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1、上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 上海國際金融大廈投資規(guī)劃 Cost Planning Case Study Shanghai International Finance Building 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 前言 關于上海國際金融大廈投資分析的主要結論 1 項目總體構思 2 項目投資分析 4 附錄 3 項目實施的建議 投資規(guī)劃 Project Cost Planning 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 大廈 建筑 指標 1 建筑面積 85,000m2 2 使用面積 62,208m2 3 建筑總面積 約 190m 4 建筑層數(shù) 50層 項 目 目 標 投資 5 建筑工程投資 2,964 萬
2、美元 設備購置及安 裝工程投資 2,479萬美元 其它投資 4,506萬美元 總投資 9,949萬美元 6 平方米造價 1,170.47美元 /m2 (含土地使用權轉讓金和銀行貸款利息、流動資金 ) 平方米造價 2,964萬美元 (不含土地使用權轉讓金和銀行貸款利息、流動資金 ) 進度 7 建設周期 54個月 質量 廿世紀九十年代具有國際標準的大廈，并成為浦東新區(qū)的標志性建筑 關于上海國際金融大廈投資分析的主要結論 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 上海國際金融大廈 商業(yè)設施 銀行 營 業(yè) 大 廳 辦 公 室 （ 供 出 租 ） 會 議 室 保 險 庫 食 堂 （ 供 內 部 使 用 ） 服 務
3、大 廳 郵 局 商 場 酒 吧 、 咖 啡 廳 舞 廳 餐 廳 頂 層 餐 廳 美 容 室 桑 拿 浴 室 俱 樂 部 地 下 車 庫 輔 助 用 房 室 外 總 體 項目組織 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 序號 部位 空間名稱 建筑面積 (m2) 使用面積 (m2) 1 地 下 室 保險庫房及其它用房 3000 2100 2 設備用房 4000 2800 3 地下停車庫 3000 2100 4 輔助用房 1000 700 小計 11000 7700 5 裙房部 分 營業(yè)大廳 2800 2000 6 郵局 160 100 7 服務大廳 670 400 8 酒吧、咖啡廳 670 400 9 商場
4、 1700 1200 10 大小會議室、會議廳 2830 1700 11 多功能廳 500 300 12 西式餐廳 830 500 13 中式餐廳 830 500 14 內部雇員食堂 830 500 15 俱樂部 1500 1050 16 其它用房 680 328 小計 14000 8978 17 塔樓 高級寫字樓 59000 44730 18 頂層餐廳 1000 800 小計 60000 45530 總計 85000 62208 建筑面積分配計劃 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 上海國際金融大廈，位于浦東陸家嘴的金融中心地域，建筑總高度 為 190米， 50層，它將是這一地區(qū)的一個重要標志性建
5、筑，一方面它將提 供 85,000平方米的銀行營業(yè)廳、高級寫字樓及必需的先進附屬設施，另 一方面它將呈現(xiàn)二十世紀九十年代的時代建筑形象，同時亦融合了古典 建筑的穩(wěn)重、磅礴氣度。 地下室的一、二層將是部分機電設備用房、貨物裝卸及約停放 300部 汽車的車庫。底層及二層將是銀行、會議中心、郵電服務、商店及餐廳 等配套設施，三樓以上是寫字樓以及放置在中層或頂層的俱樂部。 為了體現(xiàn)時代及古典的結合形象，大廈的外墻將采取部分玻璃幕墻 及部分面磚、花崗石的搭配，以突出其高聳的形態(tài)，以及中外、古今結 合的獨特風格。國際金融大廈建成后，不但會成為浦東新區(qū)的一個視點 標志，亦會與一江之隔的外灘二十年代的建筑群互
6、相呼應，為現(xiàn)代上海 整體市容增添光彩。 建筑總體構思 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 供電 弱電 機電設備系統(tǒng)構思 給排水 消防 空調 電梯 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 編制說明 編制原則和依據(jù) 項目投資分析 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 序號 項目名稱 平方米指標 (美元 ) 投資 (萬美元 ) 占總投資百分比 (%) 1.1 地下結構 67.65 575 5.78 其中： 預應力超高強離心管樁 12.47 106 地下室及基礎承臺 32.82 279 地下車庫 13.18 112 基礎施工措施費 9.18 78 1.2 上部主體結構 69.47 625 6.28 其中： 鋼筋混凝土柱 11
7、.78 100 鋼筋混凝土梁 8.67 74 鋼筋混凝土樓板 12.89 110 鋼筋混凝土墻體 19.56 166 其它金屬結構 0.67 5 主體施工措施費 20.00 170 1.3 外部立面裝飾 66.24 563 5.66 其中： 磚墻 0.33 3 雙層鋁合金窗 7.89 67 玻璃幕墻及花崗巖 58.00 493 項目投資分析 建筑工程投資 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 序號 項目名稱 平方米指標 (美元 ) 投資 (萬美元 ) 占總投資百分比 (%) 1.4 建筑作業(yè)和輔助設施 67.17 571 5.74 其中： 屋面 4.89 42 樓梯 0.78 7 門與五金 7.00
8、59 干式隔斷 10.33 87 墻面裝修 6.67 57 樓地面裝修 5.56 47 吊平頂 12.44 106 廁所 15.00 127 其它什項 4.56 39 1.5 精裝修 62.35 530 5.33 其中： 門廳 13.33 120 電梯廳 34.35 292 服務大廳 4.00 36 多功能舞廳 2.00 18 會議室 2.00 18 會議廳 5.11 46 1.6 室外總體 11.76 100 1.01 建筑工程投資合計 348.71 2964 29.79 項目投資分析 建筑工程投資 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 序 號 項目名稱 平方米指 標 (美元 ) 投資 (萬美 元
9、) 占總投 資百分 比 (%) 2.1 消防 23.41 199 2.00 2.2 電器 70.00 595 5.98 2.3 空調 83.30 708 7.12 2.4 給排水及污水處理 22.47 191 1.92 2.5 電梯 74.12 630 6.33 2.6 煤氣 6.24 53 0.53 2.7 管理電腦、電訊等 9.44 85 0.85 2.8 擦窗機 2.12 18 0.18 設備購置及安裝工程投資 合計 291.65 2479 24.92 項目投資分析 設備購置及安裝工程投資 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 序號 項目名稱 平方米指標 (美元 ) 投資 (萬美元 ) 占總投資
10、百分比 (%) 3.1 建設期物價風險 65.41 556 5.59 3.2 不可預見費 38.00 323 3.25 3.3 開辦費 51.18 435 4.37 3.4 臨時備用金 11.76 100 1.01 3.5 專業(yè)費 64.00 544 5.47 其中： 勘察費 3.18 27 設計費 35.18 299 建設監(jiān)理 12.82 109 籌建費 9.65 82 其它咨詢費 3.18 27 3.6 土地使用權轉讓金 141.18 1200 12.06 3.7 貸款利息 129.41 1248 11.06 3.8 流動資金 11.76 100 1.01 其它投資合計 530.12 45
11、06 45.29 項目投資分析 其它投資 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例 序號 工作內容 計劃用款 (萬元 ) 備注 本期累計撥入 本期累計支出 本期結存 工程款 浙江二建支護結構工程部分結算款 浙建總本月預計應付款 常州網(wǎng)架廠進度款 土方款 材料款 鋼筋款 給排水等工程材料款 花崗石預付款 放火門預付款 管理費 行政管理費 海關報關費 合計 673.0 545.0 128.0 314.5 8.0 240.0 21.5 45.0 73.0 36.0 25.0 10.0 2.0 130.0 30.0 100.0 517.5 本期結存 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 下 月 計 劃 用 款 說明 項目經理： 會計： 1995年 10月度資金使用計劃 上海國際金融大廈投資規(guī)劃案例
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