房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)課件

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1、第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一節(jié) 房地產(chǎn)含義 一、房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。 理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個(gè)方面來(lái)理解，房地產(chǎn)的三要素。 (1)、實(shí)物; (2)、權(quán)益; (3)、區(qū)位。 二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義 (一)、土地的含義 3種不同的認(rèn)識(shí)和定義： (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。 (2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。” (3)、土地是指自然物、自然力或自然資源。 例如，馬克思(KarlMarx，18181883)認(rèn)為

2、：“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象?！?英國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾(A1fredMarshall，18421924)認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類(lèi)，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈(zèng)與的物質(zhì)和力量。” 公認(rèn)的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之父、地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely，18541943)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因?yàn)樗€包括地面上下的東西”，“經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西”。 對(duì)于房地產(chǎn)金融來(lái)說(shuō)，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上

3、下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍可分為以下3層： 地球表面，簡(jiǎn)稱(chēng)地表; 地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地上空間; 地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地下空間。 (二)、建筑物的含義 建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。 廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。 狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構(gòu)筑物。 在房地產(chǎn)金融中一般將建筑物作廣義理解。 (三)、其他地上定著物附屬物的含義 附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。 其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)

4、濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害。 例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管線(xiàn)、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹(shù)木、花草等。 僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫(huà)，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等。 三、權(quán)益和區(qū)位的含義 (一)、房地產(chǎn)權(quán)益的含義 房地產(chǎn)的權(quán)益： 目前，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)主要有： (1)所有權(quán); (2)土地使用權(quán); (3)地役權(quán); (4)抵押權(quán); (5)租賃權(quán)。 房地產(chǎn)所

5、有權(quán)可分為： (1)單獨(dú)所有;(2)共有;(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)。 例如：商品住宅中，入戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)屬于單獨(dú)所有;樓梯間屬于共同所以;該住宅的土地使用權(quán)可以按建筑面積持份，并享有持份權(quán)，室外部分的公共設(shè)施，因共同關(guān)系構(gòu)成成員權(quán)。 土地使用權(quán)： 建設(shè)用地使用權(quán)可分為：出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、臨時(shí)用地土地使用權(quán)。 宅基地使用權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。 例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。 比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價(jià)值就有很大的差異。 (二

6、)、房地產(chǎn)區(qū)位的含義 區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)而內(nèi)在化了，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。 房地產(chǎn)的區(qū)位(location) ：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。 “l(fā)ocation，location and location”是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。 四、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng) (一)、不動(dòng)產(chǎn) (二)、物業(yè) 中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同。 香港的物業(yè)一詞是從英國(guó)的property一詞翻譯過(guò)來(lái)的。在英國(guó)，pro

7、perty也是指房地產(chǎn)。 (三)、real estate和real property 在英語(yǔ)中，房地產(chǎn)的名稱(chēng)為real estate和real property，但兩者的含義不完全相同。英語(yǔ)中的land(土地)、real estate和real property是三個(gè)相互聯(lián)系、含義越來(lái)越寬的術(shù)語(yǔ)： Land=土地自身; Real estate=土地+土地上的人工物; Real property=土地+土地上的人工物+權(quán)益 Real estate和real property雖然有上述嚴(yán)格區(qū)分，但在一般情況下經(jīng)常是相互通用、不加以區(qū)分的，大多使用real estate一詞。 第二節(jié) 房地產(chǎn)分類(lèi) 一

8、、按照房地產(chǎn)用途的分類(lèi) 按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類(lèi)，然后可以具體分為下列10類(lèi)： (1)居住房地產(chǎn)： 可分為住宅和集體宿舍兩類(lèi)。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)，可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。 集體宿舍可分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。 (2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。 (3)辦公房地產(chǎn)： 可分為商務(wù)辦公樓(俗稱(chēng)寫(xiě)字樓)和行政辦公樓兩類(lèi)。 (4)旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。 (5)餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓

9、、美食城、餐館、快餐店等。 (6)娛樂(lè)房地產(chǎn)：是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。 (7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 工業(yè)房地產(chǎn)按照用途，又可分為主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房、動(dòng)力用廠房、儲(chǔ)存用房屋、運(yùn)輸用房屋、辦公用房、其他(如水泵房、污水處理站等)。 (8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫(kù)、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。 (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。 (10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產(chǎn)。 二、按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下

10、列5類(lèi)： (1)生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，例如荒地、農(nóng)地。 (2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。 (3)熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為 “三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整; “五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整; “七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場(chǎng)地平整。 (4)在建工程：是指建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開(kāi)發(fā)

11、建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。 按照形象進(jìn)度可以把在建工程分為：地下室某層，正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等等。 (5)現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。 現(xiàn)房按照新舊程度，又可以分為新房和舊房。 其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。 三、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類(lèi) 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類(lèi)。 四、按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類(lèi) 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)和自用四種。按照房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，可以把房地產(chǎn)分為下列4類(lèi)： (1)銷(xiāo)售

12、的房地產(chǎn); (2)出租的房地產(chǎn); (3)營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn); (4)自用的房地產(chǎn)。 五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類(lèi) 按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類(lèi)： (1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 (2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 (3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。 (4)共有的房地產(chǎn)。 (5)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。 (6)有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。 (7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行。 (8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)。 (9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。 (10)已依法公告列入拆

13、遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)。 (11)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。 (12)手續(xù)不全的房地產(chǎn)。 (13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。 (14)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。 (15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。 (16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益。 (17)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。 (19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。 資料 房地產(chǎn)相關(guān)術(shù)語(yǔ) 1、五證： 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工 程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。 購(gòu)房時(shí)只需看一下 國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證這“兩證”就行了。 因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未

14、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿不到國(guó)有土地使用證的，未取得上述兩個(gè)規(guī)劃許可 證和施工許可證是拿不到預(yù)售許可證的。 2、公房：公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。 3、不可售公房： 4、已購(gòu)公房：已購(gòu)公房又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有住房。 5、單位產(chǎn)權(quán)房：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 6、廉租房：我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。 7、私房： 8、安居房：安居房指實(shí)施國(guó)家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi))。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4以

15、下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 9、經(jīng)濟(jì)適用房： 10酒店式公寓： 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。 它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。 酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤(pán)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買(mǎi)房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 11、容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有

16、4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4. 12、得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e。 13、開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米 14、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。 目前我國(guó)大

17、量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 15共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 16建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 17、綠化率：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。 18層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 19、凈高：凈高是指層高

18、減去樓板厚度的凈剩值。 20 、道路紅線(xiàn)：道路紅線(xiàn)是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線(xiàn)。 21、建筑線(xiàn)：建筑線(xiàn)一般稱(chēng)建筑控制線(xiàn)，是建筑物基底位置的控制線(xiàn)。 22 、 SOHO 資料 房地產(chǎn)業(yè)23條通俗定律 從眾心理定律 感覺(jué)閾限定律 黃金季節(jié)定律 一般來(lái)說(shuō)，5月份和10月份是房產(chǎn)交易的旺季，房?jī)r(jià)也是在這個(gè)時(shí)候漲上去的;而7、8月份和年底的時(shí)侯，一般交易就比較清淡，這個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，掛牌出售的業(yè)主也比較心急，這個(gè)時(shí)候出售購(gòu)買(mǎi)，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個(gè)比較合適的折扣。 銷(xiāo)售調(diào)查定律 在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行500份以上的問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)這種方式來(lái)判斷置業(yè)者對(duì)該樓盤(pán)的心理承受

19、價(jià)格。然后將問(wèn)卷調(diào)查中置業(yè)者期望價(jià)格的平均值上浮10%到15%左右，就是消費(fèi)者能夠承受的心理價(jià)格。這種定律對(duì)價(jià)格的判斷非常準(zhǔn)確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。 公開(kāi)宣傳定律 不用統(tǒng)計(jì)就可以認(rèn)定，報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)說(shuō)房?jī)r(jià)漲的遠(yuǎn)比說(shuō)房?jī)r(jià)跌的多得多。為什么?例如上海某份售價(jià)為0.5元的報(bào)紙，每賣(mài)出一份，報(bào)社就能有1元的收入，公開(kāi)的秘密就是因?yàn)橛袕V告收入。一份報(bào)紙會(huì)拿著房產(chǎn)商的廣告費(fèi)，再大量刊登客觀公允的認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的文章嗎? 路牌廣告定律 作為地產(chǎn)業(yè)附屬的地產(chǎn)廣告業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是正關(guān)聯(lián)的。路牌地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。與這一定律關(guān)聯(lián)的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。 電線(xiàn)桿干凈定律 指馬

20、路上電線(xiàn)桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這是異地投資，判斷房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ亩煞康禺a(chǎn)潛力與電線(xiàn)桿干凈程度成反比!這個(gè)與我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來(lái)人口的數(shù)量和需求潛力。 酒店價(jià)格定律 酒店價(jià)格與房?jī)r(jià)成正比。這包含有兩層意思：一個(gè)城市當(dāng)?shù)鼐频陜r(jià)格高，其所在的周邊物業(yè)價(jià)格也高;一個(gè)城市酒店價(jià)格在上漲，通常該地區(qū)或者該城市房?jī)r(jià)也上漲，反之亦然。 酒店發(fā)票定律 一個(gè)地區(qū)的高檔酒店里面不拿發(fā)票的人越多，說(shuō)明該地區(qū)白領(lǐng)消費(fèi)能力越強(qiáng)，該地區(qū)的主力消費(fèi)群是高消費(fèi)白領(lǐng);高品質(zhì)小戶(hù)型適合該地區(qū)。 客廳定律 指步行10分鐘內(nèi)小吃店和咖啡廳的數(shù)目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。這個(gè)定律適用于：投資出

21、租型住宅和SOHO公寓;確定會(huì)所的功能;確定新新人類(lèi)的生活成本。同理，還可以推出類(lèi)似“服務(wù)業(yè)定律”、“學(xué)區(qū)定律”、“酒店定律” 大排面定律 即一個(gè)樓盤(pán)合理的均價(jià)，是這個(gè)樓盤(pán)半徑500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面價(jià)格的1000倍。如果大排檔上賣(mài)的“大排面”一碗4元錢(qián)，那么這個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格就應(yīng)該是4000元/m2如果你發(fā)現(xiàn)面價(jià)是5元錢(qián)一碗，而附近的房?jī)r(jià)只是3000元/m2那你應(yīng)該毫不猶豫地投資。反之，房?jī)r(jià)就有虛高的成分。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義 房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)貨幣額、商品或其他有價(jià)物。 在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是

22、用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。 例如： 以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格(價(jià)值)是因?yàn)?有用 稀缺 有需求。 歸納起來(lái)，古今中外主要有以下 6 種分配方式： 武力。如小到個(gè)人之間的打架，大到國(guó)家之間的戰(zhàn)爭(zhēng)，物品最后由勝者獲得。 禮讓。如像有些人那樣發(fā)揚(yáng)高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。 抽簽。即采取隨機(jī)的方式分配物品，誰(shuí)的運(yùn)氣好，物品就歸誰(shuí)。 排隊(duì)。即誰(shuí)排在最前面，物品就歸誰(shuí)。 這實(shí)質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時(shí)間等待的人。 計(jì)劃。如在傳統(tǒng)的社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下憑下達(dá)的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得

23、物品。但這在實(shí)際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進(jìn)行分配。 價(jià)格。即誰(shuí)愿意且能夠付出的金錢(qián)最多，物品就歸誰(shuí)。 三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 （一）地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同 地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列 6 個(gè)方面： (1)生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物，而土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的，是大自然的恩賜。 一般物品的價(jià)格是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著“ 勞動(dòng)價(jià)值” 而上下波動(dòng);地價(jià)本質(zhì)上不是“ 勞動(dòng)價(jià)值” 的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。 地價(jià)= 地租利息率 (2)折舊不同。一般物品有折舊。 而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，所以不僅無(wú)折舊，而且會(huì)自然增值。 但

24、中國(guó)有期限的出讓土地使用權(quán)是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。 (3)價(jià)格差異不同。 一般物品，如電視機(jī)、汽車(chē)，人們可以大量制造，同一品牌、 同一型號(hào)的很多，因此其價(jià)格較一致。 土地由于具有獨(dú)一無(wú)二的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同土地之間的價(jià)格差異較大，有的寸土寸金，如大城市商業(yè)中心的土地，有的可能價(jià)值很低，如偏遠(yuǎn)的荒漠土地。 (4)市場(chǎng)性質(zhì)不同。 一般物品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場(chǎng)為典型的不完全市場(chǎng)，地價(jià)的形成受主觀因素的影響較大。 馬克思曾說(shuō)過(guò)：“必須牢牢記住，那些本身沒(méi)有任何價(jià)值，即不是勞動(dòng)產(chǎn)品的東西(如土地), 或者至少不能由勞動(dòng)再生產(chǎn)的東西(如

25、古董，某些名家的藝術(shù)品等等) 的價(jià)格，可以由一系列非常偶然的情況來(lái)決定。” (5)價(jià)格形成時(shí)間不同。 一般物品價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。 土地由于具有獨(dú)一無(wú)二的特性，相互之間難以比較，其所形成的市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，而且價(jià)值量大，交易通常需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的慎重考慮后才能達(dá)成，所以地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。 (6)供求變化不同。 地價(jià)與一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但因土地的數(shù)量難以增減且不可移動(dòng)，所以其供給彈性較小。 因此，地價(jià)多受需求的影響，并且對(duì)土地的需求是一種 “引致” 需求，即由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。 從全社會(huì)的角度來(lái)看，土地的自然供給是完全無(wú)彈性的，不會(huì)隨著地價(jià)的變

26、化而增減。 但值得注意的是，對(duì)于某種特定用途的土地來(lái)說(shuō)，土地的供給是有彈性的。 因?yàn)橥恋赝梢栽诓煌猛局g進(jìn)行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地。 例如，商業(yè)可以擠占居住用地，住宅可以擠占工業(yè)用地，工業(yè)可以擠占農(nóng)業(yè)用地。 另外，在土地一級(jí)市場(chǎng)被政府 “ 獨(dú)家” 壟斷的情況下，地價(jià)會(huì)主要受政府土地供應(yīng)數(shù)量的影響。（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征 (1)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類(lèi)似于本金與利息的關(guān)系。 如果需要求取價(jià)格 (相當(dāng)于本金), 只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率或報(bào)酬率(相當(dāng)于利息率，通常簡(jiǎn)稱(chēng)利率), 將租金資本化即可; 相反，如果需

27、要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率，也可求得。 (2)房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 (3)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 (4)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng) (5)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況，如買(mǎi)賣(mài)雙方的偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)的影響。 四、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi) 1，成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 嚴(yán)格地說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)： 公開(kāi)市場(chǎng)。 交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。 眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。 買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。 “經(jīng)濟(jì)人假定” 。 買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。 適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。 在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣(mài)方式出

28、讓的地價(jià)最高。 2，原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 。原始價(jià)值 (original value) 簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)，也稱(chēng)為歷史成本、原始購(gòu)置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，。 賬面價(jià)值(book value)也稱(chēng)為賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。 公允價(jià)值(fair value)是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。 市場(chǎng)價(jià)值也稱(chēng)為實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格;或者假設(shè)把該資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值的內(nèi)涵基本相同。 3，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

29、在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。 4，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。 5，總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) 樓面地價(jià)土地總價(jià)規(guī)劃建筑面積 土地單價(jià)=土地總價(jià)土地面積 容積率=規(guī)劃建筑總面積土地面積 容積率=土地單價(jià)樓面地價(jià) 認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。 在現(xiàn)實(shí)中，樓

30、面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反 映土地價(jià)格水平的高低。 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為 700元/ m2時(shí)，乙土地的單價(jià)為 510元/m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無(wú)疑問(wèn)甲土地比乙土地貴(每平方米土地面積貴190元 ), 此時(shí)明智的買(mǎi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)乙土地而不會(huì)購(gòu)買(mǎi)甲土地。 但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡(jiǎn)單地根據(jù)土地單價(jià)來(lái)判斷甲海乙兩塊土地的價(jià)格高低，而應(yīng)采用樓面地價(jià)。 6，起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) 這是在商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的一組房地產(chǎn)價(jià)格。 起價(jià)是指所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格。 這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶(hù)型的商品房?jī)r(jià)格，甚至這種價(jià)格的商

31、品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對(duì)所銷(xiāo)售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。 因此，起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。 標(biāo)價(jià)也稱(chēng)為報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房出售價(jià)格，即賣(mài)方的要價(jià)。 7，評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成 商品房?jī)r(jià)格的制走，應(yīng)當(dāng)以合理成本為基礎(chǔ)、市場(chǎng)供求為導(dǎo)向，兼顧國(guó)家、企業(yè)和消費(fèi)者三者利益，并結(jié)合區(qū)位、樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別作價(jià)。 商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成為： （一）成本構(gòu)成： 1、土地征用（出讓?zhuān)┘安疬w補(bǔ)償費(fèi)； 2、前期工程費(fèi)； 3、建筑安裝工程費(fèi)； 4、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)； 5、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

32、 6、管理費(fèi)用； 7、銷(xiāo)售費(fèi)用； 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用； 9、公共設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 （二）利潤(rùn)。提取基數(shù)為本條第一項(xiàng)前五目之和，具體比例為： 1、經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)，最高不得超過(guò)3； 2、普通住宅房的平均利潤(rùn)率，最高不得超過(guò)8； 3、高檔住宅房和非住宅商品房的利潤(rùn)率，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自主確定。 （三）稅金。 （四）住宅差價(jià)： 1、區(qū)位差價(jià)，按照同級(jí)政府建設(shè)、國(guó)土、價(jià)格部門(mén)共同確定并公布的地段劃分增減價(jià) 格； 2、樓層、朝向差價(jià)，由價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)本地具體情況確定，但增減差價(jià)總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹悖?3、質(zhì)量差價(jià)，由價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理部門(mén)確認(rèn)的優(yōu)良工程，在商品房建筑安裝工程造價(jià)的基數(shù)上加價(jià)1

33、5。 商品房?jī)r(jià)格的計(jì)算公式為：商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)稅金區(qū)位差價(jià)層次差價(jià)朝向差價(jià)優(yōu)良工程加價(jià)。 開(kāi)發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營(yíng)業(yè)用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及其他按照規(guī)走不得計(jì)人商品房成本的費(fèi)用，不得計(jì)入商品房?jī)r(jià)格。第五節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則 房地產(chǎn)估價(jià)的原則有： 獨(dú)立客觀公正原則 合法原則 最高最佳使用原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 替代原則 謹(jǐn)慎原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。 在依法判定的權(quán)利類(lèi)型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)有房屋權(quán)屬證書(shū)、土地權(quán)屬證書(shū)或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 房屋權(quán)屬證書(shū)有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證三種。

34、土地權(quán)屬證書(shū)有國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)四種。 當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證三種。 在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。 例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的

35、論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。 最高最佳使用具體包括3個(gè)方面： 最佳用途; 最佳規(guī)模; 最佳集約度。 收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和

36、選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明： (1)保持現(xiàn)狀前提。 (2)裝修改造前提。 (3)轉(zhuǎn)換用途前提。 (4)重新開(kāi)發(fā)前提。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類(lèi)似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。 具體一點(diǎn)說(shuō)，類(lèi)似房地產(chǎn)是與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估方法之一收益法 一、收益法的基本原理 1 收益法的概念 收益法又稱(chēng)收益資本化法、

37、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來(lái)表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買(mǎi)年法，即： 地價(jià)年地租購(gòu)買(mǎi)年 例如，威廉配第在賦稅論中寫(xiě)道：“在愛(ài)爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！焙髞?lái)有了地租資本化法，即： 地價(jià)地租/利息率 2收益法的理論依據(jù) 收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。 3 收益法適用的對(duì)象和條件 收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、住宅(公寓)、商店、

38、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù) (用于出租的)、農(nóng)地等。 它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。 4 收益法的操作步驟 運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟： 搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料； 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益)； 求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)； 選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。 報(bào)酬資本化法最一般公式 V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +An/(1+Y1)(1+Y2)(1+Yn) 在實(shí)際估價(jià)中，一般

39、假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，即YlY2Y3YnY，則上述公式可簡(jiǎn)化為： V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +An/(1+Y)n 收益年限為有限年的公式 V=A/Y1-1/(1+Y)n 此公式的假設(shè)前提是： 凈收益每年不變?yōu)锳； 報(bào)酬率不等于零為Y； 收益年限為有限年n。 收益年限為無(wú)限年的公式 V=A/Y 此公式的假設(shè)前提是： 凈收益每年不變?yōu)锳； 報(bào)酬率大于零為了； 收益年限n為無(wú)限年。 例 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收

40、益價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n =8/8.5%1-/(1+8.5%)50-6 9152(萬(wàn)元) 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： V=A/Y =8/8.5% =94.12(萬(wàn)元) 不同年限價(jià)格之間的換算 已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)下的價(jià)格為3 000元m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為8?，F(xiàn)假設(shè)報(bào)酬率為10，試求該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價(jià)格求取如下： VN=3000=A/8%1-1/(

41、1+8%)30 求出A，再代入 Vn=A/10%1-1/(1+10%)50，求出V502 64200(元) 比較不同年限價(jià)格的高低 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000元，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)l 800元。假設(shè)報(bào)酬率均為6，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 解 要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價(jià)格。 V30=2000*(1+6%)50-30(1+6%)30-1/ 1+6%)50-1 =1746.60(元)1800(元) 因此，甲比乙價(jià)格低。 某宗某宗50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地

42、價(jià)為：的基準(zhǔn)地價(jià)為： 1200元元m2，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無(wú)限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無(wú)限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為率為10。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格。價(jià)格。 解解 本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格，本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格，實(shí)際上就是將土地使用年限為無(wú)限年的基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)際上就是將土地使用年限為無(wú)限年的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為5

43、0年的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下：年的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下： V=A/Y=1200 A=1200*10%=120(元元) V=120/10%1-1/(1+10%)50=1189.78(元元) 凈收益在前若干年有變化的公式 遞增 遞減等預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)t年的凈收益分別為A1，A2，A3，At，第t年末的價(jià)格為Vt，則其現(xiàn)在的價(jià)格為： V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t 此公式的假設(shè)前提是：已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格為Vt； 已知房地產(chǎn)未來(lái)t年(含第t年)的凈收益(簡(jiǎn)稱(chēng)期間收益)； 期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率Y。 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為某宗

44、房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為20002000元元，年凈收益為年凈收益為200200元元，報(bào)酬率為，報(bào)酬率為1010?，F(xiàn)?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車(chē)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在站，該火車(chē)站將在6 6年后建成投入使用，到年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)，的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為50005000元元。據(jù)此預(yù)。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地計(jì)新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5

45、0005000元元。試求獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。試求獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 解 獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t 3 69342(元) 可見(jiàn)，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車(chē)站后，價(jià)格由2 000元上漲到3 693元。 某出租的寫(xiě)字樓需要估價(jià)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)3年后會(huì)回升。因此，該寫(xiě)字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到3年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)高達(dá)7 950萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6。如果投資者要求該類(lèi)投資的報(bào)酬率為10，試求該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值。 解

46、該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值求取如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t 6 85800(萬(wàn)元) 某出租的舊辦公樓的租約尚有某出租的舊辦公樓的租約尚有2 2年到期，在此最后年到期，在此最后2 2年的租期中，年的租期中，每年可收取凈租金每年可收取凈租金8080萬(wàn)元萬(wàn)元( (沒(méi)有費(fèi)沒(méi)有費(fèi)用支出用支出) )，到期后要拆除作為商業(yè)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為為l100l100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為5050萬(wàn)元，萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1010。試。試求該舊辦公樓的價(jià)值。求該舊辦公樓的價(jià)值。 解 該舊辦公樓的價(jià)值

47、求取如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t =1006.61(萬(wàn)元第七節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)方法之二市場(chǎng)比較法 一、概念 所謂市場(chǎng)比較法，就是將估價(jià)對(duì)象與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。 這里的“類(lèi)似房地產(chǎn)”，是指在所處地區(qū)、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面，與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)。二、理論依據(jù) 替代原理 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有相同的價(jià)格，即具備替代關(guān)系；相同類(lèi)型、具有替代關(guān)系的商品之間，由于其價(jià)格相互牽制而趨于一致。 三、基本公式 采用市場(chǎng)比較法評(píng)

48、估房地產(chǎn)的價(jià)格需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素個(gè)別因素的修正。依據(jù)實(shí)際中比較條件的不同，可有直接比較修正和間接比較修正。 估價(jià)對(duì)象價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情交易情況修正系數(shù)況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域區(qū)域因素修正系數(shù)因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 四、適用范圍及特點(diǎn)(一一)特點(diǎn)：特點(diǎn)：1、具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說(shuō)服力；2、在非正常情況下，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離收益價(jià)格；3、要求估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)(二二)適用范圍：適用范圍： 從地區(qū)來(lái)看，市場(chǎng)比較法主要用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地

49、區(qū)。從估價(jià)對(duì)象來(lái)看，主要適用于交易性房地產(chǎn)。(一)搜集交易實(shí)例 交易實(shí)例的搜集途徑（怎么搜集）交易實(shí)例的搜集途徑（怎么搜集） 交易實(shí)例的搜集內(nèi)容（搜集什么）交易實(shí)例的搜集內(nèi)容（搜集什么）五、估價(jià)步驟(二) 選取可比實(shí)例 (不少于3個(gè)) 1、區(qū)位相同或類(lèi)似、區(qū)位相同或類(lèi)似 2、用途相同、用途相同 3、建筑結(jié)構(gòu)相同、建筑結(jié)構(gòu)相同 4、權(quán)利性質(zhì)相同、權(quán)利性質(zhì)相同 5、交易類(lèi)型吻合、交易類(lèi)型吻合 6、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 7、可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格、可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格(三) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（五個(gè)統(tǒng)一）（五個(gè)統(tǒng)一） 1、統(tǒng)一付款方式 2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 3

50、、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（計(jì)算公式）建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格 使用面積/建筑面積使用面積下的價(jià)格=建筑面積下的價(jià)格 建筑面積/使用面積 4、統(tǒng)一面積單位 5、統(tǒng)一采用單價(jià)(四)、進(jìn)行交易情況修正 排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。非正常交易情況的類(lèi)型：1、有利害關(guān)系的人之間發(fā)生的交易2、急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)情況下的交易3、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易4、對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易5、有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易6、相鄰房地產(chǎn)的合并交易7、特殊交易方式下的交易交易情況修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

51、 其中，交易情況修正系數(shù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定的。(五)、進(jìn)行交易日期修正 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。交易日期修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例的成交價(jià)格交易日期修正系數(shù)=正常價(jià)格 在實(shí)際評(píng)估中，通過(guò)價(jià)格指數(shù)和價(jià)格變動(dòng)率來(lái)進(jìn)行交易日期修正。 1、價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)定基價(jià)格指數(shù)、環(huán)比環(huán)比價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)兩種。 2、價(jià)格變動(dòng)率包括逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。 定基價(jià)格指數(shù)是選擇某個(gè)固定時(shí)期作為基期而編制的價(jià)格指數(shù)。 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 環(huán)比價(jià)

52、格指數(shù)是以上一個(gè)時(shí)期作為基期而編制的價(jià)格指數(shù)。 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格(六)、進(jìn)行區(qū)域因素修正 所謂區(qū)域因素區(qū)域因素，是指能反映房地產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、公共設(shè)施配套完備程度、城市規(guī)劃限制等。 區(qū)域因素修正是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價(jià)格區(qū)域因素修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格。 其中，該修正系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象的

53、區(qū)域因素為基準(zhǔn)來(lái)確定的。(七)、進(jìn)行個(gè)別因素修正 個(gè)別因素個(gè)別因素是指能反映房地產(chǎn)本身的特征并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。 有關(guān)土地的包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、土地使用權(quán)年限等。 有關(guān)建筑物的包括：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。個(gè)別因素修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例在其個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格。 其中，該修正系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別狀態(tài)為基準(zhǔn)來(lái)確定的。(八)、求取比準(zhǔn)價(jià)格1、進(jìn)行綜合修正 采用修正系數(shù)連乘形式2、求取比準(zhǔn)價(jià)格（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)

54、法（2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法（3）中位數(shù)法（4）眾數(shù)法 選擇10個(gè)以上的可比實(shí)例第八節(jié)第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估方法之三房地產(chǎn)評(píng)估方法之三 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理一、一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念和理論依據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念和理論依據(jù)1 1、定義：是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后、定義：是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2 2、稱(chēng)呼：剩余法、余值法、假算法（相當(dāng)、稱(chēng)呼：剩余法、余值法、假算法（相當(dāng)于成本法的倒算

55、法）于成本法的倒算法） 二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象 適用對(duì)象：適用對(duì)象：適用于適用于“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”是指是指具有投資開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。具有投資開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。 待開(kāi)發(fā)土地待開(kāi)發(fā)土地 在建工程在建工程 可裝修改造或可改變用途的舊房可裝修改造或可改變用途的舊房 3 3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性 取決于以下兩個(gè)測(cè)試：取決于以下兩個(gè)測(cè)試： 是否根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則和最高最佳是否根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)使用原則，正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式（用途、規(guī)模、檔次等）。方式（用途、

56、規(guī)模、檔次等）。 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確的預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)況，正確的預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。價(jià)值。三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟：三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟： 步驟：步驟： 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式 估計(jì)開(kāi)發(fā)期和租售期估計(jì)開(kāi)發(fā)期和租售期 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 結(jié)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、結(jié)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)房銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的

57、稅費(fèi)。 進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值值。 調(diào)查該類(lèi)房地產(chǎn)的基本情況，主要包括以調(diào)查該類(lèi)房地產(chǎn)的基本情況，主要包括以下下4 4個(gè)方面：個(gè)方面： 弄清土地的位置弄清土地的位置 弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度 弄清政府的規(guī)劃限制弄清政府的規(guī)劃限制 弄清將擁有的土地權(quán)利弄清將擁有的土地權(quán)利 四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途 確定擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格確定擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格 確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn) 確定開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用確定開(kāi)發(fā)中可能

58、出現(xiàn)的最高費(fèi)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值= =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值值開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用（管理費(fèi)用（投資利息）投資利息）銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 1 1. .有一成片荒地需要估價(jià)，獲知該成有一成片荒地需要估價(jià)，獲知該成片荒地的面積為片荒地的面積為2 2平方公里，適宜進(jìn)行平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏拈_(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢赊D(zhuǎn)讓土地面積的比率為可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為6060；附近地；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)膮^(qū)與之位置相當(dāng)

59、的“小塊小塊”“”“五通一平五通一平”熟地的單價(jià)為熟地的單價(jià)為800800元元/ /；開(kāi)發(fā)期需要；開(kāi)發(fā)期需要3 3年。年。將該成片荒地開(kāi)發(fā)成將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平五通一平”熟地熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里公里2.52.5億元；貸款年利率為億元；貸款年利率為1010；投資；投資利潤(rùn)率為利潤(rùn)率為1515；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6 6，買(mǎi)方需，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4 4。試用傳試用傳統(tǒng)法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。統(tǒng)法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。

60、 1.設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V。 2.該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值8002000000609.6（億元） 3.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額2.525（億元） 4.投資利息總額（VV4）（110）3 -15（110）1.5 -10.344V0.768（億元） 5.轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額9.660.576（億元） 6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額（VV45）150.156V0.75（億元） 7.購(gòu)買(mǎi)該成片荒地的稅費(fèi)總額V4=0.04V（億元） 8.V9.65（0.344V0.768）0.576（0.156V0.75）0.04V V1.627（億元） 故：荒地總價(jià)1.627（億元）荒地單價(jià)81.35（元平方米） 2.2. 某舊廠

61、房的土地面積某舊廠房的土地面積40004000平方米，建筑面平方米，建筑面積積60006000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝修改造成寫(xiě)字樓出租，并可獲得政府主管部宜裝修改造成寫(xiě)字樓出租，并可獲得政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為門(mén)批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為500500元元平方米的地平方米的地價(jià)款，同時(shí)取得價(jià)款，同時(shí)取得5050年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為造期為一年，裝修改造費(fèi)為10001000元元平方米。此平方米。此類(lèi)房地產(chǎn)投資的正常利潤(rùn)率為類(lèi)房地產(chǎn)投資的正常利潤(rùn)率為1010。估計(jì)該寫(xiě)字。估計(jì)該寫(xiě)字樓

62、裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的建筑面積的7070；附近同檔次寫(xiě)字樓每平方米可；附近同檔次寫(xiě)字樓每平方米可出租面積的年租金為出租面積的年租金為10001000元，出租的成本和稅費(fèi)元，出租的成本和稅費(fèi)為年租金的為年租金的4040，資本化率為，資本化率為8 8。購(gòu)買(mǎi)該舊廠。購(gòu)買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房?jī)r(jià)格的房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房?jī)r(jià)格的4 4。試試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購(gòu)買(mǎi)總利用上述資料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為價(jià)（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為8 8）。）。 假設(shè)舊廠房?jī)r(jià)格為

63、 1，預(yù)計(jì)完成后的價(jià)值1 -508%11-18%40%-1100070%6000）（）（ 2，補(bǔ)交地價(jià)款 5006000 3，裝修改造費(fèi) 10006000（）0.5 ，購(gòu)買(mǎi)稅 ，投資利潤(rùn) 5006000 10006000（）0.5 ，1 3. 3.某在建工程開(kāi)工于某在建工程開(kāi)工于20032003年年3 3月月1 1日，總用地面積日，總用地面積30003000，規(guī)劃總建筑面積，規(guī)劃總建筑面積1240012400，用途為寫(xiě)字樓。土地使，用途為寫(xiě)字樓。土地使用年限為用年限為5050年，從開(kāi)工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)年，從開(kāi)工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)為樓面地價(jià)800800元元。該項(xiàng)目

64、的正常開(kāi)發(fā)期為。該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)期為2.52.5年，年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積等）為每平方米建筑面積23002300元。至元。至20042004年年9 9月月1 1日實(shí)際日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入5050的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需成尚需1.51.5年，還需投入年，還需投入6060的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為可租出，可出租面積的月租金為6060元元，可出租面積，可出租面積為建筑面積的為建筑面積的7070，正常出

65、租率為，正常出租率為8585，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的用為有效毛收入的2525。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需要繳。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的3 3，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8 8。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程20042004年年9 9月月1 1日的正常購(gòu)買(mǎi)總?cè)盏恼Ｙ?gòu)買(mǎi)總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9 9，折現(xiàn)，折現(xiàn)率為率為1313, ,利潤(rùn)率利潤(rùn)率15%15%）。）。1

66、. 設(shè)該在建工程的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為y。 2. 完成后總價(jià)值 tdnrrra)1 (1)1 (11- 式中：dr表示折現(xiàn)率，t表示需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號(hào)的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價(jià)值計(jì)算如下： 25 . 350%)131 (1%)91 (11%9%)251 (%857 . 0124001260- 3403.80（萬(wàn)元） 3. 續(xù)建總費(fèi)用75. 0%)131 (%60124002300 1561 .32 （萬(wàn)元） 4.銷(xiāo)售稅費(fèi)總額3403.808272.30（萬(wàn)元） 5.購(gòu)買(mǎi)該在建工程的稅費(fèi)總額V30.03V（萬(wàn)元） 6.V3403.801561.32272.300.03V V1524.45（萬(wàn)元） 故： 在建工程總價(jià)1524.45（萬(wàn)元） 在建工程單價(jià)1524.451.24=1229.39（元平方米）第九節(jié)第九節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)方法之四路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法房地產(chǎn)估價(jià)方法之四路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法 基本要求： 掌握：路線(xiàn)價(jià)及路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的概念、基本原理、測(cè)算方法、修正系數(shù)的確定方法。 熟悉：路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的操作步驟、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法則、路線(xiàn)價(jià)修正體系內(nèi)容及要求。 路線(xiàn)價(jià)法的概念一、路線(xiàn)價(jià)的概念：對(duì)特定街道，使用