物業(yè)管理實(shí)施方案

上傳人：仙*** 文檔編號(hào)：253597932 上傳時(shí)間：2025-03-16 格式：DOC 頁數(shù)：24 大?。?6.50KB

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1、物業(yè)管理實(shí)施方案一、物業(yè)概況：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1、大廈一座，位于市中心，總建筑面積16471平方米，共有樓層16層，大廈內(nèi)設(shè)消監(jiān)控設(shè)施，配有3臺(tái)電梯。物業(yè)類型：商業(yè)、辦公綜合物業(yè)。周邊交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、代管一家加工廠物業(yè)，距離大廈2公里，占地面積20000平方米，總建筑面積5000平方米，物業(yè)類型：工廠。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　二、管理目標(biāo) 本文首發(fā)于博銳| | 25 　　物管公司本著 “科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念，對(duì)K公司不同業(yè)態(tài)的物業(yè)實(shí)施

2、科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與客戶及使用人層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大客戶及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確?？蛻艏笆褂萌司C合滿意率達(dá)到93%—95%以上。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　三、管理原則本文首發(fā)于博銳| | 25 　　為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：本文首發(fā)于博銳| | 25

3、　（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：本文首發(fā)于博銳| | 25 　 “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從客戶及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)客戶及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管

4、理公司的積極性和客戶及使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大客戶及使用人的要求，通過管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取客戶及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大客戶及使用人的不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為客戶及使用人服務(wù)。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　四、管理辦法本文首發(fā)于博銳|

5、| 25 　（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、客戶及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（二）成立（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（四）逐步導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。本文首發(fā)于博

6、銳| | 25 　（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（六）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　五、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目本文首發(fā)于博銳| | 25 　（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；本文首

8、服務(wù)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　 12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　 13、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　 14、代叫出租車；本文首發(fā)于博銳| | 25 　 15、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門備案）：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服

10、及使用人入住手續(xù)時(shí)，提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視客戶及使用人的管理工作。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（1）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1、準(zhǔn)備客戶及使用人領(lǐng)房所需資料；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、實(shí)行領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1）客戶及使用人所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2）陪同客戶及使用人驗(yàn)房，辦

11、理領(lǐng)房手續(xù)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3）收回客戶及使用人按規(guī)定填寫的各類表格，收取應(yīng)繳納的費(fèi)用；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（2）管理措施：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1、制定《領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、按照領(lǐng)房程序，安排工作流程；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3、策劃客戶及使用人入住現(xiàn)場布置方案；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　4、熱

12、情接待，百問不厭，虛心聽取客戶及使用人意見；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　5、按規(guī)定辦理客戶及使用人的入住手續(xù)。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（四）、治安管理本文首發(fā)于博銳| | 25 　　在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和客戶及使用人的安全，這是一項(xiàng)很重要的工最為廣大客戶及使用人所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候本文首發(fā)于博銳| | 25 　　管理方案。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（1）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1、常規(guī)

13、防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、客戶及使用人安全的行為。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　A、門崗的任務(wù)：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 禮儀服務(wù)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 維護(hù)出入口的交通秩序,車輛按有關(guān)規(guī)定的停車制度執(zhí)行, 加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車管理，做到停放有序。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　?

14、夜間對(duì)外來人員進(jìn)行詢問和登記；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　B、巡邏崗的任務(wù)：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；

15、本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 裝修戶的安全檢查；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、技術(shù)防范：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1）、對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場

16、處理。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2）、值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（2）、管理措施：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服

17、裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（五）、消防管理本文首發(fā)于博銳| | 25 　　消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（1）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳

19、制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　6、制止任何違反消防安全的行為；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)

20、主傳授消防知識(shí)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（六）綠化保潔管理：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（1）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；本

21、文首發(fā)于博銳| | 25 　　3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　5）對(duì)大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　6）定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。本文首發(fā)于博銳|

22、 | 25 　　1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　6）每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋

23、口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對(duì)垃圾房消毒二次；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　7）定期進(jìn)行外墻清洗；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　9）定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；本文首發(fā)于博銳| | 25 　 10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；本文首發(fā)于博銳| | 25 　 11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；本文首發(fā)于博銳| | 25 　 12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；本

24、文首發(fā)于博銳| | 25 　 13）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（2）管理措施：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1）、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2）、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3）、落實(shí)“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　4）、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、

25、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（七）房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重?！? 本文首發(fā)于博銳| | 25 　（1）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1）、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　A、客戶及使用人已領(lǐng)房：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告

26、知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　B、空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。本文首發(fā)于博銳| | 25

27、　　C、公共用房本文首發(fā)于博銳| | 25 　　? 做好公共用房（公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　A 公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　B 公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　C 水泵、純凈水、風(fēng)機(jī)房等設(shè)備每天巡查兩次；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　D 電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；　本文首發(fā)于博銳| | 25

28、　　E 溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　F 智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　G 對(duì)客戶及使用人自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（2）管理措施：本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1)、加強(qiáng)裝修戶管理，督促客戶及使用人做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2)、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員

29、進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3)、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　4)、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　5)、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　6)、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。本文首發(fā)于博銳| | 2

30、5 　?。ò耍⑺凳褂霉芾恚ù隧?xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減）本文首發(fā)于博銳| | 25 　　通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（1）管理內(nèi)容本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1)、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2)、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3)、專人管理蓄水池，定時(shí)開放。本文首發(fā)于博銳| | 25 　（2）管理措施本文首發(fā)于博銳| | 25 　　1)、測算水系運(yùn)行成本，結(jié)合實(shí)際，制定使用規(guī)定；

31、本文首發(fā)于博銳| | 25 　　2)、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；本文首發(fā)于博銳| | 25 　　3)、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。（九）、財(cái)務(wù)管理：本文首發(fā)于博銳| | 44 　　通過財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（1）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳| | 44 　 1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 2、搞好財(cái)務(wù)核算；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 4、做好年度預(yù)算和決算工作；本文首發(fā)于博銳|

32、 | 44 　 5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。本文首發(fā)于博銳| | 44 ?。?）管理措施：本文首發(fā)于博銳| | 44 　 1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 4、加強(qiáng)成本控制；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。本文首發(fā)于博銳| |

33、 44 ?。ㄊ?、質(zhì)量管理：本文首發(fā)于博銳| | 44 　逐步導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。本文首發(fā)于博銳| | 44 ?。?）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳| | 44 　 1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 4、根據(jù)檢查的

34、結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。本文首發(fā)于博銳| | 44 ?。?）管理措施：本文首發(fā)于博銳| | 44 　 1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 3、接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；本文首發(fā)于博銳| | 44 　 4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問題制定整改方案。本文首發(fā)于博銳| | 44 　 (十一)、檔案資料管理：本文首發(fā)于博銳| | 44 　加強(qiáng)檔案

35、資料管理，有助于保存物業(yè)的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。本文首發(fā)于博銳| | 44 　（1）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳| | 44 　　1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　2、客戶檔案：所有客戶及使用人的租房合同（復(fù)印件），客戶及使用人的基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表等有關(guān)的登記表等；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　4、

36、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。本文首發(fā)于博銳| | 44 　（2）管理措施：本文首發(fā)于博銳| | 44 　　1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重客戶及使用人的隱私，保守秘密；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；本文首發(fā)于博銳| | 44

37、　　4、建立各類資料的電腦管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。本文首發(fā)于博銳| | 44 　（十二）、人力資源管理方案本文首發(fā)于博銳| | 44 　　一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。本文首發(fā)于博銳| | 44 　（1）管理內(nèi)容：本文首發(fā)于博銳| | 44 　　1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　2、任人唯賢，量材錄用；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高

38、業(yè)務(wù)素質(zhì)；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　4、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。本文首發(fā)于博銳| | 44 　（2）管理措施：本文首發(fā)于博銳| | 44 　　1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；本文首發(fā)于博銳| | 44 　　5、全面考核，做到公開、公平、公正。本

39、文首發(fā)于博銳| | 44 　　6、建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍，將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　7、管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 本文首發(fā)于博銳| | 44 　　對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　8、建立設(shè)備技術(shù)檔案本文首發(fā)于博銳| | 44 　　對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)

40、參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　9、建立設(shè)備運(yùn)行檔案本文首發(fā)于博銳| | 44 　　建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　10、建立供貨商檔案本文首發(fā)于博銳| | 44 　　對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　11、日常

41、巡視與定期保養(yǎng) 本文首發(fā)于博銳| | 44 　　日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對(duì)此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　(十三)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置本文首發(fā)于博銳| | 44 　（1）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備本文首發(fā)于博銳| | 44 　　根據(jù)物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：本文首發(fā)于博銳| | 44 　　1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置：管理處、工程部、保安部、保潔部本文首發(fā)于博銳| | 44 　　2、人員配備：主任1名、主管1

42、名；保安隊(duì)長1名、保安員7名；工程部經(jīng)理1名高配/維修工1名；保潔員4名。合計(jì)共16人(考慮道具廠需配備保安和保潔)。本文首發(fā)于博銳| | 44 　（十四）、物業(yè)管理成本預(yù)算（略）本文首發(fā)于博銳| | 44 　（十五）、物業(yè)管理成本精益控制理念本文首發(fā)于博銳| | 44 　　根據(jù)國家《物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定》，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：人員工資福利費(fèi)；公共部位、公用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。本文首發(fā)于博銳| |

43、 44 　　在上述規(guī)定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的30-40%公共能源，占總成本的20-30%；營運(yùn)成本，占總成本的20%左右；管理費(fèi)用，占總成本的10%左右。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的50-70%左右，成為寫字樓物管企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　二、大廈成本精益控制方法本文首發(fā)于博銳| | 44 　　成本的精益控制，是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式，在寫字樓的經(jīng)營管理中，實(shí)施成本的精益控制，提高企業(yè)的運(yùn)作效率，爭取更多的贏利。本文首發(fā)于博銳|

44、 | 44 　　精益生產(chǎn)是當(dāng)前工業(yè)界公認(rèn)最佳的一種生產(chǎn)組織體系和方式。其特點(diǎn)是消除一切浪費(fèi)、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對(duì)市場需求做出最迅速的響應(yīng)。本文首發(fā)于博銳| | 44 寫字樓物管企業(yè)，應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不斷改進(jìn)、及時(shí)調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對(duì)寫字樓經(jīng)營管理成本進(jìn)行精益控制。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　 1、成本臨界點(diǎn)控制本文首發(fā)于博銳| | 44 　　臨界點(diǎn)控制，是一種動(dòng)態(tài)的控制方式，企業(yè)既要滿足寫字樓服務(wù)需求高峰期顧客對(duì)較高服務(wù)能力的需要，又要保證在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時(shí)，對(duì)內(nèi)部各部門進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。臨界點(diǎn)控

45、制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點(diǎn)上運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)高顧客滿意度下的有效成本控制管理。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。企業(yè)各部門作為獨(dú)立的成本控制中心，企業(yè)核準(zhǔn)各部門的預(yù)算，批準(zhǔn)一定成本額度，并對(duì)其實(shí)行成本定額控制和考核。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　其次，對(duì)高達(dá)70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點(diǎn)控制。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　第一，控制公共能源成本。能源成本控制是一項(xiàng)長期的涉及到組織內(nèi)全體員工的工作。因此，相對(duì)于人力成本而言，公共能源成本的剛性較大。因?yàn)閷懽謽堑幕菊彰骱驮O(shè)備設(shè)施用電是必不可少的，在一定程度上，照明的布局

46、和亮度標(biāo)志著寫字樓的品牌形象。所以，其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處，把握從小處見大的原則。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　第二，控制人力成本。人力成本是寫字樓企業(yè)贏利的敏感因素。人力成本的過度控制會(huì)引起服務(wù)能力不足，影響服務(wù)質(zhì)量。本文首發(fā)于博銳| | 44 寫字樓的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，也包括員工的技能(專業(yè)技能和綜合素質(zhì))，它直接關(guān)系到企業(yè)提供服務(wù)的及時(shí)性和服務(wù)的質(zhì)量。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　 2、能源成本的精益控制本文首發(fā)于博銳| | 44 　　在滿足顧客對(duì)能源需求(照明和設(shè)備設(shè)施的需要)的同時(shí)，控制能源成本。能源成本精益控制的具體措施有：計(jì)量無遺漏、

47、管理無空白點(diǎn)、電價(jià)核算準(zhǔn)確、臨界點(diǎn)運(yùn)行。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　首先，做到計(jì)量無遺漏。從以下五個(gè)方面進(jìn)行：第一，為顧客安裝電表?？偙砜鄢櫩褪褂玫碾娰M(fèi)即為寫字樓企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的費(fèi)用，包括：公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、以及寫字樓企業(yè)自己的辦公用電三部分。第二，配合國家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費(fèi)。第三，為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電，除了設(shè)備設(shè)施的總表外，為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項(xiàng)計(jì)量電表。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。第五，為物管企業(yè)自用房安裝電表。計(jì)量無遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎(chǔ)。本文首發(fā)于博銳| | 44 　

48、　其次，管理無空白點(diǎn)。做到只要使用能源方，都要能被計(jì)量。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專人負(fù)責(zé)開關(guān)和控制運(yùn)行時(shí)間。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長明燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等?？梢酝ㄟ^定期對(duì)寫字樓進(jìn)行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點(diǎn)。尋找可能的空白點(diǎn)，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　再次，電價(jià)核算準(zhǔn)確。因?yàn)殡娏Σ块T根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)行兩種平均價(jià)格，而且每天按照豐、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量電價(jià)，所以實(shí)際電費(fèi)單價(jià)需要從總電費(fèi)和使用小時(shí)兩個(gè)指標(biāo)反算得到。另外，寫字樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，

49、所以，供電部門不可能實(shí)施戶表工程。為了降低物管企業(yè)的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補(bǔ)。所以，向顧客收取的電費(fèi)單價(jià)應(yīng)考慮上述兩個(gè)因素，并核算出一個(gè)相對(duì)固定的單價(jià)數(shù)額。物管企業(yè)應(yīng)每月制定能源成本核算表，清晰展示當(dāng)月的能源成本負(fù)擔(dān)情況。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　最后，實(shí)行臨界點(diǎn)運(yùn)行。能源控制的臨界點(diǎn)運(yùn)行是指凡是使用電力能源的系統(tǒng)，如寫字樓的設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等，其開啟、關(guān)閉和運(yùn)作的時(shí)間和方式，剛好能滿足寫字樓顧客正常的需要，能源管理在沒有多余浪費(fèi)的需求和供應(yīng)的平衡點(diǎn)上運(yùn)行。理想的臨界點(diǎn)運(yùn)行是不存在的，臨界點(diǎn)運(yùn)行是寫字樓能源控制不懈追求的目標(biāo)。為

50、此，企業(yè)不僅要從管理規(guī)定上，而且要從人員操作上進(jìn)行長期細(xì)致的努力工作。比如，不僅有設(shè)備的運(yùn)作規(guī)程，還應(yīng)制定設(shè)備的能源控制操作規(guī)程；在照明管理上，除了正式的規(guī)定，還可以將寫字樓劃分成不同的責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整操作規(guī)定。員工根據(jù)顧客的使用情況進(jìn)行及時(shí)的開、關(guān)調(diào)整，使之既能滿足顧客的需要，又能最大限度地節(jié)約用電。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　3、人力成本的精益控制一般寫字樓物管企業(yè)都是以較大服務(wù)需求來設(shè)計(jì)服務(wù)能力，并采用定崗定員的制度。這樣雖然能夠滿足服務(wù)高峰期的需求，但是在服務(wù)低谷期會(huì)出現(xiàn)明顯的服務(wù)能力閑置，造成總體服務(wù)成本高居不下。本文首發(fā)于博銳| | 44

51、　　人力成本的精益控制以服務(wù)能力的柔性規(guī)劃和實(shí)施為主。柔性服務(wù)能力從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。一方面，培養(yǎng)一專多能的高素質(zhì)的員工；另一方面，在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據(jù)服務(wù)需要及時(shí)調(diào)整服務(wù)能力。改變企業(yè)目前通常采用的定崗定員制，詳細(xì)分析服務(wù)需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，科學(xué)合理地安排服務(wù)運(yùn)作時(shí)間和在崗人員。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　在崗位安排上從兩方面著手。第一，從時(shí)間上分析寫字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點(diǎn)安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力。第二，從空間上落實(shí)服務(wù)責(zé)任，在不同服務(wù)時(shí)段采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。本文首發(fā)于博銳| | 44

52、　　對(duì)比大廈與寫字樓的服務(wù)需求，分析寫字樓每天的需求高峰期和低谷期。寫字樓全年的服務(wù)需求高峰期和低谷期也比較明顯。由于寫字樓租賃顧客數(shù)量在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)固定，所以，可以按照年度節(jié)假日將寫字樓服務(wù)排班分為工作日班和節(jié)假日班。每個(gè)工作日班又可以分為服務(wù)高峰定崗定員制和服務(wù)低谷值班制，而節(jié)假日班可分為周末和大假兩個(gè)班。企業(yè)根據(jù)各種班次的服務(wù)需求強(qiáng)弱和特點(diǎn)以及管理重點(diǎn)，安排服務(wù)崗位。如在服務(wù)高峰期配以定崗定員的較高的服務(wù)能力；在低谷期(節(jié)假日等)以值班方式提供服務(wù)；以處理意外事件的應(yīng)急能力為標(biāo)準(zhǔn)來滿足較低服務(wù)要求；值班小組人員少，以團(tuán)隊(duì)方式相互協(xié)作，小組內(nèi)員工一專多能，比如工程維護(hù)人員在需要的時(shí)候協(xié)助保安，共同完成值班任務(wù)。本文首發(fā)于博銳| | 44 　　最后，寫字樓人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎(chǔ)，在能滿足服務(wù)需求前，不能一味地強(qiáng)調(diào)減少人員數(shù)量。必須提高人員質(zhì)量，對(duì)員工進(jìn)行有計(jì)劃、有目的的長期培訓(xùn)和崗位輪換實(shí)習(xí)，并將培訓(xùn)成效納入績效考核體系，才能高質(zhì)量地柔性規(guī)劃服務(wù)能力，達(dá)到人力成本精益控制的效果?！?

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