[法律資料]深圳房地產(chǎn)律師精彩講義-房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范

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1、房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范北京市隆安(深圳)律師事務(wù)所深圳方俊律師 目錄一、商品房(一手房)買(mǎi)賣(mài)（二級(jí)市場(chǎng)）糾紛二、存量房(二手房)買(mǎi)賣(mài)（三級(jí)市場(chǎng)）糾紛三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛（結(jié)合婚姻法解釋三） 典型糾紛1、深圳購(gòu)房者惠州大亞灣購(gòu)房，簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交了定金，發(fā)現(xiàn)不能獲得銀行貸款要求退房，開(kāi)發(fā)商拒絕退定金。2、買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)一套二手房，成交價(jià)約定為業(yè)主實(shí)收100萬(wàn)，同時(shí)約定按原價(jià)（評(píng)估價(jià)）過(guò)戶。臨近過(guò)戶時(shí)，業(yè)主眼看房?jī)r(jià)上漲，要求以實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅都要買(mǎi)方承擔(dān)，逼買(mǎi)方放棄購(gòu)買(mǎi)。3、為規(guī)避“限購(gòu)令”，A借B之名購(gòu)房，房產(chǎn)證登記在B名下?，F(xiàn)B反悔，說(shuō)房子是他的。 一、商品房(一手房)買(mǎi)賣(mài)（二級(jí)市場(chǎng)）

2、糾紛 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)及有關(guān)問(wèn)題 3、價(jià)款支付及貸款的有關(guān)問(wèn)題 4、延期交房、延期辦證的問(wèn)題 5、購(gòu)買(mǎi)商品房的注意事項(xiàng) 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2011年11月深圳寶安某樓盤(pán)業(yè)主“維權(quán)”事件 寶安某樓盤(pán)在其廣告中大力宣傳碧海灣高爾夫景觀，在業(yè)主提供的售房宣傳冊(cè)上記者看到，一、二、三棟樓戶型點(diǎn)評(píng)標(biāo)明，高爾夫美景一覽無(wú)余。但根據(jù)設(shè)計(jì)院的規(guī)劃方案顯示，該樓盤(pán)和碧海灣高爾夫之間的規(guī)劃用地將建32層的商品房，高爾夫景觀將不復(fù)存在。 針對(duì)業(yè)主的維權(quán)，在該樓盤(pán)針對(duì)客戶聯(lián)合聲明的答復(fù)中，開(kāi)發(fā)商稱，對(duì)于項(xiàng)目西南方向的建筑規(guī)劃用地，開(kāi)發(fā)商表示無(wú)權(quán)對(duì)紅線外的規(guī)劃做出任

3、何承諾，且不存在虛假宣傳。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 “價(jià)格欺詐”？ 在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，購(gòu)房者交付三萬(wàn)元訂金，可享受減十萬(wàn)后打九五折的優(yōu)惠政策。然而，有內(nèi)部消息顯示，有一家公司正在進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)格在此基礎(chǔ)上是打九五折，再打九五折。對(duì)此，業(yè)主們紛紛表示，開(kāi)發(fā)商既然有更大的優(yōu)惠，且該樓

4、盤(pán)是可以團(tuán)購(gòu)的，那購(gòu)房者在開(kāi)盤(pán)之前就已經(jīng)形成了一個(gè)整體，差不多九十多人，為什么就不可以團(tuán)購(gòu)呢？購(gòu)房者表示，購(gòu)房當(dāng)天大家就想團(tuán)購(gòu)，讓開(kāi)發(fā)商給個(gè)便宜的價(jià)格，但是開(kāi)發(fā)商方面表示，從來(lái)沒(méi)有團(tuán)購(gòu)一說(shuō)。 警惕售房廣告的誤導(dǎo) “7500平方米綠地”-“超大綠地” “二層以下采用防花崗巖面磚，首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面” -“精裝修” “本圖片僅供參考”、“具體以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物為準(zhǔn)”、“以雙方簽署的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)”的救濟(jì)性用語(yǔ) 深圳東、羅湖北、30分鐘車(chē)程 2、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)及有關(guān)問(wèn)題認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘

5、錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 購(gòu)房者簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔的問(wèn)題 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 補(bǔ)充協(xié)議或附件五 開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)上標(biāo)注“已閱讀并接受購(gòu)房合同，對(duì)合同條款無(wú)異議” 最高

6、人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二） 第九條提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。 第六條提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。 提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。 3、價(jià)款支付及貸款的有關(guān)問(wèn)題 買(mǎi)方無(wú)法取得貸款是否有權(quán)退房退款？ 限貸、停貸、政策變

7、化、購(gòu)房者信用問(wèn)題、違規(guī)補(bǔ)社保補(bǔ)稅不成、開(kāi)發(fā)商承諾貸款 貸款額度和層數(shù)有變化時(shí)能否退房退款？ “補(bǔ)足約定”是否有效？ “當(dāng)買(mǎi)方選擇銀行按揭方式支付購(gòu)房款時(shí)，無(wú)論何種原因?qū)е沦I(mǎi)方按揭貸款申請(qǐng)不為按揭銀行所接受，買(mǎi)方必須采用一次性付款方式支付購(gòu)房款。否則賣(mài)方有權(quán)終止本合同，買(mǎi)方按總價(jià)款的10%向賣(mài)方支付違約金，買(mǎi)方不得持有異議” 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能

8、訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。 4、延期交房、延期辦證的問(wèn)題注意退房期限 第十五條 根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在 違約金標(biāo)準(zhǔn)？過(guò)高 過(guò)低 開(kāi)發(fā)商規(guī)定買(mǎi)方逾期付款需按日支付違約金（無(wú)上限），開(kāi)發(fā)商遲延交房的最多只承擔(dān)房屋總價(jià)2%的違約

9、金 房管部門(mén)登記辦證時(shí)間是否應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任？ 收樓異議書(shū) 5、購(gòu)買(mǎi)商品房的注意事項(xiàng) 實(shí)地考察，不要盲目相信廣告 提前收集信息 規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)成交公示 充分評(píng)估購(gòu)房能力，提前了解和咨詢貸款事宜 凡涉及簽字的文件應(yīng)審核，有異議以書(shū)面方式提出 二、存量房(二手房)買(mǎi)賣(mài)（三級(jí)市場(chǎng)）糾紛 1、未辦出房產(chǎn)證時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力 2、經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）買(mǎi)賣(mài)合同（約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過(guò)戶登記）的效力 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力 4、一般違約和根本違約的區(qū)分 5、違約案件訴訟請(qǐng)求的選擇 6、解約定金的問(wèn)題 7、陰陽(yáng)合同的問(wèn)題 1、未辦出房產(chǎn)證時(shí)房屋

10、買(mǎi)賣(mài)合同的效力廣州案例：“房?jī)r(jià)猛漲賣(mài)主想反悔借未辦房產(chǎn)證欲毀約” 業(yè)主訴稱，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因此，合同無(wú)效。 法院認(rèn)為，當(dāng)事人通過(guò)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同確定在條件成熟（辦出房產(chǎn)證）時(shí)辦理交易，并不存在中華人民共和國(guó)合同法所規(guī)定的合同無(wú)效的情形。 法院認(rèn)為，本案涉訟物業(yè)既然已在審理過(guò)程中辦理過(guò)戶，并且本案當(dāng)事人就原告出賣(mài)其預(yù)期可取得的房產(chǎn)達(dá)成一致的意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，原告主張涉案合同無(wú)效的理由不成立，該合同為有效合同。 2、經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）買(mǎi)賣(mài)合同（約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過(guò)戶登記）的效力 羅湖法院經(jīng)審理認(rèn)

11、為，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)均清楚房屋的性質(zhì)屬安居房，并約定在取得紅本房產(chǎn)證后辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，只要雙方遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則履行協(xié)議，是完全可以達(dá)到合同目的的，因此合同是有效的。故判決羅小姐繼續(xù)履行合同。 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力 登記在丈夫名下，丈夫簽合同賣(mài)房，妻子站出來(lái)說(shuō)不同意； 登記在夫妻雙方名下或配偶一方名下，另簽合同賣(mài)房，妻子（丈夫）站出來(lái)說(shuō)不同意； 第一種情況，有證據(jù)證明已征得該方同意或默認(rèn) 第二種情況，一方擅自出售 最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 第三條當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持

12、。 出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 親戚或姘居情侶賣(mài)房 “賣(mài)方保證已取得產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，產(chǎn)權(quán)人須于本合同簽訂之日七日內(nèi)補(bǔ)簽本合同，因產(chǎn)權(quán)人不能簽署或不同意交易造成合同無(wú)法履行的，由賣(mài)方按照本合同第九條向買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任?！?4、區(qū)分一般違約和根本違約 “任何一方不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致交易無(wú)法完成的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任” 定金未付清是否已經(jīng)違約？ 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋 第一百一十九條 實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同 7月15日之前辦理首

13、期款監(jiān)管 “買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方逾期履行義務(wù)達(dá)7日，守約方可解除合同，違約方應(yīng)當(dāng)按照房屋成交價(jià)的20%向守約方支付違約金”合同法第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； 5、違約時(shí)訴訟請(qǐng)求的選擇 “如賣(mài)方收取定金后違約，買(mǎi)方有權(quán)解除合同并要求賣(mài)方雙倍返還定金或要求賣(mài)方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)百分之二十的違約金?！?假設(shè)定金5萬(wàn)，房?jī)r(jià)100萬(wàn)（1）請(qǐng)求被告雙倍返還定金10萬(wàn)元；（2）請(qǐng)求被告賠償違約金20萬(wàn)元；（3）請(qǐng)求被告返還定金5萬(wàn)元，賠償違約金20萬(wàn)元；（4）請(qǐng)求被告雙倍返還定金10萬(wàn)元，賠償違約金20萬(wàn)元； 6、解約定金的問(wèn)

14、題 “如賣(mài)方在收取定金后不依合同條款將該物業(yè)售予買(mǎi)方，則賣(mài)方須雙倍返還定金予以買(mǎi)方，唯買(mǎi)方不可要求進(jìn)一步賠償或者逼使賣(mài)方履行此合同” 深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿） 17、房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定，一方違約時(shí)，對(duì)方可要求違約方承擔(dān)支付違約金或賠償損失等違約責(zé)任，但不得要求對(duì)方繼續(xù)履行合同的，從其約定。 7、陰陽(yáng)合同的問(wèn)題 什么是陰陽(yáng)合同？ 所謂“陰陽(yáng)合同”，是指二手房交易雙方為逃避稅收，在按實(shí)際價(jià)格簽訂合同的同時(shí)，還簽訂一個(gè)低于實(shí)際價(jià)格的假合同，作為申報(bào)納稅的依據(jù)。 陰陽(yáng)合同是否導(dǎo)致合同無(wú)效 規(guī)避的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān) 謹(jǐn)防借口陰陽(yáng)合同毀約的風(fēng)險(xiǎn)

15、 二手房交易風(fēng)險(xiǎn) ABC單 炒房吃差價(jià) 買(mǎi)方主體變更確認(rèn)書(shū)（賣(mài)方、原買(mǎi)方、新買(mǎi)方三方簽署） 賣(mài)方警惕買(mǎi)家炒房吃差價(jià)的風(fēng)險(xiǎn) 公證委托書(shū)的風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛（結(jié)合婚姻法解釋三） 1、借名買(mǎi)房的問(wèn)題 2、涉及戀愛(ài)的權(quán)屬糾紛 3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三） 1、借名買(mǎi)房的問(wèn)題 以他人名義買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)真正的購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬、他人債務(wù)查封 對(duì)被借名人的風(fēng)險(xiǎn)：斷供、信用、購(gòu)房及貸款優(yōu)惠政策的影響 物權(quán)法 第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。 第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不

16、一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 能否通過(guò)簽署協(xié)議，并辦理公證或律師見(jiàn)證？ 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行） 當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋

17、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。 2、涉及戀愛(ài)的權(quán)屬糾紛 登記在雙方名下，則為共同財(cái)產(chǎn) 登記在一方名下，則為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方出資的，按債務(wù)關(guān)系處理（注意舉證的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘J款合同、房款收據(jù)等均是他人名義） 3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三） 一方婚前買(mǎi)房，房產(chǎn)證在婚后取得，登記在一方名下，婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸 婚姻法解釋三 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后

18、共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋（三）答記者問(wèn) 如果僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)取得的時(shí)間作為劃分按揭房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)對(duì)一方顯失公平的情況。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的取得與房屋實(shí)際交付的時(shí)間往往不同步，許多購(gòu)房人由于其自身以外的原因，遲遲不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 一方在婚前已經(jīng)通過(guò)銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購(gòu)房款，買(mǎi)賣(mài)房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即在婚前就取得了購(gòu)房合同中購(gòu)房者一方的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)

19、的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。 婚后父母出資購(gòu)房 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋（二） 當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋（三） 婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 按照國(guó)人的習(xí)慣，一般也不會(huì)與子女簽署書(shū)面協(xié)議，如果離婚時(shí)一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，勢(shì)必違背了父母為子女購(gòu)房的初衷和意愿，實(shí)際上也侵害了出資父母的利益。故房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資父母子女名下的，視為父母明確只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與比較合情合理；如果由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，可能更符合實(shí)際情況。 律師聯(lián)系方式： TEL: 13510763176E-mail:主頁(yè)： www.law-深圳方俊律師網(wǎng) 謝謝!