A房地產公司稅收籌劃研究稅務管理專業(yè)

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1、 畢業(yè)論文中文摘要 隨著經濟水平的日益進步和我國稅收政策的不斷落實，越來越多的企業(yè)關注到稅收籌劃的運作，尤其是房地產企業(yè)。現(xiàn)如今居民的住房需求也越來越大，房地產市場出現(xiàn)了嚴重的泡沫經濟，政府也加大了對房地產稅收的征管力度。稅收籌劃無疑成為了降低房地產企業(yè)稅負成本和經營風險，增強企業(yè)競爭力和盈利能力的有效策略。 本文采用文獻研究方法，梳理了稅收籌劃的基本概述和相關理論。以A房地產企業(yè)的納稅情況以及稅收籌劃進行了數(shù)據(jù)研究，并從房地產開發(fā)企業(yè)的前期準備環(huán)節(jié)、開發(fā)建設環(huán)節(jié)、銷售交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)這四個階段對A企業(yè)進行稅收籌劃。 關鍵詞 稅收籌劃，競爭力，房地產企業(yè) 畢業(yè)

2、論文外文摘要 Title Research On Tax Planning Of A Real Estate Company Abstract With the development of economy and the implementation of tax policy, more and more enterprises pay attention to the operation of tax planning, especially the real estate enterprises. Nowadays, the housing demand of re

3、sidents is also increasing, the real estate market has appeared a serious bubble economy, and the government has increased the collection and administration of real estate tax. Tax planning has undoubtedly become an effective strategy to reduce the tax burden cost and management risk and enhance the

4、 competitiveness and profitability of real estate enterprises. This article uses the literature research method, combs the basic outline and the related theory of tax planning. This paper makes a data study on tax payment and tax planning of A real estate enterprise, and carries on tax planning for

5、 A enterprise from four stages: preparation, development and construction, sales transaction and holding. Keywords tax planning，real estate enterprise，competitive advantage 目錄 1 引言 1 2 稅收籌劃基本概述 1 2.1 稅收籌劃的概念 1 2.2 稅收籌劃的特征 1 3 稅收籌劃的相關理論 2 3.1 有效稅收籌劃理論 2 3.2 節(jié)稅類型理論 3

6、3.3 稅制要素籌劃理論 3 4 A房地產企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及分析 3 4.1 房地產企業(yè)涉稅情況 3 4.2 A房地產企業(yè)的稅負分析 5 4.3 A房地產企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及分析 8 5 A房地產企業(yè)稅收籌劃的各業(yè)務環(huán)節(jié) 10 5.1 前期準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 11 5.2 開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 12 5.3 銷售交易環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 13 5.4 持有環(huán)節(jié)的稅收籌劃 15 結論 17 致謝 18 參考文獻 19 表1 房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及稅種表 5 表2 A房地產企業(yè)2015-2017年的稅種金額 6 表3 A房地產企業(yè)2

7、015-2017年各個稅種占總額比重 6 表4 A房地產企業(yè)2015-2017年各個稅種占主營業(yè)務收入比重 7 表5 三家企業(yè)2015-2017年應交稅金占主營業(yè)務收入比重 7 表6 各個項目面積和銷售狀況 11 表7 各個項目成本費用匯總 11 表8 房屋兩種不同方式的稅收情況 16 1 引言 由于房地產企業(yè)的經濟快速增長，其在國民經濟中的地位越來越重要。房地產企業(yè)由于特殊的行業(yè)狀況，所占用的資金、成本很大，包括原材料、人力成本、稅收等，而房地產開發(fā)企業(yè)成本卻持續(xù)增加，對于企業(yè)來說，經營壓力非常巨大。一方面，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，

8、稅收籌劃有助于減少企業(yè)的稅負，實現(xiàn)稅后利益最大化。稅收籌劃的目標是稅后收益最大化，要求企業(yè)在進行決策、經營、投資、控制等經濟活動時，考慮各種活動所引起的稅收成本，根據(jù)優(yōu)惠政策進行最優(yōu)選擇，來降低企業(yè)的納稅基礎，減少稅款的支出。另一方面，稅收籌劃也有助于提升企業(yè)的經營管理和會計核算水平。稅收籌劃是在服從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下，根據(jù)籌劃需要，調整投資方向、營銷策略，及時協(xié)調企業(yè)內外關系，將有助于提升企業(yè)的經營管理水平。因此，科學的稅收籌劃不僅能提升房地產企業(yè)的經濟效益和市場競爭力，對于房地產企業(yè)的長遠發(fā)展也有著重要作用。 2 稅收籌劃基本概述 2.1 稅收籌劃的概念 國外的學者Meigs在

9、1984年指出，稅收籌劃是在經濟活動發(fā)生之前，通過合理而又合法的安排自己的納稅活動，達到減少稅負的目的[1]。這是首次從學術的觀點闡述了稅收籌劃的概念。 國內的學者張中秀教授在2001年指出，稅收籌劃是指納稅人通過合法的方式和稅負轉嫁方式來少稅負的一種安排[2]。而蓋地教授2007年指出，稅收籌劃是合乎稅收法律法規(guī)的前提下，納稅主體對企業(yè)經濟活動的一系列提前安排，達到少繳納的目的[3]。 結合以上觀點，稅收籌劃的概念可以表述為：“稅收籌劃是納稅人在法律規(guī)定許可的范圍內，憑借法律賦予的正當權利，通過對投資、籌資、經營、理財?shù)然顒拥氖孪劝才排c規(guī)劃，以達到減少稅款繳納或遞延稅款繳納目的的一系列謀

10、劃活動[4]。” 2.2 稅收籌劃的特征 稅收籌劃所具有的特征，體現(xiàn)在其合法性、時效性、綜合籌劃性和目的性等方面[5]。 合法性：納稅人的稅收籌劃行為須在國家法律法規(guī)許可的范圍之內進行。許可的范圍是對稅收征納過程中征納雙方權利和義務的規(guī)范，是一種特定的法律關系[5]。納稅人可以在合法范圍內，通過安排合理的經營與財務活動來減輕自己的稅收負擔。另外，納稅人的合法籌劃行為是順應國家稅收立法精神和一定時期宏觀調控政策要求，從另一角度也可表述為“不違法”。 時效性：稅收籌劃是在納稅義務發(fā)生之前所做的事先籌劃和安排，根據(jù)相關情況、數(shù)據(jù)預測所做出的超前設計。例如，根據(jù)對未來收益情況的預測決定企業(yè)組

11、織形式的選擇。另外，國家稅收制度政策會隨著經濟、社會發(fā)展狀況和政府宏觀調控目標的調整而變化，由此決定納稅人針對某項稅收政策而做出的稅收籌劃方案也具有明顯的時效性[5]。例如，納稅思路的開拓和方案的設計是隨著稅收政策法規(guī)的變化而不斷調整的。 綜合籌劃性：稅收籌劃是納稅人財務規(guī)劃的一個重要組成部分，以總體財務利益的最大化為目標。另外，納稅人在經營、投資、理財中面臨的應交稅種不止一個，而且有的是相互關聯(lián)的，因此，不能僅限于個別稅種稅負的高低。還有，綜合籌劃的成本比應最大。 目的性：稅收是國家控制的一個重要的經濟杠桿，國家可以通過稅收優(yōu)惠政策，多征或減征，引導納稅人采取符合政策導向的行為，以實現(xiàn)國

12、家宏觀經濟調整或治理社會的目的。 3 稅收籌劃的相關理論 稅收籌劃原理主要從以下三部分內容來探討，為稅收籌劃提供理論支持。 3.1 有效稅收籌劃理論 早期的稅收籌劃理論，目標是納稅最小化，沒有考慮籌劃的成本。現(xiàn)代稅收籌劃的理論是有效稅收籌劃，在籌劃的過程中不僅要考慮顯性稅收還要考慮隱性稅收，就是因選擇的籌劃方案而放棄稅收優(yōu)惠帶來的機會成本。還有，也要考慮稅收籌劃的成本，籌劃方案帶來的企業(yè)重組成本，這些增加的成本是否可以通過籌劃減少的稅額而減掉[6]。 有效稅收籌劃理論，就是在契約理論的基礎上展開研究。契約理論將企業(yè)視為投資人、貸款人、經理和所有人之間訂立的契約所組成的集合體。根據(jù)

13、契約理論，處于不確定性與交易費用的情況下，因為不確定性所導致非稅收成本的增加，會使得籌劃策略的選擇更加復雜，并使得其與納稅最小化偏離。 3.2 節(jié)稅類型理論 稅收籌劃的重要原理之一是節(jié)稅類型原理，減少納稅人繳納的稅款。 節(jié)稅需要考慮的基本因素，包括絕對和相對、確定性和不確定性風險節(jié)稅。絕對節(jié)稅是使納稅人繳納的稅額直接減少的籌劃行為，例如企業(yè)可采取減少稅基與采用較低稅率的方式來實現(xiàn)目標[7]。相對節(jié)稅是推遲稅款繳納的籌劃行為，例如企業(yè)可使用加速折舊方法減少稅款。在確定性風險方案中，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，運用概率論將面臨的風險量化，選擇其中最優(yōu)方案。而不確定風險是難以根據(jù)不同的方案來做出基本判斷

14、的節(jié)稅行為[6]。 3.3 稅制要素籌劃理論 稅收籌劃要素的原理，是根據(jù)研究稅收制度不同的要素、思路與方法，并闡述內在原理形成的。 稅制要素籌劃理論需考慮到各方面的因素，包括稅收優(yōu)惠籌劃、計稅依據(jù)籌劃、稅率籌劃、納稅人籌劃等。納稅人籌劃的原理是根據(jù)納稅人身份來進行合理界定與轉化，來減輕稅負。而實現(xiàn)稅基的最小化、合理分解稅基和控制安排稅基的實現(xiàn)時間是計稅依據(jù)籌劃的方法[8]。在稅法規(guī)定范圍內，納稅人通過調整自身行為，使用較低稅率可以減輕稅負。還有，納稅人可以根據(jù)稅收優(yōu)惠政策享受低稅負待遇。 4 A房地產企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及分析 4.1 房地產企業(yè)涉稅情況 4.1.1 房地產企業(yè)

15、稅收特征 房地產企業(yè)內容涉及眾多，包括土地的開發(fā)和再開發(fā)、工程建設、房地產經營、房地產物業(yè)管理、房地產中介服務以及房屋的修繕等服務。房地產開發(fā)企業(yè)的稅收特征包括以下幾個方面。 涉及稅種多：房地產企業(yè)的各個業(yè)務環(huán)節(jié)都會發(fā)生稅收，包括增值稅、土地增值稅、印花稅、房產稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、個人所得稅等[9]。房地產企業(yè)的稅種幾乎包含了我國現(xiàn)有的稅種。 涉稅業(yè)務復雜：首先，房地產企業(yè)在會計核算的過程中就比較繁瑣，需要核算各種成本。其次，將會涉及到不同的稅種，需要用不同的稅率計算。之后，納稅人也包括小規(guī)模納稅人和稅率不同的納稅人。還有，在同一業(yè)務中會涉及

16、到多個稅種，計算復雜。在納稅的過程中，對納稅的方法也會存在爭議，足以表明涉稅業(yè)務復雜。營改增后，一系列政策也得到了完善，但企業(yè)也面臨了許多新的問題[10]。 開發(fā)階段性明顯：房地產企業(yè)的各個環(huán)節(jié)都會有明顯的稅種。如拿地環(huán)節(jié)，主要包括契稅和耕地占用稅；建設開發(fā)環(huán)節(jié)，主要包括增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；銷售交易環(huán)節(jié)，主要包括增值稅、土地增值稅、和企業(yè)所得稅；持有環(huán)節(jié)，主要包括房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。 4.1.2 房地產企業(yè)涉稅情況 前期準備環(huán)節(jié)：房地產企業(yè)在前期準備中，首先要獲得土地使用權。在買地過程中涉及到的契稅按地價3%-5%繳納；印花稅按合同金額的萬分之五繳納；若買的是耕地，頭一年按所

17、占地的面積來繳納耕地占用稅，之后滿一年繳納土地使用稅；若買的不是耕地，下月開始繳納土地使用稅[10]。 開發(fā)建設環(huán)節(jié)：房地產企業(yè)在開發(fā)建設環(huán)節(jié)中，主要是對前期的準備進行落實和建設。營改增后，該環(huán)節(jié)是購進貨物、發(fā)生勞務的主要階段，將產生大量的增值稅進項稅額。在購貨過程中，也會涉及到小規(guī)模納稅人和不同稅率的納稅人。還有，企業(yè)也可采取合作建房與委托代建的方式，享受一定的稅收優(yōu)惠政策。該環(huán)節(jié)也涉及到了土地使用稅和印花稅等。 銷售交易環(huán)節(jié)：房地產企業(yè)在銷售交易環(huán)節(jié)中，主要是對房地產的銷售與交易。在此環(huán)節(jié)中，涉及到的稅種比較多，會產生大量的稅，包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。營改增后，將產生大量

18、的增值稅銷項稅額。土地增值稅是轉讓房地產所得到的收入減掉法定扣除項目，按四級超率累進稅率來征收[11]。 房產持有環(huán)節(jié)：房地產企業(yè)的持有環(huán)節(jié)，是指將完工后的房屋用以自用和出租這兩種方式。此環(huán)節(jié)主要涉及了房產稅和土地使用稅。若房產用于企業(yè)自用，則按房產余值的1.2%來繳納房產稅；若房產用于企業(yè)出租，則按租金收入的12%繳納房產稅。 表1 房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及稅種表 開發(fā)環(huán)節(jié) 稅種 稅基 稅率 前期準備環(huán)節(jié) 契稅 地價 3%～5% 印花稅 合同金額 0.05% 耕地占用稅 實際占地面積 （5～50）/㎡ 開發(fā)建設環(huán)節(jié) 增值稅 承包方合同 3% 土地使用

19、稅 實際占地面積 （0.6～30）/㎡ 印花稅 合同金額 0.03% 銷售交易環(huán)節(jié) 增值稅 銷售不動產的不含稅金額 5%（簡易計稅）、17%（一般計稅） 土地增值稅 轉讓土地的增值額 30%-60% 企業(yè)所得稅 應納稅所得額 25% 房產持有環(huán)節(jié) 增值稅 銷售不動產的不含稅金額 5%（簡易計稅）、17%（一般計稅） 房產稅 計稅余值 1.2%（自用） 租金收入 12%（出租） 4.2 A房地產企業(yè)的稅負分析 4.2.1 A房地產企業(yè)的納稅情況 A公司自從2004年成立以來，一直是積極向上的發(fā)展的局面，經過十幾年的發(fā)展，已經成為國內頗

20、有規(guī)模的城鄉(xiāng)建設與生活服務商。A公司的注冊資本為8000萬元，經營范圍是房地產的開發(fā)、實業(yè)投資、旅游項目投資、室內外裝璜、托管范圍內的房屋以及配套設施和場地的管理、維修、服務等。公司一直在鞏固核心業(yè)務優(yōu)勢的基礎上，積極拓展與生活服務相關的其它業(yè)務。公司一直定位在城市的主流住宅市場，力于讓每個人都能住得起房子，堅持合理定價及銷售，導致雖然收入不停增加，但是利潤卻差強人意。A企業(yè)找事務機構了解過，應納稅額一直比凈利潤高的原因是稅收成本過高，影響了企業(yè)的收益。還有，在納稅申報方面，企業(yè)也做的不夠規(guī)范，需要進行調整，否則會對企業(yè)的社會信譽產生影響。 為了能直接了解企業(yè)的問題，下面表格詳細列出了A房地

21、產企業(yè)的各個稅種金額以及所占的比重。A房地產企業(yè)進行開發(fā)主要涉及到的稅種有增值稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅，還有幾個稅種所占金額較小，計入其他類，便于闡述。 表2 A房地產企業(yè)2015-2017年的稅種金額 （萬元） 稅種 2015年 2016年 2017年 增值稅 977941.32 991666.01 408581.38 城市維護建設稅 62555.20 81278.50 84902.07 教育費附加 42718.08 58817.20 61758.73 土地增值稅 674883.9

22、6 1023634.55 1356120.42 企業(yè)所得稅 473126.15 599307.62 722461.37 其他 39944.12 42479.20 60860.47 合計 2271168.83 2797183.08 2694684.44 從表2中可以看出，A房地產企業(yè)2015-2017年三年中各個稅種的金額一直處于上漲趨勢，所納稅的總體金額也一直在上漲，總體稅額巨大。其中，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅數(shù)額較大。 表3 A房地產企業(yè)2015-2017年各個稅種占總額比重 稅種 2015年 2016年 2017年 增值稅 43.06

23、% 35.45% 15.16% 城市維護建設稅 2.75% 2.91% 3.15% 教育費附加 1.88% 2.10% 2.29% 土地增值稅 29.72% 36.60% 50.33% 企業(yè)所得稅 20.83% 21.43% 26.81% 其他 1.76% 1.52% 2.26% 合計 100.00% 100.00% 100.00% 從表3中可以看出，A房地產企業(yè)2015-2017年三年中各個稅種占總額的比重也呈上漲趨勢，企業(yè)稅負增加，加重了企業(yè)的稅收負擔。這也表明了企業(yè)進行稅收籌劃的必要性，其中，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅所占比重

24、較大，應先從這三方面進行籌劃。 A房地產企業(yè)2015-2017年的主營業(yè)務收入金額分別為19318321.97萬元、23840054.80萬元、24013964.88萬元。 表4 A房地產企業(yè)2015-2017年各個稅種占主營業(yè)務收入比重 稅種 2015年 2016年 2017年 增值稅 5.06% 4.16% 1.70% 城市維護建設稅 0.32% 0.34% 0.35% 教育費附加 0.22% 0.25% 0.26% 土地增值稅 3.49% 4.29% 5.65% 企業(yè)所得稅 2.45% 2.51% 3.01% 其他 0.21%

25、0.18% 0.25% 合計 11.75% 11.73% 11.22% 從表4中可以看出，A房地產企業(yè)2015-2017年三年中各個稅種占主營業(yè)務收入比重呈平緩趨勢，稅負也沒有大幅地的降低，企業(yè)稅負負擔還是很大。為了使稅收大幅度下降，對所占比重較大的稅種進行籌劃已刻不容緩。 4.2.2 A房地產企業(yè)的稅負比較 A企業(yè)是房地產企業(yè)，通過進行同行業(yè)的比較可以體現(xiàn)出企業(yè)的稅負水平。從同行業(yè)中找兩家上市企業(yè)進行應交稅金的稅負所占主營業(yè)務收入比較，得出A企業(yè)在同行業(yè)中的稅負水平。 表5 三家企業(yè)2015-2017年應交稅金占主營業(yè)務收入比重 企業(yè) 2015年 2016年

26、 2017年 A企業(yè) 8.82% 10.01% 13.49% 新城控股 5.97% 6.49% 10.34% 華夏幸福 5.22% 6.77% 8.86% 從表5可以看出，華夏幸福作為房地產行業(yè)排名靠前的上市企業(yè)，稅負壓力相比較于另兩家企業(yè)較小，突出了企業(yè)管理和稅務工作的成果。新城控股作為國內排名前幾十名的房地產上市企業(yè)，稅負相比于A企業(yè)也處于中上游水平。而A企業(yè)與它們相比，稅負水平較高，企業(yè)承擔壓力較大。 4.3 A房地產企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀及分析 4.3.1 A房地產企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀 對A公司的納稅情況分析后，和同行業(yè)對比，發(fā)現(xiàn)A公司的稅負比其他上市企業(yè)

27、稅負較高。在對A公司進行調查后了解到，企業(yè)在稅務方面存在著不少問題。為了減輕企業(yè)的稅負，這些問題急需改善。 企業(yè)缺乏專業(yè)的稅務人員： A 房地產公司并沒有專門負責稅務方面的稅務部門，也沒有獨立的稅務工作崗位，更沒有專業(yè)的稅務人員，稅務方面的有關工作都是由財務人員兼任的[12]。財務人員有自己的任務，并不能時時刻刻的兼任好稅務人員的工作，如每月15號前的增值稅等的納稅申報，必須在15號申報成功并即時繳款成功。雖然財務人員可以按步驟在國稅上進行納稅申報，但由于財務人員對稅收政策的了解不太全面，平時業(yè)務也繁重，出現(xiàn)過幾次納稅申報不成功以及沒有即時繳款的情況，導致超過申報時間而被罰了滯納金。因為納

28、稅申報是個很細碎的工作，申報時填表要很仔細，不能出差錯，否則將會給企業(yè)帶來各種問題及不必要的損失。還有，A企業(yè)對于比較難的納稅申報，還要及時去找專業(yè)的機構代理記賬公司來進行申報。 企業(yè)管理層缺乏稅收籌劃意識： 在和A房地產企業(yè)的內部人員溝通后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的管理層人員和員工對于 稅收籌劃的想法存在差異[13]。A企業(yè)人員都覺得企業(yè)繳納的稅收過高，應該采取措施，減輕企業(yè)過重的稅負，但是對于進行稅收籌劃來減輕稅負這個方法產生了不同的想法。A企業(yè)的管理人員卻因為有一些違規(guī)操作，被處以不少的罰款，因而態(tài)度謹慎，然而又混淆了稅收籌劃和偷稅漏稅的概念，認為稅收籌劃的過程中會產生巨大的籌劃風險以及籌劃成本[

29、14]。而一些員工認為根本不必要進行稅收籌劃，只需要跟稅務機關搞好就萬事大吉，另一些員工卻認為學好國家頒布的稅收政策，認真進行稅收籌劃的措施更穩(wěn)妥。 企業(yè)過于減輕單一稅種稅負： A企業(yè)的內部人員還存在一個誤區(qū)，認為稅收籌劃只要減輕稅負就可以了，僅僅考慮最大化減輕稅負的方案。其實，企業(yè)發(fā)生的經濟活動是一個相互關聯(lián)的過程，更何況A企業(yè)作為房地產企業(yè)，涉及的稅種種類很多。所以，A企業(yè)在稅收籌劃的過程中不應追求單一稅負減輕最大化，應該將企業(yè)的籌劃方案與企業(yè)整體方向相結合，實現(xiàn)企業(yè)整體的收益最大化[15]。 4.3.2 A房地產企業(yè)稅收籌劃的分析 4.3.2.1 必要性分析 從國家的層面來

30、講，房地產是一個涉及稅種較多的行業(yè)，綜合性較強。近幾年，國家對于房地產行業(yè)的調控力度角度，出臺了不少優(yōu)惠政策。因此，A房地產企業(yè)進行稅收籌劃也有利于房地產行業(yè)整體的結構完整，有利于國家經濟的良好發(fā)展，這也是企業(yè)想達到的目的。還有，A企業(yè)采取了合法的稅收籌劃手段，自然就不會進行偷、漏稅，規(guī)避了這種違法的風險[16]。 從房地產行業(yè)層面來講，房地產行業(yè)的稅負是較高的。分析A企業(yè)近三年的數(shù)據(jù)可知，企業(yè)的稅負也在逐漸上漲。在如今房地產行業(yè)降溫的形勢下，房地產行業(yè)整體的盈利減少的情況下，伴隨著市區(qū)建筑用地開發(fā)的所剩無幾，郊區(qū)的土地開發(fā)成本又過高。為了企業(yè)的自身發(fā)展，A房地產企業(yè)在這種情況下，若想減輕外

31、部成本，稅收籌劃是必不可少的。A企業(yè)對稅負進行合法的籌劃，不僅能夠減輕企業(yè)的稅負，提高凈收益，減少資金的周轉難度，也有利于企業(yè)對房屋進行再開發(fā)。利潤的增加可以提高企業(yè)的收益，可以提升A企業(yè)在房地產行業(yè)的競爭力，也可以減少市場運營的風險及提高保障。還有，房地產行業(yè)稅務部門一直監(jiān)管得很嚴格，對于想以偷、漏稅的形式來降低稅收成本，難度是相當大的。在這種情況下，合法的減稅就很重要了，稅收籌劃無疑很符合企業(yè)目標。 從企業(yè)自身層次來講，進行籌劃有利于A企業(yè)管理水平的提升。稅收籌劃是一個專業(yè)性的整體籌劃方案，涉及到企業(yè)的生產、運營、財務等各個方面。首先，這要求會計人員對這些方面有一定的了解，即通過設立稅收

32、籌劃部門，企業(yè)可以培養(yǎng)出一支熟練會計準則和稅收法規(guī)的隊伍，提升了會計人員財務管理的水平。其次，在A企業(yè)稅收籌劃過程中，許多事項要和稅務部門進行溝通，也增加了企業(yè)人員對于稅務法規(guī)的了解程度及專業(yè)水平，減少了在籌劃過程中因不理解而做出的違法行為。還有，稅收籌劃可以提升納稅人的納稅意識，建立良好的財務制度，間接提高企業(yè)的管理水平。 4.3.2.2 可行性分析 自從國家1994年進行分稅制改革后，二十余年的發(fā)展，不僅國家的稅收制度不斷的完善，房地產行業(yè)的稅收制度也隨之不斷完善。國家支持稅收籌劃，因此，房地產行業(yè)的籌劃行為有法可依，即房地產企業(yè)進行的合理避稅行為得到了支持與鼓勵。企業(yè)在對稅收進行籌

33、劃過程中，會計人員勢必會更加認識到稅收方面的法律法規(guī)，按規(guī)定辦事，避免偷、漏稅的現(xiàn)象，帶給企業(yè)良好的納稅行為；也可推動國家稅收制度的完善，促進國家稅收收入的增長，形成良好的循環(huán)。國家的態(tài)度及出臺的政策都為A房地產企業(yè)進行稅收籌劃提供了可行性。 房地產行業(yè)的業(yè)務范圍之廣，涉及到的稅種之多，證明了房地產企業(yè)本身具有很大的稅收籌劃空間。A房地產企業(yè)稅負較大，其中存在相當大的籌劃空間，雖然涉及到的稅收種類多，面對的籌劃方案也多。A房地產企業(yè)本身并未進行稅收籌劃工作，國家提供的稅收優(yōu)惠政策也沒有利用?？紤]到房地產開發(fā)的周期較長及貨幣時間的價值，A房地產企業(yè)進行稅收籌劃的空間很大，應該充分利用這一點來為

34、企業(yè)盈利。 稅收籌劃技術作為一個有意義的獨立的研究方向，經過那么多年的發(fā)展，已經成為較完善的機制。在房地產企業(yè)為了減輕稅負遇到的各式各樣狀況時，籌劃體系都會給與企業(yè)明確的方向，幫助企業(yè)合理的規(guī)避稅，并且國內的房地產企業(yè)籌劃的案例也可以給A企業(yè)提供足夠的參考。 5 A房地產企業(yè)稅收籌劃的各業(yè)務環(huán)節(jié) 2009年A企業(yè)在B市獲得土地，在原本的規(guī)劃基礎上，還在250畝的土地上要建別墅、酒店、住宅區(qū)、辦公樓、配套設施等。其中別墅300棟、酒店一棟、住宅區(qū)6棟、辦公樓一棟及商業(yè)配套若干等，而打造出多功能的一套生活社區(qū)。規(guī)劃的建筑面積共有366100平方米，直到2013年11月31日，所以項目都已完

35、工并進行清算[17]。 表6 各個項目面積和銷售狀況 項目 建筑面積（㎡） 銷售面積（㎡） 出租面積（㎡） 自用面積（㎡） 銷售金額（萬元） 別墅 135999 86528 0 0 60570 酒店 50652 0 0 50652 0 住宅區(qū) 126151 115833 0 0 46333.2 辦公樓 2076 0 0 2076 0 商業(yè)配套 40249 21474 14998 3777 19326.42 表7 各個項目成本費用匯總 項目 土地成本 前期工程費 建筑

36、安裝費 基礎設施費 配套設施費 開發(fā)間接費 合計 別墅 15000 920.67 33075.37 1132.48 946.20 8232.66 59307.38 酒店 4000 432.67 17760.81 539.67 489.10 6430.72 29652.97 住宅區(qū) 8000 476.21 13602.70 488.29 479.38 3280.70 26327.28 辦公樓 80 9.24 176.33 5.71 4.89 46.20 322.37 商業(yè)配套 4000 322.20 8447.29

37、 267.30 217.82 2352.94 15607.55 5.1 前期準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 5.1.1 組織形式的籌劃 房地產企業(yè)的組織形式，可以分為子公司和分公司進行開發(fā)。開發(fā)的形式不同，在納稅義務和稅務管理上會有一定的區(qū)別。若以子公司形式開發(fā)，所產生的納稅義務和風險是不會波及到母公司，其自行承擔；而以分公司形式開發(fā)，所產生的納稅義務及風險，會由母公司與其共同承擔。即使以子公司的形式，母公司會比較安全，但稅務主管機關對其監(jiān)管會很嚴格；而以分公司形式，母公司會承擔相當?shù)牧x務和風險，但是稅務主管機關對其監(jiān)管會寬松些。分公司所產生的虧損，不但能由母公司的利潤進行彌補，也

38、可以減少母公司的收益，來降低所得稅稅負。 根據(jù)設立的項目，建的一棟酒店可以成立酒店子公司來進行經營，以子公司的形式來單獨核算。酒店子公司建立的一棟酒店是代建行為[17]。營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為，若只自備施工建造房屋不替另一方轉移產權，應按建筑業(yè)來征收增值稅；若自備施工建造房屋的同時替另一方轉移產權，應按銷售不動產來征收增值稅。則A企業(yè)需建的酒店可看作對其子公司的代建行為，按現(xiàn)代服務業(yè)繳納6%增值稅。 建酒店所產生的費用，土地成本4000萬元，評估價5360萬元，建筑面積50653㎡，銷售金額49809萬元，土地成本及開發(fā)研究費23222.25萬元。 籌劃前，A企業(yè)選擇

39、自行修建房屋然后銷售的方式，計算如下： 按建筑業(yè)繳納增值稅=23222.25*3%=696.67萬元 按銷售不動產繳納增值稅=49809*5%=2490.45萬元 繳納城建稅及教育稅附加=（696.67+2490.45）*（7%+3%）=318.71萬元 扣除金額合計=23222.25+23222.25*10%+23222.25*20%+696.67+2490.45+ 318.71=33693.76萬元 土地增值額=49809-33693.76=16115.25萬元 土地增值率=16115.25/33693.76*100%=47.83% 土地增值稅=16115.25*30%=4

40、834.58萬元 應納稅額合計=696.67+2490.45+318.71+4834.58=8340.41萬元 籌劃后：A企業(yè)和酒店公司簽訂代建行為，代建手續(xù)費為13600萬元，A企業(yè)的代建行為按現(xiàn)代服務業(yè)繳納6%增值稅。 繳納增值稅=11800*6%=708萬元 繳納城建稅及教育稅附加=708*（7%+3%）=70.8萬元 應納稅額合計=708+70.8=778.8萬元 籌劃前與籌劃后兩種方式對比后，A企業(yè)的代建行為可為其節(jié)稅7561.61（8340.41-778.8）萬元。在籌劃中，要注意代建行為要滿足規(guī)定的條件，才能進行這樣計算。 5.2 開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 在開

41、發(fā)建設環(huán)節(jié)，房地產產生的費用是最多的，也是房屋完成的環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)產生的費用計入開發(fā)成本，將會影響土地增值稅的可扣除項目和繳納的土地增值稅。這個環(huán)節(jié)中，將會涉及施工等合同的簽訂，關于印花稅、增值稅等。 5.2.1 調整開發(fā)成本的籌劃 可以根據(jù)不同的項目不同的用途，轉移成本或增加基礎設施等來進行稅收籌劃。酒店作為子公司自營，一方面，可以把酒店開發(fā)成本轉到住宅成本，住宅成本增加，可扣除數(shù)增加，土地增值稅減少。另一方面，酒店短時間內不會交易，計入固定資產，可以用評估價格來算土地增值稅的扣除項目。 將酒店的開發(fā)成本轉移到住宅開發(fā)成本中，增加住宅開發(fā)成本，增加可扣除數(shù)，使增值率降低到20%以

42、下，享受其優(yōu)惠政策。計算如下： 土地成本=9600萬元 開發(fā)成本=15046.58+6000=21046.58萬元 可扣除數(shù)額合計=（9600+21046.58）*（1+10%+20%）+2370.58=42311.13萬元 土地增值額=50485.63-42311.13=8174.50萬元 土地增值率=8174.50/42311.13*100%=19.32% 根據(jù)我國房地產清算的優(yōu)惠政策，標準住宅的增值額少于扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。將酒店計入子公司的固定資產，今后需要轉讓時，作為舊房出售。將成本轉移到其他項目，會使其賬面成本少于市場價格的建造成本，用評估價格對土

43、地増值稅進行清算。 5.2.2 建筑合同簽訂的籌劃 房地產和施工企業(yè)簽訂合同時有兩種方式，一是包工包料；二是甲供材料。營改増前，這兩種模式差別很??；而營改增后，兩種模式產生的稅收差別很大。 營改增前，以包料包料收取的料工費為營業(yè)額；而在甲供材料中，首先按照包工包料合同計算增值稅，以扣除材料的預算價格為合同金額。 營改增后，房地產和施工企業(yè)都為一般納稅人，稅率為11%。作為房地產企業(yè)，若采用包工包料方式，可以抵扣的稅率為11%；而房地產企業(yè)購買材料，可抵扣的稅率為17%，高于11%，能夠減少稅收。所以，采用不同的方式有不同的抵稅效果。在簽訂合同時對稅收進行合理的籌劃，能夠達到降低企業(yè)稅

44、收的目的。 5.3 銷售交易環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案 銷售交易環(huán)節(jié)是房地產開發(fā)中最重要的征稅環(huán)節(jié)，涉及稅收種類多，稅負大，包括增值稅、城建稅、土地増值稅和企業(yè)所得稅等，即該環(huán)節(jié)是房地產開發(fā)企業(yè)進行籌劃的重點。 5.3.1 代收費用的籌劃 房地產企業(yè)出售房子時，會替政府收各項費用。而各項費用，國家稅務總局也有相關的規(guī)定，與對代收費用是否計入房價中，計稅規(guī)定有所區(qū)別，會產生不同的稅負。 在A房地產企業(yè)進行商品房交易時，根據(jù)當?shù)叵嚓P規(guī)定，替政府收取了1190.25萬元費用，包括水電氣初裝費、各項基金等。商品房的銷售收入21272.36為萬元，行政代收費用1190.25萬元，土地成本4000萬

45、元，開發(fā)成本有9254.61萬元。 籌劃前：A企業(yè)的一些代收費用不計入銷售收入，計算如下： 已售面積比例=銷售面積/總面積*100%=21474/40249*100%=53.35% 應繳增值稅及其附加稅=21272.36*5.5%=1169.98萬元 可扣除項目=（4000+9254.61）*（1+10%+20%）*53.35%+1169.98=10362.71萬元 土地增值額=21272.36-10362.71=10909.65萬元 土地增值率=10909.65/10362.71*100%=105.28% 土地增值稅=10909.65*50%-10362.71*15%=3900

46、.42萬元 籌劃后：A企業(yè)的部分代收費用計入銷售收入，計算如下： 已售面積比例=銷售面積/總面積*100%=21474/40249*100%=53.35% 銷售收入=21272.36+1190.25=22462.61萬元，其中1190.25萬元免征增值稅及其附加稅 應繳增值稅及其附加稅=21272.36*5.5%=1169.98萬元 可扣除項目=（4000+9254.61）*（1+10%+20%）*53.35%+1169.98+1190.25 =11552.96萬元 土地增值額=22462.61-11552.96=10909.65萬元 土地增值率=10909.65/11552.

47、96*100%=94.43% 土地增值稅=10909.65*40%-11552.96*5%=3786.21萬元 籌劃前與籌劃后兩種方式對比，稅收籌劃為A企業(yè)節(jié)稅了114.21（3900.42-3786.21）萬元。符合規(guī)定的代收費用計入銷售收入中，可以增加可扣除的項目，降低土地增值率，繼而減少土地增值稅。 5.3.2 設立經營子公司的籌劃 若A企業(yè)銷售商品房，可以設立裝修公司。一方面，企業(yè)支付的裝修費可以計入扣除項目，來減少増值額；另一方面，營改増后，裝修公司可以取得更多的進項稅額，減少其應納稅額，有利于降低總體稅負。同時，Ａ企業(yè)可以成立廣告公司，廣告費可以在所得稅稅前扣除，不超過

48、銷售收入的15%部分可以在當期扣除，超過部分可以在以后年度可以扣除。所以，成立廣告公司，能最大限度利用所得稅的優(yōu)惠。 5.4 持有環(huán)節(jié)的稅收籌劃 持有環(huán)節(jié)的籌劃主要是指對自營房產的籌劃。一般，房地產企業(yè)并不能及時出售完房屋，而尚未出售或企業(yè)自用的房產，企業(yè)會采取不同的管理模式。有的用于企業(yè)經營管理，有的用于出租賺租金。各種模式會產生不同的稅負，企業(yè)用出租房產的方式進行籌劃，可以獲得更多效益。 5.4.1 分解租金收入的籌劃 房地產企業(yè)向承租人收取的費用，包括房屋租金和經營管理費等費用。若沒有區(qū)分一次所交費用中的租金和其他部分，要將所有金額當做計稅依據(jù)，全額征房產稅。因此，此環(huán)節(jié)的

49、籌劃就是要區(qū)分房屋租金和其他部分。 A房地產企業(yè)出租商品用房，出租面積14998㎡。租金每年為1259.83萬元，其中，每年的水電費和物業(yè)費共為232.63萬元。 籌劃前，A企業(yè)該業(yè)務的凈利潤計算如下： 應繳增值稅及其附加稅=1259.83*5.5%=69.29萬元 應繳房產稅=1259.83*12%=151.18萬元 應繳企業(yè)所得稅=（1259.83-69.29-151.18）*25%=259.84萬元 凈利潤=1259.83-69.29-151.18-259.84=779.52萬元 將A企業(yè)房屋租金、水電費、物業(yè)費區(qū)分開，分別簽訂協(xié)議?；I劃后，該業(yè)務的計算情況如下： 應繳增

50、值稅及其附加稅=（1259.83-232.63）*5.5%=56.50萬元 應繳房產稅=（1259.83-232.63）*12%=123.26萬元 應繳企業(yè)所得稅=（1259.83-232.63-56.50-123.26）*25%=211.86萬元 凈利潤=1259.83-232.63-56.50-123.26-211.86=635.59萬元 籌劃前與籌劃后兩種方式對比，對租金收入的稅收籌劃為A企業(yè)節(jié)稅了143.93（779.52-635.59）萬元。在該業(yè)務中，A企業(yè)須清楚水電費、物業(yè)費的金額，將房屋租金收入與水電費物業(yè)費的金額分開。 5.4.2 出租與自營的籌劃 房產稅須采

51、用的比例稅率，計算方式分別是從價計征和從租計征。運用不同計算方法，會產生不同的稅負。A房地產企業(yè)可以使用不同方式來處理尚未出售的商品房，如出租和自營等方式。 A房地產企業(yè)銷售商品房，可以規(guī)劃的面積為3777㎡，租金每年收入為271.95萬元，原值為2266.25萬元。A企業(yè)可以選擇自營或出租兩種不同方式來提前規(guī)劃房屋用途。 表8 房屋兩種不同方式的稅收情況 稅收 出租 自營 房產稅 271.95*12%=32.63萬元 2266.25*70%*1.2%=19.04萬元 增值稅及附加稅 271.95*5%*（1+7%+3%+2%）=15.23萬元 無 合計 47.86萬

52、元 19.04萬元 從表8可以看出，A房地產企業(yè)的自營方式產生的稅收比出租方式產生的稅收少，節(jié)稅收益為28.82（47.86-19.04）萬元。A企業(yè)在實際操作中，可以將規(guī)劃面積當做一個部門，讓承租人為部門負責，盈虧自負，每年向A企業(yè)交271.95萬元管理費。 結論 稅收籌劃一開始是在西方的國家中較為流行，發(fā)展較快，已經有了一套相對成熟的理論體系。而稅收籌劃對于我們國家的企業(yè)來說，是一套新型的籌劃觀念。籌劃的目標是在企業(yè)的準備階段就對其稅收進行操作，而不是普遍情況下的等經濟業(yè)務完成再考慮稅收。伴隨著國家一些政策的落實以及市場的不斷飽和，房地產企業(yè)近些年的發(fā)展步伐變緩

53、，只依靠銷售量的增加來提高企業(yè)的凈收益已經不是今后的發(fā)展趨勢，而通過合法的操作來降低企業(yè)的稅負，提高企業(yè)的資金利用率，已經越來越得到了重視。所以我國的一些房地產企業(yè)可以向他們學習，再結合自己企業(yè)的特色，發(fā)展出適合自己的一套理論體系。雖然房地產企業(yè)進行籌劃的工作是繁瑣的，但這也是有利于相關政策探索。不僅可以節(jié)省房地產企業(yè)成本支出，也可達成稅后利益最大化，繼而增長財務人員的專業(yè)知識。因此，對于房地產企業(yè)，稅收籌劃的方案也是可行的、有用的。同時，企業(yè)還應加快籌劃方面專業(yè)人才隊伍建設，為合理的稅收籌劃打下基礎。 本文根據(jù)稅收籌劃的基本概述和理論，并結合A房地產企業(yè)的現(xiàn)狀分析以及同行業(yè)的分析比較，側重

54、對開發(fā)環(huán)節(jié)對各種方案進行籌劃，然而僅選取了土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅等進行研究，對籌劃空間略小的稅種未做籌劃分析。希望為房地產企業(yè)日后籌劃方向的研究提供一些參考價值。 致謝 論文即將結束，十分感嘆，寫的過程中付出了很多，盡管如此，還是很感激有這次經歷。 這篇論文的題目，是自己選出三個題目，然后交給導師來從中選取一個。導師將選好的標題發(fā)給我，接下來就是相關知識的儲備與探索。寫論文不是一朝一夕能夠達成，首先須找取近三年二十篇左右跟論文主體相關的期刊、碩博論文，發(fā)給導師，質量過關后，就可以正式開始了。然后，自己一篇篇的看論文，不厭其煩的理解其中的觀點，找尋寫作的

55、方式。接著，就準備論文的任務書、開題報告。最后，就是論文的初稿與查重，繼而定稿。其中，不知死了多少腦細胞，不停地思考怎么寫，相關知識的不確定詢問導師得到答案，如此循環(huán)。學校對于論文的要求、易出錯的點，導師也都告知我們，雙方都在朝完成一篇論文的目標而努力。我很慶幸，有這樣負責任的導師幫助我，也很慶幸，有這樣的一次機會來相對獨立的完成。這半年感覺很充實，不算荒廢，也得到了很多，回想起來以往的態(tài)度，覺得自己應再認真點再努力點再相信自己點。論文是我大學時代的最后一次總結了，頗為不舍，頗有留戀，但是下個人生即將開始，怎么著也得走一走再說。 感謝導師，沒有您，就沒有一篇完整的論文。學生愿你身體康健，歡樂

56、多多，生活更加幸福。也感謝所有文獻的作者，幫助我了解了不少知識，使我完成論文。最后，感謝我的父母一直在默默地支持我，從來都支持我的選擇。 參考文獻 1 W.B. Meigs,R F Meigs.Accounting.Princeton university Press.1984:738~776. 2 張中秀.公司合理避稅節(jié)稅轉嫁籌劃.北京:中華工商聯(lián)合出版化,2001. 3 蓋地.稅務會計稅務籌劃.北京:中國人民大學出版社,2007. 4 黃曉麓.關于房地產項目的稅收籌劃.低碳世界,2015(17):164~1695. 5 于佳卉.基于企業(yè)稅收籌劃的策略分析-

57、以房地產企業(yè)為例.中國商論,2016(27):27~28. 6 黃樺,蔡昌.稅收籌劃.北京:北京大學出版社.2010. 7 李石.房地產公司稅務籌劃風險防范對策探討.財會通訊,2015(02):123~125. 8 李典.企業(yè)稅收籌劃方法研究-以房地產行業(yè)某企業(yè)為例.中國市場,2017(06):52~53. 9 劉敏芝.淺議房地產企業(yè)稅收籌劃風險.會計師,2014(14):49~50. 10 鄭曉.房地產企業(yè)稅收籌劃方法分析.時代金融,2017(14):33+36. 11 孫玉濤.房地產企業(yè)稅收籌劃研究.中國市場,2015(30):214~215. 12 郁創(chuàng)新.房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀調查研究.財經界（學術版）2016(24):307. 13 平長青.房地產開發(fā)企業(yè)土地獲取過程中的涉稅問題,分析.經貿實踐,2016(07):106. 14 王學軍,董繼華.新會計準則對房地產企業(yè)稅收籌劃的影響分析.價值工程,2014(11):201~203. 15 萬鐵軍.淺析房地產開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃.現(xiàn)代經濟信息,2015(6):227~228. 16 胡秋紅,王學軍.房地產企業(yè)稅收籌劃問題研究.會計之友,2014(26):92~94. 17 柴克超.A房地產企業(yè)納稅籌劃研究:[學位論文],合肥:安徽大學,2017