房地產經紀與房地產市場

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1、第三章 房地產經紀與房地產市場第一節(jié) 房地產經紀第二節(jié) 房地產市場第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設第四節(jié) 房地產市場調查 第一節(jié) 房地產經紀一、經紀與市場經濟（一）、經紀業(yè)及市場地位 1. 經紀業(yè)是一種把同一商品的買賣雙方連接在一起的中間買賣業(yè)，充當供需中介服務系統(tǒng)，傳播、運用市場信息、勾通買賣，從中獲取服務報酬的一種行業(yè)。 2. 市場經濟需要通過經紀人在市場機制下去實現(xiàn)社會資源有效配置的改善和優(yōu)化。 3. 有助于社會資源的帕雷托改善。 第一節(jié) 房地產經紀（二）、經紀在市場經濟中的作用 1. 經紀業(yè)歷史悠久。 2. 經紀活動是勾通社會經濟發(fā)展聯(lián)系的橋梁。經紀業(yè)是一種中介服務系統(tǒng)。 3. 經紀具有咨詢

2、、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。 4. 經紀活動對市場機制的完善有一定的推動和補充作用。 5. 經紀業(yè)應該有完善的管理制度。統(tǒng)一的注冊登記制度；嚴格的經營制度；規(guī)范的監(jiān)管、審查制度。 第一節(jié) 房地產經紀二、房地產經紀的發(fā)展及業(yè)務范圍（一）房地產經紀的三種類型房地產管理部門成立的事務所；社會各部門和事業(yè)單位注冊成立的房地產經紀企業(yè)；個人掛牌或不掛牌的房產中介。（二）房地產經紀的業(yè)務范圍主要從事房地產售讓與購買中介服務經營范圍也可以更大、更廣 第一節(jié) 房地產經紀三、房地產經紀的資質審查與管理（一）房地產經紀管理 1. 房管部門對房地產經紀業(yè)進行行業(yè)管理 2. 對房地產經紀人進行資質審查。

3、 3. 房地產經紀人考試執(zhí)業(yè)制度。（二）、房地產經紀中介制度 1.中介方的營業(yè)保證金制度。 2. 經紀人資格、培訓制度。 3. 中介傭金收取制度。 第一節(jié) 房地產經紀四、國外的房地產經紀業(yè)發(fā)展 1. 美國的房地產中介制度法規(guī)：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、專業(yè)倫理法則、不動產執(zhí)照法等。兩大房產中介組織：美國不動產師協(xié)會和全國不動產經紀人協(xié)會。 第一節(jié) 房地產經紀四、國外的房地產經紀業(yè)發(fā)展 2. 日本的房地產中介制度以美國為藍本，更詳盡、具體日本房地產經紀人稱為宅地建物交易主任者，主要受不動產交易業(yè)法、誠實信用法則、執(zhí)業(yè)考試法則等。日本政府對職業(yè)者的積極監(jiān)督與引導指導與檢查；執(zhí)業(yè)資格評定；聽

4、證會制度 第一節(jié) 房地產經紀五、中國房地產經紀業(yè)的發(fā)展 1. 發(fā)展迅猛，數(shù)量龐大，已成為中國特色的社會一景。 2. 制度滯后，法律制度不健全，法規(guī)執(zhí)行隨意性大。 3. 中介結構良莠不齊，入行門檻低。 4. 信用度低，交易糾紛頻繁。 第二節(jié) 房地產市場一、房地產市場及其特點 1. 市場：市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關系的總和。 2. 房地產市場：房地產交換關系和房地產交易活動中的多層次、多方位、多元化的活動與媒介關系的總和。 3. 房地產市場的特點：地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續(xù)性、增值性等決定房地產市場的特點： 第二節(jié) 房地產市場 3. 房地產市場的特點： 房地產

5、市場是一個不完全開放的市場 土地稀缺和國家對一級土地市場的壟斷 房地產開發(fā)受國家政策、計劃和城市規(guī)劃影響大 房地產市場受制于一個區(qū)域經紀社會發(fā)展水平和城市化水平的影響，有滯后于其他市場的特性。 第二節(jié) 房地產市場 3. 房地產市場的特點： 房地產市場是一個多方位的市場市場結構模式的多元化，一、二、三級市場等；流通方式的多元化，無形市場和有形市場（國內市場、涉外市場等）交換價格的多元化； 第二節(jié) 房地產市場 3. 房地產市場的特點： 房地產產品的多層次和多流通形式 住宅、店面、寫字樓、別墅、高層住宅和底層住宅的區(qū)別； 出售、出租、出典、抵押、拍賣的多流通方式 付款方式的多樣性，一次性付款；按揭付

6、款；先租后買；每年付款方式等 第二節(jié) 房地產市場 4. 房地產市場的時空矛盾 房地產市場的時空矛盾表現(xiàn)在空間上的固定性與時間上的長期性的統(tǒng)一體。 房地產交易費資浩大，時間長，涉及面廣，是一項需謹慎對待的交易行為。 房地產市場是一個投資性與投機性相結合的市場。 房地產交易目前還存在透明化與暗想操作、規(guī)范化與違規(guī)炒作、市場公開化與營私舞弊等諸多矛盾。 第二節(jié) 房地產市場二、房地產市場的作用與意義（一）作用 1. 交換功能。 2. 信息功能。 3. 激勵功能。 4. 協(xié)調功能。 5. 帶動功能。 第二節(jié) 房地產市場二、房地產市場的作用與意義（二）意義 1.深化房地產改革、促進房地產業(yè)發(fā)展的基礎。 2

7、. 有助于城市房地產資源的有效配置。 3. 有助于中國社會主義市場經紀體系的發(fā)展。 4. 滿足人民群眾需要，調動人們的工作積極性。 第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設一、房地產市場信息網絡 1. 信息是事物存在方式、運動狀態(tài)及其對人們產生效用的綜合反映。 2. 房地產市場信息是指房地產品在市場交易過程中所形成的差異及其相互作用、相互聯(lián)系并產生效用的綜合反映。 3. 房地產信息內容：房地產市場供求信息；房地產市場行情信息；房地產市場交易信息；房地產市場營銷環(huán)境信息；房地產市場反饋信息等。 第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設 4. 房地產市場信息形成信息網絡房地產市場信息系統(tǒng) 5. 房地產市場信息搜集. 房地產產

8、品需求容量信息的搜集。. 房地產價格信息的搜集。. 房地產質量信息的搜集。. 房地產企業(yè)信息的搜集。. 房地產交易信息的搜集。. 房地產品價格趨勢變化信息的搜集。 第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設二、房地產金融市場建設 1. 房地產金融市場的含義：是指發(fā)生在房地產市場經濟活動中，由房地產金融專業(yè)機構通過各種信用方式和工具，辦理和調劑各種存款、貸款、信托、租賃、抵押、保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證劵發(fā)行與貨幣資金交易活動的總和。 2. 房地產市場發(fā)展的關鍵因素 第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設二、房地產金融市場建設 3. 房地產金融市場的作用 籌集資金，吸收存款，房地產開發(fā)建設的基礎。 為房地產開發(fā)企業(yè)提供資金支

9、持。 為居民購房提供資金支持。 疏通、理順資金渠道，加速資金周轉。 第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設二、房地產金融市場建設 4.房地產金融市場結構 住房儲蓄銀行（部分城市試點） 專業(yè)銀行下設房地產信貸部 房地產開發(fā)財團（將開發(fā)、經營、信貸三者有機結合） 住宅合作社（民間房地產金融組織） 民間資金拆借結構 第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設二、房地產金融市場建設 5.房地產金融貸款 貸款對象：一般情況下，所有從事經營業(yè)務、有經濟收入來源的經濟實體都是貸款對象。包括各種經濟所有制的房地產企業(yè)、及其代理結構和自建、自購住房的家庭和個人。 第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設二、房地產金融市場建設 5.房地產金融貸款 房地產

10、開發(fā)企業(yè)貸款建筑貸款（短期貸款）抵押貸款（中短期貸款） 對家庭和個人購買住房的貸款住房按揭貸款（中長期貸款）公積金貸款和銀行一般商業(yè)貸款 第三節(jié) 房地產市場環(huán)境建設三、房地產市場稅收管理建設 1. 房地產稅收建筑稅、房產稅、契稅、營業(yè)稅、所得稅 2. 房地產稅收管理 征收管理 發(fā)票管理 稅務登記 稅款征收方式 納稅申報 稅收的管理形式 納稅輔導 建帳制度 第四節(jié) 房地產市場調查一、房地產市場調查是對房地產市場供求變化的各種因素及動態(tài)、趨勢進行的專門調查，通過調查，搜集有關資料和數(shù)據，經分析研究，掌握房地產市場的變化規(guī)律，了解消費者對房屋面積、質量、價格等的意見，以及對各種結構房地產房屋的需求量

11、和銷售趨勢有一個比較清晰的了解。 第四節(jié) 房地產市場調查與預測二、房地產調查的內容（一）市場環(huán)境調查 1. 國家的政策、經濟、稅收、利率背景 2. 相關城市法規(guī)、規(guī)劃、條例的研究 3. 城市國民生產總值、人均收入水平等 4. 城市人口及其增長趨勢 5. 城市消費結構和消費水平 6. 風俗習慣、觀念及家庭儲蓄狀況 第四節(jié) 房地產市場調查二、房地產調查的內容（二）消費者的調查 1. 消費者購買能力調查 2. 消費者對房型及地段的偏好 3. 對潛在消費者心理的傾向調查 4. 消費者的經濟來源和支付方式調查 5. 消費者購房風險調查 第四節(jié) 房地產市場調查二、房地產調查的內容（三）房地產市場情況調查

12、1. 對城市商品房總需求量和飽和量的調查 2. 房屋銷售趨勢調查 3. 房地產營銷方式和技巧調查 4. 房地產信息傳播方式與傳播渠道調查 5. 房地產競爭水平調查 第四節(jié) 房地產市場調查二、房地產調查的內容（四）房地產價格情況調查 1. 影響房地產價格變化的因素 2. 房地產市場供需變化的因素 3. 商品房需求彈性的大小 4. 不同價格政策對商品房銷售的影響 第四節(jié) 房地產市場調查二、房地產調查的內容（五）房地產競爭情況調查 1. 競爭對手的房型結構調查 2. 競爭對手的房價制定和廣告策略 3. 競爭對手的銷售渠道和銷售情況調查 4. 對潛在競爭對手情況的分析與估計 5. 對競爭對手房地產開發(fā)

13、成本的調查 6. 對競爭對手房產開發(fā)量的調查 第四節(jié) 房地產市場調查三、房地產市場調查程序 1. 確定調查的題目和主題 2. 確定調查資料的來源 3. 設計調查方案和選擇調查方法 4. 一手數(shù)據和二手數(shù)據的收集渠道 5. 信息搜集 6. 信息處理 7. 完成調查報告 第四節(jié) 房地產市場調查四、搜集資料的方法 1. 觀察法； 2. 實地調查法； 3. 實驗法； 4. 問卷或調查表法； 5. 跟蹤法； 6. 網上搜集法 7. 相關機構咨詢法； 第四節(jié) 房地產市場調查五、編寫調查報告 1. 寫作原則 突出調查重點 文字精練，扼要，簡短易懂 結構合理、嚴謹 2. 調查報告的結構 調查目的和調查范圍 調查方法 調查結果 調查建議、結論 必要的附件 第四節(jié) 房地產市場調查六、當前房地產市場存在問題 1. 土地批租比例失衡 2. 土地價格確定的依據不盡合理 3. 土地市場供需失衡 4. 存量房屋過多，空房比例高 5. 房價提升過快，供需矛盾尖銳 6. 購房風險不斷增長 課堂討論 談談如果你想買一套二手房，你在購房前如何做房產市場調查？ 課后討論 1. 房地產經紀與房地產市場的關系？ 2. 談談你對房地產市場調查方法的認識？