土地估價(jià)報(bào)告實(shí)習(xí)

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1、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告  房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 評(píng)估項(xiàng)目名稱(chēng)：XXXX號(hào)地塊 委托方： XX公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：XXX 估價(jià)作業(yè)日期： 估計(jì)報(bào)告編號(hào)： 目錄 致委托方函 …………………………………………………………………………………………6 估價(jià)師聲明 …………………………………………………………………………………………7 估價(jià)假設(shè)和條件限制 ………………………………………………………………………………8

2、 XXXXX地塊土地交易價(jià)值評(píng)估結(jié)果報(bào)告 ……………………………………………………9 一、委托方 …………………………………………………………………………………………9 二、估價(jià)方 …………………………………………………………………………………………9 三、估價(jià)對(duì)象 ………………………………………………………………………………………9 四、估價(jià)對(duì)象位置 …………………………………………………………………………………9 五、土地狀況 ………………………………………………………………………………………9 六、估價(jià)目的 ………………………………………………………………………………………9

3、 七、估價(jià)基準(zhǔn)日 ……………………………………………………………………………………9 八、估價(jià)依據(jù) ………………………………………………………………………………………9 （一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件 ……………………………………… 10 （二）地方有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)及相關(guān)文件 …………………………………………… 10 （三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………………………………10 九、估價(jià)原則 ………………………………………………………………………………………10 （一）合法原則 …………………………………………………………………………… 10 （

4、二）供需原則 …………………………………………………………………………… 11 （三）替代原則 …………………………………………………………………………… 11 （四）變動(dòng)原則 …………………………………………………………………………… 11 （五）貢獻(xiàn)原則 …………………………………………………………………………… 12 十、估價(jià)方法 ………………………………………………………………………………………12 十一、估計(jì)結(jié)果有關(guān)說(shuō)明 …………………………………………………………………………12 十二、估價(jià)人員 ……………………………………………………………………………………12 十

5、三、估價(jià)作業(yè)日期 ………………………………………………………………………………12 十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 ……………………………………………………………………12 J2010-067地塊土地交易價(jià)值評(píng)估技術(shù)報(bào)告 ……………………………………………………13 第一部分 總述 ……………………………………………………………………………………13 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) ………………………………………………………………………………13 二、委托估價(jià)方 …………………………………………………………………………………13 三、受委托方 …………………………………………………………………………

6、…………13 四、估價(jià)目的 ……………………………………………………………………………………13 五、估價(jià)依據(jù) ……………………………………………………………………………………13 （一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件 ……………………………………… 13 （二）地方有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)及相關(guān)文件 …………………………………………… 13 （三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………………………………13 （四）其他資料 ……………………………………………………………………………14 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 …………………………………………………………………………………1

7、4 七、估價(jià)日期 ……………………………………………………………………………………14 八、地價(jià)定義 ……………………………………………………………………………………14 九、估價(jià)結(jié)果 ……………………………………………………………………………………17 十、需要特殊說(shuō)明的事 …………………………………………………………………………17 （一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 ……………………………………………………… 17 （二）估價(jià)結(jié)果和評(píng)估報(bào)告的使用 ……………………………………………………… 18 （三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) ………………………………………………………………18

8、十一、土地估價(jià)師簽字 …………………………………………………………………………19 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ……………………………………………………………………………19 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 ………………………………………………19 一 、估價(jià)對(duì)象描述 ………………………………………………………………………………19 （一）土地登記狀況 ……………………………………………………………………… 19 （二）土地權(quán)利狀況 ……………………………………………………………………… 19 （三）土地利用狀況 ……………………………………………………………………… 20

9、 二、地價(jià)影響因素分析 …………………………………………………………………………20 （一）一般因素 …………………………………………………………………………… 20 （二）區(qū)域因素 …………………………………………………………………………… 32 （三）個(gè)別因素 …………………………………………………………………………… 33 第三部分 土地估價(jià) …………………………………………………………………………… 34 一、估價(jià)原則 ……………………………………………………………………………………34 （一）合法原則 …………………………………………………………………………… 34

10、（二）供需原則 ……………………………………………………………………………34 （三）替代原則 ……………………………………………………………………………35 （四）變動(dòng)原則 ……………………………………………………………………………35 （五）貢獻(xiàn)原則 ……………………………………………………………………………35 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 ………………………………………………………………………35 （一）方法選擇 ……………………………………………………………………………35 (二)估價(jià)過(guò)程 ………………………………………………………………………………36 三、估計(jì)結(jié)果確定 …

11、……………………………………………………………………………51 第四部分 評(píng)估結(jié)論說(shuō)明與分析 ………………………………………………………………51 第五部分 附 件 …………………………………………………………………………………53 附件1 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用照片………………………………………………………54 附錄2 估價(jià)對(duì)象地理位置圖…………………………………………………………56 附件3 土地估價(jià)委托書(shū)………………………………………………………………57 附件4 現(xiàn)勘表…………………………………………………………………………58 致委托方函 XXX公司

12、： 受過(guò)公司委托，我公司按照中國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)及估價(jià)規(guī)范，遵循公平、公正、公開(kāi)的原則，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估理論、標(biāo)準(zhǔn)、方法及程序，對(duì)位于XXX的土地進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為XX年X月XX日，估價(jià)目的是為以提供土地正常出讓價(jià)格為目的進(jìn)行的土地交易價(jià)值評(píng)估 我公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)土地價(jià)格的因素進(jìn)行分析，確定在評(píng)估基準(zhǔn)日該土地體現(xiàn)的價(jià)值為：19609.49萬(wàn)元 大寫(xiě)：壹萬(wàn)玖仟陸佰零玖萬(wàn)元整 具體估價(jià)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明詳見(jiàn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告正文。 法定代表人（簽章）：

13、 XX年XX月XX日 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)準(zhǔn)確的。 2 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但是受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 3 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有任何利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 4 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估計(jì)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 5 我們已經(jīng)對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，取得了估價(jià)所需要的第一手資料。 6 沒(méi)有人

14、對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。 7 委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性和有效性負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成的所有后果由委托方承擔(dān)。 8 我們承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向與本次估價(jià)目的無(wú)關(guān)的第三方提供報(bào)告全文或其中的內(nèi)容，國(guó)家法律規(guī)定的除外。為經(jīng)我公司先授權(quán)，人和人不得以任何目的復(fù)制、派發(fā)、出版此報(bào)告或其中的內(nèi)容，我公司保留出委托方合理使用此報(bào)告之外的一切權(quán)利。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 注冊(cè)號(hào) 助理估價(jià)人員： 估價(jià)假設(shè)和條件限制 本次估價(jià)的假設(shè)前提： 1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 2.有關(guān)估價(jià)對(duì)象的所有運(yùn)作方式、程序符合

15、中華人民共和國(guó)國(guó)家及地方的有關(guān)法律法規(guī)。 3.委托方提供的資料證實(shí)可靠。 4.對(duì)評(píng)估對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)，并按規(guī)定辦理有關(guān)建設(shè)、規(guī)劃手續(xù)，待估房屋建筑物及構(gòu)筑物數(shù)量、建筑面積以為準(zhǔn)。 5.本報(bào)告未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)及訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。 本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件： 1.本報(bào)告估價(jià)價(jià)值是滿(mǎn)足上述假設(shè)前提條件下的估價(jià)對(duì)象用于了解房地產(chǎn)現(xiàn)值目的的估價(jià)價(jià)值總和，如條件變化，本報(bào)告估價(jià)價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。 2.本報(bào)告估價(jià)價(jià)值是估價(jià)人員在專(zhuān)業(yè)知識(shí)和能力范圍內(nèi)，對(duì)估計(jì)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀價(jià)值做出的判定，并非實(shí)際成交價(jià)格。 3.本報(bào)告所出具結(jié)果為委托對(duì)象持續(xù)使用下估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀價(jià)值（評(píng)估時(shí)土地尚

16、可使用年限為40年）。 4.本報(bào)告僅供委托方用于報(bào)告列明估價(jià)目的的使用及有關(guān)上級(jí)主管部門(mén)審定。報(bào)告未經(jīng)我公司同意，不得擅自引用或轉(zhuǎn)摘。 5.本報(bào)告由云南經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)一班第六小組負(fù)責(zé)解釋 6.本報(bào)告應(yīng)用有效期限為X個(gè)月。 XX地塊土地交易價(jià)值評(píng)估結(jié)果報(bào)告 一、委托方 委托方：XXXX公司 地址：XXXX 聯(lián)系人: 聯(lián)系電話(huà)： 郵政編碼： 二、估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱(chēng)： 機(jī)構(gòu)地址： 機(jī)構(gòu)資質(zhì)： 三、估價(jià)對(duì)象 XXXXX號(hào)地塊 四、估價(jià)對(duì)象位置 XXXXXXX 五、土地狀況 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“五通一平”，場(chǎng)地平整，臨

17、主干道交通，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。 六、估價(jià)目的 以提供土地正常出讓價(jià)格為目的進(jìn)行的土地交易價(jià)值評(píng)估。 七、 估價(jià)基準(zhǔn)日 XXXXXXXXXX 八、估價(jià)依據(jù) （一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件 1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂） 2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)） 3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)） 4.《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（[國(guó)發(fā)2006]32號(hào)）

18、 5.國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)<國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)>的通知》（國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào)，199年11月25日 （二）地方有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)及相關(guān)文件 1. 《云南省土地管理?xiàng)l例》（1999年9月24日 云南省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議于審議通過(guò)） （三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508—2001,2001年11月12日） 2. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（（GB/T18507—2001） 3.

19、中國(guó)土地估價(jià)師學(xué)會(huì)《關(guān)于印發(fā)<重大項(xiàng)目土地評(píng)估指引>的通知》（中估協(xié)發(fā)[2005]34號(hào)） 4. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T121010—2007,2007年8月10日） 九、估價(jià)原則 （一） 合法原則 土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證 書(shū)、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分為依據(jù)。 （二） 供需原則 土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并

20、充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地價(jià)格與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮到土地的壟斷性特征。 （三） 替代原則 土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上替代性商品或服務(wù)同時(shí)存在，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。

21、土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類(lèi)型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。 （四） 變動(dòng)原則 估價(jià)過(guò)程中估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣的情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)

22、測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。 （五） 貢獻(xiàn)原則 土地總收益是由土地及其生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。 十、 估價(jià)方法： 市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)法 十一、估計(jì)結(jié)果有關(guān)說(shuō)明 1、 本次估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在報(bào)告列明假設(shè)前提和估價(jià) 目的下的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，未考慮合作經(jīng)營(yíng)剩余年限的限制 2、 本次評(píng)估以提供土地正常出讓價(jià)格為參考目的。 十二、估價(jià)人員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 注冊(cè)號(hào) 助理估價(jià)人員： 助理估計(jì)人員簽字 十三、估價(jià)作業(yè)日期 XXXXXXXXXXX 十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

23、XXXXXXXXXXXXXXX  XX地塊土地交易價(jià)值評(píng)估技術(shù)報(bào)告 第一部分 總述 一、 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) XXX號(hào)地塊 二、 委托估價(jià)方 XXX公司 三、 受委托方 XXXXX 四、 估價(jià)目的 以提供土地正常出讓價(jià)格為目的進(jìn)行的土地交易價(jià)值評(píng)估 五、 估價(jià)依據(jù) （一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件 1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂） 2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)） 3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革

24、嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)） 4.《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（[國(guó)發(fā)2006]32號(hào)） 5.國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)<國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)>的通知》（國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào)，199年11月25日 （二）地方有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)及相關(guān)文件 1. 《云南省土地管理?xiàng)l例》（1999年9月24日 云南省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議于審議通過(guò)） （三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508—2001,2001年11月12日）

25、 2. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（（GB/T18507—2001） 3.中國(guó)土地估價(jià)師學(xué)會(huì)《關(guān)于印發(fā)<重大項(xiàng)目土地評(píng)估指引>的通知》（中估協(xié)發(fā)[2005]34號(hào)） 4. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T121010—2007,2007年8月10日） （四）其他資料 1.委托方提供的有關(guān)資料 2.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料 六、 估價(jià)基準(zhǔn)日 XXXXXXXXXX 七、 估價(jià)日期 XXXXXXXXXXX 八、 地價(jià)定義 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)依據(jù)，結(jié)合委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘察

26、情況，確定本次評(píng)估地價(jià)定義。 估價(jià)對(duì)象登記用途為商業(yè)用地，實(shí)際用途為商業(yè)金融用地，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》規(guī)定，設(shè)定用途為商業(yè)金融用地。估價(jià)對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)鲎屇昶跒樯虡I(yè)金融用地的40年，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度紅線外“五通”（通路、供水、排水、通電、通訊）紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。 評(píng)估基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象登記使用權(quán)類(lèi)型和估價(jià)設(shè)定土地使用權(quán)類(lèi)型、登記用途和估價(jià)設(shè)定用途、實(shí)際開(kāi)發(fā)程度和估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度等情況詳見(jiàn)表2-8 宗上，本次評(píng)估價(jià)格是指在現(xiàn)狀利用條件下，滿(mǎn)足上述用途、使用年期、開(kāi)發(fā)程度等各項(xiàng)評(píng)估設(shè)定條件，于評(píng)估基準(zhǔn)日2010年6月15日正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。

27、 表2—8估價(jià)對(duì)象地價(jià)定義一覽表 宗地編號(hào) 宗地名稱(chēng) 估價(jià)期日土地使用權(quán)類(lèi)型 估價(jià)設(shè)定的土地使用權(quán)類(lèi)型 估價(jià)期日的登記用途 估價(jià)設(shè)定用途 估價(jià)設(shè)定使用年限/年 估價(jià)期日實(shí)際開(kāi)發(fā)程度 估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度 備注 XX XX 出讓 出讓 商業(yè)金融 商業(yè) 40 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“五通一平” 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整” 紅線外五通“供水、排水、通路、通電、通訊 45 表2—9土地估價(jià)結(jié)果一覽表（掛牌） 估價(jià)機(jī)構(gòu) XXXX 估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào) XXXXX 估價(jià)基準(zhǔn)日 XXX

28、XXX 估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)性質(zhì) 掛牌 估價(jià)日期土地使用者 宗地編號(hào) 宗地名稱(chēng) 土地使用證編號(hào) 宗地位置 估價(jià)期日的實(shí)際用途 估價(jià)設(shè)定用途 容積率 估價(jià)期日實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度 估價(jià)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度 估價(jià)設(shè)定土地使用年限/年 面積/㎡ 單位面積地價(jià)/(元/㎡) 總地價(jià) 備注 XXX公司 XX XX XX XX 商業(yè)金融 商業(yè) 5.6 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“五通一平” 紅線外“五通一平”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整” 40 39643.5平方米 4707.21 18662 39643.5平方米 九、

29、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限、開(kāi)發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)目正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： 土地面積：39643.5平方米 土地單價(jià)：4707.21元/㎡ 土地總地價(jià)：18662萬(wàn)元 大寫(xiě)：壹萬(wàn)捌仟陸佰陸拾貳萬(wàn)元整 （貨幣種類(lèi)：人民幣） 表2-10估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施條件表 宗地編號(hào) 宗地名稱(chēng) 地面平整狀況 周?chē)缆窢顩r 供電狀況 供水狀況 排水狀況 供暖狀況 供氣狀況 通訊條件 XX XX 場(chǎng)地平整 主干道為主 紅線內(nèi)外供電狀

30、況一般 紅線內(nèi)外供水狀況一般 紅線內(nèi)外排水狀況一般 紅線內(nèi)外無(wú)狀況一般 紅線內(nèi)外無(wú)狀況一般 紅線內(nèi)外供電狀況較優(yōu) 估價(jià)機(jī)構(gòu) XX XXXXXX 估價(jià)對(duì)象的單位面積地價(jià)、總地價(jià)等見(jiàn)表2-9 估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施條件見(jiàn)表2-10 十、 需要特殊說(shuō)明的事 （一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 1.現(xiàn)土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。 2.估價(jià)對(duì)象依法利用，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿(mǎn)足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。 4．在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公

31、正、公開(kāi)、公開(kāi)的均衡市場(chǎng)。 5.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 6.委托方提供資料屬實(shí)。 7.委托方能夠取得國(guó)家對(duì)所評(píng)估的劃撥的土地使用權(quán)以作價(jià)出資方式進(jìn)行處置的批復(fù)。 8.估價(jià)對(duì)象能夠滿(mǎn)足地價(jià)定義中關(guān)于用途、開(kāi)發(fā)程度、年期、評(píng)估基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。 （二）估價(jià)結(jié)果和評(píng)估報(bào)告的使用 1.估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2001）撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告，形成意見(jiàn)和結(jié)論。 2.本報(bào)告僅為本次估價(jià)項(xiàng)目的服務(wù)，其估價(jià)結(jié)果僅用于本次估價(jià)目的的時(shí)才有效。 3.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿(mǎn)足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，

32、若估價(jià)對(duì)象的土地利用方式、估價(jià)基準(zhǔn)目、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整。 4.本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容，所導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 5.本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)損失。 6.本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自評(píng)估報(bào)告提交之日起半年內(nèi)有效。 （三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) ①估價(jià)對(duì)象的土地利用狀況等資料由委托方提供。委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。 ②報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)屬狀

33、況、土地面積等以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn)。 十一、 土地估價(jià)師簽字 姓名 土地估價(jià)師資格證號(hào) 簽名 十二、 土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： 十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 注冊(cè)號(hào) 助理估價(jià)人員： 助理估計(jì)人員簽字 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一 、估價(jià)對(duì)象描述 （一）土地登記狀況 估價(jià)對(duì)象為XXX公司所使用的掛牌出讓土地。估價(jià)對(duì)象為XXX公司掛牌出讓方式取得土地使用權(quán)。 估價(jià)對(duì)象：國(guó)有土地使用字號(hào)：XX

34、X號(hào)地塊 估價(jià)日期土地使用者：XXX公司 宗地位置：XX 地號(hào)：XXX號(hào)地塊 圖號(hào)：XXXX 登記用途：商業(yè)金融 土地使用類(lèi)型：掛牌 土地使用權(quán)終止日期：XX/XX 土地面積：39643.5平方米 土地級(jí)別：商業(yè)二級(jí) （二）土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)屬于國(guó)家所有，估價(jià)對(duì)象的土地使用者通過(guò)掛牌出讓合法取得估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán) 根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，估價(jià)對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清楚，無(wú)抵押等其他情況。 （三）土地利用狀況 估價(jià)對(duì)象土地面積為39643.5㎡，容積率為5.6 二、地價(jià)影響因素分析 （一） 一般因素 1.地理位置 2.行政區(qū)

35、劃和人口分布 3、交通狀況 4、城市基礎(chǔ)設(shè)施 5、土地出讓情況 6、城市 （二）區(qū)域因素 1、區(qū)域狀況 該區(qū)域位于主城區(qū)南部，區(qū)域內(nèi)房屋年代較近，環(huán)境較好，原為舊城需改造的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)以商業(yè)金融用地和普通居民城鎮(zhèn)住宅用地為主，商服網(wǎng)點(diǎn)較多。 2、交通條件 公用交通狀況。區(qū)域內(nèi)道路類(lèi)型以次干道為主，道路寬度20~30M，道路 體系為放射狀，路網(wǎng)密度較低。公交狀況劣。 對(duì)外交通條件。估價(jià)對(duì)象靠近碧雞鎮(zhèn)。對(duì)外交通狀況較劣 3、基礎(chǔ)設(shè)施條件 供水：供水狀況一般。 排水：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域道路兩側(cè)排水采取雨污合流制，大雨過(guò)后有一 定積水現(xiàn)

36、象，排水狀況一般。 供電：供電狀況一般。 通訊：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)倮ッ魇惺须娦啪质性?huà)服務(wù)范圍，通訊水平較高，通訊狀況較優(yōu)。 供氣：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域無(wú)供氣設(shè)施。 4、環(huán)境條件 區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)較多，污染物排放略有超標(biāo)，污染治理狀況一般，環(huán)境條件一般。 5、周?chē)恋乩脿顩r 區(qū)域內(nèi)以城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地為主。城鎮(zhèn)住宅用地建筑年代較近，房屋成新度高。 6、規(guī)劃限制 容積率≤5.6，建筑密度＜35%，綠地率＞37% （三）個(gè)別因素 估價(jià)對(duì)象位于XXXX，土地面積為39643.5㎡，登記用途為商業(yè)金融用地，實(shí)際用途為商業(yè)，估價(jià)設(shè)定用途為商業(yè)用地。估價(jià)對(duì)象不臨路，估價(jià)對(duì)象形狀不規(guī)則，

37、地質(zhì)條件一般，地基承載力一般。紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊及場(chǎng)地平整）。 通路：估價(jià)對(duì)象內(nèi)道路為水泥路面，路面質(zhì)量較劣。 通電：供電狀況一般。 通訊：估價(jià)對(duì)象內(nèi)屬XX市電信局市話(huà)服務(wù)范圍，通訊水平較高，通訊狀況較優(yōu)。 供水：供水狀況一般。 排水：估價(jià)對(duì)象內(nèi)道路兩側(cè)采用暗溝排水，大雨過(guò)后有一定積水現(xiàn)象，排水狀況一般。 場(chǎng)地平整狀況：估價(jià)對(duì)象內(nèi)場(chǎng)地平整。 第三部分 土地估價(jià) 一、 估價(jià)原則 （一） 合法原則 土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬

38、檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分為依據(jù)。 （二） 供需原則 土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地價(jià)格與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮到土地的壟斷性特征。 （三） 替代原則 土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不

39、得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上替代性商品或服務(wù)同時(shí)存在，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類(lèi)型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。 （四） 變動(dòng)原則 估價(jià)過(guò)程中估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣的情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是

40、在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。 （五） 貢獻(xiàn)原則 土地總收益是由土地及其生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。 二、 估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 （一） 方法選擇 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）土地評(píng)估的一般方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)勘查情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的區(qū)位

41、、用地性質(zhì)、利用條件，當(dāng)土地市場(chǎng)狀況及本次評(píng)估目的，確定使用的評(píng)估方法，選擇依據(jù)及評(píng)估技術(shù)線路，具體如下。 1.選用方法 市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法 2.選擇依據(jù) 估價(jià)對(duì)象設(shè)定為商業(yè)金融用地，可參照商業(yè)用地評(píng)估，估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域今年類(lèi)似交易案例較多，能夠比較客觀地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，故比較適宜選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。 3.技術(shù)路線 采用基準(zhǔn)地價(jià)法和市場(chǎng)比較法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，最后經(jīng)過(guò)綜合分析測(cè)算方法及測(cè)算結(jié)果，最終確定估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果。 (二)估價(jià)過(guò)程 1.市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原

42、理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上的交易的類(lèi)型地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。 公式：V=VBABCD 式中V——估價(jià)宗地價(jià)格； VB——比較實(shí)例價(jià)格； A——估價(jià)對(duì)象交易情況修正指數(shù)/可比實(shí)例交易情況修正指數(shù)； B——估價(jià)對(duì)象交易日期修正指數(shù)/可比實(shí)例交易日期修正指數(shù)； C——估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素修正指數(shù)/可比實(shí)例區(qū)域因素修正指數(shù)； D——估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素修正指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素修正指數(shù) 。 （1）選擇實(shí)例原則 ①與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈 ②與估價(jià)對(duì)象用途相同 ③與估價(jià)對(duì)象的交易類(lèi)型相同 ④與估價(jià)

43、對(duì)象的估計(jì)日期應(yīng)接近 ⑤交易實(shí)例必須為正常交易，或能修正為正常交易 （2）具體測(cè)算思路 ①選取比較實(shí)例 ②選擇比較因素，并具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件 ③在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上，將因素指標(biāo)差異這算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，編制比較因素條件說(shuō)明表 ④采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格 ⑤對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行分析，確定市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果 (3)詳細(xì)計(jì)算過(guò)程 估價(jià)對(duì)象位于XXXX，登記用途為商業(yè)金融，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地土地面積39643.5平方米，土地使用年期設(shè)定為40年。X年X月X日土地開(kāi)發(fā)程度為紅線外“五通”（即通路、供

44、電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。 ①比較實(shí)例選擇。通過(guò)調(diào)查分析，我們選擇了近期發(fā)生交易的與估價(jià)的對(duì)象條件類(lèi)似的3個(gè)比較實(shí)例，具體實(shí)例條件描述如下。 實(shí)例A：XXXX 該地塊位于XXXX，用途為商業(yè)用地，土地面積34435.28平方米，土地用途年期為40 年。X年X月X日土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅霞外“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整的出讓交易價(jià)格為4958.93元/平方米。 實(shí)例B:XXXX 該地塊位于XXXX，用途為商業(yè)，土地面積30716.06平方米，土地使用年期為40年。XX年X月X日土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅外線“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊）及紅外

45、線內(nèi)場(chǎng)地平整的出讓交易價(jià)格為3515.18元/平方米。 實(shí)例C：KC-2010-76 該地塊位于XXX。用途為商業(yè)，土地面積34512.07平方米，土地使用年期為40 年。2009年9月13日基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到紅外線外“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、通氣）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整的出讓交易價(jià)格為5059.67元/平方米。 個(gè)交易實(shí)例的因素條件詳見(jiàn)表“因素條件說(shuō)明表” 因素條件說(shuō)明表 估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 位置 XX XX XX XX 土地用途 商業(yè)金融 商業(yè)金

46、融 商業(yè)金融 商業(yè)金融 土地級(jí)別 二級(jí) 二級(jí) 二級(jí) 二級(jí) 價(jià)格類(lèi)型 掛牌 掛牌 掛牌 掛牌 交易價(jià)格/(元/平方米） 　 5232.55 3960.65 5055.04 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年限 40 40 40 40 交易時(shí)間 XX XX XX XX 區(qū)域因素 自然條件 地形平坦，基本無(wú)淹水現(xiàn)象，自然條件較好 地形平坦，基本無(wú)淹水現(xiàn)象，自然條件較好 地形平坦，基本無(wú)淹水現(xiàn)象，自然條件較好 地形平坦，基本無(wú)淹水現(xiàn)象，自然條件較好 交通狀況 道路通達(dá)度 主干道為主，XX 主干道為主，有XX

47、 主干道與次干道并重，有XX 次干道為主，有XX等 公交便捷度 公交線4條 公交路線4條 公交線6條 公交線5條 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施 紅線外“五通”，基礎(chǔ)設(shè)施條件一般 紅線外“五通”，基礎(chǔ)設(shè)施條件一般 紅線外“五通”，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好 紅線外“五通”，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 污染物排放基本達(dá)標(biāo)，污染治理狀況一般 污染物排放基本達(dá)標(biāo)，污染治理狀況較差 污染物排放基本達(dá)標(biāo)，污染治理狀況較好 污染物排放基本達(dá)標(biāo)，污染治理狀況一般 周?chē)恋乩们闆r 居住用地為主 居住用地為主 居住用地為主 居住用地為主 個(gè)別因素 形狀 不規(guī)則 不規(guī)則 較規(guī)則

48、較規(guī)則 面積 較適宜 較適宜 適宜 較適宜 臨路狀況 臨次干道 臨巷道 臨主干道 臨主干道 地形 較平坦 較平坦 較平坦 較平坦 地基 承載力一般 承載力一般 承載力較高 承載力一般 接近交通設(shè)施程度 交通較不便捷 交通較不便捷 交通便捷 交通較便捷 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 紅線內(nèi)“五通”基礎(chǔ)設(shè)施條件一般 紅線內(nèi)“五通”基礎(chǔ)設(shè)施條件一般 紅線內(nèi)“五通”基礎(chǔ)設(shè)施條件一般 紅線內(nèi)“五通”基礎(chǔ)設(shè)施條件一般 規(guī)劃限制 容積率≤5.6，建筑密度＜35%，綠地率＞37% 容積率≤3.5，建筑密度＜40%，綠地率＞37% 容積率≤6，建筑密度＜40

49、%，綠地率＞35% 容積率≤3.5，建筑密度＜3.5%，綠地率＞40% 修正系數(shù) 0.947707607 0.88752727 1.00091493 修正后價(jià)格（元/平方米） 4958.927438 3515.184882 5059.665008 平均價(jià)格 4511.259109 評(píng)估房地產(chǎn)面積 34435.28 評(píng)估房地產(chǎn)總價(jià)（元） 155346470.6 ②因素選擇與因素說(shuō)明 結(jié)合評(píng)估對(duì)象與比較實(shí)例的具體情況，我們選擇影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的主要因素如下。 a、 交易期日：根據(jù)地價(jià)指數(shù)，確定交易期日修正系數(shù)。 b、 交易方式：主要指拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議出讓、

50、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制等。 c、 土地使用年期：指估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的土地使用年期。 d、 區(qū)域因素：主要有交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度等。 e、 個(gè)別因素：主要指宗地形狀、容積率、臨街狀況、目前規(guī)劃限制等。 ③編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下。 土地用途。估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)，可比實(shí)例用途為商業(yè)，同屬商業(yè) 用地大類(lèi)，地價(jià)較近，不需進(jìn)行修正。 土地級(jí)別。個(gè)比較實(shí)例均位于二級(jí)地的邊緣。 交易方式。估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例均為正常交易價(jià)格，不需要進(jìn)行修正。 交易期日修正。根據(jù)XX國(guó)土資源廳公布的2

51、005年、2006年《XX城市地價(jià)動(dòng)態(tài)檢測(cè)報(bào)告》及XX近兩三年土地招牌掛交易實(shí)例，以比較估價(jià)對(duì)象交易時(shí)間期日修正系數(shù)為100，則比較實(shí)例A在估價(jià)基準(zhǔn)日期日修正系數(shù)為91，比較實(shí)例B期日修正系數(shù)為97比較實(shí)例C期日修正系數(shù)為97 土地使用年期修正。比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的土地使用年期一致，不需要進(jìn)行年期修正。 區(qū)域及個(gè)別因素條件指數(shù) （a） 區(qū)域因素 自然條件：分為好、較好、一般、較差、差等五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象自 然條件為100每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1 道路通達(dá)度：分為主干道、主干道與次干道并重、次干道、次干道與支路并重、支路等5個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象道路狀況為100，每上升或下

52、降一級(jí)，指數(shù)增加或減少2. 公交便捷度：分為8條以上、6~8條、4~6條、4條以為下四個(gè)等級(jí)，與估價(jià)對(duì)象交通便捷度為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1. 紅外線基礎(chǔ)設(shè)施：以估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施狀況為100，每增加或減少“一通”，指數(shù)增加或減少1. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，，以估價(jià)對(duì)象環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1. 工業(yè)集聚度：分為高、較高、一般、較低、低等五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1 周邊土地利用情況：分別工業(yè)、工業(yè)市政、城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)、其他用地五個(gè)等級(jí)，

53、以估價(jià)對(duì)象周邊土地利用狀況為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1。 （b） 個(gè)別因素 形狀：分為規(guī)則、較規(guī)則、較不規(guī)則、四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象形狀為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1。 面積：分為適宜、較適宜、較不適宜、不適宜等四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象形狀為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1。 臨路狀況：分為主干道、次干道、支路或巷道三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象臨街狀況為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1。 地形：分為平坦、較平坦、較不平坦、不平坦四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象地形指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1。 地基：分為高、較高、一般

54、、低、較低、低等五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象地基指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)增加或減少1。 接近交通設(shè)施程度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象接近交通設(shè)施程度指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)減少或增加2。 規(guī)劃限制：分為無(wú)限制、一定限制、較大限制三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象規(guī)劃限制指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)減少或增加1。 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施：以估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施狀況為100，每增加或減少“一通”指數(shù)增加或減少1。 確定比較因素條件指數(shù)可參見(jiàn)“比較因素條件說(shuō)明” 比較因素說(shuō)明 估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)

55、對(duì)象房地產(chǎn) 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 土地用途 100 100 100 100 土地級(jí)別 100 100 100 100 交易日期 100 91 97 97 交易方式 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 100 區(qū)域因素 自然條件 100 100 100 100 交通狀況 道路通達(dá)度 100 102 98 96 公交便捷度 100 100 102 101 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 101 101

56、 周?chē)恋乩们闆r 100 100 100 100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 100 99 101 100 個(gè)別因素 形狀 100 100 101 101 面積 100 100 101 100 臨路狀況 100 99 101 101 地形 100 100 100 100 地基 100 99 99 99 接近交通設(shè)施程度 100 100 102 101 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 100 100 規(guī)劃限制 100 98 102 98 環(huán)境條件 100 99 101 99 平面布置 100

57、 100 100 100 ④確定比較因素修正系數(shù) 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，可制定估價(jià)對(duì)象的比較因素修正系數(shù)表，參見(jiàn)“比較因素修正系數(shù)”表 比較因素修正系數(shù) 估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 土地用途 100/100 100/100 100/100 100/100 土地級(jí)別 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 91/100 97/100 97/100 交易方式 100/100 100/100 100/100

58、 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 自然條件 100/100 100/100 100/100 100/100 交通狀況 道路通達(dá)度 100/100 100/102 100/98 100/96 公交便捷度 100/100 100/100 100/102 100/101 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施 100/100 100/100 100/101 100/101 周?chē)恋乩们闆r 100/100 1

59、00/100 100/100 100/100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣 100/100 100/99 100/101 100/100 個(gè)別因素 形狀 100/100 100/100 100/101 100/101 面積 100/100 100/100 100/101 100/100 臨路狀況 100/100 100/99 100/101 100/101 地形 100/100 100/100 100/100 100/100 地基 100/100 100/99 100/99 100/99 接近交通設(shè)施程度 100/100 100/100

60、 100/102 100/101 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 100/100 100/100 100/100 100/100 規(guī)劃限制 100/100 100/98 100/102 100/98 環(huán)境條件 100/100 100/99 100/101 100/99 平面布置 100/100 100/100 100/100 100/100 修正系數(shù) 0.947707607 0.88752727 1.00091493 修正后價(jià)格（元/平方米） 4275.35 3515.18 5059.67 平均價(jià)格（元/平方米） 4511.259109 評(píng)

61、估房地產(chǎn)面積（平方米） 34435.28 評(píng)估房地產(chǎn)總價(jià)（元） 155346470.6 ⑤實(shí)例修正后的低價(jià)計(jì)算 經(jīng)過(guò)比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格 三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，故取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法評(píng)估的最終價(jià)格為元4511.26元/㎡。 2、基準(zhǔn)地價(jià) （1）宗地地價(jià)修正系數(shù)表和系數(shù)說(shuō)明表的引用 詳見(jiàn)“宗地地價(jià)修正系數(shù)表和系數(shù)說(shuō)明表”。 主城區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表 影響因素 修正系數(shù) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣

62、劣 區(qū)域因素 交通狀況 道路狀況 道路類(lèi)型 3.976 1.988 0 -1.988 -3.976 道路寬度 4.387 2.1935 0 -2.1935 -4.387 交通便捷度 8.148 4.074 0 -4.074 -8.148 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 供水狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.358 供電狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.358 供氣狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.358 排水狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.

63、358 通訊狀況 1.358 0.679 0 -0.679 -1.358 環(huán)境因素 污染排放及治理狀況 2.358 1.179 0 -1.179 -2.358 危險(xiǎn)設(shè)施狀況 1.468 0.734 0 -0.734 -1.468 自然條件 3.276 1.638 0 -1.638 -3.276 商業(yè)區(qū)成熟度 9.506 4.753 0 -4.753 -9.506 行政因素 城市規(guī)劃限制 5.875 2.9375 0 -2.9375 -5.875 交通管制 2.873 1.4365 0 -1.4365 -2.

64、873 其他區(qū)域因素狀況 2.873 1.4365 0 -1.4365 -2.873 個(gè)別因素 宗地地形條件 5.886 2.943 0 -2.943 -5.886 宗地地基條件 3.458 1.729 0 -1.729 -3.458 宗地形狀 1.202 0.601 0 -0.601 -1.202 宗地面積 1.658 0.829 0 -0.829 -1.658 宗地利用狀況 2.987 1.4935 0 -1.4935 -2.987 宗地臨路狀況 2.873 1.4365 0 -1.4365 -2.873

65、 宗地位置 3.335 1.6675 0 -1.6675 -3.335 土地使用年限 2.659 1.3295 0 -1.3295 -2.659 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件 1.264 0.632 0 -0.632 -1.264 其他個(gè)別因素 2.312 1.156 0 -1.156 -2.312 注：表中數(shù)據(jù)被擴(kuò)大了100倍，以保證后期計(jì)算的準(zhǔn)確性 主城區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)因素指標(biāo)說(shuō)明表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 宗地修正因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū)域因素 交通狀況 道路狀況 道路類(lèi)型 主干道為主 主干道與次干道并重 次干

66、道為主 次干道與支路并重 支路為主 道路寬度 >30m 20~30m 15~20m 10~15m <10m 交通便捷度 有對(duì)外交通設(shè)施，公交線路12條以上 用公交線路10~12條 有公交線路8~10條 有公交線路6~8路 有公交線路6條以下 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 供水狀況 保證率達(dá)99%以上 保證率97%~99% 保證率95%~97% 保證率90%~95% 保證率<90% 供電狀況 雙回路供電，或單回路供電，保證率達(dá)99%以上 單回路供電，保證率97%~99% 單回路供電，保證率95%~97% 單回路供電，保證率90%~95% 單回路供電，保證率<90% 供氣狀況 保證率達(dá)99%以上 保證率97%~99% 保證率95%~97% 保證率90%~95% 保證率<90% 排水狀況 排水設(shè)施完善，排水通暢 排水設(shè)施較完善，排水叫暢通 排水設(shè)施基本滿(mǎn)足排水的需要，排水狀況一般 排水設(shè)施尚不能滿(mǎn)足排水需要，排水狀況較差 排水不通暢，排水狀況差 通訊狀況 區(qū)域裝機(jī)容量大，通訊狀況好 區(qū)域裝機(jī)容量較大，通訊狀況較好 區(qū)域裝機(jī)