海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江海花園73號(hào)202 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

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1、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 上海師范大學(xué)建筑工程學(xué)院 《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì) 班 級(jí) 2010級(jí)1班 專 業(yè) 工程管理 課程名稱 房地產(chǎn)估價(jià) 指導(dǎo)教師 李靜 姓名 呂曉雪 學(xué)號(hào) 100155267 工程管理系 2013年6月

2、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱: 上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@73號(hào)202 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 委 托 人: 趙華 估價(jià)方: 上海大儒房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 估價(jià)人員： 呂曉雪 估價(jià)作業(yè)日期: 2013年6月17日至2013年6月21日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：20130617 目　　錄 一、致委托方函

3、 2 二、估價(jià)師聲明 3 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 4 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 5 （一）委托方 5 （二）估價(jià)方 5 （三）估價(jià)對(duì)象 5 （四）估價(jià)目的 7 （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7 （六）價(jià)值定義 7 （七）估價(jià)依據(jù) 8 （八）估價(jià)原則 8 （九）估價(jià)方法 9 （十）估價(jià)結(jié)果 9 （十一）估價(jià)人員 10 （十二）估價(jià)作業(yè)日期 10 （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 10 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 11 （一）個(gè)別因素分析 11 （二）區(qū)域因素分析 11 （三）估價(jià)方法選用 14

4、 （四）估價(jià)測(cè)算過程 14 （五）估價(jià)結(jié)果確定 22 六、附件 24 0 一.致 委 托 人 函 趙華： 受委托人委托，我公司秉著獨(dú)立、客觀、公正的原則，于2013年6月17日至6月21日，對(duì)上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@73號(hào)202的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的是為委托方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場(chǎng)價(jià)格參考。 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估程序，選用合理的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮

5、影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評(píng)估確定：趙華擁有的，位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@73號(hào)202 房地產(chǎn) （建筑面積：89.44平方米）在2013年6月18日的估價(jià)結(jié)果：（幣種：人民幣）： 市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為143萬(wàn)元，單位建筑面積價(jià)格為15988.37元/平方米。 大寫：人民幣壹佰肆拾叁萬(wàn)元整 評(píng)估過程、結(jié)果及有關(guān)說(shuō)明詳見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》 此函 上海大儒房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 法定代

6、表人：張紀(jì)文 2013年6月20日 二. 估 價(jià) 師 聲 明 我們鄭重聲明： 一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)

7、論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 六、需要聲明的事項(xiàng)： （一）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年6月18日，提交報(bào)告之日為2013年6月21日。在市場(chǎng)無(wú)明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過半年。隨著時(shí)間的推移，該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。 （二）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名 ：

8、 注 冊(cè) 章 ： 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名 ： 注 冊(cè) 章 ： 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名 ： 注 冊(cè) 章 ： 三．估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、本報(bào)告委托方為趙華，委估的房地產(chǎn)為上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@73號(hào)202。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)，無(wú)租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無(wú)法律糾紛狀況下的正常市場(chǎng)價(jià)格。 二、本報(bào)告所稱評(píng)估價(jià)格，系指我們對(duì)所評(píng)

9、估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。 三、由于委托方未提供估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》，故本次評(píng)估依據(jù)委托方提供的《商品房買賣合同》進(jìn)行評(píng)估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。 四、本次評(píng)估為委托方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓之目的使用，提供估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格參考，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無(wú)租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無(wú)法律糾紛狀況下的正常市場(chǎng)價(jià)格，特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。 五、根據(jù)上海市現(xiàn)行土地轉(zhuǎn)讓政策有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓所得費(fèi)用4

10、0%歸政府所有，轉(zhuǎn)讓所的費(fèi)用60%歸原土地使用權(quán)所有者所有。 六、在評(píng)估所委托房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。 七、自估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。 八、本次估價(jià)是以委托方未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。

11、 九、本報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。 十、本報(bào)告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對(duì)所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。 四.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托人：趙華 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：上海大儒房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)運(yùn)河北路５６７號(hào)７座４Ｆ１８６ 法人代表：張紀(jì)文 評(píng)估資質(zhì)級(jí)別: 三級(jí) 資質(zhì)證書號(hào)：滬房地資估(2005)第011 聯(lián) 系 人：張紀(jì)文 聯(lián)

12、系電話：57181770 三、估價(jià)對(duì)象分析 1、估價(jià)對(duì)象位置及坐落 估價(jià)對(duì)象位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@73號(hào)202 的房產(chǎn)，建筑面積為89.44平方米。 地址：上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 學(xué)校：上海市奉賢英杰進(jìn)修學(xué)校?、上海曼都發(fā)型美容進(jìn)修學(xué)校?、上海技術(shù)學(xué)校 醫(yī)院：奉賢區(qū)中醫(yī)醫(yī)院?、奉賢區(qū)中心醫(yī)院? 購(gòu)物：聯(lián)華超市奉賢有限公司?、利民超市?、俊源食品超市 2、權(quán)益狀況分析 （1）房產(chǎn)登記狀況 房屋所有權(quán)證號(hào) 43001288 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)房 房屋所有權(quán)人 趙華 產(chǎn)別 私有房產(chǎn) 房屋座落 奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)人民南路5號(hào)江海花園73號(hào)202

13、 樓號(hào)或幢號(hào) 1 房號(hào)及部位 202 房屋總層數(shù) 6 所在層數(shù) 2 建筑面積(m2) 89.44 房屋用途 住宅 房屋結(jié)構(gòu) 混合 建成年代 1998年 （2）土地登記狀況：無(wú)抵押擔(dān)保 （3）他項(xiàng)權(quán)利狀況：無(wú)抵押擔(dān)保 不存在抵押擔(dān)保權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利 （4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況 不存在其他法定優(yōu)先受償款 （5）對(duì)價(jià)格的影響分析 估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)、共有權(quán)的設(shè)立; 不存在查封和或有負(fù)債等現(xiàn)象。 3、實(shí)物狀況分析 （1）建筑物狀況 ①公共部分： 結(jié)構(gòu)形式 混合 建筑類型 多層住宅 外立面裝飾 貼磚 大堂設(shè)計(jì)裝修

14、 精裝 樓道裝修 粉刷 電梯間及轎廂裝飾 簡(jiǎn)裝 層戶均數(shù)量 3戶 供暖 有 門禁系統(tǒng) 防盜門 供氣 有 安全及消防監(jiān)控 有 熱水 有 其他 ②戶內(nèi)部分： 所在樓層 2 使用狀況 正常使用 現(xiàn)狀用途 住宅 景觀 無(wú) 戶型 三室一廳一衛(wèi) 臨街狀況 四面臨路 采光、通風(fēng)情況 良好 各房間朝向 南北 維護(hù)保養(yǎng)及成新狀況 良好 各個(gè)房間裝修情況的描述 估價(jià)對(duì)象建筑物為三室一廳一衛(wèi)，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。 （2）小區(qū)

15、狀況 居住小區(qū)樓宇構(gòu)成 多層住宅 容積率 2.6 交通組織方式 限速 景觀及綠化 40% 小區(qū)封閉性 良好 物業(yè)公司有無(wú) 有 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 0.8/平米/每月 車位狀況 1：2.5 其它 4、 區(qū)位狀況分析 城啟?江?；▓@位于東海路東面，前望江海區(qū)政府，后依白水帶自然風(fēng)景區(qū)，交通便利?？傉嫉孛娣e約700畝，總建筑面積超過一百萬(wàn)平方米，規(guī)劃分為南北地塊，總投資12.6億元，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、酒店、會(huì)所、商業(yè)街，業(yè)主各種生活需要不假外求。交通便利。 5、市場(chǎng)背景分析 從市場(chǎng)需求看，南橋這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實(shí)

16、基礎(chǔ)。奉賢區(qū)發(fā)改委價(jià)格管理科科長(zhǎng)全秀萍說(shuō)：一個(gè)是市場(chǎng)供應(yīng)量比上季度有大幅的回落，第二個(gè)是剛性需求，子女的入學(xué)、結(jié)婚、一些改善型的住房，這些需求依然比較旺盛，第三個(gè)還是我們南橋新城的聚焦效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大。 伴隨著政策支持與政府規(guī)劃，南橋新城將在未來(lái)3-5年內(nèi)逐漸熱起來(lái)： a) 作為上?！笆濉逼陂g重點(diǎn)建設(shè)的郊區(qū)新城之一 b) 生態(tài)優(yōu)勢(shì)：由4.78平方公里的中央生態(tài)林地和2.3平方公里的“上海之魚”構(gòu)成城市生態(tài)核心，規(guī)劃面積超越紐約中央公園的公園，依托水系景觀形成的環(huán)狀生態(tài)綠帶，“上海之魚”是其中的點(diǎn)睛之筆。 c) 低碳之城：

17、南橋新城地處杭州灣北岸咽喉，與大浦東毗鄰而居。不久的將來(lái)，一座低碳生態(tài)新城將在南上海崛起。 d) 超前布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，成為大型房企跑贏市場(chǎng)法寶。因此，在新城建設(shè)與開發(fā)的初期，搶灘南橋新城，將是未來(lái)這些大型房企布局市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)份額的重要機(jī)會(huì)。 以恒大為例，從2004年開始，恒大就科學(xué)決策提前進(jìn)入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，恒大集團(tuán)的“高品質(zhì)中價(jià)位”迅速贏得了市場(chǎng)認(rèn)可。在這“高品質(zhì)中價(jià)位”的背后，超前布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域，合理把控土地增

18、值部分的收益，是恒大地產(chǎn)集團(tuán)強(qiáng)大的成本控制體系在發(fā)揮巨大的作用。如果恒大沒有超前布局二三線城市的市場(chǎng)策略，我們也很難想象恒大會(huì)在今年上半年取得423億元的銷售業(yè)績(jī)。 三大新城中，嘉定新城均價(jià)17000元/平方米，交通不便的青浦新城的均價(jià)也在16000元/平方米。而南橋新城目前公寓的均價(jià)在15000元/平方米，但換一個(gè)角度，南橋新城的公寓均價(jià)比松江新城、青浦新城相差3000元/平方米所有，但無(wú)論是交通還是商業(yè)生活配套都沒有后兩者來(lái)的完善方便，而跟其相似的沒有完善配套的金山新城目前公寓均價(jià)不足10000元/平方米。 1.房地產(chǎn)開發(fā)及供應(yīng)情況 （1）新開工面積同比下降四成，空置面積連續(xù)五個(gè)季度

19、增加 本季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額619679萬(wàn)元，環(huán)比上升71.3%，同比上升90.01%；施工面積6762076平方米，環(huán)比上升11.3%，同比上升283.65%；新開工面積876592平方米，環(huán)比上升355.2%，同比下降41.75%；空置面積期末累計(jì)705262平方米，環(huán)比增加3.4%，同比增加37.07%。 （2）市場(chǎng)化新建住房陸續(xù)上市 本季度新建商品房總供應(yīng)量為16.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25.89%，同比下降73.82%。第一季度我區(qū)無(wú)新增市場(chǎng)化新建住房供應(yīng)，但從4月份開始，匯賢銘?。üⅲy河麗灣（公寓）、聚賢煌都（公寓）和招商海灣別墅（花園住宅）這四個(gè)樓盤的市場(chǎng)化新建住房

20、陸續(xù)上市。本季度我區(qū)市場(chǎng)化新建住房新增供應(yīng)量12.4萬(wàn)平方米，但同比仍下降78.25%；辦公和商業(yè)房為0.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降95.83%，同比下降94.55%；無(wú)配套商品房上市。 2．房地產(chǎn)交易情況 (1）新建住房成交量：受低價(jià)板塊成交量上升的影響，成交均價(jià)有所回落。受第一季度春節(jié)淡季的影響，本季度成交面積環(huán)比明顯上升，但同比仍較大幅度下降。本季度新建商品房成交均價(jià)為9936元/平方米，環(huán)比略降2%，同比下降14.9%；成交面積為21.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上升79.51%，同比下降37.18%。 （2）二手房成交量：二手住房均價(jià)堅(jiān)挺，成交量環(huán)比漲六成、同比仍降三成 本季度二手住房市場(chǎng)價(jià)格

21、堅(jiān)挺，成交均價(jià)為7990元/平方米，環(huán)比略升1.95%，同比上升13.96%；成交面積為6.18萬(wàn)平方米，環(huán)比上升64.4%，同比下降30.03%。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè) 從數(shù)據(jù)可以看出，不論是新建商品房還是二手住房，成交量都是環(huán)比上升、同比下降的，而且第一季度是房產(chǎn)的傳統(tǒng)淡季，第二季度是傳統(tǒng)“學(xué)區(qū)房”旺季，因此所謂的市場(chǎng)“回暖”的真實(shí)程度還需打點(diǎn)折扣。 今年6月至7月初連續(xù)兩次降息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方形成巨大的心理沖擊，加大了下半年調(diào)控的難度。降息意在穩(wěn)增長(zhǎng)，但客觀上也使得樓市加速回暖。雖然政府的堅(jiān)定表態(tài)緩和了購(gòu)房者的恐慌情緒，在一定程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，但下半年，

22、降息帶來(lái)的房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)仍在積聚，必須引起高度重視。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，在貨幣政策放松的情況下，必須堅(jiān)定不移地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，謹(jǐn)防降息后的資金再次涌入房市。同時(shí)，抓緊研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。 四、估價(jià)目的 本報(bào)告僅為委托方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 根據(jù)估價(jià)目的，確定現(xiàn)場(chǎng)勘查日——2013年6月18日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 六、價(jià)值定義 本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)抵押擔(dān)保價(jià)值為抵押擔(dān)保房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，

23、等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格。 七、估價(jià)依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》 4、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 5、 委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的土地估價(jià)委托書 6、全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及上海市市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件； 7、委托人提供的有關(guān)情況和資料； 8、我公司所掌握的

24、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料。 八、估價(jià)原則 ⑴合法原則。 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 ⑵最高最佳使用原則。 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 ⑶替代原則。 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 ⑷遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地勘察、鄰近類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，以及委托人提供的相關(guān)資料，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的遵照國(guó)家有關(guān)法律、法

25、規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在綜合分析、研究所掌握的資料的基礎(chǔ)上，選取市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定其最終價(jià)格。 1、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。 2、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 十、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了

26、解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情以及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，確定：趙華擁有的，位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@73號(hào)202 房地產(chǎn)（建筑面積：89.44平方米）在2013年6月18日的估價(jià)結(jié)果：（幣種：人民幣）： 市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為134萬(wàn)元，單位建筑面積價(jià)格為14，888元/平方米。 大寫：人民幣壹佰叁拾肆萬(wàn)元整 十一、估價(jià)師人員 ： 呂曉雪 十二、估價(jià)作業(yè)日期 2013年6月17日至2013年6月21日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自2013年6月17日起原則上為一年。當(dāng)市場(chǎng)狀況變化較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)與估價(jià)師重新核準(zhǔn)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用

27、的有效期不超過半年，如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過半年不負(fù)法律責(zé)任。 五．估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、 個(gè)別因素分析 個(gè)別因素包括估價(jià)對(duì)象所在物業(yè)的位置、臨街狀況、土地使用權(quán)性質(zhì)及用途、土地使用年限、建筑物的結(jié)構(gòu)類型、建筑物的用途、估價(jià)對(duì)象的建筑面積、建筑物現(xiàn)狀等及周邊類似物業(yè)情況，具體如下： 估價(jià)對(duì)象位置： 估價(jià)對(duì)象位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)人民南路江?；▓@73號(hào)202 估價(jià)對(duì)象臨街狀況：估價(jià)對(duì)象四面臨路。 土地使用權(quán)性質(zhì)、用途：土地使用權(quán)類型為國(guó)有出讓，土地用途為住宅用地。 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察及上述委托人提供的資料記錄：估價(jià)對(duì)象所在建筑物為1998年建成，6層混合結(jié)構(gòu)，平屋頂，清水

28、磚墻。估價(jià)對(duì)象為三室一廳，建筑面積：89.44平方米；層高3.20米；水、電、雙氣設(shè)施齊全。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的使用、維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。 二、 區(qū)域因素分析 1、 地理位置 城啟?江?；▓@位于東海路東面，前望江海區(qū)政府，后依白水帶自然風(fēng)景區(qū)，交通便利?？傉嫉孛娣e約700畝，總建筑面積超過一百萬(wàn)平方米，規(guī)劃分為南北地塊，總投資12.6億元，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、酒店、會(huì)所、商業(yè)街，業(yè)主各種生活需要不假外求。交通便利。 2、自然條件 地質(zhì)：平原。氣象：四季分明，春季干旱多風(fēng)，夏

29、季炎熱多雨，秋季涼爽濕潤(rùn)，冬季寒冷干燥。年平均氣溫為18C左右，最高氣溫38C，最低氣溫-2C。 3、環(huán)境條件 環(huán)境影響主要有大氣污染、噪聲污染，懸浮顆粒物和氮氧化物形成的二次揚(yáng)塵是造成大氣質(zhì)量下降主要因素；區(qū)域環(huán)境狀況一般，無(wú)重工業(yè)企業(yè)，污染較小。 4、交通狀況 ：交通十分便利。 5、基礎(chǔ)設(shè)施 估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)居民生活區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等多個(gè)功能區(qū)域定位科學(xué)、區(qū)分合理，路網(wǎng)、排水、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)完善，狀況完全可以滿足居民生活需要。 6、周邊環(huán)境優(yōu)越 三、 市場(chǎng)背景分析 從市場(chǎng)需求看，南橋這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。奉賢區(qū)發(fā)改委價(jià)格管理科科長(zhǎng)全

30、秀萍說(shuō)：一個(gè)是市場(chǎng)供應(yīng)量比上季度有大幅的回落，第二個(gè)是剛性需求，子女的入學(xué)、結(jié)婚、一些改善型的住房，這些需求依然比較旺盛，第三個(gè)還是我們南橋新城的聚焦效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大。 伴隨著政策支持與政府規(guī)劃，南橋新城將在未來(lái)3-5年內(nèi)逐漸熱起來(lái) 四、 最高最佳使用分析 最高最佳使用原則是要說(shuō)明，房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、

31、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面： 1．在法律上許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。 2．在技術(shù)上可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。 3．在經(jīng)濟(jì)上可行性。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 4．土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來(lái)判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。

32、 5．房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。 6．可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化對(duì)房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢(shì)。 結(jié)合以上條件分析，根據(jù)估價(jià)對(duì)象用地所在位置及周邊的自然與人文環(huán)境，興建居住性物業(yè)為其最高最佳使用途徑。 五、 估價(jià)方法選用 估價(jià)人員根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地勘察、鄰近類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，以及委托人提供的相關(guān)資料，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特

33、點(diǎn)及估價(jià)目的遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在綜合分析、研究所掌握的資料的基礎(chǔ)上，選取估價(jià)方法。 考慮到與評(píng)估對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)類似的房產(chǎn)交易實(shí)例較多，可采用；同時(shí)在同一區(qū)域內(nèi)能獲取類似的房產(chǎn)租賃實(shí)例，可假設(shè)估價(jià)對(duì)象用于出租，為收益性房地產(chǎn)，其預(yù)期收益可分析測(cè)算。因此，選取市場(chǎng)比較法及收益法作為本次估價(jià)的基本方法。 評(píng)估方法定義： 市場(chǎng)比較法，就是在求取房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。 公式為：

34、 1、比較實(shí)例選擇 選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況，應(yīng)符合以下要求 A、用途相同 B、交易類型相同 C、屬于正常交易（或可修正為正常交易下的價(jià)格） D、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近 E、統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ) 收益法： 收益法也稱為收益資本化、收益還原法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法。 假設(shè)估價(jià)對(duì)象采取出租或承包方式經(jīng)營(yíng)，參考周邊地區(qū)類似用途物業(yè)租金、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)費(fèi)用等的市場(chǎng)客觀水平資料，加以分析判斷；估算未來(lái)的潛在

35、毛收入；考慮客觀空置率等因素后估算有效毛收入；估算正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率；運(yùn)用適宜的收益法計(jì)算公式，求取估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，選擇有限年，凈收益、資本化率不變的收益法公式： V=（A/R）[1-1/（1+R）n] 公式中：V——估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 A——年凈收益 R——綜合資本化率 n——收益年限 將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合，得出最終估價(jià)值。 六、 估價(jià)測(cè)算過程 （一）采用市場(chǎng)比較法估價(jià) 1、選取案例 本次評(píng)估，選取三個(gè)具有市場(chǎng)行為的實(shí)例,用途與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，結(jié)

36、合影響住宅的因素，進(jìn)行因素修正,求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 實(shí)例A：江海新村 位于奉賢區(qū)南橋江海路100號(hào)，住宅樓，6層混合結(jié)構(gòu)，公交便捷度較好；商業(yè)集繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)備齊全，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較?。蝗乙粡d，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。2013年6月的交易價(jià)為15070元/平方米。 實(shí)例B：新華小區(qū) 位于南百公路光明街，住宅樓，6層混合結(jié)構(gòu)，公交線路多，公交便捷度較好，商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施齊全，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較??；三室一廳一衛(wèi)，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)一般裝修，地面

37、鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；明暖，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。2013年6月的交易價(jià)為16499元/平方米。 實(shí)例C：運(yùn)河新村 位于運(yùn)河路100號(hào) ，6層混合結(jié)構(gòu)，住宅用途， 350米內(nèi)公共汽車多，公交便捷度較好；商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施齊全，公用設(shè)施條件完備,環(huán)境污染較?。蝗乙粡d一衛(wèi)，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。2013年6月的交易價(jià)為15680元/平方米。 2、因素選擇 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有: a、 交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) b、 交易情況：是否

38、為正常、公開、公平、自愿的交易 c、 區(qū)域因素：主要有交通條件[道路通達(dá)度（用臨路狀況表示）、公交便捷度（通達(dá)公交車線路的數(shù)量表示）]、居住成熟度、商業(yè)繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域公用設(shè)施配套程度、環(huán)境優(yōu)劣度等。 d、個(gè)別因素：主要有規(guī)劃限制、裝修標(biāo)準(zhǔn)、所在樓層、朝向等。 3、因素條件說(shuō)明 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表1 估價(jià)對(duì)象 和比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 房 地 產(chǎn) 用 途 住宅 住宅 住宅 住宅 交 易 期 日 2013.6 2013.6 2013.6

39、 2013.6 交 易 情 況 正常 正常 正常 正常 交 易 方 式 市場(chǎng)交易 市場(chǎng)交易 市場(chǎng)交易 市場(chǎng)交易 房地產(chǎn)交易價(jià)格 （元/平方米） 待評(píng)估 15071 16499 15680 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 臨主干道 臨主干道 臨主干道 臨主干道 公交便捷度 好 好 好 好 居住成熟度 成熟 成熟 成熟 成熟 商業(yè)繁華度 好 好 好 好 基礎(chǔ)設(shè)施條件 “七通一平” “七通一平” “七通一平” “七通一平” 公用設(shè)施配套 完備度 完備 完備 完備 完備 環(huán)境優(yōu)劣度 污染較小 污染較小

40、 污染較小 污染較小 個(gè)別因素 規(guī) 劃 限 制 有限制 有限制 有限制 有限制 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 精裝 一般 精裝 精裝 房 屋 朝 向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 所 在 樓 層 2 3 2 4 4、編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素條件修正指數(shù)確定如下： ① 估價(jià)對(duì)象與三個(gè)實(shí)例的用途、交易情況差異不大，故對(duì)于上述這些影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素均不作修正。 ② 交易期日修正：估價(jià)對(duì)象與上述三個(gè)實(shí)例的交易期日接近，故交易期日修正系數(shù)為1。 Ⅰ、區(qū)域因素： A、臨路狀況，分

41、為不臨路、臨支路、臨次干道、臨區(qū)域干道、臨主干道五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，減少或增加1%； B、公交便捷度，分為差、較差、一般、較好、好五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每增加一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)修正2%； C、產(chǎn)業(yè)集聚度，分為高、較高、一般、低四個(gè)檔次，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正3%； D、商業(yè)繁華度，分為差、較差、一般、較好、好五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加3%; E、基礎(chǔ)設(shè)施條件，分為宗地紅線外四通、五通、六通、七通四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加5%; F、公

42、用設(shè)施配套完備度，分為差、較完備、完備三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加5%; G、環(huán)境優(yōu)劣度，分為污染嚴(yán)重、污染較嚴(yán)重、污染一般、污染較少、無(wú)污染五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每相差一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加2%。 Ⅱ、個(gè)別因素 A、規(guī)劃限制分為無(wú)限制、有一定限制、有限制三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100， 每增加或減少一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加2%; B、裝修標(biāo)準(zhǔn)取值分為無(wú)裝修98%、簡(jiǎn)單裝修100%、普通裝修102%、簡(jiǎn)裝修105%、高檔裝修110%五個(gè)等級(jí)。 C、房屋朝向分為南北朝向、正南朝向、東西朝向三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100

43、，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加2%。 D、所在樓層差異取值分為：以估價(jià)對(duì)象為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)減少或增加2%。 比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 和比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 房地產(chǎn)交易價(jià)格 （元 /平方米） 待評(píng)估 15071 16499 15680 房 地 產(chǎn) 用 途 100 100 100 100 交 易 期 日 100 100 100 100 交 易 情 況 100 100 100 100 交 易 方 式

44、100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100 100 100 100 公交便捷度 100 100 100 100 居住成熟度 100 100 100 100 商業(yè)繁華度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100 100 100 100 公用設(shè)施配套完備度 100 100 100 100 環(huán)境優(yōu)劣度 100 100 100 100 個(gè)別因素 規(guī) 劃 限 制 100 100 100 100 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 100 98 100 100 房 屋 朝 向 100

45、 100 100 100 所 在 樓 層 100 99 100 98 比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 比較實(shí)例 比較因素 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí) 例 價(jià) 格 (元 /平方米) 15071 16499 15680 房地產(chǎn)用途 100/100 100/100 100/100 交 易 期 日 100/100 100/100 100/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 交 易 方 式 100/100 100/100 100/

46、100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100/100 100/100 100/100 公交便捷度 100/100 100/100 100/100 居住成熟度 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華度 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100/100 100/100 100/100 公用設(shè)施配套完備度 100/100 100/100 100/100 環(huán)境優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 個(gè) 別 因 素 規(guī) 劃 限 制 100/100 100/100

47、100/100 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 100/98 100/100 100/100 房 屋 朝 向 100/100 100/100 100/100 所 在 樓 層 100/99 100/100 100/98 比準(zhǔn)價(jià)格 (元 /平方米) 15692 16499 16333 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 (元 /平方米) 16174.6667 市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算匯總表 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)為16175元 /平方米 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=16174.666789.44 =144.6662（萬(wàn)元） 采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值為144.666萬(wàn)元。

48、（二）采用收益法估價(jià) 假設(shè)估價(jià)對(duì)象采取出租或承包方式經(jīng)營(yíng)，參考周邊地區(qū)類似用途物業(yè)租金、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)費(fèi)用等的市場(chǎng)客觀水平資料，加以分析判斷；估算未來(lái)的潛在毛收入；考慮客觀空置率等因素后估算有效毛收入；估算正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率；運(yùn)用適宜的收益法計(jì)算公式，求取估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。 收益法公式： 其中：V——房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A——房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率 g——凈收益逐年遞增的比例 t——房地產(chǎn)的收益年限 1、確定資本化率 資本化率的

49、本質(zhì)是投資收益率，而投資收益率的大小與投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)大小直接相關(guān)。通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)依次降低，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也相應(yīng)下降或上調(diào)1-2%。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第5.3.4款,可采用市場(chǎng)提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法做為資本化率，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率和中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率預(yù)測(cè)，此次評(píng)估采用中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率做為安全利率。評(píng)估人員根據(jù)調(diào)查石家莊市同類物業(yè)收益率為5%，綜合考慮選取一年期定期存款年利率2.25%做為安全利率,考慮風(fēng)險(xiǎn)

50、調(diào)整值為4%,故此次估價(jià)采用的資本化率r為5.63%。 2、確定年總收益 該區(qū)域現(xiàn)行房屋租賃市場(chǎng)活躍，由于市場(chǎng)租賃案例眾多，評(píng)估人員通過市場(chǎng)調(diào)查，搜集了同委估房地產(chǎn)在使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、配套設(shè)施、地段等級(jí)以及區(qū)位因素、個(gè)別因素等各方面條件相近的實(shí)例，并在其中選取了A、B、C三個(gè)實(shí)例作為比較案例。 案例A：江海新村，位于奉賢區(qū)南橋江海路100號(hào)，住宅樓，6層混合結(jié)構(gòu)，公交便捷度較好；商業(yè)集繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)備齊全，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較??；三室一廳，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門

51、。建筑面積89.50平米，租金60元/平米月。 案例B：新華小區(qū)，位于南百公路光明街，住宅樓，6層混合結(jié)構(gòu)，公交線路多，公交便捷度較好，商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施齊全，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較??；三室一廳一衛(wèi)，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；明暖，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。建筑面積88.40平米，租金80元/平米月。 案例C：運(yùn)河新村，位于運(yùn)河路100號(hào) ，6層混合結(jié)構(gòu)，住宅用途， 350米內(nèi)公共汽車多，公交便捷度較好；商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施齊全，公用設(shè)施條件完備,環(huán)境污染較?。蝗乙粡d一衛(wèi)，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚

52、，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽(yáng)臺(tái)塑鋼封閉，防盜門。建筑面積88.25平米，租金70元/平米月。 比較因素條件說(shuō)明表 估價(jià)對(duì)象 和比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 房 地 產(chǎn) 用 途 住宅 住宅 住宅 住宅 租 賃 期 日 2013.6 2013.6 2013.6 2013.6 租 賃 情 況 正常 正常 正常 正常 租 賃 方 式 市場(chǎng) 市場(chǎng) 市場(chǎng) 市場(chǎng) 房地產(chǎn)租賃價(jià)格 （元/平方米） 待評(píng)估 60 80 70 區(qū) 域

53、因 素 臨路狀況 臨主干道 臨主干道 臨主干道 臨主干道 公交便捷度 好 好 好 好 居住成熟度 成熟 成熟 成熟 成熟 商業(yè)繁華度 好 好 好 好 基礎(chǔ)設(shè)施條件 “七通” “七通” “七通” “七通” 公用設(shè)施配套 完備度 完備 完備 完備 完備 環(huán)境優(yōu)劣度 污染較小 污染較小 污染較小 污染較小 個(gè)別因素 規(guī) 劃 限 制 有限制 有限制 有限制 有限制 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 精裝 一般 精裝 簡(jiǎn)裝 房 屋 朝 向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 所 在 樓 層 2 3 2

54、4 估價(jià)對(duì)象 和比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 房地產(chǎn)租賃價(jià)格 （元 /平方米） 待評(píng)估 60 80 70 房 地 產(chǎn) 用 途 100 100 100 100 交 易 期 日 100 100 100 100 交 易 情 況 100 100 100 100 交 易 方 式 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100 100 100 100 公交便捷度 100 100 100 100 居住成熟度 100

55、100 100 100 商業(yè)繁華度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100 100 100 100 公用設(shè)施配套完備度 100 100 100 100 環(huán)境優(yōu)劣度 100 100 100 100 個(gè)別因素 規(guī) 劃 限 制 100 100 100 100 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 100 98 100 96 房 屋 朝 向 100 100 100 100 所 在 樓 層 100 99 100 98 比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象和 比較實(shí)例 比較因素

56、 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí) 例 價(jià) 格 (元 /平方米) 60 80 70 房地產(chǎn)用途 100/100 100/100 100/100 交 易 期 日 100/100 100/100 100/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 交 易 方 式 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100/100 100/100 100/100 公交便捷度 100/100 100/100 100/100 居住成熟度 100/100 10

57、0/100 100/100 商業(yè)繁華度 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100/100 100/100 100/100 公用設(shè)施配套完備度 100/100 100/100 100/100 環(huán)境優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 個(gè) 別 因 素 規(guī) 劃 限 制 100/100 100/100 100/100 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 100/98 100/100 100/96 房 屋 朝 向 100/100 100/100 100/100 所 在 樓 層 100/99 100/100

58、 100/98 修正后房地產(chǎn)租金 (元 /平方米?月) 61.8 80 74.4 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)平均租金 (元 /平方米月) 72 估價(jià)對(duì)象租賃價(jià)格為72（元/平方米?月） 評(píng)估人員結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定住宅月租金（如下表），計(jì)算年總收益。其基本計(jì)算公式為： 年收益=月租金出租率計(jì)算期建筑面積。 月租金（元/平方米?月） 出租率（%） 計(jì)算期（月） 建筑面積 年租金收益（元） 72 89% 12 89.44 68839.46 3、年總費(fèi)用 （1）稅金 稅費(fèi)包房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)國(guó)發(fā)（1986）90號(hào)《中華人民共

59、和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、國(guó)務(wù)院令第136號(hào)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)[1985]19號(hào)文頒布《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》及京政發(fā)[1993]36號(hào)《北京市人民政府關(guān)于提高教育附加費(fèi)的通知》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率為房產(chǎn)租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅為房產(chǎn)租金收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育附加費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的3%，四稅合計(jì)為年租金收入的17.5%。 （2）物業(yè)費(fèi) 根據(jù)該物業(yè)的情況，取費(fèi)率為年租金的7%（含管理費(fèi)）； （3）維修費(fèi) 取費(fèi)率為年租金的0.5%； （4）保險(xiǎn)費(fèi)用 取費(fèi)率為年租金的0.1% （5）綜合費(fèi)率=A+B+C+D

60、=17.5%+7%+0.5%+0.1% =25.1% 年總費(fèi)用＝年租金收入25.1% ＝68839.4625.1% ＝17278.7（元） 即評(píng)估對(duì)象年成本及費(fèi)用總額為17278.7元。 4、計(jì)算凈收益 年凈收益=年總收益－年總費(fèi)用 =68839.46-17278.7 =51569.75元/年 5、收益年限的確定 估價(jià)對(duì)象所在建筑物為1998年年建成，6層混合結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)使用年年限為50年。根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查，估價(jià)對(duì)象曾經(jīng)過整體改造加固；并且維護(hù)、保養(yǎng)良好。因此綜合判斷，確定估價(jià)對(duì)象剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為49

61、年，則收益年限按49年計(jì)算。 6、選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格 V＝51569.75{1-[（1+3%）/（1+5.63%）]49}/（5.63%-3%） ＝139萬(wàn)元 采用收益法估價(jià)的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值為139萬(wàn)元。 七、 估價(jià)結(jié)果 上述兩種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果是： 運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算的價(jià)格為：145萬(wàn)元人民幣； 收益法測(cè)算的價(jià)格為：139萬(wàn)元人民幣。 收益法和市場(chǎng)法是從不同市場(chǎng)角度進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)用兩種方法測(cè)算達(dá)到互相驗(yàn)證的效果，使估價(jià)結(jié)果更加客觀合理。根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，采用市場(chǎng)法估算的評(píng)估值，更加接近估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，經(jīng)綜合考慮，確

62、定對(duì)上述兩種方法的測(cè)算結(jié)果采用取權(quán)重的方法以求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 市場(chǎng)法權(quán)重：0.7 收益法權(quán)重：0.3 具體估價(jià)結(jié)果如下： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格： 1450.7＋1390.3＝143萬(wàn)元 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情以及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，確定;趙華擁有的，位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江海花園73號(hào)202的房地產(chǎn)（建筑面積：89.44平方米）的擬抵押擔(dān)保房地產(chǎn)在2013年6月18日的估價(jià)結(jié)果： 市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為143萬(wàn)元，單位建筑面積價(jià)格為15988.37元/平方米。 大寫：人民幣壹佰肆拾叁萬(wàn)元整 六. 附件 ① 估價(jià)對(duì)象的位置圖 ② 估價(jià)對(duì)象周圍環(huán)境照片 ③ 估價(jià)對(duì)象內(nèi)部廚房、衛(wèi)生間及房間的照片，每個(gè)房間一張照片，有估價(jià)人員與勘察現(xiàn)場(chǎng)的照片 ④ 權(quán)屬證明文件 ⑤ 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的查詢資料和調(diào)查記錄 ⑥ 估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 ⑦ 估價(jià)師資格證書復(fù)印件 23