《房地產(chǎn)估價規(guī)范》估價程序與估價報告

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1、房地產(chǎn)估價規(guī)范估價程序與估價報告湖南志成房地產(chǎn)評估有限公司 徐志革2016年8月GB/T50291-2015 一、房地產(chǎn)估價程序n房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-2015n已經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設部2015年4月8日以第797號公告批準、發(fā)布，自2015年12月1日起實施。n制定本規(guī)范的目的主要有三個：n一是規(guī)范房地產(chǎn)估價活動；n二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法；n三是保證房地產(chǎn)估價質(zhì)量。 2 一、房地產(chǎn)估價程序n 3.0.1按照科學、嚴謹、完整的估價程序按部就班地開展估價工作，n可以使估價工作具有計劃性并規(guī)范化、精細化，n避免顧此失彼、疏忽遺漏或重復浪費，n從而可以保證估價工作質(zhì)量，n提高估價工作效

2、率。 3 一、房地產(chǎn)估價程序n履行必要的估價程序是完成任何估價項目的基本要求，n也是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師防范估價風險、n有效保護自己的重要手段。n完成任何估價項目，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師都不得隨意簡化或省略本規(guī)范規(guī)定的估價程序。 4 一、房地產(chǎn)估價程序n對因評估價值異議引起的估價鑒定，n其中一項重要的鑒定內(nèi)容是檢查房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是否履行了必要的估價程序（包括必要的估價工作步驟和估價工作內(nèi)容）來開展估價工作，n即檢查在履行估價程序方面是否存在簡化、省略等問題或疏漏。 5 一、房地產(chǎn)估價程序n例如，n是否盡職搜集了估價所需資料，包括是否要求了估價委托人如實提

3、供其知悉的估價所需資料，自己是否努力搜集了其他估價所需的資料，并對估價所依據(jù)的資料進行了審慎檢查；n是否對估價對象進行了認真的實地查勘；n是否采用了適用的估價方法對估價對象價值或價格進行了正確、仔細的測算。n除非是有意高估或低估，一般情況下只要估價程序做到位了，評估價值不會出現(xiàn)太大的偏差。 n因此，房地產(chǎn)估份機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師開展任何估價項目，都必須在估價程序上經(jīng)得起嚴格檢查。6 一、房地產(chǎn)估價程序n中華人民共和國資產(chǎn)評估法主席令第四十六號，于2016年7月2日通過，自2016年12月1日起施行。n第十三條第二款規(guī)定：“評估專業(yè)人員應當履行下列義務：遵守評估準則，履行調(diào)查職責，獨立分析估算

4、，勤勉謹慎從事業(yè)務”；n第四款規(guī)定：“對評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證”。 7 一、房地產(chǎn)估價程序n國有土地上房屋征收評估辦法（建房201177號）n第二十五條評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。 8 一、房地產(chǎn)估價程序n房地產(chǎn)估價的專業(yè)性很強，需要專門知識和經(jīng)驗，評估價值的高低直接關系到有關單位和個人的切身利益，甚至關系到公共利益和人民財產(chǎn)安全。n中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定國家實行房地

5、產(chǎn)估價評估制度，并規(guī)定房地產(chǎn)價格評估應按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序進行評估。n本規(guī)范即是國家規(guī)定的技術標準和評估程序。 9 一、房地產(chǎn)估價程序1受理估價委托2確定估價基本事項3編制估價作業(yè)方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對象6選用估價方法進行測 算7確定估價結(jié)果8撰寫估價報告9審核估價報告10交付估價報告11保存估價資料10n 3.0.1房地產(chǎn)估價工作應按下列程序進行： 一、房地產(chǎn)估價程序 11 n估價程序的精細化不僅體現(xiàn)在新增受理估價委托、審核估價報告、交付估價報告三個步驟，n同時將內(nèi)部審核流程正式納入房地產(chǎn)估價規(guī)范中，估價對象來源和溝通情況記錄、估價中的不同意見記錄并納入存檔材料。

6、n估價程序的規(guī)范化是為估價工作科學、嚴謹?shù)恼归_提供指導性方針，保證估價資料是合法、真實、準確和完整的。n確保估價工作能夠保質(zhì)、按時完成，避免估價工作疏漏或重復浪費。n提高估價難度與成本，規(guī)范行業(yè)標準，規(guī)避估價風險，從此估價根本上讓業(yè)務員消失，進入只地不認人的階段。 一、房地產(chǎn)估價程序n 3.0.2估價委托應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一受理，并應符合下列規(guī)定：n 1在接受估價委托時，應要求估價委托人出具估價委托書；n 2決定受理估價委托后，應與估價委托人訂立書面估價委托合同；n 3受理估價委托后，應根據(jù)估價項目的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價工作的注冊

7、房地產(chǎn)估價師共同進行估價，且應明確其中一人為項目負責人。 n 4除應采用批量估價的項目外，每個估價項目應至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。12 一、房地產(chǎn)估價程序n 3.0.2估價委托應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一受理，注冊房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務，分支機構(gòu)應以設立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義承攬估價業(yè)務。n房地產(chǎn)估價機構(gòu)在接受估價委托時，應要求估價委托人向其出具估價委托書，可采取填寫估價委托書的方式。n估價委托書一般應載明估價委托人的名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、估價目的、估價對象、估價要求、委托日期等內(nèi)容。估價委托

8、書將作為估價依據(jù)放入估價報告的附件。 13 一、房地產(chǎn)估價程序n估價工作應由注冊房地產(chǎn)估價師完成，其他人員只能協(xié)助或幫助注冊房地產(chǎn)估價師開展有關工作。n為了保證估價質(zhì)量，每個估價項目應明確一名能夠勝任其估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔任項目負責人，n并應有與其估價工作量和難度相適應的兩名或兩名以上足夠數(shù)量并能夠勝任其估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師進行估價。 14 一、房地產(chǎn)估價程序n 3.0.3估價基本事項包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型,應與估價委托人進行溝通及調(diào)查有關情況和規(guī)定的基礎上確定，并應符合下列規(guī)定：n 1估價目的應根據(jù)委托人真實、具體的估價需要以及估價報告的預期用途或預期使用者

9、確定，對其表述應具體、準確、簡潔。n 2價值時點應根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r和預測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。 15 一、房地產(chǎn)估價程序n 3估價對象應在估價委托人指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據(jù)估價目的依法確定，并應明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。n法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應作為相應估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進行相應買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。n

10、 4價值類型應根據(jù)估價目的確定，并應包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。 16 一、房地產(chǎn)估價程序n 3.0.3房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷。因此，在分析、測算和判斷特定價值之前，必須弄清特定目的、特定房地產(chǎn)、特定時間和特定價值，即要弄清估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。弄清這四者稱為確定估價基本事項。n在一個估價項目中，估價目的、估價對象、價值時點和價值類型之間有著內(nèi)在聯(lián)系，其中估價目的是龍頭。因為只有確定了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。n例如，從確定估價對象來看，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出

11、資或進行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn)，就不應作為相應估價目的的估價對象。 n估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象有時與價值時點有關，其余一般是相互獨立的。確定價值時點一般應在確定估價對象之前，因為一些估價目的要求估價對象狀況應是在價值時點的狀況，價值時點不同，估價對象狀況可能不同。17 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.4估價作業(yè)方案應在對估價項目進行分析的基礎上編制，并應包括下列內(nèi)容：n 1估價工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，應包括擬采用的估價方法和估價技術路線，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；n 2估價工作的具體步驟及時間進度；n 3估價工作的人員安排等。n編制估價作業(yè)方案

12、的目的是為了保質(zhì)、按時完成估價項目。估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時候做以及由誰來做，是關于保質(zhì)、按時完成一個估價項目的未來一系列行動的計劃 18 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.5估價所需資料應針對估價項目進行搜集，并應包括下列資料：n 1反映估價對象區(qū)位、實物和權益狀況的資料n 2估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；n 3對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料；n 4對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。 n而且在前面受理估價委托時就可要求委托人盡量提供，在后面實地查勘估價對象時還可進一步補充搜集。19 n（1）房地產(chǎn)評估資料：n委托方營業(yè)執(zhí)照或身份證明，國有土

13、地使用權證、房屋所有權證（或不動產(chǎn)登記證）、房屋租賃合同、周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查案例等。n（2）在建工程評估資料：n委托方營業(yè)執(zhí)照，在建工程項目概況，國有土地使用權證、土地使用權出讓合同，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證、房屋面積測繪成果表、在建工程抵押范圍明細表、施工總平面圖、施工進度表、有無拖欠工程款和施工材料款證明、樓盤銷售價格表、土地出讓金交付憑證及契稅繳納發(fā)票等。 20 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.6對搜集的估價所需資料應進行檢查。當估價委托人是估價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況

14、。n雖然估價委托人應當如實提供其掌握的估價所需資料，并對其提供的資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，但也要對估價委托人提供的賢料進行審慎檢查。n對于估價對象的權屬狀況，當估價委托人是估價對象權利人的，不能僅憑權屬證明復印件作出判斷，應與原件核對。 21 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.7估價對象的實地查勘應符合下列規(guī)定：n 1應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況；n 2應拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料；n 3應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記

15、載的內(nèi)容應真實、客觀、準確、完整、清晰。 22 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.7房地產(chǎn)具有獨一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關，只有身臨其境才能真正了解和認識它，因此實地查勘估價對象是做好房地產(chǎn)估價不可省略的工作步驟。任何房地產(chǎn)估價項目，應至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師負責實施估價對象實地查勘工作。n在實地查勘時，一般需要估價委托人或其代表以及被查勘房地產(chǎn)的房屋所有權人、土地使用權人等房地產(chǎn)權利人到場，實地查勘人員應向他們以及房地產(chǎn)使用人、鄰居等知情人員詳細詢問估價需要弄清的問題，認真聽取他們關于估價對象狀況的介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實地查勘情況記錄下來，形成實

16、地查勘記錄。實地查勘時，特別要注意核對估價對象的坐落和空間范圍，防止搞錯估價對象。 23 一、房地產(chǎn)評估程序n負責實施實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽名，陪同實地查勘的估價委托人或者其代表和被查勘房地產(chǎn)的權利人宜在實地查勘記錄上簽名或者蓋章。n對被征收房屋價值評估的，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在被征收房屋實地查勘記錄上簽名或者蓋章。n被征收人拒絕簽名或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，并應當在被征收房屋實地查勘記錄上簽名或者蓋章，有關情況應當在估價報告中說明。 24 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.8當無法進入估價對象內(nèi)部進

17、行實地查勘時，應對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應作為估價假設中的依據(jù)不足假設在估價報告中說明。n無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘的情形，是指因征收、司法拍賣等強制取得或者強制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進人估價對象內(nèi)部進行實地查勘；或者因估價對象涉及國家秘密，注冊房地產(chǎn)估價師不得進入其內(nèi)部進行實地查勘。 n如果有上述無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘情形的，注冊房地產(chǎn)估價師可以不進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘，但應當對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進符實地查勘。25 一、

18、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.9在估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術問題時，應尋求相關估價專家或單位提供專業(yè)幫助，并應在估價報告中說明。n 3.0.10對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關專業(yè)領域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷及相應假設的，應建議估價委托人聘請具有相應資質(zhì)資格的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進行估價，并應在估價報告中說明。 26 一、房地產(chǎn)評估程序n房地產(chǎn)估價中遇到的專業(yè)問題可分為兩類：n一是房地產(chǎn)估價專業(yè)領域內(nèi)的；n二是房地產(chǎn)估價專業(yè)

19、領域外的。n對于房地產(chǎn)估價專業(yè)領域內(nèi)的，首先是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務；n其次是對于承接的估價業(yè)務中有部分超出自己專業(yè)勝任能力的，應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。 27 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.11估價報告在交付估價委托人前，應對其內(nèi)容和形式等進行審查核定，并應形成審核記錄，記載審核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。n對撰寫完成而尚未向估價委托人出具的估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是房地產(chǎn)估價機構(gòu)防范估價風險的最后一道防線。n為了保證出具的每份估價報告都是合格的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應建立健全估價報告

20、內(nèi)部審核等估價報告質(zhì)量管理制度，選派本機構(gòu)的房地產(chǎn)估價師或外聘房地產(chǎn)估價專家擔任審核人員，按房地產(chǎn)估價相關要求，對估價報告的內(nèi)容和形式等進行審核，保證估價報告真實、客觀、準確、完整、清晰、規(guī)范。 28 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.12每份房地產(chǎn)估價報告應右不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并有房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋公章。n注冊房地產(chǎn)估價師不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個人印章，也可以既簽名又蓋個人印章。n房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得以蓋估價報告專用章等其他印章代替蓋公章。n分支機構(gòu)應以設立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義出具估價報告，并加蓋該房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。 n估價報告應是在其上簽名

21、的注冊房地產(chǎn)估價師和蓋章的房地產(chǎn)估價機構(gòu)親自完成的。n在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和蓋章的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責并依法承擔責任。29 一、房地產(chǎn)評估程序n 3.0.13估價報告交付估價委托人后，不得擅自改動、更換、刪除或銷毀下列估價資料：n 1估價報告；n 2估價委托書和估價委托合同;n 3估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料；n 4估價項目來源和溝通情況記錄；n 5估價對象實地查勘記錄；n 6估價報告內(nèi)部審核記錄； n 7估價中的不同意見記錄；n 8外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。n評估委托書、現(xiàn)場照片，位置圖，評估人員現(xiàn)場查勘照片、查勘記錄表，評估交易案例、工作流程表等。30

22、 一、房地產(chǎn)估價程序n 3.0.14房地產(chǎn)估價機構(gòu)應及時整理和保存估價資料，并應保存到估價服務的行為結(jié)束且不得少于10年。保存期限應自估價報告出具之日起計算。n保存估價資料的目的是建立估價檔案和估價資料庫，n為今后的相關估價及管理工作奠定基礎，n同時有助于解決日后可能發(fā)生的估價爭議，n有助于房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師展現(xiàn)估價業(yè)績，n有助于房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價行業(yè)組織對房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師開展有關檢查和考核等。 31 二、房地產(chǎn)估價報告1封面；2致估價委托人函；3目錄；4估價師聲明；5估價假設和限制條件；6估價結(jié)果報告；7估價技術報告；8附件。 32 7.0.1估價報告應

23、采取書面形式，并應真實、客觀、準確、完整、清晰、規(guī)范。7.0.2敘述式估價報告應包括下列部分： 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.3房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告，應包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。n 7.0.4根據(jù)估價委托人的需要或有關要求，可在完整的估價報告的基礎上形成估價報告摘要。 33 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.5估價報告可分為估價結(jié)果報告和估價技術報告。估價結(jié)果報告應向估價委托人提供，但估價技術報告是否向估價委托人提供，應在房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價委托人訂立的書面估價委托合同中約定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不能單方面決定不向估價委托人提供。估價委托合同中對是否向估價委托人提供估價技術報告未作約定或約

24、定不明確的，如果估價委托人要求提供估價技術報告，則房地產(chǎn)估價機構(gòu)應向其提供估價技術報告。 34 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.6封面應包括下列內(nèi)容：n 1結(jié)合估價對象和估價目的給估價報告命名，如:n房地產(chǎn)抵押估價報告、n房地產(chǎn)司法拍賣估價報告、n被征收房屋價值評估報告、n被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估報告、n用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估報告、n因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估報告、 n房地產(chǎn)價值減損評估報告等。35 二、房地產(chǎn)估價報告n 2估價報告編號，應反映估價機構(gòu)簡稱、估價報告出具年份，并應按順序編號數(shù)，不得重復、遺漏、跳號；n 3估價項目名稱，應根據(jù)估價對象的名稱或位置和估價目的，提煉出簡潔

25、的名稱；n 4估價委托人，當為單位時，應寫明其名稱；當為個人時，應寫明其姓名；n 5房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應寫明其名稱；n 6注冊房地產(chǎn)估價師，應寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號； n 7估價報告出具日期，應與致估價委托人函中的致函日期一致。36 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.7致估價委托人函應包括下列內(nèi)容：n 1致函對象，應寫明估價委托人的名稱或姓名；n 2估價目的，應寫明估價委托人對估價報告的預期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要；n 3估價對象，應寫明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等基本狀況；n 4價值時點，應寫明所評估的估價對象價值或價格對應的時間；

26、n 5價值類型，應寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱； n當所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應寫明其定義或內(nèi)涵；37 二、房地產(chǎn)估價報告n 6估價方法，應寫明所采用的估價方法的名稱；n 7估價結(jié)果，應寫明最終評估價值的總價，并應注明其大寫金額；除估價對象無法用單價表示外，還應寫明最終評估價值的單價；n 8特別提示，應寫明與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關的引起估價委托人和估價報告使用者注意的事項；n 9致函日期，應注明致函的年、月、日。 38 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.8致估價委托人函應加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其他印章代替；法定代表人或執(zhí)行事務合伙人宜在其上簽名或蓋章

27、。n 7.0.9目錄應按前后次序列出下列估價報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼：n 1估價師聲明；n 2估價假設和限制條件；n 3估價結(jié)果報告；n 4估價技術報告； n 5附件。39 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.10估價結(jié)果報告、估價技術報告和附件的各個組成部分，應在估價報告的目錄中按前后次序列出其名稱及對應的頁碼。n 7.0.11當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術報告及其各個組成部分，但在估價技術報告中應有單獨的目錄，且該目錄中應按前后次序列出估價技術報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼。 40 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.12估價師聲明

28、應寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價的承諾和保證。n不得將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責聲明。 41 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.13鑒證性估價報告的估價師聲明應包括下列內(nèi)容：n 1注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏；n 2估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制；n 3注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利

29、益，與估價委托人及估份利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見； n 4注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關房地產(chǎn)估價標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。42 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.14非鑒證性估價報告的估價師聲明的內(nèi)容，可根據(jù)實際情況對鑒證性估價報告的估價師聲明的內(nèi)容進行適當增減。n 7.0.15估價假設應針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責估價義務或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設。 43 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.16估價假設和限制條件應說明下列內(nèi)容：n 1一般假設，應

30、說明對估價所依據(jù)的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等。n 2未定事項假設，應說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。當估價對象無未定事項時，應無未定事項假設。 n 3背離事實假設，應說明因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合

31、理假定。當估價設定的估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時，應無背離事實假設。44 二、房地產(chǎn)估價報告n 4不相一致假設，應說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權屬證明上的權利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一敢等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權利人、名稱、地址等的合理假定。當估價對象狀況之間無不一致時，應無不相一致假設。n 5依據(jù)不足假設，應說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應的估價對象狀況的合理假定。當無依據(jù)不足時，應無依據(jù)不足假設。 n 6估價報告使用

32、限制，應說明估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結(jié)果時需要注意的其他事項。其中的估價報告使用期限應自估價報告出具之日起計算，根據(jù)估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度確定，不宜超過一年。45 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.17估價結(jié)果報告應包括下列內(nèi)容：n 1估價委托人，當為單位時，應寫明其名稱、住所和法定代表人姓名；當為個人時，應寫明其姓名和住址。n 2房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應寫明房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。n 3估價目的，應說明估價委托人對估價報告的預期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。n

33、4估價對象，應概要說明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等基本狀況；對土地基本狀況的說明，還應包括四至、形狀、開發(fā)程度、土地使用期限；對建筑物基本狀況的說明，還應包括建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、新舊程度。 46 二、房地產(chǎn)估價報告n 5價值時點，應說明所評估的估價對象價值或價格對應的時間及其確定的簡要理由。n 6價值類型，應說明所評估的估價對象價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。n 7估價原則，應說明所遵循的估價原則的名稱、定義或內(nèi)涵。n 8估價依據(jù)，應說明估價所依據(jù)的有關法律、法規(guī)和政策，有關估價標準，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地

34、產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資科。 n 9估價方法，應說明所采用的估價方法的名稱和定義。當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術報告時，還應說明估價測算的簡要內(nèi)容。47 二、房地產(chǎn)估價報告 48 n 10估價結(jié)果，應符合下列要求：n 1)除房地產(chǎn)抵押估價外，當估價對象為單宗房地產(chǎn)時，可按表7.0.17-1說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值； 二、房地產(chǎn)估價報告 49 n 2)除房地產(chǎn)抵押估價外，當估價對象為多宗房地產(chǎn)時，可按表7.0.17-2說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值； 二、房地產(chǎn)估價報告 50 n 4)房地產(chǎn)抵押評估結(jié)果，可按表7.0.17-3說明最終評估價值； 二

35、、房地產(chǎn)估價報告n 5)當估價對象無法用單價表示時，最終評估價值可不注明單價，除此之外的最終評估價值均應注明單價和總價，且總價應注明大寫金額；n 6)當最終評估價值的幣種為外幣時，應說明國務院金融主管部門公布的價值時點的人民幣市場匯率中間價，并應注明最終評估價值的單價和總價所折合的人民幣價值。 51 二、房地產(chǎn)估價報告n 11注冊房地產(chǎn)估價師，應按表7.0.17-4寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號；并應由本人簽名及注明簽名日期，不得以個人印章代替簽名。 52 二、房地產(chǎn)估價報告n 12實地查勘期，應說明實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日

36、止。n 13估價作業(yè)期，應說明估價工作的起止日期，具體為自受理估價委托之日起至估價報告出具之日止。 53 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.17本規(guī)范將原規(guī)范中的“估價人員”明確為注冊房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價師。n非注冊房地產(chǎn)估價師只能作為“參與估價人員”協(xié)助或幫助注冊房地產(chǎn)估價師開展有關工作，并且其工作的質(zhì)量和后果均由注冊房地產(chǎn)估價師承擔。 54 二、房地產(chǎn)估價報告n這樣規(guī)定，n一是為了避免現(xiàn)實中以為參與估價工作的人員都是估價人員的誤解，用一般人員代替注冊房地產(chǎn)估價師；n二是杜絕注冊房地產(chǎn)估價師不親自估價的現(xiàn)象；n三是加大注冊房地產(chǎn)估價師的責任，同時提高其地位。 55 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.

37、 0.18不論估價委托合同中約定是否向估價委托人提供估價技術報告，n注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)都應嚴格按照本條的規(guī)定完成估價技術報告，并將其存檔，n以便于解決日后可能出現(xiàn)的估價糾紛，n以及供房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查等。 56 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.18估價技術報告應包括下列內(nèi)容：n 1估價對象描述與分析，應有針對性地較詳細說明、分析估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況。n區(qū)位狀況應包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等狀況，n單套住宅的區(qū)位狀況還應包括所處樓幢、樓層和朝向。n土地實物狀況應包括土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等；n建筑物實物狀況

38、應包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。 n權益狀況應包括用途、規(guī)劃條件、所有權、土地使用權、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。57 二、房地產(chǎn)估價報告n 2市場背景描述與分析，應簡要說明估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場總體狀況，并應有針對性地較詳細說明、分析過去、現(xiàn)在和可預見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況。 58 二、房地產(chǎn)估價報告n 3估價對象最高最佳利用分析，應說明以估價對象的最高最佳利用狀況為估價前提，并應有針對性地較詳細分析、說明估價對象的最高最佳利

39、用狀況。n當估價對象已為某種利用時，應從維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)及它們的某種組合或其他特殊利用中分析、判斷何種利用為最高最佳利用。n當根據(jù)估價目的不以最高最佳利用狀況為估價前提時，可不進行估價對象最高最佳利用分析。 59 二、房地產(chǎn)估價報告n 4估價方法適用性分析，應逐一分析比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法對估價對象的適用性。對理論上不適用而不選用的，應簡述不選用的理由；對理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應充分陳述不選用的理由；對選用的估價方法，應簡述選用的理由并說明其估價技術路線。n 5估價測算過程，應詳細說明所選用的估價方法的測算步驟、計算公式和計

40、算過程及其中的估價基礎數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。n 6估價結(jié)果確定，應說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值，并應詳細說明最終評估價值確定的方法和理由。 60 二、房地產(chǎn)估價報告n 7. 0.19附件是估價報告的重要組成部分，不是可有可無，其中一些還是重要的估價依據(jù)，如:n估價委托書、n估價對象實地查勘情況、n估價對象權屬證明、n估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況、n專業(yè)幫助情況n和相關專業(yè)意見等。n因此，估價報告中附件的內(nèi)容應符合本條的規(guī)定，應齊全、完整、真實。 61 二、房地產(chǎn)估價報告n 7.0.19附件應包括下列內(nèi)容：n 1估價委托書復印件。n 2估價對象位置圖。n 3估價對象實地

41、查勘情況和相關照片，應說明對估價對象進行了實地查勘及進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師。因本規(guī)范第3.0.8條規(guī)定的情形未能進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘的，應說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。相關照片應包括估價對象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。因本規(guī)范第3.0.8條艦定的情形未能進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘的，可不包括估價對象的內(nèi)部狀況照片。 62 二、房地產(chǎn)估價報告n 4估價對象權屬證明復印件。當估價委托人不是估價對象權利人且估價報告為非鑒證性估價報告時，可不包括估價對象權屬證明復印件，但應說明無估價對象權屬證明復印件的具體原因，并將估價對象權屬狀況作為估價假設中的依據(jù)

42、不足假設在估價報告中說明。n 5估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應說明對估價對象法定優(yōu)先受償權設立情況及相應的法定優(yōu)先受償款進行了調(diào)查，并應提供反映估價對象法定優(yōu)先受償款的資料。當不是房地產(chǎn)抵押估價報告時，可不包括該情況。 n 6可比實例位置圖和外觀照片。當未采用比較法進行估價時，可不包括該圖和照片。63 二、房地產(chǎn)估價報告n 7專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見，應符合下列規(guī)定：n 1)當有本規(guī)范第3.0.9條規(guī)定的情形時，應說明有專業(yè)幫助，并應說明專業(yè)幫助的內(nèi)容及提供專業(yè)幫助的專家或單位的姓名或名稱，相關資格、職稱或資質(zhì)；n 2)當有本規(guī)范第3.0.10條規(guī)定的情形時，應提供相關專業(yè)意見復印件，并

43、應說明出具相關專業(yè)意見的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜业拿Q或姓名，相關資質(zhì)或資格、職稱； n 3)當沒有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關專業(yè)意見時，應說明沒有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關專業(yè)意見。64 二、房地產(chǎn)估價報告n 8估價所依據(jù)的其他文件資料。n 9房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復印件。n 10注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復印件。 65 二、房地產(chǎn)評估報告n 7.0.20估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示，應較詳細分析、說明估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小及房地產(chǎn)市場狀況等影響估價對象變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響，假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度，變現(xiàn)的時間長短及費用、稅金昀種類和清償順序；預期可能導致估價對象抵押價值或抵押凈值下跌的因素及其對估價對象抵押價值或抵押凈值的影響，未來可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點等。當不是房地產(chǎn)抵押估價報告時，可不包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。 n 7.0.21當為成套住宅抵押估價或基于同一估價目的的大量相似的房地產(chǎn)批量估價時，估價報告可采取表格形式。66 二、房地產(chǎn)評估報告n 7.0.22估價報告應做到：n圖文并茂。n紙質(zhì)估價報告應裝訂成冊，n紙張大小宜采用尺寸為210mm297mm的A4紙規(guī)格。 67