萬達西安項目復盤報告(后評估)

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1、西 安 民 樂 園 萬 達 廣 場 復 盤 工 作 總 結(jié) 簡 要 回 顧西 安 民 樂 園 萬 達 廣 場 占 地 7.79萬 平 方 米 ， 總 建 面 28.9萬 平 方米 ； 項 目 08年 12月 12日 奠 基 ， 09年 12月 19日 如 期 開 業(yè) 。期 間 ， 得 到 集 團 領(lǐng) 導 及 各 部 門 的 大 力 扶 持 與 幫 助 ， 董 事 長 、丁 總 裁 、 張 總 裁 多 次 親 臨 現(xiàn) 場 指 導 工 作 ； 孫 繼 泉 、 王 信 琦 等集 團 領(lǐng) 導 長 期 駐 扎 工 地 ； 商 管 公 司 、 萬 千 百 貨 等 兄 弟 公 司 緊密 合 作 ； 項 目

2、公 司 全 員 力 搶 工 期 。 諸 多 因 素 ， 最 終 確 保 項 目順 利 開 業(yè) 。以 下 將 對 各 分 項 工 作 做 以 簡 單 的 匯 報 ： 匯 報 簡 綱u第 一 篇 ： 開 發(fā) 設(shè) 計u第 二 篇 ： 工 程 施 工u第 三 篇 ： 營 銷 推 廣u第 四 篇 ： 財 務 工 作u第 五 篇 ： 成 本 控 制 u第 六 篇 ： 復 盤 反 思 第 一 篇 ： 開 發(fā) 設(shè) 計 1、 項 目 設(shè) 計 亮 點 ： （ 1） 拋 棄 “ 插 蠟 燭 ” 的 建 筑 形 態(tài) :“ 三 代 半 城 市 綜 合 體 升級 產(chǎn) 品 ” ， 不 再 延 用 典 型 的 “ 插 蠟 燭

3、 ” 形 式 ， 而 是 把 商 、住 剝 離 ， 動 靜 分 區(qū) ， 更 人 性 化 詮 釋 了 城 市 的 人 本 魅 力 。 （ 2） 龐 大 、 復 雜 的 商 業(yè) 梯 隊 :商 業(yè) 體 量 大 ， 業(yè) 態(tài) 繁 多 ， 僅 可售 商 業(yè) 超 過 4萬 平 米 ， 既 有 獨 立 住 宅 底 商 ， 又 有 大 商 業(yè) 外 鋪 ，樓 上 還 有 龐 大 的 出 租 商 業(yè) 。 設(shè) 計 、 施 工 、 運 營 、 管 理 難 度 非常 高 ， 全 面 顯 示 出 集 團 布 局 和 把 控 復 雜 商 業(yè) 的 能 力 。 （ 3） 室 內(nèi) 、 外 步 行 街 :“ 回 ”字 型 室 內(nèi) 步

4、 行 街 與 “ 三 縱 五橫 ” 的 室 外 步 行 街 里 外 呼 應 。室 外 步 行 街 規(guī) 劃 與 東 京 銀 座較 類 似 ， 可 有 機 吸 引 ， 也 可有 效 疏 導 人 流 ， 是 為 世 界 商業(yè) 先 進 的 模 式 規(guī) 劃 。 重 大 意 義 ： 已 不 僅 僅 局 限 于項 目 開 發(fā) ， 而 是 真 正 意 義 上的 城 市 運 營 商 ， 對 區(qū) 域 及 城市 發(fā) 展 產(chǎn) 生 巨 大 的 影 響 。 （ 4） 天 街 :首 創(chuàng) “ 三 天 ”概 念 ， 建 筑 橫 跨 城 市 道 路 ，三 層 以 上 形 成 “ 回 ” 字 型連 續(xù) 的 天 上 步 行 街 ，

5、總 長500米 ， 真 正 “ 人 在 天 上 走 ，車 在 下 面 行 ” ， 大 大 提 升了 三 層 以 上 建 筑 空 間 的 商業(yè) 價 值 。 （ 5） 天 梯 :從 1樓 可 直 達 5樓 ， 垂 直 高 度 20.7米 ， 水平 高 度 43米 ， 斜 長 48米 ，每 部 天 梯 小 時 輸 送 顧 客 達9000多 人 ， 創(chuàng) 造 了 “ 亞 洲第 一 長 ” 的 直 梯 記 錄 。 古 城 市 民 稱 道 ： 西 安 亞 洲第 一 之 “ 南 雁 塔 噴 泉 ， 北萬 達 天 梯 ” 。 成 為 城 市 新的 旅 游 景 點 。 （ 6） 天 庭 :是 建 筑 的 中 心客

6、 廳 ， 面 積 達 2000平 米 ，高 度 30米 ， 采 用 了 輕 巧 、空 投 的 全 拉 鎖 幕 墻 結(jié) 構(gòu) ，營 造 了 明 亮 、 寬 敞 、 大 氣的 商 業(yè) 氛 圍 。 透 明 玻 璃 幕 墻 ,可 視 性 強 ,能 夠 達 到 有 效 吸 引 ， 也 能有 機 地 將 場 內(nèi) 外 氛 圍 調(diào) 合 、聯(lián) 動 。 2、 設(shè) 計 不 足 ： （ 1） 天 廳 、 圓 廳 設(shè) 計 中 未考 慮 活 動 電 源 、 給 排 水 等 點位 ， 不 利 于 后 期 舉 行 大 型 的旺 場 活 動 ， 而 商 管 公 司 已 根據(jù) 需 要 自 行 加 設(shè) 。 每 周 與 商 管 、 百

7、 貨 聯(lián) 合 召 開的 協(xié) 調(diào) 會 方 式 比 較 好 ， 可 以及 時 了 解 使 用 者 的 想 法 ， 并改 進 和 優(yōu) 化 方 案 ， 也 便 于 工程 竣 工 后 的 主 力 店 移 交 ， 值得 在 后 續(xù) 項 目 中 實 施 推 廣 。 （ 2） 步 行 街 內(nèi) 商 戶 多 、 貨 品 雜 多 ， 而 項 目 在 設(shè) 計 過 程 中并 無 規(guī) 劃 庫 房 及 存 放 間 ， 造 成 商 戶 貨 品 堆 放 困 難 。 建 議 ： 在 以 后 項 目 中 盡 力 考 慮 周 全 ， 留 出 庫 房 空 間 。 （ 3） 地 下 二 層 垃 圾 房 空 間設(shè) 計 偏 小 ， 大 型

8、垃 圾 車 進 不去 ， 只 能 靠 人 力 中 轉(zhuǎn) ， 加 大了 使 用 成 本 。 建 議 ： 在 以 后 項 目 開 發(fā) 中 ，要 充 分 考 慮 使 用 的 便 捷 性 ，如 ： 模 仿 上 海 五 角 場 項 目 建垃 圾 壓 縮 站 ， 并 安 裝 空 調(diào) 或設(shè) 置 排 風 系 統(tǒng) 。 （ 4） 天 廳 ： 步 街 街 采 光 頂 上 未 設(shè) 計 維 修 行 車 ， 造 成 遮 陽 簾 、采 光 窗 等 維 修 、 更 換 、 極 為 困 難 ， 從 底 部 搭 建 腳 手 架 ， 耗 費了 大 量 的 人 力 、 物 力 。 （ 5） 廣 場 內(nèi) 餐 飲 鋪 位 較 多 ， 排

9、油 煙 管 道 設(shè) 計 偏 小 ， 無 法滿 足 餐 飲 店 的 油 煙 排 放 需 求 ， 而 且 廚 房 內(nèi) 的 補 風 機 安 裝 不到 位 ， 造 成 排 油 煙 困 難 ， 影 響 商 場 環(huán) 境 品 質(zhì) 。 第 二 篇 ： 工 程 施 工 1、 施 工 中 的 經(jīng) 驗 ： （ 1） 開 挖 深 度 的 選 擇 ： 因 大 商 業(yè) 基 礎(chǔ) 為 筏 板 加 柱 承 臺 ，考 慮 到 工 期 較 緊 張 ， 將 柱 承 臺 采 用 在 筏 板 以 上 ， 這 樣 即 節(jié)省 人 工 又 節(jié) 省 基 坑 開 挖 時 間 。 （ 2） 樁 基 采 用 預 應 力 管 樁 ： 施 工 周 期 短

10、 ， 成 樁 可 靠 ， 及早 給 總 包 提 供 作 業(yè) 面 。 （ 3） 步 行 街 采 光 頂 ： 由 總 包 施 工 ， 縮 短 了 施 工 周 期 ， 同時 采 用 活 動 施 工 平 臺 ， 減 少 腳 手 架 的 搭 、 拆 周 期 ， 避 免 對后 期 的 裝 修 影 響 。 2、 存 在 的 問 題 ： （ 1） 配 電 箱 供 貨 ： 貨 物 申 報 和 現(xiàn) 場 接 收 均 由 總 包 負 責 ， 落 實 共 由 三 人 組 成 ，各 管 一 段 獨 立 申 報 ， 沒 有 統(tǒng) 一 匯 總 審 核 對 后 期 匯 總 埋 下 了隱 患 。 在 供 貨 中 不 但 有 同 型

11、 號 重 復 現(xiàn) 象 ， 而 且 有 大 量 箱 體遺 漏 現(xiàn) 象 。 在 設(shè) 備 安 裝 完 成 后 ， 總 包 未 能 有 效 地 對 成 品 進 行 保 護 ， 導致 箱 內(nèi) 配 件 大 量 丟 失 且 不 能 及 時 修 復 ， 對 工 程 的 整 體 安 裝進 度 造 成 了 極 大 的 制 約 。 （ 2） 電 梯 安 裝 ： 本 次 電 梯 供 貨 、 安 裝 由 上 海 三 菱 電 梯 和 廣 州 日 立 電 梯 公 司負 責 ， 兩 家 單 位 在 供 貨 時 均 有 不 同 程 度 滯 后 現(xiàn) 象 。 主 要 問 題 ： 由 于 第 一 版 圖 紙 與 第 二 版 圖 紙

12、的 變 化 ， 工 期 非常 緊 張 ， 工 程 專 業(yè) 工 程 師 未 仔 細 審 圖 ， 導 致 2臺 電 梯 漏 訂 。而 施 工 單 位 現(xiàn) 場 交 叉 配 合 能 力 差 ， 施 工 隊 伍 實 力 薄 弱 ， 人員 不 足 ， 對 現(xiàn) 場 出 現(xiàn) 的 問 題 不 能 積 極 主 動 解 決 問 題 。 （ 3） 供 配 電 系 統(tǒng) ： 本 次 設(shè) 計 供 電 總 容 量 和 目 前 實 際 使 用 容 量 對 比 大 約 有 40%左 右 的 富 余 ， 室 內(nèi) 外 照 明 系 統(tǒng) 回 路 設(shè) 計 的 三 極 帶 漏 電 的 開關(guān) 回 路 ， 在 實 際 使 用 中 必 須 保 證

13、 三 相 平 衡 ， 但 在 用 于 照 明控 制 方 面 根 本 做 不 到 三 相 平 衡 ， 所 以 根 本 無 法 使 用 ， 這 是本 次 電 氣 設(shè) 計 中 的 一 個 很 大 失 誤 。 建 議 ： 應 考 慮 將 此 開 關(guān) 改 為 四 極 帶 漏 電 型 ， 或 在 前 端 不 設(shè)漏 電 ， 在 末 端 設(shè) 漏 電 開 關(guān) 。 （ 4） 供 貨 選 擇 不 統(tǒng) 一 ： 成 本 對 廠 家 及 品 牌 限 定 ， 各 施 工 方 都 有 自 己 的 供 貨 品 牌 ， 統(tǒng)一 難 度 較 大 ， 不 利 于 日 后 維 修 。 例 如 ： 玻 璃 門 配 件 ， 北 京 清 尚

14、使 用 “ 堅 朗 ” 牌 ， 浙 江 金 鼎 使用 “ 皇 冠 ” 牌 。 第 三 篇 ： 營 銷 推 廣 1、 銷 售 指 標 ： 項 目 可 售 物 業(yè) 分 為 公 寓 、 住 宅 、 步 行 街 商 鋪 以 及 大 商 業(yè) 外鋪 四 種 業(yè) 態(tài) ， 共 計 2168套 ， 總 建 面 近 15平 米 ,總 銷 售 額22.23億 。 2009年 ， 要 完 成 銷 售 指 標 12億 （ 商 鋪 指 標 10億 ， 公 寓 指 標2億 ） ， 合 同 指 標 10億 （ 僅 商 鋪 ） ， 入 伙 指 標 6億 （ 僅 商鋪 ） 。 2、 實 際 銷 售 情 況 ： 截 止 09年 1

15、2月 31日 ， 商 鋪 銷 售 11.1億 ， 合 同 額 10.3億 ， 入伙 9.58億 ； 公 寓 、 住 宅 銷 售 3億 ， 合 同 1.8億 。 即 2009年 西 安 民 樂 園 項 目 共 銷 售 14億 ， 合 同 額 12億 ， 入 伙9.6億 ， 其 中 銷 售 完 成 率 117%， 商 鋪 合 同 額 完 成 率 100%，商 鋪 入 伙 指 標 完 成 率 160%， 順 利 完 成 全 年 考 核 任 務 指 標 。 3、 工 作 中 的 不 足 ：（ 1） 對 產(chǎn) 品 認 識 不 足 ：由 于 項 目 一 開 始 沒 有 深 入 研 究 了 解 所 售 商 鋪

16、 產(chǎn) 品 高 單 價 高 總價 的 特 性 ， 依 然 延 用 上 個 項 目 住 宅 推 廣 方 式 ， 并 錯 誤 采 用 集中 開 盤 ， 導 致 開 盤 不 利 。（ 2） 規(guī) 定 動 作 未 做 足 ：由 于 項 目 前 期 對 產(chǎn) 品 認 識 不 到 位 ， 忽 略 了 對 媒 體 、 案 場 包 裝 、項 目 周 邊 熱 銷 氛 圍 渲 染 及 轟 動 性 公 關(guān) 活 動 ， 導 致 開 盤 工 作 不溫 不 火 ， 未 達 到 預 期 目 標 。 （ 3） 相 關(guān) 銷 售 手 續(xù) 辦 理 滯 后 ：手 續(xù) 滯 后 ， 未 能 按 時 開 盤 ， 導 致 前 期 積 累 客 戶

17、大 量 流 失 。（ 4） 團 隊 建 設(shè) 中 問 題 ：對 商 鋪 產(chǎn) 品 認 識 不 足 ， 盲 目 依 賴 置 業(yè) 顧 問 自 身 客 戶 資 源 ，導 致 營 銷 部 人 員 龐 大 、 機 構(gòu) 繁 瑣 ， 使 得 團 隊 凝 聚 力 不 高 ，戰(zhàn) 斗 力 不 強 。 4、 針 對 不 足 所 做 的 調(diào) 整 ：（ 1） 整 合 團 隊 ， 加 強 培 訓 、 增 強 凝 聚 力 、 提 高 業(yè) 務 能 力 。8月 份 加 強 對 現(xiàn) 場 銷 售 管 理 工 作 的 梳 理 ， 首 先 ， 通 過 業(yè) 績 考核 優(yōu) 勝 劣 汰 的 方 式 實 現(xiàn) 了 減 員 增 效 ；其 次 ， 利

18、用 經(jīng) 驗 交 流 、 晚 會 培 訓 等 途 徑 ， 提 高 了 團 隊 的 凝聚 力 及 業(yè) 務 能 力 ；同 時 ， 增 設(shè) 每 月 任 務 指 標 及 合 理 的 獎 懲 制 度 ， 激 勵 了 現(xiàn) 場銷 售 人 員 的 主 觀 能 動 性 。 （ 2） 在 項 目 管 理 中 心 指 導 下 ，做 足 規(guī) 定 動 作 。媒 體 ： 采 用 報 紙 、 電 視 、 廣 播 、等 組 合 媒 體 重 拳 出 擊 ， 豐 富 媒體 渠 道 。 報 紙 媒 體 采 用 上 硬 下軟 的 版 式 ， 使 用 直 白 的 口 號 性廣 告 宣 傳 語 。 （ 3） 案 場 包 裝 ： 總 結(jié) 商

19、 鋪 最 主 要 賣 點 及 利 益 點 ， 以 燈 箱 、 噴繪 、 地 貼 、 吊 旗 等 的 形 式 做 到 無 孔 不 入 的 包 裝 現(xiàn) 場 。 （ 4） 戶 外 ： 以 銷 售 中 心 為 點 ， 周 邊 輻 射 兩 、 三 公 里 ， 加 強 對項 目 周 邊 的 熱 銷 氛 圍 營 造 。 （ 5） 公 關(guān) 活 動 ： 組 織 大 型 的 一 系 列 具 有 轟 動 效 應 的 公 關(guān) 活動 。 “ 封 頂 儀 式 、 主 力 店 簽 約 儀 式 、 華 夏 時 報 論 壇 、 商管 招 商 大 會 、 公 寓 開 盤 活 動 ” 。 （ 6） 外 地 推 廣 ： 陜 北 地

20、區(qū) 的 異 地 推 廣 活 動 （ 延 安 、 榆 林 、神 木 ） 。 5、 區(qū) 分 商 鋪 產(chǎn) 品 特 性 ， 即 時 合 理 調(diào) 整 推 盤 策 略 ：（ 1） 對 步 行 街 商 鋪 合 理 銷 控 ：在 6月 份 開 盤 不 利 的 情 況 下 ， 將 剩 余 200多 可 售 步 行 街 商 鋪 有策 略 的 進 行 銷 控 ， 進 行 分 區(qū) 、 分 塊 、 分 段 、 分 組 推 盤 ， 制 定有 針 對 性 統(tǒng) 一 說 辭 ， 使 得 銷 售 現(xiàn) 場 化 被 動 為 主 動 ， 加 強 了 對客 戶 的 集 中 引 導 性 ， 大 大 提 高 了 現(xiàn) 場 成 交 率 。 （

21、2） 對 大 商 業(yè) 外 鋪 及 時 封 盤 ： 針 對 步 行 街 商 鋪 和 大 商 業(yè) 外 鋪 兩 種 產(chǎn) 品 同 時 銷 售 的 情 況 ，及 時 對 大 商 業(yè) 外 鋪 進 行 封 盤 ， 并 總 結(jié) 大 商 業(yè) 外 鋪 的 獨 特賣 點 及 優(yōu) 勢 ， 完 善 宣 傳 道 具 ， 選 擇 合 適 的 實 際 推 出 。 引發(fā) 大 商 業(yè) 的 火 熱 銷 售 。 6、 重 視 及 強 化 案 場 氛 圍 營 造 ： （ 1） 將 銷 售 現(xiàn) 場 作 為 最 后 且 最 重 要 的 陣 地 ， 充 分 利 用 團隊 的 默 契 配 合 ， 做 足 現(xiàn) 場 SP客 戶 引 導 。 （ 2

22、） 銷 售 現(xiàn) 場 強 調(diào) 成 交 率 高 于 盲 目 積 累 ， 置 業(yè) 顧 問 加 強對 客 戶 從 初 次 到 訪 直 至 成 交 的 每 個 細 節(jié) 及 過 程 的 探 討 、 交流 ， 成 交 率 明 顯 上 升 。 （ 3） 細 化 工 作 ， 將 客 戶 的 追 蹤 和 轉(zhuǎn) 化 從 之 前 僅 強 調(diào) A類 客戶 到 成 交 客 戶 的 轉(zhuǎn) 化 ， 擴 大 到 強 調(diào) C類 轉(zhuǎn) B類 客 戶 ， B類 轉(zhuǎn) A類 客 戶 ， A類 轉(zhuǎn) 成 交 客 戶 整 個 過 程 的 探 討 ， 充 分 挖 掘 了 前期 積 累 客 戶 有 效 性 ， 提 高 了 到 訪 成 交 率 。 （ 4

23、） 利 用 公 寓 開 盤 簽 約 ， 營 造 現(xiàn) 場 熱 烈 氛 圍 ， 提 高 案 場人 氣 ， 促 進 成 交 。 第 四 篇 ： 財 務 工 作 1、 2009年 4月 10日 ， 取 得 招 商 銀 行 西 安 分 行 發(fā) 放 的 民樂 園 項 目 開 發(fā) 貸 款 8億 元 。 2、 全 年 累 計 完 成 入 伙 9.58億 元 ， 凈 利 潤 4.41億 元 ； 凈利 潤 率 全 集 團 項 目 中 排 名 第 一 ； 凈 利 潤 總 額 單 個 項 目排 名 第 二 。 3、 聯(lián) 系 了 中 行 、 招 行 、 農(nóng) 行 、 工 行 等 銀 行 ， 在 沒 有 竣 工備 案 及

24、無 需 商 鋪 抵 押 、 解 押 的 情 況 下 ， 完 成 了 銷 售 的 及 時回 款 ， 確 保 了 項 目 開 業(yè) 。 4、 現(xiàn) 由 于 規(guī) 劃 驗 收 短 期 內(nèi) 完 成 有 難 度 ， 造 成 可 能 無 法 按時 取 得 產(chǎn) 權(quán) 證 ， 故 經(jīng) 營 性 物 業(yè) 貸 款 時 間 會 滯 后 ， 影 響 集 團資 金 計 劃 。 財 務 部 正 在 積 極 采 取 措 施 ， 力 爭 以 在 建 工 程 抵押 的 方 式 取 得 貸 款 。 第 五 篇 ： 成 本 控 制 1、 項 目 建 設(shè) 中 的 開 發(fā) 設(shè) 計 以 及 工 程 配 套 工 作 涉 及 的 成 本事 項 部 分

25、 具 有 較 強 的 行 業(yè) 壟 斷 或 行 政 規(guī) 定 的 性 質(zhì) ， 在 成 本控 制 上 難 度 相 對 較 大 ， 我 方 主 動 性 相 對 較 弱 。 建 議 ： 以 后 應 加 強 主 動 意 識 ， 及 早 著 手 落 實 ， 變 被 動 為 主動 ， 給 成 本 談 判 預 留 更 多 的 時 間 和 空 間 ， 此 類 項 目 如 能 做好 前 期 準 備 和 有 效 溝 通 ， 將 可 以 節(jié) 約 可 觀 的 成 本 支 出 。 2、 設(shè) 計 是 項 目 建 設(shè) 的 依 據(jù) ， 直 接 關(guān) 系 到 成 本 指 標 的 重 要因 素 。 在 本 項 目 中 主 要 對 成

26、本 影 響 較 大 的 設(shè) 計 事 項 有 ： 外 立 面 方案 的 調(diào) 整 、 泛 光 照 明 的 調(diào) 整 、 可 售 商 鋪 的 鋼 樓 梯 、 導 向 標識 系 統(tǒng) 方 案 調(diào) 整 、 大 商 業(yè) 內(nèi) 裝 設(shè) 計 區(qū) 域 遺 漏 等 。 3、 工 程 部 是 施 工 管 理 的 主 導 部 門 ， 工 程 施 工 計 劃 編 制 及執(zhí) 行 的 效 果 將 直 接 影 響 到 成 本 控 制 。 另 外 ， 總 承 包 工 程 能 否 按 計 劃 節(jié) 點 完 成 ， 也 嚴 重 影 響 到 后期 成 本 支 出 及 結(jié) 算 管 理 。 4、 成 本 控 制 方 面 工 作 也 有 許 多

27、應 改 進 的 方 面 ： （ 1） 景 觀 合 同 定 標 后 施 工 單 位 不 簽 合 同 ， 要 求 修 改 合 同條 款 ， 為 防 止 此 類 現(xiàn) 象 的 再 次 發(fā) 生 ， 應 該 在 招 標 前 著 重 對未 與 萬 達 合 作 過 的 單 位 進 行 講 標 ， 使 其 充 分 理 解 招 標 和 合同 條 款 的 相 關(guān) 約 定 。 （ 2） 總 包 合 同 清 單 暫 定 料 值 項 目 設(shè) 計 過 多 ， 加 大 了 過 程成 本 管 理 的 難 度 ， 使 與 總 包 單 位 談 判 扯 皮 的 事 件 增 加 ， 甚至 因 為 工 期 原 因 ， 成 本 部 此 時

28、 處 于 很 被 動 的 局 面 ， 不 利 于成 本 控 制 和 工 程 進 度 管 理 。 建 議 ： 總 包 合 同 清 單 盡 量 與 當 地 常 用 做 法 一 致 ， 減 少 暫 定料 值 項 目 ， 另 外 在 設(shè) 計 部 門 確 定 二 次 裝 修 做 法 的 時 候 ， 盡可 能 參 考 合 同 清 單 做 法 套 用 。 （ 3） 大 商 業(yè) 內(nèi) 裝 招 標 出 現(xiàn) 清 單 漏 項 情 況 ， 導 致 施 工 單 位成 本 增 加 、 索 賠 意 識 加 強 、 在 一 定 程 度 上 影 響 了 施 工 管 理和 結(jié) 算 工 作 。 處 理 對 策 ： 對 此 應 加 強

29、 對 造 價 咨 詢 公 司 的 管 理 ， 增 加 清 單復 審 程 序 ， 使 招 標 清 單 準 確 合 理 。 （ 4） 電 纜 合 同 為 固 定 單 價 合 同 ， 沒 有 約 定 銅 價 大 幅 上 漲時 電 纜 的 調(diào) 價 方 式 ， 在 銅 價 浮 動 很 大 的 時 候 ， 廠 家 提 出 索賠 并 一 定 程 度 上 影 響 電 纜 供 貨 。 （ 5） 另 外 ， 本 項 目 中 招 商 情 況 的 變 化 也 導 致 成 本 的 額 外增 加 ： 由 于 招 商 進 度 滯 后 、 設(shè) 計 方 案 調(diào) 整 （ 次 主 力 店 改 為步 行 街 ） 等 原 因 導 致

30、成 本 增 加 。 因 西 安 商 管 公 司 招 商 變 化 及 設(shè) 計 調(diào) 整 ， 造 成 兩 臺 價 值 7萬元 的 已 到 貨 空 調(diào) 器 設(shè) 備 閑 置 ， 已 生 產(chǎn) 完 成 的 3臺 組 合 式 空調(diào) 器 設(shè) 備 退 貨 ， 共 增 加 成 本 11萬 元 ， 并 致 使 原 施 工 的 空 調(diào)等 工 程 全 部 進 行 拆 改 ， 增 加 費 用 20多 萬 元 。 第 六 篇 ： 復 盤 反 思 1、 關(guān) 于 設(shè) 計 ： （ 1） 民 樂 園 項 目 從 外 觀 及 設(shè) 計 創(chuàng) 新 等 環(huán) 節(jié) 上 優(yōu) 于 雁 塔 路項 目 ， 但 細 節(jié) 設(shè) 計 （ 如 設(shè) 備 房 、 鍋

31、爐 房 、 垃 圾 房 等 ） 欠 缺合 理 性 、 人 性 化 。 （ 2） 玻 璃 圍 擋 ： 步 行 街 內(nèi)懸 掛 式 玻 璃 圍 擋 之 間 縫 隙 偏小 （ 部 分 縫 隙 不 超 過 1厘米 ） ， 若 有 破 損 ， 更 換 難 度較 大 ； 且 懸 掛 式 圍 擋 在 增 加采 光 面 、 呈 現(xiàn) 立 體 效 果 的 情形 下 ， 減 弱 了 安 全 系 數(shù) 。 （ 3） 導 示 、 指 引 ： 步 行 街 及 地 下 停 車 場 的 發(fā) 光 消 防 指 引及 導 視 系 統(tǒng) 不 明 顯 ， 不 能 起 到 明 顯 易 辨 的 指 引 效 果 。 （ 4） 內(nèi) 裝 地 面 ：

32、目 前 項 目 采 用 的 花 崗 巖 極 易 污 染 ， 且 因產(chǎn) 品 特 質(zhì) 清 理 困 難 ； 在 以 后 設(shè) 計 中 ， 要 嚴 格 考 慮 使 用 時 的便 利 性 、 易 擦 洗 性 。 2、 關(guān) 于 工 程 ： （ 1） 計 劃 管 理 欠 缺 ： 各 專 業(yè) 工 程 師 自 身 對 合 同 、 圖 紙 深 入 研 究 度 不 夠 ， 導 致 工作 出 現(xiàn) 疏 漏 （ 如 少 定 兩 臺 電 梯 ） 。 （ 2） 對 總 包 工 程 管 理 險 些 失 控 ： 如 樓 體 1-5層 已 封 頂 ， 31部 樓 梯 均 未 施 工 ； 整 體 項 目 施 工中 的 工 程 變 更

33、與 總 包 洽 談 阻 力 較 大 。 （ 3） 施 工 單 位 采 用 時 間 一 刀 切 ， 分 配 不 合 理 ， 造 成 了 如同 一 設(shè) 備 內(nèi) 多 個 產(chǎn) 品 同 時 使 用 ， 即 增 加 了 維 修 難 度 ， 也 不易 于 管 理 。 建 議 ： 應 考 慮 按 樓 層 劃 分 作 業(yè) 面 ， 便 于 統(tǒng) 一 管 理 。 （ 4） 外 廣 場 的 消 防 疏 散 口 沒 有 隔 離 措 施 ， 而 且 地 面 沒 有防 水 條 ， 在 多 雨 的 夏 季 容 易 造 成 雨 水 回 流 至 地 下 室 。 建 議 ： 消 防 疏 散 口 設(shè) 門 并 可 關(guān) 閉 ， 并 增 加

34、 防 水 條 ， 增 加 安全 防 備 。 3、 關(guān) 于 營 銷 ： （ 1） 充 分 利 用 集 團 品 牌 優(yōu) 勢 ， 做 足 宣 傳 。 （ 2） 透 徹 分 析 產(chǎn) 品 特 性 ， 找 出 差 異 化 賣 點 ， 有 針 對 性 細分 客 戶 ， 有 的 放 矢 。 （ 3） 嚴 格 做 足 規(guī) 定 宣 傳 動 作 ， 利 用 有 效 媒 體 資 源 ， 拓 廣營 銷 面 。 4、 關(guān) 于 成 本 ： （ 1） 做 好 重 點 項 目 的 成 本 把 控 ， 如 售 樓 部 ； （ 2） 公 司 成 本 部 等 要 有 強 烈 的 成 本 控 制 意 識 （ 75%的 成 本控 制 在

35、 規(guī) 劃 設(shè) 計 ， 20%的 在 于 招 標 ， 其 它 的 如 決 算 、 工 程變 更 等 占 5%） ， 對 過 程 成 本 管 理 也 要 予 以 監(jiān) 督 和 控 制 。 5、 關(guān) 于 遺 留 問 題 ： （ 1） 大 商 業(yè) 立 面 造 型 與 原 審 批 不 符 ， 擅 自 增 加 立 面 廣 告 。 規(guī) 劃 分 局 處 理 意 見 ： 立 面 按 審 批 方 案 進 行 整 改 ， 立 面 廣 告可 局 部 設(shè) 置 ， 但 必 須 辦 理 相 關(guān) 手 續(xù) 。 （ 2） 審 批 建 筑 限 高 36米 ， 實 測 樓 高 35.7米 ， 女 兒 墻 高1.3-3.7米 ， 存 在

36、 超 高 問 題 ， 現(xiàn) 我 公 司 正 在 進 一 步 協(xié) 調(diào) 。 （ 3） 原 總 圖 未 提 報 地 下 室 消 防 疏 散 出 口 ， 規(guī) 劃 分 局 對 此提 出 異 議 ， 我 公 司 正 在 協(xié) 調(diào) 。 （ 4） 東 三 路 、 尚 儉 路 設(shè) 置 的 4個 牌 樓 影 響 車 輛 通 行 。 規(guī) 劃 分 局 要 求 ： 牌 樓 暫 時 保 留 ， 但 牌 樓 開 間 至 少 要 保 證 小車 雙 向 通 行 ， 牌 樓 中 間 車 擋 要 做 成 活 動 式 。 （ 5） 1號 樓 審 批 為 9-11層 ， 建 設(shè) 中 9層 建 為 10層 、 局 部 11層 ， 7號 樓

37、審 批 2層 商 業(yè) 部 分 ， 建 為 4層 ， 8號 樓 審 批 2層 商業(yè) ， 建 為 3層 。 （ 6） 商 業(yè) 綜 合 體 前 廣 場 規(guī) 劃 牌 樓 未 建 ， 加 建 地 下 部 分 的 4個 出 入 口 。 規(guī) 劃 分 局 要 求 ： 商 業(yè) 綜 合 體 地 下 部 分 設(shè) 置 在 前 廣 場 的 4個出 入 口 必 須 整 改 。 （ 7） 住 宅 及 公 寓 樓 屋 頂 坡 屋 面 未 做 。 規(guī) 劃 分 局 要 求 ： 住 宅 及 公 寓 樓 要 加 坡 屋 頂 。 以 上 遺 留 問 題 ， 規(guī) 劃 局 要 求 必 須 于 2010年 3月 20日 前 按 要 求 整

38、改 完 畢 。 所 以 項 目 后 期 整改 將 與 8號 地 塊 新 項 目 開 發(fā) 建 設(shè) ， 同 屬 西 安項 目 公 司 目 前 最 重 要 的 工 作 。 關(guān) 于 步 行 街 激 活 ： （ 1） 現(xiàn) 狀 ： 店 門 緊 鎖 ， 房 屋 空 置 ， 街 上 人 流 稀 少 ； 步 行 街 有 車 行 和 停 車 現(xiàn) 象 ， 并 被 交 警 等 協(xié) 管 部 門 干 涉 。 若 不 盡 快 合 法 化 ， 取 得 產(chǎn) 權(quán) 等 證 件 ， 政 府 將 可 能 有 “ 還 路 于 民 ， 還 路于 車 ” 的 舉 措 ， 對 項 目 和 集 團 產(chǎn) 生 不 良 影 響 。 、 前 期 遺 留 問 題 已 在 政 府 部 門 產(chǎn) 生 負 面 影 響 ， 以 至 于 后 期 項 目 的 溝 通 工作 難 度 較 大 。 （ 2） 建 議 ： 加 大 投 入 ， 完 善 相 關(guān) 措 施 ， 如 ： 小 品 景 觀 的 設(shè) 置 ； 強 化 服 務 式 招 商 （ 定 向 :如 分 業(yè) 態(tài) 、 分 經(jīng) 營 時 間 ） ， 加 大 招 商 工 作 。 盡 快 解 決 前 期 遺 留 問 題 ， 加 大 政 府 溝 通 力 度 ， 確 保 后 期 工 作 順 利 開 展 。 謝 謝 大 家 ！