萬科商業(yè)地產開發(fā)手冊集團戰(zhàn)略研究部.doc

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1、 萬科商業(yè)地產開發(fā)手冊 集團戰(zhàn)略研究部 目錄 第一部分、選址 9 一、選址的意義： 9 二、集團選址的標準： 9 第二部分、項目規(guī)劃方案 10 一、商業(yè)規(guī)劃 11 1.商業(yè)規(guī)劃依據 11 2.業(yè)態(tài)、功能及面積配比規(guī)劃 11 3.主力店組合及面積規(guī)劃 15 4.商場平面布局規(guī)劃 18 二、建設規(guī)劃 24 1.商家的要求 25 2.商場的外觀設計 27 3.商場內部空間設計 29 4.主要配套設施功能規(guī)劃 32 第三部分、工程建設程序 38 一、內部立項研討 38 二、項目前期籌備程序 38

2、三、項目建設實施程序： 44 四、工程跟進 48 五、項目竣工驗收程序 56 六、開發(fā)過程中具體外聯(lián) 58 第四部分、銷售預熱 71 I準備期 71 一、強勢進駐 閃亮登場 71 二、項目包裝 71 1.奠基 71 2.圍擋 71 3.辦公場所的籌建 72 三、營銷策劃準備 77 1.市場調查與分析 77 2.樓盤的標識 77 3.市場初級定位 77 4.市場營銷策略的擬訂 77 5.宣傳推廣方案的討論和確認 78 6.銷講夾準備 78 7.具體案例: 78 II蓄水期 98 一、招商 98 1.招商隊伍的建立 98 2.市場調研 99 3.拜訪溝

3、通 99 4.行業(yè)劃分 100 5.組織商戶 101 6.有效阻擊 101 7.相關文件與表格的制定 101 二、宣傳炒作 102 1.策劃是魂，招商是體。 102 2.會議營銷 102 3.展示營銷 102 4.體驗式營銷 103 5.媒體整合 103 6.主流媒體與非主流媒體關系的平衡。 103 三、價格制定 104 1.基本價格制定 104 2.價格系數定價策略 104 3.變動定價策略 105 4.價格策略 106 III沖刺 106 第五部分、開盤 107 一、流程設計 緊張有序 107 二、人員安排 107 三、氣氛把握 108 四、開

4、盤總結 108 第六部分、銷售控制 108 一、銷控的目的 109 1.為實現(xiàn)良好的經濟效益和社會效益提供保障 109 2.提升商業(yè)地產項目整體商業(yè)價值 109 3.創(chuàng)造良好的經營管理條件 109 二、銷控原則 110 1.有利于商鋪銷售的原則 110 2.符合經營定位的原則 110 3.符合功能布局的原則 110 4.有利于經營管理的原則 110 三、銷控措施 111 1.控價 111 2.控局 111 3.分樓層銷控 111 4.按功能區(qū)銷控 111 5.按品類銷控 112 6.按已售、未售區(qū)域銷控 112 7.按投資者類型銷控 112 8.出售與自營

5、控制 113 第七部分、商業(yè)地產招商 113 一、招商的前提條件 114 1.市場定位 114 2.品牌定位 115 二、招商方案的制定 127 三、價格制定 128 四、招商原則 128 五、招商 129 1.招商技巧 129 2.招商流程 130 六.商裝 130 七.布貨陳列 153 第九部分、開業(yè)前期培訓計劃及制度 158 一.培訓目的： 159 二.培訓范圍： 159 三.培訓時間： 159 四.培訓場地： 159 五.培訓師資： 159 六.培訓負責人: 160 七.培訓形式： 160 八.培訓方式： 160 九.培訓內容： 160 十

6、.培訓的考核 161 十一、培訓制度： 161 十二.培訓管理人員各崗位職責 162 十三.培訓費用 163 十四.培訓設施 163 十五.培訓的組織： 163 十六.培訓相關管理條例 163 十七.培訓教材： 165 第十部分、試營業(yè)營銷策劃及案例 220 一、試營業(yè)的起源和重要性 220 二、試營業(yè)的意義 221 三、營銷規(guī)劃 221 四、試營業(yè)突出主題的重要性及方法 230 五、試營業(yè)活動人員分工 231 六、試營業(yè)商品陳列 232 七、試營業(yè)政府領導的邀請 233 八、開業(yè)運營模擬方案 234 九、具體案例分析： 237 第十一部分、開業(yè) 249

7、一.業(yè)前蓄勢： 249 二.開業(yè)強勢： 250 三.業(yè)后營銷： 250 四.營銷階段劃分： 251 五.整體活動描述： 251 開業(yè)整體方案 251 開業(yè)慶典篇 254 開業(yè)演出篇 258 開業(yè)促銷篇 259 營銷活動方案 262 第十二部分、財務 264 一、財務部門組織架構的搭建 265 二、公司成立初期相關財務手續(xù)的辦理 266 1.辦理驗資手續(xù) 266 2.辦理稅務登記證 267 3.辦理開戶許可證 268 4.辦理貸款卡 268 三、融資 270 四、項目的稅務籌劃 271 五、項目的銷售 271 六、項目建設過程中的財務管理 272 附件

8、273 第一部分、選址 一、選址的意義： 隨著集團商業(yè)地產業(yè)務不斷擴張，相對統(tǒng)一的開發(fā)模式就顯得極為重要。從全國的情況看土地儲備應該是一個先行指數，企業(yè)不是有一塊土地就夠了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發(fā)企業(yè)來講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場的占有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地，因此土地儲備的第一步關鍵因素就是選址。在商業(yè)地產業(yè)中有一句名言：“項目成功的第一條件是選址，第二條件也是選址?！爆F(xiàn)代大型商業(yè)地產的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有

9、相當數量的中高收入的消費群體。 選址就是商業(yè)地產項目位置的選擇、確定和評估，這對于開發(fā)商來說是非常重要。同時，商業(yè)地產項目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。 二、集團選址的標準： 本著深耕吉林的發(fā)展方針戰(zhàn)略，在吉林省各地級城市進行商業(yè)地產項目開發(fā)（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標城市）。 集團選址標準為： 1.城市整體環(huán)境 1.1 城市常住人口：50萬以上。 1.2 城市年GDP在400億元以上，人均GDP達15000元。 1.3 城市全社會年固定資產投資200億元以上。 1.4 年社會消費品零售總額180億元以上。 1.5 城鎮(zhèn)居民人均年可支配

10、收入12000元以上。 1.6 年人均消費支出5000元以上。 1.7 城市規(guī)劃重視第三產業(yè)。 1.8 未來兩年內政府領導不涉及到大范圍換屆。 1.9 該城市有明顯的支柱產業(yè)。 1.10 政府給予的優(yōu)惠政策不低于同類級別的商業(yè)項目。 1.11 城市房地產行業(yè)年開發(fā)量100萬㎡以上，竣工量50萬㎡以上。 1.12 住宅地產均價在2000元/㎡以上，商業(yè)地產均價在4000元/㎡以上。 2.項目地塊條件 2.1 地塊要求：凈地、5通一平。 2.2 地塊面積：商住總體面積35-50萬㎡，商業(yè)用地面積10萬㎡左右。 2.3 項目位置符合城市未來發(fā)展方向。 2.

11、4 項目用地永久性供電和動力電達到項目標準。 2.5 項目供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。 2.6 項目用地通訊（有線電視、電話、網絡）有地下管道。 2.7 距市中心車程不超過15-20分鐘。 2.8 項目周邊經停公交線路不少于5條。 2.9 項目可視性佳（50米以外易見），臨街面寬度不低于200米。 2.10 項目地塊要求規(guī)整。 2.11 項目商業(yè)開發(fā)地塊至少比鄰一條城市主干道(雙向6車道)或兩條交通次主干道（雙向4車道）交匯處，沒有立交橋、河流、山川等明顯阻礙物。 2.12 距項目1.5公里無經營面積超過50000㎡的同類業(yè)態(tài)為佳。

12、 第二部分、項目規(guī)劃方案 隨著國民經濟的發(fā)展壯大，居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務、文化等功能業(yè)態(tài)相結合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應這種新的消費潮流，近年來，單體商業(yè)地產項目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)地產項目擱淺或開業(yè)后運營困難的現(xiàn)象時有發(fā)生。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業(yè)地產定位、業(yè)態(tài)組合、設施規(guī)劃的商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設計、建設、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。 我們將商業(yè)地產規(guī)劃總結為商業(yè)規(guī)劃、建設規(guī)劃、商業(yè)運營管理模式規(guī)劃三大部分： 一、

13、商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃是通過前期大量詳細而周密的市場調研對項目進行可行性分析，確定項目綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設定、主力店設置等。市場調查和可行性分析是這一階段工作的基礎，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設定是這一階段的設計目標。 綜合定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件。主要方式是對項目進行SWOT分析，而后對項目進行戰(zhàn)略定位（確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的）、業(yè)態(tài)定位、功能定位、主題定位 、形象定位、目標客戶定位、目標消費群體定位、商圈定位等。 1.商業(yè)規(guī)劃依據 1.1市場調查 項目的規(guī)

14、劃設計須依據市場調查得出定位結論，需各專業(yè)人士運用技術手段，營銷推廣策略來共同完成。對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分布和面積占比，品類選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設施等進行預先設定，用以協(xié)調項目的工程規(guī)劃設計和建筑設計。 1.2商家需求 在考慮商家需求時，著重看重主力店的需求。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設計等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設計是由商家決定的，我們須事先與相關意向店家進行溝通，不可盲目的自行規(guī)劃設計。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費和后期的招

15、商難度。 1.3消費者需求 設計規(guī)劃必須富有時代感以滿足市場需求，同時又滿足消費者的感受和興趣，激發(fā)消費者更深層次的渴望，以求在其它競爭對手不斷改造升級中持續(xù)發(fā)展，立于商業(yè)潮頭。 2.業(yè)態(tài)、功能及面積配比規(guī)劃 ●獨具中國特色的概念式SHOPPING MALL業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務設施的多功能綜合體，它具有生態(tài)化的“一站式、多功能、休閑性”特點,服務功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、游等內容的合理配置。 ●在租售方式上，現(xiàn)在我們普遍采用的是把鋪

16、位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。地產后期的運營管理營造商圈氛圍及號召力，匯聚商業(yè)客流所帶來的巨大升值空間是相當可觀的。 ●以我們省內地級市人口規(guī)模、消費水平和購買力現(xiàn)狀來看，我們預打造一個單體商業(yè)房地產項目，建筑面積最好控制在10---12萬㎡左右。營業(yè)面積規(guī)劃按占比50%---65%計算，其購物功能的規(guī)模宜占總體營業(yè)面積的60%-80%之間，層數控制在3層以下（原則上為一層，也可根據實際情況設地下一層，輕鋼結構）。以下我們對總建面積為10萬㎡的商業(yè)樓盤作規(guī)劃，營業(yè)面積以總建的60%計算，（ 6萬㎡），如樓體為三層建筑，則每層可規(guī)劃的營業(yè)面積為2萬㎡。

17、2.1主題百貨——日用生活館 2.1.1區(qū)域規(guī)劃面積：4萬㎡，占總體面積40%。 百貨店作為本項目的核心主力店，其強大的聚客功能可極大的帶動樓層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在樓層停留的時間。 2.1.2經營方式：租賃式經營 2.1.3物業(yè)產權：物業(yè)分零銷售產權（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業(yè)整體租賃給經營主力店及次主力店或最小單位經營戶。 　　　　　 2.1.4收益方式：收取固定租金；通過百貨經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 2.2專業(yè)店——家居建材館 2.2.1區(qū)域規(guī)劃面積：3.5萬㎡，占總體

18、面積35%。符合項目業(yè)態(tài)定位要求，是項目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。 2.2.2經營方式：租賃式經營 2.2.3物業(yè)產權：銷售部分產權（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業(yè)整體租賃給經營主力店及次主力店或最小單位經營戶。 2.2.4收益方式：產權銷售，實現(xiàn)房地產收益； 租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。 2.3服務功能區(qū)——美食、娛樂、室內公園 2.3.1區(qū)域位置及規(guī)劃面積：占據整個頂層，規(guī)劃面積：2.5萬㎡，占總體面積25%。構成獨具中國特色的“SHOPPING MALL”；為

19、顧客提供方便、快捷、全面的服務；有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 2.3.2經營方式：租賃式經營 2.3.3物業(yè)產權：自主產權 2.3.4收益方式：收取固定租金；通過經營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運營。 2.4租售比例測算 2.4.1擬建三層 假以總建面積為10萬㎡，土地價格550元/㎡，項目占地面積為6.7萬㎡，建安成本為1500元/㎡。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550元/㎡ 67000㎡ + 1500元/㎡ 100000㎡ = 3685萬元 + 15000萬元

20、 = 18685萬元 ≈ 1.87億元 如平均3000元/㎡： 1.87億元3000元/㎡=62333㎡10萬㎡ 100% = 62% 3500元/㎡： 1.87億元3500元/㎡=53429㎡10萬㎡ 100% = 53% 4000元/㎡： 1.87億元4000元/㎡=46750㎡10萬㎡ 100% = 47% 4500元/㎡： 1.87億元4500元/㎡=41556㎡10萬㎡ 100% = 42% 5000元/㎡： 1.87億元5000元/㎡=37400㎡10萬㎡ 100% = 37%

21、 5500元/㎡： 1.87億元5500元/㎡=34000㎡10萬㎡ 100% = 34% 6000元/㎡： 1.87億元6000元/㎡=31167㎡10萬㎡ 100% = 31% 6500元/㎡： 1.87億元6500元/㎡=28769㎡10萬㎡ 100% = 29% 7000元/㎡： 1.87億元7000元/㎡=26714㎡10萬㎡ 100% = 27% 7500元/㎡： 1.87億元7500元/㎡=24933㎡10萬㎡ 100% = 25% 8000元/㎡： 1.87億元8000元/㎡=23375㎡10萬㎡ 100%

22、 = 23% 8500元/㎡： 1.87億元8500元/㎡=22000㎡10萬㎡ 100% = 22% 2.4.2擬建一層 假以總建面積為10萬㎡，土地價格550元/㎡，項目占地面積為14萬㎡，建安成本為1000元/㎡。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550元/㎡ 140000㎡ + 1000元/㎡ 100000㎡ = 7700萬元 + 10000萬元 = 17700萬元 ≈ 1.77億元 如平均3000元/㎡： 1.77億元300

23、0元/㎡=59000㎡10萬㎡ 100% = 59% 3500元/㎡： 1.77億元3500元/㎡=50571㎡10萬㎡ 100% = 51% 4000元/㎡： 1.77億元4000元/㎡=44250㎡10萬㎡ 100% =44 % 4500元/㎡： 1.77億元4500元/㎡=39333㎡10萬㎡ 100% =39 % 5000元/㎡： 1.77億元5000元/㎡=35400㎡10萬㎡ 100% =35% 5500元/㎡： 1.77億元5500元/㎡=32182㎡10萬㎡ 100% =32% 6000元/㎡： 1.77億元600

24、0元/㎡=29500㎡10萬㎡ 100% =30 % 6500元/㎡： 1.77億元6500元/㎡=27231㎡10萬㎡ 100% =27 % 7000元/㎡： 1.77億元7000元/㎡=25286㎡10萬㎡ 100% =25 % 7500元/㎡： 1.77億元7500元/㎡=23600㎡10萬㎡ 100% =23 % 8000元/㎡： 1.77億元8000元/㎡=22125㎡10萬㎡ 100% =22 % 8500元/㎡： 1.77億元8500元/㎡=20824㎡10萬㎡ 100% =21 % 2.4.3結合我們以往開店的經驗及實際數據，

25、建議： 以上數據顯示，結合地級城市實際經濟情況，無論項目擬建為一層還是三層，其售價在4500元/㎡-6000元/㎡，銷售面積控制在30%以內較為合適。 注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測算等在項目實際運作中，還須視實際情況加以變動，這里只是假以總建為10萬㎡的項目進行相關說明。 2.5.項目定位與規(guī)劃上的風險規(guī)避 在項目定位與規(guī)劃上可能出現(xiàn)的問題：定位不清晰；功能的分布不合理；業(yè)種的組合比例與組合情況不合理；經營主題不明確等，為了避免問題出現(xiàn)，在此階段的工作要注意以下幾個方面： 2.5.1項目的定位來源于對市場的充分了解，所以必須進行詳細的市場調研分析，（包括市場概況與消費者行為、需求

26、的調查，區(qū)位經濟狀況，區(qū)位市場的未來發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢等），通過詳細的市場調研分析，從而確定目標消費群體及主力消費群體，以達為項目的開發(fā)進行明確定位。 2.5.2在市場調研中對于調研的信息來源，抽樣樣本，信息的類型，數據處理辦法等都要做到真實、準確、科學、客觀以確保調研結果的真實性、科學性、客觀性。 2.5.3定位來源于市場調研分析的結果，而規(guī)劃設計則必須依據定位進行。由于市場的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設計時首先滿足目前的市場需求的情況同時，要做到適當的超前，以順應市場的發(fā)展；在規(guī)劃設計時要明確其經營主題。 2.5.4作為商業(yè)規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設計尤其重要，每個業(yè)種在整體

27、商業(yè)中所在的比例與所處的位置都要通過仔細的、精心的設計，以達到每個業(yè)種之間能相互補充，相互推動而不是相互進行激烈的競爭。 2.5.5在業(yè)種組合的過程中，每個業(yè)種的消費者層次不能相差太遠，但也不能完全重疊，這樣會造成目標客層的分散，從而對于日后整個項目的經營不利。 3.主力店組合及面積規(guī)劃 一個成功的主力店進駐，將為項目帶來巨大的品牌效應，減少招商成本，縮短招商時間，使項目盡快地進入經營軌道。同時，主力店的引進，可以幫助提升整個項目的價值。 3.1主力店的面積占比 成功的商業(yè)結構研究表明：在一個正常運營的商業(yè)項目中，主力店所占的比例應為總體經營面積的30%-50%。主力店面積越大（高于

28、50%），所占比例就越高，則商業(yè)經營的結構越穩(wěn)定，但整體租金收入卻較少；相反主力店面積越?。ǖ陀?0%），所占比例就越少，則商業(yè)經營的可變性越大，但預期來自經營散戶的租金收入卻相對較高。主力店不是多多益善，一個大型項目有3-5個為合適，而且主力店要與城市區(qū)域特征相結合，如在市中心可以是百貨店，而次中心的不妨建超市，郊區(qū)則可以作建材市場等。 3.2主力店類型 3.2.1現(xiàn)代百貨主力店——國商、大商、上海百聯(lián)、新天地等。 3.2.2家居建材主力店——月星、居然之家、紅星美凱龍、藍景麗家、吉盛偉邦、好百年等。 3.2.3家居建材超市——百安居、東方家園、家德寶等。 3.2.4日用品超市—

29、—家樂福，沃爾瑪、華聯(lián)、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。 3.2.5專業(yè)店——獨立專業(yè)店：ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè)護理店）、國美、蘇寧、肯德基、麥當勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島咖啡、星巴克。 3.2.6品牌專賣店——報喜鳥、雅戈爾、七匹狼、莊吉、勁霸、紅蜻蜓、百麗、菲姿、哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、TOTO、科勒、皇朝家具、芝華仕等。 3.2.7功能店——休閑娛樂：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、游樂設施等；配套功能店：美容護理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。 3.2.8美食店——成品：老昌、阿滿、中之杰等；中高檔餐飲：大宅門、灶王爺、牛扒店、東方餃子王、米

30、鍋店等；快餐、特色小吃：一般針對內部員工、快速流動人員等。 3.2.9醫(yī)藥連鎖店——吉林健康萬家、深圳美信、珠海濟生、北京金象、廣西嘉進等。 3.3主力店的招商 3.3.1吸引主力店的因素 3.3.1.1合理的定位與之相呼應。 3.3.1.2與之相匹配的業(yè)態(tài)組合。 3.3.1.3建筑設計、建造指標一定要滿足。層高、進深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預留，這些因素決定了主力店能否進入，這和價格沒有關系。 3.3.1.4專業(yè)的商業(yè)團隊（不妨借助中介機構）。 3.3.1.5價格和付款方式：招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價格要有足夠的吸引力，放水養(yǎng)魚,這樣才有利于我們的

31、成功。 3.3.2主力店招商分布列表（供參考）： 序號 功能項目 功能類型 內 容 1 零售設施 核心主力店 百貨、綜合超市等 輔助主力店 時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店 配套輔助店 不同地區(qū)商品特色店 2 文化娛樂設施 核心主力店 動感影院、科技展覽等 輔助主力店 兒童樂園、體育場館等 配套輔助店 藝術攝影、旅行社、網吧、酒吧、書店等 3 餐飲設施 核心主力店 中餐、咖啡西餐、美食廣場等 輔助主力店 快餐類、風味小吃類等 配套服務設施 賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場、汽車養(yǎng)護等

32、3.3.3主力店招商實行定制式操作 在產品規(guī)劃、設計階段要與主力店商家見面，要把他們設計的要求拿過來。沃爾瑪、家樂福、樂購、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進是招商工作中的重中之重。另一方面，這些大賣場也非?？春弥袊氖袌觯@些商家在選址標準上有很多要求，并且很多標準可能與項目原來的規(guī)劃有很大的出入，需要修改規(guī)劃設計。據此，我們需在項目初期就與相關的意向主力店進行溝通，事先根據主力店的需求量身訂做 3.3.4招租主力店的利弊分析 3.3.4.1利益：很強的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，對于提升商業(yè)地產的形象有很大作用；進駐之后，我們可以進行長期的持有，也可以進行帶租約的銷售，

33、使經營進可攻，退可守；對一些小的商家和品牌有明顯的帶動作用，這點也是稱其為主力店的主要原因；很強的廣告效應，自身的品牌拉動、集客能力，投放質量很高的廣告，都對商業(yè)項目有很強的廣告效用。 3.3.4.2弊端：對租賃價位的要求很低；會簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂福進駐后就不再要有超市進入了，國美電器進入后就不再需要蘇寧電器進入了；管理本身很成熟，在后期營運的時候，想納入到整個項目管理中很困難，因為它有自己的個性，有自己的管理方式，實際整體的運營中，特別是在后期營運，與我們磨合難度比較大，對后期管理者的操作要求也比較高；防范法律的風險，越是成熟的主力店，比如沃爾瑪、家樂福、麥德隆，包括

34、國美電器，這種成熟的商場租賃合同非常厚，有幾百條條款來制約我們，給它自己的經營騰出空間。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒有達到要求，主力店往往會用法律的手段討公道。 3.3.5主力店招商中風險的規(guī)避 3.3.5.1主力店與個性店并存 正面的效應是：主力店的強大集客功能將會輻射到在同一屋檐下的個性店，從而提升整個商場的經營業(yè)績，達到雙贏。 負面的效應是：主力店與個性店所經營的商品或目標顧客容易出現(xiàn)重迭，最終造成惡性競爭，削弱整體效益。 規(guī)避思路：項目在招商時，我們先根據自身的項目定位和發(fā)展戰(zhàn)略，對需要引進的主力店先設計一個科學兼容的框架，理想狀態(tài)當然是把主力店當作一

35、個“大型”的個性店，能清楚地與其它零散租戶區(qū)分開。在與引進的主力店進行談判時，立足于整個商場的長遠發(fā)展，對其入場經營的商品組合進行適當的調整，以期與以后進場的其它商家形成互補。 3.3.5.2個性店獨行 正面效應是：避免主力店與個性店將來發(fā)展可能出現(xiàn)的沖突和對項目整體形象帶來的影響，增加租金收入。 負面效應是：購物中心缺乏領頭羊，沒有集客與留客的項目，會同時減弱潛在商家的進場信心和消費者的光顧興趣。 規(guī)避思路：主力店最大的效用就是提升整個購物中心的集客能力和其它商家的進場信心。因此要彌補這兩樣損失，就必須在零散租戶的組合設計上和樓層布局上下大功夫。如引進能更好地、更全面地迎合消費者需求

36、的功能店、主題店和品牌旗艦店，從而間接替代了主力店的主要功能，但注意經營上不可重迭太多。 4.商場平面布局規(guī)劃 通過設計科學、裝飾優(yōu)美、布局合理的項目規(guī)劃來誘導消費者的購買情緒、刺激消費者的購買欲望并最終完成購買行為。 我們在進行布局設計前要與工程部門進行充分的溝通，詳細掌握工程中空調間、消防設施、風機房、變電室、洗手間等分布情況，以便于在平面布局規(guī)劃時做以充分的避讓。如相關設施對日后總體經營會帶來影響，不合乎商業(yè)規(guī)則的，須與工程部事先做以協(xié)調，在不影響大局的前提下做以調整，以免日后再進行改建，造成費用浪費。 在建筑設計上須充分注意動線設計的科學性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的損

37、失；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃各品類營業(yè)面積的比例。 4.1品類布局 平面布局中，首先要做的是根據總體面積及項目實際情況劃定各商場面積及各品類在商場中所占據的比例。進行品類布局時，要充分考慮各品類間的聯(lián)帶性、鏈接性。 4.1.1商場為三層建筑： 方案1：建筑面積33333㎡/層，可出租面積按60%計算為20000㎡/層 3層 功能娛樂（20000㎡）：室內公園、餐廳、影院、休閑、健身、KTV等 2層 家具商場（10000㎡）、日用生活館（10000㎡） 1層 超市（3000㎡）、建筑裝飾材料（15850㎡）、家電（

38、1150㎡） 說明：該方案適宜于地勢落差較大項目（具體可參照吉林新生活項目用地）。從低側進入一層，是超市、建筑裝飾材料及洗車行（我省地級城市洗車業(yè)較滯后）等。從高路面一側進入一層（實際是我們的二層）是日用百貨及家具商場。我們的功能娛樂放入項目頂層。 具體規(guī)劃如下： 一層：超市 3000㎡建筑裝飾材料： 17000㎡ 品類 數量 單體面積 品類面積 家裝 3-5家 80-100㎡ 300-500㎡ 櫥柜 10-15家 100-150㎡ 2000㎡ 櫥衛(wèi)家電 6家 50㎡ 300㎡ 家電 10家 50㎡ 500㎡ 20家 20-35 65

39、0㎡ 散熱器 6家 50㎡ 300㎡ 燈具 10-15家 100㎡ 1500㎡ 吊頂材料 6家 50㎡ 300㎡ 瓷磚 20家 200㎡ 4000㎡ 潔具 20家 200㎡ 4000㎡ 地板 30家 60㎡ 1800㎡ 壁紙 5家 50㎡ 250㎡ 油漆涂料 10家 50㎡ 500㎡ 鐵藝樓梯 5家 50㎡ 250㎡ 藝術玻璃 3家 50㎡ 150㎡ 二層：家具 10000㎡ 品類 數量 單體面積 品類面積 板式家具 12家 200㎡ 2400㎡ 沙發(fā)軟床 15家 200㎡ 3000㎡

40、 實木家具 5家 200㎡ 1000㎡ 古典家具 8家 250㎡ 2000㎡ 兒童家具 5家 200㎡ 1000㎡ 其它家具 3家 200㎡ 600㎡ 日用生活 10000㎡ 品類 數量 單體面積 品類面積 服裝商場 4000㎡ 淑女裝 1000㎡ 10家 30㎡ 300㎡ 28家 20-25㎡ 700㎡ 少淑裝 805㎡ 6家 30㎡ 180㎡ 25家 20-25㎡ 625㎡ 男 裝 950㎡ 5家 50㎡ 250㎡ 10家 35㎡ 350㎡ 14家 2

41、0-25㎡ 350㎡ 羊絨（毛） 445㎡ 10家 30-50㎡ 445㎡ 量販休閑 600㎡ 20家 20-25㎡ 500㎡ 羽絨服 200㎡ 4家 50㎡ 200㎡ 鞋帽商場 2010㎡ 男皮鞋 490㎡ 8家 30㎡ 240㎡ 10家 20-25㎡ 250㎡ 女皮鞋 490㎡ 8家 30㎡ 240㎡ 10家 20-25㎡ 250㎡ 運動區(qū) 530㎡ 7家 50㎡ 350㎡ 6家 20-30㎡ 180㎡ 布鞋等 200㎡ 10家 20㎡ 200㎡ 箱 包 200㎡

42、 4家 30-50㎡ 200㎡ 帽 子 100㎡ 6家 15-20㎡ 100㎡ 兒童商場 910㎡ 童裝（內衣） 12家 20-25㎡ 300㎡ 童鞋 10家 20-25㎡ 250㎡ 童車 4家 20-25㎡ 100㎡ 玩具 4家 20-25㎡ 100㎡ 婦嬰用品 7家 20-25㎡ 160㎡ 百貨商場 1410㎡ 洗化用品 240㎡ 12家 15-20㎡ 240㎡ 文體用品 180㎡ 6家 30㎡ 180㎡ 針織內衣 380㎡ 6家 30㎡ 180㎡ 8家 20-25㎡ 20

43、0㎡ 工藝用品 300㎡ 6家 20-25㎡ 150㎡ 10家 10-15㎡ 150㎡ 絲巾（飾品） 60㎡ 6家 10㎡ 60㎡ 鐘表眼鏡 150㎡ 6家 20-25㎡ 150㎡ 其 它 100㎡ - - 100㎡ 紡織商場 1670㎡ 裝飾布 560㎡ 4家 50㎡ 200㎡ 4家 30㎡ 120㎡ 12家 15-20㎡ 240㎡ 床上用品 610㎡ 6家 50-60㎡ 360㎡ 10家 20-25㎡ 250㎡ 棉 布 200㎡ 10家 20㎡ 200㎡

44、車 飾 150㎡ 2家 50㎡ 100㎡ 2家 20-25㎡ 50㎡ 家居飾品 150㎡ 6家 20-25㎡ 150㎡ 三層：娛樂功能館 20000㎡ 品類 數量 單體面積 品類面積 功能店 8000㎡ 餐廳 6家 150-300㎡ 1500㎡ 大眾餐廳 10家 8-12㎡ 1000㎡ 休閑區(qū) 3家 200 500m 客房 - - 5000㎡ 室內公園 6742㎡ 影院 1家 2000㎡ 2000㎡ 臺球 1家 280㎡ 280㎡ 保齡球 1家 420㎡ 420㎡ 乒乓球 1

45、家 120㎡ 120㎡ 旱冰場 1家 810㎡ 810㎡ 籃球場 1家 200㎡ 200㎡ 羽毛球 1家 600㎡ 600㎡ 兒童樂園 1家 800㎡ 800㎡ 電玩城 1家 800㎡ 800㎡ 高空纜車 1家 72㎡（站臺） 72㎡ 轉馬 1家 80㎡ 80㎡ 碰碰車 1家 200㎡ 200㎡ 激戰(zhàn)鯊魚島 1家 210㎡ 210㎡ 釣魚島 1家 150㎡ 150㎡ 方案2：建筑面積33333㎡/層，可出租面積按60%計算為20000㎡/層 3層 燈具、家裝（5000㎡） 功能娛樂（15000㎡）：室內

46、公園、餐廳、影院、休閑、健身等 2層 家居建材（20000㎡）：家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等 1層 日用百貨（20000㎡）：服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等 方案2說明：適用于沒有落差地塊，根據消費者的消費習慣，將日用生活類商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。 日用生活規(guī)劃為10000㎡，超市及功能店（肯德基、洗車行等）規(guī)劃為10000㎡，家居建材規(guī)劃為20000㎡，功能娛樂規(guī)劃為15000㎡ 考慮到實際情況在一層增加了相關的功能店，同時將娛樂功能層的客房5000㎡變?yōu)榧揖羽^面積。 具體品類布局規(guī)劃同方案1表格。 4.1.2商場全部為一層建筑 方

47、案3：建筑面積100000㎡，可出租面積按60%計算為60000㎡ 功能娛樂（15000㎡）：——結合實際情況下風下水處 室內公園、餐廳、影院、休閑、健身、超市（功能店）等 景 觀 通 道 日用百貨（25000㎡）： 服裝、鞋帽、紡織、百貨等 家居建材（20000㎡）： 家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金、燈具、家裝等 方案3說明： 這種布局的好處： 一層商鋪在我們前期出售時，單位面積的售價相對較高。 整體平面布局比較易于規(guī)劃，日用百貨可規(guī)劃可出租面積為25000㎡，家居建材20000㎡，功能娛樂15000㎡（其中將超市及各類功能店放入該館），規(guī)劃中面積可

48、不受樓層限制。 功能娛樂項目能帶來旺盛的人氣，須結合實際情況放入下風下水（相對僻靜）區(qū)域，同時一層布局可以節(jié)省食品區(qū)域面積。 消費者來店購物可在一層全部完成，比較方便。 這種布局的弊端： 面積開闊，二大館品類之間的鏈接相對要費些心。 同時需做好相關的二大館中間通道的景觀設計。 具體品類布局規(guī)劃同方案1表格。 4.2平面布局 平面設計的內容是確定通道的形態(tài)，商鋪布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。 4.2.1通道設計 4.2.1.1通道的寬度：通道的寬度是根據商場的經營定位、商品的種類、性質、顧客人流

49、和數量來確定的。一般主通道寬度為8-9米，副通道寬度3-4米，次副通道的寬度在2-2.4米。 4.2.1.2通道的長度：主通道的長度視項目實際情況而定，但須遵循通暢、無阻。而店鋪內通道的長度一般視品類的不同，設置在30-50米之間就須有一分路口，這樣以緩解消費者在購物時的視覺疲勞感（這一點在下面商鋪的設計中也會提到）。通道和店堂之間最好不設階梯或坡度。通道主墻面盡可能采用外墻磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。 4.2.1.3通道設計要點： 要點一：脈絡清晰 商場內通道設計要清晰，且主、副通道寬度需有區(qū)別。通道脈絡設計好壞，不僅影響對人流的疏散，同時也影響商鋪布局。 要點二：與指引標志

50、結合 指引標志設計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在通道交叉部分設置。 4.2.2商鋪設計 商場內部邊緣以邊店形式設計，做為大型的品牌店，日用百貨店進深設置在5-7米，店面寬度設置在5-10米之間為宜。 家居建材類店鋪： 家具的進深設置在12-15米，店面寬度設置在8-10米。 建材類的進深設置在12-15米，店面寬度設置在8-10米。 為充分反映時代感、營造商業(yè)街氛圍，商鋪設計成背對背門店的形式，地磚采用仿古式、墻面以外墻磚形式鋪設，同時可在墻面安裝壁燈，并可局布配以綠植、小景觀等，以使人們逛商場宛如散步于城市步行街。 同時，為減少消費者的視覺疲勞，每一排商鋪的

51、總長度應根據品類的不同控制在30---50米之間。 柱距的寬度直接影響著鋪位橫、縱向的寬度，柱子不宜落在通道及店面中，可將其規(guī)劃于店鋪邊緣，視柱距的寬度調整店鋪面積。 4.2.3動線設計 動線設計上除各大主通道需正對商場各門外，其它副門無須正對通道，可設計成一入門正對的是鋪位，通道從鋪位兩側設置。通過動線的設置以引導消費。 4.3品牌規(guī)劃 品牌規(guī)劃須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重商場的定位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應該客觀規(guī)劃出切實可行的目標品牌計劃。 4.3.1規(guī)劃內容：理想的目標品牌規(guī)劃；目標品牌退換規(guī)劃；應急品牌規(guī)劃。 制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要

52、求的關系，合理控制、科學搭配不同定位的品牌配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學利用項目不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協(xié)調過渡。 4.3.2品牌商品落位 隨著品類規(guī)劃及動線設置完成后，我們將進入各品類品牌商品落位階段。我們可根據實際的定位進行規(guī)劃，例如我們將定位于以中端為主，兼顧高、低端的定位，那么我們結合本商場的實際情況，確定屬于我們的一、二、三線商品，并進行占比落位。 一線品牌：10% 二線品牌：70% 三線品牌：20% 結合目標品牌計劃，在進行第一輪落位后，還需儲備后補品牌及應急品牌，以防招商過程中出現(xiàn)品牌輪空現(xiàn)象，第一輪落位品牌與意向性儲備品牌的比

53、例基本為1：2。 二、建設規(guī)劃 建設規(guī)劃設計是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行的。這個環(huán)節(jié)要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑藝術性方面考慮。 在進行建設方案設計時，需要把握好三個方面： 城市基礎設施發(fā)展狀況；城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢；項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。 1.商家的要求 在做規(guī)劃時，要充分考慮商家的經營需求，做以事先的溝通，尤其是主力店的進店要求，然后與工程部門聯(lián)系以書面形式遞交。 1.1向工程部門提交普通店面

54、的需求 在平面布局規(guī)劃完畢后，需對商場的電量、上下水等方面與工程部門進行事先的溝通。由工程部門核算出總的用電量、排煙量、上下水的安裝等。 各商場需向工程部門提報平面布局圖及相關書面要求，包括： 1.1.1多少個鋪位，每個鋪位是否有特殊的要求。 1.1.2每個鋪位二次照明大致的用電量。 1.1.3通道照明達到什么程度，需要什么光源。 1.1.4食品美食區(qū)還需提供：電量：熟食加工、面食加工等需要的總電量；排煙：多少鋪位需安裝排煙設備，有蒸鍋的多少鋪位，出售油炸食品的多少鋪位等；有多少鋪位需有上下水。 1.2主力店的進駐要求 簡單地總結出多家世界500強大賣場在選址方面的一些標準，擬

55、定面積在15000～20000平方米的大賣場在選址上一些共性的標準： 1.2.1賣場硬件 進深：賣場臨街面與進深（即長寬）標準比例為7∶4 柱距：8～10米，在當地消防部門及設計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化 層高：凈高4～5.5米 單層面積：不低于5000平方米 樓板承重:不低于450公斤/平方米 入口門：寬度達到8米至12米 1.2.2賣場配套 坡梯：賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過12度) 貨梯：兩部3噸以上的貨梯 電力：配備雙路低壓電力供給1400～1600千伏安（不含空調用電） 水：給水供應不少于150噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設

56、施 消防：配置消防系統(tǒng)及設施，包括：防火分區(qū)設施、噴淋、監(jiān)控報警、控制室等 室內設計溫度：夏季27攝氏度、冬季16～18攝氏度 電話線絡：不少于40條電話線 卸貨區(qū)：地面一層不少于500平方米的專用卸貨區(qū) 店標及招牌：提供本商廈正面及側面顯著位置或屋頂設置店標及招牌 停車位：300個以上 租金：1.5元/天/平方米以內 租期：15～20年 例： 蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求 隨著蘇寧電器在全國的連鎖擴張，在全國不同地區(qū)和級別的城市均需要符合開設商場條件的商業(yè)物業(yè)。具體區(qū)域要求如下： 副省級以上城市：核心商圈 5000平米以上 　　 區(qū)域商圈 4

57、000平米以上 　　 大型小區(qū) 3000平米以上 地級城市（市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力） 商業(yè)中心 3000平米以上 蘇寧電器連鎖店選址標準如下： 產權：獨立、清晰的產權 區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 面積：3000平方米以上 樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓 廣場：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場 設施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上） 沃爾瑪[超市] 對商圈的要求 在項目1.5公里范圍內人

58、口達到10萬以上為佳，2公里范圍內常住人口可達到12--15萬人 須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳 商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平 項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場 核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 對物業(yè)的要求 物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米 層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調排風口至地板的距離） 樓板承重在450KG/平方米以上，對期樓的要求在600KG

59、/平方米以上 柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米 正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個 每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接 商場要求有一定面積的廣場 對停車場的要求 至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位 必須為供貨商提供20個以上的免費貨車停車位 如商場在小區(qū)邊緣需做到小區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑18米 2.商場的外觀設計 商業(yè)外觀設計主要包括外立面形象設計和外部環(huán)境設計兩部分，具體設計內容包括： 外立面形象設計：外立面規(guī)劃、外立面夜景設計、外立面廣告位設計、外立面商業(yè)氣氛設計

60、。 外部空間環(huán)境設計（外部廣場設計）：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環(huán)境照明系統(tǒng)設計、室外指示及引導系統(tǒng)設計。 2.1外立面形象設計 2.1.1外立面規(guī)劃 外立面規(guī)劃體現(xiàn)我們項目的整體形象及對消費人群的吸引力。立面規(guī)劃要同周邊的其它商業(yè)形成差異化，有我們自己獨特的風格，強調可識別性。 集團各主營商場的外立面為藍色、橘紅色與白色相映襯，象征著海洋、陸地與陽光（火）三者的結合。寓示集團的產業(yè)是“朝陽產業(yè)”，朝氣蓬勃、蒸蒸日上，有著廣闊的發(fā)展空間，并擁有在商海中搏擊、永不言敗的精神。 2.1.2外立面夜景、廣告位設計 霓虹燈和廣告牌（燈箱廣告）

61、的主要作用是營造一種活躍氣氛，引起消費者的注意，鼓勵消費者進入商場完成購買行為。 廣告位在進行施工建筑時就需預留出來，同時在商場周圍也可制作異型廣告牌。例如：可以是球體、柱體、錐體等。 商場夜景的營造，可找專業(yè)的燈具店來制作。 廣場射燈是必不可少的。廣場射燈通常采用LED燈，這種廣場燈雖然造價較高，但比普通燈要實用，色彩須與城市整體的亮化色彩形成差異。 我們在注重上述方面的同時，還須注意保持商場外部的清潔、明亮、并盡量營造熱鬧的氣氛，旺盛的人氣可以吸引更多的顧客。 2.1.3外立面商業(yè)氛圍設計 可根據廣告位、招牌、燈箱的投放，營造繁華感和商業(yè)氛圍，與周邊環(huán)境在同中求異，不可給人雜亂

62、無章的感覺。 外立面的設計中對出入口的展示性尤為重要，尤其在有高差的地方，做好導視牌，項目的門面須符合集團的經營特色、體現(xiàn)集團的整體風格。 出入口一定要方便人們記憶和出入，門口有紅地毯，或是裝飾門等，有音響。 2.2外部空間環(huán)境設計（外部廣場設計） 廣場的范圍大小應與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡量使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近1，這樣的廣場尺度將達到適度寬敞。 2.2.1注重互動性 商場與廣場互動 由于停車場基本遵循外圍的設置，所以要設有足夠的步行空間，緊鄰商場建筑外墻，這樣與商場入口有充足的緩沖空間，使廣場與商場有良好的互動關系而不被其它廣場設

63、施所阻隔。 多樣化活動互動 廣場的步行空間，應考慮人群在行走過程中駐留點。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間的設置點，以達到廣場多樣化活動的互動。 廣場的面積盡可能大些，在必要位置設藝術造形，要設有舞臺便于開業(yè)或平時做活動。 2.2.2以人為本 景觀設置 噴泉、座椅、綠化可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并可以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構成步行空間。引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內的植栽配以高直、遮蔭和不阻擋視覺為選擇原則；可以利用植栽作為區(qū)劃廣場不同使用功能的元素，融自然于廣場。 在步行空間設計中，合理安排好各種人流、貨流與車流是

64、必不可少的，減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)。 在規(guī)模較大的項目中，建筑底層應設專用地下車庫，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作。 無障礙空間設計 在地面的材料選用上，應達到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間（導盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間。 廣場休息空間設計 廣場休息設施設置方面，座椅盡量采用可及性高的設置（階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以45cm~60cm為佳，以達到廣場中休息空間的便利性。 廣場中休息空間應盡量面對廣場活動發(fā)生的方向，有適當的植栽配置，且遠離主動線位置（適當距離約3m），以達到休息時的舒

65、適感。 廣場中應有視覺焦點的設置，如噴水池、雕塑品、活動舞臺等設施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點。 在廣場周圍也應有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路的區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休息空間。 3.商場內部空間設計 商場內部布局包括商場的高度、中庭設計、商裝等，充分體現(xiàn)出商場總體的實用、簡約、時尚。 3.1商場高度 一般一層營業(yè)場所的凈高度介于4.5米以上，而其它樓層的凈高度介于3.6米以上。中央大廳的高度在12-18米之間。過高的樓層高度易造成建筑物的空間浪費，而高度過低則會給消費者造成壓抑感。 3.2中庭空間設計（通常外請專業(yè)公司制作

66、） 中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內步行街節(jié)點上的高潮，空間變化豐富，綠植密集，水體精心布置，玻璃頂投下的光影富有變化，配合座椅和餐飲設施，提供了購物、休息的場所。 3.2.1注意事項 3.2.1.1和諧性與均好性：以商場核心主題特色為基點，通過中庭景觀、電子顯示屏的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證景觀、空間及商場主題特色的和諧性與均好性。 3.2.1.2與外部廣場互動：商場中庭與外圍廣場，一“內”一“外”，其兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動空間。而中庭則側重于保持商場內人流的停留時間，廣場側重于商場外圈的人流集合。 3.2.2建筑細節(jié)設計 3.2.2.1內墻、地面設計：商場內墻、地面的色調、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調，達到風格統(tǒng)一的視覺效果。 3.2