資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告講解

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1、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告講 解,主講人:劉玉平,第一部分 準(zhǔn)則的有關(guān)起草說(shuō)明,(一)規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的歷史回顧 1991年國(guó)務(wù)院以91號(hào)令頒布的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 1993年10月15日,原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的規(guī)范意見(jiàn) 1995年,原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局制定和頒布了關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)、確認(rèn)工作的若干規(guī)范意見(jiàn),1996年5月7日,原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局轉(zhuǎn)發(fā)了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)。這是我國(guó)頒布的第一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)操作方面的規(guī)范。該規(guī)范不僅規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)內(nèi)容,而且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)做了具體規(guī)范。指出:資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)包括正文和附件兩部分。并就正文和附件內(nèi)容作

2、了規(guī)定。對(duì)于“涉及國(guó)有資產(chǎn)占有單位的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目,須按國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)的規(guī)定由委托方報(bào)送審核資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還要報(bào)送資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)送審專(zhuān)用材料?!?1998年2月19日,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)印發(fā)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告簽字制度(試行),規(guī)定: 1凡中國(guó)境內(nèi)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),在接受客戶(hù)委托,完成評(píng)估項(xiàng)目后所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū),應(yīng)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人(合伙制機(jī)構(gòu)為合伙人,以下簡(jiǎn)稱(chēng)合伙人)和至少兩名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字。未經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人(合伙人)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為無(wú)效報(bào)告。 2注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師只能在本人參與評(píng)估的綜合性資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估

3、項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)上簽字。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得允許他人以本人名義簽字。 3注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)簽署的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的真實(shí)性、客觀性、公正性負(fù)責(zé),并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 41998年6月1日起(證券業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)1998年3月1日)實(shí)施。,1999年3月2日,財(cái)政部頒發(fā)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 2001年12月31日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作的意見(jiàn)的文件。 2005年8月25日,國(guó)務(wù)院國(guó)資委頒布企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法,進(jìn)一步明確了核準(zhǔn)制和備案制的管理職責(zé)。,(二)規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告歷史回顧的分析與啟示 從過(guò)去規(guī)范工作的

4、分析可以看出,主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題: 1規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告缺乏理論分析。 2. 以統(tǒng)一格式代替規(guī)范內(nèi)容。這種做法從資產(chǎn)評(píng)估行政管理角度,有利于評(píng)估報(bào)告的驗(yàn)證確認(rèn)工作,但忽略了資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)在的規(guī)律。 從規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的發(fā)展歷史分析可以發(fā)現(xiàn),不管資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告形式、格式的規(guī)定如何變化,對(duì)評(píng)估結(jié)果取得的依據(jù)和前提條件分析的要求越來(lái)越重視,對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任越來(lái)越明確,這是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告規(guī)范的趨向。,第二部分 準(zhǔn)則形成過(guò)程,2000年3月22日北京泰山飯店 2002年10啟動(dòng) 2003年2月形成了報(bào)告準(zhǔn)則征求意見(jiàn)稿 (會(huì)協(xié)200328號(hào)) 2005年7月在北京

5、、上海分設(shè)兩個(gè)研究小組 2007年6月18日,報(bào)告準(zhǔn)則征求意見(jiàn)稿 (中評(píng)協(xié)200785號(hào)) 2007年11月28日,第三部分 準(zhǔn)則的內(nèi)容講解,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告(2007.04.18) (2007.5.27) 第一章 總 則 第二章 基本要求 第三章 一般用途評(píng)估報(bào)告 第四章 僅供委托方使用評(píng)估報(bào)告 第五章 附 則 (共38條),資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告 (征求意見(jiàn)稿)(2007.6.18全國(guó)發(fā)布) 第一章 總 則 第二章 基本要求 第三章 評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容 第四章 附 則 (共29條),資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告 (2007年11月28日定稿全國(guó)發(fā)布) 第一章 總 則 第二章

6、 基本要求 第三章 評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容 第四章 附 則 (共30條),第一章 總 則,第一條 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師編制和出具評(píng)估報(bào)告行為,維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益,根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,制定本準(zhǔn)則。 第二條 本準(zhǔn)則所稱(chēng)評(píng)估報(bào)告,是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求,在履行必要評(píng)估程序后,對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。,關(guān)于評(píng)估報(bào)告的定義 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 評(píng)估機(jī)構(gòu)(編制 出具) 履行程序 準(zhǔn)則 書(shū)面意見(jiàn) 不符合評(píng)估準(zhǔn)則條款要求作出的評(píng)估結(jié)論不是有效的評(píng)估結(jié)果,其形成的報(bào)告也不能稱(chēng)其為評(píng)估報(bào)告。由評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資

7、產(chǎn)評(píng)估師出具的報(bào)告,如果不是按照評(píng)估準(zhǔn)則的要求出具的報(bào)告,不能稱(chēng)為評(píng)估報(bào)告。,第三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),編制和出具評(píng)估報(bào)告,應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。 第四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù),出具價(jià)值分析報(bào)告和其他專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),可以參照本準(zhǔn)則。 第三條和第四條是所有資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則項(xiàng)目都具有的條款。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則,編制和出具評(píng)估報(bào)告。在執(zhí)行與價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)時(shí),可以參照評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則出具相關(guān)價(jià)值分析報(bào)告和其他專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),但此類(lèi)報(bào)告并不是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,不得以“評(píng)估報(bào)告”名義出具,以免給委托方和報(bào)告使用者造成誤解。 其他參照?qǐng)?zhí)行的事項(xiàng),第二章 基本要

8、求 第五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評(píng)估報(bào)告內(nèi)容,不得使用誤導(dǎo)性的表述。 第六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中提供必要信息,使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。 第七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜程度、委托方要求,合理確定評(píng)估報(bào)告的詳略程度。 第八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),必要評(píng)估程序受到限制,且無(wú)法排除,經(jīng)與委托方協(xié)商需要出具評(píng)估報(bào)告的,應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估程序受限情況及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響,并明確評(píng)估報(bào)告的使用限制。,第六、第七條是相互呼應(yīng)和制約的 (必要信息和詳略程度) 第七、第八條對(duì)報(bào)告類(lèi)型的實(shí)質(zhì)性劃分 第九條 評(píng)估

9、報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章,并由評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告上簽字。,1998年2月19日,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告簽字制度(試行)(中評(píng)協(xié)19983號(hào))第二條規(guī)定,凡中國(guó)境內(nèi)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),在接受客戶(hù)委托,完成評(píng)估項(xiàng)目后所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū),應(yīng)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人(合伙制機(jī)構(gòu)為合伙人,以下簡(jiǎn)稱(chēng)合伙人)和至少兩名注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字。未經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人(合伙人)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估上簽字的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為無(wú)效報(bào)告。,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人(合伙人)簽字所承擔(dān)的責(zé)任是不同的

10、。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字時(shí)對(duì)簽署的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、客觀性、公正性負(fù)責(zé),并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人(合伙人)簽字,表示其對(duì)該項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所承擔(dān)連帶法律責(zé)任的承擔(dān)。,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的組織形式 2005年5月11日,財(cái)政部22號(hào)令資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批管理辦法第8條規(guī)定,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)組織形式為合伙制或者有限責(zé)任公司制。 2005年10月12日,建設(shè)部142號(hào)令房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第8條規(guī)定,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資,以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立。 2006年7月,中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)第三屆第二次理事會(huì)討論的土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)管理辦法(第六稿)第八條規(guī)定,土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)

11、的組織形式應(yīng)為有限責(zé)任公司(下稱(chēng)“公司制”)或合伙制企業(yè)(下稱(chēng)“合伙制”),土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人投資或出資設(shè)立并按機(jī)構(gòu)組織形式承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。,2006年8月27日,全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法并于2007年6月1日起實(shí)施。新的合伙企業(yè)法將“特殊的普通合伙”和“有限合伙”這兩個(gè)概念納入其中。規(guī)定:本法所稱(chēng)合伙企業(yè),是指自然人、法人和其他組織依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。,對(duì)于公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),法定代表人簽字與否,只要評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章,法定代表人都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但對(duì)于合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),只有評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章,并不能明確合伙人的責(zé)任。特別是實(shí)行有限責(zé)任合伙制

12、的評(píng)估機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的合伙人承擔(dān)的責(zé)任,與其他合伙人承擔(dān)的責(zé)任也是不一樣的。因此,本條中除了要求評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章,同時(shí)要求法定代表人簽字(公司制評(píng)估機(jī)構(gòu))和負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的合伙人簽字(合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu))。,也有人曾設(shè)想只需評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章,對(duì)于合伙制的評(píng)估機(jī)構(gòu),要求兩個(gè)(或以上)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字,至少應(yīng)有一名合伙人簽字。這種意見(jiàn)最終被否定。因?yàn)椋海?)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字的責(zé)任與評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人簽字或合伙人簽字的責(zé)任是不同的;(2)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第十六條規(guī)定, 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得簽署本人未參與項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告,也不得允許他人以本人名義簽署評(píng)估報(bào)告。因此,要求簽字的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師至少有一人

13、是合伙人的做法與基本準(zhǔn)則相違背;(3)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定,評(píng)估機(jī)構(gòu)的合伙人也可能是非注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師。,第十條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫(xiě)。需要同時(shí)出具外文評(píng)估報(bào)告的,以中文評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。 評(píng)估報(bào)告一般以人民幣為計(jì)量幣種,使用其他幣種計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣的匯率。 第十一條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估報(bào)告的使用有效期。通常,只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過(guò)一年時(shí),才可以使用評(píng)估報(bào)告。 本條是對(duì)評(píng)估報(bào)告使用有效期限的規(guī)定。評(píng)估報(bào)告中有兩個(gè)重要期限:評(píng)估報(bào)告日和評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估報(bào)告日應(yīng)當(dāng)是評(píng)估報(bào)告的簽發(fā)日。在財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定(91號(hào)文)中曾規(guī)定評(píng)估報(bào)告提出日

14、是報(bào)告提交委托方的具體時(shí)間,考慮到異地執(zhí)業(yè)或其他情況,許多報(bào)告不能在第一時(shí)間直接提交給委托方,加之報(bào)告出具時(shí)也不明確委托方何時(shí)能正式收到評(píng)估報(bào)告,考慮到報(bào)告提交日在實(shí)務(wù)中不具有操作性,因此,評(píng)估報(bào)告日為評(píng)估報(bào)告的簽發(fā)日。,評(píng)估報(bào)告日與評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估基準(zhǔn)日與報(bào)告有效期之間存在著密切的關(guān)系。 評(píng)估報(bào)告日與評(píng)估基準(zhǔn)日的關(guān)系。根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告日的相互關(guān)系,美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)規(guī)定了3種評(píng)估類(lèi)型: 現(xiàn)時(shí)性評(píng)估。基準(zhǔn)日與報(bào)告日是相同或接近的,大多數(shù)項(xiàng)目屬此類(lèi)評(píng)估。 追溯性評(píng)估。需要確定資產(chǎn)過(guò)去價(jià)值的評(píng)估,基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下,需此類(lèi)評(píng)估。 預(yù)測(cè)

15、性評(píng)估。即資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值。對(duì)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要確定資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值。,評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告有效期。評(píng)估結(jié)論反映評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值判斷,僅在評(píng)估基準(zhǔn)日成立,其有效期的規(guī)定受外部市場(chǎng)環(huán)境變化的影響。理性的報(bào)告使用者會(huì)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后外部市場(chǎng)的變化情況決定報(bào)告是否有效,而不是人為地規(guī)定一個(gè)有效期。在我國(guó)由于大量的評(píng)估業(yè)務(wù)服務(wù)于國(guó)有資產(chǎn),國(guó)有資產(chǎn)管理主管部門(mén)往往要求原則上規(guī)定一個(gè)評(píng)估報(bào)告使用有效期,便于對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理。所以,本條規(guī)定評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估報(bào)告使用的有效期限。,評(píng)估報(bào)告有效期應(yīng)從下列方面進(jìn)行。其一,評(píng)估結(jié)論在評(píng)估基準(zhǔn)日成立,在基準(zhǔn)日后的某個(gè)

16、時(shí)期經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時(shí),市場(chǎng)環(huán)境未發(fā)現(xiàn)較大變化,評(píng)估結(jié)論在此期間有效,一旦市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大波動(dòng),評(píng)估結(jié)論失效。因此,規(guī)定評(píng)估報(bào)告通常為自評(píng)估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日一年內(nèi)有效。有時(shí)評(píng)估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日盡管不到一年,但市場(chǎng)條件或資產(chǎn)狀況發(fā)生重大變化時(shí),評(píng)估報(bào)告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日價(jià)值,這時(shí),也應(yīng)該重新評(píng)估。,其二,對(duì)于追溯性評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)論出具時(shí),其經(jīng)濟(jì)行為即已發(fā)生。因此,所謂評(píng)估報(bào)告有效期的問(wèn)題,對(duì)其沒(méi)有影響。而且,評(píng)估報(bào)告有效期是對(duì)于現(xiàn)時(shí)評(píng)估的結(jié)論使用存在由于時(shí)間差異帶來(lái)的市場(chǎng)變動(dòng)的影響而提出的。超過(guò)有效期限,評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)論就不能反映經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日的評(píng)估結(jié)論。追溯

17、性評(píng)估的價(jià)值結(jié)論不存在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)條件對(duì)其影響的問(wèn)題。因此,追溯性評(píng)估報(bào)告不存在有效期限的限制。 (對(duì)于追溯性評(píng)估、預(yù)測(cè)性評(píng)估還會(huì)逐漸規(guī)范),第三章 評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容,第十二條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容: (一)標(biāo)題及文號(hào); (二)聲明; (三)摘要; (四)正文; (五)附件。 第十三條 評(píng)估報(bào)告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容: (一)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則,遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定,并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任; (二)提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制 (三)其他需要聲明的內(nèi)容。,第十四條 評(píng)估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)提供評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論。 第十五條 評(píng)估

18、報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括: (一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者; (二)評(píng)估目的; (三)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍; (四)價(jià)值類(lèi)型及其定義; (五)評(píng)估基準(zhǔn)日; (六)評(píng)估依據(jù); (七)評(píng)估方法; (八)評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況; (九)評(píng)估假設(shè); (十)評(píng)估結(jié)論; (十一)特別事項(xiàng)說(shuō)明; (十二)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 (十三)評(píng)估報(bào)告日; (十四)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。,變化 1、增加價(jià)值類(lèi)型及其定義 2、增加評(píng)估報(bào)告使用限制 3、刪除評(píng)估報(bào)告法律效力 4、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍 5、第十四款進(jìn)一步明確 第1

19、628條是對(duì)15條的解釋,第十六條 評(píng)估報(bào)告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。 第十七條 評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)惟一,表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。 第十八條 評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,并具體描述評(píng)估對(duì)象的基本情況,通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。,本條是對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍描述的要求。過(guò)去實(shí)務(wù)界對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍存在概念不清的情況,因此本準(zhǔn)則特別將兩個(gè)概念進(jìn)行了區(qū)分。對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估而言,評(píng)估對(duì)象為企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值,而評(píng)估范圍則是評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容,包括房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、

20、股權(quán)投資、無(wú)形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。,本準(zhǔn)則不僅規(guī)定在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)該載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,還規(guī)定要具體描述評(píng)估對(duì)象的基本情況,通常包括“法律權(quán)屬狀況”、“經(jīng)濟(jì)狀況”和“物理狀況”。 第十九條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確價(jià)值類(lèi)型及其定義,并說(shuō)明選擇價(jià)值類(lèi)型的理由。,與價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)條款的銜接 市場(chǎng)價(jià)值 投資價(jià)值 在用價(jià)值 清算價(jià)值 殘余價(jià)值,第二十條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估基準(zhǔn)日,并與業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的評(píng)估基準(zhǔn)日保持一致。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明選取評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn),也可以是過(guò)去或者將來(lái)的時(shí)點(diǎn)。 第二十一條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明評(píng)估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。

21、,第二十二條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明所選用的評(píng)估方法及其理由。 第二十三條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析、評(píng)定估算等主要內(nèi)容。 第二十四條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。第二十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中以文字和數(shù)字形式清晰說(shuō)明評(píng)估結(jié)論。 通常評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通,評(píng)估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。,評(píng)估報(bào)告是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)提交給委托方的工作成果,如果在評(píng)估報(bào)告中沒(méi)有清晰地說(shuō)明評(píng)估結(jié)論,或者評(píng)估報(bào)告使用者(包括委托方和其他所明確的評(píng)估報(bào)告使用者)在理性地閱讀評(píng)估報(bào)告之后不能合理理解評(píng)估結(jié)論,那么就說(shuō)明評(píng)估服務(wù)是不到位

22、的,最終也將影響到評(píng)估行業(yè)的形象和聲譽(yù)。 能夠以文字和數(shù)字形式清晰說(shuō)明評(píng)估結(jié)論成為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)中的重要要求之一。,在以往的評(píng)估報(bào)告中,評(píng)估結(jié)論只能是確定的數(shù)值,從2005年開(kāi)始,在金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)中引入了區(qū)間值的概念??紤]到評(píng)估業(yè)要適應(yīng)以后多種業(yè)務(wù)的需求,本準(zhǔn)則規(guī)定,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中以文字和數(shù)字等形式說(shuō)明評(píng)估結(jié)論。評(píng)估結(jié)論通常應(yīng)當(dāng)是明確的數(shù)值,經(jīng)與委托方溝通,可以使用區(qū)間值表示評(píng)估結(jié)論。,允許以區(qū)間值形式表達(dá)評(píng)估結(jié)論,是評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則制定中的一項(xiàng)重大突破。如上述分析的那樣,是考慮到評(píng)估業(yè)多種業(yè)務(wù)的需求。需要強(qiáng)調(diào)和注意的是,引入?yún)^(qū)間值的表達(dá)形式,并不是對(duì)以確定

23、數(shù)值表達(dá)評(píng)估結(jié)論的否定,也不是像有人提出的“評(píng)估結(jié)論不可能是確定值,只有區(qū)間值才能真正科學(xué)的表達(dá)評(píng)估結(jié)論”的觀點(diǎn)。實(shí)際上,評(píng)估結(jié)論的表達(dá),更多的情況下仍應(yīng)以確定數(shù)值表達(dá)。在國(guó)外有關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則中,都是要求評(píng)估結(jié)果為確定數(shù)值,在特殊情況下才可以采用區(qū)間值表示。,美國(guó)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)中指出,當(dāng)允許進(jìn)行限制評(píng)估時(shí),不能期望評(píng)估結(jié)果總是一個(gè)確定的價(jià)值量。評(píng)估結(jié)果可以表達(dá)為一個(gè)確定的價(jià)值量、一個(gè)價(jià)值區(qū)間范圍或與以前評(píng)估價(jià)值或已確立的一個(gè)基準(zhǔn)值(如納稅評(píng)估值、不同目的的估價(jià)值)的價(jià)值關(guān)系(如不小于、不大于)。,英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)2006年9月發(fā)布的RICS評(píng)估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(紅皮書(shū))中,

24、指南5:估價(jià)的不確定性規(guī)定,對(duì)于某些物業(yè)的估價(jià),可能會(huì)有估價(jià)師可確定的上限或下限。在這樣的情況下,可適當(dāng)?shù)貙⒐纼r(jià)表述為一個(gè)范圍。然而,當(dāng)估價(jià)師能夠合理地預(yù)見(jiàn)不同情況下可能出現(xiàn)的不同價(jià)值時(shí),更好的方法是,基于反映這些不同情況的特殊假設(shè)提供替代性估價(jià)。,美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)出版的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)(第11版)指出,“在估價(jià)報(bào)告中,最終價(jià)值估計(jì)可以用單一數(shù)值、價(jià)值區(qū)間或同時(shí)用二者來(lái)表示。傳統(tǒng)的報(bào)告中,價(jià)值估計(jì)是用單一的金額來(lái)表示的,稱(chēng)作點(diǎn)估計(jì)(point estimate),這一數(shù)值是估價(jià)師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的最佳估計(jì)。點(diǎn)估計(jì)可用于許多目的,換言之,由于法律要求,許多客戶(hù)都希望知道價(jià)值的點(diǎn)估計(jì)。”,“有時(shí),估價(jià)師可能刻意

25、地避免使用價(jià)值的點(diǎn)估計(jì),而報(bào)告一價(jià)值區(qū)間(range of value)。用價(jià)值區(qū)間的方式報(bào)告,估價(jià)師指出價(jià)值可能落在該區(qū)間的某一位置上,即待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不低于最低值也不高于最高值。太大的價(jià)值區(qū)間對(duì)客戶(hù)是沒(méi)有意義的,而小的區(qū)間則可能暗示其精確性沒(méi)有保證。當(dāng)給客戶(hù)提供的是一價(jià)值區(qū)間時(shí),客戶(hù)可能會(huì)將適合于其目的的兩端極值,作為一種實(shí)際保證。因此,大多數(shù)估價(jià)師選擇單一數(shù)值來(lái)報(bào)告最終價(jià)值結(jié)論?!?可見(jiàn),以確定數(shù)值表達(dá)評(píng)估結(jié)論是評(píng)估行業(yè)中的客觀要求,區(qū)間值可以作為一個(gè)特殊的表達(dá)方式。 區(qū)間值的表達(dá)式評(píng)估結(jié)論表達(dá)形式的豐富化,是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師提供更多服務(wù)需求的表現(xiàn)形式。,第二十六條 評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)

26、說(shuō)明通常包括下列主要內(nèi)容: (一)產(chǎn)權(quán)瑕疵; (二)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素; (三)重大期后事項(xiàng); (四)在不違背資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本要求的情況下,采用的不同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)說(shuō)明特別事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響,并重點(diǎn)提示評(píng)估報(bào)告使用者予以關(guān)注。,第二十七條 評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明包括下列內(nèi)容: (一)評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途; (二)評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用; (三)未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意,評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體,法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外; (四)評(píng)估報(bào)告的

27、使用有效期; (五)因評(píng)估程序受限造成的評(píng)估報(bào)告的使用限制。,第二十六條第四款是對(duì)受限過(guò)程的說(shuō)明 第二十七條第五款是對(duì)受限結(jié)論的說(shuō)明 第二十八條 評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告日通常為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師形成最終專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的日期。,第二十九條 評(píng)估報(bào)告附件通常包括: (一)評(píng)估對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料; (二)委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函; (三)評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資質(zhì)、資格證明文件; (四)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。,第四章 附則 第三十條 本準(zhǔn)則自2008年 7 月 1 日起施行。,第四部分 原則與規(guī)則之爭(zhēng)及其對(duì)制定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的啟示,(一)原則與規(guī)則 迄今為止,世界上

28、存在兩種不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定模式:以原則為導(dǎo)向的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定模式和以規(guī)則為導(dǎo)向的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定模式。 前者的主要代表是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和英國(guó)財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則; 后者的主要代表是美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。,原則,是指給出一些道理和邏輯,具體情況具體分析;原則是關(guān)于應(yīng)該做什么,不應(yīng)該做什么的問(wèn)題,強(qiáng)調(diào)記錄、整理、披露的信息的決策有用,很抽象; 規(guī)則,是指用條文的形式來(lái)規(guī)范社會(huì)生活,什么樣的情況就怎樣進(jìn)行處理,條條框框、涇渭分明、對(duì)號(hào)入座。而規(guī)則是在原則之下形成的具有操作性的規(guī)范,是關(guān)于怎么做的問(wèn)題,是原則的具體化。,研究獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則可操作性問(wèn)題時(shí)有一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)為,如果能對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、重要性水平等進(jìn)行量化,獨(dú)立

29、審計(jì)準(zhǔn)則的操作性會(huì)大大增強(qiáng),可以省去許多職業(yè)判斷的麻煩,同時(shí)在出現(xiàn)法律訴訟時(shí)也有一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。然而,這種思路是很難行得通的。事實(shí)上,注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)時(shí),一刻也離不開(kāi)職業(yè)判斷。用一個(gè)不變的數(shù)量指標(biāo)來(lái)規(guī)范種類(lèi)繁多的審計(jì)業(yè)務(wù),實(shí)際上是不可能的,也是行不通的(李爽,2000)。,規(guī)則對(duì)具體事項(xiàng)作出了明確規(guī)定,具有良好的操作性的同時(shí)可供企業(yè)選擇的空間很??;而原則操作性差,是以人們普遍認(rèn)同的看法為基礎(chǔ)的,只要不違背原則,便認(rèn)為這樣的處理是適宜的。有些事項(xiàng)的處理在規(guī)則上可能找不到依據(jù)或者依據(jù)不合理,這時(shí)原則就表現(xiàn)出自己獨(dú)特的作用。 現(xiàn)實(shí)的情況是:有些國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中原則多一些,而另一些國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

30、中規(guī)則多一些(陳毓圭,2005)。,(二)以原則為導(dǎo)向的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析,優(yōu)點(diǎn): 以原則為導(dǎo)向,僅針對(duì)某一對(duì)象或交易、事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)報(bào)告提出應(yīng)循原則,可能包括以原則為基礎(chǔ)的一些規(guī)則,但并不力圖回答所有問(wèn)題或?qū)γ糠N可能情況均提供詳細(xì)規(guī)則。 以原則為導(dǎo)向,準(zhǔn)則的詳盡和復(fù)雜程度降低,簡(jiǎn)潔明了的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則便于使用者閱讀和理解。由于不再提供詳盡的規(guī)則,也在一定程度上遏制了圍繞規(guī)則進(jìn)行交易策劃的財(cái)務(wù)操縱行為,如果使用者想找到準(zhǔn)則未作規(guī)定的交易所適用的規(guī)則,則必須以基本原則為依據(jù),進(jìn)行職業(yè)判斷,這樣對(duì)外提供的會(huì)計(jì)信息將更好的反映交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì),審計(jì)人員對(duì)報(bào)表公允性、合法性的評(píng)價(jià)也將更為

31、全面、更符合原則的要義。在面對(duì)非預(yù)期事件時(shí),原則導(dǎo)向準(zhǔn)則能做出較為迅速的反映,從而更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。,缺點(diǎn): 1一貫性和可比性是財(cái)務(wù)報(bào)表是否有用的關(guān)鍵特性,但是職業(yè)判斷卻具有強(qiáng)烈的主觀性。 2在以原則為導(dǎo)向的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中,各個(gè)準(zhǔn)則通常僅對(duì)有代表性的范例提供解釋和指南,雖然起到了簡(jiǎn)化準(zhǔn)則的作用,但同時(shí)也留給公司管理層一定的操縱空間。 3原則導(dǎo)向會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可能誘發(fā)濫用職業(yè)判斷的酌定行為。,(三)以規(guī)則為導(dǎo)向的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析 優(yōu)點(diǎn): 這種力圖為每一種可能情況都提供“唯一”答案的準(zhǔn)則制定模式,其目的是希望在任何時(shí)候都能為會(huì)計(jì)職業(yè)人員提供技術(shù)參照標(biāo)準(zhǔn),以較強(qiáng)的可操作性保

32、證相似交易、事項(xiàng)會(huì)計(jì)信息的可比性。而硬性的操作標(biāo)準(zhǔn)也能在一定程度上遏制會(huì)計(jì)人員的酌定行為。,缺點(diǎn): 1對(duì)業(yè)務(wù)的處理規(guī)定得過(guò)于細(xì)致,使得財(cái)務(wù)報(bào)告的編制者將注意力集中到滿(mǎn)足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所規(guī)定的固定模式,而不是如何真實(shí)、準(zhǔn)確地反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)在本質(zhì),致使本應(yīng)反映經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的會(huì)計(jì)信息流于形式上的處理。 2過(guò)于詳盡、復(fù)雜的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則帶來(lái)了制定、實(shí)施的高成本。力圖對(duì)每種情況都給出唯一規(guī)則的指導(dǎo)思想無(wú)疑加大了準(zhǔn)則的制定成本。 3世界是不斷發(fā)展和變化的,經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日新月異,新型金融產(chǎn)品和交易方式不斷涌現(xiàn),復(fù)雜程度也日益加深,這種規(guī)則導(dǎo)向的準(zhǔn)則無(wú)法滿(mǎn)足也不可能滿(mǎn)足未來(lái)復(fù)雜和變化的不確定性情況,充其量只能適于準(zhǔn)則出臺(tái)

33、當(dāng)時(shí)的外界條件。,(四)原則與規(guī)則之爭(zhēng)對(duì)制定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的啟示,1實(shí)際上,沒(méi)有一個(gè)國(guó)家或某一個(gè)準(zhǔn)則模式完全是以原則或以規(guī)則來(lái)制定的,只是以原則為主或是以規(guī)則為主的原則導(dǎo)向和規(guī)則導(dǎo)向。同時(shí),究竟是以原則導(dǎo)向還是以規(guī)則導(dǎo)向,更重要的是應(yīng)能反映其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì),即目標(biāo)導(dǎo)向。對(duì)美國(guó)財(cái)務(wù)報(bào)告體系采用以原則為基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)模式的研究報(bào)告中指出:“我們認(rèn)為,(準(zhǔn)則的制定方法)既不是原則導(dǎo)向,也不是規(guī)則導(dǎo)向,我們應(yīng)該稱(chēng)之為目標(biāo)導(dǎo)向?!彼?,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則制定中,重要的是要以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)范為目標(biāo),設(shè)計(jì)和規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要素和內(nèi)容,并使這種規(guī)范易于把握和實(shí)施。,2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的制定應(yīng)以原則導(dǎo)向?yàn)槟繕?biāo)模式

34、。因?yàn)椋? (1)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的職業(yè)判斷能力的要求,使得我們不可能機(jī)械地規(guī)定每一次行為,作為反映評(píng)估行為結(jié)果的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則也不可能簡(jiǎn)單地規(guī)定每一次的做法。以原則導(dǎo)向更能體現(xiàn)和反映資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)判斷的特點(diǎn)和規(guī)律。 (2)伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展,資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)行為日益多元化,新興的資產(chǎn)評(píng)估行為不斷出現(xiàn),資產(chǎn)評(píng)估行為的非預(yù)期性,使得我們盡管可以列示各種情況,但也不可能完全涵括所有內(nèi)容。因此,為了適應(yīng)日益變化和發(fā)展的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的需要,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的制定也應(yīng)選擇原則導(dǎo)向的模式。,2007.11.28 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際論壇 李哈克:美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則發(fā)展的趨勢(shì)是原則導(dǎo)向的,并且使準(zhǔn)則更加通俗易懂。

35、 喬治。巴蒂斯庫(kù):以原則為基礎(chǔ)的準(zhǔn)則和以規(guī)則為基礎(chǔ)的準(zhǔn)則 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)以原則為基礎(chǔ),且?guī)в薪忉尯蛻?yīng)用舉例。,第五部分 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類(lèi)型及其選擇,(一)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類(lèi)型 1按照資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象劃分,單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 整體資產(chǎn)(企業(yè)價(jià)值)評(píng)估報(bào)告。 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)以及財(cái)政部91號(hào)文件 1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和2002城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 2001年財(cái)政部頒布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)以及2004年12月頒布的企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行),2按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容,可以分為正常評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢(xún),相應(yīng)地,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告也可以分為正常評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告和評(píng)估咨詢(xún)報(bào)告。 3評(píng)估生效

36、日根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的目的和作用不同,資產(chǎn)評(píng)估可以分為追溯性評(píng)估、現(xiàn)值性評(píng)估和預(yù)期性評(píng)估。評(píng)估報(bào)告相應(yīng)劃分為追溯性評(píng)估報(bào)告、現(xiàn)值性評(píng)估報(bào)告和預(yù)期性評(píng)估報(bào)告。 (1)基準(zhǔn)日 (2)出具報(bào)告日期,美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中,規(guī)定了3種評(píng)估類(lèi)型:現(xiàn)時(shí)性評(píng)估、追溯性評(píng)估、預(yù)測(cè)性評(píng)估。 (1)現(xiàn)時(shí)性評(píng)估。該類(lèi)型的評(píng)估,基準(zhǔn)日與報(bào)告日期是相同(或接近)的。大多數(shù)評(píng)估項(xiàng)目都是要求評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。 (2)追溯性評(píng)估。它是指需要確定過(guò)去價(jià)值的評(píng)估,即評(píng)估基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下,需要進(jìn)行該類(lèi)型評(píng)估。 (3)預(yù)測(cè)性評(píng)估。即資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值評(píng)估。對(duì)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行評(píng)估時(shí)常需

37、要確定資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值。,4根據(jù)提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡(jiǎn)程度,評(píng)估報(bào)告可以劃分為完整評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和限制評(píng)估報(bào)告。 美國(guó)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則中,將評(píng)估報(bào)告區(qū)分為完整評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和限制評(píng)估報(bào)告。當(dāng)評(píng)估報(bào)告的使用者包括客戶(hù)以外的其他方時(shí),報(bào)告類(lèi)型必須采用完整評(píng)估報(bào)告或簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告。當(dāng)評(píng)估報(bào)告的使用者不包括評(píng)估客戶(hù)以外的其他方時(shí),則報(bào)告類(lèi)型可以使用限制評(píng)估報(bào)告。三種報(bào)告類(lèi)型的顯著區(qū)別在于報(bào)告所提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)的繁簡(jiǎn)。,USPAP中,準(zhǔn)則10是關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估(包括無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估)報(bào)告的準(zhǔn)則。對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告的要求包括: (1)評(píng)估報(bào)告的形式 (2)企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告可以采用書(shū)面形

38、式或口頭形式 (3)書(shū)面企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告分為評(píng)估報(bào)告(Appraisal Report)和限制用途評(píng)估報(bào)告(Restricted Use Appraisal Report)兩種類(lèi)型。如果評(píng)估報(bào)告的使用者包括委托方之外的相關(guān)當(dāng)事方,評(píng)估師只能采用評(píng)估報(bào)告;如評(píng)估報(bào)告的使用者僅指委托方,則可以采用限制用途評(píng)估報(bào)告。兩種評(píng)估報(bào)告主要區(qū)別在于報(bào)告的內(nèi)容和披露的信息程度。,(4)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括內(nèi)容 限制用途評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容與評(píng)估報(bào)告基本相似,差異在于部分資料和數(shù)據(jù)只體現(xiàn)在工作底稿中。因此,評(píng)估師應(yīng)當(dāng)形成明細(xì)的工作底稿以支持限制用途評(píng)估報(bào)告,并警示如果不閱讀包括在評(píng)估師工作底稿中的相關(guān)信息,將

39、無(wú)法對(duì)限制用途評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論形成正確理解。 在多數(shù)情況下,客戶(hù)決定哪種報(bào)告類(lèi)型適合評(píng)估業(yè)務(wù)。只要評(píng)估報(bào)告類(lèi)型符合評(píng)估的期望用途,評(píng)估師就可以同意根據(jù)客戶(hù)建議提供評(píng)估報(bào)告類(lèi)型。,使用限制評(píng)估報(bào)告的決定是絕對(duì)的,這是因?yàn)樗蟮挠猛鞠拗埔笾挥锌蛻?hù)才能依賴(lài)評(píng)估,即限制評(píng)估報(bào)告所提供的信息并不適用于客戶(hù)之外的任何第三者。當(dāng)評(píng)估師使用限制評(píng)估報(bào)告時(shí),必須提供一個(gè)突出的注釋?zhuān)@個(gè)突出性的注釋將警告其他閱讀者,沒(méi)有評(píng)估師工作檔案中其他信息資料的支持,評(píng)估報(bào)告將無(wú)法被正確理解。在下列情況下可使用限制評(píng)估報(bào)告: 只有客戶(hù)被期望使用報(bào)告中所提供的意見(jiàn)和結(jié)論; 客戶(hù)理解該類(lèi)型的用途限制; 評(píng)估的期望用途證

40、明有限的披露評(píng)估過(guò)程中的步驟和考慮的信息是合理的; 客戶(hù)(唯一的期望使用者)不要求達(dá)到完整評(píng)估報(bào)告和簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告所必須的信息程度。,(二)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告類(lèi)型的選擇 1.按照資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告可以劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。 單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則如何處理,有兩種模式:一是分別對(duì)各類(lèi)型資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告做出規(guī)定。例如,USPAP中,準(zhǔn)則9是關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估(包括無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估)業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則,準(zhǔn)則10是關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估(包括無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估)的準(zhǔn)則。二是制定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則時(shí)對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)均應(yīng)予以兼顧,但不具體每類(lèi)資產(chǎn)制定評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則,具體內(nèi)容則根據(jù)各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中“披露要求”執(zhí)

41、行。本次資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則制定是第二種模式。,2.按照資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告劃分為正常評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告和評(píng)估咨詢(xún)報(bào)告 。因此,在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則中對(duì)這些類(lèi)別的業(yè)務(wù)評(píng)估予以規(guī)范是有客觀依據(jù)的。準(zhǔn)則中著重對(duì)正常評(píng)估或現(xiàn)值性評(píng)估進(jìn)行規(guī)范,對(duì)于其他類(lèi)型業(yè)務(wù)的報(bào)告也予以兼顧。,3.根據(jù)提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡(jiǎn)程度,評(píng)估報(bào)告可以劃分為完整評(píng)估報(bào)告,簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和限制評(píng)估報(bào)告。 “三種報(bào)告類(lèi)型的顯著區(qū)別在于報(bào)告所提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡(jiǎn)”。我們認(rèn)為,完整評(píng)估報(bào)告和簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告的劃分并無(wú)多大意義。如評(píng)估報(bào)告的使用者僅指委托方,則可以采用限制評(píng)估報(bào)告,本身就區(qū)分了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)該提供信息的繁簡(jiǎn)程度

42、,對(duì)不同類(lèi)型報(bào)告中的描述提供了不同的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)美國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定,必須要在評(píng)估報(bào)告中明確注明所采用的報(bào)告類(lèi)型,我國(guó)評(píng)估報(bào)告是否采用這一做法,還是在報(bào)告的聲明中明確資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者僅指委托方還是包括委托方以外的報(bào)告使用者,以實(shí)質(zhì)性的而非形式的區(qū)分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類(lèi)型,這也是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則起草中研究、決策的問(wèn)題。(實(shí)質(zhì)性),評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則制訂中,開(kāi)始就借鑒了上述分類(lèi)方法。但根據(jù)評(píng)估工作的現(xiàn)實(shí)以及美國(guó)評(píng)估報(bào)告的經(jīng)驗(yàn),完整評(píng)估報(bào)告與簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告的區(qū)分是很難界定的,而且,理論上的“完整”也是不存在的。因此,2007年5月23日公布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告(征求意見(jiàn)稿)中,評(píng)估報(bào)告分為一般用途評(píng)估報(bào)告和僅供

43、委托方使用評(píng)估報(bào)告。一般用途評(píng)估報(bào)告是指可供委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)中明確的其他評(píng)估報(bào)告使用者和國(guó)家法律、法規(guī)明確的評(píng)估報(bào)告使用者使用的評(píng)估報(bào)告。僅供委托方使用評(píng)估報(bào)告是指委托方為惟一評(píng)估報(bào)告使用者的評(píng)估報(bào)告。,在準(zhǔn)則征求意見(jiàn)的過(guò)程中,許多注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于上述分類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)提出疑義。因此,經(jīng)過(guò)研討,在2007年6月19日發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告(征求意見(jiàn)稿)中刪除了對(duì)于評(píng)估報(bào)告的分類(lèi)。 上述起草過(guò)程中對(duì)于評(píng)估報(bào)告分類(lèi)的研究是有意義的,至少需要明確的是,委托方與報(bào)告使用者是兩個(gè)相近但不同的概念。委托方是報(bào)告使用者,但報(bào)告使用者不僅包括委托方,還包括委托方以外的報(bào)告使用者。限制性評(píng)估報(bào)告的本質(zhì)是僅供委

44、托方使用,而其他評(píng)估報(bào)告使用者既包括委托方,也包括委托方以外的報(bào)告使用者。明確報(bào)告使用者,可以保護(hù)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的權(quán)益,降低風(fēng)險(xiǎn)。,不同的報(bào)告使用者,對(duì)于報(bào)告的信息要求不同,從而報(bào)告的詳略程度就不相同。完整、簡(jiǎn)明和限制性報(bào)告是根據(jù)報(bào)告的使用者劃分的。當(dāng)報(bào)告使用者僅為委托方時(shí),評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容會(huì)非常簡(jiǎn)略,美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)準(zhǔn)則22(c)中規(guī)定,設(shè)有一個(gè)顯著的使用限制部分,明確只有客戶(hù)才可依賴(lài)限制評(píng)估報(bào)告,并警告指出未經(jīng)評(píng)估師保存的檔案材料包含的其他信息的支持,評(píng)估報(bào)告無(wú)法正確理解。,通過(guò)上述分析,可以形成以下結(jié)論: 1、限制性評(píng)估報(bào)告與限制性評(píng)估是不同的概念。限制性評(píng)估出具的

45、也可能是完整或簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告,不受限制的評(píng)估也有可能出具限制性評(píng)估報(bào)告。專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)規(guī)定,限制性評(píng)估報(bào)告是根據(jù)準(zhǔn)則1進(jìn)行的完全評(píng)估或限制評(píng)估業(yè)務(wù)所出具的符合準(zhǔn)則22(c)的書(shū)面報(bào)告。 2、根據(jù)美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP),完全評(píng)估是指未適用背離條款所進(jìn)行的估計(jì)價(jià)值的行為或過(guò)程、價(jià)值估計(jì)。限制性評(píng)估是指根據(jù)背離條款所進(jìn)行的并且其結(jié)果受背離條款影響的估計(jì)價(jià)值的過(guò)程或行為。但如果相關(guān)準(zhǔn)則中只有效力條款,而沒(méi)有偏離條款的話,限制性評(píng)估成立的偏離度就沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。因此,在我國(guó)現(xiàn)有評(píng)估準(zhǔn)則體系下,應(yīng)慎用或不用限制性評(píng)估的概念。,3、限制性評(píng)估報(bào)告(僅供委托方使用的評(píng)估報(bào)告)是評(píng)

46、估報(bào)告的一種形式。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告中指出,評(píng)估報(bào)告是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求,在履行必要評(píng)估程序后,對(duì)評(píng)估對(duì)象在特定目的下評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值進(jìn)行分析、估算后,發(fā)表并記載其專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的書(shū)面文件。 因此,評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過(guò)程結(jié)果的反映,而評(píng)估過(guò)程中的程序、工作等均應(yīng)符合準(zhǔn)則條款的要求,不符合評(píng)估準(zhǔn)則條款要求作出的評(píng)估結(jié)論不是有效的評(píng)估結(jié)果,其形成的報(bào)告也不能稱(chēng)其為評(píng)估報(bào)告。由評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師出具的報(bào)告,如果不是按照評(píng)估準(zhǔn)則的要求出具的報(bào)告,不能稱(chēng)為評(píng)估報(bào)告。 同時(shí),評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則也規(guī)定,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以根據(jù)具體情況,合理確定評(píng)估報(bào)告的詳細(xì)程度。,在美國(guó),限制性評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用是

47、有嚴(yán)格限制的?!肮芾聿块T(mén)認(rèn)為,由于限制評(píng)估報(bào)告中缺乏足夠的支持性信息和分析,這種報(bào)告類(lèi)型不適用于大量的涉及聯(lián)邦交易的評(píng)估業(yè)務(wù)?!蓖瑫r(shí),美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)2005版本(第14版本)中刪除了關(guān)于評(píng)估報(bào)告共分三種類(lèi)型的規(guī)定。理由是這樣的分類(lèi)還不夠完全,因此是沒(méi)有必要的。,第六部分 制定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則需要明確的幾個(gè)問(wèn)題,(一)如何評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定(簡(jiǎn)稱(chēng)91號(hào)文) (二)如何處理資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則與其他評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系 (三)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告簽字制度,(四)關(guān)于格式化評(píng)估報(bào)告的問(wèn)題 與以往對(duì)評(píng)估報(bào)告的規(guī)范不同,本次資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告在于規(guī)范報(bào)告的內(nèi)容和要素,

48、而非格式。對(duì)于格式化的評(píng)估報(bào)告,盡管在準(zhǔn)則中沒(méi)有表述,但并非完全否定這種形式。可從下列方面進(jìn)行理解: (1)格式化的評(píng)估報(bào)告并不能夠有效反映資產(chǎn)評(píng)估的全部?jī)?nèi)容,許多格式的規(guī)定將復(fù)雜的資產(chǎn)評(píng)估工作簡(jiǎn)單化了,雖然有助于工作效率的提高,但忽略了評(píng)估工作本質(zhì)的揭示。,(2)體制的變化。原有的資產(chǎn)評(píng)估管理體制,使得資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式化具有存在的可能性。在這種體制下,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用方單一,且供給方與需求方合一。資產(chǎn)評(píng)估管理體制改革的變化在于資產(chǎn)評(píng)估的供方與需方發(fā)生了很大的變化,單一主體的資產(chǎn)評(píng)估供方要為眾多的需方服務(wù),這種情況下,簡(jiǎn)單地將評(píng)估報(bào)告格式化的做法就難以實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。具體來(lái)論,按照某一種格式做出

49、來(lái)的評(píng)估報(bào)告,對(duì)于有的需求方(如國(guó)資委)可以接受,但有的需求方(如證監(jiān)會(huì))卻接受不了。這種接受的程度,不在于不同管理部門(mén)的門(mén)戶(hù)利益,而是評(píng)估報(bào)告本身提供的信息不足以滿(mǎn)足不同需求方的需要。,格式化評(píng)估報(bào)告是服務(wù)于特定需求方的。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)一書(shū)中,對(duì)表格式報(bào)告(form reports)做了如下表述: 表格式報(bào)告通常須符合金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和政府部門(mén)的需求。在政府和私人部門(mén)所建立的二級(jí)抵押市場(chǎng)(secondary mortgage market)上,買(mǎi)賣(mài)住宅不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有大多數(shù)抵押貸款都需要表格式報(bào)告。因?yàn)檫@些委托人必須審閱許多估價(jià)報(bào)告,使用標(biāo)準(zhǔn)的表格式報(bào)告可提高效率與便利性。使用表格式報(bào)告時(shí),負(fù)

50、責(zé)審閱報(bào)告的人,可明確知道在報(bào)告的哪部分可找到每一種類(lèi)、每一項(xiàng)目的資料。在完成一份表格式報(bào)告時(shí),估價(jià)師應(yīng)確保審閱者所要求的項(xiàng)目?jī)?nèi)容沒(méi)有遺漏。,同時(shí)指出:美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)會(huì)員所制作的表格式報(bào)告,必須符合美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)對(duì)該種報(bào)告的要求。某些表格并不包括符合USPAP標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面聲明,因此,美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)會(huì)員在使用這種報(bào)告時(shí),必須附帶補(bǔ)充材料。 估價(jià)所采用的方法,取決于該估價(jià)問(wèn)題的本質(zhì)。假設(shè)一份表格式報(bào)告過(guò)于死板,且未能包括估價(jià)師認(rèn)為必要的所有資料,則估價(jià)師可以補(bǔ)充附加一些相關(guān)的信息及評(píng)論。,可見(jiàn),作為供給方制定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則應(yīng)能夠全面系統(tǒng)地規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和要素。作為各類(lèi)型的需求方來(lái)說(shuō),可以對(duì)服

51、務(wù)于本部門(mén)的評(píng)估報(bào)告提出要求,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在提供資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)應(yīng)盡量滿(mǎn)足這些需求方(客戶(hù))的特殊要求,但必須以不違反資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則為最低限。,第七部分 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則的內(nèi)容框架,USPAP規(guī)定每份書(shū)面或口頭不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須: 1清晰、準(zhǔn)確地反映評(píng)估,不得誤導(dǎo); 2包含足夠信息,使期望獲得報(bào)告或依賴(lài)評(píng)估報(bào)告的人能夠正確理解評(píng)估報(bào)告; 3清晰、明確地披露任何直接影響評(píng)估的特別假設(shè)或逆向假設(shè),并指明它們對(duì)價(jià)值的影響。 在對(duì)USPAP職業(yè)道德條款修訂中(1996年),明確了評(píng)估師一項(xiàng)責(zé)任,即評(píng)估師在評(píng)估和報(bào)告中,不得使用或依賴(lài)未經(jīng)充分支持的、關(guān)于單項(xiàng)或整體資產(chǎn)特性的結(jié)論。,一般地,一份合格的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告至少應(yīng)包括如下內(nèi)容: 說(shuō)明擁有被評(píng)估資產(chǎn)的公司或權(quán)利人的名稱(chēng); 說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象和范圍; 說(shuō)明評(píng)估目的和基準(zhǔn)日; 定義價(jià)值類(lèi)型; 列出評(píng)估方法及其重要參數(shù)確定依據(jù)和過(guò)程; 說(shuō)明評(píng)估結(jié)論; 重要的聲明。,

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