房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

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1、房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)方法選用 （一）、對(duì)房產(chǎn)評(píng)估選用的方法 估價(jià)人員認(rèn)真分析了所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查看，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，因此采用了如下方法進(jìn)行評(píng)估： 1、本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值的估價(jià)，根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，估價(jià)人員考慮估價(jià)對(duì)象作為住宅的實(shí)際情況，所以選用市場(chǎng)法作為第一種估價(jià)方法。市場(chǎng)法：市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2、估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估

2、價(jià)規(guī)范》，經(jīng)過反復(fù)研究，選取收益法作為本次評(píng)估的第二種方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 3、對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對(duì)兩種方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均，確定最終的估價(jià)結(jié)果。 二、估價(jià)測(cè)算過程 （一）市場(chǎng)法分析測(cè)算過程 1、比較案例選取 估價(jià)人員在廣泛搜集房產(chǎn)交易案例的基礎(chǔ)上，遵循替代性原則，選取與估價(jià)對(duì)象相近地段、相同用途、交易情況類似，處于同一供求圈的交易實(shí)例A、B、C作為比較實(shí)例，求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。（具體情況見表一） 表一

3、 案例 比較項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 A B C 座落 溫泉花園 溫泉花園 溫泉花園 溫泉花園 地段等級(jí) 一級(jí) 一級(jí) 一級(jí) 一級(jí) 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 結(jié)構(gòu) 混合 混合 混合 混合 交易情況 — 正常 正常 正常 交易時(shí)間 — 近期 近期 近期 交易單價(jià) (元/M2) — 3455 3425 3445 2、編制比較因素指數(shù)表 表二 比較因素 待估房產(chǎn) 案例1 案例2

4、案例3 交易價(jià)格（元/平方米） 　 3455 3425 3445 交易雙方情況及交易目的 100 100 100 100 地址 100 100 100 100 交易時(shí)間 100 100 100 100 房產(chǎn)用途 100 100 100 100 　區(qū)域因素 產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè)繁華程度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施完善程度 100 100 100 100 交通便捷程度 100 100 100 100 自然條件狀況 100 100 100 100 環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀 100 100

5、 100 100 城市規(guī)劃限制 100 100 100 100 個(gè)別因素 臨街狀況、地勢(shì) 100 100 100 100 建筑物折舊程度 100 102 100 101 面積 100 100 98 99 裝修情況 100 100 100 101 設(shè)施設(shè)備 100 100 100 100 平面布置 100 101 99 101 工程質(zhì)量 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 樓層 100 99 101 100

6、 3、編制比較因素修正系數(shù)表 比較因素 案例1 案例2 案例3 交易價(jià)格（元/平方米） 3455 3425 3445 交易雙方情況及交易目的 100/100 100/100 100/100 地址 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 房產(chǎn)用途 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè)繁華程度 100/100 100/100 100/100 基礎(chǔ)設(shè)施，公共

7、設(shè)施完善程度 100/100 100/100 100/100 交通便捷程度 100/100 100/100 100/100 自然條件狀況 100/100 100/100 100/100 環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀 100/100 100/100 100/100 城市規(guī)劃限制 100/100 100/100 100/100 臨街狀況、地勢(shì) 100/100 100/100 100/100 個(gè)別因素 建筑物折舊程度 100/102 100/100 100/101 面積 100/100 100/98 100/99 裝修情況 100/100

8、100/100 100/101 設(shè)施設(shè)備 100/100 100/100 100/100 平面布置 100/101 100/99 100/101 工程質(zhì)量 100/100 100/100 100/100 建筑結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 樓層 100/99 100/101 100/100 比準(zhǔn)價(jià)格 　 3455 3425 3445 取平均值，得估價(jià)對(duì)象一層房產(chǎn)平均比準(zhǔn)單價(jià)： （3455+3425+3445）/3=3442（元/m2） 2、采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格 （1）求取年有效毛收入 根據(jù)目前安新縣同類房

9、產(chǎn)市場(chǎng)狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體情況，確定其租金水平均值為0.8404元/平方米天，每年按360天計(jì)；空置期按10天、空置率按5%計(jì)。確定其年有效毛收入。 （2）求取年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 a、管理費(fèi) 按照同類物業(yè)一般水平以年毛收入的3%計(jì)算： b、維修費(fèi) 按市場(chǎng)一般慣例取重置價(jià)的0.5% c、保險(xiǎn)費(fèi) 按市場(chǎng)一般慣例為重置價(jià)的0.5‰ d、稅費(fèi) 出租房稅費(fèi)：房產(chǎn)稅按年租金收入的12%征收；營(yíng)業(yè)稅按租金收入的5%征收；城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的1%征收；教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%征收；其他稅率為0.75%；綜合稅費(fèi)率為年租金收入的18%。 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=a+b+c+d （3）求取年凈收益 年凈

10、收益=有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 重置價(jià)的確定： 重置價(jià)格參考安新縣近期同類工程造價(jià)并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施綜合確定估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為2000元/㎡。 （4）收益法求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)價(jià)格 評(píng)估對(duì)象建筑物建成于2002年，鋼混構(gòu)建筑物耐用年限剩65年，故其剩余經(jīng)濟(jì)壽命按65年計(jì)算。 資本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作為安全利率，加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值系數(shù)后綜合確定），根據(jù)公式： 式中： ——有限年期房產(chǎn)價(jià)格； a ——未來第一年純收益； ——資本化率，此處取7%； g——租金增長(zhǎng)率，取2%

11、 ——估價(jià)對(duì)象剩余房產(chǎn)使用權(quán)年限。 此公式的假設(shè)前提是： ① 收益年限為有限年n；②凈收益未來第一年為a，此后按數(shù)額g逐年遞增；③資本化率為r，r不等于零。 評(píng)估測(cè)算表 　 　 測(cè)算數(shù)據(jù) 計(jì)算公式 　 1 建筑面積 185.60 　 　 2 單位租金（元/平方米.年） 302.54 0.75*30*12 　 3 重置價(jià)格 2000.00 　 　 4 年租金 56152.17 1*2 　 5 空置期 0.97 　 　 6 可出租率 0.95 　 　 7 有效毛收入 51862.76 1*2*5*

12、6 　 8 管理費(fèi)用 1555.88 7*3% 3% 9 維修費(fèi) 1856.00 1*3*0.5% 0.50% 10 保險(xiǎn)費(fèi) 185.60 1*3*0.5‰ 0.05% 11 綜合稅費(fèi) 9335.30 7*18% 18% 12 稅費(fèi)小計(jì) 12932.78 8+9+10+11+12 　 13 凈收益(A) 38929.98 　 　 14 還原率(Y) 0.07 　 　 15 剩余年限(n) 65.00 　 　 16 房地產(chǎn)價(jià)格（V） 743895.66 V=（A/Y）?[1-1/（1+Y）

13、n] 743895.66 17 土地價(jià)格 　 　 4008.06 18 房產(chǎn)價(jià)格 743895.66 　 4008.058511 3、估價(jià)結(jié)果 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，本著公平、公正、客觀的原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)合理的評(píng)估方法，并在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，根據(jù)保定市同類房產(chǎn)的房?jī)r(jià)水平及評(píng)估人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合,認(rèn)為將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行算數(shù)平均作為最終評(píng)估價(jià)格。 房地產(chǎn)單價(jià)=(3442+4008)/2=3725（元/m2）。 房地產(chǎn)總價(jià)=3725*185.6=69.14（萬元） 大寫金額取整：陸拾玖萬壹仟肆佰元整（幣種：人民幣）?！?