土地估價報告

《土地估價報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《土地估價報告（38頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、土地估價報告 項目名稱：大連水泥集團有限公司位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村一宗作價出資（入股）國有土地使用權司法執(zhí)行價格評估 受托估價單位：遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司 土地估價報告編號：遼世信[2018]（估）字第052號 提交估價報告日期：2018年8月17日 土地估價報告 第一部分 摘 要 一、估價項目名稱 大連水泥集團有限公司位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村一宗作價出資（入股）國有土地使用權司法執(zhí)行價格評估。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔。 二、委托估價方 營口市中級人民法院 三、估價目的 申請人大連大都會汽車銷售有限公司與被申請人大

2、連水泥集團有限公司借款糾紛一案中，營口市中級人民法院擬對大連水泥集團有限公司使用的位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村的一宗作價出資（入股）國有土地使用權進行司法執(zhí)行價格鑒定，特委托遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司依據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508-2014)對其所涉及的土地使用權價格進行評估，為其司法執(zhí)行提供參考。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測。 四、估價期日 2018年8月3日 五、估價日期 2018年8月3日至2018年8月17日 六、地價定義 本次土地估價結果是指委估宗地在估價期日2018年8月3日公開市場條件下的作價出資（入股）國有土地使用權價格，本次評估地價包

3、括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益等，其地價內涵如下：殘騖樓諍錈瀨濟溆塹籟婭騍。 1.委估宗地以合法方式取得，并全額支付有關稅費； 2.土地利用條件為規(guī)劃利用，根據《不動產權證書》記載委估宗地土地總面積為12920.4平方米，地上有少量無證建筑物，建筑容積率小于1，根據估價目的，本次評估設定的容積率小于1。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒。 3.根據現(xiàn)場勘察和委托方提供的資料，委估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(供水、排水、通電、通訊、通路)及宗地內場地平整。本次為現(xiàn)狀評估，故土地開發(fā)程度設定為宗地紅線外“五通”(供水、排水、通電、通訊、通路)及宗地內“場地平整”；彈貿攝爾霽斃攬磚

4、鹵廡詒爾。 4.不動產權證書登記用途為工業(yè)用地，實際使用用途為工業(yè)用地，依據《土地利用現(xiàn)狀分類》及《不動產權證書》土地用途設定為工業(yè)用地； 謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點鉍。 5.委估宗地土地使用權終止日期為2052年07月01日，在估價期日，宗地剩余使用年限為工業(yè)用地33.9年，設定土地剩余使用年期為33.9年。廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹癩。 七、估價結果 經估價人員現(xiàn)場察勘和對當地市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的土地評估方法，評估得到委估宗地在估價期日為2018年8月3日估價設定用途及條件下的作價出資（入股）國有土地使用權價格。煢楨廣鰳鯡選塊網羈淚鍍齊。 宗地面積：12

5、920.4平方米 單位面積地價：921元/平方米 宗地地價：1189.97萬元 大寫金額：人民幣壹仟壹佰捌拾玖萬玖仟柒佰元整。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰。 (土地估價結果一覽表附后) 注：根據不動產權證書記事欄記載于估價期日委估宗地未設定抵押權利記載，估價結果不包含法定優(yōu)先受償款，也不包含抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應付費用等?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨櫧撻。 八、土地估價師簽字 本項目由下列估價師估價： 姓 名 證書編號 蓋章(簽字) 趙春媚 2006210004 侴曉明

6、 2002210049 九、土地估價機構 遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司 法定代表人: 二〇一八年八月十七日 土地估價結果一覽表 估價機構：遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司 估價報告編號：遼世信[2018]（估）字第052號 估價期日：2018年8月3日 估價目的：司法執(zhí)行 土地使用權性質：作價出資（入股）預頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥。 估價期日的土地使用者 宗地座落 不動產權證書編號 估價期日的用途 容積率 估價期日實際土地開發(fā)程度 估價設定土 地開發(fā)程度 剩余土地使用權年限/年 面積/㎡ 單位面積地價/元/㎡ 總地價

7、(萬元) 備注 證載 （或批準） 實際 設定 實際 設定 大連水泥集團有限公司 大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村 遼（2016）大連市內四區(qū)不動產權第00900054號 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) ＜1 ＜1 宗地外“五通”（供水、排水、通電、通訊、通路）；宗地內“一平”（場地平整） 宗地紅線外“五通”（通路、供水、排水、通電、通訊）和宗地紅線內“一平”（場地平整） 33.9 12920.4 921 1189.97 一、上述土地估價結果的限定條件： 1.土地權利限制：于估價期日委估宗地產權清楚。本次評估假設大連水泥集團有限公司以合法方式取得委估宗地的

8、土地使用權，并全額支付有關稅費。在估價期日，委估宗地為作價出資（入股）國有土地。滲釤嗆儼勻諤鱉調硯錦鋇絨。 2.基礎設施條件：在估價期日，委估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）和宗地內“場地平整”，宗地外具體配套狀況如下：鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵。 供電狀況：由大連市供電網給區(qū)域內供電，基本滿足區(qū)域內生產用電需要，滿足程度95%以上。 通訊狀況：區(qū)域內已實現(xiàn)通訊程控化，現(xiàn)有電訊設施能滿足區(qū)域內生產通訊需要，保證率95%以上。 通路狀況：區(qū)域內一側臨公路，附近區(qū)域有嵐嶺路、云嶺街，交通較好。 供、排水狀況：供、排水暢通，保證率達到95%以上。 3.

9、規(guī)劃條件限制：委估宗地用途設定為工業(yè)用地，設定容積率小于1。 4. 影響土地價格的其它限定條件：改變估價目的、日期、土地使用年限、土地開發(fā)狀況等，或國家政策調整、宏觀經濟發(fā)生大變化、城市規(guī)劃等都將影響土地結果。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報贏。 二、其它需要說明的事項： 1.委托估價方對所提供資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。 2.本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。 贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢。 3.本估價報告的評估價格僅作為司法執(zhí)行提供土地使用權價格參考依據，不得用于其他用途，如需作他用，

10、需請有評估資質的評估機構重新評估。 壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱。 4.本估價報告的估價結果自估價報告提交日起一年有效。 遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司 二〇一八年八月十七日 第二部分 估價對象界定 一、委托估價方 營口市中級人民法院。 二、估價對象 本次估價對象為大連水泥集團有限公司使用的位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村的一宗作價出資（入股）國有土地使用權。本次評估土

11、地總面積為12920.4平方米，即不動產權證書證載面積。在估價期日，委估宗地土地權利類型為作價出資（入股）國有土地，用途為工業(yè)。蠟變黲癟報倀鉉錨鈰贅籜葦。 估價對象概況 1.土地登記狀況 根據提供的《不動產權證書》記載，委估宗地具體土地登記狀況如下： 權利人：大連水泥集團有限公司 共有情況：單獨所有 坐落：甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村 不動產單元號：210211002001GB00067W00000000 權利類型：國有建設用地使用權 權利性質：作價出資（入股） 用途：工業(yè)用地 面積：12920.4平方米 使用期限：國有建設用地使用權2052年07月01日止

12、不動產權證書編號：遼（2016）大連市內四區(qū)不動產權第00900054號 登記機關：大連市國土資源和房屋局 登記日期：2016年11月7日 四至：東臨民宅，南臨民宅，西臨云嶺街，北臨明德小學。 2.土地權利狀況 (1)土地所有權狀況：根據提供的《不動產權證書》，委估宗地所有權屬國家所有。 (2)土地使用權狀況：根據《不動產權證書》[遼（2016）大連市內四區(qū)不動產權第00900054號]記載，委估宗地權利人為大連水泥集團有限公司，權利類型為作價出資（入股），土地使用權終止日期為2052年07月01日，用途為工業(yè)用地。在估價期日，委估宗地已使用16.1年，剩余土地使用年限為33.9年

13、。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌。 土地他項權狀況：根據不動產權證書記事欄記載，委估宗地無登記抵押等他項權利記載。 3.土地利用狀況 在估價期日，委估宗地用途為工業(yè)，現(xiàn)場勘察時該宗土地形狀不規(guī)整，場地平整，估價對象現(xiàn)地上有少量無證建筑物，建筑容積率小于1，根據估價目的，本次評估設定的容積率小于1。宗地內地面水泥硬覆蓋，四周部分圍墻圍合。綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧。 四、影響地價的因素說明 (一)一般因素 1.城市資源狀況： （1）地理位置 大連地處遼東半島最南端，總面積12574平方公里，總人口550萬，大連三面環(huán)海，冬無嚴寒、夏無酷暑、空氣濕潤、四季分明。大連工業(yè)基礎雄厚，交通便利，

14、金融和商業(yè)十分發(fā)達，是我國北方重要的港口、貿易、工業(yè)、旅游城市，享有“北方香港”的美譽，被聯(lián)合國確定為世界上最適合人類居住的城市之一。驅躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊。 環(huán)境因素 ①地勢、地貌 大連市處于我國三大丘陵之一的遼東丘陵南翼，東西狹窄，南北細長。整個地形為北高南低，地勢有中央軸部向東、西兩側的黃海和渤海傾斜，面向黃海的一側長而緩。境內平原較少。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻鵬。 不動產制度與不動產市場狀況： (1)土地制度及市場狀況 2014年11月24日，國務院總理李克強簽署第656《中華人民共和國國務院令》，公布《不動產登記暫行條例》，于2015年3月1日起施行。不動產登記加強了對

15、私權的保護，提高了不動產交易的安全性。從更長遠來看，此次確權將意味著為未來房產稅、遺產稅等財產稅的征收提供了依據。通過不動產統(tǒng)一登記，一方面實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網，不動產登記碎片化的問題得以解決，有利于提高政府治理效率和水平；另一方面，《條例》的實施使得摸清我國不動產數量、分布和產權情況成為可能，為政府部門提供更全面、準確的不動產相關基礎數據，也將為建立樓市長效調控機制提供依據。2015年6月15日，遼寧省人民政府辦公廳公布了《關于加快推進不動產統(tǒng)一登記工作的通知》。通知提出，力爭2015年完成各級不動產登記職責和機構整合，配套相關制度和規(guī)范；2016年完成資料信息整合，形成制度保障體系；201

16、7年完成信息平臺建設，實現(xiàn)信息共享、依法查詢，全面實行不動產統(tǒng)一登記制度。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝。 近年來，大連市土地管理部門積極推進土地使用制度改革，全面加強土地管理，隨著土地政策的變化，工業(yè)用地出讓最低限價及遼寧省基準地價的出臺，大連市還加強了城市用地管理和農村建設土地管理，使城區(qū)的土地利用更加規(guī)范，是土地資源得到了更大程度的合理利用。構氽頑黌碩飩薺齦話騖門戲。 (2)房地產制度及市場狀況 房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益，環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定

17、的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。近年來，大連市房地產開發(fā)業(yè)對全市經濟增長的貢獻份額日益增大，成為了拉動全市經濟發(fā)展的主力軍，較好地突出了市委、市政府關于加大住宅建設步伐，提高人民生活質量的總體思路。隨著房地產市場的不斷發(fā)展，大連市進一步強化房地產管理職能，加強了房地產市場的調控和引導。市政府先后發(fā)布實施了一系列的規(guī)范性文件，有力地打擊了房地產領域的違法違章行為，促進了房地產業(yè)健康有序發(fā)展。輒嶧陽檉籪癤網儂號澩蠐鑭。 同時大連市政府根據大連市的城市性質定位和市區(qū)土地資源十分有限的特點，出臺了一些列以控制年度房地產用地供應量，鼓勵從公開拍賣方式出讓、轉讓經營性房地產用地，規(guī)范房地產開發(fā)、經營行

18、為等為中心內容的產業(yè)政策，同時加快了城市基礎設施投資建設步伐，這些政策和措施的出臺實施對大連市近年來房地產的平穩(wěn)有序發(fā)展起到了積極作用。堯側閆繭絳闕絢勵蜆贅瀝紕。 (3)地價政策 今年土地政策繼續(xù)成為調控政策重要著力點，國土部先后出臺多項涵蓋供應、招拍掛、征地、價格監(jiān)測等各個環(huán)節(jié)的調控政策，意在調整完菩招拍掛制度，確保保障房用地落實到位。識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減。 產業(yè)政策： 大連市為進一步助推本市產業(yè)經濟轉型升級發(fā)展，保障實體經濟用地需求，降低企業(yè)用地成本，推進國際化營商環(huán)境建設，促進大連市各類產業(yè)的蓬勃發(fā)展，出臺《大連市支持產業(yè)發(fā)展落實產業(yè)用地政策實施細則》，在保障產業(yè)發(fā)展方面進

19、行了五大突破和創(chuàng)新。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴鈹賄。 　　大連市為進一步助推本市產業(yè)經濟轉型升級發(fā)展，保障實體經濟用地需求，降低企業(yè)用地成本，推進國際化營商環(huán)境建設，促進大連市各類產業(yè)的蓬勃發(fā)展，出臺了《大連市支持產業(yè)發(fā)展落實產業(yè)用地政策實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻。 大連市國土資源和房屋局為貫徹落實黨中央國務院振興東北老工業(yè)基地的決策部署和降低實體經濟成本的總體要求，大連市委市政府提出把發(fā)展實體經濟切入點放在降低成本和要素供給上。目前大連市存在支持產業(yè)發(fā)展用地政策力度不足、保障重點項目落地精準度不夠、中小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期資金壓力大等問題短板。為助推大連市產業(yè)經濟轉

20、型升級發(fā)展、保障實體經濟用地需求、降低企業(yè)用地成本，大連市政府組織大連市國土房屋局對標上海等全國各地好的經驗，研究制定了支持產業(yè)發(fā)展的用地政策。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖飭。 《實施細則》共五章十九條，包括總則、土地供應方式、土地供應年限和價格、監(jiān)管與服務、附則。《實施細則》在保障產業(yè)發(fā)展方面進行了五大突破和創(chuàng)新。碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥膠。 　　一是采用多種靈活的供地方式及供地政策促進土地資源高效利用，切實有效降低產業(yè)用地成本。通過廣泛調查研究，目前我國工業(yè)企業(yè)生命周期普遍為20年左右，而目前產業(yè)用地供應年限一般為50年，造成企業(yè)運營20年后，由于產業(yè)結構不適應市場要求，而導致土地利用效率不高

21、，同時土地的收回、交易和轉讓存在障礙，因此《實施細則》制定了彈性年期出讓、先租賃后出讓的用地政策，設定首次出讓或租賃年限為20年。通過縮短土地使用年限等措施，可為企業(yè)降低約30%的用地成本。采取上述政策取得的土地到期時，若企業(yè)經營良好可續(xù)期使用，在續(xù)期時續(xù)期土地出讓價格可享受按原出讓價格的政策；若企業(yè)經營不善，政府可以及時收回土地。閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛塤。 　　二是保障重點產業(yè)項目精準落地，推進傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級。由于土地出讓用途一般分為居住、商業(yè)和工業(yè)，如產業(yè)用地采取工業(yè)用途的掛牌出讓方式，將無法保障重點項目落地。為優(yōu)化我市營商環(huán)境，增強城市招商競爭力，《實施細則》明確，采用重點產業(yè)項目以

22、“帶產業(yè)項目”掛牌方式供應土地。即重點產業(yè)用地掛牌交易時，附帶特定產業(yè)項目具體建設條件、生產要求等內容的一種土地掛牌出讓方式，以確保重點產業(yè)項目精準落地。氬嚕躑竄貿懇彈瀘頷澩紛釓。 　　三是鼓勵標準廠房建設，推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新?！秾嵤┘殑t》提出標準廠房產權可分割出租、轉讓和登記的做法，能夠減輕中小微企業(yè)在初創(chuàng)階段的投資壓力和免除獨立建廠復雜程序，減少了包括時間成本在內的前期創(chuàng)業(yè)成本，推動產業(yè)尤其是新興產業(yè)發(fā)展創(chuàng)業(yè)，達到吸引、活躍產業(yè)資本和培育發(fā)展新產業(yè)、新業(yè)態(tài)的目的。釷鵒資贏車贖孫滅獅贅慶獷。 　　四是鼓勵企業(yè)利用自有土地提高容積率?！秾嵤┘殑t》實施后，凡是現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)利用自用土地增加

23、容積率的，不再征收土地價款和辦理用地批復，可直接辦理產權登記手續(xù)。既保證企業(yè)發(fā)展的土地需求，又有效提高土地利用效率，達到節(jié)約集約用地的效果。慫闡譜鯪逕導嘯畫長涼馴鴇。 　　五是制定相關監(jiān)管服務措施，充分落實“放管服”改革政策。為發(fā)揮政策的引導和鼓勵作用，加強政策使用的事中、事后監(jiān)管，《實施細則》明確了“誰提出、誰審核、誰監(jiān)管”的原則，即誰提出的土地使用和生產運營條件，由誰負責審核和監(jiān)管，建立多部門協(xié)同聯(lián)動監(jiān)管機制，明確監(jiān)管主體，細化責任分工，確保事有人管、責有人負。同時，加強服務，建立產業(yè)用地退出機制，因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設或運營的，企業(yè)可以申請解除土地供應合同。經考核符合要求的，按約定

24、返還剩余年期土地出讓價款，并解除合同，可有效降低企業(yè)投資損失，避免土地資源閑置浪費。諺辭調擔鈧諂動禪瀉類謹覡。 城市規(guī)劃與發(fā)展目標： 根據《大連城市發(fā)展規(guī)劃》要求，大連市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為中心城市 次中心城市、小城市、重點鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)五級結構體系，城市化水平達到85%城市組團方面：按照“西拓北進”的思路，西拓至旅順進至金州，構成“兩城”(即主城區(qū)和新市區(qū))的空間格局。規(guī)劃大連市將形成由一個中心城市(主城區(qū)和新市區(qū))、三個次中心城市(莊河市、大連市和普蘭店市三個衛(wèi)星城)以及小城市、域鎮(zhèn)沿兩條軸線(一條為渤海沿岸的哈大鐵路和沈大高速公路、一條為黃海沿岸的大丹高速公路)構成“兩城三星”的“V”形放射

25、狀組團式空間格局。嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱懇。 人口發(fā)展規(guī)劃和用地規(guī)模方面：至2020年，市域人口規(guī)模達到800萬人，并通過環(huán)境容量確定人口發(fā)展合理的終極規(guī)模為1,000萬人，中心城市的建設用地規(guī)模為555平方公里。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機庫圓鍰。 交通規(guī)劃方面：突出大連市以港建市、以港興市和以港強市的發(fā)展戰(zhàn)略，確定了“一島三灣”的港口發(fā)展戰(zhàn)略，對港口岸線進行了具體落實以大孤山半島、大窯灣港區(qū)、鲇魚灣港區(qū)、大連灣港區(qū)港口組合為核心，以瓦房店、普蘭店、旅順、莊河、長海等地方港口為支撐的、深淺配合、功能齊全的港口群體，從而形成物流港口群、旅游觀光港、漁業(yè)港，布局合理相互呼應的港口集群，提升大連港口的整

26、體競爭力，構建以環(huán)渤海環(huán)黃海港口群為支撐的國際、省際、市際多功能航線網絡鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞闋簣。 生態(tài)保護方面：充分體現(xiàn)以人為本和可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃建設指導思想，體現(xiàn)了生態(tài)化先的原，強調人口發(fā)展終極規(guī)模的控制，城市組團間的綠色隔離，濱海路的全線貫以及海岸線的功能劃分等方面。紂憂蔣氳頑薟驅藥憫騖覲僨。 城市社會經濟發(fā)展狀況： 初步核算，全年地區(qū)生產總值7363.9億元，比上年增長7.1%。其中，第一產業(yè)增加值477.1億元，增長4.4%；第二產業(yè)增加值3052.6億元，增長8.3%；第三產業(yè)增加值3834.3億元，增長6.4%。三次產業(yè)結構為6.4:41.5:52.1,對經濟增長的貢獻

27、率分別為4.2%、49.7%和46.1%。按常住人口計算,人均地區(qū)生產總值105387元，比上年增長7.1%。穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧漲負。 全年地方一般公共預算收入657.6億元，比上年增長7.5%，其中稅收收入515.3億元，增長5.9%。一般公共預算支出919.8億元,比上年增長5.7%,其中用于教育、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等民生方面的支出679.3億元，占全部支出的73.8%。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減棲。 年末全市戶籍人口594.9萬人。全年出生人口5.7萬人，出生率為9.6‰；死亡人口7萬人，死亡率為11.82‰；自然增長率為-2.22‰。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼鏗穎。 全年新注冊

28、登記各類企業(yè)38728戶，比上年增長8.7%。新登記個體工商戶75262戶，增長25.6%。擠貼綬電麥結鈺贖嘵類羋罷。 全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)10.08萬人。創(chuàng)業(yè)就業(yè)2.16萬人；扶持創(chuàng)業(yè)帶頭人2449人，帶動就業(yè)1.03萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.43%。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈極嚕。 全年居民消費價格比上年上漲2.1%，其中消費品價格上漲1.3%，服務價格上漲3.6%。工業(yè)生產者出廠價格比上年上漲4.6%。工業(yè)生產者購進價格比上年上漲9.8%。塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊庫麩適。 (二)區(qū)域因素 1.區(qū)域概況：甘井子區(qū)屬于大連市中心城區(qū)，是連接主城區(qū)與新市區(qū)的紐帶，地理坐標北緯3847-3907東經12

29、116-12145面積502平方千米，地形西南部寬，東北部窄，東西長40千米，南北寬35千米。東北與金州新區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)力鄰，西南與甘井子區(qū)毗連；東，南臨黃海，北渤海，區(qū)境北部陸地處大連市區(qū)的咽喉要道，鐵路，公路形成網絡。位于南關嶺地區(qū)的大連北站位，處于哈大高速鐵路干線終點，是東北地區(qū)鐵路的重要框紐之一。裊樣祕廬廂顫諺鍘羋藺遞燦。 2.道路通達情況：委估宗地位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村，周圍以居住為主，東臨民宅，南臨民宅，西臨云嶺街，北臨明德小學，附近有508路公交車通過，該廠區(qū)距大連北火車站約4公里?？傮w看來該區(qū)域的道路交通狀況較好，能夠滿足工業(yè)生產運輸等需要。附近有出租車等

30、交通工具連接市內各區(qū)，內外交通便利程度較好。倉嫗盤紲囑瓏詁鍬齊驁絛鯛。 3.產業(yè)集聚程度：估價對象位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村，周圍工業(yè)企業(yè)分布較少，產業(yè)集聚程度較差。綻萬璉轆娛閬蟶鬮綰瀧恒蟬。 4.基礎設施條件：區(qū)域基礎設施較完善，已達“五通”（供水、排水、通電、通訊、通路），能滿足工業(yè)經營的需要。驍顧燁鶚巰瀆蕪領鱺賻驃弒。 5.環(huán)境條件：該區(qū)域周邊人文及自然環(huán)境較好，周邊有大山及河流，環(huán)境條件對該區(qū)域地價無不利影響。 (三)個別因素 影響估價對象價格水平的個別因素主要指與宗地直接有關的基礎設施條件、宗地自身條件（形狀、面積、水文地質條件、地基穩(wěn)定性、地上建筑物經營類型）、

31、宗地在區(qū)域中的位置、宗地臨街位置、宗地臨街寬度、深度等，本報告僅分析對估價對象土地價格產生影響的個別因素?，嶀暈R曖惲錕縞馭篩涼貿錒。 1.宗地位置 本次估價對象土地位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村，距鶴大高速入口約7公里，距大連北火車站約4公里。鎦詩涇艷損樓紲鯗餳類礙穡。 2.宗地面積 本次評估對象土地面積為12920.4平方米，宗地面積對該宗地利用無不良影響。 3.宗地用途 宗地登記用途為工業(yè)，實際用途為工業(yè)用地，與區(qū)域內現(xiàn)狀利用較協(xié)調，對該宗地利用無不良影響。 4.宗地臨街狀況 該宗地一面臨街，西臨云嶺街。 5.宗地形狀 本次評估對象宗地形狀為多邊形，宗地形狀對該宗

32、地利用無不良影響。 6.宗地地質、地形、地勢 地形不規(guī)則、地勢不平坦地表有一定坡度、地基承載力和穩(wěn)定性良好，無不良地質現(xiàn)象，對土地利用無不良影響。 7.宗地容積率 工業(yè)用地的容積率對土地價格無影響，估價對象現(xiàn)地上有少量無證建筑物，建筑容積率小于1，根據估價目的，本次評估設定的容積率小于1。櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟奧傴。 8.基礎設施條件 宗地內基礎設施不完善，宗地紅線內場地平整。 9.估價對象利用狀況 在估價期日，委估宗地用途為工業(yè)，現(xiàn)場勘察時該宗土地形狀不規(guī)整，場地平整，估價對象現(xiàn)地上有少量無證建筑物，建筑容積率小于1，根據估價目的，本次評估設定的容積率小于1。宗地內地面水泥硬覆

33、蓋，四周部分圍墻圍合。轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應頁諳。 第三部分 土地估價結果及其使用 一、估價依據 (一)有關法律法規(guī) 1.《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第二十八號)[2004年8月28日公布并施行]；峴揚斕滾澗輻灄興渙藺詐機。 2.《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議于2009年8月27日通過，自公布之日起施行)；詩叁撻訥燼憂毀厲鋨驁靈韜。 3.《中華人民共和國土地管理法實施條例》(中華人民共和國國務院令第256號)[1999年1月1日起施行]；則鯤愜韋瘓賈暉園棟瀧華縉。 4.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土

34、地使用權出讓和轉讓暫行條例》(中華人民共和國國務院令第55號)[1990年5月19日公布并施行]；脹鏝彈奧秘孫戶孿釔賻鏘詠。 5.《中華人民共和國擔保法》(1995年6月30日中華人民共和國主席令第五十號)[1995年10月1日起施行]鰓躋峽禱紉誦幫廢掃減萵輳。 6.《中華人民共和國物權法》(中華人民共和國主席令第六十二號)[2007年3月16日公布2007年10月1日施行]；稟虛嬪賑維嚌妝擴踴糶欏灣。 7.《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發(fā)[2006]31號)[2006年8月31日發(fā)布]； 8.《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)[2004年

35、10月21日發(fā)布]。陽簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟麗鮑。 9.《中華人民共和國資產評估法》（2016年7月2日，十二屆全國人大常委會第二十一次會議審議通過）[2016年12月1日起執(zhí)行]。溈氣嘮戇萇鑿鑿櫧諤應釵藹。 (二)地方政府及有關部門規(guī)范性文件 1.中華人民共和國國土資源部《關于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓最低價標準〉的通知》(國土資發(fā)[2006]307號)[2007年1月1日起實施]；鋇嵐縣緱虜榮產濤團藺締崳。 2.中華人民共和國國土資源部《關于調整部分地區(qū)土地等別的通知》(國土資發(fā)[2008]308號)[2009年1月1日起執(zhí)行]；懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮揚銥。 3.大連市人民政府辦公廳關

36、于公布市內四區(qū)及高新區(qū)基準地價的通知《大政辦發(fā)〔2018〕79號》； 4.《土地登記辦法》(中華人民共和國國土資源部令第40號）[2008年2月1日起施行]。 (三)有關技術標準 1.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)[2014年12月1日起實施]；謾飽兗爭詣繚鮐癩別瀘鯽礎。 2.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014)[2014年12月1日起實施]；咼鉉們歟謙鴣餃競蕩賺趲為。 3.中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007) [2007年8月10日起實施]；瑩諧齷蘄賞組靄縐嚴

37、減籩諏。 4.中國土地估價師協(xié)會《關于推廣土地估價報告質量評審標準的通知》(中估協(xié)發(fā)[2008]30號)[2008年10月8日公布并實施]；麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶爾攤。 5.《關于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ?國土資廳發(fā)[2012]35號)[2012年7月31日發(fā)布]。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟顫階。 (四)其他資料 1.委托方提供的有關資料： (1)司法技術鑒定委托書； (2)委估宗地《不動產權證書》； (3)委托方提供的其他相關資料。 2.估價人員現(xiàn)場勘察、調查、收集的相關資料： (1)土地估價師調查收集的待估宗地所在區(qū)域土地征收、開發(fā)費用等方面的資料； (2

38、)土地估價師調查收集的其他等方面的資料。 二、土地估價 (一)估價原則 根據估價對象特點，結合本次估價目的，依據規(guī)程本次評估遵循以下評估原則： 1.合法原則：是指土地估價應以委估宗地的合法權屬、合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當地政府的有關規(guī)定。 風攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃。 2.替代原則：是指土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價對象不明顯偏離具有替代性質的土地客觀價格。滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙廚。 3.最有效利用原則：是指土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合

39、其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶轉。 4.供需原則：是指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙澮。 (二)估價方法 根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數修正法等。其中：趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆騍。 收益還原法適用范圍于現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產估價； 市場比較法主要用于地產市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值

40、外，還可用于其他估價方法中有關估價方法中有關參數的求取；夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆藥。 成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育，交易案例少的地區(qū)的土地價格評估； 剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價，允許運用以下情形：1.待開發(fā)房地產或待拆遷改造后的再開發(fā)房地產的土地估價；2.僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價；3.現(xiàn)有房地產中地價的單獨評估；視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾。 基準地價系數修正法適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價。估價方法的選擇應按照地價評估技術《規(guī)程》，根據當地地產市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特

41、點及估價目的等，我們選擇適當的評估方法。偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠鈴鉍。 根據委估宗地的特點及項目的實際情況，依據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，本次評估委估宗地選用了基準地價系數修正法和成本逼近法。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬癬。 這是由于： 采用基準地價系數修正法評估地價的基本思路是基準地價代表的是不同土地級別內土地的平均地價水平，區(qū)域內的宗地由于各宗地區(qū)位條件的差異使得宗地的地價存在差異，因此可以利用基準地價系數修正法求得宗地的價格因此適合運用此方法評估；騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬齊。 采用成本逼近法評估地價的基本思路是以委估宗地所在區(qū)域開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，加上一定的利息、利

42、潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定地價。因此適合運用此方法評估。癘騏鏨農剎貯獄顥幗騮鴣詼。 需要說明的是，由于剩余法中各項成本費用不易測算，因此不適合用此方法；而委估宗地的收益和費用很難確定，因此本次評估不適于用收益還原法；另外市場交易案例很難取得，故不適合市場比較法，因此這三種方法不適合本次評估。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載撻。 (三)估價結果 1.地價確定的方法 通過基準地價系數修正法和成本逼近法評估宗地地價，兩種評估方法評估結果差異不大。我公司認為上述兩種方法的估價依據充分，估價結果客觀可靠，可以反映當地的實際地價水平。故取兩者的簡單算術平均值作為委估宗地出讓國有土地使用權單位面積

43、土地評估單價。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯闥。 2.估價結果 經估價人員現(xiàn)場察勘和對當地市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的土地評估方法，評估得到委估宗地在估價期日為2018年8月3日估價設定用途及條件下的出讓國有土地使用權價格。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結。 土地面積：12920.4平方米 單位面積地價：921元/平方米 總地價：1189.97萬元 大寫金額：人民幣壹仟壹佰捌拾玖萬玖仟柒佰元整。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃勵。 三、估價結果和估價報告的使用 (一)估價的前提和假設條件 1.本次估價遵循《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、政策文件及《城鎮(zhèn)土地估價

44、規(guī)程》等技術規(guī)程的規(guī)定，選取合適的方法進行評估。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛。 2.本次評估的地價內涵詳見報告中的“地價定義”，本報告評估結果對應于此地價內涵。 3.本報告評估結果是委估宗地在估價期日的市場價值，僅適用于本評估報告之特定估價目的，它依據如下假設： (1)在估價期日土地市場是公開、公平、公正的市場； (2)委估宗地能夠合法的進行交易活動； (3)為使經濟行為完成以及達成合理成交價格，需有一個合理的周期，在這個周期內，市場狀況、物理狀態(tài)等是相對沒有變化； 劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟痙湯。 (4)委托估價方提供的情況都是真實的，有關資料都是合法有效的； (5)委估宗地土地

45、使用者合法取得土地使用證，并以所設定的土地用途評估委估宗地的價值； (6)本次評估以持續(xù)使用為前提進行估價，假設委托方能按設定的用途、規(guī)劃條件和使用年限繼續(xù)使用。 (二)估價結果和估價報告的使用 1.本次評估主要依據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《中華人民共和國土地管理法》及其配套的法規(guī)、條例及遼寧省政府和大連市政府頒布的有關政策、法規(guī)、通知等。估價報告和估價結果的作用依照法律、法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力。 臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂馱。 2.本報告及估價結果僅為本報告設定的評估目的服務，其內容對第三者不負任何責任，當用于其它目的，本報告及評估結果無效。 鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶。 3.本報告

46、分為“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，本報告的全部或部分內容未經估價機構的同意，使用者不得修改或提供給其他單位和個人，亦不得見諸各類媒體。由于不正確使用導致的損失受托估價機構不承擔責任。 穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌。 4.本評估報告僅用于委托估價方和送交土地管理部門審查之用，用于其他目的無效。估價機構不向委托估價方提供土地估價技術報告。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧。 5.本估價報告的估價結果自估價報告提交日起一年有效。 6.我公司對估價結果擁有最終解釋權。 (三)需要特殊說明的事項 1.本次評估是應委托估價方要求，只對委估宗地于估價期日的市場公允價值發(fā)

47、表意見，其權屬狀況由委托估價方自行負責。浹繢膩叢著駕驃構碭湊農瑤。 2.本次估價結果為估價期日時的地價，隨著時間的推移，地價也隨之發(fā)生變化，如在短期內市場地價發(fā)生明顯的變動，應重新搜集資料對委估宗地進行重新評估。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬。 3.本次估價設定的土地使用方式、年限等土地利用指標發(fā)生變化時，地價也將發(fā)生變化，應進行重新評估。 4.本次委托方提供了《關于調整大連建材控股集團有限公司轉增國家股本金額度的批復》遼國土資批字【2004】14號文件，本次評估未考慮土地權利性質為作價出資（入股）對評估結果的影響。愜執(zhí)緝蘿紳頎陽灣熗鍵艤訥。 5.根據委托方提供的《租賃合同》記載，出租方為大

48、連水泥集團有限公司，承租方為大連大都會購物中心有限公司，租賃物為遼（2016）大連市內四區(qū)不動產權第00900054號不動產權證書項下土地使用權，雙方于2017年9月26日簽訂協(xié)議書，租賃期限為6年，計租期至2024年3月31日止。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮戧。 6.本次評估的地價內涵詳見報告中的“地價定義”，本報告評估結果對應于此地價內涵。 第四部分附件 司法技術鑒定委托書復印件； 委估宗地區(qū)域位置示意圖； 委估宗地照片； 當事人《營業(yè)執(zhí)照》復印件； 《不動產權證書》等復印件； 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及關于遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司備案情況的函的復印件； 土地估價人員資格證書復

49、印件。 土地估價報告 項目名稱：大連水泥集團有限公司位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村一宗作價出資（入股）國有土地使用權司法執(zhí)行價格評估嚌鯖級廚脹鑲銦礦毀蘄鷯鑭。 受托估價單位：遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司 土地估價報告編號：遼世信[2018]（估）字第051號 提交估價報告日期：2018年8月17日 土地估價報告 第一部分 摘 要 一、估價項目名稱 大連水泥集團有限公司位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村一宗作價出資（入股）國有土地使用權司法執(zhí)行價格評估。薊鑌豎牘熒浹醬籬鈴騫違紗。 二、委托估價方 營口市中級人民法院 三、估價目的 申請人大

50、連大都會汽車銷售有限公司與被申請人大連水泥集團有限公司借款糾紛一案中，營口市中級人民法院擬對大連水泥集團有限公司使用的位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村的一宗作價出資（入股）國有土地使用權進行司法執(zhí)行價格鑒定，特委托遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司依據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508-2014)對其所涉及的土地使用權價格進行評估，為其司法執(zhí)行提供參考。齡踐硯語蝸鑄轉絹攤濼絡減。 四、估價期日 2018年8月3日 五、估價日期 2018年8月3日至2018年8月17日 六、地價定義 本次土地估價結果是指委估宗地在估價期日2018年8月3日公開市場條件下的作價出資（入股

51、）國有土地使用權價格，本次評估地價包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益等，其地價內涵如下：紳藪瘡顴訝標販繯轅賽憮賄。 1.委估宗地以合法方式取得，并全額支付有關稅費； 2.土地利用條件為規(guī)劃利用，根據《不動產權證書》記載委估宗地土地總面積為194567.0平方米，現(xiàn)場勘察時地上建筑物均已拆除，本次評估設定容積率小于1。飪籮獰屬諾釙誣苧徑凜騙橥。 3.根據現(xiàn)場勘察和委托方提供的資料，委估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(供水、排水、通電、通訊、通路)及宗地內場地平整。本次為現(xiàn)狀評估，故土地開發(fā)程度設定為宗地紅線外“五通”(供水、排水、通電、通訊、通路)及宗地內“場地平整”；烴斃

52、潛籬賢擔視蠶賁粵貫飭。 4.不動產權證書登記用途為工業(yè)用地，實際使用用途為工業(yè)用地，依據《土地利用現(xiàn)狀分類》及《不動產權證書》土地用途設定為工業(yè)用地； 鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪脈。 5.委估宗地土地使用權終止日期為2052年07月01日，在估價期日，宗地剩余使用年限為工業(yè)用地33.9年，設定土地剩余使用年期為33.9年。擷偽氫鱧轍冪聹諛詼龐復堝。 七、估價結果 經估價人員現(xiàn)場察勘和對當地市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的土地評估方法，評估得到委估宗地在估價期日為2018年8月3日估價設定用途及條件下的作價出資（入股）國有土地使用權價格。蹤飯夢摻釣貞綾賁發(fā)蘄韃釓。 宗

53、地面積：194567.0平方米 單位面積地價：914元/平方米 宗地地價：17783.42萬元 大寫金額：人民幣壹億柒仟柒佰捌拾叁萬肆仟貳佰元整。婭鑠機職銦夾簣軒蝕騫設猶。 (土地估價結果一覽表附后) 注：根據不動產權證書記事欄記載于估價期日委估宗地未設定抵押權利記載，估價結果不包含法定優(yōu)先受償款，也不包含抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應付費用等。譽諶摻鉺錠試監(jiān)鄺儕瀉濰鴇。 八、土地估價師簽字 本項目由下列估價師估價： 姓 名 證書編號 蓋章(簽字) 趙春媚 200621000

54、4 侴曉明 2002210049 九、土地估價機構 遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司 法定代表人: 二〇一八年八月十七日 土地估價結果一覽表 估價機構：遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司 估價報告編號：遼世信[2018]（估）字第051號 估價期日：2018年8月3日 估價目的：司法執(zhí)行 土地使用權性質：作價出資（入股）儔聹執(zhí)償閏號燴鈿膽賾勞覡。 估價期日的土地使用者 宗地座落 不動產權證書編號 估價期日的用途 容積率 估價期日實際土地開發(fā)程度 估價設定土 地開發(fā)程度 剩余土地使用權年限/年 面積/㎡ 單位面積地價/

55、元/㎡ 總地價 (萬元) 備注 證載 （或批準） 實際 設定 實際 設定 大連水泥集團有限公司 大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村 遼（2016）大連市內四區(qū)不動產權第00900061號 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) ＜1 ＜1 宗地外“五通”（供水、排水、通電、通訊、通路）；宗地紅線內“一平”（場地平整） 宗地紅線外“五通”（通路、供水、排水、通電、通訊）和宗地紅線內“一平”（場地平整） 33.9 194567.0 914 17783.42 一、上述土地估價結果的限定條件： 1.土地權利限制：于估價期日委估宗地產權清楚。本次評估假設大連水泥集團有限

56、公司以合法方式取得委估宗地的土地使用權，并全額支付有關稅費。在估價期日，委估宗地為作價出資（入股）國有土地。縝電悵淺靚蠐淺錒鵬凜錈惡。 2.基礎設施條件：在估價期日，委估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）和宗地內“場地平整”，宗地外具體配套狀況如下：驥擯幟褸饜兗椏長絳粵藎鍰。 供電狀況：由大連市供電網給區(qū)域內供電，基本滿足區(qū)域內生產用電需要，滿足程度95%以上。 通訊狀況：區(qū)域內已實現(xiàn)通訊程控化，現(xiàn)有電訊設施能滿足區(qū)域內生產通訊需要，保證率95%以上。 通路狀況：區(qū)域內二側臨公路，附近區(qū)域有嵐嶺路、云嶺街，交通較好。 供、排水狀況：供、排水暢通，保證

57、率達到95%以上。 3. 規(guī)劃條件限制：委估宗地用途設定為工業(yè)用地，設定容積率小于1。 4. 影響土地價格的其它限定條件：改變估價目的、日期、土地使用年限、土地開發(fā)狀況等，或國家政策調整、宏觀經濟發(fā)生大變化、城市規(guī)劃等都將影響土地結果。癱噴導閽騁艷搗靨驄鍵檜簍。 二、其它需要說明的事項： 1.委托估價方對所提供資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。 2.本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。 鑣鴿奪圓鯢齙慫餞離龐東償。 3.本估價報告的評估價格僅作為司法執(zhí)行提供土地使用權價格參考依據，不

58、得用于其他用途，如需作他用，需請有評估資質的評估機構重新評估。 欖閾團皺鵬緦壽驏頦蘊釙負。 4.本估價報告的估價結果自估價報告提交日起一年有效。 遼寧世信房地產土地與資產評估有限公司 二〇一八年八月十七日 第二部分 估價對象界定 一、委托估價方 營口市中級人民法院。 二、估價對象 本次估價對象為大連水泥集團有限公司使用的位于大連市甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村的一宗作價出資（入股

59、）國有土地使用權。本次評估土地總面積為194567.0平方米，即不動產權證書證載面積。在估價期日，委估宗地土地權利類型為作價出資（入股）國有土地，用途為工業(yè)。遜輸吳貝義鰈國鳩猶騸繢樣。 估價對象概況 1.土地登記狀況 根據提供的《不動產權證書》記載，委估宗地具體土地登記狀況如下： 權利人：大連水泥集團有限公司 共有情況：單獨所有 坐落：甘井子區(qū)南關嶺街道南關嶺村 不動產單元號：210211002001GB00073W00000000 權利類型：國有建設用地使用權 權利性質：作價出資（入股） 用途：工業(yè)用地 面積：194567.0平方米 使用期限：國有建設用地使

60、用權2052年07月01日止 不動產權證書編號：遼（2016）大連市內四區(qū)不動產權第00900061號 登記機關：大連市國土資源和房屋局 登記日期：2016年12月21日 四至：東臨云嶺街，南臨順達保溫，西臨山，北臨嵐嶺路。 2.土地權利狀況 (1)土地所有權狀況：根據提供的《不動產權證書》，委估宗地所有權屬國家所有。 (2)土地使用權狀況：根據《不動產權證書》[遼（2016）大連市內四區(qū)不動產權第00900061號]記載，委估宗地權利人為大連水泥集團有限公司，權利類型為作價出資（入股），土地使用權終止日期為2052年07月01日，用途為工業(yè)用地。在估價期日，委估宗地已使用16.

61、1年，剩余土地使用年限為33.9年。幘覘匱駭儺紅鹵齡鐮瀉戲穎。 土地他項權狀況：根據不動產權證書記事欄記載，委估宗地無登記抵押等他項權利記載。 3.土地利用狀況 在估價期日，委估宗地用途為工業(yè)，現(xiàn)場勘察時該宗土地形狀不規(guī)整，場地平整，地上建筑物均已拆除，本次評估設定的容積率小于1。誦終決懷區(qū)馱倆側澩賾鱺罷。 四、影響地價的因素說明 (一)一般因素 1.城市資源狀況： （1）地理位置 大連地處遼東半島最南端，總面積12574平方公里，總人口550萬，大連三面環(huán)海，冬無嚴寒、夏無酷暑、空氣濕潤、四季分明。大連工業(yè)基礎雄厚，交通便利，金融和商業(yè)十分發(fā)達，是我國北方重要的港口、貿易、工

62、業(yè)、旅游城市，享有“北方香港”的美譽，被聯(lián)合國確定為世界上最適合人類居住的城市之一。醫(yī)滌侶綃噲睞齒辦銩凜贗囂。 環(huán)境因素 ①地勢、地貌 大連市處于我國三大丘陵之一的遼東丘陵南翼，東西狹窄，南北細長。整個地形為北高南低，地勢有中央軸部向東、西兩側的黃海和渤海傾斜，面向黃海的一側長而緩。境內平原較少。艫當為遙頭韙鰭噦暈糞窶適。 不動產制度與不動產市場狀況： (1)土地制度及市場狀況 2014年11月24日，國務院總理李克強簽署第656《中華人民共和國國務院令》，公布《不動產登記暫行條例》，于2015年3月1日起施行。不動產登記加強了對私權的保護，提高了不動產交易的安全性。從更長遠來看

63、，此次確權將意味著為未來房產稅、遺產稅等財產稅的征收提供了依據。通過不動產統(tǒng)一登記，一方面實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網，不動產登記碎片化的問題得以解決，有利于提高政府治理效率和水平；另一方面，《條例》的實施使得摸清我國不動產數量、分布和產權情況成為可能，為政府部門提供更全面、準確的不動產相關基礎數據，也將為建立樓市長效調控機制提供依據。2015年6月15日，遼寧省人民政府辦公廳公布了《關于加快推進不動產統(tǒng)一登記工作的通知》。通知提出，力爭2015年完成各級不動產登記職責和機構整合，配套相關制度和規(guī)范；2016年完成資料信息整合，形成制度保障體系；2017年完成信息平臺建設，實現(xiàn)信息共享、依法查詢，全面

64、實行不動產統(tǒng)一登記制度。鴣湊鸛齏嶇燭罵獎選鋸宮煬。 近年來，大連市土地管理部門積極推進土地使用制度改革，全面加強土地管理，隨著土地政策的變化，工業(yè)用地出讓最低限價及遼寧省基準地價的出臺，大連市還加強了城市用地管理和農村建設土地管理，使城區(qū)的土地利用更加規(guī)范，是土地資源得到了更大程度的合理利用。筧驪鴨櫨懷鏇頤嶸悅廢顓鯛。 (2)房地產制度及市場狀況 房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益，環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。近年來，大連市房

65、地產開發(fā)業(yè)對全市經濟增長的貢獻份額日益增大，成為了拉動全市經濟發(fā)展的主力軍，較好地突出了市委、市政府關于加大住宅建設步伐，提高人民生活質量的總體思路。隨著房地產市場的不斷發(fā)展，大連市進一步強化房地產管理職能，加強了房地產市場的調控和引導。市政府先后發(fā)布實施了一系列的規(guī)范性文件，有力地打擊了房地產領域的違法違章行為，促進了房地產業(yè)健康有序發(fā)展。韋鋯鯖榮擬滄閡懸贖蘊詡蟬。 同時大連市政府根據大連市的城市性質定位和市區(qū)土地資源十分有限的特點，出臺了一些列以控制年度房地產用地供應量，鼓勵從公開拍賣方式出讓、轉讓經營性房地產用地，規(guī)范房地產開發(fā)、經營行為等為中心內容的產業(yè)政策，同時加快了城市基礎設施投

66、資建設步伐，這些政策和措施的出臺實施對大連市近年來房地產的平穩(wěn)有序發(fā)展起到了積極作用。濤貶騸錟晉鎩錈撳憲騸狀張。 (3)地價政策 今年土地政策繼續(xù)成為調控政策重要著力點，國土部先后出臺多項涵蓋供應、招拍掛、征地、價格監(jiān)測等各個環(huán)節(jié)的調控政策，意在調整完菩招拍掛制度，確保保障房用地落實到位。鈿蘇饌華檻榪鐵樣說瀉嘆錒。 產業(yè)政策： 大連市為進一步助推本市產業(yè)經濟轉型升級發(fā)展，保障實體經濟用地需求，降低企業(yè)用地成本，推進國際化營商環(huán)境建設，促進大連市各類產業(yè)的蓬勃發(fā)展，出臺《大連市支持產業(yè)發(fā)展落實產業(yè)用地政策實施細則》，在保障產業(yè)發(fā)展方面進行了五大突破和創(chuàng)新。戧礱風熗澆鄖適濘嚀贗鏃窮。 　　大連市為進一步助推本市產業(yè)經濟轉型升級發(fā)展，保障實體經濟用地需求，降低企業(yè)用地成本，推進國際化營商環(huán)境建設，促進大連市各類產業(yè)的蓬勃發(fā)展，出臺了《大連市支持產業(yè)發(fā)展落實產業(yè)用地政策實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。購櫛頁詩燦戶踐瀾襯鳳虛傘。 大連市國土資源和房屋局為貫徹落實黨中央國務院振興東北老工業(yè)基地的決策部署和降低實體經濟成本的總體要求，大連市委市政府提出把發(fā)展實體經濟切入點放在降