商業(yè)街物業(yè)的管理重點(diǎn)

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),2019/8/17,#,商業(yè)街物業(yè)管理,行 業(yè) 交 流,1,2018,鼎力前行 工作室,作室,1,CONTENTS,目 錄,01,02,03,管理重點(diǎn),及注意,事項(xiàng),管理重點(diǎn)及難點(diǎn),04,過(guò)程監(jiān)管及需求服務(wù),Part 01,管理,重點(diǎn)及注意,事項(xiàng),隨著,實(shí)體企業(yè),被網(wǎng)購(gòu)逼,的舉步維艱，廠房和商業(yè),地產(chǎn)已步入,了困難時(shí)期，各地為了化解商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存都想了不少辦法，但商業(yè)地產(chǎn)的頹勢(shì)仍無(wú)緩解跡象,。,但,這絕不,只是,商業(yè),的,全部。支撐,著商業(yè)街輝煌運(yùn)營(yíng)額,的，包括綜合體內(nèi),住戶和周邊人群的光顧。,但,商業(yè)整體業(yè)態(tài)的,運(yùn)營(yíng)

2、，,才是商業(yè)的,核心和靈魂。,正是物業(yè)管理在,商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的,成效，,才讓投資者,對(duì)商業(yè)街充滿信心。,01,商家入場(chǎng)服務(wù)即,引導(dǎo),告知義務(wù),梳理房屋基本情況及缺陷告知,通過(guò),政府相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行,引導(dǎo),發(fā)放行政許可相關(guān)提示及告知,1,、對(duì)應(yīng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)范圍梳理,商業(yè)街，優(yōu)缺點(diǎn)如,”,給排水情況、電力配置、通風(fēng)井是否設(shè)置、空調(diào)外機(jī)位等；,2,、具備餐飲條件商鋪的煙道,情況、,隔油池是否設(shè)置、排水管徑、通風(fēng)井、天然氣進(jìn)戶情況等情況的梳理；,3,、提前對(duì)具備使用條件的商鋪進(jìn)行外擺規(guī)劃，統(tǒng)一外擺隔離風(fēng)格、外擺區(qū)地面保護(hù)要求，規(guī)范商鋪外物品擺放；,4,、廣告位置及店招的設(shè)置及要求；,5,、做到商家進(jìn)場(chǎng)前的

3、就告知到技術(shù)交底、禁止行為及提示。,02,過(guò)程監(jiān)管及正確,引導(dǎo),服務(wù),、,引導(dǎo)、監(jiān)管,通過(guò)政府部門許可方能實(shí)施的,裝修改造嚴(yán)禁的相關(guān)事項(xiàng),入場(chǎng)引導(dǎo)及監(jiān)督的重要性,裝修,期間的管理及服務(wù),1,、重點(diǎn)關(guān)注,室內(nèi),:,商鋪的隔樓搭建、水管、電力改造、煙道搭接（,位置,拆改等），通風(fēng)井改造、主排水管改造、隔油池設(shè)置、空調(diào)外機(jī)位調(diào)整等,2,、重點(diǎn)關(guān)注公共區(qū)域,:,應(yīng)急照明電源拆改、電梯廳，共用區(qū)域占用、主管給排水管的改造及檢修口預(yù)留，拆改、屋頂商業(yè)及一層商業(yè)消防通道的占用等。,3,、消防探頭、噴淋,、,消火栓拆改（大于,330,平方）二裝消防備案,4,、過(guò)程監(jiān)管，,隔樓,搭建、,消防探頭、噴淋、消火栓,

4、拆改的必須在裝修方案上注名，出具有政府相關(guān)部門發(fā)放的審核通過(guò)意見(jiàn)及備案表。,裝修,期間的管理及服務(wù),5,、餐飲娛樂(lè)等大負(fù)荷使用電力的經(jīng)營(yíng)商家，裝修前期應(yīng)對(duì)室內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行相關(guān)交底 是否具備與商家經(jīng)營(yíng)相關(guān)匹配的先決條件,。,如餐飲經(jīng)營(yíng)：提示,主要,包括“電力配比，總功率（部分負(fù)荷可引導(dǎo)采用燃?xì)鈱?shí)現(xiàn)）、煙道情況（直接到戶還是后期達(dá)接）、排水主管網(wǎng)直徑及數(shù)量、是否有隔油池設(shè)置等”,裝修,期間的管理及服務(wù),6,、門前五包協(xié)議的簽定。,商家進(jìn)場(chǎng)時(shí)需要與物業(yè)服務(wù)合同一同簽訂的,還有“門前五,包協(xié)議”,主要包括：是指承擔(dān)門前包衛(wèi)生、包綠化、包市政公用設(shè)施、包建筑物,容貌、,包秩序,其中,，包衛(wèi)生，即做到門前

5、無(wú)垃圾雜物、無(wú)污水、無(wú)污垢、無(wú)油漬或嚴(yán)重積塵，遮陽(yáng)棚規(guī)范、整潔，無(wú)破損；衛(wèi)生設(shè)施完好整潔，無(wú)破損；包綠化，即協(xié)助綠化管理部門管護(hù)好樹(shù)木花草和綠化設(shè)施，及時(shí)清理門前花壇內(nèi)的垃圾雜物，不攀樹(shù)折枝，采摘花朵，不得在樹(shù)干、樹(shù)枝上釘釘子和亂掛雜物等,；,包建筑物,容貌，即保持,建筑物的維修和修善,。包,秩序，即禁止亂掛曬、亂占道、亂堆放、亂張貼等影響市容秩序的行為，對(duì)其他行為人的亂停、亂靠、亂擺攤設(shè)點(diǎn)、亂挖掘等影響市容秩序的行為有監(jiān)督、勸說(shuō)和舉報(bào)的責(zé)任等,。,03,經(jīng)營(yíng)期間的服務(wù)及,引導(dǎo),多經(jīng)及為客服務(wù),外擺區(qū)的需求及使用,公共區(qū)域的合理運(yùn)用,主管部門,的溝通及協(xié)調(diào),月度入戶經(jīng)營(yíng)隱患的排查服務(wù),隨著,人

6、們生活節(jié)奏的,加快及消費(fèi)習(xí)慣的改變，感觀、理性消費(fèi)更為突出。爆發(fā)性消費(fèi)已不多見(jiàn)。商家的平均經(jīng)營(yíng)成本也不斷提高，為減少經(jīng)營(yíng),面積在經(jīng)營(yíng)成本中的占,比及經(jīng)營(yíng)特色的招示度，商業(yè)街,外擺區(qū)就成為了,經(jīng)營(yíng)者的不可缺少的需求與新寵。,1,、,外擺區(qū),的需求及使用,1,）、對(duì)具備條件的商鋪進(jìn)行外擺區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃及編號(hào)，進(jìn)行統(tǒng)一管理。業(yè)主在辦理收房、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)手續(xù)的同時(shí)應(yīng)簽訂同意管理方統(tǒng)一對(duì)公共區(qū)域的合理管理及利用的協(xié)議。,2,）、經(jīng)營(yíng)商家入場(chǎng)時(shí)根據(jù)實(shí)際需求簽訂外擺區(qū)的使用租賃協(xié)議（協(xié)議應(yīng)與商鋪的租賃合同時(shí)間一致），來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目多種經(jīng)營(yíng)及規(guī)范管理統(tǒng)一性。,2,、公共區(qū)域的合理,運(yùn)用,1,）、對(duì)具

7、備條件不影響商鋪經(jīng)營(yíng)的區(qū)域進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)性的短中期經(jīng)營(yíng)招商。促進(jìn)整體消費(fèi)人群流量的增加。,2,）、增加項(xiàng)目配套設(shè)施（非機(jī)動(dòng)車就近停放看護(hù)、公共衛(wèi)生間、休閑凳、吸煙區(qū)等剛性需求）滿足不同層次消費(fèi)人群需求，增加消費(fèi)結(jié)構(gòu)。,3,）,、增加項(xiàng)目多種經(jīng)營(yíng)及規(guī)范性管理。,3,、,主管部門的溝通及協(xié)調(diào),1,）、與行政主管部門建立好互動(dòng)工作對(duì)涉及政策法規(guī)的及時(shí)了解與傳遞。,2,）、依托,行政主管,部門執(zhí)法權(quán)力規(guī)范好商業(yè)街的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。,3,）、撐握相關(guān)政策法規(guī)及時(shí)有效的為經(jīng)營(yíng)商家提供引導(dǎo)性服務(wù)。,4,）、協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門如：街道片警、消防、城管等部門,為商家,、企業(yè)提供形式多樣的培訓(xùn)。,4,、,入戶,經(jīng)營(yíng)

8、隱患的排,查及服務(wù),1,）、定期開(kāi)展入戶安全隱患檢查。,2,）、定期組織經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)行安全防范知識(shí)交流。,3,）、定期為經(jīng)營(yíng)商家發(fā)放“經(jīng)營(yíng)隱患排查及整改建議書(shū),”,，為經(jīng)營(yíng)商家提供安全隱患提示服務(wù)。,01,營(yíng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng),環(huán)境,服務(wù)提升,公示意見(jiàn)箱，定期,收集商家,意見(jiàn),建立現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)監(jiān)督機(jī)制,根據(jù)商家需要靈活調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目,Part 02,過(guò)程,監(jiān)管,及支撐服務(wù),01,服務(wù)落實(shí)的過(guò)程管理,過(guò) 程 管 理,服務(wù)的落地性,事前準(zhǔn)備、過(guò)程監(jiān)控、事后評(píng)估,發(fā)揚(yáng)管理與服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供專屬服務(wù),服務(wù),的落地性,經(jīng)營(yíng)物資運(yùn)輸及廢料的運(yùn)輸路線及時(shí)段引導(dǎo)服務(wù),商家后勤物資運(yùn)輸路線的規(guī)劃,非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車的就近安全快

9、捷的停放服務(wù),消費(fèi)人群車輛停放服務(wù),項(xiàng)目全員必須熟知項(xiàng)目各商家經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)特色及位置，為消費(fèi)者提供專業(yè)準(zhǔn)確的指引服務(wù),消費(fèi)人員的指引及引流服務(wù),1,、服務(wù)落地,1,）、利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)推行服務(wù)零干擾，在商家街經(jīng)營(yíng)高峰期，避免物業(yè)服務(wù)人員操作的頻次，同時(shí)加大公共衛(wèi)生間、過(guò)道等體現(xiàn)公共服務(wù)區(qū)域的服務(wù)頻次。,2,）,、,所有周、月、季度對(duì)共用設(shè)備,的維護(hù),保養(yǎng)及,環(huán)境,打掃活動(dòng)及其,他維護(hù)工作必須安排在商家無(wú)經(jīng)營(yíng)時(shí)段如,：,“,電梯、供電設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)”需停電,操作的除提前告知各經(jīng)營(yíng)者外，應(yīng)盡量安排在凌晨避免影響商家的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。,3,）、制定商業(yè)街各商家后勤物資運(yùn)輸路線及運(yùn)輸時(shí)間減少對(duì),消費(fèi)者的感

10、觀影響,及消費(fèi)體驗(yàn)。,4,）、增加商業(yè)街配套,設(shè)施,（如“非,機(jī)動(dòng)車,就近,集中,停放區(qū)看護(hù)服務(wù)”可外管理）,滿足不同層次消費(fèi)人群,需求。,5,）、參與商家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，物業(yè)人員掌握各商家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及特色，在崗位期間有意識(shí)的參與消費(fèi)人群的指引，提升商家的認(rèn)同度。,服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)及合理調(diào)整,制定周全的事前服務(wù)準(zhǔn)備及商家溝通工作,事情準(zhǔn)備,對(duì),所有影響商家經(jīng)營(yíng)的服務(wù)一律調(diào)整實(shí)施時(shí)間。提供,零,干擾服務(wù)，做好現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施項(xiàng)目的防護(hù)工作，讓防護(hù)點(diǎn)成為商業(yè)業(yè)態(tài)的宣傳點(diǎn),過(guò)程監(jiān)控,持續(xù)改進(jìn)，對(duì)物業(yè)操作點(diǎn)位實(shí)施的事后評(píng)估及回訪工作，關(guān)注對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的影響程度及商家的意見(jiàn)及建議,事后評(píng)估,02,2,、,發(fā)揚(yáng)管理與服務(wù)

11、優(yōu)勢(shì)提供專屬服務(wù),1,）、針對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，配置,相應(yīng),軟硬件服務(wù)。硬件如,:,“公共廣告,位、公共移動(dòng)宣傳點(diǎn)、移動(dòng)鐳射成像儀,”,；“技術(shù)工種、經(jīng)驗(yàn)豐富的,客戶,人員、組建地推及網(wǎng)推人員”為商家提供開(kāi)業(yè)，酬賓、店慶等現(xiàn)場(chǎng)、線下、網(wǎng)絡(luò)有償宣傳及支撐服務(wù)。,2,）、開(kāi)展形式多樣的商業(yè)街物業(yè)服務(wù)，為商家提供行政許可報(bào)審、執(zhí)照代辦、資質(zhì)年審、開(kāi)業(yè)禮賓、經(jīng)營(yíng)服務(wù)分包等服務(wù)。,3,）、牽頭成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)、定期組織交流，引導(dǎo)互幫互助，資源共享。協(xié)調(diào)外部資源定期組織外出參觀，學(xué)習(xí)優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。,4,）、定期評(píng)選商業(yè)街文明經(jīng)營(yíng)模范，并制作有特色的經(jīng)營(yíng)模范、文明經(jīng)營(yíng)流動(dòng)牌予以懸掛店口。,Part 03

12、,管理重點(diǎn)及,難點(diǎn),01,管理重點(diǎn),杜絕：消防系統(tǒng)的破壞、給排水主管道移改及封堵,室內(nèi)裝修,引導(dǎo)：商家的用電設(shè)備未嚴(yán)格按照科學(xué)配置,電力負(fù)荷的不足,監(jiān)督：外擺區(qū)未規(guī)范使用,經(jīng)營(yíng)期間外擺及招示,協(xié)調(diào)：經(jīng)營(yíng)垃圾隨意處理，餐廚垃圾未規(guī)范回收,經(jīng)營(yíng)垃圾處置,02,管理難點(diǎn),水電、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳,經(jīng)營(yíng),商家一切以利益出發(fā),為提升項(xiàng)目收繳率，應(yīng)對(duì)各商戶設(shè)置充值水電表，采用先充后用的原則來(lái)提升物業(yè)費(fèi)用的收繳率,商家經(jīng)營(yíng)效益的高低直接影響項(xiàng)目的管理及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率,03,整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，定期在住宅項(xiàng)目對(duì)新開(kāi)業(yè)及活動(dòng)商家進(jìn)行宣傳,資 源 互 補(bǔ),在業(yè)主繳納物管費(fèi)及給物業(yè)提出好的建議時(shí)，為業(yè)主發(fā)放各商家提供的具有一定價(jià)值優(yōu)惠卷。來(lái)促進(jìn)商家的曝光及業(yè)主的體驗(yàn)度。,主動(dòng)為商家提供服務(wù),03,其他,促進(jìn)商業(yè)人氣,1,、定期開(kāi)展商業(yè)人氣打造活動(dòng),2,、聯(lián)系周邊居住區(qū)，定期發(fā)放消費(fèi)優(yōu)惠卷等,提供便利的泊車服務(wù),內(nèi)抓管理,前期應(yīng)擬定一系列的,消費(fèi)人群及主要經(jīng)營(yíng)者停車,優(yōu)惠手段減少人為影響人氣的因素,1,、建立能耗監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析機(jī)制，合理調(diào)整,電梯，燈光、水景開(kāi)啟,時(shí)間及改造優(yōu)化光源,。,2,、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,很榮幸與您 分享,2018,鼎力前行 工作室,因時(shí)間匆忙，部分問(wèn)題未涉及，后續(xù)我將持續(xù)修改,29,