《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》講解

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1、2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 1 房 地 產(chǎn) 面 積 測(cè) 算 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 2 一 、 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 概 述二 、 房 產(chǎn) 面 積 測(cè) 算三 、 用 地 面 積 測(cè) 算四 、 面 積 測(cè) 算 的 方 法 與 精 度 要 求五 、 房 地 產(chǎn) 面 積 計(jì) 算 舉 例 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 3 1.房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 的 目 的2.房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 的 內(nèi) 容3.房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 的 作 用4.房 地 產(chǎn) 測(cè)

2、繪 的 三 種 圖 件5.房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 的 特 殊 性6.房 地 產(chǎn) 面 積 測(cè) 算 的 重 要 性 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 4 1.房 產(chǎn) 面 積 測(cè) 算 的 一 般 規(guī) 定（ 1） 房 產(chǎn) 面 積 測(cè) 算 的 內(nèi) 容 1） 房 屋 的 建 筑 面 積 2） 房 屋 的 使 用 面 積 3） 房 屋 的 產(chǎn) 權(quán) 面 積 4） 房 屋 的 共 有 建 筑 面 積（ 2） 面 積 測(cè) 算 的 要 求 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 5 1） 各 類 面 積 測(cè) 算 的 邊 長(zhǎng) 必 須

3、 獨(dú) 立測(cè) 算 兩 次 ， 其 較 差 應(yīng) 在 規(guī) 定 的 限 差 內(nèi) ，取 中 數(shù) 作 最 后 結(jié) 果 。 2） 量 距 應(yīng) 使 用 經(jīng) 檢 定 合 格 的 卷 尺或 其 他 能 達(dá) 到 相 應(yīng) 精 度 的 儀 器 和 工 具 。 3） 邊 長(zhǎng) 以 米 為 單 位 ， 取 至 0.01米 ；面 積 以 平 方 米 為 單 位 ， 最 后 結(jié) 果 湊 整 至0.01平 方 米 。 4） 樓 層 高 度 ： 指 下 層 地 面 或 樓 面至 上 層 樓 面 之 間 的 垂 直 距 離 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 6 （ 1） 計(jì) 算 全

4、部 建 筑 面 積 的 范 圍 1)永 久 性 結(jié) 構(gòu) 的 單 層 房 屋 ， 按 一 層計(jì) 算 建 筑 面 積 ； 多 層 房 屋 按 各 層 建 筑 面積 的 總 和 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 7 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 8 2)房 屋 內(nèi) 的 夾層 、 插 層 、 技術(shù) 層 及 其 梯 間 、電 梯 間 等 其 高度 在 2.20m以上 部 分 計(jì) 算 建筑 面 積 。 夾 層 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 9

5、3)穿 過(guò) 房 屋 的 通 道 ， 房 屋 內(nèi) 的 門(mén) 廳 、大 廳 ， 均 按 一 層 計(jì) 算 面 積 。 門(mén) 廳 、 大 廳內(nèi) 的 回 廊 部 分 ， 層 高 在 2.20m以 上 的 ，按 其 水 平 投 影 面 積 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 10 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 11 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 12 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 13 4） 樓梯

6、間 、 電 梯（ 觀 光 梯 ）井 、 提 物 井 、垃 圾 道 、 管道 井 等 均 按房 屋 自 然 層計(jì) 算 面 積 。 觀 光 梯 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 14 5） 房 屋天 面 上 ， 屬 永久 性 建 筑 ， 層高 在 2.20m以上 的 樓 梯 間 、水 箱 間 、 電 梯機(jī) 房 及 斜 面 結(jié)構(gòu) 屋 頂 高 度 在2.20m以 上 的部 位 ,按 其 外 圍水 平 投 影 面 積計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 15 6） 挑 樓 、 全 封 閉 的 陽(yáng) 臺(tái)

7、按 其 外圍 水 平 投 影 面 積 計(jì) 算 。 挑 樓 全 封 閉 的 陽(yáng) 臺(tái) 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 16 7） 屬 永 久 性 結(jié) 構(gòu) 有 上 蓋 的 室 外 樓梯 ， 按 各 層 水 平 投 影 面 積 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 17 8） 與 房 屋 相 連 的有 柱 走 廊 ， 兩 房 屋 間 有 上 蓋 和 柱 的 走 廊 ， 均 按其 柱 的 外 圍 水 平 投 影 面積 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ：

8、黃 保 華 18 9） 房 屋 間 永 久 性 封 閉 的 架 空 通 廊 ，按 外 圍 水 平 投 影 面 積 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 19 10） 地 下 室 、 半 地 下 室 及 其 相 應(yīng) 出入 口 ， 層 高 在 2.20m以 上 的 ,按 其 外 墻 (不包 括 采 光 井 、 防 潮 層 及 保 護(hù) 墻 ） 外 圍 水平 投 影 面 積 計(jì) 算 。地 下 室 半 地 下 室 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 20地 下 室 、 半 地 下 室 相 應(yīng) 出 入 口

9、 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 21 11） 有 柱 或 有 圍 護(hù) 結(jié) 構(gòu) 的門(mén) 廊 、 門(mén) 斗 ， 按 其 柱 或 圍 護(hù) 結(jié)構(gòu) 的 外 圍 水 平 投 影 面 積 計(jì) 算 。門(mén) 廊 、門(mén) 斗 有柱門(mén)廊 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 22 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 23 12） 玻璃 幕 墻 等 作為 房 屋 外 墻的 ， 按 其 外圍 水 平 投 影面 積 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講

10、人 ： 黃 保 華 24 13） 屬 永 久 性 建 筑 有 柱 的 車 棚 、 貨棚 等 按 柱 的 外 圍 水 平 投 影 面 積 計(jì) 算 。 14） 依 坡 地 建 筑 的 房 屋 ， 利 用 吊 腳做 架 空 層 ， 有 圍 護(hù) 結(jié) 構(gòu) 的 ， 按 其 高 度 在2.20m以 上 部 位 的 外 圍 水 平 面 積 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 25 15） 有 伸縮 縫 的 房 屋 ， 若其 與 室 內(nèi) 相 通 的 ，伸 縮 縫 計(jì) 算 建 筑面 積 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人

11、： 黃 保 華 26 1） 與 房屋 相 連 有 上 蓋無(wú) 柱 的 走 廊 、檐 廊 ， 按 其 圍護(hù) 結(jié) 構(gòu) 外 圍 水平 投 影 面 積 的一 半 計(jì) 算 。 無(wú) 圍 護(hù) 結(jié) 構(gòu) 的 無(wú) 柱 走 廊 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 27 2） 獨(dú) 立柱 、 單 排 柱 的門(mén) 廊 、 車 棚 、貨 棚 等 屬 永 久性 建 筑 的 ， 按其 上 蓋 的 水 平投 影 面 積 的 一半 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 28 3） 未 封 閉 的 陽(yáng) 臺(tái) 、 挑 廊 ， 按 其 圍護(hù)

12、結(jié) 構(gòu) 水 平 投 影 面 積 的 一 半 計(jì) 算 。 未 封 閉 的 陽(yáng) 臺(tái) 1 未 封 閉 的 陽(yáng) 臺(tái) 2 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 29 未 封 閉 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 30 4） 無(wú) 頂 蓋的 室 外 樓 梯 按 各層 水 平 投 影 面 積的 一 半 計(jì) 算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 31 5） 有 頂 蓋 不 封 閉 的 永 久 性 的 架 空通 廊 ， 按 外 圍 水 平 投 影 面 積 的 一 半 計(jì)

13、算 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 32 1） 層 高 小 于 2.20m以 下 的 夾 層 、 插層 、 技 術(shù) 層 和 層 高 小 于 2.20m的 地 下 室和 半 地 下 室 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 33 2） 突 出房 屋 墻 面 的 構(gòu)件 、 配 件 、 裝飾 柱 、 裝 飾 性的 玻 璃 幕 墻 、垛 、 勒 腳 、 臺(tái)階 、 無(wú) 柱 雨 篷等 。 3） 房 屋之 間 無(wú) 上 蓋 的架 空 通 廊 。 無(wú) 柱 雨 篷 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪

14、 所 主 講 人 ： 黃 保 華 34 4） 房屋 的 天 面 、挑 臺(tái) 、 天 面上 的 花 園 、泳 池 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 35 5） 建 筑 物 內(nèi) 的 操 作 平 臺(tái) 、 上 料 平臺(tái) 及 利 用 建 筑 物 的 空 間 安 置 箱 、 罐 的 平臺(tái) 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 36 6） 騎樓 、 過(guò)街 樓 的底 層 用作 道 路街 巷 通行 的 部分 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 37 2021-5-1

15、6廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 38 7） 利 用引 橋 、 高架 路 、 高架 橋 等 路面 作 為 頂蓋 建 造 的房 屋 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 39 8） 活 動(dòng) 房 屋 、 臨 時(shí) 房 屋 、 簡(jiǎn) 易 房 屋 。 9） 獨(dú) 立 煙 囪 、 亭 、 塔 、 罐 、 池 、 地下 人 防 干 、 支 線 。 10） 與 房 屋 室 內(nèi) 不 相 通 的 房 屋 間 伸縮 縫 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 40 1.有 關(guān) 名 稱 及 術(shù) 語(yǔ)

16、 的 含 義 （ 1） 用 地 面 積 ： 指 產(chǎn) 權(quán) 主 使 用 土地 的 范 圍 ， 包 括 房 屋 占 地 面 積 、 庭 園等 其 他 用 途 的 土 地 面 積 。 （ 2） 共 用 地 面 積 ： 指 兩 個(gè) 以 上 產(chǎn)權(quán) 主 共 同 占 有 使 用 的 不 能 分 割 的 土 地面 積 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 41 2.用 地 面 積 測(cè) 算 的 范 圍 用 地 面 積 以 丘 為 單 位 進(jìn) 行 測(cè) 算 ，包 括 房 屋 占 地 面 積 、 其 他 用 途 的 土 地面 積 ， 各 項(xiàng) 地 類 面 積 的 測(cè) 算 。

17、 3.下 列 土 地 不 計(jì) 入 丘 用 地 面 積 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 42 1） 無(wú) 明確 使 用權(quán) 屬 的冷 巷 、巷 道 或間 距 地 。 間 距 地 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 43 2） 市 政 管 轄 的 道 路 、 街 道 、 巷 道 等公 共 用 地 。 3） 公 共 使 用 的 河 涌 、 水 溝 、 排 污 溝 。 4） 已 經(jīng) 征 用 、 劃 撥 或 者 屬 于 原 房 地產(chǎn) 證 記 載 的 范 圍 ， 經(jīng) 規(guī) 劃 部 門(mén) 核 定 需 要 作市 政 建 設(shè)

18、 的 用 地 。 5） 其 他 按 規(guī) 定 不 計(jì) 入 用 地 的 面 積 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 44 四 、 面 積 測(cè) 算 的 方 法 與 精 度 要 求 1.坐 標(biāo) 解 析 法（ 1） 根 據(jù) 坐 標(biāo) 成 果 表 上 的 數(shù) 據(jù) ， 按 下 式 計(jì) 算 面 積 。 式 中 ： S面 積 ， ； Xi界 址 點(diǎn) 的 縱 坐 標(biāo) ， m； Yi界 址 點(diǎn) 的 橫 坐 標(biāo) ， m； n界 址 點(diǎn) 個(gè) 數(shù) ； i界 址 點(diǎn) 序 號(hào) ， 按 順 時(shí) 針 方 向 順 編 。 )(21)(21 111111 iini iiini i XX

19、YSYYXS 或 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 45 面 積 中 誤 差 ， ； 相 應(yīng) 等 級(jí) 界 址 點(diǎn) 規(guī) 定 的 點(diǎn) 位 中 差 m； 多 邊 形 中 對(duì) 角 線 長(zhǎng) 度 ， m。 D ii 1,1 mjms ni iis Dmm j 1 112 ,81 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 46 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 47 2.實(shí) 地 量 距 法 （ 1） 規(guī) 則 圖 形 ： 根 據(jù) 實(shí) 地 丈 量 的 邊 長(zhǎng)直 接 計(jì) 算 面

20、積 ； 不 規(guī) 則 圖 形 ： 將 其 分 割 成簡(jiǎn) 單 的 幾 何 圖 形 ， 然 后 分 別 計(jì) 算 面 積 。 （ 2） 國(guó) 標(biāo) 房 產(chǎn) 測(cè) 量 規(guī) 范 對(duì) 房 產(chǎn) 面積 的 精 度 限 差 要 求 分 為 三 級(jí) ： 一 級(jí) ： (0.02 ) 二 級(jí) ： (0.04 ) 三 級(jí) ： (0.08 ) 注 ： s為 房 產(chǎn) 面 積 ， 。 ss 0006.0 ss 002.0 ss 006.0 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 48 以 上 面 積 精 度 等 級(jí) 的 使 用 范 圍 ， 由 各 城 市 的 房地 產(chǎn) 行 政 主 管 部 門(mén)

21、 根 據(jù) 當(dāng) 地 的 實(shí) 際 情 況 決 定 。 3.圖 解 法 圖 上 量 算 面 積 ， 可 選 用 求 積 儀 法 、 幾 何 圖 形 法 等 方法 。 圖 上 面 積 測(cè) 算 均 應(yīng) 獨(dú) 立 進(jìn) 行 兩 次 。 兩 次 量 算 面 積 較 差 不 得 超 過(guò) 下 式 規(guī) 定 ： S= 0.0003M 式 中 ： S-兩 次 量 算 面 積 較 差 , ； S-所 量 算 的 面 積 ， ； M-圖 的 比 例 尺 分 母 。 使 用 圖 解 法 量 算 面 積 時(shí) ， 圖 形 面 積 不 應(yīng) 小 于 5c 。圖 上 量 距 應(yīng) 量 至 0.2 。 S 2021-5-16廣 州 市 房

22、地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 49 1.有 一 棟 三 層 半 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) 的房 屋 ， 各 邊 尺 寸 丈 量 結(jié) 果 已 注 記 在 圖 中 ，試 計(jì) 算 該 棟 房 屋 的 用 地 面 積 ， 建 基 面 積及 總 建 筑 面 積 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 50 計(jì) 算 ：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎 樓 A3:3.12x9.12=28.4544飄 樓 A3:2.13x9.01=19.1913陽(yáng) 臺(tái) 2:1.41x3.41=4.8081余 地

23、 :3.31x9.01=29.8231用 地 面 積 :52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建 筑 基 地 面 積 :151.9392-29.8231=122.1161總 建 筑 面 積 :52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單 位 :長(zhǎng) 度 m,面 積 m 2。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 51 2.有 一 雙 隅 二 層 房 屋 ， 第 二 層 有 一插 層 ， 試 按 照 圖 中 所 示 尺 寸 ， 計(jì)

24、 算 插 層的 有 效 建 筑 面 積 ， 并 計(jì) 算 該 房 屋 的 用 地面 積 ， 建 筑 基 地 面 積 及 總 建 筑 面 積 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 52 計(jì) 算 ：X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37插 層 有 效 建 筑 面 積 ：（ 4.16+5.37） X6.86=65.3758用 地 面 積 、 建 筑 基 地 面 積 ：C2： 11.38X6.86=78.0668總 建 筑 面 積 ：78

25、.0668 X2+65.3758=221.5094單 位 ： 長(zhǎng) 度 m， 面 積 m 2。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 53 房 屋 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 計(jì) 算 同 一 房 屋 、 用 地 有 兩 個(gè) 以 上 權(quán) 屬 單 元 ， 共同 占 有 或 使 用 共 有 的 建 筑 面 積 、 用 地 面 積 就 會(huì)出 現(xiàn) 共 有 面 積 的 分 攤 計(jì) 算 。 一 、 共 有 面 積 的 分 攤 原 則 1.產(chǎn) 權(quán) 各 方 有 合 法 權(quán) 屬 分 割 文 件 或 協(xié) 議 的 ，按 文 件 或 協(xié) 議 規(guī) 定 執(zhí) 行 。 2.無(wú)

26、產(chǎn) 權(quán) 分 割 文 件 或 協(xié) 議 的 ， 按 相 關(guān) 面 積比 例 進(jìn) 行 計(jì) 算 分 攤 。 某 套 (單 元 )的 分 攤 面 積 等 于 面 積 分 攤 系 數(shù)乘 以 某 套 (單 元 )建 筑 面 積 ； 面 積 分 攤 系 數(shù) 等 于應(yīng) 分 攤 面 積 總 和 除 以 參 加 分 攤 的 各 套 (單 元 )建筑 面 積 總 和 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 54 共 有 面 積 按 相 關(guān) 面 積 比 例 分 攤 的 計(jì) 算 公 式 ：Si = K.SiK = Si si式 中 ：K-為 面 積 的 分 攤 系 數(shù)Si-為

27、各 單 元 參 加 分 攤 的 建 筑 面 積 ， m2；Si-為 各 單 元 參 加 分 攤 所 得 的 分 攤 面 積 ， m2；Si-為 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 ， m2；S i-為 應(yīng) 分 攤 的 共 有 面 積 總 和 ， m2；Si-為 參 加 分 攤 的 各 單 元 建 筑 面 積 總 和 ， m2。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 55 二 、 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 內(nèi) 容 共 有 建 筑 面 積 是 樓 房 不 可 缺 少 的 輔助 建 筑 面 積 ， 為 各 權(quán) 屬 單 元 提 供 服 務(wù) ，由

28、 各 權(quán) 屬 單 元 按 建 筑 面 積 比 例 分 攤 。 但有 些 面 積 由 權(quán) 屬 單 元 分 攤 不 合 理 ， 因 而亦 存 在 不 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 56 1.應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 (1)應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 包 括 ： 樓梯 間 、 電 梯 井 、 管 道 井 、 垃 圾 道 、 公 共走 廊 、 公 共 門(mén) 廳 、 公 共 大 廳 、 變 電 房 、水 泵 房 、 水 箱 間 、 值 班 警 衛(wèi) 房 、 專 用 設(shè)備 房 、 為 整

29、幢 大 樓 服 務(wù) 的 公 共 用 房 等 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 57 (2)套 （ 單 元 ） 與 共 有 建 筑 面 積 之 間分 隔 墻 體 水 平 投 影 面 積 的 一 半 應(yīng) 列 入 共有 建 筑 面 積 進(jìn) 行 分 攤 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 58 2.不 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 不 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 包 括 ： (1)作 為 人 防 工 程 的 地 下 室 、 避 難 室（ 層 ） ； (2)用 作 公 共 休 憩

30、、 綠 化 等 場(chǎng) 所 的 架 空 層 ； (3)大 樓 內(nèi) 的 機(jī) 動(dòng) 、 非 機(jī) 動(dòng) 車 庫(kù) ； (4)為 建 筑 造 型 而 建 ， 但 無(wú) 實(shí) 用 功 能 的 建筑 面 積 ； (5)不 應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 ， 若 使 用 到其 他 功 能 的 共 有 建 筑 面 積 時(shí) ， 需 按 其 建 筑 面積 比 例 參 與 分 攤 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 59 三 、 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 方 法 1.應(yīng) 分 攤 的 共 有 建 筑 面 積 一 般可 分 為 三 大 類 2021-5-16廣 州

31、市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 60 (1)幢 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 整 幢 大 樓服 務(wù) 的 共 有 建 筑 面 積 （ 如 變 電 房 、 水 泵房 等 ） 。 (2)功 能 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 某 一 部分 或 某 幾 層 同 一 功 能 服 務(wù) 的 共 有 建 筑 面積 （ 如 為 某 一 功 能 服 務(wù) 的 專 用 樓 梯 間 ，專 用 設(shè) 備 房 等 ） 。 (3)本 層 共 有 建 筑 面 積 ： 指 為 本 層 功能 服 務(wù) 的 共 有 建 筑 面 積 （ 如 樓 梯 間 、 公共 走 廊 等 ） 。 2021-5-16廣

32、州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 61 2.住 宅 樓 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 住 宅 樓 以 幢 為 單 元 ， 按 前 述 公 式 ， 根 據(jù)本 幢 樓 房 的 各 項(xiàng) 共 有 建 筑 面 積 和 除 以 各 套 內(nèi)建 筑 面 積 和 ， 求 得 分 攤 系 數(shù) ， 然 后 計(jì) 算 房 屋各 套 分 攤 所 得 的 共 有 建 筑 面 積 。 分 攤 系 數(shù) = 本 幢 應(yīng) 分 攤 共 有 建 筑 面 積 和 本 幢 各 套 內(nèi) 建 筑 面 積 和 某 套 分 攤 所 得 共 有 建 筑 面 積 =分 攤 系 數(shù) 乘某 套 內(nèi) 建 筑 面 積 。 20

33、21-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 62 3.商 住 樓 共 有 建 筑 面 積 分 攤 商 住 樓 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 。 先 根據(jù) 住 宅 和 商 業(yè) 各 自 的 建 筑 面 積 （ 包 括 本功 能 的 共 有 建 筑 面 積 ） 分 攤 全 幢 的 共 有建 筑 面 積 ， 得 住 宅 部 分 分 攤 得 到 的 全 幢共 有 建 筑 面 積 和 商 業(yè) 部 分 分 攤 得 到 的 全幢 共 有 建 筑 面 積 ， 然 后 將 住 宅 和 商 業(yè) 部分 所 得 的 分 攤 面 積 再 各 自 進(jìn) 行 分 攤 。 2021-5-1

34、6廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 63 住 宅 部 分 ， 將 分 攤 得 到 的 幢 共 有 建筑 面 積 ， 加 上 住 宅 部 分 本 身 的 共 有 建 筑面 積 ， 依 前 述 公 式 ， 按 各 套 的 建 筑 面 積比 例 ， 分 攤 計(jì) 算 各 套 房 屋 的 分 攤 面 積 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 64 商 業(yè) 部 分 ， 將 分 攤 得 到 幢 的 共 有 建筑 面 積 ， 加 上 商 業(yè) 部 分 本 身 功 能 的 共 有建 筑 面 積 ， 按 各 層 的 建 筑 面 積 依 比

35、 例 分?jǐn)?至 各 層 ， 作 為 各 層 共 有 建 筑 面 積 的 一部 分 ， 加 至 各 層 的 共 有 建 筑 面 積 中 ， 得到 各 層 總 的 共 有 建 筑 面 積 ， 然 后 再 根 據(jù)層 內(nèi) 的 各 套 內(nèi) 建 筑 面 積 按 比 例 分 攤 至 各套 ， 得 出 各 套 房 屋 分 攤 得 到 的 共 有 建 筑面 積 。 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 65 上 述 用 公 式 表 示 如 下 ：(1)幢 共 有 建 筑 面 積 分 攤幢 分 攤 系 數(shù) K幢 = 幢 應(yīng) 分 攤 共 有 建 筑 面 積 和 i（ 幢

36、） 住 宅 、 商 業(yè) 參 加 分 攤 的 建 筑 面 積 和 Si（ 住 ） +Si（ 商 ）住 宅 部 分 得 分 攤 面 積 s住 =K幢 si（ 住 ）商 業(yè) 部 分 得 分 攤 面 積 s商 =K幢 si（ 商 ） 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 66 (2)住 宅 部 分 共 有 建 筑 面 積 分 攤分 攤 系 數(shù) K住 = 住 宅 本 身 功 能 共 有 建 筑 面 積 和 i（ 住 ） +s住 住 宅 參 予 分 攤 各 套 總 的 建 筑 面 積 和 Si（ 住 ）住 宅 套 (單 元 )得 分 攤 面 積 si（ 套 ）

37、=K住 Si（ 套 ） 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 67 (3)商 業(yè) 部 分 共 有 建 筑 面 積 分 攤分 攤 系 數(shù) K商 = 商 業(yè) 本 身 功 能 共 有 建 筑 面 積 和 i（ 商 ） +s商 商 業(yè) 各 層 參 予 分 攤 總 的 建 筑 面 積 和 Si（ 層 ）層 得 分 攤 面 積 si（ 層 ） =K商 S i（ 層 ）層 分 攤 系 數(shù) K層 = 層 共 有 建 筑 面 積 和 i（ 層 ） + Si（ 層 ） 參 予 分 攤 的 各 套 內(nèi) 面 積 和 Si（ 套 ）套 得 分 攤 面 積 Si（ 套 ） =K層 Si（ 套 ） 2021-5-16廣 州 市 房 地 產(chǎn) 測(cè) 繪 所 主 講 人 ： 黃 保 華 68