房地產(chǎn)估價規(guī)范條文說明

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1、房地產(chǎn)估價規(guī)范條文說明 1總則 1．0．1制定本規(guī)范的目的主要有三個：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價行為；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法；三是促使做到估價結果客觀、公正、合理。 實行房地產(chǎn)估價的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！钡?8條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。” 在房地產(chǎn)估價中還需遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《

2、中華人民共和國土地管理法》的其他有關規(guī)定。例如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條關于土地使用權出讓金最低價的規(guī)定，第39條、第50條關于劃撥土地使用權轉讓時應繳納土地使用權出讓金或土地收益的規(guī)定，第55條關于出租劃撥土地使用權上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規(guī)定，等等；《中華人民共和國土地管理法》第47條關于征用土地補償?shù)囊?guī)定。 1．0．2本規(guī)范的適用范圍是在中華人民共和國境內從事各種房地產(chǎn)估價活動。 凡是在中華人民共和國境內從事房地產(chǎn)估價活動，無論是土地使用權出讓、房地產(chǎn)轉讓(包括買賣、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣底價、司法

3、訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價值證明或記帳，還是企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，以及住房制度改革中的房地產(chǎn)估價、商品房預售條件中的估價、房地產(chǎn)復核估價等，都應遵守本規(guī)范。 1．0．3獨立、客觀、公正，是對房地產(chǎn)估價的總要求。 獨立，是要求房地產(chǎn)估價時不應受外界不合理因素的干擾和影響?？陀^，是要求房地產(chǎn)估價時要盡可能地減少估價人員的主觀意志對估價過程和估價結論的影響。房地產(chǎn)估價并非由估價人員主觀地確定市場價格，而是客觀地反映市場價格的形成過程和結果。房地產(chǎn)估價應力求客觀、準確、合理地模擬市場的價格形成過程將估價對象的客觀合理價格或價值反映出來。公正，是要求房

4、地產(chǎn)估價時必須站在中立的立場上，不偏袒當事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方。 2術語2．0．1本條強調了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質實體和依托于物質實體上的房地產(chǎn)權益。 房地產(chǎn)是物質實體與權益的結合，依托于物質實體上的權益主要有所有權、使用權、抵押權、租賃權等。物質實體是權益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價值的是其權益。同一物質實體的估價對象房地產(chǎn)，如果附著于其上的權益不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。 本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構筑物。房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎、墻、門

5、、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦嫾M成。構筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一般不直接在內進行生產(chǎn)和生活活動，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。 2．0．2本條所稱專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員，目前有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩種。 2．0．3在實際估價中，估價對象的物質實體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構筑物、附屬設施、在建工程等各種房

6、地產(chǎn)物質實體的某一部分；但估價對象同時必須包括依托于該物質實體上的具體權益。2．0．4估價結果的期望用途，也即估價是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權出讓，房地產(chǎn)轉讓(包括買賣、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預售和估價結論復核等。 2．0．5估價時點不是隨意給定的，也不完全與估價作業(yè)日期相同，它需要估價人員根據(jù)估價目的

7、來確定。在估價之前，它說明了估價中需要估算和判定的是哪個具體日期的客觀合理價格或價值；當估價結果作出后，它說明了該估價結果是在哪一個時間上的客觀合理價格或價值，以便于應用。估價時點應采用公歷表示，并應精確到日。 2．0．6同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。例如，在買賣的情況下，雖然實際的成交價格有高有低，但有其正常的買賣價格；在抵押的情況下，也有其正常的抵押價值；在拆遷補償?shù)那闆r下，有其合理的補償額。而正常的買賣價格、正常的抵押價值、合理的補償額，又不完全是相同的。 2．0．7～2．0．8在估價中，有許多情況下需要采用公開

8、市場價值標準。 采用公開市場價值標準，是指所評估出的客觀合理價格或價值應是在公開市場上最可能形成或成立的價格。而所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。2．0．9～2．0．10只有在同一供求圈內，與估價對象類似的房地產(chǎn)才與估價對象之間具有替代關系，價格會相互影響。 用途有居住、辦公、商業(yè)、展覽、工業(yè)、公共事業(yè)等；規(guī)模是指房地產(chǎn)的建筑面積、體積等；檔次是由房地產(chǎn)的建筑設計標準、

9、裝修、設施設備情況等因素確定；建筑結構指房地產(chǎn)的承重結構類型，例如鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構等。 估價對象的用途、規(guī)模、檔次不同，同一供求圈的大小也會有所不同。 同一供求圈不一定是具有同樣或相近的自然地理位置，也可以是具有同樣或相近的社會經(jīng)濟位置。2．0．16基準地價修正法是我國土地估價的方法之一，其估價過程是：利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個別因素(包括土地使用權年限)的比較修正，由基準地價調整得出估價對象宗地價格。2．0．17～2，0．20房地產(chǎn)的凈收益，實質上是房地產(chǎn)本身所帶來的收益；運營費用，實質上包括兩部分內容，一是維持房地產(chǎn)正

10、常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用所必須支出的費用；例如維修費、管理費等，二是歸屬于其他資本的收益，或稱非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，例如貨幣資金的利息和利潤等。由有效毛收入扣除合理運營費用，實際上是由有效毛收入中扣除非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，剩余的即是房地產(chǎn)本身所帶來的收益，也即房地產(chǎn)的凈收益。 例如，有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平為100元／m2，空置率為13％，租金損失為毛租金收入的2％，合理運營費用為有效租金收入的30％，則該寫字樓的：潛在毛收入＝1000 m2100元／m2月12月＝120萬元，有效毛收入＝120萬元（1-13％）(1-2％)＝102．3萬元，合理運營費用＝102．3

11、萬元30％＝30．7萬元，凈收益＝102．3萬元-30．7萬元＝71．6萬元。2．0．21～2．0．22重建與重置的不同之處是：重置只要求具有同等的功能效用，重建則要求是完全相同的復制品。2．0．27估價報告既是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，又是給委托方的書面答復，還應是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。3 估價原則3．0．1規(guī)定房地產(chǎn)估價原則，是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結果能具有一致性。3．0．2本條規(guī)定房地產(chǎn)估價應遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分

12、為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。 遵循合法原則，一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權。在無法確認估價對象產(chǎn)權的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權的情況下才是有效的。 遵循合法原則，二是要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的。例如在采用假設開發(fā)法估價時，需要設定估價對象未來的用途，在設定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。 遵循合法原則，還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。例如在涉及到劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價時，就必

13、須考慮到劃撥土地使用權在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。 3．0．3房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。規(guī)定房地產(chǎn)估價時必須以估價對象用于最高最佳使用為前提，可使估價人員在確定估價結論時有共同的口徑，從而使不同的估價人員易于達成一致。最高最佳使用原則受到合法原則的約束，在運用最高最佳使用原則估價時，首先要求估價對象的最高最佳用途是法律上允許的，這一點已在3．0．1條中作了說明。 房地產(chǎn)的最高最佳使用還必須得到技術上的支持，不能把技術上無法做到的使用

14、當作最高最佳使用。這里的技術主要是指房屋建筑工程方面的技術。 必須全面地理解和運用最高最佳使用原則，這種全面性還體現(xiàn)在確定房地產(chǎn)的最高最佳使用時應注意經(jīng)濟上可行：不能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用，這樣的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。 當房地產(chǎn)的最終使用尚未確定時，其最高最佳使用可能有多種實現(xiàn)方式，本條中列舉了保持現(xiàn)狀、轉換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用，的實現(xiàn)也可能是這些實現(xiàn)方式的組合形式，例如一部分保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用、另一部分裝修改造轉換用途后使用等。 3．0．4替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學原理。替代原則是保證房

15、地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。 替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價格或價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。 3．0．5估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。 估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點

16、上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現(xiàn)值。 估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。 4估價程序4．0．1規(guī)定房地產(chǎn)估價程序是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的規(guī)范化，保證估價作業(yè)質量。 本條規(guī)定了自接受估價委托至完成估價報告期間的工作程序，共分為明確估價基本事項、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確定估價結果、撰寫

17、估價報告、估價資料歸檔等8個步驟。至于目前有些在接受估價委托之前有估價項目立項，以及爭取估價業(yè)務、簽訂估價合同，在估價報告完成后進行估價結果確認等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。4．0．2本條所稱明確估價對象包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況。 估價對象的物質實體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質水文狀況，建筑物面積、建筑結構、平面布置、工程質量、新舊程度、裝修、設施設備、樓層、朝向等。 估價對象的權益狀況主要包括：土地權利性質、權屬、土地使用權年限，建筑物權屬，估價對象上設定的他項權利狀況等。 依據(jù)有關法律、法規(guī)，有些估價對象不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可

18、以作為估價對象的范圍和內容，所以，估價對象及其范圍和內容，既不能簡單地根據(jù)委托方的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望隨意確定，而應根據(jù)估價目的、依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托方認可后綜合確定。4．0．3確定擬采用的估價技術路線和估價方法以及擬調查搜集的資料及其來源渠道時，可參照本規(guī)范第5章各估價方法中的有關規(guī)定。4．0．4本條規(guī)定了估價人員應當搜集的涉及估價的有關資料，這些資料是各種估價方法都需要用到的。另外有些資料是某種特定估價方法所需要的，可參見本規(guī)范第5章各估價方法中的具體規(guī)定。 在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正常的或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的實例資料，只有在能確定其

19、受影響的程度并能進行修正的情況下才可被采用。 4．0．6本條規(guī)定應將涉及估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管，是為了方便今后的估價，有助于估價機構和估價人員不斷在業(yè)務中提高估價水平，同時也有助于解決以后可能發(fā)生的估價業(yè)務糾紛，還有助于政府主管部門和行業(yè)學會、協(xié)會對估價機構的資質審查。本條雖然對估價資料的保存時間未作規(guī)定，但一般應保存15年以上。5估價方法 5．1估價方法選用5．1．2由于每種估價方法本身的局限性(每種估價方法的適用對象和適用條件不同)，同時也由于估價中所采用的各種數(shù)據(jù)資料具有一定的不確定性，在運用各種估價方法進行估價時，都不可避免地需要進行估算和判定，因此，采用任何一

20、種估價方法都難以確保真正準確地反映估價對象的客觀合理價格或價值。 由于每種估價方法的估算判定的角度不同，所依據(jù)的估價數(shù)據(jù)和資料不同，因此，數(shù)據(jù)資料的不確定性對各種估價方法的估算判定過程的影響程度是不一樣的，對同一估價對象應同時選用兩種以上的估價方法進行估價，有助于各種估價方法之間的互相補充，消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對估價結果準確性的影響。5．1，4市場比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準確把握的一種估價方法，因此在有條件選用市場比較法估價時，應當首選市場比較法。5．1．7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整

21、準確地理解和運用成本法。 5．2市場比較法5．2．2擁有大量房地產(chǎn)交易實例資料，是-運用市場比較法估價的先決條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結果的準確性和客觀性，甚至會使市場比較法無法采用。因此，估價人員首先應通過各種途徑盡可能多地搜集房地產(chǎn)交易實例。 一般搜集房地產(chǎn)交易實例的途徑有：1查閱政府有關部門關于房地產(chǎn)交易的申報登記資料；2查閱各種報刊上關于房地產(chǎn)租售的信息；3以購買房地產(chǎn)者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當事人洽談，了解各種信息； 4通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5同行之間相互提供信息資料； 6其他途徑獲取資料。 通過上述6個途徑，估價人員搜集交易實例的內

22、容包括： 1交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質、法人代表、住址等基本情況；更重要的是要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。 交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。 2交易實，例房地產(chǎn)狀況。一般應包括：(1)坐落位置、形狀與面積；(2)地質條件；(3)購物、交通等環(huán)境條件；(4)土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；(5)有關地上建筑物的基本情況；(6)權利狀況。 3成交價格。成交價格應包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等內容，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況。

23、4付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。 搜集房地產(chǎn)交易實例時，估價人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實例調查表”。按照此表填寫調查內容，既方便又能避免遺漏重要事項，另外也便于輸入計算機，建立數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)快速查詢和調用。 5．2．3用作比較參照的交易實例，簡稱可比實例。選取可比實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中，選取與估價對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。 運用市場比較法估價應根據(jù)估價對象狀況和估價目的，從搜集的交易實例中選取3個以上的可比實例。如果可比實例

24、少于3個，其代表性較差，可能造成估價結果因其個別性出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場狀況。同時，所選取的可比實例還應符合下列要求： 1是與估價對象類似的房地產(chǎn)，具體是指： (1)與估價對象房地產(chǎn)的用途應相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓(寫字樓)、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎上再細分。例如住宅，可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。 (2)與估價對象房地產(chǎn)的建筑結構應相同。這里主要指大類建筑結構，一般分為：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。如果能在大類建筑結構下再細分出小類建筑結構則更好，如磚木結構，進

25、一步分為磚木一等、二等，等等。 (3)與估價對象房地產(chǎn)所處地段應相同。主要是指可比實例與估價對象房地產(chǎn)應處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內或同一等級土地內。 2成交日期與估價對象房地產(chǎn)的估價時點應相近。一般選擇的可比實例房地產(chǎn)的成交日期距估價時點的間隔越短，在進行交易日期修正時的準確性越高。因此，最好選擇近期1年內成交的房地產(chǎn)作為可比實例。如果房地產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，可適當延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年。 3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。所謂正常價格是指在公開的房地產(chǎn)市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自愿的方式達成的交易價格。這類交易實例應當首選為可比實

26、例。如果市場上正常交易實例較少，不得不選擇非正常交易實例作為可比實例時，也應選取其交易情況明了且可修正的實例作為可比實例。非正常交易是由于某些特殊因素造成的，具體見5．2．5中說明。 5．2．4建立價格可比基礎主要是為后面進行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素的修正服務。因為已選取的若干個可比實例之間及其與估價對象之間，可能在付款方式、成交單價、貨幣種類、貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面存在不一致，無法進行直接的比較修正，因此，需要對它們進行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便進行比較修正。 5．2．5交易情況修正，是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例的成交價格偏差，將其成交價

27、格修正為正常價格。由于房地產(chǎn)的特殊性和房地產(chǎn)市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當時當?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，不宜直接作為基準用于估價對象，必須預先對交易中的某些不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價格后，才能作為估算估價對象價格的比準值。 交易行為中的特殊因素很復雜，概括起來主要有下列8種： 1有利害關系人之間的交易。如父子之間、親友之間、有利害關系的公司之間、公司與其職員之間的房地產(chǎn)交易價格，通常都低于正常的市價。 2急于出售或者購買情況下的交易。前者易造成價格偏低，后者則往往偏高。 3受債權債務關系影響的交易。一般交易價格偏低。 4交易雙方或者一方獲取的市場信息不全。如

28、果買方不了解市場行情，盲目購買，往往交易價格偏高。相反，賣方不了解市場行情，盲目出售，則交易價格偏低。 5交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易。 6相鄰房地產(chǎn)的合并交易。如買方若在購買相鄰房地產(chǎn)后，與其原有房地產(chǎn)合并，將增加原有房地產(chǎn)的效用，相鄰房地產(chǎn)擁有者會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的價格購買，所以成交價格往往高于該房地產(chǎn)單獨存在時的正常價格。 7特殊方式的交易。如以拍賣、招標等方式成交的價格往往導致非正常價格，一般拍賣價格多高于市場正常價格；招標則注意其整體方案效用，故招標的成交價格可能偏高，也可能偏低。 8交易稅費非正常負擔的交易。如土地增值稅本應由賣方負擔，卻轉嫁給

29、了買方；交易手續(xù)費本應由雙方各負擔一部分，卻轉嫁給了買方或賣方；契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給賣方等等，這些都會造成交易價格的不正常。 上述8種情況，在進行估價時都應對其進行交易情況修正。修正的一般步驟為： (1)測定各種特殊因素對房地產(chǎn)交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，房地產(chǎn)交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料分析計算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。 (2)利用修正系數(shù)，修正求得可比實例的正常價格。 5．2．6交易日期修正，是將可比實例在其成交日期時的價格修正到估價時點的價格。交易日期修

30、正的方法，一般有： 1采用房地產(chǎn)價格變動率進行修正。 2利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正。 3估價人員根據(jù)市場情況及其自己的經(jīng)驗積累進行判斷修正。 在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，加以修正。 房地產(chǎn)價格還可通過分析房地產(chǎn)價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立房地產(chǎn)價格與時間的相互關系模型來求取。5．2．7區(qū)域因素及區(qū)域因素修正。 1影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素主要包括： (1)繁華程度，是指城市中某些職能在空間上的聚集，對企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結果，并影響房地產(chǎn)的收益和利潤的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)

31、的集聚規(guī)模和等級兩方面進行分析量化。 (2)交通便捷程度，是指在空間地域上人們出行的可達性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通設施的分布狀況。 (3)環(huán)境，主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質量。環(huán)境質量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。 (4)景觀，包括人文景觀和自然風景。 (5)公共設施配套完備程度，包括城市基礎設施和社會公共服務設施兩部分。反映其完備程度的指標主要有設施水平、設施的保證率和齊備程度。 (6)城市規(guī)劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標的限制。 不同用途的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)域因素不同，具體比較修

32、正時應分別選擇對其有影響的主要因素。 2區(qū)域因素修正的方法： 區(qū)域因素修正，是將可比實例相對于估價對象由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異排除，使修正后的可比實例價格能夠與估價對象房地產(chǎn)所處地段的實際情況相符。 區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：一種是直接比較修正，即以估價對象房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準，與可比實例相對應的區(qū)域因素逐項比較，然后確定修正比率。另一種是間接比較修正，即以設定的某標準房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素為基準，將估價對象和可比實例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結果逐項打分，然后再將分值轉化為修正比率，用修正比率乘以可比實例交易價格，即可得到修正后的可比實例在估價時點的價格。5．2．8

33、個別因素的修正方法同區(qū)域因素修正方法，參見5．2．7說明。 5．2．9市場比較法中的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，可采用百分率法、差額法或者回歸分析法。 1百分率法：是將可比實例與估價對象房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正可比實例價格的方法。 2差額法：是將可比實例與估價對象房地產(chǎn)條件的差異所導致的價格差額大小求出來，并在可比實例的價格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價對象房地產(chǎn)價格的修正方法。例如，可比實例房地產(chǎn)的朝向為面南，成交價格為2500元／m2，估價對象房地產(chǎn)的朝向為面東，而市場上同類型房地產(chǎn)朝南和朝東的差價為500元／m2，則：估價對象的價格：250

34、0—500＝2000(元／m2)。 5．2．10所選取的若干個可比實例價格經(jīng)比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結果： 1簡單算術平均法。例如，可比實例A、B、C經(jīng)比較修正后的估價時點價格分別為1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，如果認為這三個價格具有同等重要性，則可求得一個綜合結果，即：綜合結果：(1080+1078+1110)／3=1089(元／m2)。 2加權算術平均法。計算公式為：例如：上例中，若認為可比實例C與估價對象房地產(chǎn)的情況最為接近，A次之，B最差，則相應賦予權數(shù)為45％、35％、20％，則可求得一個綜合結果，即：綜合結果＝(108035％+107840％+

35、111045％)／100＝1093(元／m2)。 3中位數(shù)法。所謂中位數(shù)是指將多個可比實例經(jīng)修正后的價格數(shù)額按大小順序排列后，將居于數(shù)列中點位置的可比實例價格作為綜合結果。例如：上例中的三個可比實例的價格按大小順序排列分別為C、A、B，即1110、1080、1078，位于中點位置上的為B，則可確定綜合結果為1080元／m2。 4眾數(shù)法。眾數(shù)與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，它是將各總體單位按某一標志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中有某一標志值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價中，則需要選擇10個以上的可比實例，才可能用這種方法確定綜合結果，目前采用較少。 5．2．11在房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，交

36、易實例資料比較豐富的地區(qū)，市場比較法除可直接用于評估房地產(chǎn)的價格或價值外，還可用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取。例如，可用市場比較法先求取估價對象房屋的單位售價，再采用假設開發(fā)法估算其土地價格；又如，先用市場比較法求取估價對象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價格或價值。 5．3收益法 5．3．1收益法利用了經(jīng)濟學中的預期收益原理，即某宗房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權人在擁有該房地產(chǎn)的期間內從中所獲得的各年凈收益的現(xiàn)值之和。 收益法應用的關鍵是對估價對象年凈收益的估算和資本化率的選用。因此，運用收益法進行房地產(chǎn)估價時，首先要收集與估價對象及所處市場條件相關的信息

37、，如涉及有效毛收入、合理運營費用和市場收益率水平的信息，并以此作為估價工作的基礎。只有在獲得相關可靠信息的基礎上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對估價對象客觀合理價格或價值作出正確的判斷。 5．3．2雖然收益法的理論和步驟是唯一的，但在具體操作過程中又要根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同類型區(qū)別對待。收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型兩類。對于有收益的商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)而言，運用收益法的關鍵是正確地估算利用這類房地產(chǎn)作為必要生產(chǎn)條件所獲得的銷售收入和相應的生產(chǎn)經(jīng)營成本，這對估價人員的會計知識提出了較高的要求。對于尚未使用或白用的房地產(chǎn)，可以根據(jù)機會成本的原理應用收益法估價。 5．3．3本條規(guī)定指出，

38、由于經(jīng)營管理水平等原因，某一具體估價對象的實際毛收人和運營費用往往具有特殊性，為了評估其客觀合理價格，應該參照市場上類似房地產(chǎn)的一般收入和費用水平，對估價對象的實際收入和費用進行調整，即應采用客觀收入和客觀費用作為估價依據(jù)，但也有例外。例如，由于某些估價對象附帶租約，當該估價對象的產(chǎn)權發(fā)生轉移時，依照有關法規(guī)規(guī)定應保持這些租約繼續(xù)有效。由于買者在購買該房地產(chǎn)后，不能將原租約約定的租金及時調整為市場租金，其凈收益水平會受到原租約存續(xù)的影響，因此估價人員在對該類房地產(chǎn)進行估價時，應注意考慮這些因素的影響。 5．3．4本條要求估價人員對估價對象預期凈收益現(xiàn)金流量的分布情況作出恰當?shù)墓烙?，并通過合理的

39、假設和簡化，判斷該凈收益現(xiàn)金流量屬于哪種基本類型。 5．3．5資本化率的本質是投資收益率，而收益率的大小與投資項目的風險包括系統(tǒng)風險和個別風險大小直接相關。由于房地產(chǎn)具有位置固定等特點，其系統(tǒng)風險因不同地區(qū)而異，而個別風險則與房地產(chǎn)的類型或用途、投資者進入房地產(chǎn)市場的時機等因素相關。因此，不同地區(qū)、不同用途、不同時期的房地產(chǎn)，其資本化率不盡相同。在求取資本化率時，應注意估價對象在地區(qū)、用途、時間等方面的差異。 本條規(guī)定了求取資本化率的4種方法。在實際估價中，如容易獲得可靠的市場資料，則市場提取法是一種有效而實用的方法；安全利率加風險調整值法，更多的是從投資者獲取期望目標收益的角度考慮，這里的技

40、術關鍵是風險調整值的確定，在不考慮時間和地域范圍差異的情況下，風險調整值主要與房地產(chǎn)的類型相關，通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風險依次降低，風險調整值也相應下降。 5．3．6用收益法評估房地整體價值時，不宜分別估算出土地和建筑物的價值后再進行簡單的加總。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑物的凈收益余值，使用本條規(guī)定的方法進行估價。 5．3．9通過土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價格或建筑物的價格，在大多數(shù)情況下只是一種理論的方法。因為土地和建筑物各自對房地產(chǎn)收益的貢獻、土地資本化率和建筑物資本化率等，都非常難以準確

41、、科學地予以確定，因此估價人員在實際估價中應慎重使用此方法。 5．4成本法 5．4．2本條對重置價格或重建價格作了定義。本條中關于房地產(chǎn)重置價格或重建價格的構成可細分為： 1土地取得費用。 (1)征地和房屋拆遷安置補償費。 (2)土地使用權出讓金或者地價款。 (3)有關土地取得的手續(xù)費及稅金。 2開發(fā)成本。 (1)勘察設計和前期工程費。 (2)基礎設施建設費。 (3)房屋建筑安裝工程費。 (4)公共配套設施建設費。 (5)開發(fā)過程中的稅費。 3管理費用。主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員工資等 4投資利息。 5銷售稅費。 (1)銷售費用，包括銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等。 (2)銷售稅金及

42、附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。 (3)其他銷售稅費，包括應當由賣方負擔的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權移轉登記費等。 6開發(fā)利潤。 其中，農(nóng)地征用費的構成如下： 1土地補償費。 2青苗補償費。 3地上附著物補償費(包括農(nóng)田基礎設施、樹木、遷墳等)。 4安置補助費(包括勞動力安置補助費、超轉人員生活補助費等)。 5房屋拆遷安置補償費(此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補償費，其構成參見城市房屋拆遷安置補償費)。 6耕地占用稅。 7耕地開墾費。 8新菜地開發(fā)建設基金(征用城市郊區(qū)的菜地)。 9征地管理費(是由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費用，其收取標準根據(jù)征地包干方式的不同，為征

43、地費總額的1.5％～3％)。 10政府規(guī)定的其他有關稅費。 城市房屋拆遷安置補償費的構成如下： 1被拆除房屋及附屬物補償費。 2購建拆遷安置用房費。 3安置補助費(包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費)。 4被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費。 5房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費。 6政府規(guī)定的其他有關稅費。 本條規(guī)定應以土地取得費用與開發(fā)成本之和作為計取開發(fā)利潤的基數(shù)，并根據(jù)市場上開發(fā)同類房地產(chǎn)的平均利潤水平來確定利潤率。 5．4．5以成本法評估土地的重置價格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結合部、新開發(fā)地區(qū)

44、以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。評估土地的重置價格，要特別注意估價對象在估價時點的狀況，以便于準確確定其價格構成。當不便采用成本法時，可以酌情選用市場比較法、基準地價修正法等方法評估土地的價格。 以成本法求取土地的重置價格時，還應當注意土地的剩余使用年限，并進行年限修正。例如，以有償出讓方式取得的土地使用權，在以成本法得出重置價格后，還應扣除至估價時點已使用年限的價格，得出剩余年限的土地使用權價格。 5．4．6求取建筑物的重置價格(亦稱重置成本)或重建價格(亦稱重建成本)，是假設建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費用，該費用就是建筑物的重置價格或重建價格。如果建筑

45、物是自己建造的，也應假設全部費用與支付給承包商的相同。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價格或重建價格還應在上述費用的基礎上加上合理的投資利潤；若從市場的角度出發(fā)，還應加上正常的銷售稅費。 采用成本法、市場比較法求取建筑物重置價格或重建價格的具體方法有： 1單位比較法(包括單位面積法和單位體積法)； 2分部分項法； 3工料測量法； 4指數(shù)調整法。 5．4．7建筑物在使用中會由于物質因素、功能因素或經(jīng)濟因素造成損失，利用成本法估價時，必須扣除這種損失，這稱為折舊。物質、功能和經(jīng)濟因素對建筑物價格的影響并非完全獨立，大多是相互作用，互相關聯(lián)的。例如物質損失，可同時引起功能損失；物質、功能損失也能引

46、起經(jīng)濟損失，因而在損失量上的計算既可分別，也可一并計算，為了簡便起見，大多一并計算。 5．4．9～5．4．10計算建筑物折舊，通常根據(jù)耐用年限進行，本規(guī)范中的直線法以耐用年限和已使用年限為折舊依據(jù)；成新折扣法主要著眼于剩余使用年限。這兩種方法最好同時使用，以互相驗證。 各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值一般為： 1鋼結構：生產(chǎn)用房?0年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年； 2鋼筋混凝土結構(包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架-剪力墻結構等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； 3磚混結構一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 4磚

47、混結構二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用 房50年； 5磚木結構一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 6磚木結構二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 7磚木結構三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 8簡易結構：10年。 建筑物的殘值率因不同建筑結構而不同，其參考值一般為： 1鋼筋混凝土結構：0； 2磚混結構一等：2％； 3磚混結構二等：2％； 4磚木結構一等：6％； 5磚木結構二等：4％； 6磚木結構三等：3％； 7簡易結構：0。 5．5假設開發(fā)法 5．5．2假設開發(fā)法適用于對具有投資開

48、發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，包括下列情形： 1由生地建造房屋然后租售； 2由毛地建造房屋然后租售； 3由熟地建造房屋然后租售； 4由生地開發(fā)為熟地然后租售； 5由毛地開發(fā)為熟地然后租售； 6由舊房裝修改造為新房然后租售； 7在建工程。 本條設定的各類土地的概念如下： 1生地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時水、電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未搬遷拆除。 2毛地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時水、電)或者條件更完備的基礎設施，

49、但未進行動拆遷的可用于建筑的土地。 3熟地：指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地。 5．5．3本條提供的計算公式在使用中可具體如下： 1求生地價格的公式： 生地價格＝開發(fā)完成后的房地價值-由生地建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地的稅費 2求毛地價格的公式： 毛地價格=開發(fā)完成后的房地價值-由毛地建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地的稅費 3求熟地價格的公式： 熟地價格=開發(fā)完成后的房地價值-由熟地建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地的稅費4由生地開發(fā)為熟地然后租售求生地價

50、格的公式：生地價格＝開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地的稅費 5由毛地開發(fā)為熟地然后租售求毛地價格的公式：毛地價格=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買毛地的稅費 6由舊房裝修改造為新房然后租售求舊房價格的公式： 舊房地價格=裝修改造完成后的房地價值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-買方購買舊房地的稅費 7求在建工程項目價格的公式： 在建工程價格＝續(xù)建完成后的房地價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購

51、買在建工程的稅費 5．5．4預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及其他預期價格評估，通常采用市場比較法與長期趨勢法相結合。 長期趨勢法，是運用預測科學的有關理論和方法，對未來價格作出推測與判斷的方法，適用于估價對象或者類似房地產(chǎn)有較長期的歷史價格資料可供分析利用的情形。 1運用長期趨勢法估價的步驟如下： (1)搜集關于估價對象或者類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并且進行檢查和鑒別； (2)整理上述搜集到的歷史價格資料，按時間排序，形成時間序列； (3)分析上述時間序列，選擇適當?shù)拈L期趨勢分析方法； (4)依照選定的方法，通過具體公式計算出估價對象的價格。 2運用長期趨勢法時，根據(jù)時間序列的特征選用下列方法之

52、一： (1)數(shù)學曲線擬合法。 數(shù)學曲線擬合法有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。運用直線趨勢法估價，估價對象歷史價格的時間序列散點圖應當表現(xiàn)出明顯的直線趨勢，數(shù)據(jù)點偏離擬合直線估計值的離差平方的算術平均數(shù)的平方根，即估計值的標準誤差，不得大于允許的誤差值。 (2)平均增減量法。 (3)平均發(fā)展速度法。 平均增減量法和平均發(fā)展速度法，要求房地產(chǎn)價格的變動過程一貫是上升的或者是下降的，并且逐期上升或者下降的額度或者比例大體接近。 (4)移動平均法。 移動平均法分為簡單移動平均法和加權移動平均法，是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成

53、-個新的派生平均價格的時間序列，消除價格短期波動的影響，呈現(xiàn)出價格長期的基本發(fā)展趨勢。運用移動平均法時，應當按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度移動平均。 (5)指數(shù)修勻法。 5．6基準地價修正法 5．6．2基準地價反映的是其評估基準日期時的地價水平，隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場會發(fā)生變化，地價水平也會有所變化，因此，應對基準地價進行交易日期修正。交易日期修正-般是根據(jù)地價變動率或地價指數(shù)確定交易日期修正系數(shù)，從而將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點的值。 5．6．3基準地價修正法中的區(qū)域因素和個別因素的比較修正的內容和方法，與市場比較法中的區(qū)域因素與個別因素修正相同，參見相應的條文說明?；鶞实貎r

54、是政府對各級土地或均質區(qū)段及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估出的土地使用權平均價格。它所對應的使用年限-般是各用途土地使用權的最高出讓年限，而估價對象宗地的使用年限可能與之有所不同，故需進行年期修正。 5．6．4由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特點，加上城市規(guī)模大小不一，各地的基準地價水平之間可比性差，在運用基準地價修正法評估宗地價格時，應以當?shù)卣嫉幕鶞实貎r水平和基準地價修正系數(shù)為準進行估價。6不同估價目的下的估價 6．1土地使用權出讓價格評估 6．1．1本條對土地使用權出讓價格評估的依據(jù)作了規(guī)定。 土地使用權出讓有協(xié)議、招標和拍賣3種。土地使用權出讓價格是指在政府土地使用權出讓市場上

55、形成的價格。 土地使用權出讓價格評估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定。 6．1．2本條對土地使用權出讓價格評估應當采用的價值標準作了規(guī)定。 采用公開市場價值標準是指評估出的客觀合理價格或者價值應當與估價對象在公開市場上最可能形成或者成立的價格-致。公開市場的涵義參見本規(guī)范第2．0．7條。 6．1．3本條規(guī)定了土地使用權出讓價格評估宜采用的估價方法。估價人員應選用本條規(guī)定的估價方法對土地使用權的出讓價格進行評估。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條“采

56、取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”的規(guī)定，土地使用權出讓的估價結果不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價，通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。 6．2房地產(chǎn)轉讓價格評估 6．2．1本條對房地產(chǎn)轉讓價格評估的依據(jù)作了規(guī)定。 房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為： 1以房地產(chǎn)作價人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的； 2一方提供土地使用權，另-方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的； 3因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房

57、地產(chǎn)權屬隨之轉移的； 4以房地產(chǎn)抵債的； 5法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)轉讓價格是指轉讓房地產(chǎn)時形成的價格。房地產(chǎn)轉讓價格評估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》，以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。6．2．4本條對涉及劃撥土地使用權的房地產(chǎn)轉讓價格評估作了規(guī)定。因為劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴格的限制。劃撥土地使用權轉讓一般須經(jīng)土地管理部門批準，并須補交地價或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評估應當另外

58、給出轉讓價格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 6．3房地產(chǎn)租賃價格評估 6．3．3采用成本法評估房地產(chǎn)租賃價格時，房地產(chǎn)租金構成為：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。 6．4房地產(chǎn)抵押價值評估 6．4．2雖然房地產(chǎn)抵押價值評估時希望了解的是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆铡⒌盅簷嗳艘婪ㄒ蕴峁５姆康禺a(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值，但由于這種預期價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設定抵押權時的價值。 6．4．3本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值應為該房地產(chǎn)的價值，即為該

59、房地產(chǎn)未受抵押權約束條件下的價值；而房地產(chǎn)再次抵押時，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項權利的影響，該房地產(chǎn)的擔保價值受到制約，因此本條又依據(jù)《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值大于已擔保債權的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價值不得超過該房地產(chǎn)價值與它已擔保債權價值的正值算術差。 6．4．4本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應當扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，即：抵押價值＝設想為以出讓方式取得的土地使用權連同地上建筑物的價值-預計應繳納的土地使用權出讓金數(shù)額。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定

60、最高年限，從估價時點起計。這樣，通過預先考慮處置抵押物時因涉及劃撥土地使用權而須補交土地使用權出讓金，從而保障抵押權人的利益。 6．5房地產(chǎn)保險估價 6．5．3，本條對保險價值、保險金額的涵義作了說明?！吨腥A人民共和國保險法》第39條規(guī)定：“保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，超過的部分無效。” 6．6房地產(chǎn)課稅估價 6．6．1房地產(chǎn)課稅估價，由于量大面廣，在國外是房地產(chǎn)估價中的重要組成部分。根據(jù)國外的經(jīng)驗，課稅估價由于要遵循相關稅收法規(guī)、條例，涉及到社會公眾廣泛的利益與權益，因此可由政府公務員中的房地產(chǎn)估價人員進行，也可由政府委托信譽較好的社會房地產(chǎn)估價機構進行。 6．6．2目前各主

61、要稅種涉及的房地產(chǎn)估價業(yè)務的注意事項如下：l為課征營業(yè)稅而進行的估價，因只涉及到銷售房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)異常的情況，目前在全國范圍內還較少涉及。核定營業(yè)額實際就是核定納稅人的房地產(chǎn)銷售收入，而該房地產(chǎn)銷售收入應與對該房地產(chǎn)客觀合理價格或價值的估計比較接近。因此，為課征營業(yè)稅而進行的房地產(chǎn)估價，與為轉讓房地產(chǎn)而進行的房地產(chǎn)估價類似。 為課征營業(yè)稅進行的估價，應以《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》為依據(jù)。營業(yè)稅的計稅依據(jù)為營業(yè)額。 根據(jù)規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低又無正當理由的，主管稅務機關可按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或納稅

62、人近期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或成本加一定利潤，核定其營業(yè)額。 2關于城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標準和計算方法，各級政府均制定有相關的條例或實施細則，估價人員只須明確估價對象所處的土地等級(通常有關實施細則中都制定了相關的城市土地等級劃分方案)，從實施細則中查出每平方米土地面積的年征收數(shù)額，就可計算出應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅數(shù)量。對于尚未劃分土地等級的城市，此估價任務主要是合理地對土地進行定級。 為課征城鎮(zhèn)土地使用稅進行的估價，應以《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t為依據(jù)。在此估價中，主要是合理地劃分土地等級。 3為課征土地增值稅進行的估價，應以《中華人民共和國土地增值稅

63、暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》為依據(jù)。土地增值稅的計稅依據(jù)為土地增值額。土地增值額＝轉讓房地產(chǎn)所取得的收入-扣除項目金額。 土地增值稅估價的關鍵是土地增值稅扣除項目金額的估算。但對于納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場價格又無正當理由的，應對其轉讓價格進行評估，核定其轉讓房地產(chǎn)所取得的收入。4依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例(一般為30％)后的余額，按房產(chǎn)余值征收的稅率為1．2％，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金指實際獲得的毛租金收入，按租金收入征收的稅率為12％，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。 為課征房產(chǎn)稅進行的估價，應以《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t為依據(jù)。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金收入。 5為課征城市房地產(chǎn)稅進行的估價，應以《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t為依據(jù)。城市房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房價或租金收入。 6為課征契稅而進行的估價，-般發(fā)生在房地產(chǎn)的權屬發(fā)生轉移或變更時，當申報納稅的成交價格與房地產(chǎn)實際價值有較明顯差異時，應按房地產(chǎn)轉讓的估價方法，評估其客觀合理價格或價值，并以此作為征收契稅的依據(jù)。對于房地產(chǎn)贈與和交