稅務(wù)管理專業(yè) 我國房地產(chǎn)業(yè)“營改增”存在的問題與對(duì)策

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1、我國房地產(chǎn)業(yè)“營改增”存在的問題與對(duì)策 內(nèi) 容 摘 要 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式發(fā)生著巨大的改變，“營改增”政策順時(shí)而行，在很大程度上起到了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用?！盃I改增”政策對(duì)各行業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算以及財(cái)務(wù)管理方面有著極大影響，一方面“營改增”政策的實(shí)施會(huì)促使部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的減稅，另一方面也會(huì)使得一些企業(yè)的稅負(fù)增加。2016年5月1日，房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”范圍，房地產(chǎn)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，“營改增”對(duì)房地產(chǎn)的影響極大，在此環(huán)境下，本文將以房地產(chǎn)行業(yè)為例，探析房地產(chǎn)行業(yè)中“營改增”存在的問題與對(duì)策。 文章首先介紹了研究背景、研究意義以及國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

2、，為后文的研究奠定基礎(chǔ)；其次，對(duì)“營改增”進(jìn)行了詳細(xì)的論述，以為后文的數(shù)據(jù)分析提供理論支持；再次表明“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重要性；由于“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的時(shí)間相對(duì)較短，故而房地產(chǎn)業(yè)“營改增”存在一定問題，筆者將在第四部分進(jìn)行分析；最后提出房地產(chǎn)有效應(yīng)對(duì)“營改增”的對(duì)策。希望本文的研究可以為相關(guān)企業(yè)提供有價(jià)值的參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 營改增 增值稅 Problems and Countermeasures of "Real Estate" in China s Real Estate Industry Abstrac

3、t With the continuous development of the economy, the market economy structure and the mode of economic development have undergone tremendous changes. The policy of "increasing the operation" has played a long-term role in promoting economic development. "Camp to increase" policy on the industry

4、and enterprise accounting and financial management has a great impact on the one hand, "camp" by the implementation of the policy will promote some of the enterprise to achieve structural tax cuts, on the other hand will make some The tax burden of the enterprise increases. May 1, 2016, the real est

5、ate industry into the "camp by" range, real estate as one of Chinas pillar industries, "camp by" on the impact of real estate in this environment, this article will be the real estate industry, for example, Analysis on the Problems and Countermeasures of "Camp Increase" in Real Estate Industry.

6、 The article first introduces the research background, the research significance and the literature review at home and abroad, laying the foundation for the later research; Secondly, the "camp change" is discussed in detail, in order to provide theoretical support for the later data analysis; The r

7、eal estate industry, the "real estate industry," there is a certain problem, the author will be in the fourth part of the analysis; finally put forward the "real estate industry," the real estate industry, Real Estate s Countermeasures to Deal with "Camp to Increase". It is hoped that the research o

8、f this paper can provide valuable reference for the related enterprises. Key words:Real estate，increase in value，Value Added Tax 目 錄 一、緒論 1 （一）研究背景及意義 1 （二）國內(nèi)外研究綜述 1 1.國外研究概況 1 2.國內(nèi)研究概況 2 3.國內(nèi)外研究評(píng)述 3 二、“營改增”概述 3 （一）“營改增”的含義及主要特征 3 （二）“營改增”的實(shí)行原因及目標(biāo) 4 （三）“營改增”的計(jì)算規(guī)則 4

9、三、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重要性 5 （一）“營改增”前房地產(chǎn)稅負(fù)情況 5 （二）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重要意義 6 1.使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅 6 2.使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈減稅效果更明顯 6 3.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)層次提升 7 4.可抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為 7 四、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”存在的問題 7 （一）短期內(nèi)稅負(fù)上升 7 （二）經(jīng)營成本有所增加 8 （三）財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理有困難 8 （四）政策初期房地產(chǎn)可能會(huì)有重大損失 9 五、房地產(chǎn)有效應(yīng)對(duì)“營改增”的對(duì)策 9 （一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，提高財(cái)務(wù)技能 9 （二）制定相關(guān)的過渡政策 10 （三）提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)控水平 10

10、 （四）改變房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式完善定價(jià)機(jī)制 11 結(jié) 論 12 致 謝 14 一、緒論 （一）研究背景及意義 第三產(chǎn)業(yè)是極為重要的力量，是不容忽視的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)憑借多元化、高附加值等特點(diǎn)更成為我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的巨大動(dòng)力，由此，相關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)的政策支持不斷推出，其中，為順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展，國務(wù)院與2016年5月1日期開始由點(diǎn)到面的推行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅征收改為征收增值稅，也就是大家常說的“營改增”，以解決現(xiàn)行的稅制征收過程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅的困境。 2016年5月1日，房地產(chǎn)行業(yè)納入到“營改增”范圍之內(nèi)，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了

11、一個(gè)新的契機(jī)，會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)由一個(gè)更為公平的稅收環(huán)境，但是由于我國在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營改增”政策，仍然處于探索階段，所以不可避免的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到一定的不良影響，存在一定的問題，故而本文的研究從實(shí)踐上來說，可以有助于我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)效率，并且有助于房地產(chǎn)行業(yè)長久的發(fā)展；從理論上來講，則對(duì)于會(huì)計(jì)“營改增”方面的理論起到一定的補(bǔ)充作用。 （二）國內(nèi)外研究綜述 對(duì)于“營改增”問題，國內(nèi)外學(xué)者從不同的角度進(jìn)行過研究，且研究的成果極為豐富。 1.國外研究概況文獻(xiàn)綜述不是這樣寫的，不能按照作者來寫，需要按照問題和對(duì)策來寫，先寫幾個(gè)問題，并列出主題句，某

12、某學(xué)者對(duì)這個(gè)問題的看法， 再寫幾個(gè)相應(yīng)的對(duì)策對(duì)策 “營改增”簡單的來說便是“營業(yè)稅”轉(zhuǎn)為“增值稅”，對(duì)于營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅，在19世紀(jì)20年代，德國便有經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出“基于經(jīng)濟(jì)增長部分收稅”的思想，但是當(dāng)時(shí)該種思想并不占主流，故而影響較小，直至20世紀(jì)20年代，“增值稅”這一理念才逐步普及，并為廣大學(xué)者接受。自該種思潮在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域普及以來，以及隨著微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展，越來越多的學(xué)者開始通過計(jì)算來體現(xiàn)各種稅收政策的影響。 Auerbach（2014）在著作Dynamics Fiscal Policy中通過對(duì)美國各項(xiàng)財(cái)政政策的分析，并構(gòu)建模型支出不同的財(cái)政政策對(duì)各部

13、門經(jīng)濟(jì)情況的影響，同時(shí)Auerbach還以小見大，分析不同財(cái)政政策對(duì)國家經(jīng)濟(jì)的整體趨勢(shì)的影響，其中重點(diǎn)分析了“增值稅的價(jià)格影響”，在稅收轉(zhuǎn)嫁理論的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)分析，指出如果對(duì)稅收專家的公平性進(jìn)行宣傳，并盡量做到公平，則可以使增值稅的價(jià)格影響達(dá)到最小。當(dāng)然，Auerbach的著作中，還探討了增值稅對(duì)國家貿(mào)易的影響，表明增值稅對(duì)國家對(duì)內(nèi)對(duì)外貿(mào)易總量影響較低，但是國家卻可以通過增值稅來調(diào)控企業(yè)的結(jié)構(gòu)，從而使國家貿(mào)易結(jié)構(gòu)更為合理。 Brita（2015）在文章Welfare Effects of VAT Reforms: A General Equilibrium Analysis中從福利

14、效應(yīng)的角度詳細(xì)分析了增值稅改革的影響，且分析方式主要為“稅負(fù)測(cè)算”。Brita在文章中主要通過直接測(cè)算的方式來測(cè)算，Brita在測(cè)算之后表明，營改增前后，行業(yè)的稅負(fù)會(huì)減少，且減少值在一般左右，即采用“增值稅”，企業(yè)將會(huì)少交一般的稅，但是這種方法計(jì)算時(shí)候，用的是“模擬”的方式，雖然對(duì)整體行業(yè)的情況有一定的研究價(jià)值，但是對(duì)單一的企業(yè)的不同階段的稅負(fù)情況，參考價(jià)值較小。在文章中， Brita也提出了一般均衡模型方式來計(jì)算行業(yè)稅負(fù)，這種方式較為復(fù)雜，Brita并沒有在文章中進(jìn)行計(jì)算分析，但是他這一思路為其他學(xué)者提供了研究思路。 Chamley（2016）在文章Optimal Taxation

15、 of Capital Income in General Equilibirum with Infinite Lives中提出了“最有稅收”的理念，并且表明，“營改增”這一方式是“最優(yōu)稅收”的一種實(shí)驗(yàn)形式，雖然該種稅收方式可以在很大程度上降低企業(yè)的負(fù)擔(dān)，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，但是由于各個(gè)行業(yè)的不同，經(jīng)營方式等的不同，“增值稅”若是單一的“一刀切”，使所有行業(yè)均按照某一特定的稅收模式，則并不會(huì)利于全部行業(yè)的發(fā)展，并且，“營改增”的步子應(yīng)當(dāng)盡量小，有一個(gè)“緩沖地帶”，這樣才能盡可能的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，且達(dá)到“最優(yōu)稅收”。 2.國內(nèi)研究概況文獻(xiàn)綜述不是這樣寫的，不能按照作者來寫，需要按照問題和對(duì)策

16、來寫，先寫幾個(gè)問題，并列出主題句，某某學(xué)者對(duì)這個(gè)問題的看法， 再寫幾個(gè)對(duì)策 我國正式實(shí)行“營改增”政策在2012年1月1日，從實(shí)行“營改增”到現(xiàn)在，尚不足六年，故而我國學(xué)者對(duì)“營改增”的研究時(shí)間較短，但研究成果仍然很豐富。 劉中虎（2013）在其文章中對(duì)增值稅的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行了分析，指出增值稅可能會(huì)導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少，同時(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)等角度出發(fā)，表明增值稅的轉(zhuǎn)型需要建立在較佳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及行業(yè)結(jié)構(gòu)之上，如果經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)本身較為失調(diào)，那么退出增值稅必然會(huì)對(duì)企業(yè)有較大的負(fù)面影響。另外，劉中虎還對(duì)“營改增”中可能存在的問題進(jìn)行分析，并以房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行論證，表明在當(dāng)前

17、我國房地產(chǎn)發(fā)展過熱的情況下，過快的推行“營改增”，在政策初期，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)面臨較大的損失，故而國家在房地產(chǎn)行業(yè)推行“營改增”政策時(shí)，需制定一些過渡措施，以降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消極影響。 宮慶翠（2015）在其論文中對(duì)“營改增”的影響、問題以及對(duì)策進(jìn)行分析，采用的方式主要為實(shí)證分析，其分析主要建立在“現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長理論”模型之上，宮慶翠的文章中，將增值對(duì)轉(zhuǎn)型對(duì)我國第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)中的部分行業(yè)的影響進(jìn)行了分析，表明增值稅轉(zhuǎn)型將會(huì)使我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。對(duì)于“營改增”的問題，如制度設(shè)計(jì)不夠合理、價(jià)格難以控制、財(cái)政承受能力不足等，宮慶翠是從宏觀角度進(jìn)行分析的，而對(duì)于問題的解決措施，宮慶

18、翠的意見與建議相對(duì)來說，對(duì)單一企業(yè)的指導(dǎo)作用較小，也是從宏觀角度來進(jìn)行描述的，如立法推進(jìn)、機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)等。 蔡文文（2016）對(duì)“營改增”的研究相對(duì)來說范圍比較小，蔡文文主要是從建筑企業(yè)出發(fā)，分析“營改增”對(duì)建筑企業(yè)的影響，且其研究中重點(diǎn)以L企業(yè)為例，通過數(shù)據(jù)的計(jì)算等來進(jìn)行分析，不過由于建筑業(yè)納入“營改增”范圍的時(shí)間較短，所以蔡文文的研究數(shù)據(jù)并不能得到證實(shí)。另外，蔡文文的研究只是針對(duì)L企業(yè)，故而其研究并不具備概括性，不過可以給一些類似企業(yè)提供一定的參考。房地產(chǎn)行業(yè)是建筑業(yè)的“下游”部分，且當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間的抵扣項(xiàng)目并不夠明確，故而“營改增”的復(fù)雜性以及難度會(huì)進(jìn)一步提升。 3

19、.國內(nèi)外研究評(píng)述 綜合國內(nèi)外研究情況，可以看出，國外對(duì)“營改增”的研究多集中在“營改增”的稅負(fù)測(cè)算、行業(yè)影響等方面，國內(nèi)對(duì)“營改增”的研究多集中在“營改增”的問題以及“營改增”問題的解決措施方面，研究成果豐富，但是由于國內(nèi)“營改增”時(shí)間本身較短，所以很多學(xué)者的研究并不能得到證實(shí)。 國內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”問題的研究相對(duì)都比較少，但是這些研究也為筆者論文的完成提供了思路。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)支柱之一，將其納入“營改增”范圍，從長遠(yuǎn)來看必然有助于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，但在當(dāng)前階段，“營改增”并不夠成熟，面臨一系列問題，需要解決，國內(nèi)外文獻(xiàn)給了筆者較多

20、的借鑒。 二、“營改增”概述 （一）“營改增”的含義及主要特征主要特征部分刪除 “營改增”，顧名思義，即營業(yè)稅改增值稅，是指將以前所征收的營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目改為繳納產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分，稅收針對(duì)的是“增值”部分，故而可以減少企業(yè)的重復(fù)納稅，從而使各行業(yè)的積極性得以調(diào)動(dòng)，最終促進(jìn)產(chǎn)業(yè)以及消費(fèi)升級(jí)。 “營改增”最大的特征即為“減少重復(fù)征稅”。重復(fù)征稅主要是由于兩稅交叉難以管理所造成的，這“兩稅”即增值稅和營業(yè)稅，二者征收對(duì)象有區(qū)別，個(gè)人、加工修配勞務(wù)企業(yè)等都需繳納增值稅；通過勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等方式從而獲得收入的服務(wù)業(yè)則需繳納營業(yè)稅，但是值得強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)業(yè)范圍極廣，形

21、式很多元，在實(shí)際的經(jīng)營過程中，往往不會(huì)只從事一種單一的方式，征收界線難以十分明晰的做出劃分，稅務(wù)機(jī)關(guān)在工作中核查任務(wù)繁重，實(shí)際管理困難。另外，稅負(fù)制度在房地產(chǎn)行業(yè)的不同階段業(yè)存在一定程度的不公平，這些對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上網(wǎng)發(fā)展來說均有較大的阻礙。刪除 （二）“營改增”的實(shí)行原因及目標(biāo)這部分刪除 “營改增”政策的施行是順時(shí)、順勢(shì)的，促使其實(shí)施的因素是是多方面的： 第一，因?yàn)橹貜?fù)征稅雖然會(huì)獲得政府稅收的高速增長，但這樣現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的間接稅的比重增大也不可避免，營業(yè)稅與增值稅的增長所帶來的我國稅收收入年平均增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長率的不協(xié)調(diào)足以反映兩稅并行存在不合理。

22、第二，高的稅負(fù)水平不一定就能夠得到同樣高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，“弗拉曲線”就表明，政府稅收收入、經(jīng)濟(jì)增長、稅率之間是存在著平衡點(diǎn)的，當(dāng)然這個(gè)平衡點(diǎn)屬于理想值，很難實(shí)現(xiàn)，但不可否認(rèn)的是，適當(dāng)?shù)慕档投惵?，一定程度上降低企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)對(duì)提高其積極性，擴(kuò)展其成長空間，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有著很明顯的刺激作用。故而，經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展離不開合理的、健康的、科學(xué)的稅制。第三，“營改增”政策的實(shí)施也是在經(jīng)濟(jì)體制改革深化的過程中提出的必然要求，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式必須改變，新時(shí)期，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展亮點(diǎn)少不了房地產(chǎn)行業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與發(fā)達(dá)國家相比，仍有一定差距，不均衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)活動(dòng)的成功，科學(xué)的進(jìn)行增值稅和營業(yè)稅

23、征收有助于房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)減輕，為其節(jié)省更多的活動(dòng)資金去進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，為其提供資金上的助力。第四，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，數(shù)據(jù)化、智能化等節(jié)省了及多人力，社會(huì)就業(yè)形勢(shì)日益嚴(yán)峻，“營改增”政策的實(shí)施將促使房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，業(yè)務(wù)單元的整合，多方面的發(fā)展，從而帶動(dòng)就業(yè)，緩解社會(huì)就業(yè)壓力。 “營改增”的實(shí)施，降低企業(yè)稅負(fù)是其表現(xiàn)形式，最終目標(biāo)則是推動(dòng)我國高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。 （三）“營改增”的計(jì)算規(guī)則這部分刪除 “營改增”之后，計(jì)算規(guī)則主要在應(yīng)納稅額以及稅率檔次兩方面。 從應(yīng)納稅額方面來看，一般納稅人可以按照專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；小規(guī)模納

24、稅人則可按照發(fā)票金額在銷售額中扣除。 從稅率檔次方面來看，我國原有的17%和13%兩檔稅率的基礎(chǔ)上，隨著房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等的納入，新增加了11%和6%兩檔稅率，具體稅率如表2-1所示： 表2-1 新增四大行業(yè)營改增稅率 行業(yè) 一般納稅人 小規(guī)模納稅人 免稅 建筑業(yè) 11% 3% 房地產(chǎn)業(yè) 11% 5% 生活服務(wù)業(yè) 6% 6% 養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、教育服務(wù)機(jī)構(gòu) 金融業(yè) 6% 6% 助學(xué)的款、農(nóng)戶小額貸款等 數(shù)據(jù)來源：中國稅務(wù)年鑒 由上表可以看出，“營改增”下，房地產(chǎn)行業(yè)的一般納稅人的繳納稅率為11%，小規(guī)模納稅人的繳納稅率為5%，本文

25、在后文的數(shù)據(jù)分析中，所舉得例子為一般納稅人，按11%稅率計(jì)算。 三、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重要性這部分刪除 這部分改為：我國房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的現(xiàn)狀 （一）“營改增”前房地產(chǎn)稅負(fù)情況 在“營改增”之前，我國房地產(chǎn)稅種較多，在不同的階段也有不同的稅種，如取得階段的印花稅、耕地占用稅；流通階段的印花稅、土地增值稅以及保有階段的房產(chǎn)稅、耕地占用稅等，如表3-1所示： 表3-1 “營改增”前房地產(chǎn)稅收情況 取得階段 流通階段 保有階段 土地使用稅、 契稅、 印花稅、 耕地占用稅 契稅和印花稅 營業(yè)稅、印花稅、土地增 值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅 營業(yè)稅、

26、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土 地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅 房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅、 耕地占用稅 數(shù)據(jù)來源：中國稅務(wù)年鑒 由上表可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)的稅種極為復(fù)雜，較復(fù)雜的稅種帶來的必然是“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的情況，從而影響房地產(chǎn)的穩(wěn)定。較多的稅種，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)較重，表3-2為2010年至2015年我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀稅負(fù)： 表3-2 2010-2015年我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀稅負(fù) 年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 房地產(chǎn)業(yè)稅收(億元) 3527.72 3924.38 4826.82 6855.49

27、8665.66 12352.36 房地產(chǎn)業(yè)GDP(億元) 13809.75 14738.7 18654.88 22782.0l 26783.87 29359.73 房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)(%) 25.55 26.63 25.87 30.09 32.35 42.07 數(shù)據(jù)來源：中國稅務(wù)年鑒 由上表可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀稅負(fù)在不斷增加，除卻宏觀稅負(fù)的不斷增加，房地產(chǎn)各種稅收的結(jié)構(gòu)也在逐漸調(diào)整，2011-2015年我國房地產(chǎn)業(yè)各種稅收情況具體如表3-3所示： 表3-3 2011-2015年我國房地產(chǎn)業(yè)各種稅收結(jié)構(gòu) 年份 營業(yè)稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅

28、 個(gè)人所得稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 城鎮(zhèn)土地使用費(fèi) 房產(chǎn)稅 其他各稅 2011 41.43% 25.49% 20.67% 3.69% 2.69% 2.84% 2.15% 1.03% 2012 45.13% 26.48% 16.14% 3.72% 2.51% 2.78% 2.10% 1.12% 2013 49.08% 25.09% 12.57% 3.99% 2.65% 3.16% 2.52% 0.95% 2014 43.81% 31.94% 11.40% 3.52% 2.37% 3.39% 2.55% 1.04% 20

29、15 50.77% 29.98% 9.51% 3.02% 2.46% 1.50% 2.04% 0.71% 數(shù)據(jù)來源：中國稅務(wù)年鑒 從上表可以看出，在“營改增”之前，房地產(chǎn)行業(yè)中，營業(yè)稅是最大的稅種，占比較高，甚至有高達(dá)50%，而土地增值稅以及企業(yè)所得稅的比重則相對(duì)較低，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”之后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然有重要的影響。 （二）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重要意義 1.使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅 “營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)在不同的階段均有名目繁多的稅目，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較為嚴(yán)重的重復(fù)征稅，房地產(chǎn)企業(yè)購買的材料、固定資產(chǎn)、外購服務(wù)等所負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅均不

30、能抵扣，這樣房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于成本增加，在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的外購材料、設(shè)備等稅務(wù)可以抵扣，則房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈之中上下游企業(yè)的重復(fù)征稅情況就會(huì)減少，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)減輕，最終使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅。 2.使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈減稅效果更明顯 房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”的時(shí)間較晚，在房地產(chǎn)納入“營改增”后，幾乎全行業(yè)均進(jìn)行“營改增”，所以下游企業(yè)接受到的是房地產(chǎn)業(yè)所開的增值稅發(fā)票，這樣相當(dāng)于下游企業(yè)的增值稅抵扣便增加了，下游企業(yè)的納稅金額相對(duì)減少，在產(chǎn)業(yè)鏈日益深化的現(xiàn)在，“營改增”對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響會(huì)增加，故而房地產(chǎn)進(jìn)行“營改增”，可以使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈減稅效果更為明顯 3.促進(jìn)房

31、地產(chǎn)業(yè)層次提升 “營改增”下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)新興業(yè)態(tài)會(huì)增長，社會(huì)更新會(huì)加快，組織結(jié)構(gòu)也會(huì)得到優(yōu)化，從而使設(shè)備的更新加快。 具體來說，當(dāng)前科技日益發(fā)展，新興技術(shù)滲透至房地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了一些新興服務(wù)業(yè)，這些行業(yè)繳納營業(yè)稅之后，并不能在下游企業(yè)增值稅中抵扣，相當(dāng)于這些企業(yè)成本增加，而在營改增之后，這些企業(yè)可以直接為下游提供增值稅發(fā)票，而這些增值稅發(fā)票是可以抵扣的，這樣這些新興業(yè)態(tài)在稅負(fù)下降的同時(shí)，下游的稅負(fù)也會(huì)減輕，這樣更有利于新興企業(yè)的業(yè)務(wù)增長。在設(shè)備更新方面，“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)所購買的材料等均不能抵扣，而在“營改增”之后，材料設(shè)備可以抵扣，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)增加一些相應(yīng)

32、的設(shè)備投入，進(jìn)行設(shè)備更新，通過這一措施，一方面可以實(shí)現(xiàn)減稅，另一方面則有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從組織結(jié)構(gòu)方面來看，在過去不能抵扣之時(shí)，企業(yè)必然要存在很多部門，而在“營改增”之后，企業(yè)服務(wù)部門將會(huì)獨(dú)立出來，走一條更為靈活專業(yè)的發(fā)展途徑，從而使房地產(chǎn)業(yè)層次得以提升。 4.可抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為較嚴(yán)重，在實(shí)行“營改增”之后，增值稅可以對(duì)毛利率進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而抑制企業(yè)的投資行為；另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)較多，在過去部分投機(jī)者在房地產(chǎn)交易方面進(jìn)行一些投機(jī)行為，影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而在“營改增”之后，企業(yè)所繳納的稅額與企業(yè)的增值額成正比，這樣，房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為便會(huì)得到遏制，從

33、而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 四、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”存在的問題這部分分析是重點(diǎn)，每一部分都需擴(kuò)充分析 （一）短期內(nèi)稅負(fù)上升 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會(huì)上升，這主要關(guān)聯(lián)到企業(yè)的稅款計(jì)算問題。關(guān)于稅款計(jì)算，在營改增實(shí)施之前，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入方法基本上都會(huì)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則定期確定收入多少。但營改增實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入產(chǎn)生增值銷項(xiàng)稅額的過程中，會(huì)在物業(yè)服務(wù)、固定資產(chǎn)購買、涉及制定等日常采購上接受供應(yīng)商所提供的載明稅額一般可抵扣的增值稅發(fā)票，這就不同于以往的營業(yè)稅的計(jì)算方法了復(fù)雜度有所增加，對(duì)當(dāng)期稅款的計(jì)算產(chǎn)生影響，在當(dāng)期稅款改變時(shí)，不可避免的，企業(yè)

34、將會(huì)重新定價(jià)，通常情況下，企業(yè)重新定價(jià)會(huì)略低于企業(yè)原有產(chǎn)品的定價(jià)，這樣就會(huì)使企業(yè)的效益減少。 另外，隨著“營改增”的全面推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)惠政策或者補(bǔ)貼將會(huì)逐步取消，這樣部分企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)便會(huì)增加，且隨著我國稅收征管能力的提升，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可能會(huì)進(jìn)一步增加。 （二）經(jīng)營成本有所增加 “營改增”后，發(fā)票成為財(cái)務(wù)管理中不容忽視的方面，原有的稅制規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)票的開具并不嚴(yán)格，只需開出房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)發(fā)票即可，但營改增后，銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅兩項(xiàng)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)票管理提出了更高的要求，規(guī)范性更加明顯。首先，對(duì)于納稅人的區(qū)分，在繳納增值稅的過程中一般納稅人和小規(guī)模納稅人的發(fā)票類型大

35、有不同：前者存在普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票兩種，相關(guān)稅務(wù)部門對(duì)其使用范圍與條件有了十分明確的規(guī)定，而后者則只需要一種普通發(fā)票即可，其管理與之前的營業(yè)稅下發(fā)票的管理并沒有太大的差異。 故而可以說，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般納稅人其稅負(fù)還是要取決于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣多少，營改增后一般納稅人企業(yè)進(jìn)行納稅抵扣的抵扣項(xiàng)目包括機(jī)器設(shè)備的外購、水電費(fèi)繳納中所含的進(jìn)項(xiàng)稅額，這在一定程度上對(duì)大型企業(yè)稅負(fù)的減輕有作用，但對(duì)于小型企業(yè)來講并沒有太大幫助。另一方面，雖然“營改增”的實(shí)施小規(guī)模納稅人整體的納稅額降低也為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的機(jī)會(huì)，但是具有一定的限制，有限額要求，這樣企業(yè)要進(jìn)行產(chǎn)品的更新，需要貸款，即便沒

36、有稅收，也需要償還一定的利息，最終增加了成本，制約了企業(yè)的發(fā)展。 （三）財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理有困難 現(xiàn)金流量表是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的重要組成，是企業(yè)管理者掌握企業(yè)經(jīng)營狀況的重要途徑，在制作過程中必須實(shí)事求是，慎之又慎。在營業(yè)稅改增值稅之前，固定資產(chǎn)的購買、無形資產(chǎn)的購買等支出皆是記在投資活動(dòng)里的“購進(jìn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”一項(xiàng)中，而在營改增政策實(shí)施之后，將二者分開詳細(xì)記錄則成為必須，這對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的制作有較大的影響。 “營改增”政策實(shí)施前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，財(cái)務(wù)報(bào)表中損益表里的“主營業(yè)務(wù)收入”的核算金額應(yīng)是包含著營業(yè)稅的“含稅收入額”，而“營改增”實(shí)施后就大有轉(zhuǎn)變，另外不得不提

37、的是增值稅并不反映于損益表里，企業(yè)在做財(cái)務(wù)處理的時(shí)候與之前的營業(yè)稅的記賬法法也有差異，這些差異與轉(zhuǎn)變都將影響到企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，當(dāng)然，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)分析也必然會(huì)產(chǎn)生影響。 故而，“營改增”會(huì)增加財(cái)務(wù)管理以及會(huì)計(jì)處理的難度。 （四）政策初期房地產(chǎn)可能會(huì)有重大損失 在政策初期，“營改增”各種制度尚且不夠完善，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的稅收行為則難以規(guī)范，如果部分已經(jīng)竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)下采取“營改增”政策，那么企業(yè)并不能獲得任何增值稅發(fā)票，企業(yè)不能進(jìn)行抵扣，但是如果企業(yè)沒有銷售完，卻還需要承擔(dān)增值稅銷項(xiàng)稅，故而在政策初期，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的損失。 例如房地產(chǎn)行業(yè)

38、Y企業(yè)營改增后的營業(yè)稅金及附加賬戶就包括：增值稅城建稅、增值稅附加、增值稅地方費(fèi)附加，相比“營改增”之前營業(yè)稅金及附加整體稅負(fù)大幅下降。Y企業(yè)實(shí)行營改增前2012～2015的4年里，其營業(yè)稅金及附加分別為5426047.14元、6090147.29元、7683381.10元、8321728.35元，所得稅為6627330.91元、6578869.68元、5760892.50元、3756081.00元； Y企業(yè)實(shí)行營改增后2016年，其營業(yè)稅金及附加為526071.02元，所得稅為7852324.94元，通過以上數(shù)據(jù)可以看出，Y企業(yè)的“營改增”之后，企業(yè)所得稅卻略高于未實(shí)行“營改增”的年份，Y企

39、業(yè)實(shí)際上相當(dāng)于在初初實(shí)行“營改增”時(shí)，面臨一定的損失。 五、房地產(chǎn)有效應(yīng)對(duì)“營改增”的對(duì)策根據(jù)問題寫相應(yīng)的對(duì)策 （一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，提高財(cái)務(wù)技能 “營改增”政策實(shí)施之后，企業(yè)內(nèi)部特別是財(cái)務(wù)方面的控制要隨之加強(qiáng)，尤其要注重對(duì)票據(jù)的管理預(yù)審核，嚴(yán)格財(cái)務(wù)處理程序，加強(qiáng)規(guī)范化。 具體來說，“營改增”政策的實(shí)施給企業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來的改變十分明顯，故而企業(yè)的記賬流程必然要添加“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅”這一科目來滿足財(cái)務(wù)核算的需求，建議建立增值稅的明細(xì)賬目以詳細(xì)掌握企業(yè)增值稅稅務(wù)成本變化，同時(shí)應(yīng)對(duì)收入確認(rèn)和成本核算投入較大的關(guān)注度，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)作流程及經(jīng)營特點(diǎn)，創(chuàng)新記賬流程，正確

40、計(jì)算、申報(bào)納稅，降低企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 除卻會(huì)計(jì)核算水平的增加，財(cái)務(wù)技能的提高也十分必要，而企業(yè)財(cái)務(wù)技能的提高，需要企業(yè)引進(jìn)專業(yè)的人才，畢竟“營改增”需要的核算方式等均與之前的略有不同，這樣便需要有專業(yè)的人才進(jìn)行核算，同時(shí)防范可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，降低“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的消極影響。 （二）制定相關(guān)的過渡政策 大部分房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)在“營改增”政策實(shí)施后獲得了很大的助力，但也存在部分企業(yè)由于經(jīng)營性質(zhì)，納稅的項(xiàng)目有所差異，其上游的業(yè)務(wù)目前尚未納入稅改范圍，故而就難以獲得增值稅專用發(fā)票，在繳納稅費(fèi)時(shí)可抵扣的項(xiàng)目較少，這就造成該企業(yè)不得不承擔(dān)較重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，對(duì)其進(jìn)一步獲得發(fā)展具有不

41、利影響。當(dāng)然，這只是小部分情況，對(duì)于一般的納稅主體，“營改增”所帶來的是企業(yè)獲得開源節(jié)流，降低稅負(fù)的大好契機(jī)，故而，根據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅籌劃，科學(xué)的利用稅收政策就可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的“前轉(zhuǎn)”或“后轉(zhuǎn)”——通過開具發(fā)票，獲得可抵扣項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身納稅支出的減少。 另一方面，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)鏈上下游合作商選擇時(shí)，不能單單只看重是否有抵扣項(xiàng)目，還應(yīng)該注重多種類型供應(yīng)商之間的質(zhì)量、實(shí)際價(jià)格、信譽(yù)等的對(duì)比，否則也會(huì)給企業(yè)帶來隱性成本的上升，得不償失。故而，借助“營改增”政策，加強(qiáng)納稅策劃，不斷尋找合適的客戶類型與客戶資源，拓寬市場(chǎng)，贏得發(fā)展。 不過歸根究底，無

42、論是對(duì)上游企業(yè)或者下游企業(yè)的增值稅專用發(fā)票的制定，還是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)供應(yīng)商的選擇上面，均需要有相應(yīng)的國家政策的支持，國家應(yīng)當(dāng)制定良好的過渡政策，使房地產(chǎn)行業(yè)可以平穩(wěn)的進(jìn)行“營改增”，將短期內(nèi)“營改增”的不良影響降到最低。 （三）提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)控水平 營業(yè)稅改增值稅后，企業(yè)所需要繳納的稅額說到底就是銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額之間的差額，在利益驅(qū)使下，不少企業(yè)會(huì)采取不斷的壓低增值稅的稅負(fù)，會(huì)千方百計(jì)的想要對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，但是在此過程中必須要注意進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣并不是隨意的，它有范圍上的、時(shí)限上的以及憑證上的嚴(yán)格規(guī)定，必須滿足條件的才能夠抵扣，否則不予抵扣。因此，加大對(duì)免稅條件、審批流程等的關(guān)注以及

43、重視極為重要，相關(guān)的證明以及批文必須完備。同時(shí)，關(guān)于服務(wù)業(yè)的使用稅率和計(jì)稅基數(shù)也都有較大變化，并且具體到某個(gè)服務(wù)類企業(yè)時(shí)還要看其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額來判斷其稅負(fù)是否增加。這一切的措施，從根本上來講，就是提高房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)控水平，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)控水平的提升，從行業(yè)角度來說，需要房地產(chǎn)業(yè)依據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的投資者、承包單位、勘察單位等進(jìn)行控制，從整體上提高管控水平，這樣才能才能有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；從房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要企業(yè)內(nèi)部建立有效的審計(jì)制度、報(bào)告制度以及崗位責(zé)任制度等，加強(qiáng)控制，從而推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （四）改變房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)

44、營模式完善定價(jià)機(jī)制 在“營改增”之下，房地產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，調(diào)整其經(jīng)營模式，并將定價(jià)機(jī)制完善，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)充分利用“營改增”這一政策，降低其稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展。 調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式，最主要的是利用互聯(lián)網(wǎng)，尤其是在當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”的環(huán)境之下，將房地產(chǎn)的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型為“互聯(lián)網(wǎng)+鳳崗地產(chǎn)”模式，二者相互促進(jìn)，利用互聯(lián)網(wǎng)跟蹤“營改增”下房地產(chǎn)業(yè)的交易環(huán)節(jié)及交易流程，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。 另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身必須不斷的學(xué)習(xí)并了解“營改增”政策，挖掘并充分利用其中對(duì)自身企業(yè)有優(yōu)惠的部分，“營改增”下，房地產(chǎn)的商品價(jià)格必然要繁盛變化，重新定價(jià)或

45、對(duì)價(jià)格作出調(diào)整的過程中，既有可能引起客戶的不認(rèn)同，故而市場(chǎng)調(diào)查以全面深入的了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)以及消費(fèi)者想法十分必要，在此基礎(chǔ)上結(jié)合產(chǎn)品特性進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的定價(jià)。 12 結(jié) 論 在我國經(jīng)濟(jì)體制改革新時(shí)期，“營改增”對(duì)我國各項(xiàng)行業(yè)的發(fā)展均有一定的影響，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在2016年開始納入“營改增”范圍，故而本文對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)“營改增”情況進(jìn)行分析，分析其中存在的問題，并提出相應(yīng)的對(duì)策。 筆者在緒論部分介紹了本文的研究背景、意義以及國內(nèi)外研究綜述，其次對(duì)相關(guān)概念理論進(jìn)行了論述，接著分析了“營改增”對(duì)

46、房地產(chǎn)業(yè)的重要性以及房地產(chǎn)業(yè)“營改增”存在的問題，最后提出了解決措施。文章主要的研究成果為：房地產(chǎn)業(yè)“營改增”存在著短期內(nèi)稅負(fù)上升、經(jīng)營成本有所增加、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理有困難以及政策初期房地產(chǎn)可能會(huì)有重大損失的問題；針對(duì)這些問題，筆者提出了加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，提高財(cái)務(wù)技能、制定相關(guān)的過渡政策、提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)控水平以及改變房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式的措施。希望本文的研究可以減少房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”下的問題，降低“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不利影響。 參考文獻(xiàn) [1]Auerbach,A.J,Kotlikoff,Dynamics Fiscal Policy[M].Cambridge

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