房地產(chǎn)投資分析 譚善勇主編

《房地產(chǎn)投資分析 譚善勇主編》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)投資分析 譚善勇主編（50頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)投資分析譚善勇 主編目 錄第4章 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃第3章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第5章 房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算第6章 房地產(chǎn)投資收入估算第7章 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報(bào)表分析目 錄第12章 房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告第11章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析第10章 房地產(chǎn)投資方案比選附錄 常用Excel函數(shù)簡介參考文獻(xiàn)第8章 房地產(chǎn)投資不確定性分析第9章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ) 小結(jié) 1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) 思考題 練習(xí)題 返回目錄

2、1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) 1.1.1 房地產(chǎn)投資的類型及優(yōu)缺點(diǎn) 1投資與房地產(chǎn)投資的含義 經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉夏普在其投資學(xué)中，將投資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。我們一般認(rèn)為，投資（Investment）是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設(shè)備、技術(shù)等）投入某項(xiàng)社會(huì)再生產(chǎn)過程，以便獲取未來的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為。 2房地產(chǎn)投資的類型劃分 （1）按投資方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。 （2）按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、

3、物業(yè)服務(wù)投資和中介服務(wù)投資。1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) （3）按投資經(jīng)營方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。 3房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) （1）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn) （2）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn) 1.1.2 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 3房地產(chǎn)投資分析策劃 4房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析 5房地產(chǎn)投資不確定性分析 6房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) 7房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析 8房地產(chǎn)投資決策分析（方案比選分析） 1.1.3 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 1.為投資者指出投資方向 2.為投資者提供運(yùn)作方式 3.為投資者

4、估計(jì)投資收益 4.為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)策略返回本章目錄1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 1.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期 1投資前期 2投資實(shí)施期 3營銷期或經(jīng)營期 1.2.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期與計(jì)算期 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期 工期定額可以根據(jù)全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額以及地方的定額來估算。 這里以北京市定額為例來說明建設(shè)工期定額。北京市建筑安裝工程工期定額中磚混結(jié)構(gòu)住宅工程部分的工期定額見表1-1。1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期/m2/m2表1-1 磚混結(jié)構(gòu)住宅工程工期定額1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)

5、算期 1.2.3 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制 1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制方法 （1）表格法。傳統(tǒng)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制都使用表格法來進(jìn)行。每項(xiàng)工程的具體進(jìn)度計(jì)劃不盡相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。項(xiàng)目編號(hào)單位工程或分項(xiàng)工程名稱工程量開工日期完工日期工程延續(xù)天數(shù)備 注單位數(shù)量年月日 年 月 日表1-2 工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 （2）甘特圖法。甘特圖（Gatt）又稱橫道圖，它以一段橫向粗線條表示一項(xiàng)工作，通過該線條在帶有時(shí)間坐標(biāo)的表格中的位置來表示各項(xiàng)工作的起始、結(jié)束時(shí)間和各工作的先后順序。如圖1-1所示。項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目名稱工程數(shù)量日期（年、月）2005年2

6、006年單位數(shù)量2 4 6 810122 4 6 810123圖1-1 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖示例1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 （3）網(wǎng)絡(luò)圖法。網(wǎng)絡(luò)圖法又稱網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，通常需要熟練使用計(jì)算機(jī)才能較好地編制和調(diào)整網(wǎng)絡(luò)圖。下圖1-2就是一個(gè)小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的示意圖。土方工程I土方工程II基礎(chǔ)工程I基礎(chǔ)工程II結(jié)構(gòu)工程I裝修工程I結(jié)構(gòu)工程II裝修工程II總工期T=14天2133322322864475土方工程I土方工程II基礎(chǔ)工程I基礎(chǔ)工程II結(jié)構(gòu)工程I裝修工程I結(jié)構(gòu)工程II裝修工程II總工期T=14天2133322322864475圖1-2 某小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)

7、劃網(wǎng)絡(luò)圖注：1該工程分為兩段施工，即I段和II段。2施工過程包括四個(gè)工序：土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝修工程。1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 2甘特圖編制及其應(yīng)用 圖1-3是使用Microsoft Project 2007軟件編制的某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃甘特圖。圖1-3 某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 在掌握基本情況后，大致把活動(dòng)的先后順序以及活動(dòng)的時(shí)間多少用粗橫線表示出來。圖1-4就是一個(gè)利用Microsoft Excel 2007軟件編制的簡單粗略的甘特圖。圖1-4 某項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖返回本章目錄1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間

8、價(jià)值 1.3.1 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 1現(xiàn)金流量的內(nèi)涵 （1）現(xiàn)金流量及其類型。 （2）現(xiàn)金流量與利潤。 2現(xiàn)金流量圖及其繪制 （1）現(xiàn)金流量圖的含義?，F(xiàn)金流量圖（Cash Flow Diagram）是把投資項(xiàng)目（系統(tǒng)）的現(xiàn)金流量用時(shí)間坐標(biāo)表示出來的一種示意圖。時(shí)間可以以年、半年、季度或月等為單位。在現(xiàn)金流量圖上，要表明現(xiàn)金流量的性質(zhì)（流入或流出）、發(fā)生時(shí)間以及數(shù)量大小等。 （2）現(xiàn)金流量圖的繪制方法?，F(xiàn)金流量圖的繪制有兩種方法，一種是利用直尺等繪圖工具手繪，另一種是利用Microsoft Excel軟件自動(dòng)繪制。兩種不同的繪制方法介紹如下： 1）手繪現(xiàn)金流量圖。圖1-5所示是手繪的某投資項(xiàng)

9、目現(xiàn)金流量圖。1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值圖1-5 手繪某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（單位：萬元） 2）利用Microsoft Excel 2007軟件自動(dòng)繪制現(xiàn)金流量圖。以圖1-5為例，首先，打開Microsoft Excel 2007，在工作區(qū)任一位置的不同格里按順序輸入上述數(shù)字和時(shí)間標(biāo)度，點(diǎn)擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“柱形圖”，選擇“堆積柱形圖”，即可自動(dòng)生成該項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流量圖。再稍微加以修飾，就成為如圖1-6所示的現(xiàn)金流量圖。1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值圖1-6 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（一）（單位：萬元）1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)

10、間價(jià)值 在繪制現(xiàn)金流量圖的過程中，當(dāng)點(diǎn)擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“折線圖”中的“數(shù)據(jù)點(diǎn)折線圖”時(shí)，也會(huì)生成圖1-7所示的現(xiàn)金流量圖。圖1-7 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（二）（單位：萬元）1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 （3）現(xiàn)金流量圖繪制注意事項(xiàng)。 1.3.2 資金的時(shí)間價(jià)值及其計(jì)算 1資金時(shí)間價(jià)值的含義 2資金時(shí)間價(jià)值的單利與復(fù)利計(jì)算法 3名義利率與實(shí)際利率及其換算 1.3.3 資金等值及其具體計(jì)算 1資金等值相關(guān)概念 2資金等值的計(jì)算 例1-5某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為總房款的30%，其余房款

11、用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 解：已知抵押貸款額P=25萬元70%=17.5萬元 月貸款利率i=15%/12=1.25%，計(jì)息周期n=1012月=120月。 根據(jù)公式 ，可以求得月還款額為： A=175000元 1.25%（1+1.25%）120/（1+1.25%）1201 =2823.4元 表1-3匯總了以上六類資金等值問題的基本計(jì)算公式。問 題 類 型所 求已 知公 式計(jì) 算 系 數(shù)復(fù)利終值問題FPF=P（ F/P, i, n）復(fù)利終值系數(shù)（F/P, i, n）年金終值問題FAF=A（ F/

12、A, i, n）年金終值系數(shù)（F/A, i, n）復(fù)利現(xiàn)值問題PFP=F（ P/F, i, n）復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（P/F, i, n）年金現(xiàn)值問題PAP=A（ P/A, i, n）年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A, i, n）資金存儲(chǔ)問題AFA=F（ A/F, i, n）資金存儲(chǔ)系數(shù)（A/F, i, n）表1-3 資金等值基本計(jì)算公式返回本章目錄小 結(jié) 房地產(chǎn)投資是一種將資金或資產(chǎn)投入房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等特定項(xiàng)目，以獲得最大限度收益的經(jīng)濟(jì)行為。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)投資分為不同的類型。與一般投資相比，房地產(chǎn)投資既有優(yōu)點(diǎn)，也有缺點(diǎn)，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該對(duì)此有清醒的認(rèn)識(shí)。 為了

13、減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大限度的投資收益，就要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析。為此，還需要熟悉房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目周期、計(jì)算期以及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制，尤其是要掌握現(xiàn)金流量的基本概念、現(xiàn)金流量圖的繪制以及資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算。在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能更好地進(jìn)行后面知識(shí)的學(xué)習(xí)。返回本章目錄思 考 題 1房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資的區(qū)別是什么？ 2房地產(chǎn)投資有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？ 3房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容主要有哪些？ 4房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)是什么？ 5什么是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期？它一般包括哪幾個(gè)階段？ 6什么是建設(shè)工期？如何進(jìn)行估算？ 7什么是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期？如何選??？ 8如何編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的甘特圖？ 9如何理解現(xiàn)金

14、流量？房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量有哪三種情況？ 10什么是現(xiàn)金流量圖？如何繪制？ 11什么是資金的時(shí)間價(jià)值？如何計(jì)算？ 12什么是資金等值？資金等值計(jì)算通常主要涉及哪三項(xiàng)內(nèi)容？返回本章目錄練 習(xí) 題 1已知某筆貸款的年利率為15%，按半年計(jì)息，問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ 2某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為5年，年利率為10%，按季度計(jì)息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商該筆貸款支付的利息總額是多少？若計(jì)算先期支付的利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ 3某家庭以10000元/m2的價(jià)格，購買了一套100m2的住宅，向銀行申請(qǐng)了20年的住房抵押貸款，該貸款的年利率為7%

15、，貸款成數(shù)為七成。如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前還清了貸款本金8萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為多少？返回本章目錄第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 小結(jié) 2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 思考題 練習(xí)題 返回目錄2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 2.1.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境基本概念 1環(huán)境與投資環(huán)境的含義 按照尼古拉斯斯特恩的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響和制約投資主體投資動(dòng)機(jī)、投資決策以及投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為環(huán)境等一切外部條件的總稱。投資環(huán)境包括與一定投資活動(dòng)有關(guān)的政治、經(jīng)

16、濟(jì)、自然、社會(huì)、科技等方面的因素，投資收益的高低與經(jīng)濟(jì)主體對(duì)投資環(huán)境認(rèn)識(shí)的正確程度有很大關(guān)系，在不同的投資環(huán)境中，從事投資活動(dòng)所獲得的收益差別很大。 2房地產(chǎn)投資環(huán)境及其特征 2.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境的幾種分類 1從投資環(huán)境所包含因素的多少來分類 2按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素作用范圍的大小分類2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 3按房地產(chǎn)投資環(huán)境因素的不同性質(zhì)劃分 4按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素不同的內(nèi)容劃分 2.1.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過程中具有重要的參考意義。房地產(chǎn)投資的第一步就是進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析，這一點(diǎn)隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的完善逐

17、步顯示出來。在國外成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的分析策略和分析方法已經(jīng)非常成熟，在中國加入WTO以后房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出了與國際接軌的態(tài)勢(shì)。 投資環(huán)境對(duì)單個(gè)的投資者而言是無法改變也不可控制的。房地產(chǎn)投資者要想減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地達(dá)到自己的投資目標(biāo)，他就必須充分認(rèn)識(shí)和分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，并及時(shí)采取措施積極地利用環(huán)境變化中提供的機(jī)會(huì)，同時(shí)也要積極采取對(duì)策，努力避開這種變化可能帶來的威脅，只有這樣，投資者才能制定正確的投資方案和投資決策。返回本章目錄2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 2.2.1 政策法規(guī)環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境包括政策環(huán)境和法規(guī)環(huán)境兩個(gè)方面。 這里以2003年中國人民銀

18、行（以下簡稱央行）頒布的121號(hào)文件為例來分析金融政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。 121文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運(yùn)作模式。 （2）抑制投資型客戶的購房需求。 （3）限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備。 2.2.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2.2.3 規(guī)劃環(huán)境分析 2.2.4 自然環(huán)境分析 2.2.5 設(shè)施環(huán)境分析2.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 1生活設(shè)施環(huán)境分析 2商務(wù)設(shè)施環(huán)境分析 3教育設(shè)施環(huán)境分析 4基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析返回本章目錄2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 2.3.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則 1主觀與客觀相結(jié)合的原則 2全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則 3

19、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則 4定性與定量相結(jié)合的原則 5普遍性與特殊性相結(jié)合的原則 2.3.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法 1冷熱國對(duì)比法 （1）政治穩(wěn)定性。 （2）市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （3）經(jīng)濟(jì)成長和成就。 （4）文化一元化。 2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) （5）法令阻礙。 （6）實(shí)質(zhì)阻礙。 （7）地理與文化差距。 2特爾斐法評(píng)價(jià)法 特爾斐法一般要經(jīng)過四輪基本咨詢程序，才可得到較為滿意的結(jié)論。其基本程序?yàn)椋?（1）預(yù)先調(diào)查。 （2）首次反饋。 （3）二次反饋。 （4）作出決斷。 3等級(jí)尺度法 4多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法 （1）閔氏多因素評(píng)估法。具體見下表2-1。 2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)影 響 因 素子

20、 因 素1政治環(huán)境政治穩(wěn)定性、國有化可能性、政府的外資政策2經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)水平3財(cái)務(wù)環(huán)境資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性4市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)規(guī)模、分銷網(wǎng)點(diǎn)、營銷輔助機(jī)構(gòu)、地理位置5基礎(chǔ)設(shè)施國際通信設(shè)備、交通與運(yùn)輸、外部經(jīng)濟(jì)6技術(shù)條件科技水平、合適的勞動(dòng)力、專業(yè)人才的供應(yīng)7輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況8法律制度各項(xiàng)法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行9行政機(jī)構(gòu)效率機(jī)構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì)10文化環(huán)境投資雙方信任和合作程度；外國公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)風(fēng)俗11競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)弱、同類產(chǎn)品進(jìn)口配額在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額表2-1 閔氏多因素評(píng)估法（資料來源：王

21、慧炯等中國投資環(huán)境國務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心，1987年8月）2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 在具體評(píng)估該地區(qū)的投資環(huán)境時(shí)，首先對(duì)各類因素的子因素作出綜合評(píng)價(jià)；然后據(jù)此對(duì)該類因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判斷；最后，在此基礎(chǔ)上計(jì)算該國投資環(huán)境的總分?jǐn)?shù)。其計(jì)算公式為： 式中 ,G 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)； Wi 第i類因素的權(quán)重； Ai、Bi、Ci、Di、Ei 為第i類因素被評(píng)為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)的取值在15之間，越接近5，則說明投資環(huán)境越好；反之，越接近1，則說明投資環(huán)境越差。15432niiiiiiiPWABCDE（）2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) （2）閔氏關(guān)鍵因素評(píng)估法

22、。具體見表2-2。投 資 動(dòng) 機(jī)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素1降低成本勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地費(fèi)用、原料及元件價(jià)格、運(yùn)輸成本2開拓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)市場(chǎng)規(guī)模、營銷輔助機(jī)構(gòu)、文化、位置、運(yùn)輸條件、通信條件3獲得原料和元件供應(yīng)資源、當(dāng)?shù)刎泿艆R率的變化、當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡?、運(yùn)輸條件表2-2 閔氏關(guān)鍵因素評(píng)估法（資料來源：王慧炯等中國投資環(huán)境國務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心，1987年8月）2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)評(píng) 價(jià) 項(xiàng) 目評(píng) 價(jià) 指 標(biāo)TOP10城市住宅開發(fā)投資環(huán)境人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額、銷售面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、總?cè)丝?、銷售增長率、竣工增長率、銷售面積/竣工面積、銷售面積/新開工面積、

23、吸納率等上海、北京、重慶、南寧、合肥、天津、南京、廣州、南昌、成都2.3.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn) 常見的房地產(chǎn)投資環(huán)境衡量標(biāo)準(zhǔn)有：風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)會(huì)多、盈利能力強(qiáng)。如表2-3所示。表2-3 房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及TOP10城市2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)商業(yè)用房開發(fā)投資環(huán)境出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、GDP增長率、出租率、吸納率等上海、重慶、北京、深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝?、就業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)增長率、土地開發(fā)面積購置

24、面積、實(shí)際利用外資、人均GDP、固定資產(chǎn)投資GDP、固定資產(chǎn)投資增長率、GDP增長率等（續(xù)）返回本章目錄小 結(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱，是某區(qū)域系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資本流動(dòng)之間影響要素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動(dòng)態(tài)性等基本特點(diǎn)，可以按照不同的功能從不同的角度劃分成不同的類型，這樣劃分也有利于對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析。 在進(jìn)行一般的房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析時(shí)，要特別注意政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境、自然環(huán)境以及設(shè)施環(huán)境的了解與分析。當(dāng)然，這些主要要素都有自己的具體內(nèi)容和分析要點(diǎn)。盡管如此，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也不能

25、千篇一律、面面俱到。小 結(jié) 對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析需要遵循一般的原則，掌握一定的方法，注意具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)原則包括：主觀與客觀相結(jié)合的原則、全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則以及定性與定量相結(jié)合的原則；房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法常見的約有10余種，本書主要介紹了冷熱國對(duì)比法、特爾斐法評(píng)價(jià)法、等級(jí)尺度法以及多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法等4種常用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法。在使用這些方法進(jìn)行評(píng)價(jià)后，注意房地產(chǎn)投資環(huán)境好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)會(huì)多以及項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。返回本章目錄思 考 題 1房地產(chǎn)投資環(huán)境的類型具體有哪些？ 2如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境的要素分析？ 3房地產(chǎn)投資環(huán)

26、境評(píng)價(jià)的原則有哪些？ 4詳細(xì)說明多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法的評(píng)價(jià)原理與操作。 5房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面？返回本章目錄練 習(xí) 題 假設(shè)你所在的城市有一住宅開發(fā)項(xiàng)目，試編制該住宅開發(fā)投資環(huán)境分析的簡要提綱并進(jìn)行投資環(huán)境分析。返回本章目錄第3章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 小結(jié) 3.3 常見類型房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法 3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問題 思考題 練習(xí)題 返回目錄3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問題 3.1.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的類型 1按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的內(nèi)容劃分的類型 2按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的層次劃分的類型 3按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的服務(wù)

27、主體劃分的類型 4按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的不同階段劃分的類型 5按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的物業(yè)功能劃分的類型 3.1.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的依據(jù) 1房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的信息 2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方面的信息 （1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量方面的信息。如：現(xiàn)有人口數(shù)量、使用中的房地產(chǎn)數(shù)量、空置量信息；現(xiàn)實(shí)和潛在的房地產(chǎn)需求量，如表3-1所示。3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問題表3-1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息調(diào)查表3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問題 （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求傾向方面的信息。 （3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求客戶特征方面的信息。 （4）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求未來趨勢(shì)方面的信息。 3房地產(chǎn)供求關(guān)系方面的信息 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供求關(guān)系

28、方面的信息大致包括： （1）供求關(guān)系狀況方面的信息，如：供給量的缺口程度或空置率、空置量，價(jià)格上漲或下跌幅度及比率，成交量與需求量，市場(chǎng)吸納能力與速度等。 （2）供求關(guān)系未來趨勢(shì)方面的信息，如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息，城市化狀況及其趨勢(shì)方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢(shì)方面的信息，GDP及其增長率方面的信息，通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平方面的信息，房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開發(fā)利潤率變化的信息等。 4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方面的信息3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問題 3.1.3 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的注意事項(xiàng) 1房地產(chǎn)投

29、資市場(chǎng)分析要有明確的思路 2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要根據(jù)分析目的確定研究內(nèi)容和角度 3房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要把多種分析方法結(jié)合起來 4房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠 5房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要避免陷入不必要的誤區(qū)返回本章目錄3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法 3.2.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供給分析 1供給總量分析的要點(diǎn)及方法 案例3-1根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2000年上半年的統(tǒng)計(jì)，北京市商品住宅施工面積總量為2486.53萬m2。表3-2為北京市歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字。在統(tǒng)計(jì)已竣工面積時(shí)參考?xì)v年平均銷售周期（北京市優(yōu)秀項(xiàng)目的銷售周期為0.499年），忽略1994年以前的竣工面積，同時(shí)考慮到二手房市場(chǎng)還未成

30、熟。假定目前購房者的購買力不會(huì)向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，這樣歷年在售面積之和為1914.95萬m2。這樣，現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量為（2486.531914.95）萬m24401.48萬m2，在20002010年10年內(nèi)消化這些住宅，每年市場(chǎng)平均需要吸納約440萬m2。 綜合以上分析，每年市場(chǎng)潛在供給量應(yīng)為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量之和，即為（548440）萬m2998萬m2。3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法年 份當(dāng)年商品房竣工面積當(dāng)年商品房銷售面積歷年剩余在售面積1994年383.53149.03234.501995年503.56186.28317.281996年441.86188

31、.13253.731997年483.31241.91241.401998年588.71376.84211.871999年908.26484.71423.552000年上半年453.03220.41232.62 表3-2 北京市歷年竣工和銷售面積 （單位：萬m2） 3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法 2供給產(chǎn)品分析的要點(diǎn)與方法 案例3-2 某區(qū)域商品住宅供給結(jié)構(gòu)分析 在該分析中選擇了某區(qū)域內(nèi)具有典型意義的12個(gè)項(xiàng)目，其具體情況見表3-3。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)/（元/m2）項(xiàng)目建筑面積/萬m2項(xiàng)目A650040.7項(xiàng)目B480016項(xiàng)目C450017項(xiàng)目D530814項(xiàng)目E560080項(xiàng)目F650

32、050項(xiàng)目G600018.68表3-3 某區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析選擇項(xiàng)目列表3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法項(xiàng)目H640086.37項(xiàng)目I710083項(xiàng)目J428086項(xiàng)目K4300100項(xiàng)目L590029.51（續(xù)） 通過對(duì)表3-3的分析可以看出，該區(qū)域住宅的均價(jià)是5590元/m2。該區(qū)域住宅價(jià)格主要集中在5000元/m2以下以及（60007000）元/m2兩個(gè)區(qū)間段，這兩部分價(jià)位住宅面積的供給達(dá)到了區(qū)域面積供給總量的66%以上。具體情況見表3-4。3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法價(jià)格水平/（元/m2）5000以下50006000600070007000以上面積/（萬m2）219123.51195.7583比例（%）35.2519.8831.5113.36表3-4 區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格水平分析 該地區(qū)目前供給的住宅面積主要集中在90120m2之間，超過90m2以上住宅的供給總量占到了80%以上。由此可以看出，該地區(qū)戶型面積普遍較大，小面積戶型供應(yīng)相對(duì)不足。具體如圖3-1所示。3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法 該區(qū)域商品住宅兩居、三居所占比例高達(dá)80%以上，區(qū)域內(nèi)兩居、三居面積都比較大，各種附屬設(shè)施配套齊全，戶型設(shè)計(jì)也較為靈活。具體如圖3-2所示。圖3-1 區(qū)域商品住宅面積分類統(tǒng)計(jì)圖圖3-2 區(qū)域住宅戶型狀況分類統(tǒng)計(jì)圖