楊啟斌房地產(chǎn)土地管理法

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1、1 Chapter 6 2 第 六 章 房 地 產(chǎn) 法 律 制 度p我 國 房 地 產(chǎn) 的 法 律 法 規(guī) 體 系 取 得 了 顯 著 成 績 ， 該體 系 的 框 架 由 法 律 、 行 政 法 規(guī) 、 地 方 性 法 規(guī) 、 部門 規(guī) 章 、 地 方 性 政 府 規(guī) 章 、 規(guī) 范 性 文 件 和 技 術(shù) 規(guī)范 等 構(gòu) 成 。p法 律 主 要 有 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 、 土 地 管 理法 、 城 鄉(xiāng) 規(guī) 劃 法 、 物 權(quán) 法 3 第 六 章 房 地 產(chǎn) 法 律 制 度p建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 交

2、易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 登 記 制 度 與 政 策 4 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p集 體 土 地 征 收u集 體 土 地 指 農(nóng) 民 集 體 所 有 的 土 地 。 集 體 土 地的 使 用 權(quán) 不 得 出 讓 、 轉(zhuǎn) 讓 或 者 出 租 用 于 非 農(nóng) 業(yè) 建設(shè) ； 但 是 ， 符 合 土 地 利 用 總 體 規(guī) 劃 并 依 法 取 得 建設(shè) 用 地 的 企 業(yè) ， 因 破 產(chǎn) 、 兼 并 等 情 形 致 使 土 地 使用 權(quán) 依 法 發(fā) 生 轉(zhuǎn) 移 的 除 外 。 5 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p集 體 土 地

3、征 收u征 收 土 地u征 用 土 地 共 同 點 都 有 一 定 強 制 性 ， 都 要 經(jīng) 過 法 定 程 序 ， 都 要 依法 給 予 補 償 不 同 點 征 收 主 要 是 所 有 權(quán) 的 改 變 ， 是 國 家 為 了 公 共 利 益 需 要 而 強制 取 得 所 有 權(quán) 的 行 為 ， 其 結(jié) 果 是 權(quán) 利 發(fā) 生 轉(zhuǎn) 移 ； 征 用 是 在 土 地 所 有 權(quán) 不 變 的 前 提 下 ， 有 條 件 的 使 用 權(quán) 的 改變 ， 是 因 搶 險 救 災(zāi) 等 緊 急 需 要 而 強 制 使 用 的 行 為 ， 一 旦 緊急 需 要 結(jié) 束 ， 被 征 用 的 土 地 應(yīng) 當(dāng) 如

4、數(shù) 返 還 給 原 權(quán) 利 人 。 6 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p集 體 土 地 征 收u征 收 集 體 土 地 應(yīng) 遵 守 的 原 則珍 惜 耕 地 ， 合 理 利 用 土 地 的 原 則保 證 國 家 建 設(shè) 用 地 的 原 則妥 善 安 置 被 征 地 單 位 和 農(nóng) 民 的 原 則有 償 使 用 土 地 的 原 則依 法 征 地 的 原 則 7 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p集 體 土 地 征 收u征 收 土 地 批 準 權(quán) 限 征 收 土 地 實 行 兩 級 審 批 制 度 ， 即 國 務(wù) 院 和 省 級 人 民 政 府 建 設(shè) 占 用

5、 土 地 ， 涉 及 農(nóng) 用 地 轉(zhuǎn) 為 建 設(shè) 用 地 的 ， 應(yīng) 辦 理 農(nóng) 用地 轉(zhuǎn) 用 審 批 手 續(xù) 征 收 基 本 農(nóng) 田 ， 基 本 農(nóng) 田 以 外 的 耕 地 超 過 35公 頃 的 ， 其 他土 地 超 過 70公 頃 的 ， 由 國 務(wù) 院 審 批 其 他 用 地 和 已 經(jīng) 批 準 農(nóng) 用 地 轉(zhuǎn) 用 范 圍 內(nèi) 的 具 體 項 目 ， 由 省級 人 民 政 府 審 批 并 報 國 務(wù) 院 備 案 8 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p集 體 土 地 征 收u征 收 集 體 土 地 補 償 的 范 圍 和 標 準 根 據(jù) 土 地 管 理 法 的 規(guī) 定

6、， 征 收 耕 地 的 補 償 費 用 包 括 土地 補 償 費 、 安 置 補 助 費 以 及 地 上 附 著 物 和 青 苗 的 補 償 費 。 物 權(quán) 法 規(guī) 定 ， 除 要 依 法 足 額 支 付 上 述 費 用 外 ， 還 應(yīng) 當(dāng)安 排 被 征 地 農(nóng) 民 的 社 會 保 障 費 用 ， 保 障 被 征 地 農(nóng) 民 的 生 活 ，維 護 被 征 地 農(nóng) 民 的 合 法 權(quán) 益 。 9 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p集 體 土 地 征 收u征 收 集 體 土 地 補 償 的 范 圍 和 標 準（ 一 ） 土 地 補 償 費 征 地 費 的 主 要 部 分 （ 1）

7、 征 收 耕 地 的 補 償 費 ， 為 該 耕 地 被 征 收 前 3年平 均 年 產(chǎn) 值 的 6至 10倍 。 （ 2） 征 收 其 他 土 地 的 補 償 費 標 準 由 省 、 自 治 區(qū) 、直 轄 市 參 照 征 收 耕 地 的 補 償 費 標 準 規(guī) 定 。 10 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p集 體 土 地 征 收u征 收 集 體 土 地 補 償 的 范 圍 和 標 準 （ 二 ） 安 置 補 助 費 為 安 置 因 征 地 造 成 的 農(nóng) 村 剩 余 勞 動力 的 補 助 費 （ 1） 安 置 補 助 費 按 照 需 要 安 置 的 農(nóng) 業(yè) 人 口 計 算

8、 。 需 要 安置 的 農(nóng) 業(yè) 人 口 數(shù) ， 按 照 被 征 收 的 耕 地 數(shù) 量 除 以 征 地 前 被 征地 單 位 平 均 每 人 占 有 耕 地 的 數(shù) 量 計 算 。 每 一 個 需 要 安 置 的農(nóng) 業(yè) 人 口 的 安 置 補 助 費 標 準 ， 為 該 耕 地 被 征 收 前 3年 平 均年 產(chǎn) 值 的 4至 6倍 。 但 每 公 頃 被 征 收 耕 地 的 安 置 補 助 費 ， 最高 不 得 超 過 被 征 收 前 3年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 15倍 。 （ 2） 土 地 補 償 費 +安 置 補 助 費 土 地 征 收 前 3年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 30倍 （ 人

9、 均 耕 地 特 別 少 地 區(qū) ） 11 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p集 體 土 地 征 收u征 收 集 體 土 地 補 償 的 范 圍 和 標 準（ 三 ） 地 上 附 著 物 和 青 苗 補 償 費 等 補 償 標 準 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 規(guī) 定 ， 主 要 針 對土 地 上 房 屋 、 水 井 、 地 上 （ 下 ） 管 線 、 正 處 于 生長 階 段 的 農(nóng) 作 物 等（ 四 ） 臨 時 用 地 補 償 12 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 的 概

10、 念建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 （ 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 ） 指國 家 將 國 有 土 地 使 用 權(quán) 在 一 定 年 限 內(nèi) 出 讓 給 土 地使 用 者 ， 由 土 地 使 用 者 向 國 家 支 付 土 地 使 用 權(quán) 出讓 金 （ 即 地 租 ） 的 行 為 。 13 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 的 概 念 出 讓 的 含 義 一 般 包 括 以 下 內(nèi) 容 （ 1） 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 （ 批 租 或 土 地 一 級 市 場 ） ， 由 國 家壟 斷 ， 任 何 單

11、位 和 個 人 不 得 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 。 （ 2） 經(jīng) 出 讓 取 得 土 地 使 用 權(quán) 的 單 位 和 個 人 ， 只 有 使 用 權(quán) ，在 使 用 土 地 期 限 內(nèi) 對 土 地 擁 有 占 有 、 使 用 、 收 益 、 處 分 權(quán) ；土 地 使 用 權(quán) 可 以 進 入 市 場 ， 可 以 進 行 轉(zhuǎn) 讓 、 出 租 、 抵 押 等經(jīng) 營 活 動 ， 但 地 下 埋 藏 物 歸 國 家 所 有 。 14 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 的 概 念 出 讓 的 含 義 一 般 包 括

12、 以 下 內(nèi) 容 （ 3） 土 地 使 用 者 只 有 向 國 家 支 付 了 全 部 土 地 使 用 權(quán) 出 讓金 后 才 能 領(lǐng) 取 土 地 使 用 權(quán) 證 書 。 （ 4） 集 體 土 地 不 經(jīng) 征 收 不 得 出 讓 。 （ 5） 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 是 國 家 以 土 地 所 有 者 的 身 份 與 土 地使 用 者 之 間 關(guān) 于 權(quán) 利 義 務(wù) 的 經(jīng) 濟 關(guān) 系 ， 具 有 平 等 、 自 愿 、有 償 、 有 期 限 的 特 點 。 15 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 方

13、式招 標 出 讓 方 式拍 賣 出 讓 方 式協(xié) 議 出 讓 方 式掛 牌 出 讓 方 式 16 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 方 式掛 牌 出 讓 方 式 出 讓 人 發(fā) 布 掛 牌 公 告 ， 按 公 告規(guī) 定 的 期 限 將 擬 出 讓 宗 地 的 交 易 條 件 在 指 定 的 土地 交 易 場 所 掛 牌 公 布 ， 接 受 競 買 人 的 報 價 申 請 并更 新 掛 牌 價 格 ， 根 據(jù) 掛 牌 期 限 截 止 時 的 出 價 結(jié) 果或 者 現(xiàn) 場 競 價 結(jié) 果 確 定 國 有 建

14、設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 人 的行 為 。 17 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 的 出 讓 年 限 城 鎮(zhèn) 國 有 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 和 轉(zhuǎn) 讓 暫 行 條 例 規(guī) 定 的 出 讓如 下 ： 居 住 用 地 70年 工 業(yè) 用 地 50年 教 育 、 科 技 、 文 化 衛(wèi) 生 、 體 育 用 地 50年 商 業(yè) 、 旅 游 、 娛 樂 用 地 40年 綜 合 或 其 他 用 地 50年 18 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使

15、用 權(quán) 的 收 回 國 家 收 回 土 地 使 用 權(quán) 有 多 種 原 因 ， 如 使 用 權(quán) 期 間 屆 滿 、 提前 收 回 、 沒 收 等 。 土 地 使 用 權(quán) 期 間 屆 滿 處 理 （ 住 宅 、 非 住 宅 ） 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 期 間 屆 滿 前 ， 因 公 共 利 益 需 要 提 前 收 回 該土 地 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 依 法 對 該 土 地 上 的 房 屋 及 其 他 不 動 產(chǎn) 給 予 補償 ， 并 退 還 相 應(yīng) 的 出 讓 金 因 土 地 使 用 者 不 履 行 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 而 收 回 土 地 使 用權(quán) （ 未 如 期 支 付 地 價

16、款 、 未 按 合 同 約 定 開 發(fā) ） 司 法 機 關(guān) 決 定 收 回 土 地 使 用 權(quán) 19 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 終 止建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 因 土 地 滅 失 而 中 止 自 然 原 因（ 地 震 、 水 患 、 塌 陷 等 ）建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 因 土 地 使 用 者 的 拋 棄 而 終 止 政 治 、 經(jīng) 濟 、 行 政 等 原 因 20 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 的

17、 履 行以 出 讓 方 式 取 得 土 地 使 用 權(quán) 進 行 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 ，必 須 按 照 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 約 定 的 動 工 開發(fā) 期 限 、 土 地 用 途 、 固 定 資 產(chǎn) 投 資 規(guī) 模 和 強 度 開發(fā) 土 地 。 21 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥 的 含 義建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥 指 縣 級 以 上 人 民 政 府 依法 批 準 ， 在 用 地 者 繳 納 補 償 、 安 置 等 費 用 后 將 該幅 土 地 交 付 其 使 用 ，

18、 或 者 將 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 無 償交 給 土 地 使 用 者 使 用 的 行 為 。 （ 土 地 使 用 權(quán) 出 讓金 ？ ） 22 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥 的 含 義 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 有 以 下 含 義 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 包 括 土 地 使 用 者 繳 納 拆 遷 安 置 、 補 償費 用 （ 如 城 市 的 存 量 土 地 或 集 體 土 地 ） 和 無 償 取 得 （ 如 國有 的 荒 山 、 沙 漠 、 灘 涂 等 ） 兩 種 形 式 ； 除 法 律

19、、 法 規(guī) 另 有 規(guī) 定 外 ， 劃 撥 土 地 沒 有 使 用 期 限 的 限 制 ，但 未 經(jīng) 許 可 不 得 進 行 轉(zhuǎn) 讓 、 出 租 、 抵 押 等 經(jīng) 營 活 動 ； 23 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥 的 含 義 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 有 以 下 含 義 取 得 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) ， 必 須 經(jīng) 有 批 準 權(quán) 的 人 民 政 府 核 準 并按 法 定 的 程 序 辦 理 手 續(xù) ； 在 國 家 沒 有 法 律 規(guī) 定 之 前 ， 在 城 市 范 圍 內(nèi) 的 土 地 和

20、 城 市 范圍 以 外 的 國 有 土 地 ， 除 出 讓 土 地 以 外 的 土 地 ， 均 按 劃 撥 土地 進 行 管 理 。 24 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥u建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥 的 范 圍國 家 機 關(guān) 用 地軍 事 用 地城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 用 地公 益 事 業(yè) 用 地國 家 重 點 扶 持 的 能 源 、 交 通 、 水 利 等 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 用 地法 律 、 法 規(guī) 規(guī) 定 的 其 他 用 地 25 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 劃 撥u建 設(shè) 用

21、 地 使 用 權(quán) 劃 撥 的 管 理劃 撥 土 地 的 轉(zhuǎn) 讓 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 或 土 地收 益劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 的 出 租 租 金 中 所 含 土 地 收益 上 繳 國 家 26 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p閑 置 土 地 的 處 理u閑 置 土 地 的 認 定閑 置 土 地 指 土 地 使 用 者 依 法 取 得 土 地 使 用 權(quán)后 ， 未 經(jīng) 原 批 準 用 地 的 人 民 政 府 同 意 ， 超 過 規(guī) 定的 期 限 未 動 工 開 發(fā) 建 設(shè) 的 建 設(shè) 用 地 。 27 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p閑 置

22、土 地 的 處 理u閑 置 土 地 的 認 定 具 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 可 以 認 定 為 閑 置 土 地 ： 國 有 土 地 有 償 使 用 合 同 或 建 設(shè) 用 地 批 準 書 未 規(guī) 定 動 工 開 發(fā)建 設(shè) 日 期 ， 自 國 有 土 地 有 償 使 用 合 同 生 效 或 者 土 地 行 政 主管 部 門 建 設(shè) 用 地 批 準 書 頒 發(fā) 之 日 起 滿 1年 未 動 工 開 發(fā) 建 設(shè)的 ； 已 動 工 開 發(fā) 建 設(shè) 但 開 發(fā) 建 設(shè) 的 面 積 占 應(yīng) 動 工 開 發(fā) 建 設(shè) 總 面積 不 足 1/3或 者 已 投 資 額 占 總 投 資 額 不 足 25

23、%且 未 經(jīng) 批 準 中止 開 發(fā) 建 設(shè) 連 續(xù) 滿 1年 的 ； 法 律 、 法 規(guī) 規(guī) 定 的 其 他 情 形 。 28 第 一 部 分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p閑 置 土 地 的 處 理u征 收 土 地 閑 置 費在 城 市 規(guī) 劃 區(qū) 范 圍 內(nèi) ， 以 出 讓 等 有 償 使 用 方 式 取得 土 地 使 用 權(quán) 進 行 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 閑 置 土 地 ， 超 過出 讓 合 同 約 定 的 動 工 開 發(fā) 日 期 滿 1年 未 動 工 開 發(fā) 的 ，可 以 征 收 相 當(dāng) 于 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 20%以 下 的 土 地閑 置 費 29 第 一 部

24、分 建 設(shè) 用 地 制 度 與 政 策p閑 置 土 地 的 處 理u無 償 收 回 土 地 使 用 權(quán)在 城 市 規(guī) 劃 區(qū) 范 圍 內(nèi) ， 以 出 讓 等 有 償 使 用 方 式 取得 土 地 使 用 權(quán) 進 行 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 閑 置 土 地 ， 滿 2年未 動 工 開 發(fā) 時 ， 可 以 無 償 收 回 土 地 使 用 權(quán) ；因 不 可 抗 力 或 者 政 府 及 有 關(guān) 部 門 的 行 為 或 者 動 工開 發(fā) 必 需 的 前 期 工 作 造 成 動 工 開 發(fā) 延 遲 的 除 外 。 30 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開

25、 發(fā) 企 業(yè) 的 管 理p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 管 理p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理 31 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 概 念房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) （ 開 發(fā) 商 、 發(fā) 展 商 、 建 設(shè) 單 位 、房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 ） 是 依 法 設(shè) 立 ， 具 有 企 業(yè) 法人 資 格 的 ， 以 營 利 為 目 的 ， 從 事 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 和 經(jīng)營 的 企 業(yè) 。特 征 高 投 入 、 高 風(fēng) 險 、 回 報 周 期 長 、 綜 合 性強 、 關(guān) 聯(lián) 效 應(yīng)

26、大 等 32 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 資 質(zhì) 等 級 33 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 的 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 資 質(zhì) 管 理一 級 資 質(zhì) 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 建 設(shè) 行 政 主 管 部門 初 審 ， 報 國 務(wù) 院 建 設(shè) 行 政 主 管 部 門 審 批 ；二 級 及 以 下 資 質(zhì) 的 審 批 辦 法 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄市 人 民 政 府 建 設(shè) 行

27、政 主 管 部 門 制 定 34 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 實 行 資 本 金 制 度 項 目 資 本 金 的 概 念 項 目 資 本 金 在 投 資 項 目 總 投 資 中 ， 由 投 資 者 認 購 的 出資 額 ， 對 投 資 項 目 來 說 是 非 債 務(wù) 性 資 金 ， 項 目 法 人 不 承 擔(dān)這 部 分 資 金 的 任 何 利 息 和 債 務(wù) ； 投 資 者 可 按 其 出 資 的 比 例依 法 享 有 所 有 者 權(quán) 益 ， 也 可 轉(zhuǎn) 讓 其 出 資 ， 但 不 得

28、以 任 何 方式 抽 出 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 應(yīng) 當(dāng) 建 立 資 本 金 制 度 ， 資 本 金 占 項 目 總 投資 的 比 例 不 得 低 于 20%（ 35%、 30%？ ） 35 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 實 行 資 本 金 制 度 項 目 資 本 金 的 出 資 方 式 項 目 資 本 金 可 以 用 貨 幣 出 資 ， 也 可 以 用 實 物 、 工 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 、非 專 利 技 術(shù) 、 土 地 使 用 權(quán) 作 價 出 資 ， 但 必 須 經(jīng) 過 有 資 格 的

29、資 產(chǎn) 評 估 機 構(gòu) 依 照 法 律 、 法 規(guī) 評 估 其 價 值 ， 且 不 得 高 估 或低 估 。 以 工 業(yè) 產(chǎn) 權(quán) 、 非 專 利 技 術(shù) 作 價 出 資 的 比 例 不 得 超 過 投 資 項目 資 本 金 總 額 的 20%， 國 家 對 采 用 高 新 技 術(shù) 成 果 有 特 別 規(guī)定 的 除 外 。 36 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 質(zhì) 量 責(zé) 任 制 度房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 對 其 開 發(fā) 的 房 地 產(chǎn) 項 目 承 擔(dān)質(zhì) 量 責(zé) 任對 質(zhì) 量 不 合 格

30、的 房 地 產(chǎn) 項 目 的 處 理 方 式 37 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 質(zhì) 量 責(zé) 任 制 度 對 質(zhì) 量 不 合 格 的 房 地 產(chǎn) 項 目 的 處 理 方 式 商 品 房 交 付 使 用 后 ， 購 買 人 認 為 主 體 結(jié) 構(gòu) 質(zhì) 量 不 合 格 的 ，可 以 向 工 程 質(zhì) 量 監(jiān) 督 單 位 申 請 重 新 核 驗 。 經(jīng) 核 驗 ， 確 屬 主 體 結(jié) 構(gòu) 質(zhì) 量 不 合 格 的 ， 購 買 人 有 權(quán) 退 房 ，給 購 買 人 造 成 損 失 的 ， 房 地 產(chǎn) 開

31、 發(fā) 企 業(yè) 應(yīng) 當(dāng) 依 法 承 擔(dān) 賠 償責(zé) 任 。 38 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 讓以 出 讓 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán)以 劃 撥 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) 39 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 讓 條 件以 出 讓 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) （ 1） 必 要 條 件 按 照 出 讓 合 同 約 定 已 經(jīng) 支 付 全部 土 地 使 用 權(quán) 出

32、 讓 金 ， 并 取 得 土 地 使 用 權(quán) 證 書 40 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 讓 條 件 以 出 讓 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) （ 2） 按 照 出 讓 合 同 約 定 進 行 投 資 開 發(fā) ， 完 成 一 定 開 發(fā) 規(guī)模 后 才 允 許 轉(zhuǎn) 讓 ， 分 為 兩 種 情 形 ： 一 是 屬 于 房 屋 建 設(shè) 的 ， 開 發(fā) 單 位 除 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 外 ，實 際 投 入 房 屋 建 設(shè) 工 程 的 資 金 額 應(yīng) 當(dāng) 占 全 部 開 發(fā) 投 資

33、 額 的25%以 上 ； 二 是 屬 于 成 片 開 發(fā) 土 地 的 ， 應(yīng) 形 成 工 業(yè) 或 其 他 建 設(shè) 的 用 地條 件 ， 方 可 轉(zhuǎn) 讓 ， 目 的 在 于 嚴 格 限 制 炒 買 炒 賣 地 皮 ， 牟 取暴 利 ， 以 保 證 開 發(fā) 建 設(shè) 的 順 利 實 施 。 41 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 讓 條 件 以 劃 撥 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) 對 于 以 劃 撥 方 式 取 得 土 地 使 用 權(quán) 的 房 地 產(chǎn) 項 目 ， 要 轉(zhuǎn) 讓 的前 提 是 必

34、 須 經(jīng) 有 批 準 權(quán) 的 人 民 政 府 審 批 。 經(jīng) 審 查 除 不 允 許轉(zhuǎn) 讓 外 ， 對 準 予 轉(zhuǎn) 讓 的 有 兩 種 處 理 方 式 ： （ 1） 由 受 讓 方 先 補 辦 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 手 續(xù) ， 并 依 照 國 家有 關(guān) 規(guī) 定 繳 納 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 后 ， 才 能 進 行 轉(zhuǎn) 讓 ； （ 2） 可 以 不 辦 理 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 手 續(xù) 而 轉(zhuǎn) 讓 房 地 產(chǎn) ， 但轉(zhuǎn) 讓 方 應(yīng) 將 轉(zhuǎn) 讓 房 地 產(chǎn) 所 獲 收 益 中 的 土 地 收 益 上 繳 國 家 或作 其 他 處 理 。 42 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開

35、發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 讓 條 件 以 劃 撥 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) 可 以 不 辦 理 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 手 續(xù) 的 情 形 有 ： （ 1） 轉(zhuǎn) 讓 的 土 地 用 于 國 家 機 關(guān) 用 地 和 軍 事 用 地 ， 城市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 用 地 和 公 益 事 業(yè) 用 地 ， 國 家 重 點 扶 持 的 能 源 、交 通 、 水 利 等 項 目 用 地 以 及 法 律 、 法 規(guī) 規(guī) 定 的 其 他 用 地（ 經(jīng) 濟 適 用 住 房 ） （ 2） 私 有 住 宅 轉(zhuǎn) 讓 后 仍 用 于

36、 居 住 的 ； （ 3） 按 照 國 務(wù) 院 住 房 制 度 改 革 有 關(guān) 規(guī) 定 出 售 公 有 住 宅 的 ； 43 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 讓 條 件 以 劃 撥 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) 可 以 不 辦 理 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 手 續(xù) 的 情 形 有 ： （ 4） 同 一 宗 土 地 上 部 分 房 屋 轉(zhuǎn) 讓 而 土 地 使 用 權(quán) 不 可 分 割轉(zhuǎn) 讓 的 ； （ 5） 轉(zhuǎn) 讓 的 房 地 產(chǎn) 暫 時 難 以 確 定 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 用

37、途 、年 限 和 其 他 條 件 的 ； （ 6） 根 據(jù) 城 市 規(guī) 劃 土 地 使 用 權(quán) 不 宜 出 讓 的 ； （ 7） 縣 級 以 上 人 民 政 府 規(guī) 定 暫 時 無 法 或 不 需 要 采 取 土 地使 用 權(quán) 出 讓 方 式 的 其 他 情 形 。 44 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理u房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 讓 程 序 城 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理 條 例 第 21條 規(guī) 定 ， 轉(zhuǎn) 讓 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 ， 轉(zhuǎn) 讓 人 和 受 讓 人 應(yīng) 當(dāng) 自 土 地 使 用 權(quán) 變 更

38、登 記手 續(xù) 辦 理 完 畢 之 日 起 30日 內(nèi) ， 持 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 讓 合 同到 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 主 管 部 門 備 案 。 未 經(jīng) 備 案 或 未 按 規(guī) 定 期 限 辦理 備 案 手 續(xù) 的 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 行 為 無 效 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 轉(zhuǎn) 讓 開 發(fā) 項 目 時 ， 尚 未 完 成 拆 遷 安 置 補 償?shù)?， 原 拆 遷 安 置 補 償 合 同 中 有 關(guān) 的 權(quán) 利 、 義 務(wù) 隨 之 轉(zhuǎn) 移 給受 讓 人 。 項 目 轉(zhuǎn) 讓 人 應(yīng) 當(dāng) 書 面 通 知 被 拆 遷 人 。 45 第 二 部 分 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 管 理

39、制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 管 理u商 品 房 交 付 使 用 履 約 按 期 交 房 ， 協(xié) 助 辦 理 權(quán) 屬 登 記 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 應(yīng) 協(xié) 助 購 買 人 辦 理 土 地 使 用 權(quán) 變 更 和 房 屋所 有 權(quán) 登 記 手 續(xù) （ 商 品 房 交 付 使 用 之 日 起 60日 內(nèi) ） 住 宅 質(zhì) 量 保 證 書 和 住 宅 使 用 說 明 書 制 度 住 宅 質(zhì) 量 保 證 書 質(zhì) 量 等 級 、 保 修 范 圍 、 保 修 期 和保 修 單 位 等 住 宅 使 用 說 明 書 對 住 宅 的 結(jié) 構(gòu) 、 性 能 和 各 部 位 的類 型 、 性 能 、 標

40、 準 等 做 出 說 明 ， 并 提 出 注 意 事 項 46 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 概 述p房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 管 理p商 品 房 銷 售 管 理p房 屋 租 賃 管 理p房 地 產(chǎn) 抵 押 管 理 47 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 概 述u房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 的 概 念 和 原 則 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 指 政 府 房 地 產(chǎn) 管 理 部 門 及 其他 相 關(guān) 部 門 采 取 法 律 的 、 行 政 的 、 經(jīng) 濟 的 手 段 ，對 房 地 產(chǎn)

41、 交 易 活 動 進 行 指 導(dǎo) 和 監(jiān) 督 ， 是 房 地 產(chǎn) 市場 管 理 的 重 要 內(nèi) 容 。 房 地 產(chǎn) 交 易 包 括 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 、 房 地 產(chǎn) 抵 押 和房 屋 租 賃 三 種 形 式 遵 循 自 愿 、 公 平 、 誠 實 信 用 原 則 48 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 概 述u房 地 產(chǎn) 交 易 的 基 本 制 度 房 地 產(chǎn) 價 格 申 報 制 度 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 制 度 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 人 員 資 格 認 證 制 度 49 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度

42、 與 政 策p房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 管 理u房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 概 念 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 規(guī) 定 ， 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 是指 房 地 產(chǎn) 權(quán) 利 人 通 過 買 賣 、 贈 與 或 者 其 他 合 法 方式 將 其 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 移 給 他 人 的 行 為 。 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 的 實 質(zhì) 是 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 發(fā) 生 轉(zhuǎn) 移 。 城市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 規(guī) 定 ， 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 時 ， 房 屋 所有 權(quán) 和 該 房 屋 所 占 有 范 圍 內(nèi) 的 土 地 使 用 權(quán) 同 時 轉(zhuǎn)讓 。 50 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地

43、 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 管 理u房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 概 念 轉(zhuǎn) 讓 管 理 規(guī) 定 對 此 概 念 進 一 步 細 化 ： 以 房 地 產(chǎn) 作 價 入 股 、 與 他 人 成 立 企 業(yè) 法 人 ， 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 發(fā)生 變 更 的 ； 一 方 提 供 土 地 使 用 權(quán) ， 另 一 方 或 者 多 方 提 供 資 金 ， 合 資 、合 作 開 發(fā) 經(jīng) 營 房 地 產(chǎn) ， 而 使 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 發(fā) 生 變 更 的 ； 因 企 業(yè) 被 收 購 、 兼 并 或 合 并 ， 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 隨 之 轉(zhuǎn) 移 的 ； 以 房 地 產(chǎn) 抵 債 的 ； 法 律 、 法 規(guī) 規(guī) 定 的 其 他 情 形 。

44、 51 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 管 理u房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 分 類 根 據(jù) 轉(zhuǎn) 讓 的 對 象 ， 分 為 地 面 上 有 建 筑 物 的 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 和 地面 上 無 建 筑 物 的 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 （ 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 ） 根 據(jù) 土 地 使 用 權(quán) 的 獲 得 方 式 ， 分 為 以 出 讓 方 式 取 得 土 地 使用 權(quán) 的 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 和 以 劃 撥 方 式 取 得 土 地 使 用 權(quán) 的 房 地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓 根 據(jù) 轉(zhuǎn) 讓 的 方 式 ， 分 為 有 償 （ 買 賣 、 作 價 入 股 ） 和

45、 無 償（ 贈 與 、 繼 承 ） 兩 種 方 式 買 賣 雙 務(wù) 行 為 ； 贈 與 單 務(wù) 行 為 52 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 管 理u房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件 （ 以 出 讓 方 式 取 得 土 地 使 用 權(quán) 的 ） 按 照 出 讓 合 同 約 定 已 經(jīng) 支 付 全 部 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 ， 并 取得 土 地 使 用 權(quán) 證 書 ； 按 照 出 讓 合 同 約 定 進 行 投 資 開 發(fā) ， 屬 于 房 屋 建 設(shè) 工 程 的 ，完 成 投 資 開 發(fā) 總 額 的 25%以 上 ， 屬 于 成 片 開

46、發(fā) 用 地 的 ， 形成 工 業(yè) 用 地 條 件 或 其 它 用 地 條 件 。 以 出 讓 方 式 取 得 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) ， 可 以 在 不 同 土 地 使 用 者之 間 多 次 轉(zhuǎn) 讓 ， 但 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 約 定 的 使 用 年 限 不變 。 53 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 管 理u房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件 （ 以 劃 撥 方 式 取 得 土 地 使 用 權(quán) 的 ） 應(yīng) 報 有 批 準 權(quán) 的 人 民 政 府 審 批 ， 準 予 轉(zhuǎn) 讓 的 ， 應(yīng) 由 受 讓 方辦 理 土 地 使 用 權(quán)

47、 出 讓 手 續(xù) ， 并 按 照 國 家 規(guī) 定 繳 納 土 地 使 用權(quán) 出 讓 金 ； 按 照 規(guī) 定 可 以 不 辦 理 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 手 續(xù) 的 ， 轉(zhuǎn) 讓 方 應(yīng) 當(dāng)將 轉(zhuǎn) 讓 房 地 產(chǎn) 所 獲 得 收 益 中 的 土 地 收 益 上 繳 國 家 或 作 其 它處 理 。 54 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 管 理u不 得 轉(zhuǎn) 讓 的 房 地 產(chǎn) 司 法 機 關(guān) 和 行 政 機 關(guān) 依 法 裁 定 、 決 定 查 封 或 以 其 他 形 式 限制 房 地 產(chǎn) 權(quán) 利 的 依 法 收 回 土 地 使 用 權(quán) 的 共

48、有 房 地 產(chǎn) ， 未 經(jīng) 其 他 共 有 人 書 面 同 意 的 權(quán) 屬 有 爭 議 的 未 依 法 登 記 領(lǐng) 取 權(quán) 屬 證 書 的 法 律 和 法 規(guī) 規(guī) 定 禁 止 轉(zhuǎn) 讓 的 其 他 情 況 55 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 管 理u房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 程 序 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 當(dāng) 事 人 簽 訂 書 面 轉(zhuǎn) 讓 合 同 ； 轉(zhuǎn) 讓 當(dāng) 事 人 在 合 同 簽 訂 后 90日 內(nèi) 持 合 同 等 有 關(guān) 文 件 向 房 地產(chǎn) 所 在 地 的 房 地 產(chǎn) 管 理 部 門 提 出 申 請 ， 并 申 報 成 交 價 格 ； 房

49、地 產(chǎn) 管 理 部 門 對 提 供 的 文 件 進 行 審 查 ， 并 在 7個 工 作 日內(nèi) 作 出 書 面 答 復(fù) ； 房 地 產(chǎn) 管 理 部 門 核 實 申 報 的 成 交 價 格 ， 根 據(jù) 需 要 對 房 地 產(chǎn)進 行 現(xiàn) 場 查 勘 和 評 估 ； 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 當(dāng) 事 人 按 照 規(guī) 定 繳 納 有 關(guān) 稅 費 ； 房 地 產(chǎn) 管 理 部 門 辦 理 房 屋 權(quán) 屬 登 記 手 續(xù) ， 核 發(fā) 權(quán) 屬 證 書 56 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p商 品 房 銷 售 管 理u商 品 房 預(yù) 售 的 概 念 商 品 房 預(yù) 售 指 房 地 產(chǎn)

50、開 發(fā) 企 業(yè) 將 正 在 建 設(shè) 中的 房 屋 預(yù) 先 出 售 給 承 購 人 ， 由 承 購 人 預(yù) 付 定 金 或房 價 款 的 行 為 。 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 規(guī) 定 商 品 房 預(yù) 售 實 行 預(yù) 售許 可 57 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p商 品 房 銷 售 管 理u商 品 房 預(yù) 售 的 條 件 已 交 付 全 部 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 ， 取 得 土 地 使 用 權(quán) 證 書 ； 持 有 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 和 施 工 許 可 證 ； 按 提 供 預(yù) 售 的 商 品 房 計 算 ， 投 入 開 發(fā) 建 設(shè)

51、的 資 金 達 到 工程 建 設(shè) 總 投 資 的 25%以 上 ， 并 已 經(jīng) 確 定 施 工 進 度 和 竣 工 交付 日 期 ； 開 發(fā) 企 業(yè) 向 城 市 、 縣 人 民 政 府 房 產(chǎn) 管 理 部 門 辦 理 預(yù) 售 登記 ， 取 得 商 品 房 預(yù) 售 許 可 證 。 58 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p商 品 房 銷 售 管 理u商 品 房 預(yù) 售 合 同 的 備 案 開 發(fā) 企 業(yè) 應(yīng) 當(dāng) 自 簽 約 之 日 起 30日 內(nèi) ， 向 房 地 產(chǎn) 管 理 部 門 和市 、 縣 人 民 政 府 土 地 管 理 部 門 辦 理 商 品 房 預(yù) 售 合

52、同 登 記 備案 手 續(xù) 。 （ 預(yù) 告 登 記 ） 國 務(wù) 院 規(guī) 定 ， 禁 止 商 品 房 預(yù) 購 人 將 購 買 的 未 竣 工 的 預(yù) 售 商品 房 再 轉(zhuǎn) 讓 u 商 品 房 預(yù) 售 款 的 使 用 必 須 用 于 有 關(guān) 的 工 程 建 設(shè) ， 不 得 挪 作 他 用 59 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p商 品 房 銷 售 管 理u商 品 房 預(yù) 售 許 可 證1） 預(yù) 售 許 可 證 編 號 ； 2） 發(fā) 展 商 名 稱 ； 3） 項 目 名 稱 ； 4） 項 目 坐 落 地 點 ； 5） 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 書 號 、 地 塊

53、 編 號 ； 6） 批 準 預(yù) 售 的 建 筑 面 積 ；7） 發(fā) 證 機 關(guān) 、 有 效 期 ； 8） 附 注 內(nèi) 容 等 。 60 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 屋 租 賃 管 理u房 屋 租 賃 的 概 念 及 分 類 房 屋 租 賃 指 房 屋 所 有 權(quán) 人 作 為 出 租 人 將 其 房 屋 出 租 給承 租 人 使 用 ， 由 承 租 人 向 出 租 人 支 付 租 金 的 行 為 。 按 房 屋 所 有 權(quán) 的 性 質(zhì) ， 分 為 公 有 房 屋 的 租 賃 和 私 有 房屋 的 租 賃 按 房 屋 的 使 用 用 途 ， 分 為 住 宅

54、用 房 的 租 賃 和 非 住 宅 用房 的 租 賃 。 其 中 ， 非 住 宅 用 房 的 租 賃 包 括 辦 公 用 房 和 生 產(chǎn)經(jīng) 營 用 房 的 租 賃 61 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 屋 租 賃 管 理u房 屋 租 賃 合 同（ 1） 當(dāng) 事 人 姓 名 或 者 名 稱 及 住 所 ；（ 2） 房 屋 的 坐 落 、 面 積 、 裝 修 及 設(shè) 施 狀 況 ；（ 3） 租 賃 用 途 ；（ 4） 租 賃 期 限 ；（ 5） 租 金 及 交 付 方 式 ；（ 6） 房 屋 修 繕 責(zé) 任 ；（ 7） 轉(zhuǎn) 租 的 約 定 ；（ 8） 變 更 和

55、 解 除 合 同 條 件 ；（ 9） 違 約 責(zé) 任 ； （ 10） 當(dāng) 事 人 約 定 的 其 他 條 款 。 62 63 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 屋 租 賃 管 理u房 屋 租 賃 的 政 策 （ 1） 公 有 房 屋 租 賃 ， 出 租 人 必 須 持 有 房 屋 所 有 權(quán) 證 和 城 市 人 民 政 府 規(guī) 定 的 其 他 證 明 文 件 。 私 有 房 屋 出 租 人 必須 持 有 房 屋 所 有 權(quán) 證 。 承 租 人 必 須 持 有 身 份 證 明 。 （ 2） 承 租 人 在 租 賃 期 內(nèi) 死 亡 ， 租 賃 房 屋 的 共 同

56、居 住 人 要求 繼 承 原 租 賃 關(guān) 系 的 ， 出 租 人 應(yīng) 當(dāng) 繼 續(xù) 履 行 原 租 賃 合 同 。 （ 3） 共 有 房 屋 出 租 時 ， 在 同 等 條 件 下 ， 其 他 共 有 人 有 優(yōu)先 承 租 權(quán) 。 （ 4） 租 賃 期 限 內(nèi) ， 房 屋 所 有 權(quán) 人 轉(zhuǎn) 讓 房 屋 所 有 權(quán) ， 原 租賃 協(xié) 議 繼 續(xù) 履 行 。 （ 買 賣 不 破 租 賃 原 則 ） 64 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 屋 租 賃 管 理u房 屋 租 賃 的 條 件u有 下 列 情 形 之 一 的 房 屋 不 得 出 租1） 未 依 法 取 得

57、房 屋 所 有 權(quán) 證 的 ；2） 司 法 機 關(guān) 或 行 政 機 關(guān) 依 法 裁 定 、 決 定 查 封 或 者 以 其 他 形式 限 制 房 地 產(chǎn) 權(quán) 利 的 ；3） 共 有 房 屋 未 取 得 共 有 人 同 意 的 ；4） 權(quán) 屬 有 爭 議 的 ；5） 屬 于 違 章 建 筑 的 ；6） 不 符 合 安 全 標 準 的 ；7） 抵 押 ， 未 經(jīng) 抵 押 權(quán) 人 同 意 的 ；8） 不 符 合 公 安 、 環(huán) 保 、 衛(wèi) 生 等 主 管 部 門 有 關(guān) 規(guī) 定 的 。 65 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 屋 租 賃 管 理u出 租 人 的 權(quán)

58、利 和 義 務(wù)p 權(quán) 利1） 按 期 收 取 房 屋 租 金 ， 有 權(quán) 加 收 違 約 金 ；2） 監(jiān) 督 承 租 人 對 房 屋 的 使 用 ；3） 有 權(quán) 依 法 解 除 租 賃 合 同 ， 收 回 房 屋 。p 義 務(wù) 1） 在 合 同 期 限 內(nèi) （ 最 長 20年 ） ， 將 房 屋 交 給 承 租 人 使 用 ； 2） 對 房 屋 及 其 設(shè) 備 進 行 定 期 檢 查 ， 及 時 修 繕 ； 3） 按 國 家 規(guī) 定 繳 納 稅 款 。 66 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 屋 租 賃 管 理u承 租 人 的 權(quán) 利 和 義 務(wù)p 權(quán) 利1）

59、 按 合 同 規(guī) 定 占 有 使 用 房 屋 ；2） 同 等 條 件 下 享 有 優(yōu) 先 購 買 權(quán) 、 承 租 權(quán) ；3） 房 屋 轉(zhuǎn) 讓 后 ， 在 原 租 賃 期 限 內(nèi) 有 權(quán) 繼 續(xù) 租 用 房 屋 。p 義 務(wù)1） 按 期 交 納 租 金 ；2） 應(yīng) 依 法 合 法 使 用 房 屋 ;3） 妥 善 保 護 所 承 租 房 屋 及 其 設(shè) 施 ; 4） 租 賃 期 限 滿 應(yīng) 及 時 將 承 租 房 返 還 出 租 人 。 67 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 屋 租 賃 管 理u可 提 前 終 止 租 賃 合 同 的 情 形 將 承 租 的 房

60、屋 擅 自 轉(zhuǎn) 租 的 ； 將 承 租 的 房 屋 擅 自 轉(zhuǎn) 讓 、 轉(zhuǎn) 借 他 人 或 私 自 調(diào) 換 使 用 的 ； 將 承 租 的 房 屋 擅 自 拆 改 結(jié) 構(gòu) 或 改 變 承 租 房 屋 使 用 用 途 的 ； 無 正 當(dāng) 理 由 ， 拖 欠 房 租 6個 月 以 上 的 ； 公 有 住 宅 用 房 無 正 當(dāng) 理 由 閑 置 6個 月 以 上 的 ； 承 租 人 利 用 承 租 的 房 屋 從 事 非 法 活 動 的 ； 故 意 損 壞 房 屋 的 ； 法 律 、 法 規(guī) 規(guī) 定 的 其 他 可 以 收 回 的 。 68 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政

61、 策p房 地 產(chǎn) 抵 押 管 理u房 地 產(chǎn) 抵 押 的 概 念 房 地 產(chǎn) 抵 押 指 抵 押 人 以 合 法 的 房 地 產(chǎn) 以 不 轉(zhuǎn)移 占 有 的 方 式 向 抵 押 權(quán) 人 提 供 債 務(wù) 履 行 擔(dān) 保 的 行為 。 債 務(wù) 人 不 履 行 到 期 債 務(wù) 或 者 發(fā) 生 當(dāng) 事 人 約 定的 實 現(xiàn) 抵 押 權(quán) 的 情 形 時 ， 抵 押 權(quán) 人 有 權(quán) 就 抵 押 的房 地 產(chǎn) 優(yōu) 先 受 償 。 現(xiàn) 房 抵 押 、 期 房 抵 押 、 在 建 工 程 抵 押 69 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 抵 押 管 理u抵 押 合 同1、

62、抵 押 合 同 的 當(dāng) 事 人 抵 押 人 指 將 依 法 取 得 的 房 地 產(chǎn) 提 供 給 抵 押 權(quán) 人 ， 作 為本 人 或 第 三 人 履 行 債 務(wù) 擔(dān) 保 的 自 然 人 、 法 人 或 其 他 組 織 抵 押 權(quán) 人 指 接 受 房 地 產(chǎn) 抵 押 作 為 債 務(wù) 人 履 行 債 務(wù) 擔(dān) 保的 自 然 人 、 法 人 或 其 他 組 織2、 房 地 產(chǎn) 抵 押 合 同 與 抵 押 登 記 登 記 生 效 主 義 即 以 抵 押 登 記 作 為 房 地 產(chǎn) 抵 押 權(quán) 成 立 的條 件 。 70 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 抵 押

63、管 理u房 地 產(chǎn) 抵 押 范 圍 依 法 取 得 的 房 屋 所 有 權(quán) 連 同 房 屋 占 用 范 圍 內(nèi) 的 土地 使 用 權(quán) ， 可 以 設(shè) 定 抵 押 權(quán) （ 出 讓 或 劃 撥 均 可 ） 以 出 讓 方 式 獲 取 的 土 地 使 用 權(quán) 抵 押 后 ， 土 地 上 新 增 的 房 屋 不 屬 于 抵 押 財 產(chǎn) 同 一 房 地 產(chǎn) 可 以 設(shè) 定 兩 個 以 上 抵 押 權(quán) 71 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 抵 押 管 理u禁 止 抵 押 的 房 地 產(chǎn) 權(quán) 屬 有 爭 議 的 房 地 產(chǎn) ； 用 于 教 育 、 醫(yī) 療 、 市

64、政 等 公 用 福 利 事 業(yè) 的 房 地 產(chǎn) ； 列 入 文 物 保 護 的 建 筑 物 和 有 重 要 紀 念 意 義 的 其 他 建 筑 物 ； 已 依 法 公 告 列 入 拆 遷 范 圍 的 房 地 產(chǎn) ； 被 依 法 查 封 、 扣 押 、 監(jiān) 管 或 其 他 形 式 限 制 的 房 地 產(chǎn) ； 依 法 不 得 抵 押 的 其 他 房 地 產(chǎn) 。 72 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 抵 押 管 理u抵 押 人 的 權(quán) 利 義 務(wù)p 權(quán) 利 （ 1） 占 有 、 使 用 、 收 益 和 處 分 抵 押 物 （ 2） 同 一 房 地 產(chǎn) 上

65、設(shè) 定 數(shù) 個 抵 押 權(quán)p 義 務(wù) （ 1） 保 持 抵 押 房 地 產(chǎn) 的 完 整 （ 2） 協(xié) 助 抵 押 權(quán) 人 實 現(xiàn) 抵 押 權(quán) 73 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 抵 押 管 理u抵 押 權(quán) 人 的 權(quán) 利 義 務(wù)p 權(quán) 利 （ 1） 排 除 妨 害 （ 2） 物 上 代 位 權(quán)p 義 務(wù) （ 1） 不 得 干 涉 抵 押 人 正 常 使 用 抵 押 物 （ 2） 債 務(wù) 清 償 后 ， 盡 快 辦 理 抵 押 注 銷 手 續(xù) （ 3） 抵 押 實 現(xiàn) 后 ， 將 剩 余 價 款 歸 還 抵 押 人 74 第 三 部 分 房 地 產(chǎn)

66、交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 抵 押 管 理u處 分 抵 押 房 地 產(chǎn) 的 條 件 債 務(wù) 履 行 期 滿 ， 抵 押 權(quán) 人 未 受 清 償 的 ， 債 務(wù) 人 又未 能 與 抵 押 權(quán) 人 達 成 延 期 履 行 協(xié) 議 的 ； 抵 押 人 死 亡 而 無 人 代 為 履 行 到 期 債 務(wù) 的 ； 抵 押 人 被 依 法 宣 告 解 散 或 破 產(chǎn) 的 ； 抵 押 人 違 反 有 關(guān) 規(guī) 定 ， 擅 自 處 分 抵 押 房 地 產(chǎn) 的 75 第 三 部 分 房 地 產(chǎn) 交 易 管 理 制 度 與 政 策p房 地 產(chǎn) 抵 押 管 理u對 抵 押 房 地 產(chǎn) 的 受 償 同 一 房 地 產(chǎn) 設(shè) 定 兩 個 以 上 抵 押 權(quán) 時 ， 以 抵 押 登 記 的 先 后 順序 受 償 ； 可 依 法 將 土 地 上 新 增 的 房 屋 與 抵 押 財 產(chǎn) 一 同 處 分 ， 但 對 處分 新 增 房 屋 所 得 ， 抵 押 權(quán) 人 無 權(quán) 優(yōu) 先 受 償 ； 以 劃 撥 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) 連 同 地 上 建 筑 物 設(shè) 定 的 房 地產(chǎn) 抵 押 處