內(nèi)控審計工作底稿-房地產(chǎn)項目

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1、序號控制的基本要求主要業(yè)務活動風險點編號可能產(chǎn)生的風險控制目標受影響的相關(guān)交易和賬戶余額及其認定1項項目目立立項項階階段段1.1編制項目建議書投資意向與國家產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略脫節(jié)；項目開發(fā)策劃應堅持成本效益原則，以公司利益最大化為目標項目建議書內(nèi)容不合規(guī)、不完整，項目性質(zhì)、用途模糊，擬建規(guī)模、標準不明確，項目投資估算和進度安排不協(xié)調(diào)項目開發(fā)總策劃應遵守國家法律法規(guī)和公司內(nèi)部規(guī)章制度規(guī)定,項目開發(fā)策劃應經(jīng)過適當審批，防范重大差錯、舞弊、欺詐而導致的資產(chǎn)損失項目建議書經(jīng)公司決策機構(gòu)集體審議批準。并視法規(guī)要求和具體情況報有關(guān)政府部門審批或備案.對委托外部務的專業(yè)機構(gòu)編制的項目建議書,該機構(gòu)不得參

2、與評審.1.2可行性研究缺乏可行性研究，或可行性研究流于形式或達不到要求，無法為項目決策提供充分、可靠的依據(jù)或?qū)е聸Q策不當，難以實現(xiàn)預期效益，甚至可能導致項目失??；根據(jù)經(jīng)批準的項目建議書開展可行性研究、編制,內(nèi)容保持完整。也可委托專業(yè)機構(gòu)進行編制。1.3項目評估和決策項目評審流于形式，誤導項目決策；組建項目評審組或委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對可行性研究報告進行評審。權(quán)限配置不合理，或者決策程序不規(guī)范，導致決策失誤，給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟損失。按照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)こ添椖窟M行決策，1.4后續(xù)調(diào)整調(diào)整未經(jīng)批準,責任不明確.按照規(guī)定的程序,對實施過程中出現(xiàn)變化進行可行性研究調(diào)整1.5相關(guān)許可的取得項目未經(jīng)

3、政府有權(quán)部門審批開工,違反相關(guān)規(guī)定按照政府的規(guī)定,取得相關(guān)許可.了解內(nèi)控常用的控制活動注意事項被審計單位的控制活動根據(jù)取得的項目信息以及公司發(fā)展戰(zhàn)略、年度經(jīng)營和投資計劃，提出需求及方案，經(jīng)機會研究和初判后，由工程部門會同相關(guān)部門研究后上報公司討論確定。對于確定后擬開發(fā)的項目，由工程部門牽頭負責編制項目建議書經(jīng)會簽后報決策機構(gòu)。對于專業(yè)性較強和較為復雜的工程項目，可以委托專業(yè)機構(gòu)進行工程投資分析，編制項目建議書。主要包括：1）項目的必要性和依據(jù)；（2）產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想；（3）投資估算、資金籌措方案設想；（4）項目的進度安排；（5）經(jīng)濟效果和社會效益的初步估計；（6）環(huán)境影響

4、的初步評價等。公司應當對項目建議書進行集體審議，組織會計、技術(shù)、工程等部門人員討論。必要時，可以成立專家組或委托專業(yè)機構(gòu)進行評審.決策機構(gòu)對項目建議書進行審核，經(jīng)審核通過后，以會議紀要的形式下發(fā)相關(guān)部門.如根據(jù)國家規(guī)定應當報批的應及時報批并取得有效批文。至少包括：（1）項目概況；（2）項目建設的必要性和市場預測；（3）項目建設選址及建設條件論證；（4）建設規(guī)模和建設內(nèi)容；（5）項目外部配套建設；（6）環(huán)境保護，勞動保護與衛(wèi)生防疫，消防、節(jié)能、節(jié)水；（7）總投資及資金來源；（8）經(jīng)濟、社會效益；（9）項目建設周期及進度安排；（10）招投標法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容等委托專業(yè)機構(gòu)進行可行性研究的，應當制定專

5、業(yè)機構(gòu)的選擇標準，確?？尚行匝芯靠茖W、準確、公正。在選擇專業(yè)機構(gòu)時，應當重點關(guān)注其專業(yè)資質(zhì)、業(yè)績和聲譽、專業(yè)人員素質(zhì)、相關(guān)業(yè)務經(jīng)驗等組織會計、技術(shù)、工程、法律等專業(yè)人員或委托外部機構(gòu)進行評審，重點關(guān)注項目投資方案、投資規(guī)模（成本測算）、資金籌措（開發(fā)周期及付款計劃、現(xiàn)金流）、規(guī)模、布局選址（最終定位）、技術(shù)、安全、環(huán)境保護等方面情況，核實相關(guān)資料的來源和取得途徑是否真實、可靠，特別要對經(jīng)濟技術(shù)可行性進行深入分析和全面論證。項目評審組成員不得參與可行性研究，委托專業(yè)機構(gòu)進行評審的，該專業(yè)機構(gòu)不得參與項目可行性研究決策過程必須有完整的書面記錄，并實行決策責任追究制度。重大工程項目，應當報經(jīng)董事會或

6、者類似決策機構(gòu)集體審議批準，任何個人不得單獨決策或者擅自改變集體決策意見。可行性研究報告一經(jīng)批準，投資估算就是具體項目投資的最高限額。如需調(diào)整，應另行組織編制項目可行性研究調(diào)整報告，并按照規(guī)定的權(quán)限進行重新決議。1、根據(jù)市場變化需對原批準的項目進行調(diào)整；2、項目的建筑面積或總投資額超過批準額；3、項目開發(fā)策略發(fā)生變化，如租售比例、裝修程度變化等。在通過“招標、拍賣、掛牌”等方式獲得土地使用權(quán)后,簽定土地出讓合同.取得用地規(guī)劃許可證,建設用地規(guī)劃許可證,向人防主管部門報批人防規(guī)劃設計，向園林主管部門報批綠化規(guī)劃方案，在開工前向建設行政主管部門申請辦理施工許可證等。關(guān)注相關(guān)許可日期與開工日期順序穿

7、行測試相關(guān)的控制文件主要責任部門控制活動對實現(xiàn)控制目標是否有效(是/否）初步判斷說明備注控制活動的制度設計是否有效（是/否設計缺陷了解內(nèi)控控制測試索引號是否測試該控制活動運行有效性（是/否）備注執(zhí)行控制的頻率所測試的項目數(shù)量差錯比例 差錯/樣本量控制活動是否有效運行(是/否)穿行測試補償控制運行缺陷索引號備注補償控制（有/否）補償措施索引號備注評價與建議缺陷認定（設計與運行）內(nèi)控缺陷影響程度（重大/重要/一般）財務風險/非財務風險相關(guān)報表項目改進建議序號控制的基本要求主要業(yè)務活動風險點編號可能產(chǎn)生的風險控制目標初步設計設計單位不符合項目資質(zhì)要求；項目設計符合國家相關(guān)法律法規(guī)的要求初步設計未進行

8、多方案比選；設計人員對相關(guān)資料研究不透徹，初步設計出現(xiàn)較大疏漏；工程設計內(nèi)容、功能和質(zhì)量符合要求，項目設計與項目的定位一致設計深度不足，造成施工組織不周密、工程質(zhì)量存在隱患、投資失控以及投產(chǎn)后運行成本過高項目設計經(jīng)過恰當?shù)膬?nèi)部和外部審批施工圖設計概預算嚴重脫離實際，導致項目投資失控；項目概預算水平符合國家規(guī)定和公司成本控制計劃的要求工程設計與后續(xù)施工未有效銜接或過早銜接，導致技術(shù)方案未得到有效落實，影響工程質(zhì)量，或造成工程變更，發(fā)生重大經(jīng)濟損失。工程設計與實際施工想匹配,滿足項目建設的要求,了解內(nèi)控受影響的相關(guān)交易和賬戶余額及其認定常用的控制活動注意事項被審計單位的控制活動相關(guān)的控制文件主要責

9、任部門采用招標方式確定設計單位，根據(jù)項目特點選擇具有相應資質(zhì)和經(jīng)驗的設計單位向設計單位提供開展設計所需的詳細的基礎資料，并進行有效的技術(shù)經(jīng)濟交流，避免因資料不完整造成設計保守、投資失控等問題建立嚴格的初步設計審查和批準制度，聘請專家從技術(shù)和經(jīng)濟兩方面論證,通過嚴格的復核、專家評議等制度，層層把關(guān)，確保評審工作質(zhì)量組織工程、技術(shù)、財會等部門的相關(guān)專業(yè)人員或委托具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)對編制的概算進行審核，重點審查編制依據(jù)、項目內(nèi)容、工程量的計算、定額套用等是否真實、完整和準確。如發(fā)現(xiàn)施工圖預算超過初步設計批復的投資概算規(guī)模，應對項目概算進行修正，并經(jīng)審批.重點關(guān)注施工圖設計深度能否滿足全面施工及各

10、類設備安裝要求，施工圖設計質(zhì)量是否符合國家和行業(yè)規(guī)定，各專業(yè)工種之間是否做到了有效配合等。施工圖設計基本完成后，應召開施工圖會審會議，由建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等共同審閱施工圖文件，設計單位應進行技術(shù)交底，介紹設計意圖和技術(shù)要求，及時溝通問題，修改不符合實際和有錯誤的圖紙，會議應形成書面紀要.按照國家法律法規(guī)和本單位管理要求執(zhí)行各項設計報批要求，杜絕出現(xiàn)邊勘察、邊設計、邊施工的“三邊”現(xiàn)象控制的基本要求穿行測試控制測試控制活動對實現(xiàn)控制目標是否有效(是/否）初步判斷說明備注控制活動的制度設計是否有效（是/否設計缺陷索引號是否測試該控制活動運行有效性（是/否）備注執(zhí)行控制的頻率了解

11、內(nèi)控補償控制所測試的項目數(shù)量差錯比例差錯/樣本量控制活動是否有效運行(是/否)運行缺陷索引號備注補償控制（有/否）補償措施索引號控制測試評價與建議備注缺陷認定（設計與運行）內(nèi)控缺陷影響程度（重大/重要/一般）財務風險/非財務風險相關(guān)報表項目改進建議序號控制的基本要求主要業(yè)務活動風險點編號可能產(chǎn)生的風險控制目標受影響的相關(guān)交易和賬戶余額及其認定招標招標人肢解建設項目，致使招標項目不完整，或逃避公開招標；招標項目經(jīng)過審批投標資格條件因人而設，未做到公平、合理，可能導致中標人并非最優(yōu)選擇；招標公告的編制公開、透明相關(guān)人員違法違紀泄露標底，存在舞弊行為。建立招投標管理制度，明確應當進行招標的各環(huán)節(jié)的管

12、理要求投標招標人與投標人串通投標，存在舞弊行為；建立招投標管理制度，明確應當進行招標的各環(huán)節(jié)的管理要求投標人的資質(zhì)條件不符合要求或掛靠、冒用他人名義投標，可能導致工程質(zhì)量難以達到規(guī)定標準等。對擬投標單位資格審查開標、評標和定標開標不公開、不透明，損害投標人利益；組建評標委員會，確保其成員具有較高的職業(yè)道德水平評標委員會成員缺乏專業(yè)水平，或者建設單位向評標委員會施加影響，致使評標流于形式；或與投標人串通作弊，損害招標人利益。采用集體評審和明確責任,明確決策程序和權(quán)限,防止存在的舞弊和不公平.合同簽定合同不規(guī)范、不完整，不嚴密，造成經(jīng)濟損失。合同條款合規(guī)、完整,責權(quán)利明確合同歸口管理合同歸集不完整

13、，相關(guān)合同未建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，產(chǎn)生法律與經(jīng)濟風險。所有工程合同均已得到歸口管理應收賬款：完整性主營業(yè)務收入：完整性了解內(nèi)控常用的控制活動注意事項被審計單位的控制活動相關(guān)的控制文件主要責任部門控制活動對實現(xiàn)控制目標是否有效(是/否）初步判斷說明確需劃分標段組織招標的，應由工程管理部門牽頭提出方案，報經(jīng)招標決策機構(gòu)集體審議通過后執(zhí)行根據(jù)項目特點確定投標人的資格要求，不得根據(jù)“意向中標人”的實際情況確定投標人資格要求。如不具備自行招標能力的，可委托具有相應資質(zhì)的招標機構(gòu)代理招標。根據(jù)項目特點決定是否編制標底；需要編制標底的，標底編制過程和標底應當嚴格保密。合理確定投標人資格要求,履行完備的標書簽收、登記

14、和保管手續(xù)。簽收人要記錄投標文件簽收日期、地點和密封狀況，簽收標書后應將投標文件存放在安全保密的地方，任何人不得在開標前開啟投標文件。嚴格按照招標公告或資格預審文件中確定的投標人資格條件對投標人進行實質(zhì)審查，通過查驗資質(zhì)原件、實地考察，或到工商和稅務機關(guān)調(diào)查核實等方式，確定投標人的實際資質(zhì)，預防假資質(zhì)中標。開標過程應邀請所有投標人或其代表出席，并委托公證機構(gòu)進行檢查和公證。評標委員會應在評標報告中詳細說明每位成員的評價意見以及集體評審結(jié)果，對于中標候選人和落標人要分別陳述具體理由。每位成員應對其出具的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員名單在中標結(jié)果確定前應當嚴格保密。中標候選人是1個以上時，

15、招標人應當按照規(guī)定的程序和權(quán)限，由決策機構(gòu)審議決定中標人。使用國家規(guī)定的格式合同，合同簽訂前，審批人員應當對合同草案進行嚴格審核,財務人員應參與,對相關(guān)條款事項進行審核。重要的合同，征詢法律顧問或?qū)＜业囊庖?。有施工圖紙的，施工圖紙是合同的重要附件，與合同具有同等法律效力合同的歸口管理部門對承包合同進行連續(xù)編號、按順序進行記錄。對于主、從合同、原合同與變更合同或補充合同之間要建立起關(guān)聯(lián)關(guān)系，便于檢索查找。財務部門應有合同復印件,工程部門與財務部門建立合同臺賬并適時記錄變動情況穿行測試控制測試備注控制活動的制度設計是否有效（是/否設計缺陷索引號是否測試該控制活動運行有效性（是/否）備注執(zhí)行控制的頻

16、率所測試的項目數(shù)量差錯比例差錯/樣本量補償控制評價與建議控制活動是否有效運行(是/否)運行缺陷索引號備注補償控制（有/否）補償措施索引號備注缺陷認定（設計與運行）控制測試內(nèi)控缺陷影響程度（重大/重要/一般）財務風險/非財務風險相關(guān)報表項目改進建議評價與建議公司/項目流程：負責所：負責人員：復核人員：序號控制的基本要求主要業(yè)務活動風險點編號可能產(chǎn)生的風險控制目標受影響的相關(guān)交易和賬戶余額及其認定施工質(zhì)量、進度和安全盲目趕進度，犧牲質(zhì)量、費用目標，導致質(zhì)量低劣，費用超支；實施有效的施工過程控制，保證工程質(zhì)量質(zhì)量、安全監(jiān)管不到位，存在質(zhì)量隱患實施有效的施工過程控制，保證工程質(zhì)量工程物資采購工程物資采

17、購過程控制不力，材料和設備質(zhì)次價高，不符合設計標準和合同要求，影響工程質(zhì)量和進度工程采購材料質(zhì)量符合施工質(zhì)量要求未經(jīng)檢驗，發(fā)生質(zhì)量問題，驗收不嚴格，產(chǎn)生物資缺少現(xiàn)場所有收貨均經(jīng)過檢驗與驗收;已驗收材料均有送貨單;現(xiàn)場物資已安排安全保管;已驗收物料均已記錄。工程價款結(jié)算建設資金使用管理混亂，項目資金不落實，導致工程進度延遲或中斷。實施有效的工程進度管理，確保工程進度付款符合實際完成的工程量工程變更現(xiàn)場控制不當，工程變更頻繁，導致費用超支、工期延誤。工程施工過程中的設計變更及現(xiàn)場簽證經(jīng)適當審核，防范因重大差錯、舞弊、欺詐而導致資產(chǎn)損失了解內(nèi)控常用的控制活動注意事項被審計單位的控制活動公司對經(jīng)監(jiān)理機

18、構(gòu)批準的，審施工單位按合同規(guī)定的工程進度編制詳細的進度計劃進行審核。確需調(diào)整進度的，應經(jīng)公司及、監(jiān)理機構(gòu)統(tǒng)一。施工單位按月對完成投資情況進行統(tǒng)計、分析和對比，報監(jiān)理機構(gòu)審批后報公司。公司選擇重要的質(zhì)量部位、重點工序和重點的質(zhì)量因素作為控制點進行重點控制。公司對監(jiān)理工作進行不定期的檢查，確保監(jiān)理材料的真實性、完整性及時性，掌握工程的質(zhì)量、進度和投資情況。公司應當加強對施工單位的安全檢查，并授權(quán)監(jiān)理機構(gòu)按合同約定的安全工作內(nèi)容監(jiān)督、檢查承包單位安全工作的實施。重大設備和大宗材料的采購應當采用招標方式,并安排非申請與物資保管人員，二人以上參與供應商選擇、比價與談判，在協(xié)商能提供稅務局監(jiān)制的正式發(fā)票的

19、情況下，簽定采購合同，經(jīng)核準后，辦理采購業(yè)務。1、由承包單位購買的工程物資應在施工合同中，具體說明建筑材料和設備應達到的質(zhì)量標準，明確責任追究方式。2、對于承包單位提供的重要材料和工程設備，應由監(jiān)理機構(gòu)查驗材料合格證明和產(chǎn)品合格證書，一般材料要進行抽檢。3、未經(jīng)監(jiān)理人員簽字，工程物資不得在工程上使用或安裝。4、運入施工場地的材料、工程設備，包括備品、備件、安裝專用工器具等，必須專用于合同工程，未經(jīng)監(jiān)理人員同意，承包單位不得運出施工場地或挪作他用。進度款支付時，監(jiān)理單位對施工單位上報的進度款支付申請書中工程量的施工質(zhì)量、施工安全、完成的詳細形象進度、施工進度執(zhí)行情況、付款金額根據(jù)合同的有關(guān)計價原

20、則進行確認，并出具進度付款建議書；工程部項目經(jīng)理對施工完成進度進行確認，并整體審核進度付款金額。工程支付款中涉及材料預付款支付的，項目經(jīng)理應在審核文件中注明；專職的工程財務人員確認進度款支付申請書的審核流程流轉(zhuǎn)完整且簽字確認人員有相應授權(quán)后，復核監(jiān)理單位確認的付款金額的合理性，并簽字確認。對工程的實際成本突破了工程項目預算，應當及時分析原因后按照規(guī)定的程序予以處理。1、對于重大的變更事項，必須經(jīng)公司、監(jiān)理機構(gòu)和承包單位集體商議，提高審批層級。涉及需報有關(guān)政府部門審批的，必須取得同意變更的批復文件。2、工程變更獲得批準后，應盡快落實變更設計和施工，承包單位應在規(guī)定期限內(nèi)全面落實變更指令。3、因人

21、為原因引發(fā)工程變更，如設計失誤、施工缺陷等，應當追究當事單位和人員的責任。4、對變更文件須齊備后須經(jīng)監(jiān)理機構(gòu)復核工作量的計算并簽字確認予以支付。穿行測試相關(guān)的控制文件主要責任部門控制活動對實現(xiàn)控制目標是否有效(是/否）初步判斷說明備注控制活動的制度設計是否有效（是/否設計缺陷了解內(nèi)控控制測試索引號是否測試該控制活動運行有效性（是/否）備注執(zhí)行控制的頻率所測試的項目數(shù)量差錯比例 差錯/樣本量控制活動是否有效運行(是/否)穿行測試補償控制運行缺陷索引號備注補償控制（有/否）補償措施索引號備注評價與建議缺陷認定（設計與運行）內(nèi)控缺陷影響程度（重大/重要/一般）財務風險/非財務風險相關(guān)報表項目改進建議

22、序號控制的基本要求主要業(yè)務活動風險點編號可能產(chǎn)生的風險控制目標受影響的相關(guān)交易和賬戶余額及其認定竣工驗收不規(guī)范，質(zhì)量檢驗把關(guān)不嚴，可能導致工程存在重大質(zhì)量隱患；保證工程達到預計效果虛報項目投資完成額、虛列建設成本或者隱匿結(jié)余資金，竣工決算失真；進行有效的工程結(jié)算審核及成本管理，控制工程成本資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后，未及時進行估價、結(jié)轉(zhuǎn)。項目資料歸檔項目資料未按規(guī)定完整歸檔項目資料已按規(guī)定歸檔項目后評估企業(yè)發(fā)展后勁不足。后評估促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展了解內(nèi)控常用的控制活動注意事項被審計單位的控制活動經(jīng)過承包單位初檢、監(jiān)理機構(gòu)審核后，公司進行正式竣工。正式竣工驗收前，根據(jù)合同規(guī)定應當進行試運行的，應當由

23、建設單位、監(jiān)理單位和承包單位共同參與試運行。試運行符合要求的，才能進行正式驗收。正式驗收時，應當組成由建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等組成的驗收組，共同審驗。重大項目的驗收，可吸收相關(guān)方面專家組進行評審。對工程竣工決算的審核，在自行審核后委托具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)實施審計；未經(jīng)審計的，不得辦理竣工驗收手續(xù)。對完工后剩余物資、各種節(jié)約的材料、設備、施工機械工具等，要清理核實，妥善處理。資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)的，公司后根據(jù)驗收材料及時進行暫估，轉(zhuǎn)入相關(guān)資產(chǎn)核算。項目完工后，工程部專人辦理項目承接資料、施工資料、竣工結(jié)算資料等按建設工程資料歸檔要求整理，經(jīng)公司總工程師或負責技術(shù)的高管簽字，檔

24、案管理人員核對后，辦理歸檔手續(xù)。需報政府有關(guān)部門備案的，應當及時備案。工程負責對項目進行后評估，對項目立項、合同訂立、準備、實施、后續(xù)服務全過程的活動進行評估，并對項目的技術(shù)實施，成功與不足，項目的經(jīng)濟性（經(jīng)濟效益），盈虧與商務活動的關(guān)系，項目管理的經(jīng)驗與教訓進行全面總結(jié)。編寫后評估報告，后評估報告一般包括：總論、項目前期工作后評估、項目實施后評估、項目后續(xù)服務后評估、項目經(jīng)濟后評估、綜合結(jié)論，后評估報告經(jīng)審定后，辦理項目資料補充歸檔。項目后評估結(jié)果應當作為績效考核和責任追究的依據(jù)。穿行測試相關(guān)的控制文件主要責任部門控制活動對實現(xiàn)控制目標是否有效(是/否）初步判斷說明備注控制活動的制度設計是否

25、有效（是/否設計缺陷了解內(nèi)控控制測試索引號是否測試該控制活動運行有效性（是/否）備注執(zhí)行控制的頻率所測試的項目數(shù)量差錯比例 差錯/樣本量控制活動是否有效運行(是/否)穿行測試補償控制運行缺陷索引號備注補償控制（有/否）補償措施索引號備注評價與建議缺陷認定（設計與運行）內(nèi)控缺陷影響程度（重大/重要/一般）財務風險/非財務風險相關(guān)報表項目改進建議序號控制的基本要求主要業(yè)務活動可能產(chǎn)生的風險目標編號1土地租賃土地租賃程序不合理，導致經(jīng)營不當1.12土地銷售土地銷售程序不合理，導致經(jīng)營不當2.13物業(yè)租賃物業(yè)租賃程序不合理，導致經(jīng)營不當3.14物業(yè)銷售物業(yè)銷售程序不合理，導致經(jīng)營不當4.15租賃/銷售

26、價格調(diào)整未針對特殊原因調(diào)整租賃/銷售價格，導致價格不合理和和經(jīng)營虧損5.16催款及收款應收賬款管理不善導致應收壞賬6.17物業(yè)自用管理不完善的物業(yè)管理導致物業(yè)環(huán)境不能正常運行7.1不完善的設備管理導致設施不能有效被管理和維護7.26催款及收款應收賬款管理不善導致應收壞賬6.1控制目標受影響的相關(guān)交易和賬戶余額及其認定確保土地租賃程序的合理性確保土地銷售程序的合理性，并經(jīng)過適當授權(quán)審批確保物業(yè)租賃程序的合理性確保物業(yè)銷售程序的合理性，并經(jīng)過適當授權(quán)審批確保租賃/銷售價格合理，修改價格經(jīng)過授權(quán)審批加強應收賬款管理，防范和控制壞賬風險完善物業(yè)管理，確保建筑物業(yè)環(huán)境的正常運行完善設施管理，確保設施的運

27、行管理與維護加強應收賬款管理，防范和控制壞賬風險了解內(nèi)控常用的控制活動注意事項被審計單位的控制活動相關(guān)的控制文件主要責任部門1.1.1編制土地租賃市場調(diào)查報告，包括宏觀環(huán)境的調(diào)查，土地自身情況調(diào)查，需求市場調(diào)查，競爭市場調(diào)查1.1.2 根據(jù)以上的市場調(diào)查報告編制土地租賃方案，包括土地基本情況，客戶定位，針對目標客戶的市場定位及分析和土地價格定位2.1.1 根據(jù)公司年度經(jīng)營計劃對資金的需求或公司經(jīng)營戰(zhàn)略的需要，衡量公司現(xiàn)有土地資產(chǎn)情況，擬定轉(zhuǎn)讓地塊并組織編寫土地轉(zhuǎn)讓方案2.1.2 聘請土地估價公司對該土地進行價值評估由其公司出具土地評估報告，掛牌價及成交價不得低于該底價2.1.3 土地轉(zhuǎn)讓方案經(jīng)

28、公管理層審議通過后，提交董事會審批3.1.1 根據(jù)年度計劃編制物業(yè)租賃市場調(diào)查報告，包括宏觀環(huán)境的調(diào)查，項目自身情況調(diào)查，需求市場調(diào)查，競爭市場調(diào)查3.1.2 根據(jù)以上的市場調(diào)查報告編制物業(yè)租賃方案，包括項目基本情況，客戶定位，項目市場定位，項目價格定位，項目招商方案及物業(yè)管理方案及費用標準4.1.1 編制物業(yè)銷售市場調(diào)查報告，包括宏觀環(huán)境的調(diào)查，項目自身情況調(diào)查，需求市場調(diào)查，競爭市場調(diào)查4.1.2 根據(jù)以上報告編制相應的物業(yè)銷售方案，包括項目基本情況，客戶定位，項目市場定位，項目價格定位及項目推盤方案4.1.3 根據(jù)近期本項目自身產(chǎn)品素質(zhì)及周邊區(qū)域市場銷售分析，科學制訂銷售價格及折扣方案4

29、.1.4 歸口部門總經(jīng)理復核后，提交公司管理層討論通過，審核通過后，將銷售價格記錄銷售管理系統(tǒng)，并由財務部負責確認信息準確性制定租賃/銷售價格調(diào)整制度，確定租賃/銷售價格調(diào)整的條件、內(nèi)容和程序，調(diào)整后租賃/銷售價格方案須經(jīng)過再次評估和審核批準方可實施6.1.1 歸口管理部建立，記錄，管理所有租賃客戶的信息及合同中相關(guān)租賃付款的內(nèi)容。6.1.2 定期對以上合同信息進行核查，確認其準確性、完整性，由財務部保管以監(jiān)督實際付款的情況6.1.3 財務部負責監(jiān)督租賃客戶的租金足額、按時支付。對于逾期未交納租金的，與經(jīng)辦人及時溝通，告知客戶未按合同約定期限交納租金的情況，并督促經(jīng)辦人盡快催收7.1.1 制定

30、管理計劃，詳細說明物業(yè)管理所提供的服務內(nèi)容以及所采用的方法，包括預算，管理記錄和控制，安全保衛(wèi)等7.1.2 公司定期對物業(yè)管理運行績效，并審批主要的費用支出制定設施管理的策略計劃，詳細說明所提供服務內(nèi)容及采用方法，包括設施設備維護，空間環(huán)境維護服務，更新安全控制系統(tǒng)等穿行測試控制活動對實現(xiàn)控制目標是否有效(是/否）初步判斷說明備注控制活動的制度設計是否有效（是/否設計缺陷索引號是否測試該控制活動運行有效性（是/否）了解內(nèi)控控制測試備注執(zhí)行控制的頻率所測試的項目數(shù)量差錯比例 差錯/樣本量控制活動是否有效運行(是/否)運行缺陷索引號備注補償控制評價與建議補償控制（有/否）補償措施索引號備注缺陷認定

31、（設計與運行）內(nèi)控缺陷影響程度（重大/重要/一般）財務風險/非財務風險相關(guān)報表項目改進建議序號控制的基本要求主要業(yè)務活動風險點編號可能產(chǎn)生的風險控制目標受影響的相關(guān)交易和賬戶余額及其認定5項項目目的的財財務務記記錄錄、會會計計處處理理5.1物料成本會計記賬工程施工材料成本記錄不正確、不完整正確、完整地記錄工程施工材料成本工程施工：完整性、正確性應付賬款或貨幣資金：完整性、正確性5.2設備成本費用會計處理工程施工設備費用記錄不完整，臺班工時計提折舊不正確。正確完整地記錄工程施工設備維護費用;臺班工時計提折舊的企業(yè)的折舊正確計提工程施工工程間接費用：完整性、正確性累計折舊：完整性、正確性5.3人工

32、成本的會計處理項目人工成本計算不正確、不完整正確、完整地計算項目人工成本工程施工：完整性、正確性應付工資：完整性、正確性5.4外包費用的會計處理外包費用記錄不正確、不完整正確、完整地記錄“工程施工”項目外包費用工程施工：完整性、正確性應付賬款或貨幣資金：完整性、正確性5.5項目收款會計處理貨幣資金收入記錄不正確、不完整正確、完整地記錄貨幣資金收入、預收賬款貨幣資金：完整性、正確性主營業(yè)務收入：完整性、正確性5.6項目收入、成本確認的會計處理未按會計政策確認收入、成本按會計政策確認收入、成本應收賬款：完整性、正確性主營業(yè)務收入：完整性、正確性了解內(nèi)控常用的控制活動注意事項被審計單位的控制活動公司

33、統(tǒng)一采購物料收貨、現(xiàn)場采購物料收貨，現(xiàn)場物料保管員組織驗收后，填報“收料單”其中一聯(lián)交會計核算，公司會計匯總“收料單”，核對采購合同、正規(guī)發(fā)票后，做“工程施工”處理。工程現(xiàn)場施工完畢，物料保管員組織現(xiàn)場物料清查，處理后，退料、變價收入，公司會計核對收料、收款部門原始憑證后，做紅字沖減“工程施工”處理。公司會計政策確定設備按臺班工時折舊的，公司會計應按核對設備使用月報數(shù)據(jù)，計提設備折舊，計入相關(guān)間接費用。公司會計核對工時統(tǒng)計記錄，績效考核結(jié)果，核算項目應發(fā)工資成本，做“工程施工”處理。公司會計核對外包合同、正規(guī)發(fā)票，外包業(yè)務完成工作量或驗收單后，做“工程施工”項目外包費用處理。收到項目、預收款、

34、進度款、結(jié)算款、尾款，會計做貨幣資金收入與應收、預收賬款、收入處理。按完工百分比法確認收入的，或竣工驗收確認收入的，符合收入確認條件，按會計準則確認收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本費用，計算毛利。穿行測試相關(guān)的控制文件主要責任部門控制活動對實現(xiàn)控制目標是否有效(是/否）初步判斷說明備注控制活動的制度設計是否有效（是/否設計缺陷了解內(nèi)控控制測試索引號是否測試該控制活動運行有效性（是/否）備注執(zhí)行控制的頻率所測試的項目數(shù)量差錯比例 差錯/樣本量控制活動是否有效運行(是/否)穿行測試補償控制運行缺陷索引號備注補償控制（有/否）補償措施索引號備注評價與建議缺陷認定（設計與運行）內(nèi)控缺陷影響程度（重大/重要/一般）財務風險/非財務風險相關(guān)報表項目改進建議