楊啟斌房地產(chǎn)土地管理法.ppt

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1、1,Chapter 6,房地產(chǎn)法律制度,2,第六章 房地產(chǎn)法律制度,我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系取得了顯著成績，該體系的框架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。 法律主要有城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、物權(quán)法,3,第六章 房地產(chǎn)法律制度,建設(shè)用地制度與政策 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策,4,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,集體土地征收 集體土地指農(nóng)民集體所有的土地。集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致

2、使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。,5,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,集體土地征收 征收土地 征用土地 共同點(diǎn)都有一定強(qiáng)制性，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償 不同點(diǎn) 征收主要是所有權(quán)的改變，是國家為了公共利益需要而強(qiáng)制取得所有權(quán)的行為，其結(jié)果是權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移； 征用是在土地所有權(quán)不變的前提下，有條件的使用權(quán)的改變，是因搶險(xiǎn)救災(zāi)等緊急需要而強(qiáng)制使用的行為，一旦緊急需要結(jié)束，被征用的土地應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還給原權(quán)利人。,6,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,集體土地征收 征收集體土地應(yīng)遵守的原則 珍惜耕地，合理利用土地的原則 保證國家建設(shè)用地的原則 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 有償使用土地的原則 依法征地

3、的原則,7,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,集體土地征收 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限 征收土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) 征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批 其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案,8,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,集體土地征收 征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn) 根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 物權(quán)法規(guī)定，除要依法足額支付上述費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保

4、障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。,9,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,集體土地征收 征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn) （一）土地補(bǔ)償費(fèi)征地費(fèi)的主要部分 （1）征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。 （2）征收其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。,10,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,集體土地征收 征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn) （二）安置補(bǔ)助費(fèi)為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi) （1）安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)

5、需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 （2）土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)土地征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍（人均耕地特別少地區(qū)）,11,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,集體土地征收 征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn) （三）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，主要針對土地上房屋、水井、地上（下）管線、正處于生長階段的農(nóng)作物等 （四）臨時(shí)用地補(bǔ)償,12,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念 建設(shè)用地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)出讓）指國家將

6、國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金（即地租）的行為。,13,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念 出讓的含義一般包括以下內(nèi)容 （1）土地使用權(quán)出讓（批租或土地一級市場），由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。 （2）經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地?fù)碛姓加?、使用、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有。,14,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念 出讓的含義一般包括以下內(nèi)

7、容 （3）土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。 （4）集體土地不經(jīng)征收不得出讓。 （5）土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。,15,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式 招標(biāo)出讓方式 拍賣出讓方式 協(xié)議出讓方式 掛牌出讓方式,16,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式 掛牌出讓方式出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌

8、期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。,17,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定的出讓最高年限如下： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地50年,18,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)的收回 國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回、沒收等。 土地使用權(quán)期間屆滿處理（住宅、非住宅） 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房

9、屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)（未如期支付地價(jià)款、未按合同約定開發(fā)） 司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán),19,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)終止 建設(shè)用地使用權(quán)因土地滅失而中止自然原因（地震、水患、塌陷等） 建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因,20,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的履行 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。,21,第一部分

10、 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。（土地使用權(quán)出讓金？）,22,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義 劃撥土地使用權(quán)有以下含義 劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式； 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)；,23,第一部分 建設(shè)

11、用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義 劃撥土地使用權(quán)有以下含義 取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)； 在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。,24,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍 國家機(jī)關(guān)用地 軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 公益事業(yè)用地 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地,25,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理 劃撥土地的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓金或

12、土地收益 劃撥土地使用權(quán)的出租租金中所含土地收益上繳國家,26,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,閑置土地的處理 閑置土地的認(rèn)定 閑置土地指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。,27,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,閑置土地的處理 閑置土地的認(rèn)定 具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地： 國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的； 已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%

13、且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。,28,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,閑置土地的處理 征收土地閑置費(fèi) 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi),29,第一部分 建設(shè)用地制度與政策,閑置土地的處理 無償收回土地使用權(quán) 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)； 因不可抗力或者政府及有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。

14、,30,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)經(jīng)營管理,31,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商、發(fā)展商、建設(shè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)公司）是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 特征高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等,32,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級,33,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理 一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建

15、設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批； 二級及以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定,34,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度 項(xiàng)目資本金的概念 項(xiàng)目資本金在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%（35%、30%？）,35,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

16、管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度 項(xiàng)目資本金的出資方式 項(xiàng)目資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評估其價(jià)值，且不得高估或低估。 以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。,36,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任 對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式,37,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度

17、 對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式 商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。 經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。,38,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)經(jīng)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得的土地使用權(quán) 以劃撥方式取得的土地使用權(quán),39,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)經(jīng)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件 以出讓方式取得的土地使用權(quán) （1）必要條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書,40,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管

18、理制度與政策,房地產(chǎn)經(jīng)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件 以出讓方式取得的土地使用權(quán) （2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，分為兩種情形： 一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)當(dāng)占全部開發(fā)投資額的25%以上； 二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓，目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。,41,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)經(jīng)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件 以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人

19、民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式： （1）由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓； （2）可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。,42,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)經(jīng)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件 以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形有： （1）轉(zhuǎn)讓的土地用于國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地（經(jīng)濟(jì)適用住房） （2）私

20、有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； （3）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；,43,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)經(jīng)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件 以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形有： （4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的； （5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的； （6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的； （7）縣級以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。,44,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)經(jīng)營管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第

21、21條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)模疬w安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。,45,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,房地產(chǎn)經(jīng)營管理 商品房交付使用 履約按期交房，協(xié)助辦理權(quán)屬登記 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)（商品房交付使用之日起60日內(nèi)） 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度 住宅質(zhì)量

22、保證書質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等 住宅使用說明書對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出注意事項(xiàng),46,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)交易管理概述 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 商品房銷售管理 房屋租賃管理 房地產(chǎn)抵押管理,47,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)交易管理概述 房地產(chǎn)交易管理的概念和原則 房地產(chǎn)交易管理指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式 遵循自愿、公平、誠實(shí)信用原則,48,第三部分 房地產(chǎn)交易

23、管理制度與政策,房地產(chǎn)交易管理概述 房地產(chǎn)交易的基本制度 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 房地產(chǎn)價(jià)格評估制度 房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度,49,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。,50,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念 轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對此概念進(jìn)一步細(xì)化： 以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生

24、變更的； 一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 以房地產(chǎn)抵債的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。,51,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分類 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓） 根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，分為有償（買賣、作價(jià)入股）和無償（贈(zèng)與、繼承）兩種方式 買賣雙務(wù)行為；贈(zèng)與單務(wù)行為,52,第三部分 房地產(chǎn)

25、交易管理制度與政策,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（以出讓方式取得土地使用權(quán)的） 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)用地的，形成工業(yè)用地條件或其它用地條件。 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。,53,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（以劃撥方式取得土地使用權(quán)的） 應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家規(guī)定繳納土地使用

26、權(quán)出讓金； 按照規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得收益中的土地收益上繳國家或作其它處理。,54,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 依法收回土地使用權(quán)的 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 權(quán)屬有爭議的 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 法律和法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況,55,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在合同簽訂后90日內(nèi)持合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成

27、交價(jià)格； 房地產(chǎn)管理部門對提供的文件進(jìn)行審查，并在7個(gè)工作日內(nèi)作出書面答復(fù)； 房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，根據(jù)需要對房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； 房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書,56,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,商品房銷售管理 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可,57,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,商品房銷售管理 商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許

28、可證和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。,58,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,商品房銷售管理 商品房預(yù)售合同的備案 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。（預(yù)告登記） 國務(wù)院規(guī)定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓 商品房預(yù)售款的使用 必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用,59,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,商品房銷售管理 商品房預(yù)售許

29、可證 1）預(yù)售許可證編號(hào)； 2）發(fā)展商名稱； 3）項(xiàng)目名稱； 4）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)； 5）土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)； 6）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積； 7）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期； 8）附注內(nèi)容等。,60,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房屋租賃管理 房屋租賃的概念及分類 房屋租賃指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃 按房屋的使用用途，分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃,61,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房屋租賃管理 房屋租賃合

30、同 （1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； （2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （3）租賃用途； （4）租賃期限； （5）租金及交付方式； （6）房屋修繕責(zé)任； （7）轉(zhuǎn)租的約定； （8）變更和解除合同條件； （9）違約責(zé)任； （10）當(dāng)事人約定的其他條款。,62,租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。（合同法第215條）,,房屋租賃（定期、不定期）,定期房屋租賃是指約定有固定的租賃期限的房屋租賃； 不定期房屋租賃是指對租賃期限沒有約定或者約定不明的房屋租賃。,租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不

31、定期。 （合同法第236條）,主要意義：除法律另有規(guī)定外，出租人與承租人均可隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。,63,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房屋租賃管理 房屋租賃的政策 （1）公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有房屋所有權(quán)證。承租人必須持有身份證明。 （2）承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。 （3）共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。 （4）租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。（買賣不破租賃

32、原則）,64,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房屋租賃管理 房屋租賃的條件 有下列情形之一的房屋不得出租 1）未依法取得房屋所有權(quán)證的； 2）司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3）共有房屋未取得共有人同意的； 4）權(quán)屬有爭議的； 5）屬于違章建筑的； 6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 7）抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。,65,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房屋租賃管理 出租人的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1）按期收取房屋租金，有權(quán)加收違約金； 2）監(jiān)督承租人對房屋的使用； 3）有權(quán)依法解除租賃合同，收回房屋。 義務(wù) 1）在

33、合同期限內(nèi)（最長20年），將房屋交給承租人使用； 2）對房屋及其設(shè)備進(jìn)行定期檢查，及時(shí)修繕； 3）按國家規(guī)定繳納稅款。,66,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房屋租賃管理 承租人的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1）按合同規(guī)定占有使用房屋； 2）同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)、承租權(quán)； 3）房屋轉(zhuǎn)讓后，在原租賃期限內(nèi)有權(quán)繼續(xù)租用房屋。 義務(wù) 1）按期交納租金； 2）應(yīng)依法合法使用房屋; 3）妥善保護(hù)所承租房屋及其設(shè)施; 4）租賃期限滿應(yīng)及時(shí)將承租房返還出租人。,67,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房屋租賃管理 可提前終止租賃合同的情形 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使

34、用的； 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的； 無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的； 公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的； 承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的； 故意損壞房屋的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。,68,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。 現(xiàn)房抵押、期房抵押、在建工程抵押,69,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 抵押合同 1、抵押合同

35、的當(dāng)事人 抵押人指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的自然人、法人或其他組織 抵押權(quán)人指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的自然人、法人或其他組織 2、房地產(chǎn)抵押合同與抵押登記 登記生效主義即以抵押登記作為房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的條件。,70,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 房地產(chǎn)抵押范圍 依法取得的房屋所有權(quán)連同房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)（出讓或劃撥均可） 以出讓方式獲取的土地使用權(quán) 抵押后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn) 同一房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán),71,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 禁止抵押的房地產(chǎn)

36、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； 用于教育、醫(yī)療、市政等公用福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)； 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。,72,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 抵押人的權(quán)利義務(wù) 權(quán)利 （1）占有、使用、收益和處分抵押物 （2）同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán) 義務(wù) （1）保持抵押房地產(chǎn)的完整 （2）協(xié)助抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),73,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 抵押權(quán)人的權(quán)利義務(wù) 權(quán)利 （1）排除妨害 （2）物上代位權(quán) 義務(wù) （1）不得干涉抵押人正常使用抵

37、押物 （2）債務(wù)清償后，盡快辦理抵押注銷手續(xù) （3）抵押實(shí)現(xiàn)后，將剩余價(jià)款歸還抵押人,74,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 處分抵押房地產(chǎn)的條件 債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的； 抵押人死亡而無人代為履行到期債務(wù)的； 抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的； 抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的,75,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 對抵押房地產(chǎn)的受償 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償； 可依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償； 以劃撥方式取得的

38、土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的款額中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地出讓金的數(shù)額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；,76,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 處分所得價(jià)款順序分配 支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金 賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失 剩余金額交還抵押人，不足部分，抵押權(quán)人有權(quán)追償,77,第三部分 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)抵押管理 抵押物的出租權(quán) 先抵押后出租抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系解除 先出租后抵押抵押不破租賃 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

39、（見物權(quán)法190條） 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。（見物權(quán)法190條）,78,第四部分 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策,房地產(chǎn)登記概述 房地產(chǎn)登記指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為。（土地登記、房屋登記） 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。,79,第四部分 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策,房地產(chǎn)登記

40、制度 土地登記 土地總登記 土地初始登記 土地變更登記 土地注銷登記 土地其他登記（更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記）,80,第四部分 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策,房地產(chǎn)登記制度 房屋登記 房屋所有權(quán)登記（初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記） 房屋抵押權(quán)登記（設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記） 地役權(quán)登記 房屋預(yù)告登記 房屋其他登記（更正登記、異議登記、撤銷登記、查封登記）,81,第四部分 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策,房地產(chǎn)登記制度 房地產(chǎn)權(quán)證書 土地使用權(quán)證書（土地管理部門） 國有土地使用權(quán)證 集體土地所有證 集體土地使用證 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書 房屋產(chǎn)權(quán)證書（房產(chǎn)管理部門） 房屋所有權(quán)證 房屋共有權(quán)證 房屋他項(xiàng)權(quán)證 房地產(chǎn)權(quán)證書,