房地產上市公司稅務風險防范研究——以中海地產為例稅務學專業(yè)

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1、 題 目： 房地產上市公司稅務風險防范研究 ——以中海地產為例 1 緒論 1.1 研究背景 近年來房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，成為了我國經濟增長的推動器，對我國的經濟稅收產生愈來愈大的影響,成為了我國不可置疑的經濟和稅收支柱行業(yè)。據報道，2014年全國在接近12萬億元稅收中，房地產業(yè)貢獻了約1.65萬億元，占比約為13.75%，排在各行業(yè)納稅額的首位 。因此，隨著房地產業(yè)日益壯大，促進房地產健康持續(xù)發(fā)展，成為我國當前主要的任務。而房地產行業(yè)資金密集度高、生產收益期限長、涉及的行業(yè)多，面臨的稅務風險較大，對房地產業(yè)的健康發(fā)展產生了較為嚴重的影響。加之近年來，隨著稅務部門對稅務檢查工作

2、的重視程度日益提高，許多行業(yè)的稅收問題報了出來，房地產行業(yè)因為繳納稅金多、稅務風險高逐漸成為重點關注對象。稅務機關多次將房地產業(yè)納入專項稽查的范圍，更加顯現(xiàn)出房地產行業(yè)加強稅務風險管理的緊迫性。因此如何規(guī)范稅收管理，降低稅務風險亟需引起房地產業(yè)的重視。而稅務風險管理的理念，給規(guī)范房地產業(yè)稅收管理，降低其稅務風險提供了一個良性的理論視角。 風險不僅僅時刻存在于生活當中，也逐漸成為經濟學領域的一個重要的概念，什么是風險和如何進行風險管理逐漸進入了大眾的視野。對于企業(yè)來說將風險管理的理念嵌入到企業(yè)全面內控制度中，來防范和應對稅務風險顯得至關重要。而受制于原有的管理理念，房地產公司的稅務風險管理理念

3、有待增強?；蛞驗槠髽I(yè)自身以往的生產經營和管理的慣性，忽視了稅務風險管理，管理中缺少制度化的稅務風險管理體系。導致制度化的稅務風險管理體系缺失；或因為缺少成熟的稅務風險管理理論作指導，缺少成熟的風險管理經驗做借鑒，導致房地產業(yè)的稅務風險管理止步不前。因此加強房地產業(yè)的稅務風險管理研究刻不容緩。 1.2 研究目的和意義 雖然稅務風險對房地產企業(yè)日益重要，但其往往只局限于財務風險管理研究，對稅務風險的關注不夠，攝入不深。本文對稅務風險管理的不足、影響稅務風險管理的因素及如何提高房地產稅務風險管理進行探究。其意義表現(xiàn)在兩方面，一是以中海地產為樣本開展深入的分析，可以豐富我國稅務風險管理、房地產企業(yè)

4、稅務風險管理相關的理論內容，具有一定的理論意義。二是中海地產建立的風險管理體系具有較好的代表性，進行探究，對其提高企業(yè)經營效益，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，具有較強的實踐意義。 1.3 國內外研究現(xiàn)狀 1.3.1 國外研究現(xiàn)狀 關于稅務風險管理的概念。Donald T. Nicolaisen (2013)認為，稅務風險管理指的是企業(yè)通過稅務活動的合理籌劃，立足于現(xiàn)行的稅法稅規(guī)（包括優(yōu)惠政策），在不引起稅務機關注意的前提下來獲取自身最大利益的行為。而Tom Neubig (2014)覺得，稅務風險管理其實是過程控制，是為了尋求在不引起稅務機關注意的前提下盡量少的繳納稅款；而在這之前，需要系統(tǒng)的對企

5、業(yè)經營行為進行關注并合理安排。 關于如何降低降低稅務風險。Michael Carmody(2015)認為，稅務風險本身是稅務行為的一種未來不確定性，主要包括內部不確定性和外部不確定性。從內部來說，主要是內控制度不健全。從外部來說，經濟環(huán)境的變化，稅法稅規(guī)的變動及會計核算的變化等。同時認為，外部環(huán)境的變化一般難以預期，企業(yè)主要還是要加強內部控制來降低稅務風險。 Kerim Peren Arin (2016)認為，稅務兼具財務風險和法律風險的特征。財務風險特征由企業(yè)信用情況，銷售經營情況，外匯變動情況，利率變動情況，商品價格情況等。法律風險特征包括勞務市場狀況，外部環(huán)境和政策變動等。Johns

6、ton Angus (2017)認為企業(yè)必須高度重視稅務風險，提高自身稅法的遵從意識，并全盤考慮自身所有涉稅行為來降低涉稅風險。 1.3.2 國內研究現(xiàn)狀 關于稅務風險和風險管理的概念。劉蓉(215) 指出，稅務風險是對稅務相關的不確定性進行管理，這種不確定性由企業(yè)的經營、財務報告準確性和稅法遵從度有關系。范忠山(2017)指出，稅務風險管理就是企業(yè)對自身涉稅事項進行合理的籌劃來實現(xiàn)節(jié)稅或者避免稅務處罰的風險，這種目的實現(xiàn)的過程，需要構造稅務風險識別、稅務風險監(jiān)控和稅務風險防范的全流程。 關于如何控制稅務風險。李淑萍、孫莉(2014)認為，防范稅務風險就需要建立稅務風險管理機制，并構造與

7、其匹配的風險預警和風險評價體系，這些體系的構建需要從人力保障、組織架構、制度建設加以推進。蔡昌(2016)指出，防范稅務風險需要建立一套風險管理體系，這個體系包括：風險辨別環(huán)節(jié)、風險預警環(huán)節(jié)、風險監(jiān)控環(huán)節(jié)及風險決策環(huán)節(jié)等。 關于房地產稅收風險管理。李志學（2016）通過對我國2003年到2006年的A股上市公司進行分析，立足于所得稅稅負和營業(yè)稅稅負，并通過行業(yè)間（房地產與鋼鐵、汽車）的橫向對比，指出繁雜的費用和稅費不分是造成房地產行業(yè)較高稅負的因素。金紅萍（2017）指出，以下環(huán)節(jié)容易導致房地產行業(yè)產生稅務風險，包括：開發(fā)產品收入確認，預提費用的預提，開發(fā)成本的配比，實測面積和規(guī)劃面積的差異

8、等。劉冬蓮(2015)指出要相對房地產企業(yè)的稅務風險進行有力控制，就需要努力加強跨部門協(xié)作，對稅收籌劃風險進行積極地控制。蔡明樹(2014)指出，房地產必須要做好稅務風險管理才能夠長遠發(fā)展。并通過分析提出，房地產涉稅風險較高原因是在準備環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、持有房地產環(huán)節(jié)所進行的處理不當引起。 1.3.3 國內外研究現(xiàn)狀述評 國內外均對稅務風險、稅務風險管理和房地產稅務風險管理從宏觀和微觀層面進行了一定的分析，已經形成了一個初步的理論體系，對完善相關理論和指導稅務風險管理實踐提供了較大的幫助。但是與當前的房地產稅務風險管理的要求相比，還存在一定的差距，這些不足主要體現(xiàn)在以下幾個方面。一

9、是混淆研究概念，將稅務風險管理和稅務籌劃想混淆，將稅務風險和稅收風險想混淆。二是研究局限于理論分析，較少的立足于稅務風險管理的實踐開展，缺乏指導性和針對性；二是研究方法單一，缺乏案例研究，研究的深入性和有力度有待探討。 1.4 研究內容與研究方法 本文是對房地產上市公司稅務風險防范進行的探究，文章主要采用了文獻綜述法以及案例分析法進行探究。通過對于風險、稅務風險及房地產稅務風險管理等方面中外文資料的廣泛收集，全面可靠正確地了解房地產行業(yè)主要的稅務行為和主要的稅務問題，并了解稅務風險管理的概念及主要的實現(xiàn)的途徑，了解進行稅務風險管理的主要節(jié)點和內部控制框架，為文章的成因分析和對策研究提供理論

10、支撐。另外，以中海地產為案例研究對象，根據相關理論，指出該企業(yè)稅務風險管理的現(xiàn)狀和不足，提出改進稅務風險管理的工作策略。更利于構建具有針對性的策略來提高本文結論的指導意義。 2 概念界定及相關理論 2.1 風險與風險管理 風險是客觀存在的，在某一特點的時間和空間下，由不確定性因素引起的某一種損失發(fā)生的可能性。由該定義可以得知風險具備四大特征。其一客觀性。不論人們是否意識到，不論人們是否能夠準確的測量，不論人們是否能準確地估計，風險是一個客觀存在的事情。其二損害性。風險所帶來的不確定性有很多不同的結果，而且這種結果往往是具有一定的危害性，危害性是風險本身所固有的。其三不確定性。不確定性是風

11、險另一個本質的因素，其所帶來的不可預測性是構成風險的根本原因。如果一個事件其未來所發(fā)展的方向，各個方向發(fā)生的概率能夠準確地被預測到，那就不會存在風險了。風險的不確定性包括風險空間上、時間上和損失程度的不確定性。其四可測性。在日常生活之中人們會根據自身的知識和經驗，對風險事件的各種不確定性進行估計和分析，對風險發(fā)生的概率和所導致的損失作出近乎理性的判斷，對風險進行自身的預測。 風險管理是管理需求者根據需要衡量風險的管理對象，運用相關的技術手段，合理配置管理資源，預先識別未來的每種不確定性，并對不確定性的后果進行衡量，展開后續(xù)的風險應對，將不確定性導致的損失降低到最少。風險管理的目的就是降低不確

12、定性造成的損失。風險管理首要為風險識別，風險識別指的是管理者根據數據集中、數據對比、數據分類來分析管理信息，應用相關的風險分析原理和方法，對事物未來的發(fā)展做出判斷，來衡量每種不確定性；風險等級排序指的是，管理者對每種不確定性作出判斷，并對不確定性引起的損害進行衡量，然后對這些損害進行比較排序；績效評估指的是，稅收風險管理效果評價，來進行科學管理，最終提高改進機制，提升后續(xù)管理水平。 2.2 稅務風險及稅務風險管理 目前關于稅務風險的定義眾說紛紜，比較有代表性的建議是經合組織（OECD）從納稅人角度開展的定義。本文通過梳理相關理論，認為稅務風險就是納稅人在進行稅務活動時，因為自身行為和外部環(huán)

13、境的原因，產生的一種不確定性。 稅務風險存在的原因主要有以下兩個方面。其一，企業(yè)內部行為。伴隨著經濟全球化的加深，分工專業(yè)化的不斷深入，企業(yè)跨地區(qū)經營、跨行業(yè)經營逐漸頻繁，經營越來越復雜。這種趨勢要求企業(yè)內部設置眾多的管理部門，通過管理部門之間的協(xié)調來保證企業(yè)的整體健康運轉。但經營活動中不是每個參與者度能夠有高度的稅法遵從，也不是每個參與者能夠對稅法有充分的了解，更不是每個參與者都能夠意識到稅收的風險。這些原因導致參與人員純按照上級指示進行操作，或者出現(xiàn)一些搭便車的稅收違法行為，在操作過程中忽視稅務問題的存在，或采取了不合適方式來應對和處理稅務問題，由此產生較大的風險。而且企業(yè)和合作商家的經

14、營往來中，企業(yè)有時候不能夠及時的獲取信息，導致相關的收入成本未能及時入賬，產生了稅務風險。 其二，企業(yè)外部環(huán)境。當前我國處于經濟飛速發(fā)展期間，企業(yè)面對的外部環(huán)境和相關制度都在不斷變化和更新，各種管理制度尚未成熟，制度調整和變動的頻率加快，尤其是稅收政策。而納稅人不能夠對稅收政策的變化實時了解，還按照以往的稅收政策行事，這無疑加大了稅務風險。同時因為外部環(huán)境的變化，如匯率、利息等變動，也會加大企業(yè)的稅務風險。最后，紛繁復雜的稅收法規(guī)政策，紛繁復雜的稅收優(yōu)惠政策，隨意增加的稅務機關行政命令等，使得納稅人很難全盤了解稅收政策，在操作的過程中不能按照最新的要求來進行處理。 稅務風險管理衍生自風險管

15、理理念。稅務風險管理需要實行流程管理，要將稅務管理的流程嵌入到企業(yè)內部控制的各個方面中去。當前主要的稅務風險管理流程包括：稅務風險管理目標確定-稅務風險識別-稅務風險排序-稅務風險應對-稅務風險管理效果評估-稅務風險管理改進。各流程環(huán)環(huán)相扣，形成循環(huán)。 具體來說，稅務風險處理是在目標設定的前提下，企業(yè)依據目標制定具體的稅務風險戰(zhàn)略規(guī)劃，并實施與其相適應的稅收風險管理，從而進一步有效合理地推動稅務風險管理工作。這個目標的設定，需要企業(yè)對其所稅受的外部環(huán)境和內部條件的進行綜合分析，并在這個基礎上設定有力的目標，保證企業(yè)有效履行納稅義務。稅務風險識別一是決定于稅收風險管理目標；二是需要企業(yè)收集生產

16、和經營活動的財務數據、相關稅務相關事項和外部經營的信息；三是稅收風險識別需要合理利用稅收分析系統(tǒng)，以此來確定風險管理因素來確定風險類型和感應的潛在風險的影響,發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務風險點,提供數據支持相關稅務風險管理。稅務風險排序是對各種風險進行分門排列，從而在處理中能夠更加合理有序。稅務風險應對是稅務管理的重要環(huán)節(jié)，是規(guī)避稅務風險，降低稅務應對損失的關鍵環(huán)節(jié)。稅務風險應對就是選擇合適的管理措施來根據風險評估的風險等級的基礎上選擇的較高風險，從而選擇合理的措施，利用現(xiàn)有資源，在對稅務風險排序的基礎上對進行風險應對。風險應對的一般環(huán)節(jié)是，對一般風險和低風險行為進行較低的控制；對中風險特別是高風險的稅務行為

17、，加強實施監(jiān)督，提高風險應對的級別，以降低風險發(fā)生的頻率和風險所帶來的損失。稅務風險應對并不宣布稅務風險管理已經完畢。因為風險管理是不是達到了風險管理預先設定的目標，是否已經準確全面的識別到了稅務風險，是否科學有效的對稅務風險進行識別并降低了稅務風險，這些問題值得深入思考這是對稅務風險管理的一個反思的過程，也是一個查漏補缺的過程。最后稅務風險改進是指人們對稅務風險的認識隨著時代的推進和風險管理的升級，只有不斷地在稅收風險管理的狀態(tài)下進行反饋變化，及時調整和完善稅收風險管理的目標，用更好的風險管理措施來應對稅收風險，才能使得企業(yè)的稅務管理處在有利的位置。 2.3 信息不對稱理論 信息不對稱理

18、論是由國外的學者最早提出來的，這名學者名叫阿克洛夫，他提出了：市場交易雙方在各自信息主體不明確的情況下，在擁有信息較多的一方用自己的信息價值實現(xiàn)利益最大化并使對方的利益受損。在上個世紀70年代，社會上的信息不對稱幾乎存在于人們實施經濟貿易的方方面面，國際上著名的學者專家喬治阿克羅夫、邁克爾斯彭斯和約瑟夫斯蒂格利茨便開始對信息不對稱的現(xiàn)象產生的具體問題進行研究，從而催生了以經濟學為前提的博弈論誕生。這也喚醒了人們對信息不對稱有了更深刻的認識，便于人們在決策過程中考慮到信息所帶來的諸多不確定性。因為信息不對稱情況的存在，導致多種問題的產生。 3 房地產上市公司稅務風險的成因分析 3.1 房地產

19、上市公司稅務風險的內部原因 3.1.1 風險管理意識不強 房地產企業(yè)稅收風險管理意識方面存在的問題主要體現(xiàn)在兩方面，其一是企業(yè)稅收風險管理的意識較差，對稅務風險管理的認識不夠，對稅務風險管理的工作未有推進。部分企業(yè)企業(yè)在財務部門下設立的稅務部門，主要的工作職責功能側重于日稅務常報告事宜和同行業(yè)企業(yè)的稅收經營情況調查，而在稅務風險預防、風險預警、風險評估和其他風險管理環(huán)節(jié)考慮不夠。 其二是部分企業(yè)在現(xiàn)有的稅務風險方面，側重于風險管理的應對，對風險管理的提前識別和及時控制上面下的功夫較少。稅務部門稅收風險管理方面的工作，仍然停留在出現(xiàn)稅務風險后的進行補救工作層面上，無法很好的規(guī)避各種風險。

20、 3.1.2 內部控制環(huán)境不足 從部分地產企業(yè)現(xiàn)存的稅收風險管理系統(tǒng)和機制的建設來看，還不是很完善。具體來說，體現(xiàn)在以下四方面，其一是稅務部門機構設置需要改善。稅務部門處理稅務相關事項,防范稅務風險的重要性是不嚴而逾的。因此在組織機構的設置上，也應該充分考慮到稅務工作和稅務風險管理工作的重要性，將稅務部門單獨與財務部門下設置是不妥的。因為這樣，稅務部門的獨立性和重要性被破壞，部門在行駛職權和處理涉稅事物時的話語權遠遠不夠。嚴重影響了稅務風險管理質量工作的推進和管理成效的提高。其二是二是稅務部門管理職能設置不科學。因為房地產業(yè)務的各個方面與相關稅務事項聯(lián)系密切,因此稅務風險應會涉及到企業(yè)經營的

21、方方面面。這就需要稅務部門風險管理職能功能也應該與所有稅務相關事項進行捆綁，深入溝通融合。如從稅收風險應對目標的設置，稅務風險的識別和控制，稅務風險的應對、溝通和監(jiān)督等都要與具體的工作相結合。然而部分企業(yè)在職能設置不能充分發(fā)揮稅務部門的專業(yè)，在工作只能上只側重于履行財務管理職能，遠不能滿足稅務風險管理的需要。其三是稅務部門設立未成制度，部分企業(yè)中承擔有稅務風險管理責任的公司財務部門，對子公司和項目部的情況不能夠實時了解，上下層級之間重復、低效率的交流溝通，使得稅務管理工作的效率低下，稅務風險難以得到可靠地防范。其四是稅務部門人才不充實。稅收風險管理工作的落實需要改善當前稅務風險質量人員的構成,

22、以確保良好有效的稅務風險管理工作，降低稅務風險的頻率和損失。 3.1.3 風險管理機制不到位 部分企業(yè)稅務風險管理機制缺失，對風險管理能力和水平的提高有嚴重的制約。稅務風險管理機制的缺失主要表現(xiàn)在以下幾個方面。 一是缺乏科學地風險評估體系。首先，沒有建立健全的稅務風險管理流程，稅務風險管理執(zhí)行不到位，落實不全面。稅務風險管理的流程控制未有發(fā)揮自身的作用，制約了管理水平的提高。其次，缺乏風險管理識別機制。最后，缺乏風險評價的指標。在風險評估的過程中，不能夠對企業(yè)的所處的經濟環(huán)境和自身經營特性有充分的把握，缺少針對這些問題設置指標來檢測和評價稅務風險的辦法與能力，不能夠有效的識別相應的稅務風

23、險。二是稅務籌劃上的風險管理工作不足。部分企業(yè)存在稅收籌劃稅收籌劃不當的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在在稅務籌劃的工作中缺乏稅務籌劃的風險意識,，或者未有針對稅務政策的調整去改變原有的稅務籌劃計劃；或者在稅務籌劃的過程中，只盯著某一稅種進行處理，而忽視對其他稅種的影響；這些缺少風險管理意識的稅務籌劃行為，無疑會加大稅務風險。 3.1.4 溝通和監(jiān)察機制缺失 一是缺乏稅務風險管理的溝通機制。首先，企業(yè)內部部門之間缺乏溝通。稅務問題涉及到公司經營的方方面面，這就決定了稅務部門需要與公司內其他部門進行溝通，也就決定了內部溝通協(xié)調機制的重要性。而中海地產房地產企業(yè)稅務部門話語權不足，缺少與其他部門的溝通機制，如

24、與采購、工程、倉庫、開發(fā)、銷售部門之間缺乏聯(lián)系，很難對企業(yè)的經營情況進行全面的了解。這就在稅法的使用上存在著天然的劣勢容易產生較大的稅收風險。其次，缺乏與稅務部門的溝通。稅法的復雜性、不間斷更新，稅務工作人員自由裁量權空間大，因此與稅務機關保持緊密有效的聯(lián)系顯得至關重要。這樣可以實時了解稅收法律法規(guī)的變化，可以了解稅務機關的工作重點，從而提前進行稅務風險評估，提前展開應對和處理 二是缺乏稅務風險管理的監(jiān)察機制。部分地產管理層稅務風險管理的意識不足，導致稅務風險管理的相關制度得不到落實，稅務風險管理的監(jiān)察機制缺失嚴重。首先，相關監(jiān)督落實制度只是粗糙的復制其他公司的管理辦法，未有根據企業(yè)的實際情

25、況，開展深入的分析。其次，相關的稅務管理制度、稅務管理文件、稅務管理手冊只是停留在字面上，并沒有對其進行動態(tài)的考核。缺乏對失職行為準確的定義，缺乏對失職行為嚴厲的考核。最后，公司的內部監(jiān)控的能力不夠，不能夠對稅務風險管理制度的落實進行全面的考核，也沒有通過引進外部事務所來進行分析評估的工作方法，導致稅務風險管理的制度落實不到位。 3.2 房地產上市公司稅務風險的內部原因 3.2.1 房地產企業(yè)涉稅風險高 地產行業(yè)經營范圍廣、涉及行業(yè)多、業(yè)務流程復雜，加之房地產行業(yè)涉稅金額大，逐漸引起了稅務管理部門的重視，因此你蘊含的稅務風險越來越高。 一是房地產行業(yè)經營范圍廣，涉及行業(yè)多。房地產經營涉

26、及到下游的建筑安裝業(yè)，牽涉到大量的建材，而在營改增未有大范圍的推廣前，這部分是增值稅鏈條中斷的環(huán)節(jié)，本身就存在了較大的風險。而且房地產企業(yè)多以母子公司的形式進行經營，母子公司間關聯(lián)交易較多，涉及到大量的所得稅風險。同時，房地產行業(yè)經營的形式多樣，預收款、預付款，清包工、甲供材，等多樣化的經營形式，導致其在使用稅率選擇和收入確認方面存在較多的選擇。這種選擇本身就存在著較大的風險。 二是房地產已經成為我國經濟和稅收的支柱產業(yè)，吸引了越來越多的關注。公眾普遍認為，房地產企業(yè)逃稅現(xiàn)象多，其逃稅手段隱蔽，呼吁政府和稅務機關加強對房地產行業(yè)的監(jiān)管。連續(xù)五年，國家稅務總局將房地產行業(yè)納入稅務專項審計行。對

27、于其他行業(yè)來說，都不存在這么多年的專項審計。可見，稅務機關對房地產行業(yè)的監(jiān)管越來越加強。因此，房地產企業(yè)的涉稅風險大，其涉稅風險管理必然成為其經營管理中需要重視的部分。 3.2.2 稅務法規(guī)制度不完善 稅務法規(guī)制度的隨意性也會引起較高的稅務風險。 一是目前中國依法治稅的觀念淡薄，政策法規(guī)文件出臺比較隨意。中國現(xiàn)有的稅收管理制度包括:稅法、稅收法規(guī)、稅收法規(guī)。其中,部門規(guī)章和地方法規(guī)和最為復雜。不僅每年發(fā)布大量的文件,頒布越來越多的新規(guī)定,并廢除一些舊規(guī)則。大量復雜、頻繁更新的稅收法律法規(guī),納稅人很容易忽視,也很難去準確理解和實現(xiàn)稅收法律、法規(guī)。這就很容易帶來稅務風險。 二是稅收法律、法

28、規(guī)不清晰、不明了，比較模糊。房地產企業(yè)因為自身經營環(huán)境是比較復雜的,加之新的經營模式不斷的推出，而中國的稅收制度不是完美的，難以跟上稅務管理的需求。因此,在實際操作過程中，稅務相關業(yè)務的一部分，尤其是有爭議的稅務相關業(yè)務處理可能找不確切的稅收基礎。 3.2.3 稅務執(zhí)法水平不高 一是稅務信息不對稱嚴重。房地產經營復雜。復雜的房地產營業(yè)稅事項,新情況、新問題層出不窮,加之某些現(xiàn)有稅法規(guī)定模糊,這將導致企業(yè)所得稅信息不對稱。同時，因為社會信息體系的缺失，管理者很難準確把握企業(yè)的經營信息。稅務機關和房地產間存在著嚴重的信息不對稱。 二是稅企溝通機制的缺失。稅務機關和房地產企業(yè)間的信用溝通不流暢

29、。一方面，稅務機關很難了解到企業(yè)的全面經營情況，很難知曉企業(yè)的全面經營動態(tài)。由此，稅務機關不容易了解到企業(yè)面臨的稅務風險，不能夠及時的幫助企業(yè)化解和防范稅務風險。另一方面，企業(yè)很難知曉最新稅收法規(guī)政策的變動，在具體的業(yè)務工作中，很難把握和適用正確的稅收法律法規(guī)。這無疑帶來了巨大的稅務風險。 三是稅務機關權利執(zhí)行不到位。一方面，稅務機關的由于稅收政策規(guī)定模糊,很難全面顯示全部管理政策和法律的細節(jié)，在稅收管理時也給了了一些稅務機關較大自由裁量權。假如，稅務機關在行使自由裁量權時，缺乏有效的監(jiān)督,那么將給企業(yè)帶來較大的稅務風險。另一方面，稅務機關的組織架構和人力資源體系，已經不適合當前的管理需求。

30、要么是單對單，單對多的管理模式，稅務干部一個人面對一戶甚至幾十戶企業(yè)，力不從心。另一方面，稅務干部的自身素質需要提高，尤其是缺乏綜合素質高的復合人才，加上人才流動不斷嚴重影響稅務管理, ,給企業(yè)帶來較大的稅務風險。 4 中海地產公司稅務風險分析及其成因 4.1中海房產公司簡介 中海地產隸屬于中國建筑集團有限公司，1979年創(chuàng)立于香港，1992年在香港聯(lián)交所上市（股票代碼：00688.HK，簡稱“中國海外發(fā)展”），2007年入選恒生指數成份股。公司擁有38年房地產開發(fā)與不動產運營管理經驗，業(yè)務遍布紐約、倫敦、悉尼、港澳及內地60余個城市，累計開發(fā)項目超過450個，截至2016年底，公司總資

31、產達5713億港元，凈資產達2223億港元。2016年，實現(xiàn)銷售合約額2106億港元，凈利潤370.2億港元，經營效益領跑行業(yè)。2017年，三大國際評級機構給予公司的信用評級分別是：穆迪Baa1、標準普爾BBB+、惠譽A-，信用評級保持行業(yè)領先。 公司于1984年在香港進軍住宅開發(fā)業(yè)務，是中國內地房地產行業(yè)的開拓者、引領者。30多年來，以“過程精品、樓樓精品”為開發(fā)理念，公司研發(fā)推出五代住宅精品，累計開發(fā)項目超過450個，完成開發(fā)建造面積超過1.3億平方米。公司旗下項目累計榮獲“詹天佑大獎—優(yōu)秀住宅小區(qū)獎”累計達57項（金獎34項、單項獎23項），中國建筑工程“魯班獎”7項，國際地產獎18項

32、。公司連續(xù)14年入選“中國藍籌地產”企業(yè)，連續(xù)14年當選“中國房地產行業(yè)領導品牌”，2017年，中海地產品牌價值達598.45億元人民幣，位居房地產行業(yè)第一。 中海地產公司 圖 4.1 中海房地產公司項目組織圖   4.2中海地產稅務風險分析 4.2.1中海地產經營活動中主要稅務風險點 基于中海地產的財務及稅收數據，中海地產主要從事房地產經營開發(fā)業(yè)務活動，其稅務風險主要集中于組織房地產項目開發(fā)及銷售、對外投融資及企業(yè)內部管理過程中發(fā)生的應稅行為的相關涉稅問題。其內部控制、人員構成及任職水平等帶來的對稅法知識理解不足、怠于處理涉稅問題等稅務風險事項，可能造成中海地產少繳稅款的稅

33、收違法行為，導致中海地產的涉稅經濟活動產生重大稅務風險。中海地產業(yè)務活動中比較常見的可能存在的稅務風險點，如圖4.2所示： 圖4.2中海地產業(yè)務活動中可能存在的稅務風險點 4.2.2地產整體稅務風險情況分析 一般而言，企業(yè)的涉稅情況與其經營狀況密不可分，而企業(yè)的經營狀況往往可以從企業(yè)的財務數據中看出端倪，并初步判斷企業(yè)納稅申報情況的真實性和準確性。因而本文按照通用的納稅評估方法，選擇了中海地產2012至2015年的四個主要財務報表數據進行同步指標分析，相關指標計算結果詳見圖4.3： 圖4.3 中海地產2012至2015年主要財務指標 說明：上表中的數據中海地產公司財務報表，金

34、額單位為人民幣元。 從圖4.3 可以看出，中海 地產公司 2012 至 2014 年的主營業(yè)務收入和利潤的逐步下降，2015 年開始呈上升趨勢，原因是房地產行業(yè)結轉收入時間相對其開發(fā)進度較為滯后，中海 地產 2012 年前開發(fā)的項目（山水天下）在 2012 年后陸續(xù)完工交付，2012 年啟動新的項目（山水時光），2013 年正式開工建設，其間除了原來的“山水天下”項目有少量尾盤在售，該公司并無收入項目，后續(xù)的開發(fā)項目尚在啟動或建設中。從外部的經濟環(huán)境與宏觀政策來看，中海 地產公司 2012年至 2013 年的銷售空窗期間，其項目滾動開發(fā)趨于停滯，主要是受市場大環(huán)境不景氣的影響，中海 地產公司

35、有意識地延緩了項目開發(fā)進度，加之中海地產公司所屬央企的主業(yè)為建筑業(yè)，當時國有企業(yè)跨界進入房地產市場，高調拿地、利用自身優(yōu)勢獲取銀行信貸資金、享受稅收優(yōu)惠等等問題飽受社會的詬病，市場消息傳出多家主業(yè)非房地產的央企擬退出房地產行業(yè)，在政策尚不明朗的情況下，中海地產的房地產開發(fā)活動有所遲疑。 圖4.4中海地產 2012—2015 年主要財務數據 從圖 4.4 的繪制數據可以看出，整體來講中海地產主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本、主營業(yè)務費用、主營業(yè)務利潤在 2012 至 2015 年中呈現(xiàn)波動起伏，相關指標年度間的變動情況如下圖 4.5所示。各變動率指標的計算公式為： 其中：Δ1 表示某指標

36、變動率百分比， α1 表示某指標本期數， α0 表示某指標上期數。 通過計算，得出中海地產2012至2015年主要財務數據變動率，如圖 4.5 所示。觀察各變動率指標之間的匹配程度，可以明顯看出變動幅度不相匹配，需要進行進一步的計算分析。 圖4.5中海地產 2012 至 2015 年主要財務數據變動率 一般來說，企業(yè)的營業(yè)收入變動率與營業(yè)成本變動率、期間費用及營業(yè)稅金變動率以及營業(yè)利潤變動率基本保持同步增長，即各自的同比增減幅度在沒有特殊事項影響時相差不大，相關指標的變動是相互匹配的。從圖4.6來看，整體而言，中海地產主要財務數據相互之間的匹配程度較差，匹配率比值與標準值1之間存

37、在不小的差異，某些年度的部分比值達到4、5倍之多，甚至兩個變動率指標出現(xiàn)一正一負的情況。從通常角度出發(fā)，如果收入成本變動匹配率比值大于1且都為正數的情況，那就說明企業(yè)可能存在多列成本的問題；反之小于1且均為正數則說明企業(yè)可能存在少計收入的問題，收入與費用稅金之間、收入與利潤之間也是同樣的道理。 但考慮到房地產開發(fā)活動成本費用支出、稅金繳納與一般企業(yè)存在諸多不同，并不能用通常的道理來判斷企業(yè)財務數據的真實合理性問題。比如，房地產開發(fā)企業(yè)的收入確認是在房屋完工交付時，也同時結轉成本，而相關廣告宣傳費用稅金的繳納絕大部分在此前的預售環(huán)節(jié)就已經發(fā)生，這種不匹配可能只是企業(yè)核算上導致的差異；又比如，房

38、地產企業(yè)開發(fā)的各種不同形態(tài)的開發(fā)產品，普通住宅、商鋪、車位、別墅等等可能是在不同的年度交付并結轉收入和成本的，相比而言，普通住宅的收入成本差額與商鋪、別墅的收入成本差額不能相提并論，這也是導致相關變動率指標匹配度較差的原因之一。但從稅務風險管理的角度來說，相關變動率指標匹配分析可以為企業(yè)的稅務風險管理提出預警，提醒企業(yè)對相關指標反映的問題加以核實，從而識別是否存在少繳、延遲繳納或多繳稅款等稅務風險問題。 圖4.6中海地產 2012 至 2015 年主要財務數據變動匹配率 4.2.3中海地產主要稅種的稅務風險情況分析 通過對中海地產2012至2015年之間的房地產項目開發(fā)狀況的了解

39、，以及對其財務數據的分析，發(fā)現(xiàn)該公司正處在一個新的開發(fā)周期內，其間包括了取得土地階段、開發(fā)建設階段、房屋預售階段，尚未進入后續(xù)清算期。因而本文選擇了開發(fā)各階段的主要稅種進行進一步分析。 （1） 契稅（取得土地階段）根據中海地產公司賬簿記載，該公司開發(fā)的山水天下、山水時光、山水之韻項目繳納的土地出讓金及城市建設配套費明細如下表4.7和表4.8所示。從表4.7和表4.8的數據計算的應繳契稅，對比前文的已繳契稅，發(fā)現(xiàn)中海地產未足額申報繳納國有土地使用權出讓契稅。具體到各個年度間，有的多繳，有的少繳，都存在稅務風險問題。通過了解具體原因，主要由于其間該公司在項目開發(fā)中配套建設了公立小學和中學，獲得了

40、政府的城市建設配套費減免，相關工作人員在納稅申報時以為這種減免可能直接減少計稅依據，因此造成了少申報納稅，而事實上這種配套費減免僅僅是一種財政返還，屬于政府補助，不能減少企業(yè)的計稅依據。由此也可以看出，企業(yè)契稅繳納的稅務風險是由于工作人員的素質造成的，需要在人員培訓、政策咨詢上加強稅務風險管理。 圖4.7中海地產賬載土地出讓金繳納情況 圖4.8中海地產賬載城市建設配套費繳納情況 （2） 城鎮(zhèn)土地使用稅（開發(fā)建設階段）通過查閱比對中海地產公司的土地使用權證、交地備忘錄及城鎮(zhèn)土地使用稅申報入庫明細等資料發(fā)現(xiàn)，該公司2013年3月取得的出讓土地面積合計287072平方米，交地備忘錄

41、載明交地時間為2014年2月26日，取得產權證時間為2014年 5 月 15 日。上述地塊按規(guī)定應于 2014 年 3 月起申報繳納土地使用稅，該公司實際于2014年6月起申報納稅。該公司少申報了2014年3月至5月的土地使用稅，也同樣是由于財務人員對稅收政策的理解差異造成的，不但使企業(yè)承擔了遠超市場利率的稅款滯納金，而且可能面臨50%至5倍的處罰。 （3） 土地增值稅（房屋預售階段）從表4.9的數據我們可以看出，中海地產開發(fā)了各種不同的房屋形態(tài)，并于2013至2015年之間進行房屋預售，各年度之間的應預繳土地增值稅額與實際預繳的土地增值稅額支架幕存在不小的差異。經了解，中海地產的財務部在項

42、目預售時進行了相關稅費的初步概算，概算結果顯示該公司實際土地增值稅稅額有很大可能小于按預繳稅率預繳的稅額，也就是說預繳率與實際相比可能偏高，而且其判斷如果多預繳了土地增值稅后將來清算退稅可能比較麻煩，因此該公司財務部長決定在預售階段按一定比例少計算土地增值稅，保證一個“合理”的預繳比例。在其后的一次稅務檢查中，中海地產這一行為被稅務機關責令改正，要求補預繳之前應交未交的土地增值稅，并加收了滯納金和加處罰款。由此不難看出，由于土地增值稅實行超率累進稅率，以增值額計算的土地增值稅稅額往往比較大，這在很大程度上減少了房地產企業(yè)的利潤，給企業(yè)帶來極大成本費用負擔。因此企業(yè)往往自行“合理”的控制相應土地

43、增值稅的繳納，減輕自身的資金壓力，使企業(yè)能夠有機會參與更多的項目，比如中海地產正在進行的活動。但從稅務風險的角度來看，這種“籌劃”有點得不償失，因為相關行為一旦被稅務機關發(fā)現(xiàn)，將承擔巨額的經濟損失，而且可能涉嫌偷逃稅款被移送司法機關。 圖4.9中海地產房屋預售收入情況 4.3 中海地產稅務風險影響因素分析 4.3.1 稅務風險內部影響因素 （1） 管理層的稅務風險意識 在我國，由于以往的稅收法制不健全，導致企業(yè)的稅收違法成本極低。因此，對許多企業(yè)的經營者來說，企業(yè)的申報納稅依據往往是根據對行業(yè)對手稅負率、稅務機關施加執(zhí)法壓力等因素的綜合考慮決定，并非實事求是的財務信息數據。因此，

44、企業(yè)稅法遵從度的高度是企業(yè)稅務風險的一個最主要的影響因素。比如中海地產公司在山水時光（DEF組團）土地增值稅預繳問題上出現(xiàn)的稅務問題，就是因為企業(yè)決策層在聽取了財務部關于項目整體增值情況測算后，主觀認為按現(xiàn)行土地增值稅預征率繳稅后，項目后期將存在較大金額的退稅，而且考慮到申請退稅手續(xù)繁雜、時間跨度長等問題，直接向財務部下達了按實際增值比例預繳土地增值稅的決策。這就是一種典型的稅務風險意識不強造成的稅務風險問題，直接導致中海地產被稅務稽查部門追繳稅款并加收滯納金，增加了企業(yè)的稅收負擔（滯納金按年折算的利息率為18%，高于中海地產集團內部融資利率）。 （2） 企業(yè)組織架構 作為年平均申報納稅4

45、000萬元的納稅大戶，中海地產公司在組織管理體系的構建中，對企業(yè)的稅務風險管理問題重視程度不夠，既沒有設置專門的稅務風險管理部門，也沒有在高管層中安排專門的稅務總監(jiān)。目前，中海地產公司的涉稅工作主要依靠一名財務主管兼任，包括納稅申報、發(fā)票管理等等，中海地產連專職的稅務人員都沒有，更談不上稅務風險管理工作。因此，中海地產組織架構不盡合理，使得企業(yè)稅務風險管理工作嚴重缺失，發(fā)現(xiàn)問題的人沒有話語權，而有話語權人接觸不到實質的稅務風險問題，比如前文所述的少預繳土地增值稅的稅務風險問題。 （3） 企業(yè)內部控制機制 中海地產公司作為一家大型房地產公司，由于開發(fā)活動時間跨度長、業(yè)務環(huán)節(jié)多，其下成立了十多

46、個二級職能部門和項目部，各職能部門和項目部均承擔著不同的角色，其從事的相當一部分工作涉及稅務問題。但目前由于中海地產未建立其合理高效的企業(yè)內部控制制度，導致各職能部門與財務部之間，特別是項目部與財務部之間，存在著不同的利益取向，導致企業(yè)內部出現(xiàn)利益博弈，其中存在著一定的稅務風險，但由于財務部對相關情況缺乏了解或話語權不足，導致潛在的稅務風險變成現(xiàn)實。比如中海地產銷售部在房屋銷售活動中向客戶收取的“團購費”，相關收入很大一部分未實際發(fā)生支付，在企業(yè)形成掛賬，實際上成了銷售部發(fā)放獎金的“小金庫”。但由于銷售部在企業(yè)中話語權較重，且相關團購事宜由銷售部一手操辦，財務部門并不知情，最后成為企業(yè)的稅務風

47、險，被稅務部門檢查中發(fā)現(xiàn)后給企業(yè)帶來較大的經濟損失，而且留下了不良納稅記錄。 （4） 企業(yè)財務人員的素質 從成本效益的角度看，由于企業(yè)日常都是一些常見的業(yè)務，工作強度和難度都不大，因此很多企業(yè)并不愿意花費超出平均水平的工資去請一個業(yè)務素質高的員工，這也導致企業(yè)財務人員的素質整體不高，對于企業(yè)稅務風險中較為常見的問題可以識別，對于較為復雜的問題則難以勝任。中海地產在預售房屋過程中，將完工待售的商業(yè)會所裝修后作為臨時售房部使用，按照稅法的規(guī)定，對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。但由于企業(yè)稅務人員業(yè)務水平不高，對相關稅收政策缺乏了解，未進行納稅申報，給企業(yè)帶來一

48、定的稅務風險。 4.3.2 稅務風險外部影響因素 （1） 復雜的稅收制度 一直以來，社會大眾往往習慣于將房地產企業(yè)與暴利、地王樓王、欠稅大戶等詞匯聯(lián)系起來，房地產企業(yè)涉稅問題也成為各級地方政府進行宏觀政策調控的重點目標。眾所周知，房地產行業(yè)存在著項目開發(fā)周期長、資金需求量大、產業(yè)覆蓋面廣、企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)多等特點，這也導致了房地產企業(yè)涉稅問題復雜的結果。一方面，由于此前相當長時期內我國法制建設進度嚴重滯后，導致我國稅收相關的法律法規(guī)與房地產市場的發(fā)展嚴重脫節(jié)，不能適應新的發(fā)展形勢的需要。其后，隨著房地產市場的發(fā)展，作為財政收入支柱和宏觀調控目標的房地產行業(yè)，國家稅務總局對房地產行業(yè)制定了大量

49、的部門規(guī)章，再加上各級地方政府的地方規(guī)章和地方人大制定的地方性法規(guī)，以及各級稅務機關制定的規(guī)范性文件，房地產企業(yè)需要面臨的法律法規(guī)繁多，政策解釋、政策補丁經年累月、層出不窮，往往上一個文件才剛剛施行又出臺另一個相反的規(guī)定，而且部門內部的文件之間和不同層級的文件之間時有互相矛盾的規(guī)定，使得房地產企業(yè)無所適從。另一方面，由于房地產行業(yè)涉及面廣，涉及的稅種也是所有行業(yè)里面最多的，經統(tǒng)計多達12個稅種，而且其中的土地增值稅是房地產行業(yè)所獨有的，其計算過程復雜，企業(yè)稅務人員往往難以準確的進行把握，給企業(yè)的稅務風險管理工作帶來重大的風險隱患。 （2） 落后的稅收征管體制 當前，我國的稅務部門仍然以組織

50、稅收收入作為整個稅收征管工作的中心，尚未建立起已納稅服務和稅收執(zhí)法為主導的稅收針管體制。每年的稅收收入不是依據本地稅源狀況摸底調查得出，而是由政府財政部門根據上年稅收收入基數參照GDP增幅測算出來的計劃數。因此，在計劃數和實際完成數之間往往出現(xiàn)較大的差異，這種差異既有偶然性因素的影響，也與稅收收入相比 GDP 增長滯后有關。但為了保證完成稅收收入目標計劃數，稅務部門往往會人為決定企業(yè)應繳稅款的入庫時間，并要求企業(yè)執(zhí)行。企業(yè)在延遲或預先繳納稅款后，既有可能在相關審計或稅務稽查中被發(fā)現(xiàn)，由于并非政出一門，一旦被定性為違規(guī)行為，將給企業(yè)造成經濟或聲譽損失。 5 房地產上市公司稅務風險防范的啟示

51、針對引起中海地產房地產企業(yè)當前稅務風險管理不佳的眾多因素，外部因素屬于不可控因素，企業(yè)只能加以注意。關鍵是要從內部原因找出提高稅務風險管理工作的突破口。本章從提高稅務風險管理的意識、完善稅務風險管理內部環(huán)境、健全稅務風險管理機制和加強信息協(xié)調和監(jiān)察機制提出了改進稅務風險管理的策略。 5.1 樹立企業(yè)內部全員防范意識的新觀念 思想是行動的先導，意識是行動前提，只有充分意識到稅務風險管理的重要性，才能夠為打造科學、有效的稅務風險管理機制提供扎實的基礎。 一是提高風險管理的意識。打造強有力的稅務風險管理體系，要提高企業(yè)稅收風險管理的意識，強化稅務風險管理的認識，大力推進稅務風險管理的工作。應充

52、分認識到稅收風險管理意識和企業(yè)稅務風險的應對，是一個系統(tǒng)化的工程。要使稅務風險管理工作嵌入到企業(yè)的一切活動和整個業(yè)務過程,滲透到所有的管理環(huán)節(jié)。在稅務風險管理的環(huán)節(jié)中需要根據商業(yè)環(huán)境進行及時調整和完善,從而通過降低稅務風險的頻率和損失來為企業(yè)創(chuàng)造價值。 二是轉變風險管理的思路。改變在現(xiàn)有的稅務風險方面?zhèn)戎赜陲L險管理的應對，而不注意風險管理的提前識別和及時控制上的觀念。轉變以前出現(xiàn)問題后，再去進行風險管理的工作方式，將風險前置，管理后置。在根據稅務環(huán)境和經營工作確定風險管理目標的基礎上，建立風險預警機制，提前識別風險，提前評估風險對風險進行排序，以此展開風險應對。將稅務風險消滅在萌芽階段，提高

53、稅務風險管理的意識和水平。 5.2 完善稅務風險管理內部環(huán)境 針對中海地產現(xiàn)存還不是很完善的稅收風險管理內部環(huán)境，必須從以下4個方面著手加強環(huán)境建設。 一是改善稅務部門機構設置。隨著涉稅風險越來越高，稅務部門處理稅務相關事項,防范稅務風險功能的重要性是不言而喻的。要想落實這種重要性，必須要落實在組織機構上。要在組織機構的設置上充分考慮到稅務工作和稅務風險管理工作的重要性，將稅務部門單獨出來，使之與財務部門平行。通過這種形式提高稅務部門的獨立性，彰顯稅務部門的部門地位，提高稅務部門的話語權。使得稅務機關能夠在稅務風險管理過程中，發(fā)揮自身的重要職能，提高稅務風險管理工作的質量。 二是科學設

54、置稅務部門管理職能。因為房地產業(yè)務復雜，但各個方面都與稅務事項聯(lián)系密切。因此稅務風險應會涉及到企業(yè)經營的方方面面。這就需要稅務部門風險管理職能功能也應該與所有業(yè)務流程相結合。因此要在各個部門、各個崗位職能的設置過程中，與稅收風險應對目標的設置，稅務風險的識別和控制，稅務風險的應對、溝通和監(jiān)督等都要與具體的工作相結合。同時也要科學的理清稅務部門的職能，充分突出部門稅務風險識別、稅務風險排序、稅務風險應對的職能。通過這種方式，充分發(fā)揮稅務部門的專業(yè)特長，滿足稅務風險管理的需要。 三是推進稅務部門制度化設置。為了使上級稅務管理部門充分了解下級單位的稅務情況，避免上下層級稅務部門之間重復、低效率的交

55、流溝通，提高稅務管理工作的知曉，可靠地防范稅務風險。就需要將機構設置中稅務部門的要求制度化，要求在子公司和項目公司中單獨設置稅務部門，而不能由普通的會計和出納兼職。并要求子公司和項目公司中稅務向總機構的稅務部門直接負責，避免同級其他部門對其工作的干擾。 四是充實稅務部門人才。人是決定事物發(fā)展的關鍵因素，為確保良好有效的稅務風險管理工作，降低稅務風險的頻率和損失。就要在稅務部門人才的配置中改善當前稅務風險質量人員的構成。對稅務部門人才的要求較高，如堅實的理論基礎、豐富的工作經驗、誠懇工作的態(tài)度和優(yōu)秀的專業(yè)技能等。首先要適當的引進高學歷、有過全日制教育、擁有豐富經驗和較高專業(yè)能力的人才。其次是要

56、加強對稅務部門人員的培養(yǎng)，結合工作需要適當地向稅務部門人員進行專業(yè)和新業(yè)務的培訓。最后，引進具有數據處理能力的人才，提高利用數據識別和評估風險的能力。 5.3 健全稅務風險管理機制 健全的稅務風險管理機制是提高稅務風險管理能力的基礎和保證。應該從以下兩個方面著手，不斷健全中海地產房地產企業(yè)的稅務風險管理機制。 5.3.1 加強主要業(yè)務流程的風險控制 健全風險管理機制主要的落腳點，即將稅務風險管理的理念貫徹于主要的工作環(huán)節(jié)中去，以達到時時刻刻注意風險，時時刻刻提防風險，時時刻刻控制風險的目的。 （1）稅務信息管理 稅務信息屬于企業(yè)重要的信息資源，對企業(yè)的經營至關重要。首先，信息保密不

57、當不僅會有商業(yè)泄密之嫌，也會帶來較多隱含的稅收風險。稅收信息的記錄和保管必須建立有力的規(guī)章制度，設置相應的解除權限，進行權限控制。其次，針對一些重要的經營交易信息合同，一定要進行稅務審計，防范相應的稅務風險，防止一些重要的合同事項給企業(yè)帶來潛在的稅務風險和風險損失。 （2）稅務核算管理 會計核算是稅務管理的基礎，因此稅務會計核算管理是稅務管理活動的基礎。首先，稅務部門應該加強全部門的信息溝通，強化對整個經營情況的了解，將會計核算管理嵌入到每一個工作環(huán)節(jié)之中。如加強成本核算的管理，加強完工產品核算的管理。其次，稅務部門嚴格按照會計準則和稅務法律法規(guī)，及時分析會計和稅收政策的差異,及時調整會計

58、和稅收之間的差異,以確保如實旅行納稅義務。 （3）稅務申報管理 納稅申報是企業(yè)履行納稅義務的關鍵環(huán)節(jié)。稅務部門應該加強對涉稅事務的了解，及時對申報數據進行整理，及時準確的對涉稅情況進行申報，提高稅務申報的準確性和可靠性。防范相應的稅務風險，防止稅務申報不準確、不及時，給企業(yè)帶來潛在的稅務風險和風險損失 （4）重大稅收事項的奉獻管理 首先，加強股權交易的稅務風險管理。股權交易較復雜，稅務處理準則的調節(jié)空間大，在稅法規(guī)則適用上存在著一定的模糊。近年來股權交易涉稅風險，多次被稅務機關重點關注。因此企業(yè)在經營過程中，一定要加強股權交易方面的稅務風險管理。其次，加強關聯(lián)交易管理。關聯(lián)交易管理方面

59、，對其的理解存在著較大的偏差，稅務人員會想當然的進行處理，隱含較大的稅務風險。關聯(lián)交易也是稅務風險頻發(fā)、高發(fā)的環(huán)節(jié)，所以加強關聯(lián)交易費風險管理對企業(yè)的健康發(fā)展來說至關重要。 5.3.2 提高稅務風險識別評估能力 強化稅務風險識別和評估的能力是提前管控風險的基礎，一是要強化稅務風險的識別能力，二是要強化稅務風險的評估能力。 （1）強化稅務風險識別能力 強化稅務風險識別為的是更早發(fā)現(xiàn)風險，及時開展風險應對。提高稅務風險識別能力，一是要建立稅務風險管理的機制，及時定期的對稅務風險進項掃描，達到實時監(jiān)控的目的。二是要提高稅務風險管理的方法，也就是掌握在現(xiàn)有基礎上低成本發(fā)現(xiàn)稅務風險的技術手段。常

60、見的稅務風險識別手段有以下幾種。 首先是報表分析法。報表包括財務報表和納稅申報表，它們是企業(yè)經營情況的記錄，是企業(yè)經營活動的指標。因此，財務報表分析法是根據企業(yè)經營情況發(fā)現(xiàn)企業(yè)風險的可靠手段。一方面，可以通過財務報表和納稅申報表展開對比分析，判別稅負狀況，測量經營稅收的彈性系數，或者與稅務部公布的行業(yè)稅收情況比較，及時發(fā)現(xiàn)稅務風險。另一方面，可以根據財務報表和納稅申報表的歷史發(fā)展情況，尋找表現(xiàn)異常的點，及時發(fā)現(xiàn)風險點。 其次是事故樹分析法。事故樹是根據經驗和理論判斷引起風險的關鍵點，再把這些關鍵點的影響因素進一步展開，從而形成了一個樹狀圖。事故樹分析法是一種杰出的邏輯分析的方法，在安全風險

61、領域得到了較為廣泛的應用。在稅務風險管理控制的過程中，也可以加以借鑒，根據事故樹運用的要求，構建符合企業(yè)自身特性的稅務風險事故樹，以展開后續(xù)稅務風險應對。 （2）加強稅務風險評估排序 合理的對風險評估進行排序，可以有針對性的提出建議，更有針對性的應對風險。具體來說，稅務風險評估排序的步驟分為以下幾個方面，首先是，了解企業(yè)日常經營當中所面臨的稅務風險的主要構成的因素和導致風險的原因；其次是，了解稅務風險的可能發(fā)生的概率和尤其引起的損失；最后是，分析企業(yè)能夠承受的風險。另外，因為稅務風險影響因素多種多樣，稅務風險的度量也需要考慮到多種多樣的因素。針對這種情況，綜合風險指數模型評估法應該是評價企

62、業(yè)稅務風險的主要方法。作為對風險損失額的計算過程，綜合風險指數模型評估法立足于提取影響稅務風險的主要經濟影響因素，通過將這些因素具體量化，構建相應的數學模型來評測稅務風險。 5.4 加強信息協(xié)調和監(jiān)察機制 一是健全稅務風險管理的溝通機制。首先，加強企業(yè)內部部門之間的溝通。因為稅務問題涉及到公司經營的方方面面，這就決定了稅務部門需要與公司內其他部門進行溝通，也就決定了內部溝通協(xié)調機制的重要性。通過對稅務部門的單獨設置，提高稅務部門的話語權，可更好的促進稅務部門與其他部門的溝通，建立更加良好的信息溝通機制。如與采購、工程、倉庫、開發(fā)、銷售部門進行廣泛的聯(lián)系，來對企業(yè)的經營情況進行全面的了解。以

63、此來全面和有效的了解涉及的稅務情況，及時洞察稅務風險，提前開展風險應對。其次，加強與稅務部門的溝通實時了解稅收法律法規(guī)的變化，了解稅務機關的工作重點，從而提前進行稅務風險評估，提前展開應對和處理 二是健全稅務風險管理的監(jiān)察機制。首先，公司管理層要在提高稅務風險管理的意識的基礎上，加強稅務工作合規(guī)審查的制度建設。在這個過程中應該要充分的了解企業(yè)所處的內部和外部環(huán)境，而不是粗糙的復制其他公司的管理辦法，來制定科學有效、可執(zhí)行的稅務審計制度。同時，應該加強稅務合規(guī)審計的落實，公司管理層，甚至是董事會，要定期對稅務合規(guī)情況進行了解和監(jiān)察，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應該及時處置，避免相關的稅務合規(guī)制度流于形式，

64、不能落實。其次，公司應該積極引入外部審核制度，重視與外部的審核機構合作，利用其專業(yè)化的能力，來更好的發(fā)現(xiàn)企業(yè)內部的稅務問題。這樣可以更快的識別稅務風險，更及時的應對稅務風險，更好的應對稅務風險。 6結論 本文是對房地產上市公司稅務風險防范的探究，以中海地產為案例研究對象，根據相關理論，指出該企業(yè)稅務風險管理的現(xiàn)狀和不足，提出改進稅務風險管理的工作策略。經分析，文章主要結論為： ①企業(yè)稅務風險產生的原因分為內部與外部兩點，企業(yè)對稅務風險的防范必須要從內外部出發(fā)進行防范； ②文章提出了稅務風險防范的四點建議，即樹立企業(yè)內部全員防范意識的新觀念、完善稅務風險管理內部環(huán)境、健全稅務風險管理機制以及加強信息協(xié)調和監(jiān)察機制。 受限于個人水平，文章存在一定疏漏，懇請導師批評指導。