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1、 房產測量規(guī)范 講座 房地產面積測算 2021/3/29 1 房地產面積測算授課提綱 一、房地產測繪概述 二、房產面積測算 三、用地面積測算 四、面積測算的方法與精度要求 五、房地產面積計算舉例 2021/3/29 2 一、房地產測繪概述 1.房地產測繪的目的 2.房地產測繪的內容 3.房地產測繪的作用 4.房地產測繪的三種圖件 5.房地產測繪的特殊性 6.房地產面積測算的重要性 2021/3/29 3 二、房產面積測算 1.房產面積測算的一般規(guī)定 （ 1）房產面積測算的內容 1）房屋的建筑面積 2）房屋的使用面積 3）房屋的產權面積 4）房屋的共有建筑面積 （ 2）面積測算的要求 2021/
2、3/29 4 1） 各類面積測算的邊長必須獨立測算兩 次，其較差應在規(guī)定的限差內，取中數(shù)作最 后結果。 2）量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的 儀器和工具。 3）邊長以米為單位，取至 0.01米；面積以 平方米為單位， 最后結果湊整至 0.01平方米。 4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距 離。 2021/3/29 5 2.房屋建筑面積測算的有關規(guī)定 （ 1）計算全部建筑面積的范圍 1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房 屋按各層建筑面積的總和計算。 2021/3/29 6 單層房屋 2021/3/29 7 2)房屋內的夾層、插層、 技術層及其梯間、
3、電梯 間等其高度在 2.20m以上 部分計算建筑面積。 2021/3/29 8 夾層 3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面 積。門廳、大廳內的回廊部分，層高 在 2.20m以上的，按其水平 投影面積計算。 2021/3/29 9 大廳 1 2021/3/29 10 大廳 2 2021/3/29 11 回廊 2021/3/29 12 4）樓梯間、電 梯（觀光梯）井、 提物井、垃圾道、 管道井等均按房屋 自然層計算面積。 2021/3/29 13 觀光梯 5）房屋天面上，屬 永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水 箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在 2.20m以 上的部位
4、,按其外圍水平 投影面積計算。 2021/3/29 14 6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 2021/3/29 15 挑樓 全封閉的陽臺 7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面 積計算。 2021/3/29 16 8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 2021/3/29 17 9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積 計算。 2021/3/29 18 10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 2.20m以上 的 ,按其外墻 (不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面 積計算。 2021/3/29 1
5、9 地下室 半地下室 2021/3/29 20 地下室、半地下室相應出入口 門廊、 門斗 11）有柱或有圍護結構的門 廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 2021/3/29 21 有 柱 門 廊 門斗 2021/3/29 22 玻璃幕墻 12）玻璃幕墻等作 為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 2021/3/29 23 車棚、貨棚等 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影 面積計算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的， 按其高度在 2.20m以上部位的外圍水平面積計算。 2021/3/29 24 15） 有伸 縮縫的房屋，若 其與室內相
6、通的， 伸縮縫計算建筑 面積。 2021/3/29 25 （ 2）計算一半建筑面積的范圍 1）與房屋相連有上 蓋無柱的走廊、檐廊， 按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 2021/3/29 26 無圍護結構的無柱走廊 獨立柱、 單排柱 2）獨立柱、單排柱 的門廊、車棚、貨棚等 屬永久性建筑的，按其 上蓋的水平投影面積的 一半計算。 2021/3/29 27 3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護 結構水平投影面積的一半計算。 2021/3/29 28 未封閉的陽臺 1 未封閉的陽臺 2 未封閉 挑廊 2021/3/29 29 室外樓梯 4）無頂蓋的室外樓梯按 各層水平投影面積的一半計 算。 20
7、21/3/29 30 架空通廊 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面 積的一半計算。 2021/3/29 31 （ 3）不計算建筑面積的范圍 1）層高小于 2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于 2.20m的地下室和半地下室。 2021/3/29 32 2）突出房屋墻面的 構件、配件、裝飾柱、 裝飾性的玻璃幕墻、垛、 勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3）房屋之間無上蓋 的架空通廊。 2021/3/29 33 無柱雨篷 天面上的花園 4）房屋的天面、 挑臺、天面上的花園、 泳池。 2021/3/29 34 平臺 5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安 置箱、罐的平臺
8、。 2021/3/29 35 騎樓 6）騎樓、 過街樓的 底層用作 道路街巷 通行的部 分。 2021/3/29 36 過街樓 2021/3/29 37 路面作為頂蓋建造的房屋 7）利用引橋、高 架路、高架橋等路 面作為頂蓋建造的 房屋。 2021/3/29 38 活動房屋等 8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 9）獨立煙 囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10） 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。 2021/3/29 39 三、用地面積測算 1.有關名稱及術語的含義 （ 1）用地面積：指產權主使用土地 的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其 他用途的土地面積。 （ 2）共用地面積：指兩個以上
9、產權 主共同占有使用的不能分割的土地面積。 2021/3/29 40 2.用地面積測算的范圍 用地面積以丘為單位進行測算，包 括房屋占地面積、其他用途的土地面積， 各項地類面積的測算。 3.下列土地不計入丘用地面積 2021/3/29 41 不計入丘內用地面積范圍 1）無明確使用 權 屬的冷巷、 巷道 或間距地。 2021/3/29 42 間距地 2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。 4）已經征用、劃撥或者屬于原房地產證記載的范圍，經規(guī)劃 部門核定需要作市政建設的用地。 5）其他按規(guī)定不計入用地的面積。 2021/3/29 43 四、面積測算的方法與精
10、度要求 1.坐標解析法 （ 1）根據坐標成果表上的數(shù)據，按下式計算面積。 2021/3/29 44 式中： S面積 ， ； Xi界址點的縱坐標 ， m； Yi界址點的橫坐標 ， m； n界址點個數(shù)； i界址點序號 ， 按順時針方向順編 。 )( 2 1 )( 2 1 11 1 11 1 ii n i iii n i i XXYSYYXS 或 (2)面積中誤差按下式計算 。 面積中誤差 ， ； 相應等級界址點規(guī)定的點位中差 m； 多邊形中對角線長度 ， m。 2021/3/29 45 式中： D ii 1,1 mj ms n i iis Dmm j 1 11 2 ,8 1 界址點坐標計算面積舉例
11、 2021/3/29 46 2.實地量距法 （ 1）規(guī)則圖形：根據實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形： 將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。 （ 2）國標 房產測量規(guī)范 對房產面積的精度限差要求分為三級： 一級： (0.02 ) 二級： (0.04 ) 三級： (0.08 ) 注： s為房產面積，。 2021/3/29 47 ss 0 0 0 6.0 ss 002.0 ss 006.0 以上面積精度等級的使用范圍，由各城市的房 地產行政主管部門根據當?shù)氐膶嶋H情況決定。 3.圖解法 圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。 圖上面積測算均應獨立進行兩次。 兩次量算面積較差不得
12、超過下式規(guī)定： S= 0.0003M 式中： S-兩次量算面積較差 , ； S-所量算的面積，； M-圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時，圖形面積不應 小于 5c 。圖 上量距應量至 0.2 。 2021/3/29 48 S 五、房地產面積計算舉例 1.有一棟三層半鋼筋混凝土結構的房屋，各邊尺寸丈量結果 已注記在圖中，試計算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑 面積。 2021/3/29 49 計算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 騎樓 A3:3.12x9.12=28.4544 飄樓 A3:2.13x9.01=19.1913 陽臺 2:
13、1.41x3.41=4.8081 余地 :3.31x9.01=29.8231 用地面積 : 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面積 : 151.9392-29.8231=122.1161 總建筑面積 : 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240 單位 :長度 m,面積 m2。 2021/3/29 50 2.有一雙隅二層房屋 ， 第二層有一插層 ， 試按照圖中所示尺 寸 ， 計算插層的有效建筑面積 ， 并計算該房屋的用地面積 ， 建筑 基地面積及總建筑面
14、積 。 2021/3/29 51 計算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37 插層有效建筑面積： （ 4.16+5.37） X6.86=65.3758 用地面積 、 建筑基地面積： C2： 11.38X6.86=78.0668 總建筑面積： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 單位：長度 m， 面積 m2。 2021/3/29 52 房屋共有建筑面積的分攤計算 同一房屋 、 用地有兩個以上權屬單元 ， 共同占有或使用共有的建筑面積 、 用地面積就會出現(xiàn)
15、 共有面積的分攤計算 。 一 、 共有面積的分攤原則 1.產權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的 ，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行 。 2.無產權分割文件或協(xié)議的 ， 按相關面積比例進行計算分攤 。 某套 (單元 )的分攤面積等于面積分攤系數(shù)乘以某套 (單元 )建筑面積；面積分攤系數(shù)等于應分 攤面積總和除以參加分攤的各套 (單元 )建筑面積總和 。 2021/3/29 53 共有面積按相關面積比例分攤的計算公式： Si = K.Si K = Si si 式中： K-為面積的分攤系數(shù) Si-為各單元參加分攤的建筑面積 ， m2； Si-為各單元參加分攤所得的分攤面積 ， m2； Si-為應分攤的共有建筑面積
16、， m2； Si-為應分攤的共有面積總和 ， m2； Si-為參加分攤的各單元建筑面積總和， m2。 2021/3/29 54 二 、 共有建筑面積的分攤內容 共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權屬單 元提供服務，由各權屬單元按建筑面積比例分攤。但有些面積由 權屬單元分攤不合理，因而亦存在不應分攤的共有建筑面積。 2021/3/29 55 1.應分攤的共有建筑面積 (1)應分攤的共有建筑面積包括：樓梯間、電梯井、管道井、 垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水 箱間、值班警衛(wèi)房、專用設備房、為整幢大樓服務的公共用房等。 2021/3/29 56 (2)套 （ 單元
17、 ） 與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的 一半應列入共有建筑面積進行分攤 。 2021/3/29 57 2.不應分攤的共有建筑面積 不應分攤的共有建筑面積包括： (1)作為人防工程的地下室 、 避難室 （ 層 ） ； (2)用作公共休憩 、 綠化等場所的架空層； (3)大樓內的機動 、 非機動車庫； (4)為建筑造型而建 ， 但無實用功能的建筑 面積； (5)不應分攤的共有建筑面積 ， 若使用到其 他功能的共有建筑面積時 ， 需按其建筑面積比 例參與分攤 。 2021/3/29 58 三 、 共有建筑面積的分攤方法 1.應分攤的共有建筑面積一般可 分為三大類 2021/3/29 59 (
18、1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務的共有建筑面積 （ 如變電房 、 水泵房等 ） 。 (2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服 務的共有建筑面積 （ 如為某一功能服務的專用樓梯間 ， 專用設 備房等 ） 。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務的共有建筑面積 （如樓梯間、公共走廊等）。 2021/3/29 60 2.住宅樓共有建筑面積的分攤 住宅樓以幢為單元 ， 按前述公式 ， 根據本幢 樓房的各項共有建筑面積和除以各套內建筑面 積和 ， 求得分攤系數(shù) ， 然后計算房屋各套分攤 所得的共有建筑面積 。 分攤系數(shù) = 本幢應分攤共有建筑面積和 本幢各套內建筑面積和 某套分攤所
19、得共有建筑面積 =分攤系數(shù)乘某 套內建筑面積 。 2021/3/29 61 3.商住樓共有建筑面積分攤 商住樓共有建筑面積的分攤 。 先根據住宅和商業(yè)各自的建筑 面積 （ 包括本功能的共有建筑面積 ） 分攤全幢的共有建筑面積 ， 得住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的 全幢共有建筑面積 ， 然后將住宅和商業(yè)部分所得的分攤面積再各 自進行分攤 。 2021/3/29 62 住宅部分，將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本 身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分攤 計算各套房屋的分攤面積。 2021/3/29 63 商業(yè)部分 ， 將分攤得到幢的共有建筑面積 ，
20、 加上商業(yè)部分本 身功能的共有建筑面積 ， 按各層的建筑面積依比例分攤至各層 ， 作為各層共有建筑面積的一部分 ， 加至各層的共有建筑面積中 ， 得到各層總的共有建筑面積 ， 然后再根據層內的各套內建筑面積 按比例分攤至各套 ， 得出各套房屋分攤得到的共有建筑面積 。 2021/3/29 64 上述用公式表示如下： (1)幢共有建筑面積分攤 幢分攤系數(shù) K幢 = 幢應分攤共有建筑面積和 i（ 幢 ） 住宅 、 商業(yè)參加分攤的建筑面積和 Si（ 住 ） +Si（ 商 ） 住宅部分得分攤面積 s住 =K幢 si（ 住 ） 商業(yè)部分得分攤面積 s商 =K幢 si（商） 2021/3/29 65 (2
21、)住宅部分共有建筑面積分攤 分攤系數(shù) K住 = 住宅本身功能共有建筑面積和 i（ 住 ） +s住 住宅參予分攤各套總的建筑面積和 Si（ 住 ） 住宅套 (單元 )得分攤面積 si（ 套 ） =K住 Si（ 套 ） 2021/3/29 66 (3)商業(yè)部分共有建筑面積分攤 分攤系數(shù) K商 = 商業(yè)本身功能共有建筑面積和 i（ 商 ） +s商 商業(yè)各層參予分攤總的建筑面積和 Si（ 層 ） 層得分攤面積 si（ 層 ） =K商 S i（ 層 ） 層分攤系數(shù) K層 = 層共有建筑面積和 i（ 層 ） + Si（ 層 ） 參予分攤的各套內面積和 Si（ 套 ） 套得分攤面積 Si（ 套 ） =K層 Si（ 套 ） 2021/3/29 67 4.多功能綜合樓共有建筑面積的分攤， 按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算 方法進行分攤。 2021/3/29 68
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