估價報告正文

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1、 浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司 目 錄 1、致委托方函 ----------------------------2 2、注冊房地產(chǎn)估價師聲明 ------------------3 3、估價的假設(shè)和限制條件 ------------------4 四、估價結(jié)果報告 --------------------------5 五

2、、估價技術(shù)報告 --------------------------9 六、附件 ----------------------------------14 一、致委托方函 中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司樂清市支行客戶周桂芬、陳紅勝： 浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司接受貴方的委托，對委托方權(quán)屬位于樂成鎮(zhèn)旭陽路上海花園蘭花苑 -35 幢住宅房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，估價對象建筑面積 361.80 ㎡，土地法定用途為住宅。估價目的是為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，估價時點為 2012 年 9 月 7 日。 遵照國家

3、有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)范，本公司估價人員對委托評估的房地產(chǎn)實施了實地勘察，市場調(diào)查。本著獨立、客觀、公正、合法的原則，采用市場法及成本法，對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行了評估。經(jīng)過評估人員科學(xué)周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，確定估價對象的抵押價值為人民幣 18245574 元，大寫金額為人民幣壹仟八佰貳拾肆萬伍仟伍佰柒拾肆 元整（單價人民幣 50430 元/ 平方米），詳見評估結(jié)果報告。報告使用期限 2012 年 9 月 7 日至 2013 年 9 月 6 日。特函告貴方。 備注： 1、房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價

4、師知悉的法定優(yōu)先受償款。 2、本次估價假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況 已經(jīng)注銷，且無租賃限制狀況，估價師知悉的估價對象法定優(yōu)先受償款為 0。 浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司 （蓋章） 二Ｏ一二年九月七日 2 二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明 我們鄭重聲明： （1）我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 （2）本估價報告中的

5、分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見 和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制，以及相關(guān)法律 法規(guī)的約束。 （3）我公司是受中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司樂清市支行客戶周桂芬、陳紅 勝委托，對位于樂成鎮(zhèn)旭陽路上?；▓@蘭花苑 -35 幢房地產(chǎn)進(jìn)行評估。我們與本 估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏 見。 （4）我們依照中華人民共和國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指 導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 （5）按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，我公司專業(yè)估價人員對估價對象進(jìn)

6、 行了現(xiàn)場勘查 ，我們已對估價對象進(jìn)行了實地查勘，我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用狀況、內(nèi)部裝潢，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分不承擔(dān)查勘責(zé)任。 （6）委托方對提供的估價資料的真實性、準(zhǔn)確性、合法性、完整性以及陳述的情況承擔(dān)法律責(zé)任，如因該資料失實造成評估結(jié)果有誤，影響本次估價報告的完整使用，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)責(zé)任。 （7）本次估價范圍以估價對象的房地產(chǎn)權(quán)屬證明中所記載的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并 假設(shè)房屋建筑面積準(zhǔn)確無誤，我們未對本事項進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。 （8）本估價報告系我公司對估價對象進(jìn)行實地查勘的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員 獨立撰寫，未邀請其它專家提供重要專業(yè)幫

7、助。 注冊房地產(chǎn)估價師 : 馬 駿 注冊號： xxxxxxxxxx （蓋章） 注冊房地產(chǎn)估價師 : 邱濤明 注冊號： xxxxxxxxxx （蓋章） 3 三、估價的假設(shè)和限制條件 （一）估價假設(shè)條件： 本次抵押估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮租賃、拆遷、查封等因素的影響，假設(shè)條件為： 1、房屋抵押評估的估價時點為房屋抵押許可證頒發(fā)之日。 2、對于委托方提供的權(quán)屬資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，我公司以權(quán)屬資料準(zhǔn)確

8、無誤， 并以產(chǎn)權(quán)資料上記載的合法用途為假設(shè)前提。 3、本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態(tài)并達(dá)到正常的使用功能為 假設(shè)前提。 4、估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其 他不可抗力對評估結(jié)論的影響。 5、本次評估未考慮特殊交易行為對估價對象房地產(chǎn)價值的影響。 （二）估價限制條件： 1、本報告之估價結(jié)論僅為委托方在上述已有假設(shè)條件下用于抵押作價補(bǔ)償 提供價格參考，不得做其他用途。 2、本估價報告僅對估價對象在上述已有假設(shè)條件下的抵押價格進(jìn)行估測， 不作為權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。 3、本估價報告有效期內(nèi)如估價對

9、象的實物形態(tài)或價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化， 并對估價對象的價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。 （三）特別說明： 1、本報告僅為委托方按本次特定的用途以確認(rèn)房地產(chǎn)價值作參考依據(jù)或 附件。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向抵押當(dāng)事人及報告審 查部門以外的單位及個人提供，凡因委托方使用評估報告不當(dāng)而引起的后果， 估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 2、本評估報告結(jié)論系為委托方提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無 強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合符規(guī)范要求負(fù)責(zé)。 3、本評估報告的報告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同

10、 意，其全部或其部分內(nèi)容不得在任何公開文件、通告或聲明中引用，亦不得以 任何公開方式公開發(fā)表。 4、本房地產(chǎn)評估報告書包含“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”，“估 價結(jié)果報告”提供給委托方，“估價技術(shù)報告”存檔備查。 4 四、估價結(jié)果報告 （ 1）委托方 委 托 人：周桂芬、陳紅勝 地 址：樂成鎮(zhèn)旭陽路上海花園蘭花苑 -35 幢 （ 2）估價方 單 位：浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司法定代表人：朱建榮 地址及電話：杭州市錢江新城市民街 200

11、號 22 樓 0577-62567177 證 書 編 號：建房估證字（ 2009） 052 號 資 質(zhì) 等 級：國家壹級 （ 3）估價項目概況 1、估價對象 評估對象為位于樂成鎮(zhèn)旭陽路上?；▓@蘭花苑 -35 幢房地產(chǎn)，建筑面積為 361.80m2, 土地面積為 472.78m2，所有權(quán)人為周桂芬、陳紅勝。 2、估價對象區(qū)位狀況 估價對象位 樂成鎮(zhèn)旭陽路上?；▓@蘭花苑 -35 幢 置 道路 旭陽路 道路等 較 是否臨 不 交通便捷程 級 好 路 是 度 基本評價 較好

12、 娛樂功能 桌球室 ; 標(biāo)準(zhǔn)英式運動 健身中心 足療、水療、健身房 室外泳池 , 室內(nèi)恒溫泳池 , 網(wǎng)球場 : 典型貴 運動功能 族運動 . 籃球場 商業(yè)功能 便利店、干洗、美容美發(fā)等社區(qū)商業(yè) 配套設(shè)施 餐飲綜合區(qū)：整個區(qū)域由西餐廳、酒吧 餐飲功能 等功能區(qū)域綜合而成 供水 配有專用供水設(shè)備 供電 配有自備發(fā)電機(jī) 基本評價 好 5 人文環(huán)境 好 3 、 自然環(huán)境 良好 評估 周邊環(huán)境 較繁華 對象 繁華

13、程度 權(quán)益 基本評價 較好 狀況 根 據(jù)委托方提供的資料，評估對象所有權(quán)人為周桂芬、陳紅勝，已取得樂 房權(quán)證樂成鎮(zhèn)字第 51434、51435 號《房屋所有權(quán)證》，房屋用途為住宅；樂政國用（ 2009）第 1-8839 號《土地使用證》，土地使用權(quán)類型為國有出讓。 4、評估對象實物狀況 評估對象建于 2004 年，鋼混結(jié)構(gòu)。評估對象正門向南，共三層，本次根據(jù) 委托方提供的《委托書》以及房屋產(chǎn)權(quán)情況資料，其用途為住宅。評估對象實 際維護(hù)較好，水、電、通訊配套配套齊全，現(xiàn)房屋使用正常。 （四）估價目的： 為確定房地產(chǎn)抵押貸

14、款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押 價值。 （五）估價時點： 二Ｏ一二年九月七日 （六）價值定義： 房屋抵押評估的價值定義是被抵押房屋無權(quán)利負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn) 公開市場價值。房屋抵押評估不考慮租賃、拆遷等權(quán)利限制的影響。 （七）估價依據(jù)： 1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、 《城市房地產(chǎn)交易管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)籍管理辦法》。 2、國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范》。 3、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57 號）。

15、 4、建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范與銀行 信貸業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》建住房 [2006]8 號文件。 5、委托方提供的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證等資料。 6、估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果及對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場價格所掌握的資料。 （八）估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循： 1、合法原則：估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋 6 率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處

16、分為前提 進(jìn)行估價。 2、最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。也 就是說，房地產(chǎn)評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能 獲得最大受益的使用方式的估價結(jié)果。 3、供求原則：房地產(chǎn)價格同其它物品的價格一樣，受供求關(guān)系的影響。若 需求不變，供給增加，則價格下降；若供給不變，需求增加，則價格上升。由 于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個別性，這種供求狀況主要是指當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場的供求狀況。 4、替代原則 : 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價格趨于 一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同

17、一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對其間的差別進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的價值。 5、估價時點原則：估價實際上是求取某一時點的價格。估價時點是責(zé)任交待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。房地產(chǎn)的價格具有很強(qiáng)的時間性。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。 6、謹(jǐn)慎原則：在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保 持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先

18、受償款。 （九）估價方法： 估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法等幾種估價方法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價情況下的房地產(chǎn)估價。 根據(jù)估價對象房屋產(chǎn)權(quán)資料記載，該房產(chǎn)使用性質(zhì)為住宅，因此，采用以下估價技術(shù)路線：本次估價的目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。根據(jù)委托方所提供的資料及對估價對象進(jìn)行實地查勘和對周邊區(qū)域的調(diào)查、收集的價格信息資料、估價對象的特

19、點及本身的實際情況，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 ，最終選擇市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。 （十）估價結(jié)果： 根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用市場法及成本法，通過認(rèn)真地對影響房地產(chǎn)價值因素的分析，經(jīng)過測算并結(jié)合估價經(jīng)驗，假設(shè)估價對 7 象于估價時點無抵押情況、且無租賃限制狀況，確定估價對象的抵押價值為人 民幣 1900 萬元，大寫金額為人民幣壹仟玖佰萬元整（單價人民幣 52520 元 / 平方米）。 備注： 1、房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減 去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

20、 2、本次估價假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已經(jīng)注 銷，且無租賃限制狀況，估價師知悉的估價對象法定優(yōu)先受償款為 0。 （十一）估價人員： 姓名 估價資格或職稱 證書號碼 簽章 馬 駿 注冊房地產(chǎn)估價師 xxxxxxxxxx 邱濤明 注冊房地產(chǎn)估價師 xxxxxxxxxx （十二）估價作業(yè)日期： 2012 年 09 月 07 日 （十三）估價報告應(yīng)用的有效期： 自估價報告完成之日起壹年內(nèi)有效。 （十四）快速變現(xiàn)分析及風(fēng)險提示： 變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán) 時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可

21、能性。根據(jù)相關(guān)市場上各類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過統(tǒng)計分析，對抵押房地產(chǎn)的市場流動性及快速變現(xiàn)能力進(jìn)行評估。經(jīng)過分析，如果確認(rèn)抵押房地產(chǎn)本身及市場因素造成變現(xiàn)能力較好，風(fēng)險較低。 8 五、估價技術(shù)報告 （ 1）個別因素及區(qū)域因素分析 1、交通便捷度 該物業(yè)坐落于樂成鎮(zhèn)旭陽路上?；▓@蘭花苑

22、-35 幢， 13、16 路公交車線 路經(jīng)過，交通較為便捷。 2、基礎(chǔ)設(shè)施保證度 該物業(yè)的供水、供電的保證度較高。配有專用供水設(shè)備和自備發(fā)電機(jī)； 總戶數(shù) :320 。 3、公用設(shè)施完備度 該物業(yè)附近地區(qū)學(xué)校、醫(yī)院及超市配置基本齊全，公用設(shè)施完備度高。 4、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 主要用人文環(huán)境與自然環(huán)境兩個指標(biāo)來反映環(huán)境質(zhì)量。 該物業(yè)所處地區(qū)人口密度一般，商業(yè)服務(wù)對象較多，單位面積收益高。該地區(qū)地質(zhì)狀況較好，土地有足夠承壓力，沒有嚴(yán)重的水污染、大氣污染及噪音污染，也無周期性洪水災(zāi)害。 5、城市規(guī)劃限制 該物業(yè)建筑高度、建筑密度、容積率（

23、 0.476 ）、綠化率（ 50.20%）、消防間距等未使土地使用達(dá)到最高最佳使用要求。 （二）市場背景分析 近年來，我國國民經(jīng)濟(jì)仍處于舉世矚目的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展時期，從九八年開始，國家根據(jù)國際國內(nèi)形勢，制定了一系列擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的積極財政政策，使作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和主要經(jīng)濟(jì)增長點之一的房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模穩(wěn)步增長，國家為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供的許多優(yōu)惠政策正在落實，房地產(chǎn)業(yè)面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。隨著國家停止福利分房、實施貨幣分房以及銀行存貸款利率大幅下調(diào)等政策的出臺，城市居民的消費觀念已經(jīng)開始形成質(zhì)的轉(zhuǎn)變，特別是國家有關(guān)房地產(chǎn)消費推動政策，房地產(chǎn)市場消費前景更是可觀。這一切都表明我國房地產(chǎn)業(yè)從

24、九十年代以來經(jīng)歷的迅猛高速、超常規(guī)模、宏觀結(jié)構(gòu)調(diào)控等歷史階段以后，進(jìn)入理性穩(wěn)定發(fā)展時期，按照價值規(guī)律作用，它必維持持續(xù)快速的發(fā)展勢頭。 隨著城市化建設(shè)步伐的加快，城市居民收入水平不斷提高，改善居住環(huán) 境和住房質(zhì)量已成為城市居民生活消費的主流；城市居民用于居住支出的增長 速度明顯高出其他生活費用的支出；樂清作為溫州市人口密集和流動的中心城 9 市，近年來市政府制定出的一系列優(yōu)惠政策，吸引了大批外地人員在樂清市內(nèi)購買住房和農(nóng)村居民的流入，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，擴(kuò)展了房地產(chǎn)開發(fā)的容量。 據(jù)資料分析 , 溫州市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)

25、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，市場供需較大，發(fā) 展基本上是健康的，但商品住宅價格上漲過快，低價位住房供不應(yīng)求。浙江省第十一次黨代會決定未來三五年將全面推進(jìn)全省現(xiàn)代化建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速增長，浙江經(jīng)濟(jì)將支撐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。全省城市化進(jìn)程將繼 續(xù)推進(jìn)，根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》規(guī)定，城市化水平每年提高 1～ 1.5 個 百分點，預(yù)計每年將增加 50 萬非農(nóng)業(yè)人口，這必將會增加房地產(chǎn)市場的投資和消費需求。民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了地區(qū)收入水平的整體提高，人民富裕，購買 力強(qiáng)，城鎮(zhèn)居民的消費結(jié)構(gòu)基本達(dá)到了小康型，開始向富裕型邁進(jìn)，呈現(xiàn)住房 消費升級的態(tài)勢，加上遍布全國各地的浙

26、江外出經(jīng)商人員，住房消費需求還會 不斷擴(kuò)大。住房貨幣補(bǔ)貼將逐步推開，職工購房能力將有所提高，二手房市場 日趨活躍，住房梯級消費顯現(xiàn)。 （三）最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。最高最佳使 用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使 估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。根據(jù)估價對象所處的自然地 理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，以及城市規(guī)劃的要求和委托方根據(jù)估價對象實際使用 情況對估價機(jī)構(gòu)提供的《委托書》及相關(guān)權(quán)證資料要求，其估價對象按高端住 宅為其

27、最高最佳使用用途。 （四）估價方法選用 本次估價的目的是房地產(chǎn)抵押價值評估，根據(jù)委托方所提供的資料及估價 方實地查勘和對周邊區(qū)域的調(diào)查收集的信息資料，鑒于該地段同類性質(zhì)的房地 產(chǎn)交易實例較多，故擬用市場法進(jìn)行評估。 （五）估價測算過程 市場比較法是首先調(diào)查與評估對象相類似的交易實例，再結(jié)合評估人員現(xiàn) 場勘查的資料，進(jìn)行交易情況、交易日期、個別因素及區(qū)域因素調(diào)整，加權(quán)取 值，求出委估對象的比準(zhǔn)價格。 本次市場法估價的具體情況見表 1至表 3。

28、表1 比較因素條件說明表 比較因素 實例 A 實例 B 實例 C 估價對象 項目位置 荷花苑 -27 幢 蘭花苑 -31 中馳湖濱花 蘭花苑 -35 幢 幢 園 13幢 10 交易日期 土地用途 建筑面積（平方米） 交易情況 交易總價（萬元） （人民幣：萬元） 基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū) 域 交通便捷度 因 商業(yè)繁華度 素 公用配套設(shè)施 環(huán)境條件 臨街狀況 個 建筑結(jié)構(gòu) 別 因 竣工年份 素 朝

29、向 室內(nèi)裝修  2011.11.09 2012.04.14 2012.07.29 住宅 住宅 住宅 住宅 340 338 268 361.80 正常 正常 正常 正常 1680 1800 1299 待估 完備 完備 完備 完備 較便捷 較便捷 便捷 較便捷 較高 較高 一般 較高 完備 完備 較完備 完備 好 好 較好 好 較好 較好 好 較好 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 2004 2004 2007 2004 南 南 東 南 好 好 較差 好

30、 表 2 比較因素條件指數(shù)表 比較因素 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 交易價格（人民幣 元/ ㎡） 待估 49411 53254 48470 交易日期 2011.11.09 2012.04.14 2012.07.29 交易情況 0 0 0 因素 權(quán)重 正常 100 100 100.1 區(qū) 交通便捷度 0.3 100 100 100 101 域 商業(yè)繁華度 0.3 100 100 100 101 因 素 公用配套設(shè) 0.3 100

31、100 100 99 施 11 環(huán)境條件 0.1 100 100 100 98 因素 權(quán)重 100 99.8 100.4 99.9 個 臨街狀況 0.3 100 100 101 101 0.1 100 別 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 因 新舊程度 0.3 100 100 100 101 素 朝向 0.2 100 100 100 98 室內(nèi)裝修 0.1 100 98 10

32、1 97 1. 所用公式：比準(zhǔn)價格 =可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 2. 交易情況修正系數(shù) 可比實例 A 的交易情況修正系數(shù) =100/（100-0 ）=1.00可比實例 B 的交易情況修正系數(shù) =100/（100-0 ）=1.00可比實例 C 的交易情況修正系數(shù) =100/（100-0 ）=1.00 3. 區(qū)域因素修正系數(shù) 可比實例 A 的交易情況修正系數(shù) =100/ （0.3 100+0.3100+0.3100+0.1100） =100/100 可比實例 B 的交易情況修正系數(shù)

33、 =100/ （0.3 100+0.3100+0.3100+0.1100） =100/100 可比實例 C 的交易情況修正系數(shù) =100/ （0.3 101+0.3101+0.399+0.198） =100/100.1 4. 個別因素修正系數(shù) 可比實例 A 的交易情況修正系數(shù) =100/ （0.3 100+0.1100+0.3100+0.2100+0.198） =100/99.8 可比實例 B 的交易情況修正系數(shù) =100/ （0.3 101+0.1100+0.3100+0.2100+0.1101） =100/100.4 可比實例 C 的交

34、易情況修正系數(shù) =100/ （0.3 101+0.1100+0.3101+0.298+0.197） =100/99.9 5. 比準(zhǔn)價格 VA、VB、VC VA=494111.00 （ 100/100 ）（ 100/99.8 ）=49510 元/m2 12 VB=532541.00 （ 100/100）（ 100/100.4 ）=53311 元/m2 VC=484701.00 （ 100/100.1 ）（ 100/99.9 ）=48470元/m2 6. 估價對象價格 V V=（ 49510+53311+48470）/3=50

35、430 元/m2 表 3 比較因素修正系數(shù)表 比較因素 實例 A 實例 B 實例 C 交易價格（人民幣 元/ ㎡） 49411 53254 48470 交易日期 2011.11 2012.04 2012.07 交易情況 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 100/100 100/100 100/100.1 個別因素 100/99.8 100/100.4 100/99.9 單個比準(zhǔn)價格（人民幣 元/ ㎡） 49510 53311 48470 總比準(zhǔn)

36、單格（人民幣 元/ ㎡） 50430 7. 房地產(chǎn)價值 估價對象房地產(chǎn)價值 =50430元/m2361.80m2=18245574元 ( 六）估價結(jié)果 本次評估以掌握的有關(guān)估價對象信息、資料為依據(jù)，根據(jù)估價目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)實地查勘及以上分析計算，確定估價對象在估價時點的抵押價值為人民幣 18245574 元。

37、 13 6、附 件 （1）估價對象位置圖 （2）估價對象周圍、外部及內(nèi)部狀況照片 （3）估價對象《國有土地使用證》復(fù)印件及《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 （4）估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 （5）估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 （6）房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件

38、 14 估價對象位置圖 15 估價對象周圍、外部及內(nèi)部狀況照片 0