當(dāng)前宏觀政策及樓市走勢(shì)分析.ppt

《當(dāng)前宏觀政策及樓市走勢(shì)分析.ppt》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《當(dāng)前宏觀政策及樓市走勢(shì)分析.ppt（50頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2011.5,2010年以來(lái)政策回顧：國(guó)務(wù)院四度發(fā)文，抑需求、促供給力度空前,,但在一個(gè)GDP和CPI雙雙高漲的國(guó)家，房?jī)r(jià)不可能下跌,0110年我國(guó)GDP增速,2010年6月以來(lái)我國(guó)CPI月度走勢(shì),近些年來(lái)我國(guó)GDP一直保持著8%以上的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且這種高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍將持續(xù)很多年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將高速發(fā)展 自2010年以來(lái)，我國(guó)CPI一直保值著較高的增幅，一度超過(guò)國(guó)際警戒線，短期內(nèi)這種態(tài)勢(shì)仍將維持 在一個(gè)GDP和CPI雙雙高漲的國(guó)家，房?jī)r(jià)很難下跌，我國(guó)也不例外,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，新景祥整理,宏觀層面分析相比此前的多次調(diào)控，本輪調(diào)控在背景和內(nèi)容上存在著三 個(gè)重要特點(diǎn),特點(diǎn)1六大基礎(chǔ)性因素

2、一直支撐著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲,特點(diǎn)1為消除全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，避免經(jīng)濟(jì)衰退和通貨緊縮，08年以來(lái)我國(guó)實(shí)行適度寬松的貨幣政策，廣義貨幣供應(yīng)量大幅增加,自99年以來(lái)我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量（M2）一直呈上升趨勢(shì)，但08年金融危機(jī)后，供應(yīng)幅度大幅上升，截止2011年3月份，廣義貨幣量余額已達(dá)758129.87 億元,特點(diǎn)1結(jié)合上述圖形，我們發(fā)現(xiàn)08年以來(lái)廣義貨幣投放量的激增則是導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)上漲的最重要因素,,貨幣供應(yīng)量的激增立即在房?jī)r(jià)上反映出來(lái)，09年全國(guó)商品房成交價(jià)格上漲幅度達(dá)21%,貨幣投放量的增加仍在持續(xù)，2011年第1季度，新增人民幣貸款高達(dá)2萬(wàn)億多元，占09年全

3、年信貸投放量的27.5%,單位：億元,2010年以來(lái)新增人民幣貸款走勢(shì),特點(diǎn)1可以預(yù)見(jiàn)，M2的大量投放在短期內(nèi)難以消化，新增人民幣貸款有繼續(xù)上升的勢(shì)頭，必將繼續(xù)助推房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫仍將持續(xù),特點(diǎn)2保障房的缺失迫使廣大中低收入群體在商品住房群體釋放需求，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,99年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房在住房結(jié)構(gòu)中的占比大幅下滑，由99年的24.9%下降到09年的7.2%；廣大低收入群體轉(zhuǎn)向商品房釋放需求,助推了房?jī)r(jià)的上升,特點(diǎn)2十二五我國(guó)明確提出了保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，這將會(huì)對(duì)我國(guó)房地市場(chǎng)格局產(chǎn)生重要影響,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任徐憲平表：未來(lái)五年，要建

4、設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，今年1000萬(wàn)套，明年1000萬(wàn)套，后三年1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%； 在“十二五”規(guī)劃綱要中，也明確提出對(duì)于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實(shí)行廉租房制度。對(duì)城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對(duì)于中高收入家庭，將實(shí)行租賃和購(gòu)買相結(jié)合的商品房制度；,按照住建部的要求，2011年，全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將高達(dá)1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)72.4%；,未來(lái)五年國(guó)家要建3600萬(wàn)套保障房； 假如一套按60平米算，供應(yīng)量為20億平米，按70平米算為25億平米； 過(guò)去十年我國(guó)平均年商品房供應(yīng)量大概為5到

5、6億平米，那么五年建25億平米差不多是過(guò)去十年間市場(chǎng)供應(yīng)量的一半左右； 因此，在未來(lái)五年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生質(zhì)的影響； 房地產(chǎn)商一定要明確這樣的變化，以確定自身企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略以及營(yíng)銷戰(zhàn)略等,特點(diǎn)2從長(zhǎng)期來(lái)看，保障房的大量建設(shè)將從根本上改變我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，即形成商品房市場(chǎng)、出租房市場(chǎng)與保障房市場(chǎng)共存的局面,保障房批量投放后期將逐步分流低收入人群及夾心層家庭的商品房住宅市場(chǎng)的需求,中國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在演變,特點(diǎn)2但從實(shí)際完成來(lái)看，2010年保障性住房的目標(biāo)并沒(méi)有全面完成,目標(biāo)：2010年保障性安居工程建設(shè) 目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套 ，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套。 目標(biāo)：

6、2011年，全國(guó)建設(shè)保障性住 房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。,完成：2010年全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造基本建成370萬(wàn)套，還有210萬(wàn)套的指標(biāo)沒(méi)有全面完成 構(gòu)成：棚房區(qū)改造住房：400萬(wàn)套，經(jīng)適房和兩限房：近200萬(wàn)套， 廉租房：160多萬(wàn)套， 公租房：近220萬(wàn)套,,2011年國(guó)八條,2010年,十二五，3600萬(wàn)套的保障房建設(shè)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)？,特點(diǎn)2再?gòu)谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)所需資金構(gòu)成來(lái)看，存在巨大的資金缺口,到2015年我國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模打4800萬(wàn)套，需要建設(shè)資金約五萬(wàn)億 2011年1000萬(wàn)套的保障房約需1.3萬(wàn)億資金，住建部表示其中8000億通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)及保障對(duì)象、企業(yè)湊集，剩余5

7、000億由中央及地方各級(jí)財(cái)政來(lái)解決，中央補(bǔ)貼20%，地方政府土地凈收益的10%須用于保障房建設(shè)，也就是說(shuō)4000億的資金主要靠土地凈收益去填補(bǔ) 2010年全國(guó)土地出讓金約2.9萬(wàn)億，凈收益約1200億，我們假使2011年達(dá)到1500億，則保障房建設(shè)仍存在2500億的資金缺口,特點(diǎn)2短期內(nèi)，保障房的建設(shè)并不會(huì)改變我國(guó)的住房市場(chǎng)格局，通過(guò)保障房供應(yīng)降低房?jī)r(jià)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),,從長(zhǎng)期來(lái)看，保障房最終會(huì)改變我國(guó)住房市場(chǎng)格局，但短期內(nèi)目前的態(tài)勢(shì)仍將維持，通過(guò)保障房的大量建設(shè)達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),結(jié) 論,特點(diǎn)3密集政策的出臺(tái)預(yù)示著中央政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的決心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能過(guò)度依賴房地

8、產(chǎn)業(yè),中國(guó)社科院2010國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書中國(guó)國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告指出，中國(guó)近20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并非靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代來(lái)獲得，而是靠消耗資源和擴(kuò)大投資，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。,房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì),特點(diǎn)3一線城市，多年的土地紅利和級(jí)差地租能夠支撐其順利完成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)調(diào)整，但二三線城市不具備這樣的財(cái)力基礎(chǔ),1.土地出讓成為地方各級(jí)政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，是支撐地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的重要財(cái)力支撐，過(guò)去五年我國(guó)土地出讓收入合計(jì)7萬(wàn)多億，其中一線城市地方政府成為主要受益者 2. 一線城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)到了后工業(yè)化時(shí)代，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，支撐起這種轉(zhuǎn)

9、變的正是多年來(lái)的土地紅利和級(jí)差地租，換句話說(shuō)，這些城市已經(jīng)具備了雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)進(jìn)一步促成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、升級(jí) 3.二三線城市目前正處于工業(yè)化中期階段，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生工程都需要耗費(fèi)大量的財(cái)政指出，它們不具備經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面調(diào)整、升級(jí)轉(zhuǎn)移的財(cái)力基礎(chǔ),GDP增長(zhǎng)情況,PMI指數(shù)和工業(yè)增加值增速走勢(shì)情況,%,政策出臺(tái)背景 GDP的高漲與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的滯漲形成的剪刀差正在逐步縮小，說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)正在由粗放型向集約型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變,,,2011年1季度GDP增速達(dá)到9.7%，增速出現(xiàn)小幅下滑，但繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性已經(jīng)不存在； PMI指數(shù)繼續(xù)保持在50以上，工業(yè)增加值增速保持持續(xù)

10、上升，受春節(jié)季節(jié)性影響，2月份PMI指數(shù)為52，但3月又份迅速回升，已連續(xù)25個(gè)月站上50基準(zhǔn)線，表明制造業(yè)加速擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好。,社會(huì)消費(fèi)品零售總額：同比,出口金額：同比,社會(huì)零售品零售總額增速一直維持較高的增長(zhǎng)速度，2011年3月社會(huì)零售品零售總額同比增加18.6%，內(nèi)需強(qiáng)勁，國(guó)民對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景看好； 出口增幅受春節(jié)季節(jié)性因素的影響，2月份同比增幅僅為2.4，但3月迅速回升；從2010年的出口累計(jì)同比來(lái)看，在一季度擔(dān)心歐債危機(jī)而影響出口的擔(dān)憂是多余的，去年出口的平均增速達(dá)到31.3%,政策出臺(tái)背景在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中，社會(huì)零售品零售總額和出口一直都保持著較高的增長(zhǎng)幅度，整體的宏觀

11、大環(huán)境向好，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性基本不存在,CPI持續(xù)走高,通脹風(fēng)險(xiǎn)：將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,2011年3月，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.4%，達(dá)到自08年以來(lái)的高峰；同時(shí)工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲7.3%，工業(yè)品出場(chǎng)價(jià)格大幅上升，不斷的把價(jià)格增幅傳到居民消費(fèi)價(jià)格水平，刺激著居民消費(fèi)價(jià)格水平的不斷攀高，進(jìn)而造成通脹壓力的巨顯。,政策出臺(tái)背景 09年的大量過(guò)剩流動(dòng)性，帶動(dòng)10年新一輪物價(jià)的周期性波動(dòng)，通脹壓力增大，客觀要求政府必須減少流動(dòng)，緊縮銀根,政策出臺(tái)背景從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，調(diào)控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財(cái)政、行政等多個(gè)方

12、面，但從實(shí)際的調(diào)控情況來(lái)看依然不理想,2010 房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲一年,2010年依舊是房?jī)r(jià)大幅上漲的一年，從監(jiān)控的8個(gè)城市來(lái)看，平均漲幅達(dá)到26.9%；當(dāng)調(diào)控變成“空調(diào)”時(shí)，第三次調(diào)控政策“新國(guó)八條”便呼之即出,本輪政策一覽本輪調(diào)控政策自09年底一直延續(xù)到現(xiàn)在，整個(gè)調(diào)控政策可分為四個(gè)階段，第一階段是09年底到10年3月份；以“國(guó)十一條”為代表性政策，主要以指導(dǎo)性和原則性政策為主，短期內(nèi)對(duì)遏制房?jī)r(jià)未能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要包括保障性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策以及市場(chǎng)政策這五個(gè)方面； 09年底以來(lái)出臺(tái)的政策雖包含了各個(gè)方面，但多為一些指導(dǎo)性和

13、原則性的政策，在許多方面可執(zhí)行力不夠強(qiáng)，或仍存在較大的彈性空間，有一些政策屬于中長(zhǎng)期政策如關(guān)于保障性住房政策等，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)的影響有限,本輪政策一覽第二階段是10年4月份至6月份，以國(guó)務(wù)院頒布的“國(guó)十條”為主要代表性政策；政策通過(guò)提高二套房首付、貸款利率，對(duì)部分地區(qū)三套房和不能提供一年納稅證明和社保的購(gòu)房者停貸等措施，來(lái)抑制樓市的不合理需求,數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,本輪政策一覽第三階段是10年9月份至12月份，以 “9.29新政”為代表；相較“國(guó)十條”，本輪調(diào)控政策更加嚴(yán)厲，提高首套房首付比例、三套房全部停貸以及加息等貨幣政策也開始實(shí)施，進(jìn)一步凸顯

14、政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心,數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,本輪政策一覽第四階段是11年至今，以 “新國(guó)八條”為代表；相較之前出臺(tái)的政策，本階段調(diào)控力度前所未有，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和深化，調(diào)控目標(biāo)依舊是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而非房?jī)r(jià)下降；同時(shí)，我們可看到，雖然本輪調(diào)控的重點(diǎn)依舊是打壓投機(jī)、投資性需求，但相較之前的政策，改善型需求或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷,政策解讀本輪調(diào)控政策期望通過(guò)設(shè)立房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、約談問(wèn)責(zé)政策執(zhí)行人以及保障房建設(shè)等措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但效果可能適得其反，房?jī)r(jià)上漲依然難以遏制,數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,政策解讀之控制目標(biāo)一季度全國(guó)608個(gè)城市公布了年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，但除北

15、京“穩(wěn)中有降”外，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)掛鉤GDP增長(zhǎng)，反映地方政府利益占位，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期,數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心,政策解讀之控制目標(biāo)一季度全國(guó)608個(gè)城市公布了年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，但除北京“穩(wěn)中有降”外，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)掛鉤GDP增長(zhǎng)，反映地方政府利益占位，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期,政策解讀之執(zhí)行人“新國(guó)八條”頒布以來(lái)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種焦灼狀態(tài)，推出量、成交量和成交單價(jià)走低，土地出讓收益減少,土地成交量受政策影響顯著,政策出臺(tái)前后有嚴(yán)重差異；雖然本季度總共成交土地面積19891萬(wàn)平方米，推出住宅類用地1718宗，同比減少5%。一月底政策出臺(tái)后，特別二三月份成交大幅下挫，特別是三月份同比去年減少近

16、42%,一季度，全國(guó)120個(gè)城市共推出土地面積23488萬(wàn)平方米，環(huán)比減少34%，同比減少6%。其中，推出住宅類用地1718宗，同比減少5%；推出住宅用地面積9661萬(wàn)平方米，同比減少23%,,土地價(jià)格、溢價(jià)率依舊大幅下降,一季度平均樓面地價(jià)1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%；住宅用地溢價(jià)率一路走低，溢價(jià)率跌至9%，多數(shù)以底價(jià)成交。,,圖：2011年1-3月10重點(diǎn)城市住宅用地累積供應(yīng)情況,政策解讀之執(zhí)行人土地收益減少，地方財(cái)政收入大幅減少；而地方政府過(guò)度依賴“土地財(cái)政”，這將削弱地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心,2010年年全國(guó)土地出讓金收入達(dá)到2.9萬(wàn)億人民幣，約占總財(cái)政收的35%；

17、 從全國(guó)重點(diǎn)城市的土地出讓金收入來(lái)看，土地出讓金收入占地方財(cái)政總收入的比例大幅增加；一線城市占比在20-40%以上，二、三線城市比例甚至達(dá)到了一半以上，地方政府嚴(yán)重依賴”土地財(cái)政“,銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主要來(lái)源,個(gè)人購(gòu)房貸款及其占總貸款的比例,短期內(nèi)主要在于信貸政策對(duì)銀行的影響,政策解讀之執(zhí)行人短期來(lái)看，個(gè)人貸款總量減少將影響銀行零售業(yè)務(wù)，利率的提高只能起到一定程度的平抑作用，中長(zhǎng)期則主要受限于企業(yè)貸款和地方融資,中長(zhǎng)期內(nèi)將會(huì)影響地方政府和房產(chǎn)企業(yè)的還款能力,政策影響,政策出臺(tái),,,,打擊投資投機(jī)需求,成交量下滑,房?jī)r(jià)調(diào)整,面臨市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn),,傳導(dǎo)至土地市場(chǎng),拿地謹(jǐn)慎，土地出讓金減少，影響地

18、方政府財(cái)政收入,,傳導(dǎo)至金融體系,貸款回收困難，銀行風(fēng)險(xiǎn)增加,,傳導(dǎo)至開發(fā)商,開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)力償還貸款,,傳導(dǎo)至金融體系,政策解讀之執(zhí)行人作為本次調(diào)控政策主要執(zhí)行人的地方政府和金融體系，由于各自核心利益的存在，將使他們?cè)趫?zhí)行政策時(shí)，喪失推動(dòng)和執(zhí)行深化的的動(dòng)力,北京萬(wàn)科參與河北保障房建設(shè)；據(jù)了解，本次戰(zhàn)略合作將涉及河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六個(gè)城市合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。,保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊日前也表示，公司將力爭(zhēng)在不損害股東利益的前提下，爭(zhēng)取參建政策支持的保障房項(xiàng)目，計(jì)

19、劃在2011年新增保障房項(xiàng)目5個(gè)以上,政策解讀之保障房建設(shè)保障房主要是由開發(fā)商參與建設(shè),,,,,房?jī)r(jià)上漲,,,,,三、設(shè)立保障建設(shè)和融資的公司,,,,一、財(cái)力雄厚者、政府出錢、開發(fā)商出力,,,,二、財(cái)力不夠者，政府塔臺(tái)，開發(fā)商唱戲,政策解讀之保障房建設(shè)保障房的建設(shè)，尤其是三、四線財(cái)政收入較少的城市將會(huì)選擇二、三這兩種模式，自然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,金融政策影響分析通過(guò)金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面，但我們認(rèn)為其對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的作用有限，房?jī)r(jià)依然具有上漲的勢(shì)頭,觀點(diǎn)1存款準(zhǔn)備金率和人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的頻繁上調(diào)表明了政府希望借此回收流動(dòng)性,2010年來(lái)年貨幣政策回顧,自2010年以來(lái)，央行連續(xù)6此上

20、調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，4此上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，希望借此回收流動(dòng)性,觀點(diǎn)1嚴(yán)格的信貸政策對(duì)抑制居民需求和投資有著巨大的作用，更顯示了中央政府調(diào)控樓市的決心,內(nèi)容上更為嚴(yán)厲,執(zhí)行力度更堅(jiān)決,此前二套房關(guān)于首付40%和利率1.1倍的限制并為嚴(yán)格執(zhí)行，許多二套房購(gòu)買者通過(guò)關(guān)系仍然享受首付30%以及甚至利率7折的優(yōu)惠，政策形同虛設(shè)； 本次政策14日首次出臺(tái)后，16日工行便首先宣布將嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，至19日包括四大行在內(nèi)的大多銀行已經(jīng)嚴(yán)格按照新規(guī)執(zhí)行，同時(shí)暫停了三套房的貸款審批，在執(zhí)行上“動(dòng)真格”。,觀點(diǎn)1政府希望通過(guò)一系列金融政策，來(lái)達(dá)到回收流動(dòng)性進(jìn)而降低房?jī)r(jià)的目的,但相對(duì)龐大的新增人民幣

21、貸款，金融政策回收的流動(dòng)性資金只是杯水車薪,2010年以來(lái)各季度新增人民幣貸款,從圖中可以看出，2010年第二季度以來(lái)，新增人民幣貸款不斷上升,觀點(diǎn)2在國(guó)際金融環(huán)境整體寬松的情況下，我國(guó)緊縮的貨幣政策很難長(zhǎng)久維持,國(guó)際金融環(huán)境整體寬松,自08年全球金融危機(jī)以來(lái)，主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體遭受沖擊，復(fù)蘇緩慢，寬松量化的貨幣政策成為主旋律 2011年國(guó)際發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體仍面臨就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻、財(cái)政可持續(xù)性堪憂等問(wèn)題，量化寬松的貨幣政策不會(huì)退出 專家認(rèn)為隨著7月份我國(guó)大宗農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入收獲期后，CPI會(huì)應(yīng)聲而下，這一輪加息將會(huì)結(jié)束，央行緊縮的貨幣政策就會(huì)松動(dòng),2011年4月28日，美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克表示，在大規(guī)模購(gòu)買國(guó)債到

22、6月份到期后，聯(lián)儲(chǔ)將會(huì)保持其當(dāng)前規(guī)模的貨幣刺激政策,,觀點(diǎn)3我國(guó)CPI 的不斷走高與較低的存款利率水平相結(jié)合導(dǎo)致我國(guó)實(shí)際的負(fù)利率狀態(tài),CPI,警戒線,從2010年以來(lái)的月度CPI及一年期存款基準(zhǔn)利率對(duì)比來(lái)看，我國(guó)實(shí)際利率水平長(zhǎng)期處于負(fù)利率狀態(tài),2010年以來(lái)我國(guó)CPI月度走勢(shì)圖,觀點(diǎn)3實(shí)際負(fù)利率的存在降低人們的儲(chǔ)蓄意愿，房產(chǎn)投資成為良好的保值手段，從而助推房?jī)r(jià)上漲,目前通貨膨脹形式依然嚴(yán)峻，央行的一再加息并沒(méi)有改變實(shí)際負(fù)利率的狀態(tài)；在這種情況下，投資房產(chǎn)依然成為最佳的選擇，因此我們預(yù)期房?jī)r(jià)仍然存在上漲的趨勢(shì),結(jié)論1中國(guó)商品房市場(chǎng)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但受保障房等因素的影響，增長(zhǎng)幅度

23、將放緩,億平米,2010年全國(guó)商品住宅銷售量為9.31億平，按單套100平計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售931萬(wàn)套；2010年全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套，這部分供應(yīng)將在2011年進(jìn)入市場(chǎng) ；假定分流的有效需求在30%，那么將會(huì)有100萬(wàn)套客戶將會(huì)轉(zhuǎn)而購(gòu)買保障性住房；預(yù)期2011年保障性住房將會(huì)分流商品住宅市場(chǎng)10%左右的市場(chǎng)需求； 未來(lái)五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，今年1000萬(wàn)套，明年1000萬(wàn)套，后三年1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%；,,結(jié)論2在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的前提下，商品房增長(zhǎng)格局將發(fā)生大的變化，一線城市更多的將由增值向保值型轉(zhuǎn)變；而其

24、他城市，尤其是三、四線城市將在下個(gè)經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)由保值向增值型轉(zhuǎn)變,一線城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)到了后工業(yè)化時(shí)代，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變；在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)的大背景下，政府對(duì)土地財(cái)政依賴性較小，將從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策；一線城市的房產(chǎn)將會(huì)由增值型向保值型轉(zhuǎn)變。 除一線城市以外，其他城市處于工業(yè)化中前期階段，尤其是三、四線城市，工業(yè)不發(fā)達(dá)，財(cái)政收入少，城市建設(shè)所需的資金大部分來(lái)源于土地；依賴土地財(cái)政，獲得級(jí)差地租和土地紅利將是這些城市獲取財(cái)富積累的主要手段；在此背景下，房?jī)r(jià)將還將面臨新一輪的上漲，尤其是三、絲線城市，以完成財(cái)富的積累，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級(jí)；商品房市場(chǎng)也將由保值型向增值型轉(zhuǎn)變。,

25、結(jié)論3依靠抑制需求為抓手來(lái)實(shí)施新政，短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)振蕩下跌的趨勢(shì)；但由于地方政府、金融體系缺乏執(zhí)行深化的動(dòng)力，決定了房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有進(jìn)入下降的通道,結(jié)論4樂(lè)觀估計(jì)，這一輪調(diào)控政策將在三季度末逐步放開；不樂(lè)觀估計(jì)，最多會(huì)持續(xù)兩年，將在明年二月份分階段放松調(diào)控,目前，CPI處于高位，通脹壓力增大，這一輪調(diào)控還將要維持一段時(shí)間；樂(lè)觀估計(jì)這一輪調(diào)控將在三季度末結(jié)束，伴隨著大宗農(nóng)產(chǎn)品的入市，將大規(guī)模沖擊CPI，CPI會(huì)應(yīng)聲而下，這樣國(guó)家將放開調(diào)控，金融體系也有借口增加信貸的投放量；不可置疑，如果調(diào)控體系放開后，房?jī)r(jià)將會(huì)有一輪報(bào)復(fù)性的上漲，尤其是以剛需為主的三、四線城市； 不樂(lè)觀的話，如果CPI掉不下去，目前銀根緊縮政策就會(huì)繼續(xù)，這將導(dǎo)致目前進(jìn)行中的房?jī)r(jià)調(diào)控政策大勢(shì)不會(huì)松動(dòng)；預(yù)期這一輪調(diào)控政策將會(huì)在明年二季度分階段的放開；由于三、四線城市房?jī)r(jià)收入比、資產(chǎn)泡沫化以及土地紅利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一、二線城市水平，這種松動(dòng)首先會(huì)從三、四線城市開始,綜上所述，在GDP增幅超過(guò)8%，人均可支配收入增幅超過(guò)10%的情況下，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)崩盤或者是金融危機(jī)再現(xiàn)，不然在這種客觀條件下，通脹壓力是不可避免的；再加上人民幣升值，大量熱錢涌入貨幣市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲是不可避免的；只是增長(zhǎng)方式將會(huì)更加的理性，利潤(rùn)率會(huì)降低。,總結(jié),