《房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)（49頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析及與抵押貸款有關(guān)告要點(diǎn)解析及與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范的房地產(chǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 目錄第一講 房地產(chǎn)估價(jià)理論方法第二講 估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析第三講 與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)防范第一講房地產(chǎn)估價(jià)理論方法 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的房地產(chǎn)分類主要是以下六種：按照房地產(chǎn)用途的分類；按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類；按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類；按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類；按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類；按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類。 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性主要
2、取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。房地產(chǎn)狀況描述房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述房地產(chǎn)價(jià)值的概念房地產(chǎn)價(jià)值：是在一定條件下形成的，其價(jià)值基礎(chǔ)取決于價(jià)值基準(zhǔn)是公開市場(chǎng)價(jià)值還是非公開市場(chǎng)價(jià)值，以及房地產(chǎn)的使用和權(quán)利狀況。 市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：1、交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；2、交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；3、交易雙方是精明的、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象
3、、知曉市場(chǎng)行情；4、交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；5、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。 房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提出專業(yè)意見的活動(dòng)。 房地產(chǎn)主要估價(jià)方法市場(chǎng)比較法收益還原法成本逼近法假設(shè)開發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 市場(chǎng)法的含義市場(chǎng)法，也稱為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)
4、格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 市場(chǎng)法市場(chǎng)法基本公式：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)市場(chǎng)法（以居住房地產(chǎn)為例）市場(chǎng)比較法可比案例情況說明市場(chǎng)比較法可比案例情況說明比較因素估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例1可比實(shí)例可比實(shí)例2可比實(shí)例可比實(shí)例3物業(yè)名稱北京市*交易價(jià)格總價(jià)（萬元)待估待估909090單價(jià)(元/m2)待估待估180001800018000交易日期【 年 月】2010.102010.112010.122010.11市場(chǎng)狀況穩(wěn)定穩(wěn)定穩(wěn)定穩(wěn)定交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素描述交通便捷度交通便捷度較好，區(qū)域主要
5、道路為，距主干道距離近，周邊有等公交線路交通便捷度較好，區(qū)域主要道路為，距主干道距離近，周邊有等公交線路交通便捷度較好，區(qū)域主要道路為，距主干道距離近，周邊有等公交線路交通便捷度較好，區(qū)域主要道路為，距主干道距離近，周邊有等公交線路自然和人文環(huán)境質(zhì)量環(huán)境質(zhì)量一般環(huán)境質(zhì)量一般環(huán)境質(zhì)量一般環(huán)境質(zhì)量一般基礎(chǔ)設(shè)施七通一平（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通信、通燃?xì)?、通熱力及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）七通一平（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通信、通燃?xì)?、通熱力及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）七通一平（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通信、通燃?xì)?、通熱力及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）七通一平（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通信
6、、通燃?xì)狻⑼崃凹t線內(nèi)場(chǎng)地平整）市場(chǎng)比較法可比案例情況說明市場(chǎng)比較法可比案例情況說明比較因素估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例1可比實(shí)例可比實(shí)例2可比實(shí)例可比實(shí)例3物業(yè)名稱北京市*實(shí)物狀況因素描述建筑類型板樓板樓板樓板樓公共部分裝修較好較好較好較好設(shè)備較齊全較齊全較齊全較齊全所在層/總樓層/6/66/66/6朝向南北南南南建筑面積（m）505050戶型一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，較好二室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，較好二室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，較好二室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，較好裝修狀況/精裝修精裝修精裝修容積率大于1大于1大于1大于1景觀及綠化較好較好較好較好權(quán)益狀況設(shè)定無其他權(quán)利無無無市場(chǎng)比較法測(cè)算表及修正
7、系數(shù)市場(chǎng)比較法測(cè)算表及修正系數(shù)比較因素估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例1可比實(shí)例可比實(shí)例2可比實(shí)例可比實(shí)例3物業(yè)名稱北京市*交易價(jià)格總價(jià)（萬元)待估待估909090單價(jià)(元/m2)待估待估180001800018000交易日期【 年 月】100100100100市場(chǎng)狀況100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素描述交通便捷度100100100100自然和人文環(huán)境質(zhì)量100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)施100100100100市場(chǎng)比較法測(cè)算表及修正系數(shù)市場(chǎng)比較法測(cè)算表及修正系數(shù)比較因素估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例1可比實(shí)例可比實(shí)例2可比實(shí)
8、例可比實(shí)例3實(shí)物狀況因素描述建筑類型100100100100公共部分裝修100100100100設(shè)備100100100100所在層/總樓層100100100100朝向100100100100建筑面積（m）100100100100戶型100100100100裝修狀況100100100100容積率100100100100景觀及綠化100100100100權(quán)益狀況100100100100修正系數(shù)()1.0000 1.0000 1.0000 比準(zhǔn)價(jià)格180001800018000市場(chǎng)比較法評(píng)估單價(jià)（元/m）18000 收益法的含義收益法，也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益來求取估
9、價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)的 收益法收益法 收益法常用公式：收益法常用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n其中：V收益法評(píng)估價(jià)格 A房地產(chǎn)年純收益 Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率 n房地產(chǎn)收益年期凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用報(bào)酬率=年收益/價(jià)格收益法估價(jià)測(cè)算匯總表(單位:單價(jià)人民幣元/平方米,總價(jià)萬元)序號(hào)123項(xiàng)目年房地產(chǎn)有效毛收益日租金(元/平方米.日)年房地產(chǎn)潛在毛收益空置造成的租金損失其他收入年總費(fèi)用維修費(fèi)管理費(fèi)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅營(yíng)業(yè)稅及附加印花稅保險(xiǎn)費(fèi)租賃中介費(fèi)年租金凈收益(A)說明1=(2)+(3)+(4)依據(jù)估價(jià)人員對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的調(diào)查
10、及預(yù)測(cè)，該地區(qū)同類型房地產(chǎn)出租租金水平為*元/平方米.日。租金內(nèi)涵不包括物業(yè)費(fèi)、水、電、暖等費(fèi)用。按365天/年計(jì)算。指房屋在出租過程中遇到?jīng)]有出租出去的空置期,按*天計(jì)算。按租賃保證金為每年*元/平方米,一年期存款利率測(cè)算。2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)以有效毛收益為基數(shù)測(cè)算。以有效毛收益為基數(shù)測(cè)算。按房產(chǎn)原值的70%的1.2%測(cè)算，原值根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容按*元/平方米測(cè)算。依據(jù)北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分級(jí)范圍，按實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額*元/平方米計(jì)算征收。營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加總按年房地產(chǎn)有效毛收益的5.5%計(jì)。印花稅可按扣減
11、租金損失后的潛在毛收益的0.1%計(jì)算。保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，可按年房屋現(xiàn)值的1計(jì)。以有效毛收益為基數(shù)測(cè)算。3=1-2 成本法的含義成本法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；較具體地說，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論-商品的價(jià)格是依據(jù)生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。 成本法成本法 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，分為七大項(xiàng)：房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，分為七大項(xiàng)：、土地取得成本、土地取得成本 、開發(fā)成本開發(fā)成本 、管理費(fèi)用、管理費(fèi)用 、銷售費(fèi)用、銷售費(fèi)用
12、、投資利息、投資利息 、銷售稅費(fèi)、銷售稅費(fèi) 、開發(fā)利潤(rùn)、開發(fā)利潤(rùn)建筑物成本法最基本公式：房地產(chǎn)價(jià)值建筑物成本法最基本公式：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊建筑物折舊 建筑物折舊建筑物折舊，可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類 .物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。功能折舊也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)折舊也稱為外部折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 假設(shè)開發(fā)法的含義假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完
13、成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理。 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算匯總表（單位：?jiǎn)蝺r(jià) 元/平方米）序號(hào)項(xiàng) 目說 明1后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期(年)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃及現(xiàn)狀建設(shè)情況取值。2開發(fā)完成后的價(jià)值根據(jù)開發(fā)完成后價(jià)值測(cè)算結(jié)果。3取得土地的稅費(fèi)取開發(fā)完成后價(jià)值的3.05%(包括契稅3%及印花稅0.05%)。4續(xù)建成本根據(jù)續(xù)建成本的測(cè)算結(jié)果。5管理費(fèi)用企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以續(xù)建成本為基數(shù)，按照一定比率計(jì)算。6銷售費(fèi)用企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，以開發(fā)完成后的價(jià)值為基
14、數(shù)，按照一定比率計(jì)算。7投資利息以續(xù)建成本、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用為基數(shù)，設(shè)定在后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)均勻投入；已建工程價(jià)值及購(gòu)買稅費(fèi)按一次性投入考慮，均按復(fù)利計(jì)算，根據(jù)年期選擇利率。公式：投資利息（建筑物續(xù)建成本管理費(fèi)+銷售費(fèi)用）（1利息率）續(xù)建周期/21（已建工程價(jià)值+購(gòu)買稅費(fèi)）（1利息率）續(xù)建周期1。8銷售稅費(fèi)包括銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)，以開發(fā)完成后價(jià)值為基數(shù)，按照一定比率計(jì)算。9開發(fā)利潤(rùn)投資利潤(rùn)率參考類似地區(qū)、相當(dāng)規(guī)模檔次、相同用途的項(xiàng)目利潤(rùn)水平確定，以已建工程價(jià)值、取得稅費(fèi)、續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用之和為基數(shù)測(cè)算。10在建工程價(jià)值（V）V=2-3-4-5-6-7-8-9在建工程續(xù)建成本
15、計(jì)算表（單位：?jiǎn)蝺r(jià) 元/平方米）序號(hào)1(1)(2)(3)23(1)(2)456項(xiàng)目續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)用結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用設(shè)備安裝和裝飾工程費(fèi)用工程勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)室外工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)小計(jì)不可預(yù)見費(fèi)續(xù)建成本單價(jià)總價(jià)(萬元)說 明包括基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備安裝及裝飾工程費(fèi)用等，根據(jù)項(xiàng)目工程標(biāo)準(zhǔn)及至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的工程進(jìn)度取值可根據(jù)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況取費(fèi)，可參考工程造價(jià)網(wǎng)?？筛鶕?jù)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況取費(fèi)，可參考工程造價(jià)網(wǎng)。可根據(jù)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況取費(fèi)，可參考工程造價(jià)網(wǎng)。包括市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通
16、電、通路、場(chǎng)地平整及臨時(shí)用房等開發(fā)項(xiàng)目前期工作所必要的費(fèi)用，以續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)為基數(shù)。(1)+(2)為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的居住小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程費(fèi)用和居住小區(qū)紅線以外專門為本居住小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及工程量，主要為居住小區(qū)服務(wù)的、非經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括非經(jīng)營(yíng)性等教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施等。1+2+3根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定不可預(yù)見費(fèi)。4+5續(xù)建成本單價(jià)分?jǐn)偀o收益面積后的建筑面積10000 基準(zhǔn)地價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)
17、法基準(zhǔn)地價(jià)法 北京市人民政府于二二年十二月十日正式施行北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知京政發(fā)（2002）32號(hào)，北京市國(guó)土資源和房屋管理局于二二年十二月十七日正式施行關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知京國(guó)土房管出（2002）1121號(hào),對(duì)北京市出讓國(guó)有土地進(jìn)行宏觀控制，依據(jù)上述文件求取估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。 重點(diǎn)概念樓面地價(jià)是按照土地上的建筑物面積均 攤的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積樓面地價(jià)=土地單價(jià)總建筑面積/土 地總面積=土地單價(jià)/容積率 房地產(chǎn)估價(jià)程序1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；2、受理估價(jià)委托；3、擬定估價(jià)作業(yè)方案；4、搜集估價(jià)所需資料；5、實(shí)地查
18、看估價(jià)對(duì)象；6、分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)；7、選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；8、確定估價(jià)結(jié)果；9、撰寫估價(jià)報(bào)告；10、內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；11、出具估價(jià)報(bào)告；12、估價(jià)資料歸檔貸后重估，估價(jià)機(jī)構(gòu)工作配合重點(diǎn)貸后重估，估價(jià)機(jī)構(gòu)工作配合重點(diǎn)1、對(duì)房地產(chǎn)押品作出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值；2、對(duì)房地產(chǎn)押品作出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分類結(jié)果；3. 為押品價(jià)值重估項(xiàng)目作出貸后評(píng)估分析綜合報(bào)告；4. 建立專用的動(dòng)態(tài)貸后評(píng)估系統(tǒng)第二講估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析A、致估價(jià)委托人函、致估價(jià)委托人函（明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及估價(jià)結(jié)果）B、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（估價(jià)師簽字，可從房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站上查詢及核實(shí)估價(jià)師真?zhèn)渭?/p>
19、執(zhí)業(yè)情況）C、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（估價(jià)的假設(shè)和限制條件主要是針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況中那些不確定且對(duì)價(jià)值有影響的因素予以假定。包括：1、對(duì)應(yīng)評(píng)估的價(jià)值類型，說明其主要條件；2、對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的核查，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性；3、說明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無法調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料；4、說明在情況不明或資料不全下是以何種情形來估價(jià)的；5、說明估價(jià)中的一些特殊處理；6、說明在估價(jià)中未考慮的因素。對(duì)于不確定性因素，估價(jià)對(duì)于不確定性因素，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)
20、關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地作出假定。況，合理且有依據(jù)地作出假定。）估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析D、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、估價(jià)委托人 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的核實(shí)） 三、估價(jià)目的（是否相符） 四、估價(jià)對(duì)象（確定估價(jià)對(duì)象范圍及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等狀況） 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一般為現(xiàn)場(chǎng)勘查日期，如不符需進(jìn)行相關(guān)說明） 六、價(jià)值類型（明確本次估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵，估價(jià)對(duì)價(jià)值內(nèi)涵，估價(jià)對(duì)象剩余使用年期、用途象剩余使用年期、用途及基礎(chǔ)設(shè)施狀況等） 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析D、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告 七、估價(jià)依據(jù) 八、估價(jià)原則 九、估價(jià)方法（根據(jù)所選擇的
21、方法進(jìn)行描述，說明本次估價(jià)思路及估價(jià)所采用的方法和這些方法的定義、并對(duì)所選擇方法的依據(jù)及未選擇其他方法的原因進(jìn)行說明。 ）估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析D、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告 十、估價(jià)結(jié)果（1、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值 2、需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)、需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款先受償款 3、抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果 ） 十一、估價(jià)人員 十二、估價(jià)作業(yè)日期 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析D、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告 十四、估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值未來下跌風(fēng)險(xiǎn)分析 （建議估價(jià)委托人或者相關(guān)權(quán)利人密切關(guān)注估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值在未來
22、年內(nèi)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，目前預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素主要有以下幾方面 ：1、房地產(chǎn)的使用和維護(hù)情況。 2、區(qū)位因素的改變。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化情況。 4、房地產(chǎn)政策影響。 ） 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析D、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告 十五、估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析（變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。主要包括以下幾方面：（1）房地產(chǎn)的通用性 。（2）房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性。（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短。（4）快速變現(xiàn)的方式。（5）區(qū)域市場(chǎng)狀況。（6）快速變現(xiàn)價(jià)值。（7）變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的差異。此外，對(duì)變現(xiàn)過程
23、中可能產(chǎn)生的稅費(fèi)、抵押物處置后所得價(jià)款的清償次序、凈值計(jì)算公式及房地產(chǎn)權(quán)利狀況可能對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的影響進(jìn)行列示。） 正?？墒栈氐牡盅嘿J款額（或稱安全抵押貸款額）可以用以下公式正?？墒栈氐牡盅嘿J款額（或稱安全抵押貸款額）可以用以下公式表示：表示： 抵押貸款額抵押貸款額未來房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值快速未來房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值快速變現(xiàn)處置費(fèi)用處置交易相關(guān)稅費(fèi)利息違約金賠償金約定的其變現(xiàn)處置費(fèi)用處置交易相關(guān)稅費(fèi)利息違約金賠償金約定的其他內(nèi)容他內(nèi)容 抵押率抵押貸款抵押率抵押貸款抵押評(píng)估價(jià)值抵押評(píng)估價(jià)值估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析D、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告
24、十六、風(fēng)險(xiǎn)提示（對(duì)于抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)提示，報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化、房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)、法定優(yōu)先受償權(quán)利、快速變現(xiàn)費(fèi)用變化等多方因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。）估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析E、房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告、房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析 二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析 三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（上述三點(diǎn)注重對(duì)“分析”的真實(shí)性及合理性進(jìn)行判斷。） 四、市場(chǎng)背景描述與分析（包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況、對(duì)應(yīng)估價(jià)對(duì)象用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，注重時(shí)效性，是否及時(shí)更新。） 五、估價(jià)對(duì)
25、象最高最佳利用分析（從法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行來判斷估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式。） 估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析E、房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告、房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告 六、估價(jià)方法適用性分析（同結(jié)果報(bào)告） 七、估價(jià)測(cè)算過程（可運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查對(duì)其測(cè)算過程中的各項(xiàng)取費(fèi)進(jìn)行判斷。如市場(chǎng)法中的案例售價(jià)與區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)售價(jià)水平是否相當(dāng)？收益法中租金水平的選取是依據(jù)市場(chǎng)租金還是租約內(nèi)租金等。） 八、估價(jià)結(jié)果確定（原則上為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡量選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，針對(duì)不同估價(jià)方法得到的結(jié)果，因估價(jià)原理及關(guān)注點(diǎn)不同，結(jié)果存在一定差異，在一定范圍內(nèi)都是合理的，將兩種估價(jià)結(jié)果分別賦予
26、一定的權(quán)重，權(quán)重比例依據(jù)估價(jià)方法的適宜程度，如：對(duì)于存在長(zhǎng)期租賃情況的大型購(gòu)物中心房地產(chǎn)，收益法比成本法更能真實(shí)地反映其房地產(chǎn)價(jià)值。） 九、估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值未來下跌風(fēng)險(xiǎn)及變現(xiàn)能力分析（同結(jié)果報(bào)告）F、附、附 件件（位置圖、照片、權(quán)屬證照、估價(jià)依據(jù)文件等，檢查其準(zhǔn)確、完整、清晰及必要性）估價(jià)報(bào)告模板及要點(diǎn)解析審核要點(diǎn)審核要點(diǎn)一、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的資質(zhì)審核一、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的資質(zhì)審核二、評(píng)估資料和估價(jià)報(bào)告的完整性、真二、評(píng)估資料和估價(jià)報(bào)告的完整性、真實(shí)性審核實(shí)性審核三、合法有效性審核三、合法有效性審核四、估價(jià)報(bào)告的邏輯性審核四、估價(jià)報(bào)告的邏輯性審核五、評(píng)估結(jié)果的合理性審核五、評(píng)估結(jié)果的合理性審
27、核第三講與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范一、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范1、目前房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題、目前房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題房地產(chǎn)評(píng)估制度建立十五年來，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)有了飛躍發(fā)展，但實(shí)踐中也暴露一些問題。如：（1）迎合委托方要求，高估或低估標(biāo)的物價(jià)值，出具不實(shí)評(píng)估報(bào)告；（2）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)泛濫，收費(fèi)打折；（3）評(píng)估報(bào)告質(zhì)量不高，技術(shù)水平亟待提高；（4）不顧資格實(shí)力，超營(yíng)業(yè)范圍承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)等；（5）評(píng)估機(jī)構(gòu)魚龍混雜、良莠不齊 。一、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范（1）建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入圍制度）建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入
28、圍制度 建立評(píng)估機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)入圍制度，選擇一批評(píng)估資質(zhì)等級(jí)高、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)和服務(wù)水平優(yōu)秀的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)，并提出相應(yīng)技術(shù)和操作標(biāo)準(zhǔn)，可以提高利用評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)的質(zhì)量和效率，防范風(fēng)險(xiǎn)。一、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范2、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范（2）建立評(píng)估報(bào)告審核制度）建立評(píng)估報(bào)告審核制度 金融機(jī)構(gòu)作為評(píng)估報(bào)告的使用者，不應(yīng)被動(dòng)地、簡(jiǎn)單地在評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上按一定折扣確定放貸額，而要對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行必要的審核或復(fù)核。審核的內(nèi)容包括：評(píng)估報(bào)告格式、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)、價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)格水平等。 二、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)1、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)、房
29、地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)抵押物處置后所得價(jià)款的清償次序?yàn)椋海?）支付處分抵押物的費(fèi)用，如拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、保管費(fèi)、司法費(fèi)用等；（2）扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)，如補(bǔ)繳土地出讓金、欠付工程款、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、過戶登記費(fèi)等；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本金、利息及支付違約金；（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失或賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。由此可見需扣除（1）、（2）兩項(xiàng)費(fèi)用后才可償還抵押權(quán)人的債權(quán)，為了抵押權(quán)人債權(quán)的安全，（1）、（2）兩項(xiàng)費(fèi)用對(duì)抵押價(jià)格和處置價(jià)格的影響應(yīng)予以考慮。二、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)2、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí)、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí)正?？墒栈?/p>
30、的抵押貸款額（或稱安全抵押貸款額）可以用以下公式表示：抵押貸款額抵押貸款額未來房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值快速未來房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值快速變現(xiàn)處置費(fèi)用處置交易相關(guān)稅費(fèi)利息違約金賠償金約定的其變現(xiàn)處置費(fèi)用處置交易相關(guān)稅費(fèi)利息違約金賠償金約定的其他內(nèi)容。他內(nèi)容。抵押率抵押貸款抵押率抵押貸款抵押評(píng)估價(jià)值抵押評(píng)估價(jià)值從以上公式所表明的內(nèi)容來看，安全抵押貸款額取決于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)價(jià)值和扣減費(fèi)用。結(jié)束語以上探討作為與貴公司交流的嘗試，敬請(qǐng)指正！謝謝！ 聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：手機(jī)：手機(jī)：13601180240電話：電話：（010）88312168傳真：（傳真：（010）88313824電子郵箱：電子郵箱：地址：北京市西城區(qū)車公莊大街地址：北京市西城區(qū)車公莊大街9號(hào)院五棟大樓號(hào)院五棟大樓B座座1-1202郵編：郵編：100044 網(wǎng)址：網(wǎng)址：國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì) 國(guó)土資源部全國(guó)土地評(píng)估資質(zhì)國(guó)土資源部全國(guó)土地評(píng)估資質(zhì)最高人民法院、北京市高級(jí)法院房地產(chǎn)、土地評(píng)估司法鑒定入圍資最高人民法院、北京市高級(jí)法院房地產(chǎn)、土地評(píng)估司法鑒定入圍資格格公司分布：北京、上海、南京、濟(jì)南、杭州、福州、廈門、石家莊公司分布：北京、上海、南京、濟(jì)南、杭州、福州、廈門、石家莊
房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)
