房地產(chǎn)估價報告(講座)-全區(qū)規(guī)范房地產(chǎn)估價報告研討會

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1、房 地 產(chǎn) 估 價 執(zhí) 業(yè) 風 險 及 對 策如 何 把 控 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 質(zhì) 量國 有 土 地 上 房 屋 征 收 評 估 辦 法 房 地 產(chǎn) 估 價 執(zhí) 業(yè) 風 險 及 對 策 房 地 產(chǎn) 估 價 執(zhí) 業(yè) 刑 事 案 件 執(zhí) 業(yè) 風 險 發(fā) 生 案 例 四 川 騙 貸 造 假 案 （ 案 件 7） 寧 夏 改 制 造 假 案 麥 科 特 上 市 造 假 案 上 海 世 茂 濱 江 花 園 房 屋 估 價 案 浙 江 眾 城 案 浙 江 衢 州 市 華 創(chuàng) 案 房地產(chǎn)估價相關(guān)問題探討無風險意識對風險漠視 一、房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策（ 一 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 執(zhí) 業(yè) 風 險

2、 種 類 和 表 現(xiàn) 形 式 1.風 險 種 類 ：（ 1） 政 策 制 度 的 變 化 造 成 的 風 險 （ 2） 經(jīng) 濟 環(huán) 境 的 變 動 造 成 的 風 險（ 3） 估 價 理 論 不 完 善 造 成 的 風 險 （ 4） 估 價 業(yè) 務(wù) 本 身 造 成 的 風 險 （ 5） 內(nèi) 控 制 度 不 完 善 造 成 的 風 險（ 6） 估 價 技 能 不 嫻 熟 造 成 的 風 險 （ 7） 職 業(yè) 道 德 的 缺 乏 造 成 的 風 險 （ 8） 工 作 作 風 不 嚴 謹 造 成 風 險 一、房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 一 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 執(zhí)

3、 業(yè) 風 險 種 類 和 表 現(xiàn) 形 式 2.風 險 表 現(xiàn) 的 形 式（ 3） 一 般 過 失（ 2） 侵 權(quán)（ 1） 違 約 房 地 產(chǎn) 估 價 機 構(gòu) 與 估 價 師 違 反 委 托 合 同 （ 業(yè) 務(wù) 約 定 書 ）規(guī) 定 ， 未 盡 到 合 同 約 定 義 務(wù) ， 如 未 在 預 定 時 間 內(nèi) 提 交 估價 報 告 ， 造 委 托 方 損 失 。估 價 師 未 違 約 也 應(yīng) 承 擔 民 事 責 任 的 其 他 錯 誤 行為 ， 如 出 具 估 價 報 告 結(jié) 果 與 市 場 行 情 向 背 等 ，使 委 托 方 支 付 了 大 于 房 地 產(chǎn) 實 際 價 值 的 價 款 。 估

4、價 師 在 執(zhí) 業(yè) 中 缺 乏 合 理 性 或 應(yīng) 有 的職 業(yè) 謹 慎 。 一 般 情 況 下 ， 普 通 過 失 導致 對 估 價 事 項 的 部 分 錯 誤 表 達 ， 但 尚未 對 社 會 和 當 事 人 造 成 損 失 危 害 ， 或雖 造 成 損 失 危 害 但 損 失 和 危 害 不 大 。 （ 4） 重 大 過 失 估 價 師 執(zhí) 業(yè) 中 明 顯 違 反 國 家 政 策 、 法 規(guī) ， 嚴重 背 離 職 業(yè) 謹 慎 的 專 業(yè) 標 準 ， 違 背 職 業(yè) 道 德， 也 稱 為 推 定 欺 詐 。 是 一 種 自 愿 的 和 不 負 責任 的 不 法 行 為 。 其 對 估 價

5、事 項 的 表 述 有 根 本性 的 錯 誤 。 對 當 事 人 和 社 會 造 成 了 較 大 的 損失 和 危 害 ， 在 社 會 和 輿 論 上 有 較 大 的 影 響 。（ 5） 欺 詐 估 價 師 在 執(zhí) 業(yè) 中 有 故 意 欺 騙 的 傾 向 ， 也就 是 故 意 的 虛 報 或 隱 瞞 重 大 事 實 的 行 為， 最 嚴 重 的 行 為 就 是 故 意 出 具 虛 假 估 價報 告 。 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 二 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 機 構(gòu) 及 估 價 師 的 法 律 責 任2. 民 事 責 任 中 華 人 民 共 和 國 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 第 三

6、 十 三 條 ： 國 家 實 行 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 制 度 。 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 ， 應(yīng) 當 遵 循 公 正 、 公 平、 公 開 的 原 則 ， 按 照 國 家 規(guī) 定 的 技 術(shù) 標 準 和 評 估 程 序 ， 以 基 準地 價 、 標 定 地 價 和 各 類 房 屋 的 重 置 價 格 為 基 礎(chǔ) ， 參 照 當 地 的 市場 價 格 進 行 評 估 。 中 華 人 民 共 和 國 民 法 通 則 第 一 百 一 十 一 條 ： 當 事 人一 方 不 履 行 合 同 義 務(wù) 或 者 履 行 義 務(wù) 不 符 合 約 定 的 ， 另 一方 有 權(quán) 要 求 履 行 或 者

7、采 取 補 救 措 施 ， 并 有 權(quán) 要 求 賠 償 損失 。 中 華 人 民 共 和 國 保 險 法 第 一 百 二 十 三 條 ： 依法 受 聘 對 保 險 事 故 進 行 評 估 或 鑒 定 的 評 估 機 構(gòu) 和專 家 ， 應(yīng) 當 依 法 公 正 執(zhí) 行 業(yè) 務(wù) 。 因 故 意 或 過 失 給保 險 人 或 被 保 險 人 造 成 損 害 的 ， 依 法 承 擔 賠 償 責任 。1. 行 政 責 任 中 華 人 民 共 和 國 公 司 法 第 二 百 一 十 九 條 ： 承 擔 資產(chǎn) 評 估 、 驗 資 或 者 驗 證 的 機 構(gòu) 提 供 虛 假 證 明 文 件 的 ，沒 收 違 法

8、 所 得 ， 并 處 違 法 所 得 一 倍 以 上 五 倍 以 下 的 罰款 ， 并 由 有 關(guān) 主 管 部 門 依 法 責 令 該 機 構(gòu) 停 業(yè) ， 吊 銷 直接 責 任 人 員 的 資 格 證 書 。 構(gòu) 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事責 任 。 中 華 人 民 共 和 國 證 券 法 第 二 百 零 二 條 ： 為 證 券 的 發(fā) 行 、 上 市或 者 證 券 交 易 活 動 出 具 審 計 報 告 、 資 產(chǎn) 評 估 報 告 或 者 法 律 意 見 書等 文 件 的 專 業(yè) 機 構(gòu) ， 就 其 所 應(yīng) 負 責 的 內(nèi) 容 弄 虛 作 假 的 ， 沒 收 違 法所 得 ，

9、 并 處 以 違 法 所 得 一 倍 以 上 五 倍 以 下 的 罰 款 ， 并 由 有 關(guān) 主 管部 門 責 令 該 機 構(gòu) 停 業(yè) ， 吊 銷 直 接 責 任 人 員 的 資 格 證 書 。 造 成 損 失的 ， 承 擔 連 帶 賠 償 責 。 構(gòu) 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責 任 。 房 地 產(chǎn) 估 價 師 執(zhí) 業(yè) 資 格 制 度 暫 行 規(guī) 定 第 二 十 八 條 ： 違反 本 規(guī) 定 ， 有 下 列 行 為 之 一 的 ， 由 注 冊 單 位 對 當 事 人 處 以警 告 、 沒 收 非 法 所 得 、 暫 停 執(zhí) 行 業(yè) 務(wù) 、 吊 銷 房 地 產(chǎn) 估 價 師 執(zhí)

10、 業(yè) 資 格 證 書 、 房 地 產(chǎn) 估 價 師 注 冊 證 ， 并 可 處 以罰 款 ， 情 節(jié) 嚴 重 、 構(gòu) 成 犯 罪 的 ， 由 司 法 機 關(guān) 依 法 追 究 刑 事責 任 。 中 華 人 民 共 和 國 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 中 華 人 民 共 和 國 民 法 通 則 中 華 人 民 共 和 國 保 險 法 中 華 人 民 共 和 國 公 司 法 中 華 人 民 共 和 國 證 券 法 房 地 產(chǎn) 估 價 機 構(gòu) 管 理 辦 法 房 地 產(chǎn) 估 價 師 執(zhí) 業(yè) 資 格 制 度 暫 行 規(guī) 定 房 地 產(chǎn) 估 價 機 構(gòu) 管 理 辦 法 第 五 十 二 條 ： “ 房 地

11、 產(chǎn) 估價 機 構(gòu) 有 本 辦 法 第 三 十 二 條 行 為 之 一 的 ， 由 縣 級 以 上 人民 政 府 房 地 產(chǎn) 行 政 主 管 部 門 給 予 警 告 ， 責 令 限 期 改 正 ，并 處 1萬 元 以 上 3萬 元 以 下 的 罰 款 ； 給 當 事 人 造 成 損 失的 ， 依 法 承 擔 賠 償 責 任 ； 構(gòu) 成 犯 罪 的 ， 依 法 追 究 刑 事 責任 。 ” 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 二 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 機 構(gòu) 及 估 價 師 的 法 律 責 任 3. 刑 事 責 任 中 華 人 民 共 和 國 刑 法 第 二 百 二 十 九 條 ： 承 擔 資

12、產(chǎn) 評 估 、 驗 資 、 驗 證 、 會 計 、 審 計 、 法 律 服 務(wù) 等 職責 的 中 介 組 織 的 人 員 故 意 提 供 虛 假 證 明 文 件 ， 情 節(jié)嚴 重 的 ， 處 五 年 以 下 有 期 徒 刑 或 者 拘 役 ， 并 處 罰 金。 中 華 人 民 共 和 國 刑 法 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 三 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 風 險 防 范 的 對 策 （ 1） 建 立 現(xiàn) 代 管 理 ， 加 強 機 構(gòu) 竟 爭 能 力1.估 價 機 構(gòu) 的 對 策為 控 制 業(yè) 務(wù) 風 險 ， 建 立 有 效 的 估 價 機 構(gòu) 業(yè) 務(wù) 管理 制 度 是 估 價 機 構(gòu) 的

13、 重 要 管 理 工 作 之 一 。應(yīng) 規(guī) 范 估 價 師 聘 用 合 同 格 式 ； 嚴 格 公 章 的 使用 制 度 。對 估 價 機 構(gòu) 經(jīng) 常 使 用 的 法 律 文 件 （ 包 括 估 價報 告 書 ） 能 夠 由 有 經(jīng) 驗 的 估 價 師 共 同 討 論 制定 ， 并 根 據(jù) 實 踐 的 發(fā) 展 定 期 更 新 。對 年 輕 估 價 師 加 強 業(yè) 務(wù) 培 訓 ， 由 有 經(jīng) 驗 的估 價 師 定 期 或 隨 時 進 行 實 踐 技 巧 的 指 導 ；對 新 的 政 策 、 法 律 或 案 例 ， 估 價 機 構(gòu) 能 夠定 期 進 行 討 論 研 究 ， 以 更 新 估 價 師

14、的 知 識 結(jié)構(gòu) 。 改 變 普 遍 存 在 人 自 為 戰(zhàn) ， 管 理 松 弛 的小 生 產(chǎn) 式 的 管 理 方 式 ， 建 立 一 套 完 整 詳細 的 標 準 化 執(zhí) 業(yè) 程 序 ， 一 旦 發(fā) 生 爭 議 或訴 訟 ， 估 價 機 構(gòu) 可 處 于 有 利 地 位 ， 有 效防 范 執(zhí) 業(yè) 風 險 的 發(fā) 生 。 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 三 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 風 險 防 范 的 對 策 1.估 價 機 構(gòu) 的 對 策（ 2） 健 全 內(nèi) 部 控 制 ， 有 效 規(guī) 避 執(zhí) 業(yè) 風 險首 先 ， 承 接 業(yè) 務(wù) 要 謹 慎 ， 一 定 要 對 委 托目 的 、 范 圍 、

15、 要 求 、 時 限 等 進 行 充 分 了解 分 析 ， 如 客 戶 有 特 殊 要 求 更 應(yīng) 慎 重 對待 。 同 時 要 初 步 評 價 估 價 風 險 ， 確 定 選派 合 適 的 、 能 勝 任 的 專 業(yè) 人 員 ， 這 是 提高 執(zhí) 業(yè) 質(zhì) 量 的 關(guān) 鍵 。其 次 ， 在 項 目 實 施 過 程 中 ， 一 定 要 遵 循執(zhí) 業(yè) 規(guī) 范 ， 作 到 取 證 充 分 、 適 當 ， 底 稿完 整 ， 記 錄 詳 盡 。第 三 ， 要 加 強 業(yè) 務(wù) 項 目 的 檢 查 復 核 ， 實 行內(nèi) 部 三 級 審 核 制 度 ， 及 時 糾 正 報 告 質(zhì) 量 上 存在 的 問 題 ，

16、 措 辭 恰 當 ， 有 效 規(guī) 避 執(zhí) 業(yè) 風 險 。 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 三 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 風 險 防 范 的 對 策 1.估 價 機 構(gòu) 的 對 策（ 3） 增 強 專 業(yè) 技 能 ， 保 證 估 價 業(yè) 務(wù) 質(zhì) 量房 地 產(chǎn) 估 價 師 僅 有 估 價 知 識 是 遠 遠 不 夠 的 ， 必須 研 究 與 之 相 關(guān) 的 政 治 、 經(jīng) 濟 、 法 律 、 財 務(wù) 、社 會 意 識 形 態(tài) ， 風 俗 、 習 慣 等 ， 以 豐 富 自 己 的知 識 層 面 ， 以 便 應(yīng) 對 各 種 錯 綜 復 雜 的 房 地 產(chǎn) 估價 咨 詢 業(yè) 務(wù) 。 一、 房地產(chǎn)估價

17、執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 三 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 風 險 防 范 的 對 策 1.估 價 機 構(gòu) 的 對 策（ 4） 加 強 職 業(yè) 判 斷 ， 保 持 謹 慎 執(zhí) 業(yè) 作 風 在 目 前 政 策 變 化 較 大 的 現(xiàn) 實 下 ， 為 使 估價 師 能 夠 做 到 謹 慎 執(zhí) 業(yè) ， 有 條 件 的 估 價 機構(gòu) 應(yīng) 建 立 信 息 網(wǎng) ， 盡 力 收 集 變 化 迅 速 而 又眾 多 的 房 地 產(chǎn) 交 易 信 息 和 規(guī) 范 性 文 件 ， 從而 使 估 價 師 在 執(zhí) 業(yè) 中 能 夠 掌 握 這 些 信 息 和文 件 ， 避 免 為 客 戶 提 供 不 準 確 的 專 業(yè) 意 見。 對

18、于 難 以 把 握 的 某 些 領(lǐng) 域 ， 估 價 師 有責 任 向 客 戶 披 露 其 不 確 定 性 或 所 面 臨不 同 后 果 的 可 能 性 。對 于 復 雜 的 業(yè) 務(wù) ， 在 業(yè) 務(wù) 開 始 時 就 應(yīng) 明 確 報 告的 目 的 和 報 告 許 可 接 受 人 ， 同 時 還 應(yīng) 盡 量 限 制任 何 第 三 方 使 用 報 告 中 的 結(jié) 論 ， 對 不 確 定 的 問題 和 不 可 知 的 事 實 情 況 ， 出 具 有 條 件 和 有 保 留的 估 價 咨 詢 意 見 也 是 國 際 慣 例 中 通 行 的 做 法 。在 簽 定 業(yè) 務(wù) 委 托 書 時 應(yīng) 明 確 業(yè) 務(wù)

19、范 圍 ， 從 而 避免 產(chǎn) 生 誤 解 。 此 外 ， 業(yè) 務(wù) 約 定 合 同 還 應(yīng) 說 明 機構(gòu) 管 理 層 與 房 地 產(chǎn) 估 價 師 雙 方 各 自 應(yīng) 負 的 責 任以 及 對 執(zhí) 行 業(yè) 務(wù) 存 在 的 任 何 固 有 限 制 ， 或 者 可以 在 業(yè) 務(wù) 報 告 書 中 詳 細 描 述 的 內(nèi) 容 。 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 三 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 風 險 防 范 的 對 策 1.估 價 機 構(gòu) 的 對 策（ 5） 提 倡 分 工 協(xié) 作 ， 引 入 資 源 共 享 機 制 市 場 的 發(fā) 展 不 僅 對 估 價 師 個 人 提 出 了 專 業(yè) 化的 執(zhí) 業(yè) 要

20、 求 ， 也 對 估 價 機 構(gòu) 提 出 了 專 業(yè) 化 分工 及 協(xié) 作 的 管 理 要 求 。估 價 機 構(gòu) 應(yīng) 注 重 根 據(jù) 估 價 師 的 個 人 特 點 ， 建 立 不 同 特長 的 梯 隊 。 使 估 價 機 構(gòu) 的 業(yè) 務(wù) 相 對 有 所 分 工 。同 時 ， 估 價 機 構(gòu) 應(yīng) 制 定 具 體 的 制 度 ， 以 使 估 價 機 構(gòu) 的估 價 師 能 夠 共 享 客 戶 、 共 享 經(jīng) 驗 ， 并 在 必 要 時 ， 在 不同 業(yè) 務(wù) 方 面 能 夠 互 相 進 行 協(xié) 作 。 這 種 團 體 作 戰(zhàn) 的 制 度， 不 僅 能 夠 有 效 地 提 高 工 作 效 率 ， 重

21、要 的 是 能 夠 提 高業(yè) 務(wù) 的 質(zhì) 量 ， 并 有 效 地 避 免 估 價 師 個 人易 犯 的 錯 誤 。對 于 資 料 收 集 問 題 ： 估 價 機 構(gòu) 可 成 立 專 門負 責 收 集 、 整 理 和 發(fā) 布 估 價 相 關(guān) 數(shù) 據(jù) 的 部 門， 采 用 相 應(yīng) 的 信 息 查 詢 管 理 軟 件 ， 建 立 一 整套 房 地 產(chǎn) 估 價 基 礎(chǔ) 數(shù) 據(jù) 資 料 ， 并 不斷 更 新 ， 為 估 價 師 撰 寫 報 告 創(chuàng) 造 良好 的 基 礎(chǔ) 條 件 。 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 三 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 風 險 防 范 的 對 策 2.估 價 師 的 對 策（ 1

22、） 估 價 師 應(yīng) 關(guān) 注 的 問 題職 業(yè) 道 德 是 房 地 產(chǎn) 估 價 師 必 備 的 素 質(zhì) 運 用 專 業(yè) 知 識 和 專 業(yè) 經(jīng) 驗 ， 對 特 定 的 物 業(yè) 進 行 公正 、 公 平 、 合 理 地 估 價 ， 幫 助 客 戶 避 免 風 險 并 實現(xiàn) 其 合 法 的 商 業(yè) 利 益 ， 是 房 地 產(chǎn) 估 價 師 服 務(wù) 的 價值 所 在 。 房 地 產(chǎn) 估 價 師 在 執(zhí) 業(yè) 過 程 中 ， 應(yīng) 遵 循 謹慎 勤 勉 原 則 ， 以 “ 誠 信 ” 為 本 ， 遵 守 房 地 產(chǎn) 估 價 法 規(guī) 、 技 術(shù) 規(guī) 范 和 規(guī) 程 ， 保 證 估 價 結(jié) 果 的 客 觀 公 正

23、 。專 業(yè) 水 準 是 房 地 產(chǎn) 估 價 師 從 業(yè) 的 基 礎(chǔ)房 地 產(chǎn) 估 價 是 專 業(yè) 特 點 比 較 突 出 的 行 業(yè) ， 對 估 價 的技 術(shù) 要 求 比 較 高 ， 沒 有 一 定 的 專 業(yè) 知 識 和 實 踐 經(jīng) 驗是 難 以 勝 任 的 。隨 著 新 的 經(jīng) 濟 行 為 的 不 斷 涌 現(xiàn) ， 越 來 越 多 的 領(lǐng)域 需 要 房 地 產(chǎn) 估 價 師 的 介 入 ， 對 估 價 師 提 出 了 更專 業(yè) 、 更 綜 合 的 要 求 。 傳 統(tǒng) 的 知 識 結(jié) 構(gòu) 、 執(zhí) 業(yè) 經(jīng)驗 和 執(zhí) 業(yè) 方 式 甚 至 部 分 執(zhí) 業(yè) 規(guī) 范 己 無 法 保 證 為 客戶 提 供

24、滿 意 的 高 質(zhì) 量 的 服 務(wù) 。同 時 ， 缺 乏 對 新 興 產(chǎn) 業(yè) 相 關(guān) 運 作 的 了 解 以 及 相 關(guān) 法 律政 策 的 把 握 ， 必 然 會 影 響 估 價 師 的 專 業(yè) 判 斷 ， 加 大 執(zhí)業(yè) 風 險 。 因 此 ， 一 個 合 格 的 房 地 產(chǎn) 估 價 師 應(yīng) 該 是 勤 勉向 上 的 人 ， 深 入 市 場 ， 踏 踏 實 實 ， 才 能 具 有 對 物 業(yè) 的準 確 判 斷 ， 真 正 做 到 與 時 俱 進 。風 險 意 識 是 房 地 產(chǎn) 估 價 師 執(zhí) 業(yè) 的 保 障風 險 是 估 價 職 業(yè) 的 天 然 屬 性 ， 如 何 認 識 、 控 制 和防

25、范 風 險 是 房 地 產(chǎn) 估 價 師 面 臨 的 重 大 挑 戰(zhàn) 。 房 地產(chǎn) 估 價 師 面 臨 的 風 險 包 括 估 價 報 告 差 錯 引 發(fā) 的 風 險 、 客 戶 惡 意 隱 瞞 和 舞 弊 引 發(fā) 的 風 險 。防 范 和 降 低 房 地 產(chǎn) 估 價 的 執(zhí) 業(yè) 風 險 ， 首 先 應(yīng) 該 樹立 風 險 防 范 意 識 ， 從 行 業(yè) 內(nèi) 部 著 手 ， 建 立 相 應(yīng) 風險 管 理 和 防 范 體 系 。同 時 應(yīng) 加 強 房 地 產(chǎn) 估 價 職 業(yè) 的 社 會 教 育 ， 使社 會 公 眾 理 解 估 價 工 作 的 職 責 、 工 作 內(nèi) 容 和 應(yīng)承 擔 的 責 任 ，

26、 杜 絕 對 估 價 執(zhí) 業(yè) 的 干 擾 和 不 正 確的 認 識 ， 營 造 良 好 的 執(zhí) 業(yè) 環(huán) 境 ， 使 中 介 機 構(gòu) 真正 做 到 獨 立 、 公 正 、 客 觀 。 一、 房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)風險及對策 （ 三 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 風 險 防 范 的 對 策 （ 2） .估 價 師 的 對 策 一 般 來 說 ， 惡 劣 的 外 部 執(zhí) 業(yè) 環(huán) 境 和 不 健 全 的 內(nèi) 部 管理 體 制 是 房 地 產(chǎn) 估 價 師 執(zhí) 業(yè) 風 險 的 主 要 成 因 。 在 現(xiàn) 實 條件 下 ， 從 房 地 產(chǎn) 估 價 師 自 身 來 看 ， 唯 一 能 為 房 地 產(chǎn) 估 價師 掌 控 的

27、是 其 所 執(zhí) 行 的 操 作 程 序 ， 通 過 嚴 格 遵 循 法 定 的估 價 程 序 ， 能 使 部 分 風 險 在 工 作 過 程 中 暴 露 出 來 ， 也 為今 后 一 旦 發(fā) 生 的 糾 紛 和 訴 訟 作 證 據(jù) 上 的 準 備 ， 以 有 效 的規(guī) 避 和 控 制 風 險 。 明 確估 價基 本 事 項 擬 定作 業(yè) 方 案 實 地查 勘估 價 對 象 收 集估 價信 息 資 料 估 價結(jié) 果測 算 及 確 定 撰 寫估 價報 告 報 告 審 核土 地評 估 房 屋征 收評 估 在 建工 程評 估 期 房評 估 現(xiàn) 房評 估職 業(yè) 技 能房 地 產(chǎn) 估 價 工 作 過 程

28、分 析 工 作 步 驟 程估 價資 料歸 檔 二、 如何把控房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量前 言 二、 如何把控房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量 （ 一 ） 對 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 寫 作 主 體 的 要 求 1.房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 寫 作 主 體房 地 產(chǎn) 估 價 機 構(gòu) 專 業(yè) 估 價 人 員 二、 如何把控房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量 （ 一 ） 對 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 寫 作 主 體 的 要 求 對 專 業(yè) 估 價 人 員 要 求 人 的 因 素 是 整 個 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 寫 作 系 統(tǒng) 中 最為 重 要 的 因 素 。 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 的 寫 作 屬 于 專 業(yè)

29、寫 作 ， 一 份 高質(zhì) 量 的 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 ， 依 賴 于 估 價 人 員 良 好 的 綜合 素 質(zhì) 。 綜 合 素 質(zhì) 的 提 高 ， 只 能 在 實 踐 中 不 斷 積 累 和 提高 。 以 下 提 出 的 各 項 內(nèi) 容 只 是 必 須 達 到 的 基 本 要 求。 1.房 地 產(chǎn) 估 價 人 員 知 識 結(jié) 構(gòu)2.房 地 產(chǎn) 估 價 人 員 專 業(yè) 經(jīng) 驗 撰 寫 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 是 估 價 人 員 在 一 定 經(jīng) 驗 和知 識 的 基 礎(chǔ) 上 產(chǎn) 生 的 一 種 創(chuàng) 造 行 為 。 這 種 創(chuàng) 造行 為 在 很 大 程 度 體 現(xiàn) 著 估 價 人 員 經(jīng)

30、 驗 和 知 識 的個 性 特 點 。 二 者 都 是 不 可 缺 少 的 必 要 條 件 ， 專 業(yè) 經(jīng) 驗 在 某 些 特 定 條 件 下 甚 至 比 知 識 更 重 要 。 專 業(yè) 經(jīng) 驗 的獲 得 一 靠 自 己 動 手 ， 實 際 操 作 ， 二 靠 加 強 同 行間 學 習 交 流 。 3.房 地 產(chǎn) 估 價 人 員 認 知 能 力 房 地 產(chǎn) 估 價 師 的 認 知 能 力 是 指 能 否 在 社 會經(jīng) 濟 活 動 的 大 環(huán) 境 中 ， 迅 速 、 正 確 地 評 價 估價 對 象 的 客 觀 價 格 或 價 值 的 思 維 表 現(xiàn) 。房 地 產(chǎn) 估 價 專 業(yè) 知 識 建 筑

31、 工 程 知 識 ： 建 筑 工 程 技 術(shù) 建 筑 工 程 測 量 建 筑 識 圖 與 構(gòu) 造 建 筑 工 程 造 價 其 它 方 面 知 識 ： 城 市 規(guī) 劃 知 識 土 地 管 理 知 識 金 融 、 保 險 知 識 經(jīng) 濟 學 知 識與 房 地 產(chǎn) 估 價 相 關(guān) 的 法 律 、 法 規(guī) 、 規(guī) 范 及 政 策 規(guī) 定 方 面 的 知 識 二、 如何把控房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量房 地 產(chǎn) 估 價 機 構(gòu) 1.嚴 格 執(zhí) 行 三 審 制 度 大 多 數(shù) 機 構(gòu) 內(nèi) 第 一 級 審 核 人 就 是 估 價 作 業(yè) 人員 （ 大 部 分 不 是 估 價 師 ） ， 第 二 級 和 第 三 級

32、審 核人 則 分 別 是 該 宗 估 價 報 告 的 簽 名 估 價 師 。 作 業(yè) 人 員 、 簽 名 估 價 師 分 別 包 攬 了三 審 中 的 三 個 級 別 的 審 核 人 崗 位 。 從 調(diào) 查 中 可 知 ， 設(shè) 立 有 專 職 的 第 三 級 審核 人 （ 相 當 于 總 審 核 人 ） 崗 位 的 機 構(gòu) ， 其 估價 報 告 質(zhì) 量 相 對 就 好 ； 反 之 ， 則 差 。 從 目 前現(xiàn) 狀 看 ， 設(shè) 立 有 專 職 的 第 三 級 審 核 人 崗 位 的估 價 機 構(gòu) 為 數(shù) 教 少 。（ 1） 三 審 制 度 現(xiàn) 實 狀 況（ 2） 三 審 制 度 實 施 建 議

33、（ 執(zhí) 行 總 審 核 人 制 度 ） （ 一 ） 對 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 寫 作 主 體 的 要 求 一 是 “ 三 審 ” 沒 有 具 體 分 工 ， “ 三 審 ” 之間 彼 此 “ 信 任 ” ， 彼 此 依 懶 ， 一 審 認 為 反正 有 “ 二 審 ” 、 “ 三 審 ” ， 做 好 了 也 不 再校 對 ， 馬 上 發(fā) 給 “ 二 審 ” 。二 審 認 為 “ 一 審 ” 完 成 了 ， 報 告 的格 式 大 同 小 異 ， 粗 看 技 術(shù) 思 路 、 估價 方 法 、 評 估 結(jié) 果 沒 問 題 ， 就 發(fā) 給“ 三 審 ” 。而 “ 三 審 ” 報 告 量 多 ，

34、不 可 能 對 每 份 報 告仔 細 看 ， 結(jié) 果 “ 沒 問 題 ” 就 簽 發(fā) 了 。 這 樣， “ 三 審 ” 的 形 式 有 了 ， 而 低 級 錯 誤 恰 恰就 在 “ 三 審 ” 的 過 程 中 出 現(xiàn) 了 。 二、 如何把控房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量1.嚴 格 執(zhí) 行 三 審 制 度2.踏 實 做 好 估 價 基 礎(chǔ) 工 作3.完 善 企 業(yè) 管 理 制 度4.樹 立 正 確 的 發(fā) 展 觀 念 ， 培 育 、 建 設(shè) 和 形 成良 好 的 企 業(yè) 文 化 。 （ 一 ） 對 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 寫 作 主 體 的 要 求 房 地 產(chǎn) 估 價 機 構(gòu) 二、 如何把控房地產(chǎn)估價

35、報告的質(zhì)量 （ 二 ） 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 常 見 問 題 1.估 價 報 告 內(nèi) 容 的 不 完 整2.文 字 表 述 方 面 的 問 題3. 估 價 技 術(shù) 方 面 的 問 題 三、國有土地上房屋征收評估辦法亮 點 1： 評 估 價 格 完 全 依 照 市 場 2003年 的 城 市 房 屋 拆 遷 估 價 指 導 意 見 規(guī) 定 ， “ 拆遷 估 價 應(yīng) 當 參 照 類 似 房 地 產(chǎn) 的 市 場 交 易 價 格 和 市 、 縣人 民 政 府 或 者 其 授 權(quán) 部 門 定 期 公 布 的 房 地 產(chǎn) 市 場 價 格。 按 照 國 有 土 地 上 房 屋 征 收 與 補 償 條

36、例 的規(guī) 定 ， 對 被 征 收 房 屋 價 值 的 補 償 ， 不 得 低 于房 屋 征 收 決 定 公 告 之 日 被 征 收 房 屋 類 似 房 地產(chǎn) 的 市 場 價 格 。2011年 6月 7日 新 發(fā) 布 的 國 有 土 地 上 房 屋 征 收 評 估辦 法 ， 對 此 進 行 了 細 化 。 “ 被 征 收 房 屋 的 類 似 房地 產(chǎn) ” 是 指 與 被 征 收 房 屋 的 區(qū) 位 、 用 途 、 權(quán) 利 性 質(zhì)、 檔 次 、 新 舊 程 度 、 規(guī) 模 、 建 筑 結(jié) 構(gòu) 等 相 同 或 者 相似 的 房 地 產(chǎn) 。 被 征 收 房 屋 類 似 房 地 產(chǎn) 的 市 場 價 格

37、，是 指 在 評 估 時 點 的 平 均 交 易 價 格 。新 的 國 有 土 地 上 房 屋 征 收 評 估 辦 法 中 ， 對 房 屋 價值 的 評 估 ， 已 經(jīng) 不 再 綜 合 政 府 定 期 發(fā) 布 的 “ 指 導 價 ”， 而 是 完 全 按 照 市 場 交 易 的 價 格 。（ 一 ） 四 大 亮 點 三、國有土地上房屋征收評估辦法亮 點 2： 評 估 機 構(gòu) 由 被 征 收 人 選 在 原 來 的 城 市 房 屋 拆 遷 估 價 指 導 意 見 中 規(guī) 定 ， “ 拆遷 估 價 機 構(gòu) 的 確 定 應(yīng) 當 公 開 、 透 明 ， 采 取 被 拆 遷 人 投 票或 拆 遷 當 事

38、 人 抽 簽 等 方 式 ” 。 新 發(fā) 布 的 國 有 土 地 上 房 屋 征 收 評 估 辦 法 中 明 確 規(guī)定 ， “ 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 機 構(gòu) 由 被 征 收 人 在 規(guī) 定 時 間 內(nèi)協(xié) 商 選 定 ;在 規(guī) 定 時 間 內(nèi) 協(xié) 商 不 成 的 ， 由 房 屋 征 收 部 門通 過 組 織 被 征 收 人 按 照 少 數(shù) 服 從 多 數(shù) 的 原 則 投 票 決 定， 或 者 采 取 搖 號 、 抽 簽 等 隨 機 方 式 確 定 ” 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法亮 點 3： 評 估 更 多 體 現(xiàn) 土 地 價 值 原 來 的 城 市 房 屋 拆 遷 估 價 指 導

39、意 見 中 規(guī) 定 ， “ 拆 遷估 價 的 方 法 一 般 應(yīng) 當 采 用 市 場 比 較 法 。 不 具 備 采 用 市 場比 較 法 條 件 的 ， 可 以 采 用 其 他 估 價 方 法 ” 。 新 的 國 有 土 地 上 房 屋 征 收 評 估 辦 法 中 明 確 ， 估 價師 應(yīng) 當 根 據(jù) 評 估 對 象 和 當 地 房 地 產(chǎn) 市 場 狀 況 ， 對 市 場法 、 收 益 法 、 成 本 法 、 假 設(shè) 開 發(fā) 法 等 評 估 方 法 進 行 適用 性 分 析 后 ， 選 用 其 中 一 種 或 者 多 種 方 法 對 被 征 收 房屋 價 值 進 行 評 估 。 三、國有土地

40、上房屋征收評估辦法亮 點 4： 補 償 款 算 法 有 多 種 相 對 原 來 城 市 房 屋 拆 遷 評 估 指 導 意 見 中 ，只 采 用 單 一 的 市 場 比 較 評 估 法 而 言 ， 新 的 評 估 辦法 會 同 時 采 用 市 場 法 、 成 本 法 及 假 設(shè) 開 發(fā) 法 等 多種 方 法 進 行 評 估 ， 進 一 步 規(guī) 范 了 房 屋 征 收 評 估 的行 為 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 八 條 被 征 收 房 屋 價 值 評 估 目 的 應(yīng) 當 表 述 為 “ 為 房屋 征 收 部 門 與 被 征 收 人 確 定 被 征 收 房

41、屋 價 值 的 補 償提 供 依 據(jù) ， 評 估 被 征 收 房 屋 的 價 值 ” 。 用 于 產(chǎn) 權(quán) 調(diào) 換 房 屋 價 值 評 估 目 的 應(yīng)當 表 述 為 “ 為 房 屋 征 收 部 門 與 被 征收 人 計 算 被 征 收 房 屋 價 值 與 用 于 產(chǎn)權(quán) 調(diào) 換 房 屋 價 值 的 差 價 提 供 依 據(jù) ，評 估 用 于 產(chǎn) 權(quán) 調(diào) 換 房 屋 的 價 值 ” 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 九 條 房 屋 征 收 評 估 前 ， 房 屋 征 收 部 門 應(yīng) 當 組 織 有 關(guān) 單 位 對 被 征收 房 屋 情 況 進 行 調(diào) 查 ， 明 確 評

42、 估 對 象 。 評 估 對 象 應(yīng) 當 全 面 、 客 觀， 不 得 遺 漏 、 虛 構(gòu) 。房 屋 征 收 部 門 應(yīng) 當 向 受 托 的 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 機 構(gòu) 提 供 征 收 范 圍 內(nèi)房 屋 情 況 ， 包 括 已 經(jīng) 登 記 的 房 屋 情 況 和 未 經(jīng) 登 記 建 筑 的 認 定 、 處理 結(jié) 果 情 況 。 調(diào) 查 結(jié) 果 應(yīng) 當 在 房 屋 征 收 范 圍 內(nèi) 向 被 征 收 人 公 布 。對 于 已 經(jīng) 登 記 的 房 屋 ， 其 性 質(zhì) 、 用 途 和 建 筑 面 積 ， 一般 以 房 屋 權(quán) 屬 證 書 和 房 屋 登 記 簿 的 記 載 為 準 ； 房 屋

43、 權(quán)屬 證 書 與 房 屋 登 記 簿 的 記 載 不 一 致 的 ， 除 有 證 據(jù) 證 明 房 屋 登 記 簿 確 有 錯 誤 外 ， 以 房 屋 登 記 簿 為 準 。 對 于 未經(jīng) 登 記 的 建 筑 ， 應(yīng) 當 按 照 市 、 縣 級 人 民 政 府 的 認 定 、處 理 結(jié) 果 進 行 評 估 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 十 條 被 征 收 房 屋 價 值 評 估 時 點 為 房 屋 征 收 決 定 公告 之 日 。 用 于 產(chǎn) 權(quán) 調(diào) 換 房 屋 價 值 評 估 時 點 應(yīng) 當 與 被 征 收房 屋 價 值 評 估 時 點 一 致 。 三、國

44、有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 十 三 條 注 冊 房 地 產(chǎn) 估 價 師 應(yīng) 當 根 據(jù) 評 估 對 象 和 當 地房 地 產(chǎn) 市 場 狀 況 ， 對 市 場 法 、 收 益 法 、 成 本 法 、 假 設(shè) 開發(fā) 法 等 評 估 方 法 進 行 適 用 性 分 析 后 ， 選 用 其 中 一 種 或 者多 種 方 法 對 被 征 收 房 屋 價 值 進 行 評 估 。被 征 收 房 屋 的 類 似 房 地 產(chǎn) 有 交 易 的 ， 應(yīng) 當 選 用 市 場 法評 估 ； 被 征 收 房 屋 或 者 其 類 似 房 地 產(chǎn) 有 經(jīng) 濟 收 益 的 ， 應(yīng)當 選 用 收 益

45、法 評 估 ； 被 征 收 房 屋 是 在 建 工 程 的 ， 應(yīng) 當 選用 假 設(shè) 開 發(fā) 法 評 估 。 可 以 同 時 選 用 兩 種 以 上 評 估 方 法 評 估 的 ， 應(yīng) 當 選 用兩 種 以 上 評 估 方 法 評 估 ， 并 對 各 種 評 估 方 法 的 測 算結(jié) 果 進 行 校 核 和 比 較 分 析 后 ， 合 理 確 定 評 估 結(jié) 果 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 十 四 條 被 征 收 房 屋 價 值 評 估 應(yīng) 當 考 慮 被 征 收 房 屋 的 區(qū)位 、 用 途 、 建 筑 結(jié) 構(gòu) 、 新 舊 程 度 、 建 筑 面 積 以

46、 及 占 地 面積 、 土 地 使 用 權(quán) 等 影 響 被 征 收 房 屋 價 值 的 因 素 。被 征 收 房 屋 室 內(nèi) 裝 飾 裝 修 價 值 ， 機 器 設(shè) 備、 物 資 等 搬 遷 費 用 ， 以 及 停 產(chǎn) 停 業(yè) 損 失 等補 償 ， 由 征 收 當 事 人 協(xié) 商 確 定 ； 協(xié) 商 不 成的 ， 可 以 委 托 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 機 構(gòu) 通 過 評估 確 定 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 十 七 條 分 戶 初 步 評 估 結(jié) 果 公 示 期 滿 后 ， 房 地 產(chǎn) 價 格評 估 機 構(gòu) 應(yīng) 當 向 房 屋 征 收 部 門 提 供

47、 委 托 評 估 范 圍 內(nèi) 被 征收 房 屋 的 整 體 評 估 報 告 和 分 戶 評 估 報 告 。 房 屋 征 收 部 門應(yīng) 當 向 被 征 收 人 轉(zhuǎn) 交 分 戶 評 估 報 告 。 整 體 評 估 報 告 和 分 戶 評 估 報 告 應(yīng) 當 由 負 責房 屋 征 收 評 估 項 目 的 兩 名 以 上 注 冊 房 地 產(chǎn) 估價 師 簽 字 ， 并 加 蓋 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 機 構(gòu) 公 章。 不 得 以 印 章 代 替 簽 字 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 二 十 條 被 征 收 人 或 者 房 屋 征 收 部 門 對 評 估 結(jié) 果 有

48、 異議 的 ， 應(yīng) 當 自 收 到 評 估 報 告 之 日 起 10日 內(nèi) ， 向 房 地 產(chǎn)價 格 評 估 機 構(gòu) 申 請 復 核 評 估 。 第 二 十 一 條 原 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 機 構(gòu) 應(yīng) 當 自 收 到 書 面 復核 評 估 申 請 之 日 起 10日 內(nèi) 對 評 估 結(jié) 果 進 行 復 核 。 復 核后 ， 改 變 原 評 估 結(jié) 果 的 ， 應(yīng) 當 重 新 出 具 評 估 報 告 ； 評 估結(jié) 果 沒 有 改 變 的 ， 應(yīng) 當 書 面 告 知 復 核 評 估 申 請 人 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 二 十 四 條 評 估 專 家

49、 委 員 會 應(yīng) 當 選 派 成 員 組 成 專 家組 ， 對 復 核 結(jié) 果 進 行 鑒 定 。 專 家 組 成 員 為 3人 以 上 單數(shù) ， 其 中 房 地 產(chǎn) 估 價 師 不 得 少 于 二 分 之 一 。 三、國有土地上房屋征收評估辦法（ 二 ） 注 意 條 款 第 二 十 八 條 在 房 屋 征 收 評 估 過 程 中 ， 房 屋 征 收 部 門 或者 被 征 收 人 不 配 合 、 不 提 供 相 關(guān) 資 料 的 ， 房 地 產(chǎn) 價 格評 估 機 構(gòu) 應(yīng) 當 在 評 估 報 告 中 說 明 有 關(guān) 情 況 。 房 屋 征 收 評 估 新 流 程選 定 機 構(gòu) 被 征 收 人 在

50、規(guī) 定 時 間 內(nèi) ， 協(xié) 商 選 定 房 地 產(chǎn)價 格 評 估 機 構(gòu) 。 簽 訂 合 同 一 般 由 房 屋 征 收 部 門 作 為 委 托 人 ， 與 評 估機 構(gòu) 簽 訂 評 估 委 托 合 同 。 征 收 評 估 、 鑒 定費 用 由 委 托 人 承 擔 。 實 地 評 估 估 價 師 對 被 征 收 房 屋 進 行 實 地 查 勘 ， 根 據(jù)評 估 對 象 和 當 地 房 地 產(chǎn) 市 場 狀 況 ， 選 用 一種 或 多 種 方 法 進 行 評 估 。 公 示 解 釋 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 機 構(gòu) 向 房 屋 征 收 部 門 提 供分 戶 的 初 步 評 估 結(jié) 果 ， 房

51、屋 征 收 部 門 將 評估 結(jié) 果 向 被 征 收 人 公 示 。 公 示 期 間 ， 估 價師 要 對 初 步 評 估 結(jié) 果 進 行 現(xiàn) 場 說 明 解 釋 。 交 付 報 告 申 請 復 核公 示 期 滿 后 ， 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 機 構(gòu) 向 房 屋征 收 部 門 提 供 整 體 評 估 報 告 和 分 戶 評 估 報告 ， 房 屋 征 收 部 門 向 被 征 收 人 轉(zhuǎn) 交 分 戶 評估 報 告 。 被 征 收 人 或 者 房 屋 征 收 部 門 對 評 估 結(jié) 果 有異 議 的 ， 自 收 到 評 估 報 告 之 日 起 10日 內(nèi) ，向 房 地 產(chǎn) 價 格 評 估 機 構(gòu) 申 請 復 核 評 估 。 申 請 鑒 定被 征 收 人 或 者 房 屋 征 收 部 門 對 原 房 地 產(chǎn) 價格 評 估 機 構(gòu) 的 復 核 結(jié) 果 有 異 議 的 ， 自 收 到復 核 結(jié) 果 之 日 起 10日 內(nèi) ， 向 被 征 收 房 屋 所在 地 評 估 專 家 委 員 會 申 請 鑒 定 。