2021版房地產估價規(guī)范

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1、2021版房地產估價規(guī)范 房地產估價評估規(guī)范是房地產估價行業(yè)的執(zhí)行標準使房地產估行業(yè)更加有秩序的運行。 1 總 則 1.0.1 為了規(guī)范房地產估價行為統(tǒng)一估價程序和方法保證估價結果客觀、公正、合理根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定制定本規(guī)范。 1.0.2 本規(guī)范適用于各類房地產估價活動及其管理、科研、教學和其他相關領域。 1.0.3 房地產估價機構和房地產估價師必須依法獨立、客觀、公正估價。 1.0.4 房地產估價除應符合本規(guī)范的規(guī)定外尚應符合《房地產估價基本術語標準》GB/T 50___

2、____x-20__、房地產估價專項標準和國家現行有關強制性標準的規(guī)定。 2 估價原則 2.0.1 評估房地產的市場價值應遵循下列原則： 1 獨立、客觀、公正原則； 2 合法原則； 3 價值日期原則； 4 替代原則； 5 最高最佳利用原則。 2.0.2 遵循獨立、客觀、公正原則要求房地產估價機構和注冊房地產估價師站在中立的立場上評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。 2.0.3 遵循合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。 2.0.4 遵循價值日期原則要求估價結果是根據估價目的確定的某個特__期的價值或價格。 2.0

3、.5 遵循替代原則要求估價結果與類似房地產在同等條件下的價值或價格的偏差在合理范圍內。 2.0.6 遵循最高最佳利用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。 當估價對象已做了某種利用估價時應根據最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇并應在估價報告中予以說明： 1 維持現狀前提：分析、判斷估價對象維持現狀、繼續(xù)利用最為有利時應以維持現狀為前提進行估價； 2 改變用途前提：分析、判斷估價對象改變用途再予以利用最為有利時應以改變用途為前提進行估價； 3 更新改造前提：分析、判斷估價對象更新改造但不改變用途再予以利用最為有利時應以更新改造為前提進行估

4、價； 4 重新開發(fā)前提：分析、判斷估價對象重新開發(fā)再予以利用最為有利時應以重新開發(fā)為前提進行估價； 5 上述情形的某種組合。 2.0.7 現狀價值、投資價值等市場價值以外的價值評估可根據估價目的對估價原則進行取舍。 3 估價程序 3.0.1 自接受估價委托至估價項目完成房地產估價應按下列程序進行： 1 明確估價基本事項； 2 制定估價作業(yè)方案； 3 搜集估價所需資料； 4 實地查勘估價對象； 5 選定估價方法計算； 6 確定估價結果； 7 撰寫估價報告； 8 審核估價報告； 9 交付估價報告； 10 估價資料歸檔。 3.0.2 明確

5、估價基本事項應包括下列內容： 1 明確估價目的； 2 明確價值日期； 3 明確估價對象； 4 明確價值類型。 注：1 估價目的應由估價委托人提出； 2 價值日期應根據估價目的確定采用公歷表示精確到日； 3 估價對象應在估價委托人指定的基礎上根據估價目的確定估價對象范圍應全面、客觀不得遺漏、虛構； 4 5 在明確估價基本事項時應與估價委托人共同商議最后應征得估價委托人認可。 3.0.3 在明確估價基本事項的基礎上應對估價項目進行初步分析制定估價作業(yè)方案。 估價作業(yè)方案應包括下列內容： 1 估價工作內容包括擬采用的估價技術路線和估價方法擬搜集的估價所需資料

6、及其來源渠道等； 2 估價工作質量要求及措施； 3 估價作業(yè)步驟、時間進度、人員安排和經費預算。 3.0.4 房地產估價機構和注冊房地產估價師應經常搜集估價所需的通用資料估價時還應針對估價項目搜集估價所需的資料并對所搜集的資料進行核實、分析、整理。 估價所需資料應包括下列方面： 1 反映估價對象狀況的資料。 2 估價對象及類似房地產的交易、收益、成本等資料； 3 對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料； 4 對房地產價格有普遍影響的資料。 3.0.5 每個估價項目至少一名負責該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場觀察、檢查估價對象狀況核實估價對象

7、的坐落、四至、面積、用途、產權等情況拍攝反映估價對象狀況及周圍環(huán)境的影像資料補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料和類似房地產市場資料并做好實地查勘記錄。 實地查勘記錄應包括查勘對象、查勘內容、查勘結果、查勘人員和查勘日期等。注冊房地產估價師及輔助查勘人員應在實地查勘記錄上簽字。 3.0.6 完成并出具估價報告后應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、分類和妥善保存。 歸檔的估價資料應包括下列內容： 1 估價報告； 2 估價委托合同； 3 實地查勘記錄； 4 估價報告內部審核記錄； 5 有重要專業(yè)幫助的專業(yè)意見。 估價檔案的保存期限自估價報告出具之日起不

8、得少于十年。 4 估價方法 4.1 估價方法選用 4.1.1 注冊房地產估價師必須掌握并正確運用市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法。 4.1.2 注冊房地產估價師應根據估價對象和當地房地產市場狀況對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析后選用其中一種或多種方法對估價對象進行估價。 4.1.3 估價對象可同時選用兩種以上估價方法進行估價的應同時選用兩種以上估價方法進行估價不得隨意取舍；若必須取舍應在估價報告中予以說明并陳述理由。 4.1.4 同類房地產有較多交易的房地產估價應選用市場法作為其中的一種估價方法。 收益性房地產估價應選用收益法作為

9、其中的一種估價方法。 假設可重新開發(fā)建設的房地產估價應選用成本法作為其中的一種估價方法。 具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等成本法以外的方法評估的房地產估價應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 4.2 市場法 4.2.1 運用市場法估價應按下列步驟進行： 1 搜集交易實例； 2 選取可比實例； 3 建立比較基準； 4 進行交易情況修正； 5 進行市場狀況調整； 6 進行房地產狀況調整； 7 求取比準價值。 4.2.2 運用市場法估價應搜集大量、真實的交易實例掌握正常市場價格行情。 搜集的交易實例應包括下列內容：

10、 1 交易實例房地產基本狀況； 2 交易雙方基本情況； 3 成交價格及付款方式； 4 成交日期； 5 交易目的、交易方式、交易稅費負擔等其他交易情況。 4.2.3 根據估價對象狀況、估價目的和價值日期應從搜集的交易實例中選取至少三個可比實例。 選取的可比實例應符合下列要求： 1 是估價對象的類似房地產在同等條件下應選取位置較近的交易實例； 2 交易類型適合估價目的； 3 成交日期接近價值日期不宜超過一年在同等條件下應選取時間較近的交易實例； 4 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 4.2.4 選取可比實例后應對可比實例的成交價格進行換算處理統(tǒng)一其

11、表達方式和內涵建立比較基準。 換算處理應包括下列內容： 1 統(tǒng)一房地產范圍； 2 統(tǒng)一付款方式； 3 統(tǒng)一價格單位。 注：1 統(tǒng)一房地產范圍應消除因可比實例與估價對象的范圍不同所造成的價格差異； 2 統(tǒng)一付款方式應將可比實例的付款方式調整為在成交日期一次性付清的方式； 3 統(tǒng)一價格單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和面積單位其中不同幣種之間的換算應按中國人民銀行公布的成交日期當日的市場匯率中間價計算。 4.2.5 進行交易情況修正應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差將可比實例的成交價格修正為正常價格。 有下列情形之一

12、的交易實例不宜選為可比實例： 1 利害關系人之間的交易； 2 對交易對象或市場行情缺乏了解的交易； 3 被迫出售或被迫購買的交易； 4 對交易對象有特殊偏好的交易； 5 特殊交易方式的交易； 6 相鄰房地產合并的交易； 7 交易稅費非正常負擔的交易； 8 其他非正常的交易。 注：1 當可供選擇的交易實例較少確需選用上述情形的交易實例時應對其進行交易情況修正； 2 對交易稅費非正常負擔的修正應將可比實例的成交價格調整為依照政府有關規(guī)定交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。 4.2.6 進行市場狀況調整應將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值日期的價格。

13、 市場狀況調整宜采用當地同類房地產的價格指數或變動率進行調整價格指數或變動率應來源可靠。在當地無同類房地產價格指數或變動率的情況下應對當地同類房地產價格的變動情況和趨勢進行深入分析作出判斷給予調整。 4.2.7 房地產狀況調整包括區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。 4.2.8 進行區(qū)位狀況調整應將可比實例在其區(qū)位狀況下的價格調整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。 區(qū)位狀況調整的內容應包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境和景觀等影響房地產價格的房地產區(qū)位因素。 4.2.9 進行實物狀況調整應將可比實例在其實物狀況下的價格調整為在估價對象實物狀況下的價格。 有關土

14、地方面的實物狀況調整的內容應包括面積大小、形狀、地形、地勢、地質條件、開發(fā)程度等影響房地產價格的土地實物因素；有關建筑物方面的實物狀況調整的內容應包括建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質量、外觀、新舊程度等影響房地產價格的建筑物實物因素。 4.2.10 進行權益狀況調整應將可比實例在其權益狀況下的價格調整為在估價對象權益狀況下的價格。 權益狀況調整的內容應包括土地使用期限、規(guī)劃條件、出租情況、地役權設立情況、物業(yè)管理情況等影響房地產價格的房地產權益因素。 4.2.11 區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況調整的具體內容應根據估價對象的用途確定。 進行

15、區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況調整時應將可比實例與估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況因素逐項進行比較找出各因素之間的差異量化差異程度進行相應調整。 4.2.12 交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整視具體情況可基于總價或單價采用金額、百分比或回歸分析法直接比較或間接比較對可比實例價格進行調整。 每項修正和調整對可比實例價格的調整幅度不得超過20％綜合調整幅度不得超過30％各可比實例修正和調整后的最高單價與最低單價之比的差異不得超過20％。 4.2.13 選取的多個可比實例的成交價格經過上述各種修正和調整之后應根據具體情況計算求出一個綜合結果作為比準價值。 4.2.14

16、市場法的原理和技術也可用于其他估價方法中有關估價參數的求取。 4.3 收益法 4.3.1 運用收益法估價應按下列步驟進行： 1 搜集有關收入和費用的資料； 2 估計未來收益期限或持有期； 3 預測未來凈收益或期末轉售收益； 4 求取報酬率或資本化率； 5 選用收益法公式計算收益價值。 4.3.2 收益期限應根據建筑物剩余經濟壽命和建設用地使用權剩余期限來估計。建筑物剩余經濟壽命與建設用地使用權剩余期限不同時結束的收益期限應選取其中較短者。 收益期限較長難以準確預測該期限內各期凈收益的應估計持有期。持有期應根據市場上投資者對同類房地產的典型持有時間以及能較準確預

17、測期間收益的一般期限來確定宜為5至10年。 評估承租人權益價值的收益期限應為剩余租賃期限。 4.3.3 凈收益應根據估價對象的具體情況按下列規(guī)定求取： 1 出租型房地產應根據租賃合同和租賃市場資料計算凈收益凈收益為租賃收入扣除運營費用后的余額。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金或押金利息等其他收入。有效毛租金收入為潛在毛收入扣除空置和收租損失后的余額。 運營費用包括建筑物維護成本、管理費、保險費和稅金等應根據租賃合同約定的租金涵義決定取舍。運營費用中由承租人負擔的部分應作相應扣除。 2 商服經營型房地產可根據經營資料計算凈收益凈收益為經營收入扣除經營成本、經營費用

18、、經營稅金及附加、管理費用、財務費用和商服利潤。 3 生產型房地產可根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 4 尚未使用或自用的房地產可比照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益或直接比較得出凈收益。 4.3.4 估價中采用的租金等收入和運營費用或凈收益除有租約限制的之外都應采用正?？陀^的數據。 有租約限制的評估出租人權益價值時租賃期內的租金應采用租賃合同約定的租金租賃期間屆滿后的租金應采用市場租金。但在合同租__顯低于或高于市場租金的情況下應關注合同

19、租金的真實性并考慮租賃合同中對提前解除租賃合同違約責任的約定在維持租賃合同和解除租賃合同兩種方式中確定出租人或承租人獲益最大的方式。 利用估價對象本身的資料直接推算出的租金等收入和運營費用或凈收益應與類似房地產的正常情況下的租金等收入和運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符應進行適當的修正或調整使其成為正?？陀^的數據。 4.3.5 在求取凈收益時應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況確定未來凈收益流量并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型： 1 每年基本上固定不變； 2 每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減； 3 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4 其

20、他變動情形。 4.3.6 報酬率或資本化率應選用下列方法求?。? 1 市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益、收益期限等資料選用相應的收益法計算公式求出報酬率或資本化率。 2 安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為報酬率。安全利率可選用同一時期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率或一年期國債年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區(qū)現時及未來的經濟狀況以及估價對象的用途及新舊程度等確定。 3 復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率按下式計算： R＝MRM＋（1－M）RE ……………… （4.3.6

21、） 式中：R ─ 資本化率（％）； M ─ 貸款價值比率（％）抵押貸款額與房地產價值的百分比； RM ─ 抵押貸款資本化率（％）第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比； RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。 4 投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度按風險大小排序將估價對象與這些投資的風險程度進行比較判斷、確定報酬率或資本化率。 4.3.7 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率它們之間的關系應按下式確定： RO＝LRL＋BRB ………………（4.3.7） 式中：RO ─ 綜合資本化率（％）適用于土地與建筑物合一的估價； RL ─

22、 土地資本化率（％）適用于土地估價； RB ─ 建筑物資本化率（％）適用于建筑物估價； L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）； B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％）L＋B＝100％。 4.3.8 收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。 報酬資本化法的基本公式如下： n Ai V ＝ ∑ -------------- ………………（4.3.8） i=1 （1＋Y）i 式中：V ─ 收益價值（元元/m2）； Ai ─ 未來第i年的凈收益（元元/m2）； Y ─ 報酬率（％）； n ─ 收益期限（年）。 計算收益價值時應根據未來凈收益流量的類型選用對應的收益法

23、公式。 4.3.9 對于土地與建筑物合一的估價對象當建筑物剩余經濟壽命長于建設用地使用權剩余期限的收益價值為按收益期限計算的價值與收益期限結束時建筑物殘余價值在價值日期的折現值之和。 對于土地與建筑物合一的估價對象當建筑物剩余經濟壽命短于建設用地使用權剩余期限的收益價值為按收益期限計算的價值與收益期限結束時剩余期限建設用地使用權在價值日期的價值之和。收益期限結束時剩余期限建設用地使用權在價值日期的價值宜為整個剩余期限的建設用地使用權在價值日期的價值減去以收益期限為使用期限的建設用地使用權在價值日期的價值。 4.3.10 當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地價值時在凈

24、收益每年不變、可獲收益無限期的情況下應采用下式： AO－VBRB VL ＝ ------------------- ………………（4.3.10－1） RL 當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取建筑物價值時在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下應采用下式： AO－VLRL VB ＝ ------------------- ………………（4.3.10－2） RB 式中：AO ─ 土地與地上建筑物共同產生的凈收益（元元/m2）； VL ─ 土地價值（元元/m2）； VB ─ 建筑物價值（元元/m2）。 4.3.11 直接資本化法的基本公式如下: NOI

25、V ＝ ----- … ……………（4.3.11－1） R 式中 V ─ 收益價值（元元/m2）； NOI─ 未來第一年的凈收益（元元/m2）； R─ 資本化率（％）。 4.4 成本法 4.4.1 運用成本法估價應按下列步驟進行： 1 搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； 2 估算重置成本或重建成本； 3 估算折舊； 4 求取積算價值。 4.4.2 重置成本或重建成本應是在價值日期重新購置或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和其構成包括下列內容： 1 土地取得成本； 2 建設成本； 3 管理費用；

26、 4 銷售費用； 5 投資利息； 6 銷售稅費； 7 開發(fā)利潤。 注：開發(fā)利潤應明確計算基數根據開發(fā)、建造類似房地產相應的平均利潤率水平求取。 4.4.3 具體估價中估價對象的重置成本或重建成本構成內容應在第4.4.2條列舉的構成內容的基礎上根據估價對象的實際情況合理確定并應在估價報告中予以說明。 4.4.4 同一宗房地產重置成本或重建成本在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時必須注意成本構成劃分和相互銜接防止漏項或重復計算。 4.4.5 求取土地的重置成本應直接求取其在價值日期狀況的重置成本。 4.4.6 建筑物的重置成本或重建成本可采用成本法、市場法求取

27、或通過政府確定公布的房屋重置成本扣除土地價值后的比較調整來求取。對政府公布的房屋重置價格應了解其內涵。 建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料或因建筑技術變遷使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。 建筑物的重建成本宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。 4.4.7 成本法估價中的建筑物折舊應是各種原因造成的建筑物價值減損包括物質折舊、功能折舊和外部折舊。 4.4.8 建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復成本小于或等于修復后房地產價值的增加額的為可修復部分反之為不可修復部分。對于可修復部分可直接估算其修復成本作為折舊額。 4.

28、4.9 建筑物折舊應選用下列方法求?。? 1 年齡-壽命法； 2 市場提取法； 3 分配法。 其中采用年齡-壽命法扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求取： 1 直線法下的建筑物現值計算公式： t V ＝ C －（C － S）----- ………………（4.4.9－1） N 2 雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式： 2 V ＝ C（1 － -----）t ………………（4.4.9－2） N 3 成新折扣法下的建筑物現值計算公式： V ＝C q ………………（4.4.9－3） 式中：V ─ 建筑物現值（元元/m2）； C ─ 建筑物重置成本或重建成

29、本（元元/m2）； S ─ 建筑物預計凈殘值（元元/m2）； t ─ 建筑物有效年齡（年）； N ─ 建筑物經濟壽命（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物折舊注冊房地產估價師都應親自到估價對象現場觀察、判斷建筑物的實際新舊程度根據建筑物的建成時間和維護、保養(yǎng)、使用情況以及地基的穩(wěn)定性等確定應扣除的折舊額或成新率。 4.4.10 建筑物壽命分為自然壽命和經濟壽命。估價采用的壽命應為經濟壽命。 經濟壽命應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養(yǎng)情況結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收益狀況等綜合判斷。 4.4.11 估算建筑物折舊所采用的建筑物

30、經濟壽命遇有下列情況時的處理應為： 1 建筑物的建設期不計入經濟壽命即建筑物經濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計； 2 建筑物經濟壽命短于土地使用權年限時應按建筑物經濟壽命計算折舊； 3 建筑物經濟壽命長于土地使用權年限時應按土地使用權年限計算折舊； 4 建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前其經濟壽命早于土地使用權年限而結束時應按建筑物經濟壽命計算折舊； 5 建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前其經濟壽命晚于土地使用權年限而結束時應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。 4.4.12 積算價值應為重置成本或重建成本扣除建筑物折舊或為土地重置成本加上建筑物

31、的現值必要時還應通過外部折舊的方式扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值減損。 4.4.13 新開發(fā)土地和新建房地產可采用成本法估價一般不應扣除折舊但應考慮其工程質量、規(guī)劃設計、周圍環(huán)境和市場供求狀況等因素給予適當修正。 4.5 假設開發(fā)法 4.5.1 運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行： 1 調查、分析待開發(fā)房地產狀況和當地房地產市場狀況； 2 選取最佳的開發(fā)利用方式確定未來開發(fā)完成后的房地產狀況； 3 估計后續(xù)開發(fā)經營期； 4 預測開發(fā)完成后的價值； 5 估算后續(xù)必要支出及應得利潤； 6 計算待開發(fā)房地產價值。 4.5.2 運用假設開發(fā)法估價應把握估

32、價對象（待開發(fā)房地產）狀況、未來開發(fā)完成后的房地產狀況以及未來開發(fā)完成后的房地產的經營方式。 估價對象狀況包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等未來開發(fā)完成后的房地產狀況包括熟地和新房（含土地）等未來開發(fā)完成后的房地產的經營方式包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。 4.5.3 運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產價值應為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。 4.5.4 預測開發(fā)完成后的價值宜采用市場法、收益法并應考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。 4.5.5 開發(fā)利潤應明確計算基數根據類似房地產開發(fā)項目相應的平均利潤率水平來求取。 4.

33、5.6 運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用現金流量折現的方法；難以采用現金流量折現的方法時可采用計算利息的方法。 4.6 基準地價修正法 4.6.1 運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行： 1 搜集有關基準地價的資料； 2 查找估價對象宗地所在位置的基準地價； 3 進行土地市場狀況調整； 4 進行土地狀況調整； 5 求出估價對象宗地價格。 4.6.2 進行土地市場狀況調整應將基準地價在其基準日期的值調整為在價值日期的值。 土地市場狀況調整的方法同市場法中市場狀況調整的方法。 4.6.3 土地狀況調整的內容和方法同市場法中房地產狀

34、況調整的內容和方法。 4.6.4 運用基準地價修正法評估宗地價格時宜按當地對基準地價的有關規(guī)定執(zhí)行。 5 不同估價目的下的估價 5.0.1 房地產估價按估價目的進行分類主要有下列類別： 1 建設用地使用權出讓估價； 2 房地產轉讓估價； 3 房地產租賃價格評估； 4 房地產抵押估價； 5 房地產保險估價； 6 房地產稅收估價； 7 房地產征收估價； 8 房地產分割、合并估價； 9 房地產拍賣估價； 10 房地產損害賠償估價； 11 房地產投資信托基金物業(yè)評估； 12 企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價； 13 房地產糾紛估價；

35、14 其他目的的房地產估價。 5.1 建設用地使用權出讓估價 5.1.1 建設用地使用權出讓估價應依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實施辦法和其他有關規(guī)定進行。 5.1.2 建設用地使用權出讓估價分為為出讓人確定出讓底價或補交出讓金等費用服務的估價為有意向取得土地者確定出價或補交出讓金等費用服務的估價。 5.1.3 為出讓人服務的建設用地使用權出讓估價應分清不同出讓方式下的價格評估并根據出讓人的需要明確是評估市場價值還是出讓底價、出讓金等。 5

36、.1.4 為有意向取得土地者服務的建設用地使用權出讓估價應根據估價委托人的需要明確是評估市場價值還是投資價值或最高出價等。 5.1.5 建設用地使用權出讓估價可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。 5.2 房地產轉讓估價 5.2.1 房地產轉讓估價應依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》以及當地制定的實施辦法和其他有關規(guī)定進行。 5.2.2 房地產轉讓估價包括建設用地使用權、在建工程、已建成的房屋等房地產轉讓估價可評估市場價值、賣方要價、買方出價等。 5.2.3 房地產轉讓估價宜采

37、用市場法和收益法可采用成本法其中待開發(fā)房地產應采用假設開發(fā)法。 5.2.4 以劃撥方式取得建設用地使用權的轉讓房地產時應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定同時在估價報告中予以說明。 5.3 房地產租賃價格評估 5.3.1 房地產租賃價格評估應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實施辦法和其他有關規(guī)定進行。 5.3.2 從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估應評估市場租金。 住宅的租賃價格評估應執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的

38、租賃政策。 5.3.3 房地產租賃價格評估可采用市場法、收益法和成本法。 5.3.4 以營利為目的出租劃撥建設用地使用權上的房屋其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定同時在估價報告中予以說明。 5.4 房地產抵押估價 5.4.1 房地產抵押估價應依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及當地和其他有關規(guī)定進行。 5.4.2 房地產抵押估價應評估估價對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值、注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價值并應進行估價對象變現

39、能力分析根據未來房地產市場變化和短期強制處分等因素作出相關風險提示。 5.4.3 房地產抵押價值為假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值扣除注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。法定優(yōu)先受償款是假定在價值日期實現抵押權時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款但不包括為實現抵押權而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅及其附加等費用和稅金。 法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產沒有抵押價值不應作為抵押估價對象。 5.4.4 估價對象的建設用地使用權是以劃撥方式取得的應選擇下列方式之一評估其抵押價

40、值： 1 直接評估在劃撥建設用地使用權狀況下的抵押價值； 2 首先評估在假定出讓建設用地使用權狀況下的抵押價值然后扣除預計由劃撥建設用地使用權轉變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額。此時土地使用期限設定為相應用途的法定最高年限從價值日期起計。 上述兩種方式均應在估價報告中注明預計由劃撥建設用地使用權轉變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額。該款額按照當地政府規(guī)定的標準測算；當地政府沒有規(guī)定的參照類似房地產已繳納的標準估算。 5.4.5 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押的其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的抵押價值。 5.4.6 以

41、按份共有的房地產抵押的其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的抵押價值。 5.4.7 以共同共有的房地產抵押的其抵押價值為該房地產的抵押價值。 5.5 房地產保險估價 5.5.1 房地產保險估價應依據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規(guī)定進行。 5.5.2 房地產保險估價分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。 5.5.3 保險價值應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的保險標的的價值。 保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額也應是投保人對保險標的的實際投保金額。 5.5.4

42、房地產投保時的保險價值評估應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值估價方法宜采用成本法、市場法。 5.5.5 房地產投保時的保險價值根據采用的保險形式可按該房地產投保時的實際價值確定也可按保險事故發(fā)生時該房地產的實際價值確定。 5.5.6 保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估應把握保險標的房地產在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。 5.6 房地產稅收估價 5.6.1 房地產稅收估價應按相應稅種為核定其計稅依據提供服務。 5.6.2 房地產稅收估價應按相關稅法具體執(zhí)行。 5.6.3 房地產稅收估價宜

43、采用市場價值標準并應符合相關稅法的有關規(guī)定。 5.7 房地產征收估價 5.7.1 房地產征收估價分為國有土地上房屋征收評估（簡稱房屋征收評估）和集體所有的土地征收評估（簡稱土地征收評估）。 5.7.2 房屋征收評估應依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當地制定的實施辦法和其他有關規(guī)定進行。 5.7.3 房屋征收評估分為被征收房屋價值評估、用于產權調換房屋價值評估、被征收房屋室內裝飾裝修價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的臨時安置費用評估、因征收房屋造成的停產停業(yè)損失評估。 5.7.4 被征收房屋和用于產權調換房屋的價值包

44、括房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值。 被征收房屋室內裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或另行評估確定的被征收房屋價值不應包括被征收房屋室內裝飾裝修的價值。 5.7.5 被征收房屋價值應是在正常交易情況下由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進行交易的金額但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 用于產權調換房屋價值除政府對用于產權調換房屋價格有特別規(guī)定外應是在房屋征收決定公告之日的市場價值。 5.7.6 土地征收評估應依據《中華人民共和國土地管理法》、相關法規(guī)以及當地制定的實施辦法和其他有關規(guī)定進行。 5.8 房地產分割、合并估價

45、 5.8.1 房地產分割、合并估價應注意分割、合并對房地產價值的影響。分割、合并前后的房地產整體價值不能簡單等于各部分房地產價值之和。 5.8.2 房地產分割估價應對分割后的各部分房地產分別估價。 5.8.3 房地產合并估價應對合并后的整體房地產進行估價。 5.9 房地產拍賣估價 5.10.1 房地產拍賣估價為確定拍賣保留價提供服務應依據《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規(guī)定進行。 5.10.2 房地產拍賣估價應區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。 5.10.3 房地產司法拍賣估價應評估市場價值。估價對象為待開發(fā)房地產并采用假設開發(fā)法估價

46、的假設開發(fā)法的估價前提應為被迫轉讓前提。 5.10.4 房地產普通拍賣估價可評估市場價值、快速變現價值?？焖僮儸F價值可在市場價值的基礎上考慮短期處分（快速變現）因素確定。 5.10 房地產損害賠償估價 5.11.1 房地產損害賠償估價分為被損害房地產價值減損評估、因損害造成的搬遷費用評估、因損害造成的停產停業(yè)損失評估等。 5.11.2 被損害房地產價值減損評估應把握被損害房地產在損害發(fā)生前后的狀況。 5.11.3 被損害房地產價值減損評估應選用修復成本法、價差法、收益損失資本化法、賠償實例比較法等方法進行評估。對于其中可修復部分宜采用修復成本法估算其修復的必要支出及應得利潤為

47、價值減損額。 5.11 房地產投資信托基金物業(yè)評估 5.12.1 房地產投資信托基金物業(yè)評估分為信托物業(yè)狀況評價、信托物業(yè)市場調研和信托物業(yè)價值評估。 5.12.2 信托物業(yè)狀況評價應對信托物業(yè)的實物狀況和權益狀況進行調查、描述、分析和評定并提供相關專業(yè)意見。信托物業(yè)市場調研應對信托物業(yè)所在地區(qū)的經濟社會發(fā)展狀況、房地產市場狀況以及信托物業(yè)自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測并提供相關專業(yè)意見。信托物業(yè)價值評估（簡稱信托物業(yè)估價）應對信托物業(yè)的價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見。 5.12 企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價 5.13.1 企業(yè)各種經濟活動中涉及的

48、房地產估價包括用房地產作價出資設立公司或企業(yè)、投資性房地產公允價值計量、上市公司關聯交易以及企業(yè)合資、合作、聯營、租賃、出售、改制、資產重組、上市、產權轉讓、合并、分立、清算、抵債中的房地產估價。這些估價首先應了解房地產權屬是否發(fā)生轉移若發(fā)生轉移則應按相應的房地產轉讓行為進行估價；其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法并應根據原用途是否合法改變按“維持現狀前提”或“改變用途前提”進行估價。 5.13.2 企業(yè)在有關經濟活動中發(fā)生房地產權屬轉移的應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意破產清算與抵押物處置類似屬于強制處分、要求在短時間內變現的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似

49、若不允許改變用途則購買者的范圍受到一定限制其評估價值宜低于市場價值。 5.13.3 企業(yè)聯營一般不涉及房地產權屬的轉移。企業(yè)聯營中的房地產估價主要為確定以房地產作為出資的出資方的分配比例服務宜根據具體情況采用收益法、市場法、假設開發(fā)法也可采用成本法。 5.13 房地產糾紛估價 5.9.1 房地產糾紛估價應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、費用分攤、價值分配、估價結果等進行科學的鑒定提出客觀、公正、合理的意見為和解、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。 5.9.2 房地產糾紛估價應按相應類型的房地產估價進行。 5.9.3

50、 房地產糾紛估價應注意糾紛的性質和協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式并將其作為估價依據協(xié)調當事人各方的利益。 5.14 其他目的的房地產估價 5.14.1 其他目的的房地產估價包括辦理出國移民提供財產證明需要的估價等。 6 估價結果 6.0.1 應在對不同估價方法的測算結果進行校核和比較分析的基礎上合理確定估價結果。 當不同估價方法的測算結果之間差異較大時應尋找導致差異的原因并消除不合理的差異。 6.0.2 對不同估價方法的測算結果應做下列檢查： 1 估價測算過程是否有誤； 2 估價基礎數據是否正確； 3 估價參數選取是否合理； 4 計算公式選用是否

51、恰當； 5 不同估價方法的估價對象范圍是否一致； 6 選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的； 7 是否遵循了應遵循的估價原則； 8 房地產市場是否為特殊狀況。 6.0.3 在確認所選用的估價方法的測算結果無誤之后應根據具體情況計算求出一個綜合結果。 6.0.4 在計算求出一個綜合結果的基礎上應考慮一些不可量化的價格影響因素對該結果進行適當的調整或取整或認定該結果作為最終的估價結果。 當有調整時應在估價報告中明確闡述理由。 7 估價報告 7.0.1 估價報告應做到下列幾點： 1 全面性：應完整地反映估價中涉及的事實、推理過程和結論正文內容和附件資料應齊全

52、、配套； 2 公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價值或價格的因素進行客觀的介紹、分析和評論作出的結論應有充分的依據； 3 準確性和規(guī)范性：用詞用語應力求準確、規(guī)范避免使用模棱兩可或易產生誤解的文字應采用相應專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術語對未經查實的事項不得輕率寫入對難以確定的事項應予以說明并描述其對估價結果可能產生的影響； 4 概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。 7.0.2 估價報告應包括下列部分： 1 封面； 2 目錄

53、； 3 致估價委托人函； 4 注冊房地產估價師聲明； 5 估價假設和限制條件； 6 估價結果報告； 7 估價技術報告； 8 附件。 注：估價技術報告可不提供給估價委托人供房地產估價機構存檔和有關管理部門和行業(yè)組織查閱等。 7.0.3 對于成片多宗房地產的同時估價且單宗房地產的價值較低時估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告均應采用文字說明的形式。 7.0.4 估價報告應記載下列事項： 1 估價項目名稱； 2 估價委托人名稱或姓名； 3 房地產估價機構名稱和住所； 4 估價目的； 5 估價對象； 6 價值日期； 7 價

54、值類型； 8 估價原則； 9 估價依據； 10 估價技術路線、方法和測算過程； 11 不同估價方法的測算結果以及估價結果及其確定的理由； 12 注冊房地產估價師的聲明和簽名； 13 估價假設和限制條件； 14 實地查勘日期； 15 估價人員； 16 附件應包括估價委托書復印件估價對象的位置示意圖、外觀和內部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片、權屬證明復印件估價中引用的其他專用文件資料房地產估價機構的營業(yè)執(zhí)照和資質證書復印件注冊房地產估價師的注冊證書復印件。 7.0.5 估價報告中應充分描述說明估價對象狀況包括估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況其中： 1

55、 對土地的描述說明應包括名稱、坐落、四至、面積、形狀、地形、地勢、地質條件、開發(fā)程度、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境和景觀、利用現狀、規(guī)劃條件、權屬狀況等； 2 對建筑物的描述說明應包括名稱、坐落、建筑規(guī)模、層數和高度、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質量、外觀、建成年月、維護情況、利用現狀、權屬狀況等。 7.0.6 估價報告中注冊房地產估價師聲明應包括下列內容并應經所有參加估價項目的注冊房地產估價師簽名非注冊房地產估價師和未參加估價項目的注冊房地產估價師不得在其上簽名： 1 注冊房地產估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的沒有虛假記載、誤導性陳

56、述和重大遺漏。 2 估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制。 3 注冊房地產估價師與估價報告中的估價對象沒有（或具體說明的）現實或潛在的利益也與估價委托人及估價利害關系人沒有（或具體說明的）個人利益。 4 注冊房地產估價師對估價報告中的估價對象或估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。 5 注冊房地產估價師是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》和《房地產估價基本術語標準》進行分析形成意見和結論撰寫估價報告。 6 注冊房地產估價師對估價報告中的估價對象進行了（或沒有進行）實地

57、查勘（若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產估價師對估價對象進行了實地查勘應清楚地說明其中哪些對估價對象進行了實地查勘哪些沒有對估價對象進行實地查勘）。 7 沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助（若有例外應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內容）。 8 其他需要聲明的事項。 7.0.7 估價報告應由至少兩名注冊房地產估價師簽名并加蓋房地產估價機構公章才正式生效。在估價報告上簽名的注冊房地產估價師和加蓋公章的房地產估價機構對估價報告的內容和結論依法承擔責任。 8 職業(yè)道德 8.0.1 估價人員和估價機構應誠實正直依法獨立、客觀、公正估價不得作任何虛假的估價。 8.0.2

58、估價人員和估價機構必須回避與估價委托人及估價利害關系人或與估價對象有利益的估價業(yè)務。 8.0.3 估價人員和估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或專業(yè)機構提供幫助并應在估價報告中披露或說明。 8.0.4 估價人員和估價機構應勤勉盡責地做好每項估價工作包括對估價委托人提供的估價所依據的資料進行審慎檢查努力搜集估價所需資料對估價對象進行認真的實地查勘。 8.0.5 估價人員和估價機構應妥善保管估價委托人的文件資料未經估價委托人書面同意不得將估價委托人的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 8.0.6 估價

59、人員和估價機構應維護估價行業(yè)的聲譽按政府有關規(guī)定向估價委托人收取費用不得以迎合估價委托人不當要求、對自身能力虛假宣傳、貶低同行、惡性低收費、支付回扣等不正當手段承攬估價業(yè)務。 8.0.7 估價人員和估價機構不得將資格證書、資質證書借給他人使用或允許他人以自己名義或冒用他人名義執(zhí)業(yè)不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。 8.0.8 估價人員和估價機構應不斷努力學習專業(yè)知識積累估價經驗提高專業(yè)勝任能力。 附錄A 估價報告的規(guī)范格式 A.0.1 封面： （標題：）房地產估價報告 估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱） 估價委托人：（說明本估價項目的委托單位的全

60、稱個人委托的為個人的姓名） 房地產估價機構：（說明本估價項目的估價機構的全稱） 注冊房地產估價師：（說明參加本估價項目的注冊房地產估價師的姓名） 價值日期： 估價報告出具日期：（與致估價委托人函中致函日期一致） 估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構內的編號） A.0.2 目錄： （標題：）目錄 一、致估價委托人函 二、注冊房地產估價師聲明 三、估價假設和限制條件 四、估價結果報告 （一） （二） … 五、估價技術報告 （一） （二） … 六、附件 （一） （二） … A.0.3 致估價委托人函：

61、（標題：）致估價委托人函 致函對象（為估價委托人的全稱） 致函正文（簡要說明估價機構接受估價委托人委托根據何種估價目的遵循公認的估價原則按照嚴謹的估價程序依據有關法規(guī)、政策和標準在合理的假設下采用何種科學的估價方法對什么估價對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權屬等）在何時的何種價值進行了專業(yè)分析、測算和判斷估價結果為多少以及有關的特別提示等） 致函落款（為估價機構的全稱并加蓋估價機構公章法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章） 致函日期（為致函的年月日） A.0.4 注冊房地產估價師 （標題：）注冊房地產估價師聲明 我們根據自己的良好知識和職業(yè)道德在此鄭重 1 我們在

62、本估價報告中對事實的說明是真實和準確的沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。 2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論但受到本估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制。 3 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或具體說明的）現實或潛在的利益也與估價委托人及估價利害關系人沒有（或具體說明的）個人利益。 4 我們對本估價報告中的估價對象或估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。 5 我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》和《房地產估價基本術語標準》進行分析形成意見和結論撰寫本估價報告。 6 我們對本估價報告中的估價對象進行了（或沒有進行）實地查勘（若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產估價師對估價對象進行了實地查勘應清楚地說明其中哪些對估價對象進行了實地查勘哪些沒有對估價對象進行實地查勘）。 7 沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助（若有例外應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內容）。 8 （其他需要聲明的事項） 參加本次估價的所