財務(wù)管理專業(yè) 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響探析

《財務(wù)管理專業(yè) 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響探析》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《財務(wù)管理專業(yè) 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響探析（18頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響探析 摘 要 隨著社會的進(jìn)步，對企業(yè)會計核算也提出了越來越高的要求。收入是企業(yè)核算的重要內(nèi)容，而舊的收入準(zhǔn)則已經(jīng)滿足不了企業(yè)的財務(wù)需求，因為，新的收入準(zhǔn)則應(yīng)運而生--《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1４號——收入》。新準(zhǔn)則重新定義了收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)及收入確認(rèn)模型，使得對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 本文主要以碧桂園為研究案例，通過對比分析新老準(zhǔn)則的不同之處，探討新準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算和報表報告的影響，在此基礎(chǔ)上，本文會提出新準(zhǔn)則在執(zhí)行過程中應(yīng)注意的問題并提出相關(guān)的改進(jìn)政策措施。 關(guān)鍵詞：收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；碧桂園

2、 Analysis of the impact of new income guidelines for real estate business accounting Abstract With the development of the society, higher and higher requirements are put forward for the enterprise accounting.Income is an important part of enterprise accounting, and

3、 the old income standard can not meet the financial needs of enterprises, because the new income standard came into being - "accounting standard for Business Enterprises No. 14 - income".The new criterion redefines the judgment standard and revenue recognition model of revenue recognition time, whic

4、h has a profound impact on many industries including real estate. Based on the case study of country garden, this paper analyzes the differences between the new and old standards and discusses the impact of the new standards on the financial accounting and statement reporting of the real estate ind

5、ustry. On this basis, this paper will put forward the issues that should be paid attention to in the implementation process of the new standards and put forward relevant improvement policies and measures. Key words: Revenue standards;Real Estate Industry;Country Garden II 目 錄 摘 要

6、 I Abstract II 一、緒 論 1 （一）研究背景及研究意義 1 （二）研究方法 1 （三）文獻(xiàn)綜述 1 二、收入準(zhǔn)則的概述 2 （一）收入準(zhǔn)則的內(nèi)容 2 （二）新收入準(zhǔn)則變化的主要內(nèi)容 2 1.將舊的收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型 2 2.以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn) 2 3.同一合同的多種交易的財務(wù)處理有更明確的指導(dǎo)方針 3 4.對特定交易事項的收入確認(rèn)和計量有明確規(guī)定 4 （三） 新舊收入準(zhǔn)則修改的主要內(nèi)容比較 4 三、案例分析—以碧桂園為例 5 （一）碧桂園簡介 5 （二）碧桂園的收入構(gòu)成 5 （三）施

7、行新收入準(zhǔn)則對碧桂園收入核算的影響..................6 1.收入的確認(rèn)以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為根據(jù) 6 2.按履約成本進(jìn)度的要求對履約成本情況進(jìn)行估計 6 3.按合同收入和履約部分義務(wù)的進(jìn)度確認(rèn)收入 7 4.要求直接交付合同成本 7 5.運用“五步法”模型判斷交易價格 7 （四）施行新收入準(zhǔn)則對碧桂園收入報告的影響..................8 四、結(jié)論 8 （一）應(yīng)注意的問題 8 （二）提出的建議 9 參考文獻(xiàn) 10 致 謝 11 一、緒 論 （一）研究背景及研究意義 大量的新興企業(yè)總是在經(jīng)濟的快速發(fā)展中而蓬勃涌現(xiàn)，企業(yè)產(chǎn)品數(shù)量也在不

8、斷地增多，更新?lián)Q代的速度也在不斷地加快，對會計信息質(zhì)量的要求也在不斷地提高。從往日的企業(yè)核算中看，由于收入的確認(rèn)時點和合同銷售無法達(dá)成一致，以及成本無法及時計量，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的會計信息不對稱的情況。此外，舊準(zhǔn)則在投融資、稅務(wù)籌劃等財務(wù)管理模塊上越來越無法滿足企業(yè)日益增加的財務(wù)需求，直至2017年5月，新收入準(zhǔn)則——《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》終于正式發(fā)布，這個新準(zhǔn)則的實施引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)極大的關(guān)注。 我國的新準(zhǔn)則是在以合同為基礎(chǔ)，發(fā)展建立出新的收入確認(rèn)模型，又被稱為五步法模型，這個變革使得我國的收入確認(rèn)規(guī)則更加與國際社會接軌。而改革后的新準(zhǔn)則是否能適應(yīng)我國社會行情，以及能否給我國

9、房地產(chǎn)行業(yè)帶來財務(wù)核算上的便利，正是本文選題研究意義所在。 （二）研究方法 本文主要通過文獻(xiàn)研究，再結(jié)合實際案例，以及綜合對比分析的方法，在拜讀新、舊收入準(zhǔn)則和房地產(chǎn)行業(yè)會計核算分析等相關(guān)文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，以房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園為案例，分析新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的影響。文章的主要內(nèi)容包括四個方面: （1）新收入準(zhǔn)則改變的主要內(nèi)容；（2）以碧桂園為研究案例進(jìn)行分析；（3）探析碧桂園施行新收入準(zhǔn)則對收入核算和報告的影響；（4）總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則的過程中應(yīng)注意的問題以及建議。 （三）文獻(xiàn)綜述 張俊民（2017）認(rèn)為一筆合同約定收入成本計量的幾個基本點和關(guān)鍵點，包括了合同是否采

10、用可變對應(yīng)報價、協(xié)議中約定是否可能存在重大的投融資風(fēng)險成分、應(yīng)付款的現(xiàn)金付款客戶是否對應(yīng)現(xiàn)金報價和當(dāng)非現(xiàn)金付款客戶分期付款支付時的任何非現(xiàn)金付款客戶對應(yīng)報價。 馬銳華、汪祥耀（2014）認(rèn)為IASB雖然沒有很明了地對“控制權(quán)”作出表述，但是其本質(zhì)已經(jīng)反映了關(guān)于商品或服務(wù)的控制權(quán)問題，同時也說明“控制權(quán)”這一概念在收入準(zhǔn)則不斷修改的過程中慢慢被深化。 張林（2018）通過比較新收入準(zhǔn)則和舊收入準(zhǔn)則的差異，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)被分為兩個情況履行：一個是資產(chǎn)控制權(quán)業(yè)務(wù)“在時間段內(nèi)”履行就算是轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，另一個則是資產(chǎn)控制權(quán)業(yè)務(wù)則是在“時間點”履行時確認(rèn)。他認(rèn)為確立統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，取消了以往單獨的

11、澆筑建造工程合同會計準(zhǔn)則，一定程度上降低了具體經(jīng)營業(yè)務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)資格判斷的工作難度，這對相同經(jīng)營業(yè)務(wù)中的會計處理方式的有效統(tǒng)一很有利。 季韓波（2015）重點研究并分析了我國歷年收入計量指標(biāo)準(zhǔn)則、相關(guān)國際計量準(zhǔn)則與《客戶合同收入》相關(guān)國際計量準(zhǔn)則的主要基本區(qū)別，并著重針對我國2016年實施后的收入準(zhǔn)則未來發(fā)展的方向提出代表性的意見。 針對以上學(xué)者關(guān)于收入確認(rèn)的文獻(xiàn)研究可知，學(xué)者們對新收入準(zhǔn)則的修訂和實施有著不同的見解，大部分集中于對“控制權(quán)”的研究，房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營模式是以預(yù)售為主，這使得在確認(rèn)收入時，對風(fēng)險報酬、控制權(quán)轉(zhuǎn)移的判斷和其他行業(yè)存在很大的分歧，而新實行的準(zhǔn)則會使房地產(chǎn)企

12、業(yè)的收入確認(rèn)在實際業(yè)務(wù)操作中會遇到很多更加復(fù)雜的問題和新的挑戰(zhàn)。為此，本文以房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園為研究對象，分析房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題以及提出建議和解決措施。 二、收入準(zhǔn)則的概述 （一）收入準(zhǔn)則的內(nèi)容 收入準(zhǔn)則主要包括計收入的定義、收入確認(rèn)的原則、收入確認(rèn)的模型,一般經(jīng)營業(yè)務(wù)和特殊經(jīng)營業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計量的方法,以及收入披露的方法等等。 （二）新收入準(zhǔn)則變化的主要內(nèi)容 1.將舊的收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型 在某些情況下，舊準(zhǔn)則并沒有在收入和合同的確認(rèn)上面有明顯的區(qū)分，可能同一類交易會因為收入確認(rèn)的方式不同而導(dǎo)致有很大的差異，因此，企業(yè)的財務(wù)核算口徑不一致直接對企業(yè)真實經(jīng)

13、營狀況的反應(yīng)產(chǎn)生了不良影響。而新的準(zhǔn)則則采用同一個收入確認(rèn)模型來規(guī)范企業(yè)確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，解決了企業(yè)確認(rèn)收入難的問題，進(jìn)一步更高了會計信息的準(zhǔn)確性和可比性。 2.以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn) 舊準(zhǔn)則對商品的銷售和勞務(wù)的銷售收入進(jìn)行區(qū)分，并指出，只有當(dāng)商品所有權(quán)的主要風(fēng)險報酬真正轉(zhuǎn)移時才能確認(rèn)商品銷售的收入，然后在實際操作中，企業(yè)往往很難確認(rèn)轉(zhuǎn)移的時間節(jié)點。而新準(zhǔn)則不再將商品和勞務(wù)分開，并且規(guī)定在買方取得相關(guān)服務(wù)（或商品）時就可以確認(rèn)收入，即“五步法”?！拔宀椒ā钡慕忉屓缦拢? 步驟一：識別與客戶訂立的合同。這個步驟是收入確認(rèn)計量的前提，2017年新制定的收入確認(rèn)準(zhǔn)則

14、，認(rèn)為最基礎(chǔ)的內(nèi)容或許就是收入確認(rèn)合同，后面的交易履行約定義務(wù)、交易的價格等都應(yīng)該是以收入確認(rèn)合同的具體內(nèi)容為基礎(chǔ)，對相關(guān)的客戶去直接了當(dāng)?shù)孛枋?因此，收入確認(rèn)的合同，是企業(yè)確認(rèn)收入的基礎(chǔ)。 步驟二：識別合同中的單項履約義務(wù)。此為五步法的第二步。如何識別一項合同中的單項履約義務(wù)，其中一個關(guān)鍵決定性的因素是合同的內(nèi)容是否可以明確地去區(qū)分開來。一般區(qū)分的方法是，先以合同為依據(jù)，判斷相關(guān)客戶是不是有自己能夠單獨從合同內(nèi)容中獲益的想法，或者是辨別相關(guān)客戶是不是有自己能夠?qū)⒃摵贤膬?nèi)容和信息與其他的容易讓相關(guān)客戶獲得的其他的信息資源或者是服務(wù)相結(jié)合在一起，然后從中獲得相關(guān)的利益，從而可以更加明確地判斷

15、該相關(guān)客戶的商品或者是服務(wù)的內(nèi)容是不是可以去明確地區(qū)分開來；然后，再去重點注意相關(guān)客戶的商品或者服務(wù)的內(nèi)容是不是與相關(guān)客戶的合同中的其他條款或者承諾可以單獨地去辨別。 步驟三：確定交易的價格。這是五步法的關(guān)鍵所在，企業(yè)應(yīng)該要把收入按照各單項履行約定義務(wù)的交易價格分?jǐn)偛⒋_認(rèn)。商品額外的交易價格，是指相關(guān)客戶的個人或者其他企業(yè)因為向特殊指定的交易客戶額外出售或者是直接把商品轉(zhuǎn)讓給特定客戶，從而按照符合市場經(jīng)濟預(yù)期或者是具有相當(dāng)權(quán)利向特殊指定的客戶額外收取的商品對價費用或者交易費用的金額。 步驟四：將交易價格分?jǐn)傊粮鲉雾椔男屑s定義務(wù)。這是五步法最核心的一步，新的收入準(zhǔn)則有表明了的規(guī)定,就是企業(yè)股

16、東在簽訂交易合同的開始日，應(yīng)當(dāng)按照各項合同承擔(dān)履行約定義務(wù)的單獨售價比例，去分?jǐn)傁鄳?yīng)的交易價格，計算單獨分?jǐn)偨灰资蹆r的最好是根據(jù)單獨進(jìn)行銷售時的各項可以觀察的交易價格來計算，在未單獨進(jìn)行銷售時，或者是單獨售價沒有辦法可以去直接觀察的，可以考慮使用傳統(tǒng)的市場成本調(diào)查計算法、成本加成法、余值法等多種計算方法對其進(jìn)行合理的估計。 步驟五：在各單項履約義務(wù)履行時確認(rèn)收入。新收入在這個步驟規(guī)定，當(dāng)客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時，即企業(yè)在按義務(wù)履行了合同責(zé)任后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)傊粮鲉雾椔募s義務(wù)的金額去確認(rèn)收入。企業(yè)為了去確認(rèn)和計量新的收入，最關(guān)鍵的一點，就是要準(zhǔn)確地去區(qū)分履行約定義務(wù)是“某一時間”，還是“某一

17、時點”,新的收入準(zhǔn)則更進(jìn)一步明確了這一點，如果新的收入屬于“某一時點”，企業(yè)就必須得應(yīng)滿足的三種基本條件之一,否則的話，就是屬于“某一時點”。 3.同一合同的多種交易的財務(wù)處理有更明確的指導(dǎo)方針 對于同一合同所包含的多種不同的交易，舊準(zhǔn)則并沒有太多有參考性的指引，這是沒辦法滿足日益精進(jìn)的財務(wù)核算需求的，而新準(zhǔn)則則針對這個問題提供了明確的會計處理指引，要求企業(yè)在合同簽訂起，就要對每一個項目的履行義務(wù)和分配的比例做出準(zhǔn)確的評估，使后續(xù)能夠準(zhǔn)確地確認(rèn)收入。這會從根本上解決收入確認(rèn)和計量問題。 4.對特定交易事項的收入確認(rèn)和計量有明確規(guī)定 某些特定交易，例如附有公司質(zhì)保條款的收入確認(rèn)、交易總額

18、和凈額的銷售收入確認(rèn)區(qū)分、以及針對于特定客戶的售后回購、無需額外退還的銷售初始費該如何確認(rèn)等問題，舊準(zhǔn)則并沒有給出好的解決方法，而這些問題在新準(zhǔn)則中終于得到重視。企業(yè)的實際問題得到恰當(dāng)?shù)慕鉀Q，企業(yè)財務(wù)人員可以利用新準(zhǔn)則的知道方針提高會計信息的質(zhì)量。 （3） 新舊收入準(zhǔn)則修改的主要內(nèi)容比較 舊的收入準(zhǔn)則主要是以下步驟去深入論述了經(jīng)濟活動的收入確認(rèn)規(guī)則： 第一，商品所有權(quán)在銷售時，主要風(fēng)險和報酬也隨著轉(zhuǎn)移； 第二，企業(yè)隨著商品所有權(quán)的喪失而喪失商品的控制權(quán)； 第三，很可能流入企業(yè)的經(jīng)濟收入能被可靠確認(rèn)地計量； 第四，已發(fā)生、或者是未來會發(fā)生的成本能被準(zhǔn)確的計量。 　　而新準(zhǔn)則的規(guī)則則

19、規(guī)定了我們在確認(rèn)收入時，應(yīng)遵循“一個基礎(chǔ)，五個前提”的原則?！耙粋€基礎(chǔ)”指的是客戶對商品進(jìn)行控制時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時地去確認(rèn)收入；客戶對商品的控制行為指的是指相關(guān)客戶有權(quán)可以自主使用商品的行為，與此同時，相關(guān)客戶還有很大的機會獲取與該商品有關(guān)的甚至幾乎全部的經(jīng)濟利益，也有權(quán)利去阻止其他方支配該商品的行為，并從中獲取利益。收入確認(rèn)的五個小的前提，分別是： 第一，各合同方已經(jīng)批準(zhǔn)該合同，并且承諾按時履行合同中約定的義務(wù)； 第二，在合同中明確規(guī)定合同各方關(guān)于在轉(zhuǎn)讓商品時的權(quán)利和義務(wù)； 第三，在合同簽訂時，合同當(dāng)事人必須明確商品的轉(zhuǎn)讓支付條款； 第四，合同必須建立在真實的貿(mào)易往來基礎(chǔ)上，要有真實的

20、商業(yè)實質(zhì)； 第五，對價有很大機會可以收回。 具體的新舊收入準(zhǔn)則內(nèi)容對比情況如表3-1所示。 表 3-1 新舊收入準(zhǔn)則內(nèi)容對比情況 項目 舊收入準(zhǔn)則 新收入準(zhǔn)則 收入確認(rèn)模型 并行兩種收入確認(rèn)模型 —區(qū)分業(yè)務(wù)類型 —銷售商品：風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移 —提供勞務(wù)：完工百分比 引入單一的收入確認(rèn)模型 —不再區(qū)分業(yè)務(wù)類型 —統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn) 收入確認(rèn)核心條件 主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移 控制權(quán)轉(zhuǎn)移 —五步法步驟五 時點時段定 無明確說明 有明確說明 交易價格確定 公允價值計量 預(yù)期有權(quán)收取的對價金額計量 —五步法步驟三 對包含多重交易安排的合同會計處理 提供有限指

21、引 引入“履約義務(wù)”的概念 合同成本處理 建造合同的訂立成本可以計入合同成本 —未涉及其他情況 合同成本包括取得合同的增量成本和履行合同成本 特定交易或事項的會計處理 無相關(guān)規(guī)定 區(qū)分總額和凈額確認(rèn)收入、附有銷售退回條款的銷售等 列報 無相關(guān)規(guī)定 新增報表項目 —合同資產(chǎn)：合同負(fù)債 披露 僅限于會計政策的討論 制定了廣泛的新披露要求 三、案例分析—以碧桂園為例 （一）碧桂園簡介 我國土地屬于國有性質(zhì)，而我們常說的房地產(chǎn)行業(yè)，就是以國有土地為經(jīng)營對象，從中發(fā)展出來的、包括但不限于土地所有權(quán)的有償使用、劃撥和轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、裝修裝飾、管理服務(wù)等集多種經(jīng)

22、濟類型的多元化綜合產(chǎn)業(yè)。從歷史的進(jìn)程中看，房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱行業(yè)，具有很強的指導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)帶動性，對我國其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有積極的作用。而不同行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)也相互融合產(chǎn)生新的經(jīng)濟體，比如因房地產(chǎn)的抵押貸款發(fā)展形成的房地產(chǎn)金融服務(wù)市場，就是“房地產(chǎn)+金融”的融合證明。 本文主要通過分析研究碧桂園（股票代碼：2007.HK）來看新舊準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。碧桂園作為我國地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，其業(yè)務(wù)囊括了房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、酒店開發(fā)等多個不同的業(yè)務(wù)液態(tài)。碧桂園不僅有“中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商”的稱號，更是提前使用新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)。2011年碧桂園采用舊收入準(zhǔn)則，總收入只有432億元，到

23、2018年采用新收入準(zhǔn)則，歸屬于股東權(quán)益的合同銷售金額達(dá)到5018.8億元，收入規(guī)模在7年間翻了十多倍，這說明收入準(zhǔn)則的變化會對數(shù)據(jù)的可比性產(chǎn)生影響。 （二）碧桂園的收入構(gòu)成 碧桂園的收入是由房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、物業(yè)投資及管理和酒店經(jīng)營這五個部分構(gòu)成。2015-2016年碧桂園的這五項收入的核算依據(jù)是舊收入準(zhǔn)則，而后兩年是在新準(zhǔn)則的基礎(chǔ)下進(jìn)行會計核算的。2015-2018年碧桂園五項收入具體情況如表4-1所示。 表 4-1 2015-2018年碧桂園五項收入具體情況 單位：人民幣（百萬元） 2015 2016 2017 2018 房地產(chǎn)開發(fā)收入 109460 1481

24、80 220157 369405 建筑 746 1143 2305 5265 物業(yè)投資 92 97 108 4409 物業(yè)管理 1469 1959 2656 酒店經(jīng)營 1455 1708 1674 收入總額 113223 153087 226900 379079 從表格的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)收入占比比較高，增長速度也比其他四項收入快，其他四項收入對碧桂園的收入總額影響比較小。2018年碧桂園的增長動力還是來源與房地產(chǎn)開發(fā)收入，合同銷售仍然是主要動力來源。 （三）施行新收入準(zhǔn)則對碧桂園收入核算的影響 1.收入的確認(rèn)以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為根據(jù)

25、從前文的分析得知，新舊準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)有著本質(zhì)上的區(qū)別，而新準(zhǔn)則所采取的判斷標(biāo)準(zhǔn)會更加偏向定性分析，能進(jìn)一步降低人為分析和判斷所帶來的的誤差。因此，得出的判斷結(jié)果一致性也就比較高。碧桂園在其2017年中期報告中披露，碧桂園采用的收入確認(rèn)會計政策就是以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為依據(jù)，當(dāng)資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給相關(guān)客戶時就新的確認(rèn)收入?？刂茩?quán)又可以分為在某一段時間內(nèi)轉(zhuǎn)移和在某一時點轉(zhuǎn)移。2017年度碧桂園來自出售物業(yè)的收入確認(rèn)為人民幣220,157,369,000元，其中按在一段時間內(nèi)確認(rèn)的收入為人民幣60,806,904,000元，占比比想象中要樂觀，說明絕大部分收入還是按著時間節(jié)點確認(rèn)的。由此我們不難得出，新的

26、收入準(zhǔn)則還是有一定的財務(wù)職業(yè)判斷空間，這就需要財務(wù)人員在具體會計實務(wù)工作開展的時候，夠結(jié)合具體項目的情況，準(zhǔn)確地確認(rèn)和計量新的收入，理論和實踐相結(jié)合，減少了發(fā)生財務(wù)處理錯誤等問題的可能，提高財務(wù)管理的效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。 2.按履約成本進(jìn)度的要求對履約成本情況進(jìn)行估計 2017年前，碧桂園旗下的企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售和開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)務(wù)活動的實際收入，是在簽訂銷售履約合同的過程中將風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移支付給了客戶這一特定的時點。自2017年起，碧桂園企業(yè)提前制訂了并采用新收入準(zhǔn)則，其履約成本進(jìn)度按照在簽訂合同履行義務(wù)時，已經(jīng)履約發(fā)生的實際支出或者企業(yè)預(yù)計總履約投入的一定比重

27、進(jìn)行了確定。為有效控制和保證企業(yè)控制權(quán)轉(zhuǎn)移以及履約進(jìn)度的信息真實性和記錄的準(zhǔn)確性，碧桂園旗下的企業(yè)將嚴(yán)格按照碧桂園企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定以及履約成本進(jìn)度的要求對履約成本情況進(jìn)行估計。 3.按合同收入和履約部分義務(wù)的進(jìn)度確認(rèn)收入 在過去的年度財務(wù)報告期間，房地產(chǎn)銷售服務(wù)合同的重要財務(wù)風(fēng)險和報酬在碧桂園托付物業(yè)向房地產(chǎn)所有權(quán)的特定日期和時點全部完成轉(zhuǎn)移，或者將房地產(chǎn)交付給銷售服務(wù)客戶時候，碧桂園有權(quán)向客戶確認(rèn)房地產(chǎn)在物業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險和收入，而非按物業(yè)建造的工程進(jìn)度陸續(xù)將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移交付給銷售服務(wù)客戶的款項進(jìn)行義務(wù)確認(rèn)。根據(jù)新加坡和中國香港的財務(wù)報告會計準(zhǔn)則第15號，碧桂園在

28、履行合同約定義務(wù)的過程中所累計產(chǎn)出的商品資產(chǎn)，其用處實無法被替代的，而且，在整個銷售服務(wù)的合同約定期間內(nèi)，碧桂園有權(quán)力根據(jù)銷售服務(wù)的相關(guān)客戶過去一年累計至今已經(jīng)履行完成的銷售服務(wù)合同的履約部分義務(wù)進(jìn)度去收取相關(guān)客戶相應(yīng)的費用。碧桂園根據(jù)確認(rèn)客戶的義務(wù)是否已經(jīng)滿足在銷售服務(wù)合約最后一段時間內(nèi)履行義務(wù)的具體條件來進(jìn)行收入的確認(rèn)和計量，如果滿足具體條件，就按投入法計量合同的收入和履約部分義務(wù)進(jìn)度陸續(xù)累計確認(rèn)客戶相應(yīng)的義務(wù)收入。當(dāng)計入損益的累計款項超過應(yīng)向客戶收取的款項時，碧桂園應(yīng)確認(rèn)合同資產(chǎn)，相反，當(dāng)銷售服務(wù)時累計應(yīng)確認(rèn)收入的差額大于客戶應(yīng)承擔(dān)的款項時，視為碧桂園向客戶的銷售服務(wù)合同履約資產(chǎn)負(fù)債。

29、 4.要求直接交付合同成本 采用新收入準(zhǔn)則后，碧桂園為了快速獲得有效的銷售合同，直接要求客戶支付所產(chǎn)生的企業(yè)印花稅、銷售合同傭金和其他的稅務(wù)成本，如果合同成本預(yù)計在三年內(nèi)可收回，則將該收回合同形式作為有效的銷售合同形式進(jìn)行確定合同成本。 5.運用“五步法”模型判斷交易價格 新收入準(zhǔn)則明確要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合客戶的資產(chǎn)狀況、收入的情況和信用情況，對資產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同財務(wù)報告中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移交易價格數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的分析和評估，以準(zhǔn)確衡量收回款項的可能性。采用新的收入準(zhǔn)則后，碧桂園對于相關(guān)客戶支付的款項與承諾的物業(yè)或者服務(wù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的限期超過一年的合同，因合同的交易價格因包含融資成份的影響，從而進(jìn)行相關(guān)

30、的調(diào)整，如果收回的機會比較大，就根據(jù)新收入準(zhǔn)則中的“五步法”模型，判斷收入的確認(rèn)和計量是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 （四）施行新收入準(zhǔn)則對碧桂園收入報告的影響 為了保證信息的使用者和企業(yè)能夠及時地得到完整的與碧桂園企業(yè)相關(guān)的財務(wù)資料和項目信息，碧桂園提前使用新的收入準(zhǔn)則，根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定及時調(diào)整了資產(chǎn)負(fù)債表和公司利潤負(fù)債表的部分資料和項目。碧桂園從2017年開始，碧桂園根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定和相關(guān)要求，增加與碧桂園企業(yè)的合同資產(chǎn)收入及其相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)的合同負(fù)債會計報表的列式，特別重要的是進(jìn)一步細(xì)化了對公司合同資產(chǎn)、合同負(fù)債的分類和披露，對部分會計報表和項目也進(jìn)行了重新的分類。此外，碧桂園也在2017

31、年年度報告書的附注中對碧桂園公司的整體經(jīng)營財務(wù)狀況和其經(jīng)營管理成果的主要因素以及影響收益的因素進(jìn)行詳細(xì)的會計介紹和詳細(xì)說明。碧桂園新增對合同資產(chǎn)和合同負(fù)債的列式如表5-1所示。 表5-1 碧桂園新增對合同資產(chǎn)和合同負(fù)債的列式 單位：萬元 不考慮采納新收入準(zhǔn)則的金額 采納新收入準(zhǔn)則的影響 報告金額 合同資產(chǎn) — 1573773 1573773 —與出售業(yè)務(wù)相關(guān)的合同資產(chǎn) — 841738 841738 —與建筑服務(wù)相關(guān)的合同資產(chǎn) — 169547 169547 —為獲得合同的成本 — 562493 562493 合同負(fù)債 — 34674726

32、 34674726 四、結(jié)論 本文以碧桂園為例，通過新舊準(zhǔn)則的對比分析，探討準(zhǔn)則的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算影響，并借此提出，在準(zhǔn)則使用過程中應(yīng)注意的事項和相關(guān)解決的建議。 （一）應(yīng)注意的問題 2017年新收入準(zhǔn)則的實施，從總體上有助于提升企業(yè)會計信息質(zhì)量，但是任何政策的改變都有利也有弊，新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)雖然沒有產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，但我們依然要關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的更新，根據(jù)合同條款具體問題具體分析，并判斷是否有條件達(dá)到新收入準(zhǔn)則的要求。新收入準(zhǔn)則剛實施，可能會產(chǎn)生一些不可預(yù)知的問題。例如，新收入準(zhǔn)則在消除會計收入與合同銷售額不一致的同時，有可能會導(dǎo)致部分房地產(chǎn)確認(rèn)收入

33、過于激進(jìn)。2019年上半年，受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢動蕩的影響，我國不同城市根據(jù)自身的需求和發(fā)展，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，使整個市場逐漸平穩(wěn)，城市分化更加明顯，而碧桂園的市場布局優(yōu)勢在這種經(jīng)濟狀態(tài)下得到淋漓盡致的體現(xiàn)、僅在2019上半年，從數(shù)據(jù)上分析，碧桂園從營業(yè)收入、凈利潤、毛利潤等多個重點的財務(wù)指標(biāo)上有著飛躍的進(jìn)步，分別實現(xiàn)了53.2%、41.3%和56.9%的增長，因此，股東應(yīng)占利潤和應(yīng)占核心利潤和同比實現(xiàn)了20.8%和23.4%的增長。 （二）提出的建議 根據(jù)新收入準(zhǔn)則的基本要求，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)當(dāng)順著此有利的形勢，借此機會，進(jìn)一步提高企業(yè)自身的財務(wù)管理的水平和效益。管理者可以從以下

34、兩個方面去提高財務(wù)管理的的水平和效益。 第一，新準(zhǔn)則對企業(yè)財務(wù)信息的公開透明度和財務(wù)管理的有效行提出更高的要求，要求財務(wù)人員具有更高的職業(yè)價值判斷和技能，因此，企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)能力和勝任能力要進(jìn)一步提高； 第二，收入確認(rèn)與銷售成本合同的關(guān)系更加緊密，因此，企業(yè)需要加強相關(guān)房地產(chǎn)銷售和服務(wù)的成本管理合同的制定和財務(wù)管理的精細(xì)化，并進(jìn)一步強化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)控和信息化管理。  參考文獻(xiàn) [1]張林.新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響及應(yīng)對[J].時代金融,2018(12):90+101. [2]裘雯.我國新舊收入準(zhǔn)則比較研究[J].現(xiàn)代營銷(下旬刊),2019(

35、08):242-243 [3]梁敏思.淺談新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)中的應(yīng)用[J].全國流通經(jīng)濟,2019(12):81-82. [4]胡紅紅,劉麗麗.新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].綠色財會,2019(05):40-44. [5]岳彥彥.新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)業(yè)的影響探析[J].會計師,2019(13):25-26. [6]張建勛.新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對方法探討[J].企業(yè)改革與管理,2019(18):221-222. [7]楊丹. 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[D].北京交通大學(xué),2019. [8]邱紅萍. 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計的影響[D].江西財經(jīng)大學(xué),2

36、019. [9]張俊民.關(guān)于新收入準(zhǔn)則會計計量的幾個問題[J].會計之友,2017(20) [10]馬銳華,汪祥耀.IASB準(zhǔn)則變革中“控制”概念的轉(zhuǎn)變及影響[J].財會月刊,2014(09):104-107. 致 謝 本文是在唐際艷老師的精心指導(dǎo)下完成的。論文從選題到完成的整個過程中，得到了唐老師的熱情幫助和精心指導(dǎo)。唐老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、淵博的專業(yè)知識、敏銳的學(xué)術(shù)眼光、精益求精的精神給我留下了深刻的印象，并對我的學(xué)習(xí)和工作產(chǎn)生極大地促進(jìn)作用。在論文完成之際，我要感謝唐老師對我的關(guān)心和教誨，特向唐老師表示深深的

37、敬意和感謝！ 在此，還要感謝李凌秋、梁勇等老師在四年的學(xué)習(xí)中給我的幫助和支持。他們所講授的《中級財務(wù)會計》、《公司戰(zhàn)略與風(fēng)險管理》等課程給我思想的啟迪，從他們所講授的課程中我學(xué)到了會計核算和房地產(chǎn)企業(yè)分析的方法，這些方法在我研究的過程中發(fā)揮了巨大的作用，使我能夠順利完成課題的研究和論文的寫作。感謝張曉老師、王萌老師等所有任課老師的精心授業(yè)和輔導(dǎo)員員的辛勤工作！ 此外還要感謝我的家人和舍友給予我精神上和物質(zhì)上的支持！ 本文在研究和寫作過程中認(rèn)真參考了大量的重要參考文獻(xiàn)以及相關(guān)資料，主要文獻(xiàn)資料已分別羅列出來，本文的一些重要句子或部分段落是引自這些重要參考文獻(xiàn)。在此向所有的作者表示深深的敬意和萬分感謝！ 14