2016年上半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：國有土地試題

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1、2016年上半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：國有土地試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。 A．由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 B．收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東 C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式 D．投資流動(dòng)性好 2、在土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿2年尚未動(dòng)工的土地使用權(quán)，可以處以__。 A．合用出讓金的20%以上罰金 B．合同出讓金的50%以上罰金 C．以原價(jià)的30%

2、收回土地 D．無償收回土地使用權(quán) 3、約翰馮杜能的地租量的計(jì)算公式是。 A：地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本 B：地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤 C：地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-所使用的資本一般農(nóng)業(yè)資本利潤率 D：地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本的利息 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 4、按照規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽約之日起日內(nèi)，有關(guān)責(zé)任人要持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 5、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是__。 A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險(xiǎn)的投資組合 B．投資者應(yīng)選擇投資

3、項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消 D．投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消 6、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷入還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向辦理證據(jù)保全。 A：公安機(jī)關(guān) B：司法機(jī)關(guān) C：公證機(jī)關(guān) D：人民法院 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 7、房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法，下述說法中，__并不正確。 A．包含求在建工程的公式 B．包含求熟地價(jià)值的公式 C．包含求毛地價(jià)值的公式 D．不包含求舊房價(jià)值的公式 8、房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是__。 A．位置固定性 B．適應(yīng)性 C．異質(zhì)性 D．壽命周期長 9、當(dāng)計(jì)

4、息周期小于1年時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系是（）。 A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r 10、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平臺理的正常價(jià)格應(yīng)為萬元。 A：40 B：48 C：60 D：70 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 11、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法不正確的是。 A：按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息 B：還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息 C：每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額

5、／2)貸款利率 D：“氣球法”，是指借款期末一次償付全部本金和利息 E：借款合同 12、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為 8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格__乙的價(jià)格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．條件不足，無法確定 13、下列不屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓特點(diǎn)的是。 A：平等 B：自愿 C：有償 D：無限期 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 14、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價(jià)款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)

6、返還王某萬元。 A：75 B：120 C：135 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是萬元。 A：0~50 B：50~75 C：50~100 D：100~150 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 16、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。 A：3 B：6 C：9 D：10 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、一般

7、用于評價(jià)開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是（）。 A．成本利潤率 B．動(dòng)態(tài)投資回收期 C．投資利潤率 D．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 18、下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，說法錯(cuò)誤的是。 A：人們在日常生活中所說的成本往往是“會(huì)計(jì)成本” B：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念同于會(huì)計(jì)成本 C：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，稱為“經(jīng)濟(jì)成本” D：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價(jià)格，選取的可

8、比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為__元/㎡。 A．3673.20 B．3673.68 C．3790.43 D．3790.93 20、一前后臨街、總深度為50 m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5 000元／㎡，后街路線價(jià)為3 800元／㎡．如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為．【2006年考題】 A

9、：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 21、建筑物凈收益=建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)．【2003年考題】 A：建筑物重置價(jià) B：建筑物現(xiàn)值 C：土地價(jià)格 D：房地產(chǎn)價(jià)格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 22、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為．【2003年考題】 A：報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率 B：報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率 C：報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率 D：報(bào)酬

10、率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 23、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表達(dá)，不正確的是__。 A．由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 B．收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東 C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式 D．投資流動(dòng)性好 24、一般來說，__對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強(qiáng)，市場需求增大；反之則小。 A．政治法律環(huán)境 B．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 C．人口環(huán)境 D．社會(huì)文化環(huán)境 25、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 A．建筑規(guī)模 B．

11、基礎(chǔ)成本 C．重新開發(fā)建設(shè)成本 D．建后利潤 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、某房產(chǎn)面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。 A．4 B．6 C．12 D．24 2、下列稅種中，采用比例稅率的有。 A：契稅 B：房產(chǎn)稅 C：耕地占用稅 D：土地增值稅 E：城鎮(zhèn)土地使用稅 3、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則，說法正確的是。 A：保留價(jià)是拍賣的必備條件 B：保留價(jià)的修改權(quán)從屬于保留價(jià)的確定權(quán)，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價(jià)的確

12、定權(quán) D：拍賣人擁有保留價(jià)的確定權(quán) E：保留價(jià)通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情 4、下面四個(gè)選項(xiàng)中，說法不正確的是__。 A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物 B．以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分 C．鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押 D．以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時(shí)抵押 5、以下關(guān)于房地產(chǎn)特征的說法中，表述正確的有。 A：房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，在估價(jià)中可以忽視房地產(chǎn)實(shí)體完好狀況的影響 B：房地產(chǎn)價(jià)格既有使用代價(jià)的價(jià)格，

13、也有交換代價(jià)的租金 C：房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系 D：房地產(chǎn)價(jià)格難以在短期內(nèi)達(dá)成 E：房地產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成 6、由于消費(fèi)者追逐“高雅”而選擇的消費(fèi)品，往往會(huì)出現(xiàn)__的現(xiàn)象。 A．價(jià)格越高，需求越小 B．價(jià)格越低，需求越小 C．價(jià)格越低，需求越大 D．價(jià)格越高，需求越大 7、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價(jià)的有。 A：房地產(chǎn)開發(fā)用地 B：學(xué)校 C：在建工程 D：別墅 E：特殊廠房 8、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是。 A：市場營銷因素調(diào)查 B：消費(fèi)者及消費(fèi)者行為調(diào)查 C：技術(shù)發(fā)展調(diào)查 D：國內(nèi)外市場環(huán)

14、境調(diào)查 E：借款合同 9、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從__起計(jì)。 A．估價(jià)時(shí)點(diǎn) B．估價(jià)作業(yè)期 C．出具估價(jià)報(bào)告之日 D．簽訂估價(jià)委托合同之日 10、一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的成本分為。 A：生產(chǎn)成本 B：銷售費(fèi)用 C：經(jīng)營費(fèi)用 D：機(jī)會(huì)成本 E：全壽命費(fèi)用 11、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為 3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為__元/m2。 A．3314 B．3347 C．3380

15、 D．3033 12、風(fēng)險(xiǎn)辨識常用方法包括等。 A：專家調(diào)查法 B：解析方法 C：故障樹分析法 D：幕景分析法 E：蒙特卡洛法 13、在存貨、有價(jià)證券等資產(chǎn)的市價(jià)低于成本時(shí)，相應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將減記金額計(jì)入當(dāng)期損益，體現(xiàn)__原則對歷史成本原則的修正。 A．權(quán)責(zé)發(fā)生制 B．謹(jǐn)慎 C．配比原則 D．劃分收益性支出與資本性支出 14、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前__年向土地管理部門提出申請。 A．1 B．2 C．3 D．4 15、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性

16、法律文件是__。 A．地方性法規(guī) B．政府規(guī)章 C．部門規(guī)章 D．自治條例 16、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是。 A：區(qū)位選擇異常重要 B：不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C：存在效益外溢 D：易受政策影響 E：借款合同 17、收益法中的運(yùn)營費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含__。 A．所得稅 B．房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額 C．改擴(kuò)建費(fèi) D．房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi) E．會(huì)計(jì)上的折舊額 18、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是。 A：市盈率=股價(jià)／每股凈資產(chǎn) B：市盈率=股價(jià)／每股收益 C：市盈率=市值／銷售收入 D：市盈率=市值／現(xiàn)金流 E：借款合同

17、 19、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是。 A：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期 B：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期 C：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請續(xù)期 D：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請續(xù)期 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，取得了一塊建設(shè)用地使用權(quán)，該項(xiàng)目總投資5000萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)萬元以上，才有可能取得商品房預(yù)售許可證。 A：500 B：750 C：1000

18、 D：1250 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、目前，國家收回建設(shè)用地使用權(quán)的原因可能是。 A：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿而收回 B：因公共利益的需要而提前收回 C：因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用權(quán)出讓合同而收回 E：司法機(jī)關(guān)決定收回建設(shè)用地使用權(quán) 22、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有．(2009年試題) A：資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資 B：抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主要業(yè)務(wù) C：按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托 D：以房地產(chǎn)作為價(jià)值基礎(chǔ)，具有很強(qiáng)的保

19、值功能 E：一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理 23、《土地管理法》規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！? A：公有制 B：私有制 C：社會(huì)主義公有制 D：集體所有制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金閑置時(shí)，可用于__。 A．購買股票 B．購買國債 C．投資房地產(chǎn) D．投資期貨 E．法律、法規(guī)規(guī)定的有關(guān)范圍 25、某大廈總建筑面積10000m2房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為__。 A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%