轉讓收入扣除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，但是其與公司所得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計算的，而是按照轉讓的開發(fā)銷售項目計算的，因此，擬定土地增值稅的計算單位是擬定計稅根據(jù)的前提，也就是說，土地增值稅的轉讓收入、扣除項目都是針對一種對象而言的，這個對象就是土地增值稅的計算單位?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實行細則

39、》第八條作了原則性的規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”《國家稅務總局有關房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理有關問題的告知》（國稅發(fā) []187號）第一條有關“土地增值稅的清算單位” 97土地增值稅清算實務操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 進一步明確：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同步涉及一般住宅和非一般住宅的，應分別計算增值額。”根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位應按如下原則擬定： 第一、國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單項工程的，以該單項工程為清算單位，國

40、家有關部門審批的開發(fā)項目需要分期開發(fā)建設的，則應以分期開發(fā)建設項目為清算單位（91號文獻第17條）。 第二、公司會計擬定的成本核算對象的范疇與國家審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目不一致的，如果成本核算對象不不小于審批項目，應以會計擬定的成本核算對象為清算單位，如果會計擬定的成本對象不小于審批項目，那么按審批項目為清算單位，應劃分合并項目的收入，同步將會計合并核算的成本對象按照一定的原則劃分扣除項目金額，分別進行清算。 第三、國家有關機關審批為一種開發(fā)項目，但是分期開發(fā)完畢的，如果分期開發(fā)多種項目的，且會計核算為多種成本項目的，應以每個項目為一種清算單位，如果會計核算為一種成本對象，并且構造、用途、位臵

41、、開發(fā)起止時間大體一致的，可以作為一種清算單位，如果會計核算為一種成本對象，但是個單項建 筑構造、用途、地理位臵、開發(fā)起止時間不同的，也應劃分為幾種清算單位（91號文獻第17條）。 實例解析：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積1000平方米，一般原則住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。該混合樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其她費用按比例扣除。如果該商業(yè)項目收入為500萬元，一般原則住宅收入為500萬元，合計1000萬元。營業(yè)稅金及附加55萬元。 （1）商鋪和住宅合并一種單位計算土地增值稅：扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣

42、除20％＋稅金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（萬元）。 增值額＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，合用30%的稅率。應納的土地增值稅：9×30％＝2.7（萬元）。 （2）將一般住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按面積分攤成本費用）：一般原則住宅扣除項目為＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（萬元）。增值額＝500－807.5＝－307.5（萬元），無增值額不

43、納稅。 商業(yè)扣除項目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（萬元）；增值額＝500－183.5＝316.5（萬元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，合用50%的稅率；商業(yè)項目應納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（萬元）。 計算成果可知，將商鋪和住宅合并計算土地增值稅為2.7萬元，分開計算則應納稅130多萬元。在實踐中，對于同一種開發(fā)項目中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務機關容許納稅人自行選擇與否分開核算分別清算繳納增值稅。但國稅發(fā)（）第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)

44、項目與否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，與否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)與否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項目和不同審批備案的項目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。 第四、開發(fā)項目中既有一般住宅又有非一般住宅的，應當分別做為清算單位，分別計算增值額，如果會計核算對象合并的，應按一定的原則進行劃分。 三、項目清算應關注因素 啟動清算程序，規(guī)定主管稅務機關在平常稅收征管中獲取有關信息，收集與竣工開發(fā)產(chǎn)品有關項目的有關資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產(chǎn)公司房屋銷售狀況

45、、銷售進度狀況，并重點關注如下因素： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目已進行竣工結算，與否已進行了工程竣工結算審計。 2.房地產(chǎn)開發(fā)公司轉讓房產(chǎn)的價格與否在同一地區(qū)明顯偏高，房價漲幅與否較大。項目收入有無按一般住宅或除一般住宅外的其她項目（含非一般住宅，如下簡稱：“其她項目”）。 3.房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地時間與否較早、與否以優(yōu)惠方式獲得的土地（如政府劃撥等，政府補貼等）。 4.項目與否分期開發(fā)（對項目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》的開發(fā)項目或分期開發(fā)項目來擬定）（91號文獻第7條、第8條、第17條）。 5.對于主管稅務機關規(guī)定納稅人進行土地增值稅清算時應重點核算其項目已銷售面積與

46、否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉為自用或者出租等用途（91號文獻第10條、第19條）。 四、清算資料的收集 稅務人員在清算工作開始前，應從如下幾種方面收 集資料： 1、向有關部門收集有關信息（91號文獻“前期管理”的第6條、第12條“應提供的清算資料”） ①土地受讓有關信息，涉及土地坐落位臵、獲得方式、用途、面積、容積率等； ②房地產(chǎn)開發(fā)狀況及有關信息，涉及房地產(chǎn)項目名稱和位臵、立項、用途、構造、開發(fā)面積、成本、費用、施工部位、建設施工進度、估計竣工時間、分期開發(fā)狀況等； ③房地產(chǎn)銷售信息，涉及已銷售房地產(chǎn)的名稱、位臵、構造、用途、面積、銷售收入、銷售費用、收款方式、收款時

47、間等； ④完稅信息，涉及預征土地增值稅狀況，土地增值稅清算狀況及有關稅種的完稅信息等。 ⑤有關購買方信息，涉及購買房地產(chǎn)人名稱、納稅人辨認號、聯(lián)系方式、購買的房號、面積、單價、總價等。 2、納稅人應報送的資料（91號文獻第12條） ①房地產(chǎn)開發(fā)公司清算土地增值稅書面申請、項目土地增值稅清算表及其附表； ②房地產(chǎn)開發(fā)項目清算闡明，重要內(nèi)容應涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、 97土地增值稅清算實務操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 融資、稅款繳納等基本狀況及主管稅務機關需要理解的其她狀況。 ③項目竣工決算報表、獲得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合

48、同、銀行貸款利息結算告知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同登記表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。 ④ 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。? ⑤稅務機關根據(jù)需要提供的其她和清算有關的資料。 3、主管稅務機關可規(guī)定納稅人報送與土地增值稅清算有關的證明資料 ①商品房屋建設預備開發(fā)項目籌劃備案回執(zhí)和商品房屋建設正式項目籌劃備案回執(zhí)（發(fā)展與改革委會）； ②規(guī)劃申請、報告及圖紙（規(guī)劃局），建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證

49、（規(guī)劃局）； ③土地使用權證（國土房產(chǎn)管理局）； ④建筑工程施工許可證（建設委員會）； ⑤房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊（建設委員會）； ⑥房地產(chǎn)購銷合同明細登記表（含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等）； ⑦其她補充資料：當期財務會計報表：項目的預算、概算書；可以按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同： 第三部分 轉讓收入的確認 一、轉讓房地產(chǎn)獲得的收入 轉讓房地產(chǎn)獲得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權、土地使用權轉移給她人而獲得的貨幣收入、實物收入、其她收入等所有價款及有關的經(jīng)濟收益（細則第五條）。 如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進行的，這里

50、所說的轉讓收入，是指銷售或者轉讓土地增值稅清算單位獲得的收入； 另一方面，清算單位獲得收入的時間跨度涉及整個開發(fā)銷售過程獲得的收入，不僅僅是清算年度的收入； 第三、所說的收入涉及貨幣、實物以及其她經(jīng)濟利益，涉及抵償債務、換取其她單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等； 第四、清算項目雖然不是一般意義上的轉讓，但是將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分派給股東或投資人等，應視同轉讓。 案例：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)銷售1棟18000平方米寫字樓，10月份竣工驗收，同年4月銷售，當年銷售面積300平方米，獲得收入123萬元，銷售面積10000平方米，收入4100萬元，用300平方米抵頂工程款93

51、0萬元，轉做自用400平方米，按成本價轉入固定資產(chǎn)120萬元，3000平方米按成本價分派給股東A、B，成本3000元/㎡。 請確認本項目的清算收入。 1．收入123萬元 2．收入4100萬元 3.抵頂工程款930萬元 4．自用不計收入 5.分派股東確認收入1230 （4100/10000*3000）萬元 應收入總額: 6383萬元 二、視同銷售剖收入的確認 （187號文獻第三，91號文獻第19條） 1.視同銷售的種類： 房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分派給股東或投資人、抵償債務、換取其她單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。

52、2．價格的擬定措施和順序： （1）按本公司在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格擬定； （2）由主管稅務機關參照本地當年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值擬定。 可見，與公司所得稅不同的是，視同轉讓銷售的房地產(chǎn)沒有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格，那么就由稅務機關參照本地當年、同類房地產(chǎn)的市場價格擬定或者按照評估價擬定，而不是按照成本利潤率擬定。 3．自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為公司 自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅（91號文獻第19條又補充到：“在清算時不列入收入，不扣除相應的成本和費用

53、”）。 4.對外投資的政策變化 公司以不動產(chǎn)對外投資的，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；但自3月2日起，一般公司以不動產(chǎn)投資于房地產(chǎn)公司用于房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)公司將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資，不再免征土地增值稅，營業(yè)稅仍舊免征（財稅【】191號、財稅【1995】48號、財稅【】21號） ）。 三、有關既建一般原則住宅又搞其她類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題 《財政部 國家稅務總局有關土地增值稅某些具體問題規(guī)定的告知》（財稅[1995]48號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建一般原則住宅又搞其她房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的一般原則住宅不能合用免

54、稅規(guī)定。 《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門有關做好穩(wěn)定住房價格工作意見的告知》（國辦發(fā)??26號）享有 97土地增值稅清算實務操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 優(yōu)惠政策的住房原則上應同步滿足如下條件：住宅社區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１２０平方米如下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格１．２倍如下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際狀況，制定本地區(qū)享有優(yōu)惠政策一般住房的具體原則。容許單套建筑面積和價格原則合適浮動，但向上浮動的比例不得超過上述原則的２０％。 陜西?。兊囟惏l(fā)（）78號）規(guī)定，一般住房原則是同步滿足下列條件的住宅，即： 住宅社區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套

55、建筑面積在144平方米如下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍如下。 四、有關轉讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題 《財政部 國家稅務總局 國家國有資產(chǎn)管理局有關轉讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題的告知》（財稅[1995]61號）規(guī)定： 1、凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物(如下簡稱房地產(chǎn))的納稅人，按照土地增值稅的有關規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理措施》 規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務所、會計師事務所等各類資產(chǎn)評估機構受理有關轉讓房地產(chǎn)的評估

56、業(yè)務。 2、對于波及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價格評估，各評估機構必須嚴格按照《條例》和《細則》中規(guī)定的措施進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估成果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉讓的底價，并按稅務部門的規(guī)定按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務機關，作為確認計稅根據(jù)的參照。 房地產(chǎn)所在地主管稅務機關規(guī)定從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構提供與房地產(chǎn)評估有關的評估資料的，資產(chǎn)評估機構應免費提供，不得以任何借口予以回絕。 房地產(chǎn)所在地主管稅務機關應根據(jù)《條例》和《細則》的有關規(guī)定，相應納稅房地產(chǎn)的評估成果進行嚴格審核及確認，對不符合實際狀況的評估成果不予采用。 五、收入擬定需關注的問題 1、土地

57、增值稅清算時收入確認的問題 地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的， 按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其她收益確認收入（條例第十條規(guī)定：納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅）。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)節(jié)（國稅函 【】220號）。 解析：要理解上述稅收規(guī)定，必須結合其她有關法律的規(guī)定。最高人民法院有關審理商品房買賣合同糾紛案件合用法律若干問題的解釋（法釋[]

58、7號）第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同商定面積不符，合同有商定的，按照商定解決；合同沒有商定或者商定不明確的，按照如下原則解決： （一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同商定的價格據(jù)實結算，買受人祈求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人祈求解 除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人批準繼續(xù)履行合同，房屋實際面積不小于合同商定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照商定的價格補足，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人承當，所有權歸買受人；房屋實際面積不不小于合同商定面積的，面積

59、誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 結合（法釋[]7號）的規(guī)定，稅收解決如下： 房地產(chǎn)開發(fā)公司如果就超建的面積向購房者收取了補價，應當將補價并入其銷售收入，按照有關規(guī)定計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和公司所得稅。 如果房屋實際面積不不小于合同商定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)公司返還給購房者的局限性面積部分的房價款可以沖減銷售收入；對于面積誤差比超過3%且屬于違約性質的部分（法釋[]7號規(guī)定面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。稅收解決是把其中的一倍沖減其銷售收入，此外一倍視同違約金），不能沖減銷售收入，作

60、為營業(yè)外支出解決。 例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給王某的房屋面積不符合合同規(guī)定的面積規(guī)定，合同面積125㎡，實際測量面積121㎡，房屋單價6000元／㎡。為此甲公 司共支付給王某25500元（如果無利息因素）。 1、對于面積誤差比3%以內(nèi)（含3%）甲公司應返還給王某（如下）： （125×3%）×6000=22500元 2、對于面積誤差比超過3%的部分，返還給王某（雙倍返還如下）： 誤差比超過3%的面積：（125-121）-125×3%=0.25㎡ 雙倍返還的金額：2× 0.25×6000元／㎡=3000元（其中的1500元沖減房地產(chǎn)公司的銷售收入，此外1500屬于違約性質的支出，計

61、入其營業(yè)外支出） 總結：合計返還給王某的金額：22500 3000=25500元，其中的1500元計入房地產(chǎn)公司的營業(yè)外支出，余額部分2400（25500-1500）沖減其銷售收入。 2、房地產(chǎn)轉讓有關票據(jù)的開具 房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，必須按規(guī)定開具有關票據(jù)。具體為：房地產(chǎn)開發(fā)公司收取房價款?涉及定金）應當開具地方稅務局監(jiān)制的“銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開或代開）（國稅發(fā)【】128號）”，審核過程中，相應當開具而未開具的，稅務機關應當責令其開具。代收其她費用，不計入房價的，應使用委 97土地增值稅清算實務操作規(guī)程-08_土地增值稅清算 托方有關票據(jù)。 3、房地產(chǎn)交易價格偏低且

62、無合法理由的認定 對于房地產(chǎn)交易價格低于本公司在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無合法理由的，稅務機關有權根據(jù)：①按本公司在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格擬定；②由主管稅務機關參照本地當年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值擬定（187號文獻第三，91號文獻第19條）。 六、收入確認的審核要點(國稅發(fā)【】91號第18條、 第19條的細化) (1)對“預售收入備查簿”的審查：審查公司按照項目（滾動開發(fā)的，按期）設立的預售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位臵（棟、單元、室）、建筑面積（套內(nèi)建筑面積）、合同號、合同簽訂日期、合同金額、確權尾差金額、交付使用日期、

63、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預售款、預售日期、預售款確認收入日期、已納稅金、預售款確認收入金額、預售款確認收入時結轉的成本。 (2)確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務與否真實，內(nèi)容與否完整，有關手續(xù)與否符合規(guī)定，折扣與 折讓的計算和會計解決與否對的。重點審查予以關聯(lián)公司的銷售折扣與折讓與否合理，與否有運用銷售折扣和折讓轉利于關聯(lián)單位等狀況。 (3)審查銀行按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬如“其她應付款”不作銷售收入申報納稅。 (4)審查以房換地的，在房產(chǎn)移送使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。 (5)審查開發(fā)商采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，與否按規(guī)定申報納稅；

64、 (6)審查房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益與否申報納稅。 (7)審查將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉讓給其她單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，與否按規(guī)定申報納稅。 (8)對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)公司以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，與否按規(guī)定申報納稅。 (9)土地使用者轉讓或臵換土地，無論其與否獲得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓或臵換土地過程中與否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變 更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表

65、白其實質轉讓或臵換了土地并獲得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當根據(jù)稅法規(guī)定申報納稅（《國家稅務總局有關未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函??645號）。 (10)公司以銷售方式轉讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，公司無論采用何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務解決。公司銷售或轉讓有關不動產(chǎn)所有權的收入與該被轉讓的不動產(chǎn)所有權有關的成本、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，申報納稅。 第四部分 扣除項目金額的擬定 一、扣除項目稅務解決所遵循的原則 房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理土地增值稅清算時計

66、算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行 條例第六條及其實行細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目： （一）獲得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其她扣除項目。 (一)合法憑據(jù)扣除原則 1、在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當獲得但未獲得合法憑據(jù)的不得扣除（國稅發(fā)【】91號第21條）。 2、房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實行細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除獲得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（國稅發(fā)【】187號第四）。 3、房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗收后，根據(jù)合同商定，扣留建筑安裝施工公司一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工公司就質量保證金