深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告

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1、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告 一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 （一）、深圳市場(chǎng)2000—2007年住宅銷售均價(jià) 圖—1 深圳市場(chǎng)2000—2007年住宅銷售均價(jià)（單位：平方米/元） 深圳市房?jī)r(jià)自2000年以來(lái)，一直呈上升的趨勢(shì)，特別是從2004年以后，漲幅更加明顯（見圖—1）。 （二）、2007深圳市場(chǎng)各區(qū)銷售面積 圖—2 2007深圳市場(chǎng)各區(qū)銷售面積（單位：萬(wàn)平米） 從開發(fā)區(qū)域上看（見圖—2），深圳市各區(qū)的的開發(fā)面積比例，寶安區(qū)和龍崗區(qū)占到整個(gè)深圳市開發(fā)面積的63%，其他各區(qū)的開發(fā)面積相對(duì)較少。 二、2007年深圳房地產(chǎn)總體情況 （一）2007年1月

2、—12月深圳市場(chǎng)銷售情況： 圖—3 2007年深圳市場(chǎng)1—12月住宅銷售面積（單位：萬(wàn)平米） 1—10月，深圳市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資346.46億元，同比下降2.97%，其中住宅投資完成256.08億元，同比增加6.63%；商品房施工面積2062.1萬(wàn)平方米，同比下降5.41%，其中住宅施工面積為2062.1萬(wàn)平方米，同比下降3.64%；商品房新開工面積634.99萬(wàn)平米，同比增加2.66%，其中住宅新開工面積為492.08萬(wàn)平方米，同比增加4.3%；商品房空置面積141.48萬(wàn)平方米，同比下降10.24%。 2007下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的情況和變化。一是商品住宅

3、銷售面積呈下降趨勢(shì)，市場(chǎng)觀望氣氛不斷加劇。二是新建商品房住宅價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整和回落。從銷售面積上可以看到（見圖—3），6、7月份出現(xiàn)過(guò)小度反彈，但下半年受政策影響，月銷售量大幅度下滑，10月下降到全年最低點(diǎn)，僅相當(dāng)于1月份銷售量的20%。這與深圳市的購(gòu)房結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的特點(diǎn)，首先最顯著的特點(diǎn)就是外來(lái)資金比重大，其次是投資購(gòu)房比例大，高于全國(guó)其它城市，占到購(gòu)房總比例的80%。二次購(gòu)房首付比例增加，限制個(gè)人投資的政策一出，必然會(huì)引起市場(chǎng)的巨大反應(yīng)，投資購(gòu)房者和發(fā)開商對(duì)市場(chǎng)保持觀望，成交量大幅度下降。 圖—4 深圳市場(chǎng)1—12月住宅銷售均價(jià)（單位：平方米/元） 見圖

4、（圖—4）1—12月份深圳市場(chǎng)銷售均價(jià)的變化，10—11月由于受到市場(chǎng)大環(huán)境和成交量下降的影響，銷售價(jià)格有一個(gè)明顯的下降，較10月份銷售價(jià)格，11月份的住宅銷售價(jià)格下降幅度達(dá)20%。 對(duì)深圳市場(chǎng)實(shí)地考察了解到，近兩年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的確發(fā)展迅猛，新項(xiàng)目一經(jīng)推出便搶購(gòu)一空，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；但目前，新建住宅的銷售價(jià)格漲幅已明顯降低，應(yīng)該說(shuō)回歸到理性購(gòu)房期，07年10月份可以說(shuō)是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，月銷售量下降到最低，進(jìn)入12月份后，市場(chǎng)回升。08年1月份，一些地段、配套優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，且銷售中心看房人群很多，如：綠景中城天邑；多數(shù)項(xiàng)目購(gòu)房有折扣，打折后可優(yōu)惠1000元左右；也有些項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度加大

5、，如富通城進(jìn)行促銷活動(dòng)，一次性付款優(yōu)惠5%，并在優(yōu)惠5%的基礎(chǔ)上打八六折。 （二）深圳市1—12月二手房市場(chǎng)情況 圖—3 2007年深圳市場(chǎng)1—12月二手銷售量（單位：萬(wàn)平方米） 從二手房銷售的面積上看，從7月份以后持續(xù)走低10月份更是跌到全年的最低點(diǎn)，月銷售量為35.33萬(wàn)平方米。從深圳現(xiàn)在了解到的信息，中介公司的交易量也確實(shí)下降了，多家中介公司退出市場(chǎng)。 小結(jié)： 2007年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)投資與去年持平，商品房的建設(shè)規(guī)模小幅減少。 2、新建商品房準(zhǔn)批預(yù)售面積繼續(xù)下降，銷售面積繼續(xù)減少。 3、受90/70政策影響嚴(yán)重，小面積普通住房增多。 4、房?jī)r(jià)繼續(xù)

6、呈上漲趨勢(shì)，新建住房?jī)r(jià)格較高。 5、二手房總需求增長(zhǎng)較快，近期交易面積出現(xiàn)大幅度下降。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源局與深圳市房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站） 三、深圳市樓盤項(xiàng)目的考察情況 （一）考察項(xiàng)目： 區(qū) 域 項(xiàng) 目 戶 型 價(jià) 格 深圳市南山區(qū) 華聯(lián)城市山林 107—202㎡ 2—6萬(wàn) 深圳市福田區(qū) 綠景中城天邑 36—113㎡ 2.2萬(wàn) 深圳市羅湖區(qū) 鉑金時(shí)代 35—62㎡ 未定價(jià) 深圳市寶安區(qū) 梅隴鎮(zhèn) 70—139㎡ 未定價(jià) 富通城 78—119㎡ 1.4萬(wàn) 深圳市龍崗區(qū) 萬(wàn)科第五園 80—140㎡ 1.6萬(wàn) 廣州 二沙島

7、 珠海 新世界海濱花園 （二）考察要點(diǎn)及建議： 1、建筑設(shè)計(jì)方面 （1）萬(wàn)科在設(shè)計(jì)之初建1：1的試驗(yàn)房，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。以達(dá)到戶型結(jié)構(gòu)、水電等管線設(shè)置更加人性化，設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)和裝修單位對(duì)試驗(yàn)房進(jìn)行實(shí)物檢測(cè)通過(guò)后開工建設(shè)。 （2）考察的幾個(gè)項(xiàng)目外立面均看不到排水管，空調(diào)設(shè)在立面凹槽處，小區(qū)道路上也看不到井蓋。室內(nèi)管線設(shè)計(jì)上，真正做到人性化的設(shè)計(jì)，充分的為業(yè)主的生活便利著想，室內(nèi)分割墻可拆設(shè)計(jì)，便于業(yè)主后期的裝修。 （3）在戶型設(shè)計(jì)上落地凸窗普遍應(yīng)用，將50－60㎝高的梯角上移，做過(guò)梁設(shè)計(jì)，使得觀景窗直接落地（見下圖1），凸窗部分面積為贈(zèng)送，增大室內(nèi)面積。 照片

8、1（萬(wàn)科第五園） （4）考察項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)均為半封閉設(shè)計(jì)，面積計(jì)算一半，再加上凸窗設(shè)計(jì)、贈(zèng)送露臺(tái)，因此80㎡平米房間看著像100㎡，110－120㎡像140㎡的房子（一般80㎡戶型都能贈(zèng)送20㎡以上）。但由于氣候因素，在北方尤其是建高層項(xiàng)目不適合做半封閉陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。 （5）戶型面積把握好，40－50㎡一室一廳，70－80㎡兩室兩廳，80－120㎡三室兩廳；130㎡四室兩廳。室內(nèi)墻可拆除，使得個(gè)性化裝修后，室內(nèi)空間更加舒適、實(shí)用（后附戶型圖）。 （6）戶型設(shè)計(jì)上分奇數(shù)層和偶數(shù)層，同一樓層戶型的陽(yáng)臺(tái)位置不同，使得空間利用大，建筑的外立面更豐富（見下圖2）。 照片2（萬(wàn)科第五園高層） （7）高

9、端項(xiàng)目一樓做成架空層，作為停車場(chǎng)和公共使用空間（網(wǎng)吧、咖啡室、圖書館、閱覽室、鋼琴室、休息區(qū)等），公共空間部門由物業(yè)進(jìn)行管理。（見下圖組3）照片組3 （1）閱覽室 （2）公共休息區(qū) （3）公共網(wǎng)吧 2、施工建設(shè)方面 （1）所考察項(xiàng)目均沒(méi)有保溫、消防、供暖、無(wú)地下室、外力面無(wú)墻磚，部分小區(qū)沒(méi)有地下車庫(kù)，建設(shè)成本大大低于北方。 （2）建筑單體、管網(wǎng)、綠化交叉作業(yè)，各工序提前介入，便于早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境好。 （3）施工質(zhì)量一般，裝修階段部分有裂縫，部分抹灰不好。 （4）在施工現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)樣板間，拉近購(gòu)房者與房屋的距離，做到體驗(yàn)式營(yíng)銷，對(duì)樣板

10、間進(jìn)行精裝修，通過(guò)對(duì)室內(nèi)的裝修，彌補(bǔ)戶型設(shè)計(jì)和采光等問(wèn)題，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。（見下圖4） 照片4（金地梅隴鎮(zhèn)） 3、綠化環(huán)境方面 （1）綠化提前介入，主體未封頂前室外環(huán)境已經(jīng)完成。（見下圖5） 照片5（綠景中城天邑） （2）綠化面積大，樹種豐富，高低錯(cuò)落，搭配合理，小區(qū)附屬工程比較精細(xì)，包括道路、踏步、社區(qū)會(huì)所、泳池、停車位的細(xì)節(jié)處理（例如：地上停車場(chǎng)一般都設(shè)計(jì)為45度角）等。 （4）單元門、電梯間、門廳都進(jìn)行高檔裝修，門廳空間較大，并設(shè)有公共休息區(qū)，起到緩沖作用，彰顯尊貴的生活品質(zhì)，為項(xiàng)目增加特色。 4、材料應(yīng)用方面 （1）考察項(xiàng)目外立面均為外墻涂料，部分社區(qū)用彩鋼

11、做造型。（見下圖6） 照片6（金地梅隴鎮(zhèn)外立面） （2）建筑材料一般，但裝飾、裝修材料和公共區(qū)域材料使用考究。 5、物業(yè)服務(wù)方面 （1）物業(yè)服務(wù)職業(yè)化，包括各種服務(wù)（如保安、保潔、維修、綠化）專業(yè)化程度高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更明確、更規(guī)范；人員形象好；服務(wù)態(tài)度感覺真的是在用心做事；服務(wù)的每一細(xì)節(jié)都在體現(xiàn)并傳播其公司文化，每一位服務(wù)人員都是一個(gè)形象窗口。 （2）在工程維修方面，物業(yè)公司有維修部，地產(chǎn)公司也設(shè)有維修部，業(yè)主遇到工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，向物業(yè)或地產(chǎn)公司進(jìn)行投訴都會(huì)得到及時(shí)的處理，而且業(yè)主投訴的方式多種多樣，包括服務(wù)電話、意見箱、業(yè)主留言板、網(wǎng)上投訴等。 （3）物業(yè)服務(wù)與銷售相結(jié)合、

12、在觀看樣板間的同時(shí)享受物業(yè)的服務(wù)、形成一套完整的體驗(yàn)式的銷售模式，體驗(yàn)式的營(yíng)銷是我們應(yīng)倡導(dǎo)的營(yíng)銷方式，同時(shí)通過(guò)樣板間的建立、期房向現(xiàn)房的過(guò)度，同時(shí)帶動(dòng)工程施工和物業(yè)服務(wù)的提高。 6、產(chǎn)品銷售方面 （1）項(xiàng)目所有能感知到的地方都與項(xiàng)目定位緊密結(jié)合。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、案名、物料系統(tǒng)、樣板間展示、銷售人員及服務(wù)人員的介紹，都處處體現(xiàn)著項(xiàng)目的文化和與眾不同之處。 （2）深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作比較規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行政府發(fā)布的“90/70”政策，新開發(fā)項(xiàng)目基本上都達(dá)到了這一政策標(biāo)準(zhǔn)，但在業(yè)主購(gòu)房時(shí)，可以購(gòu)買兩套住房，打通后作為一套住房使用，手續(xù)上辦理兩個(gè)房本。 （3）普遍采用項(xiàng)目環(huán)境、樣板間、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)

13、的體驗(yàn)式營(yíng)銷模式。 （4）銷售中心及樣板間均裝修豪華，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)有溫馨提示和風(fēng)險(xiǎn)提示，將客戶意見、重要意見透明化，將周邊環(huán)境可能會(huì)影響到業(yè)主居住的不利因素提前告知業(yè)主。 （5）銷售流程：售樓員接待、大型沙盤介紹項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目沙盤（項(xiàng)目外立面、社區(qū)配套）、進(jìn)入小區(qū)（小區(qū)綠化完成）、觀看樣板間（物業(yè)服務(wù)）、返回銷售中心詳細(xì)洽談。 （6）銷售人員職業(yè)化，不僅體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、流程規(guī)范化。還體現(xiàn)在顧問(wèn)式營(yíng)銷，像一個(gè)顧問(wèn)一樣提供專業(yè)的產(chǎn)品給客戶，不要把自己當(dāng)作賣房子的，而是當(dāng)作幫助客戶買房子的，給客戶提供一些指導(dǎo)性的建議，而不是一味地教條式地講解。從這個(gè)角度重視專業(yè)服務(wù)，為客戶提供購(gòu)買房子前的親

14、身體驗(yàn)，不僅更容易完成銷售，且更容易建立起客戶的忠誠(chéng)度。 7、品牌效應(yīng)方面 （1）房地產(chǎn)品牌的建立，不僅要重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工管理、環(huán)境營(yíng)造，更要重視物業(yè)服務(wù)。將服務(wù)作為品牌來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)房產(chǎn)品的銷售具有重要意義。考察的幾個(gè)項(xiàng)目中，尤其是萬(wàn)科、金地的項(xiàng)目，從進(jìn)入售樓大廳的一刻起，服務(wù)無(wú)處不在。 （2）萬(wàn)科城、萬(wàn)科第五園項(xiàng)目在深圳龍崗區(qū)，金地梅隴鎮(zhèn)在深圳寶安區(qū)。兩個(gè)項(xiàng)目都在關(guān)外，距市區(qū)非常遠(yuǎn)，打車等半個(gè)多小時(shí)都等不上。但是萬(wàn)科城最低600多萬(wàn)每套，僅剩2套；第五園三期均價(jià)15000元/㎡，周銷售30套左右；梅隴鎮(zhèn)還未推出就排號(hào)達(dá)到3000多個(gè)，可見三個(gè)項(xiàng)目銷售情況都很好。 本次考察的項(xiàng)目都屬于中高端的項(xiàng)目，銷售的情況比較理想，包括關(guān)外的幾個(gè)項(xiàng)目，金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目在未銷售的情況下，購(gòu)房者排號(hào)到3000多，其他項(xiàng)目雖然銷售沒(méi)有以前那么火爆，但現(xiàn)在的銷售速度只不過(guò)是回歸到了一個(gè)比較正常的階段。這些項(xiàng)目有幾個(gè)共同的特點(diǎn)：一是小區(qū)的綠化環(huán)境好，二是在戶型設(shè)計(jì)上十分突出，三是都設(shè)立了樣板間體驗(yàn)式營(yíng)銷，四是確實(shí)能夠感受到物業(yè)細(xì)致的服務(wù)。通過(guò)萬(wàn)科、金地的項(xiàng)目，我們也深刻的感受到了品牌的力量。即使地段很偏遠(yuǎn)，但是只要有發(fā)展?jié)摿?，做成有特色的精品?xiàng)目，同樣能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 11