房產(chǎn)稅變革對北京房價的影響稅務(wù)學(xué)專業(yè)

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1、房產(chǎn)稅變革對北京房價的影響 摘要 近幾年,北京市政府結(jié)合國務(wù)院相關(guān)政策出臺了一系列房價調(diào)控的措施,這些措施的實行,沒有對高漲的房價形成抑制作用。在此過程中,行政手段的干預(yù)和打壓凌駕于市場自動調(diào)節(jié)機(jī)制之上,而房產(chǎn)稅改革可以用稅收手段對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。 目前,房產(chǎn)稅尚處于改革試點時期,未來的全國開征還面臨很多難題。房產(chǎn)稅改革對北京房價的影響究竟是怎樣,更需要根據(jù)具體情況從不同角度細(xì)致分析。 本文以北京市住房市場為例,從研究對象和研究任務(wù)出發(fā),運用規(guī)范分析方法和定量分析方法,從房地產(chǎn)供求角度研究分析了房產(chǎn)稅改革對北京市住房市場的全方位影響。通過對北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析,了解到住

2、宅的供給情況和需求情況,再結(jié)合定量分析得出供需曲線,驗證定性分析的推測是否正確,從而對北京房地產(chǎn)市場有更加深刻的了解。結(jié)合國內(nèi)外房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗教訓(xùn),對將要開征的房產(chǎn)稅對房價的影響進(jìn)行預(yù)估。通過供求兩個角度分析增加保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅后對房價產(chǎn)生的影響,結(jié)合回歸分析找出影響房價的諸多因素,從定性和定量兩個方面分析各方行為變化。最后,結(jié)合前面的深度分析,提出相關(guān)的政策建議。 本文主要分為六部分:第一部分介紹研究意義、研究方法和國內(nèi)外的文獻(xiàn)研究成果;第二部分綜述房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及現(xiàn)行稅制安排;第三部分以數(shù)據(jù)分析為著眼點,分析北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀;第四部分從供需角度分析保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計對房價的影響,定量分析價

3、格影響的程度,筆者得出如果房產(chǎn)稅增加 1%,北京房價會相對上升0.8%;第五部分結(jié)合上述分析提出完善房產(chǎn)稅制度及配套設(shè)施的政策建議。 主題詞:房產(chǎn)稅改革 供需角度 房地產(chǎn)價格影響 Effects of the property tax reform of house price in Beijing Abstract In recent years, the Beijing municipal government in conjunction with the relevant policies of the State Council issued a se

4、ries of price control measures, the implementation of these measures, had no inhibitory effect on the formation of the prices. In this process, the administrative means to suppress the interference and over market automatic adjustment mechanism, the property tax reform can have an impact on the real

5、 estate market by means of taxation. At present, the real estate tax is still in the period of reform, the introduction of the future is still facing many problems. Effects of the property tax reform of Beijing housing prices what is more, according to the specific needs of detailed analysis from d

6、ifferent angles. In this paper, taking Beijing housing market for example, from the point of view of the object of study and research tasks, the use of normative analysis method and quantitative analysis method of supply and demand of real estate, from the angle of the full impact of the property t

7、ax reform of Beijing housing market. Through the analysis of the present situation of Beijing real estate market, to supply and demand situation of residential, combined with quantitative analysis of supply and demand curve, verify the qualitative analysis of the speculation is correct, in order to

8、have a more profound understanding of the real estate market in Beijing. Experience with the domestic and foreign real estate tax reform, the effect will be to levy property tax on the housing price estimate. Effect of property tax on housing tenure has increased by two aspects of supply and demand

9、analysis, combined with the regression analysis to find out the factors influencing the price of each behavior change, from two aspects of qualitative and quantitative. Finally, the depth with the previous analysis, puts forward relevant policy suggestions. This paper is divided into six parts: the

10、 first part introduces the research significance, the research methods and the domestic and foreign literature research; the second part of the review of the theoretical basis of property tax and the current taxation system; the third part of the data analysis as a starting point, analysis of the cu

11、rrent situation of Beijing real estate; the fourth part from the perspective of supply and demand analysis system design has influence on the prices of link quantitative analysis of the price, the degree of influence, the author concluded that if a property tax increase of 1%, the Beijing housing pr

12、ices will be relatively increased by 0.8%; the fifth part of the combination of the above analysis put forward to perfect the real estate tax system and supporting facilities of the policy recommendations. Key words: the impact of property tax reform point of view of supply and demand of real estat

13、e price 目錄 1 緒論 1 1.1 研究的背景、目的和意義 1 1.2 文獻(xiàn)綜述 2 1.2.1 國外研究現(xiàn)狀 2 1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 4 1.3 本研究的方法及創(chuàng)新之處 6 2 房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及我國現(xiàn)行稅制安排 6 2.1 房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ) 6 2.1.1 地租理論 6 2.1.2 稅收歸宿理論 6 2.1.3 地價理論 7 2.1.4 我國適用的觀點 8 2.2 我國現(xiàn)行稅制安排及變革方向 8 2.2.1 交易環(huán)節(jié) 8 2.2.2 保有環(huán)節(jié) 9 3 北京住宅

14、市場的現(xiàn)狀分析 10 3.1 我國房地產(chǎn)開發(fā)成本 10 3.1.1 土地開發(fā)投資額持續(xù)走高 10 3.1.2 土地出讓金推高購置成本 10 3.2 我國房地產(chǎn)供求關(guān)系 11 3.2.1 住房成交量情況分析 11 3.2.2 通過銷供比分析 12 3.3 北京住宅平均銷售價格 13 3.4 房價走勢分析 13 4從供需角度分析房產(chǎn)稅變革對房價的影響 14 4.1 從需求角度分析對房價的影響 14 4.1.1 僅存在消費性需求的房價變化 14 4.1.2 存在投資性需求的房價變化 16 4.2 從供給角度分析對房價的影響 17 4.2.1 政府行為的變化 17 4.2

15、.2 開發(fā)商行為的變化 17 5 完善房地產(chǎn)稅收制度及配套措施的建議 17 5.1 實行“有增有減”的房地產(chǎn)稅收政策 17 5.1.1 交易環(huán)節(jié)稅收制度的完善 17 5.1.2 保有環(huán)節(jié)稅收制度的完善 18 5.2 建立健全房地產(chǎn)市場配套政策 22 5.2.1 變革土地制度加大土地供給 22 5.2.2 擺正政府位置做好自身職責(zé) 23 結(jié)論 26 參考文獻(xiàn) 28 1 緒論 1.1 研究的背景、目的和意義 房價近些年來一直是國民關(guān)注的熱點話題，而調(diào)節(jié)房價以滿足人們的剛性購房需求已成為政府部門制定政策的重中之重。面對 2007 年房價達(dá)到歷史最高點所帶來的恐慌情

16、緒，管理部門相應(yīng)采取了一系列的調(diào)控措施以抑制房價出現(xiàn)新高，雖然在一定時間內(nèi)出現(xiàn)了一定的效果，但并沒有有效抑制房價的快速上漲。房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)征稅在國外不少國家已經(jīng)執(zhí)行多年，體系較為成熟。保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。 目前，我國在房產(chǎn)方面主要征收的稅種是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，而保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅尚未在我國開征。鑒于房價高漲，房產(chǎn)稅變革由此被推到風(fēng)口浪尖上，政府希望能夠成為有效控制房價的有力措施。然而，增加對居民住宅征稅后對房價有何影響，到底能否使房價降下來還存在爭議，因此需要進(jìn)一步研究。此外，2011年 1

17、 月 28 日起，房產(chǎn)稅變革試點首先在上海和重慶啟動，變革部分主要針對存量房開征房產(chǎn)稅。除上海、重慶兩地向部分住宅征收外，各地早已展開相關(guān)準(zhǔn)備工作，如住宅信息的采集及試點方案的準(zhǔn)備等，房產(chǎn)稅試點的技術(shù)條件日趨成熟。2012 年 12月財政部表示，要認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅變革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開。中國社科院也發(fā)布住房綠皮書中也指出：將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套變革的突破口。由此可見，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍的方向已經(jīng)確定，但房產(chǎn)稅變革后是否會對北京的房價產(chǎn)生抑制作用，還需要進(jìn)行詳細(xì)的研究分析。既然房產(chǎn)稅的擴(kuò)容已成為必然，那么針對其對房價的影響就應(yīng)該重點關(guān)注。北京作為中國

18、的首都，其影響地位及標(biāo)桿作用可謂首屈一指，因此研究擴(kuò)容的房產(chǎn)稅對于北京房價的作用有著極其重要的意義。財政部部長樓繼偉在 2013 年 11 月 19 日發(fā)行的《〈中共中央關(guān)于全面深化變革若干重大問題的決定〉輔導(dǎo)讀本》中撰文，將加快稅收立法步伐作為深化稅制變革需要把握的五個方面之一，并提出要加快房產(chǎn)稅立法，推進(jìn)房產(chǎn)稅變革。自 2010 年初開始，北京市政府結(jié)合國務(wù)院相關(guān)政策出臺了一系列房價調(diào)控的措施，僅 2013 年一年的時間，北京市相關(guān)部門就配合新國五條的“京十九條”及“京七條”。但是這些措施的實行，對于平抑房價收效甚微。在此過程中，行政手段的干預(yù)和打壓凌駕于市場自動調(diào)節(jié)機(jī)制之上，而房產(chǎn)稅稅制

19、的調(diào)整可以用稅收手段對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。目前，房產(chǎn)稅變革還面臨很多難題，應(yīng)針對不同地區(qū)的不同情況區(qū)分對待，找出切實可行的變革方案。 1.2 文獻(xiàn)綜述 1.2.1 國外研究現(xiàn)狀 Oates(1969)在 Tiebout 理論的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出公共服務(wù)的好壞通過影響一個社區(qū)對于潛在居民的吸引力，從而對房價的高低產(chǎn)生作用。房產(chǎn)稅的變化會帶來一系列的可能性，在某種情形下，會減少房東的租金收入從而降低房價。而另一種情形下，稅收可能會提高承租人的租金，但對市場的總體房價影響較少。此外，通過普通二乘法和協(xié)整檢驗等計量方法來研究地方財政支出與房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格的影響。他對位于紐約大都市地區(qū)的新澤西

20、州東北部的 53 個市區(qū)的住宅區(qū)為樣本，研究發(fā)現(xiàn)房價與房產(chǎn)稅成負(fù)相關(guān)關(guān)系，與政府支出成正相關(guān)關(guān)系。相關(guān)系數(shù)表明，房產(chǎn)稅的增加不一定伴隨著地方公共服務(wù)供給的提高，由于房產(chǎn)稅的資本化會帶來房價下降。政府一方面提高稅率，一方面加大公共部門服務(wù)，這樣會抑制房產(chǎn)稅對于房價的影響。 Hamilton（1974）高度肯定了房產(chǎn)稅的作用，他認(rèn)為房產(chǎn)稅提供了高效公共服務(wù)的價格，不具任何無謂損失。而且房產(chǎn)稅的開征無疑問的相對輕松地執(zhí)行了最低消費的要求，這種降低消費的訴求是無法強(qiáng)制執(zhí)行的。在平衡狀態(tài)下，稅收和公共服務(wù)提供水平不能自然而然的資本化為房價水平。 美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家費爾柴爾德（Fairchild，1935）

21、、克倫配爾（Klemperer， 1974）、日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄（1997），在無限期連續(xù)時間序列情形下，采用積分法和變分法，研究了持有環(huán)節(jié)房屋稅收對房屋價格的影響。假定征稅之前各期房屋價格為保持不變的常數(shù)，則稅后各期房屋價格也相應(yīng)保持不變，但這個不變的價格水平總是低于征稅之前的各期房屋價格，并且從價稅率越高，稅后房屋價格降低的幅度越大。 房地產(chǎn)稅的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學(xué)者很早就開始對房產(chǎn)稅 展開了研究，至今國外關(guān)于房產(chǎn)稅的文獻(xiàn)已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟(jì)、社會的方方面面。 稅收是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要政策，Meen(2001)[10]等學(xué)者研究了房

22、地產(chǎn)稅收政策對房價的影響。理論研究表明，對房地產(chǎn)征稅將引起房地產(chǎn)交易頻率、交易量和交易價格變化。 Mieszkowshi(1972) [11]通過調(diào)整Harberger(1962) [12]的關(guān)于稅負(fù)歸宿一般均衡模型，將其運用于研究房地產(chǎn)稅的問題，他把整個經(jīng)濟(jì)中所有的行政區(qū)域按稅收的高低劃分為高稅收以及低稅收地區(qū)。通過在高稅收地區(qū)征收高房地產(chǎn)稅，這將會促使該地區(qū)資本的流出，進(jìn)而就降低了土地和勞動力等生產(chǎn)要素的回報率，由此最終將提高房地產(chǎn)以及一般商品的價格；而通過在低稅收地區(qū)征收低房地產(chǎn)稅，將會促使該地區(qū)的資本流入，從而改善了該地區(qū)所有生產(chǎn)要素的組合比例，從而提高了生產(chǎn)要素的回報率，同時就降低

23、了生產(chǎn)成本，這將最終降低房地產(chǎn)以及一般商品的價格。 Hamilton(1975) [13]假設(shè)各個地方政府可以對其轄區(qū)內(nèi)的社區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格分區(qū)，并且能限定每個社區(qū)中住房的最低價值，然后根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，社區(qū)中的個人會根據(jù)房地產(chǎn)稅的征收以及調(diào)整，從而更改他們的住宅消費方式，同時他們也會通過調(diào)整個人的住宅消費偏好，然后根據(jù)對公共服務(wù)的需求從而選擇適合自己的社區(qū)居住。因此研究結(jié)果表明在房地產(chǎn)稅、住宅價值和公共服務(wù)之間存在著顯著的相關(guān)關(guān)系。但是該模型也存在一個比較明顯的缺陷，現(xiàn)實生活中每個社區(qū)內(nèi)住宅價值并不一定會出現(xiàn)趨同現(xiàn)象。Hamilton 為了彌補(bǔ)這個缺陷，引入“趨異社區(qū)”這一限制，他在文章中證明即使社

24、區(qū)沒有出現(xiàn)趨同現(xiàn)象，但如果房地產(chǎn)稅還是決定公共服務(wù)的價格的因素之一，人們對公共服務(wù)的需求也將會趨同。 Boelhouwer(2004) [14]研究了世界各國房地產(chǎn)價格，根據(jù)其變化情況來分析稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，結(jié)果表明小部分國家的稅收政策并沒有達(dá)到期望的效果，比如法國、比利時、荷蘭等，但是還有一部分國家達(dá)到了預(yù)期的結(jié)果，如丹麥、美國、德國、瑞典等。他還研究了世界各國在稅收改革前后4 年住宅價格年均變化情況。本文關(guān)于房產(chǎn)稅改革試點對住宅價格影響的研究就借鑒了Boelhouwer(2004)的部分研究成果。 研究美國房地產(chǎn)稅制改革對住宅價格影響的文獻(xiàn)也有很多。Tiebout(195

25、6) [15] 研究結(jié)果表明消費者能夠根據(jù)住宅價格與公共服務(wù)的供給情況，然后選擇滿足自身收入——支出偏好的區(qū)域居住。他的研究結(jié)果為以后的學(xué)者研究房地產(chǎn)稅與住宅價格的關(guān)系奠定了一定基礎(chǔ)。接下來，Oates(1969) [16]通過研究美國新澤西州東北部附近的53 個城鎮(zhèn)的情況，發(fā)現(xiàn)住宅價值與公共支出水平正相關(guān)，而與財產(chǎn)稅成負(fù)相關(guān)。Capozza (1989) [17]研究美國的稅制改革對住宅價格和住宅融資的影響，研究結(jié)果表明廢除財產(chǎn)稅將會使美國住宅價格平均下降5％左右，而再取消抵押貸款利息將會使住宅價格再下降12％左右。此外Noord(2005) [18]等學(xué)者也通過對不同的數(shù)據(jù)，進(jìn)行了大量的實

26、證檢驗，來研究房地產(chǎn)稅與住宅價格之間的關(guān)系，最終都得出了比較近似的結(jié)論。 Benjamin(1993) [19]通過研究美國費城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅改革對住宅價格的影響，發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)的供給是缺乏彈性的，因此對房地產(chǎn)征收轉(zhuǎn)讓稅將會導(dǎo)致住宅價格在短期內(nèi)下降，而稅收負(fù)擔(dān)將由賣方承擔(dān)。Skedinger(1999) [20]根據(jù)房地產(chǎn)市場搜索模型，研究房地產(chǎn)交易稅對住宅價影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)住宅價格是內(nèi)生的，而征收房地產(chǎn)交易稅將會產(chǎn)生閉鎖效應(yīng)，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)下降。SethPayton(2004) [21]在他對美國印第安納州Marion 縣1999 年出售的9346 個住宅數(shù)據(jù)進(jìn)行的實證研究中指出物

27、業(yè)稅實際稅率與住宅價格呈顯著負(fù)相關(guān)，是影響住宅價格的主導(dǎo)因素。 Wood(2006)采用微觀模擬模型對澳大利亞房地產(chǎn)政策對住宅需求選擇的影響進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅會影響房屋的相對價格、家庭實際收入并最終影響房價。 從上述文獻(xiàn)可以看出，目前國外學(xué)者對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系的進(jìn)行了較多探 討，從相關(guān)文獻(xiàn)所采用的研究方法和研究內(nèi)容來看，主要可分為以下兩類：一類是從稅收資本化和公共服務(wù)提供的視角進(jìn)行研究；另一類是從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的角度研究住房消費選擇問題。這些研究對我國學(xué)者研究國內(nèi)房產(chǎn)稅改革提供了許多幫助，非常值得我們?nèi)ソ梃b。 1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 1.2.2.1 開征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對價格影響

28、研究成果 研究中關(guān)于保有環(huán)節(jié)征稅是否能夠降低房價方面存在兩種主要觀點：一種觀點認(rèn)為房價會下降，持這種觀點的人主要有：吳晉京（2010）認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后，稅收對象將鎖定在土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)的持有者身上，因此無論是自住房、商品房還是開發(fā)房都將受到影響。從供給角度來看，可以抑制土地的囤積，增加供給。此外增加了財政收入，政府可以提供更多的廉價房、經(jīng)濟(jì)適用房。從需求的角度來看，對于擁有的大量房屋的炒房者將是一筆不小的負(fù)擔(dān)，迫使惡意炒房的行為終止。況偉大、朱勇、劉江濤（2012）對 23 個 OECD 國家的住房 1980-2009 年的市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，研究住房房產(chǎn)稅對房價的影響。研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對房價

29、具有顯著負(fù)向作用，但過去 30 年23 個 OECD 國家房產(chǎn)稅率的均值為 2.61%。這表明，盡管房產(chǎn)稅能有效降低房價，但地方政府不大可能通過大幅提高房產(chǎn)稅率來實現(xiàn)。因此，房產(chǎn)稅對房價的抑制作用具有局限性。 另一種觀點認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后房價下跌的幅度不大：齊偉（2009）認(rèn)為房價不可能因為稅收制度調(diào)整而大幅下跌，由于房產(chǎn)稅里面暫時不會包含任何開發(fā)商所承擔(dān)的成本。自然不會因為開發(fā)成本的降低而大幅降低房屋最終售價。此外我國特有的農(nóng)村和城市二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使得農(nóng)村、城市的懸殊很大。造成了大量打工者涌入像北京這樣的大城市，從而對房地產(chǎn)需求上升并保持一種長期的高需求狀態(tài)。朱宇彤（2007）認(rèn)為在房產(chǎn)稅變

30、革的初期，會較多的體現(xiàn)為房價的直接下降。這對于購房消費者特別是中下等收入的消費者是有利的，可以鼓勵其早日買房。但從長期看，如果房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，開發(fā)商就會采取隨行就市定價法，人們預(yù)期的房價會隨房產(chǎn)稅變革而下降的情況可能就不會出現(xiàn)，或達(dá)不到理論分析的預(yù)期降幅。曹映雪、張再金 、廖理（2008）通過理論研究也發(fā)現(xiàn)對存量房征稅在一定程度上對投機(jī)行為有抑制作用，但這種作用主要是短期的影響。從長期來看，住房的稅收成本加大對投機(jī)行為的影響是相對微弱的。 1.2.2.2 從供需角度研究房產(chǎn)稅變革研究成果 我國相關(guān)學(xué)者已對此有一定的研究，主要的幾種觀點集中如下：李曉峰（2010）認(rèn)為當(dāng)房產(chǎn)的供

31、給結(jié)構(gòu)中二手房的比重越高、需求結(jié)構(gòu)中投資投機(jī)性需求的比重越大的情況下，一個較低的稅率也會對市場產(chǎn)生較大的影響。此外，房產(chǎn)總需求內(nèi)部組成中消費需求受稅負(fù)的影響相對較小，從而房產(chǎn)總體的需求彈性變小，使得房產(chǎn)的需求同供給一樣也有一種內(nèi)部的緩沖機(jī)制，使得開征前后房產(chǎn)價格波動的整體幅度變小變窄。周莉、張超（2010）認(rèn)為保有環(huán)節(jié)的稅收不能抑制投機(jī)性需求，因為在短期內(nèi)，增加的稅收成本不是問題，對于短線投機(jī)行為不會產(chǎn)生較大影響。周彩霞，朱憲辰（2009）甚至認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后，在短期內(nèi)抑制自住性需求而對投資性需求影響不大，在相對較長一段時間內(nèi)對需求影響不大。吳翔華、陸海曙（2008）認(rèn)為短期內(nèi)稅負(fù)能被資本化入

32、租金，業(yè)主通過提高房地產(chǎn)租賃價格來將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給承租者，從而影響了房地產(chǎn)租賃市場的需求。 從以上的文獻(xiàn)中可以看出，諸多學(xué)者都認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后會明顯增加住房的持有成本，從而抑制投資需求，抑制房價上漲，但只是短期的作用。從長遠(yuǎn)的角度來講，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)對房價的上漲抑制是微弱的，只起到調(diào)控的作用。 1.3 本研究的方法及創(chuàng)新之處 本文在充分了解房地產(chǎn)市場的情況為前提，在面臨房地產(chǎn)稅制變革的大背景下，從多角度探討房產(chǎn)稅變革真正給房價帶來的影響。針對北京這個特殊的地區(qū)進(jìn)行細(xì)致分析，結(jié)合近期數(shù)據(jù)，整理對比其中的發(fā)展趨勢，能夠很好的揭示稅收與房價的關(guān)系，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實意義。文中從供需角度，結(jié)合房產(chǎn)稅

33、變革后投資成本變化比較，量化分析內(nèi)容，做到有理有據(jù)，真實可靠。在收集大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，針對北京住宅市場做實證分析，從另一個角度闡明其影響的規(guī)模?？傊瑥亩嘟嵌忍接懲粏栴}，有利于避免單一方法的偏頗，更全面更深入。 本文的創(chuàng)新之處有二：一是擺脫泛泛而談房產(chǎn)稅變革方案設(shè)計的思路，從數(shù)據(jù)出發(fā)，找尋其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律及走勢預(yù)測。定位于特定地區(qū)，結(jié)合資源優(yōu)勢，充分發(fā)掘地區(qū)差異，切實保證地區(qū)影響分析的可行性與準(zhǔn)確性。二是明確房產(chǎn)稅變革的政策意圖是完善稅制結(jié)構(gòu)，而不是作為房價降溫的工具。因此，應(yīng)將以縮小貧富差距及優(yōu)化資源配置作為指引，全面落實房地產(chǎn)整體稅制簡化合并的具體措施，總結(jié)試點后對上海及重慶的影響，進(jìn)

34、一步完善北京試點房產(chǎn)稅的相關(guān)配套措施及差異化管理。本文創(chuàng)新點在于數(shù)據(jù)的廣度和深度，不僅全部采用即時數(shù)據(jù)，通過整理與歸納加以深入分析，并采用實證分析手段，讓讀者更加直觀的明晰的感受到影響具體程度的大小。 2 房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及我國現(xiàn)行稅制安排 2.1 房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ) 2.1.1 地租理論 對于房地產(chǎn)價格形成的研究主要還是集中在地租理論,由于地租決定土地價格,而土地價格和住房價格有著密切的聯(lián)系,所以地租理論構(gòu)成房地產(chǎn)價格形成機(jī)制的分析基礎(chǔ)。地租理論的發(fā)展主要包括:古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論、19 世紀(jì)上半葉資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)家有關(guān)的地租理論、馬克思主義的地租理論、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論,再到最后的

35、現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論。 2.1.2 稅收歸宿理論 關(guān)于財產(chǎn)稅的稅收歸宿,存在兩種對立的理論觀點,一種觀點是“受益論”,另一種觀點是“新論”觀點。 受益論對于房產(chǎn)稅這一稅種得到的最主要的結(jié)論是房產(chǎn)稅既是受益的也是有效 的稅種,完全不存在扭曲效果的。即這一稅收收入用于為納稅人提供服務(wù),沒有福利損失,而且比地方政府所征收的用于同樣服務(wù)的其他稅種更有效率。受益論的主要觀點建立在兩大假設(shè)的基礎(chǔ)上:用腳投票原則(Tiebout,1965)和城市土地利用分區(qū)(zoning)。用腳投票原則是由 Tiebout 于 1956 年提出的,是指市政府的管理者只需提供公共服務(wù)和入住該社區(qū)的支出清單,潛在住

36、戶會根據(jù)服務(wù)及相應(yīng)的指數(shù)來選擇偏好的社區(qū)居住,可以離開該社區(qū)。城市土地利用分區(qū)是由布魯斯·漢密爾頓(Hamilton,1975)提出的,地方政府可以被視為一個地方政府企業(yè),其主要的股東是在轄區(qū)內(nèi)擁有住宅的居民,該原則保證了新開發(fā)的地區(qū)會為自己的發(fā)展支付費用。因此可以說受益論依賴的前提條件是通過分區(qū)來控制其進(jìn)入房地產(chǎn)的資本的任意流動和居民的流動性。 新論最初由米斯考斯基(Mieszkowski,1972)提出,并由佐德羅(Zodrow,1986)和米斯考斯基(Mieszkowski,1989)等進(jìn)行了理論拓展。新論認(rèn)為房產(chǎn)稅這一稅種是對地方資產(chǎn)所征收的扭曲型稅種。新論也有兩個最基本的假設(shè)的基礎(chǔ)

37、上:在全國范圍內(nèi)一般 均衡模型的思路和資本存 量不 變。一般 均衡模 型的設(shè)立借鑒了Harberger1962 年的論文,暗示了如果資本在整個經(jīng)濟(jì)中時刻流動,那么某個行政區(qū)的資本稅負(fù)較高,資本就會流出該地區(qū),流向稅負(fù)相對低的行政區(qū),因此房產(chǎn)稅的差別導(dǎo)致了全國資本存量無效率的配置。資本存量不變的原則暗示了資本毫無供給彈性,即均無法逃脫稅收,因此房產(chǎn)稅由資本所有者承擔(dān)。因此可以說新論依賴的前提條件是房屋資本的可流動性與全國范圍內(nèi)資本存量的總供給是固定的。 2.1.3 地價理論 對于地價的決定,基本上有兩種理論觀點:一種是土地受益論,另外一種是供求決定論。土地受益論的核心就是土地是資本化的地租。

38、土地價格主要取決于地租和利率的變化,土地價格與地租成正相關(guān)關(guān)系,與利率成負(fù)相關(guān)關(guān)系,即土地價格隨地租的增長而增長,隨利率的增長而降低。7 即 P=R/i 其中:P 為價格; R 為租金收入; I為利率。 而土地的供求論認(rèn)為,土地市場的供求關(guān)系決定土地價格,土地的供給與需求對土地的價格共同產(chǎn)生影響。馬歇爾在邊際效用價格理論基礎(chǔ)上,分析指出,供給與需求同時對價格發(fā)生作用,完善的市場機(jī)制使得價值、價格和成本達(dá)到均衡。而薩繆爾遜也認(rèn)為土地價格由市場供求關(guān)系共同決定,但是土地的自然供給是無彈性的,土地的需求是一種引致需求,因此土地價格主要由土地需求決定。現(xiàn)代土地定價理論繼承和發(fā)展了傳統(tǒng)的土地定

39、價的受益論,認(rèn)為土地資本還存在穩(wěn)定的溢價。 2.1.4 我國適用的觀點 由于中國在改革開放后,居民的流動性大大增加,越來越多的家庭選擇居住地點,因此受益論中居民具有流動性的假設(shè)對于中國國情來說更合理。 與此同時,在資本向中國大量流入的時期,新論中國內(nèi)的總供給不變的假設(shè)就會有違事實。此外對于新論中房屋的流動性可能現(xiàn)實中也存在一些問題。房屋是耐用商品,它們固然可以擴(kuò)建,但是資本向外流動的過程,只能通過房屋逐漸貶值的形式實現(xiàn)。雖然存在有些社區(qū)房屋迅速貶值的例子,但是房屋資本通過貶值的途徑外流的速度依然是相當(dāng)緩慢的。因此新論提出的資本流動的假說是基于一個非常長期的角度的。 此外,受益論與供求論

40、并不矛盾,因為兩者說明的是同一個事物的不同方面,在實質(zhì)上是統(tǒng)一的。受益論是從土地的使用價格,即地租為出發(fā)點,研究土地的價格決定,而這一使用價格,也反映了土地的供給和需求的直接反映。而供求論則是通過分析直接影響土地市場供給和需求的因素來研究土地價格的變化,找出房地產(chǎn)價格決定的一般規(guī)律。因此,我國適用受益論與供求論。 2.2 我國現(xiàn)行稅制安排及變革方向 2.2.1 交易環(huán)節(jié) (1)營業(yè)稅:對銷售不動產(chǎn)的單位和個人取得的營業(yè)額征收流轉(zhuǎn)稅,在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動產(chǎn)征稅。因此也是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。按照從購買方取得的全部價款和價外費用征收稅率為 5%的營

41、業(yè)稅。 (2)個人所得稅:對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計征。出售 5年以上個人唯一住房,仍可免征個人所得稅。 (3)土地增值稅:對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物的單位和個人,以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象,實行 30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率。 (4)契稅:是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅,且由財產(chǎn)承受人繳納。計稅依據(jù)為是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽訂的契稅價格。契稅實行 3%-5%的幅度比例稅率。 (5)印花稅:該

42、稅以經(jīng)濟(jì)活動中簽訂的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為征稅對象。納稅人為領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個人。納稅依據(jù)和稅率根據(jù)合同類型不同而有所差異。 2.2.2 保有環(huán)節(jié) (1)房產(chǎn)稅:該稅以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù),稅率分別為 1.2%和12%。對個人所有非經(jīng)營用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 (2)城鎮(zhèn)土地使用稅:是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單 位和個人,按使用土地的面積定額征收的一種稅。由于我國人多地少,可利用的土地資源十分緊缺,因此開征城鎮(zhèn)土地使用稅對于調(diào)節(jié)級差收入,促進(jìn)城鎮(zhèn)土地的合理利用是有十分重要的意義。 從以上稅制安排可以看出,我國住房

43、有關(guān)的稅收集中在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié),雖然房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)也有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,但是對于居民個人擁有的非經(jīng)營性的居住房屋都免于征稅。因此,實質(zhì)上來說,我國個人非營業(yè)性住房保有環(huán)節(jié)目前處于無稅狀態(tài)。本文對于房產(chǎn)稅的研究分析基于其改革后對存量房征稅后的影響。 3 北京住宅市場的現(xiàn)狀分析 3.1 我國房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.1.1 土地開發(fā)投資額持續(xù)走高 圖 1.1 北京房地產(chǎn)投資開發(fā)額(單位:億元) 房地產(chǎn)的開發(fā)成本可以從房地產(chǎn)開發(fā)投資額的大小看出(表 1.1),而在房地產(chǎn)開發(fā)中土地開發(fā)的費用是最高的,這之中土地購置費又占據(jù)主要份額,因此表 1.1中列示了各個數(shù)據(jù)的情況。從表中可以得到

44、,房地產(chǎn)開發(fā)投資額的絕對值持續(xù)走高,增長率在 06、07 年連續(xù)大幅增長的情況下,08 年放緩,但 09、10 年這兩年均有 20%以上的增幅(圖 1.2),13 年的開發(fā)成本幾乎是 06 年的兩倍。從圖 1.1 也可以看出,住宅的投資額相對于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房來說是占絕對優(yōu)勢的,而且近4 年來均保持高水平,這種高水平的投資成本也成為促成高房價的原因之一。 3.1.2 土地出讓金推高購置成本 近幾年土地購置費也連續(xù)走高,雖然在 08、09 年增長率處于下降階段,但 10年大幅增加,增長了一倍多,但是 2011 年至今的土地購置費均維持在高位水平,總量上還算平穩(wěn)。土地出讓金近幾年的暴漲是顯

45、而易見的。2013 年北京住宅類土地成交活躍。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京市共出讓土地 210 宗,北京 2013 年全年累計土地出讓金合計達(dá) 1821.81 億元,較 2012 年的 647.918 億元上漲幅度達(dá)到了 181%,也超過2010 年 1642.4 億元的歷史記錄。當(dāng)然,土地購置費用一直居高不下,也和我國土地制度有著密切的關(guān)系。目前我國對于國有土地的使用采取的是“批租制”,即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下,按土地的不同用途,批租期限在 40~70 年不等,用地者向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán),有關(guān)費用用地者需一次性支付。其中土地出讓金是很重要的一部分,而且數(shù)額巨大,因此在房地產(chǎn)開發(fā)成本

46、中土地購置費大概占到了三分之一,是最重要的組成部分。而又一次應(yīng)證了高房價的由來:昂貴的原始成本加上適當(dāng)?shù)睦麧櫬仕?得到不斷攀升的房價水平。 3.2 我國房地產(chǎn)供求關(guān)系 3.2.1 住房成交量情況分析 圖 1.6 2006 年-2013 年北京商品住宅成交情況(萬/平方米) 由圖 1.6 分析,從歷年的情況可以看出北京房地產(chǎn)的銷售情況波動很大,從2006 年高位到 2008 年跌入谷底后,09 年有大幅的反彈,10 年由于政策的調(diào)控有趨于下降。11、12 年穩(wěn)步攀升。而 2013 年,北京市商品房銷售面積為 1903.1 萬平方米,比上年下降2.1%。其中,住宅銷售面積為136

47、3.7萬平方米,下降8.1%。寫字樓為 317.9 萬平方米,增長 25.4%;商業(yè)、非公益用房及其他為 221.5 萬平方米,增長7.1%。相較 2012 年,13 年年初的樓市表現(xiàn)良好,1、2 月的銷售面積同比增長113.2%,但從 3 月開始,這個數(shù)值一直在下降,而這正式國五條出臺的時間。2013年 2 月 20 日,國務(wù)院頒布五項政策措施,堅決抵制投機(jī)投資性購房。同年 3 月,北京出臺購買細(xì)則,自 3 月 31 日起禁止京籍單身人士購買二套房,嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得 20%征收個人所得稅。這一政策出臺后,對眾多非京籍人士在北京購買房屋進(jìn)行了嚴(yán)格限制,直接導(dǎo)致北京的4、5月份形成樓市低迷

48、期。去年10月出臺的京七條和11月的“4萬元紅線”15保障房方面,根據(jù)統(tǒng)計,2013 年北京保障房住房完成投資為 729.7 億元,比上年下降 14.9%。截至 12 月末,全市保障性住房施工面積為 4857.1 萬平方米,增長0.7%;新開工面積為 964.9 萬平方米,下降 13.3%;竣工面積為 1079.2 萬平方米, 增長 43.4%。雖然從數(shù)值來看,多數(shù)為下降趨勢,但竣工面積的增長卻也體現(xiàn)了保障房的供應(yīng)并非在持續(xù)下降。而且國土局在出讓土地時含有配建保障房的條件,基本所有出讓地塊都需配建一定比例的保障性住房,這也說明了保障性住房在緩解北京房地產(chǎn)供需矛盾時所呈現(xiàn)的關(guān)鍵性地位,這也是政

49、府應(yīng)下大力度去完善、健全相關(guān)的規(guī)章制度,并保持政策的持續(xù)有效性及可操作性。 提出自住房概念,并禁止高價房入市,造成大量購房者的觀望情緒。這兩項舉措,從供需兩端雙雙降低了北京房地產(chǎn)市場的溫度,也直接導(dǎo)致了11、12月的樓市低迷。從上面13年全年的分析可以看出,政府宏觀調(diào)控的措施及力度嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場,扭曲了開發(fā)商及購房者的真實意愿,無論是“限購”的出臺還是自住型商品房的供給都說明政府已經(jīng)進(jìn)入到商品房市場的管理中,而市場和政府之間的權(quán)利應(yīng)如何劃分,是現(xiàn)實中急需解決的難題。 3.2.2 通過銷供比分析 圖 1.10 2003-2012 年北京商品住宅市場銷供比走勢 (數(shù)據(jù)來源:CRE

50、IS 中指數(shù)據(jù).) 銷供比從銷售和供給角度審視北京房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。2012 年的新增供銷比為 1:1.29,較為明顯的供不應(yīng)求狀態(tài),使得外售的存量房進(jìn)入銷售狀態(tài)。反觀前幾年的銷供比只有 2006 年、2007 年和 2009 年為供大于求的情況,其他均出現(xiàn)供給充足的情況。由此可見,北京房地產(chǎn)市場的銷售并不是處于持續(xù)旺盛的情況,波動性還是很大的。 3.3 北京住宅平均銷售價格 房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)是指房地產(chǎn)銷售價格總水平變動趨勢和程度的相對數(shù)。近 8 年來,住宅的銷售指數(shù)一直在 100 以上,說明銷售價格比去年同期是上漲的,雖然幅度有所區(qū)別,可見一系列的政策調(diào)控措施均無法抑制房價的上揚

51、,因此只依靠政策打壓房價是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,應(yīng)科學(xué)的調(diào)節(jié)房價,使得價格能真正表現(xiàn)市場情況的同時讓大家能夠接受。二手房的價格卻是有漲有跌,在 09 年和 11年均出現(xiàn)同比下降的情況,說明二手房市場面對新增住宅價格的波動反映劇烈。筆者推斷,保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅開征后,隨著新增商品房房價的影響,二手房房價會出現(xiàn)相同的波動,而且幅度更加明顯。 3.4 房價走勢分析 圖 1.12 北京市房價平均銷售價格(單位:元/平方米) (數(shù)據(jù)來自:CREIS 中指數(shù)據(jù)庫,自制表格整理分析.) 從圖中可以明顯感受到,在不斷的調(diào)控之后,北京的房屋平均銷售價格依舊保持上升的趨勢,尤其是住宅商品房平均銷售價格表現(xiàn)突出,而

52、且漲勢愈加明顯。在類型上,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的走勢趨同,近幾年也保持著上漲的趨勢。2007 年以前,辦公樓商品房趨于平穩(wěn),之后逐漸走高,09-10 年出現(xiàn)最大漲幅,之后又趨于穩(wěn)定。 商業(yè)營業(yè)用房在 2000 年時處于較低價位,不過隨著時間的推移,價格上逐漸與辦公樓商品房看齊,并在 05-08 年一度超過辦公樓房價,此后與辦公樓銷售價格居高不下。而住宅商品房的銷售價格逐漸追趕上辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房價格,表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長實力?？傮w來說,房價近 7 年以來還是一直保持著持續(xù)的上升態(tài)勢,預(yù)計未來也將持續(xù)這一水平。 4從供需角度分析房產(chǎn)稅變革對房價的影響 4.1 從需求角度分析對房價的影響

53、4.1.1 僅存在消費性需求的房價變化 開征房產(chǎn)稅對平均銷售價格的影響主要判斷稅負(fù)具體有誰負(fù)擔(dān)。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過提高銷售價格或壓低購進(jìn)價格的方法,將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購買者或供應(yīng)者的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。從短期來講,由于不動產(chǎn)開發(fā)周期較長,從土地開發(fā)到成為市場有效供給需要 2-4 年時間,所以短期內(nèi)不動產(chǎn)的供給不可能有大幅度的增加,且政府規(guī)定了房地產(chǎn)商開盤的時間,不動產(chǎn)市場上供給曲線可以近似的被認(rèn)為是一條垂直的直線,即供給無彈性。由于房屋具有替代性,因此需求曲線可以認(rèn)為是一條向下傾斜的曲線,它意味著價格越高,需求量就越低。供給曲線和需求曲線的交點為均衡點,對應(yīng)的價格和數(shù)量,分別是均衡價格和均衡數(shù)量,表

54、示愿意購買和愿意出售的量相同。 在房產(chǎn)稅改革之后,將之前的稅費減免后,增加了北京購房者的保有成本,而降低了開發(fā)商的開發(fā)成本。而保有環(huán)節(jié)的成本增加將抑制購房者的購房需求,因為持有消費性需求的購房者會在短期內(nèi)持觀望態(tài)度,導(dǎo)致購房需求將下降。另一方面,房屋的供給是無彈性的。在不動產(chǎn)供給固定的情況下,銷售方具有非常強(qiáng)的討價還價能力,甚至可以完全將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購買方。 住宅作為一種特殊的商品，它既是一種消費品又是一種投資品，因此在研究住宅需求時就有許多的特別之處，不能把它僅僅當(dāng)做是一種普通的消費品來研究。分析房產(chǎn)稅對住宅需求的影響，首先就要分清楚不同的住宅需求類型，本文按居民購買目的將住宅需求分為三類

55、： 第一類，消費性需求，是指居民購買住宅用來滿足自己的基本生活需要，比如說購買商品房以滿足自住的需要。其中，消費性需求還包括了居民對于住房的改善性需求，是指在滿足基本生活需要的基礎(chǔ)上，隨著家庭收入水平的提高而要求現(xiàn)有居住環(huán)境的改善及生活質(zhì)量的提高的這類住房需求。該類型的需求是房地產(chǎn)市場中真正意義上的消費需求，屬于剛性需求部分。 第二類，投資性需求，是指居民購買住宅通過出租以獲取定期的租金收入或者為了資產(chǎn)的保值升值長期持有房產(chǎn)等待未來出售，比如當(dāng)銀行利率比較低或者通貨膨脹比較高時，購買住宅，以獲取租金避免貨幣的貶值。隨著我國居民收入水平的不斷提高，但是投資渠道卻沒相應(yīng)的跟著擴(kuò)寬，住宅的投資性

56、商品屬性就顯得十分突出，住宅就成為居民投資的的必然選擇。第三類，投機(jī)性需求，這類需求是指居民通過購買住宅以獲取投機(jī)性利益，是一種在短期內(nèi)以“低買高賣”的方式獲取高額利潤的投機(jī)行為，比如炒房。這部分需求并非真實的住宅需求，而且過度的投機(jī)會給房地產(chǎn)市場帶來泡沫，對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著負(fù)面影響。接下來根據(jù)上述三種住宅需求類型，我們分別來分析房產(chǎn)稅對上述三種不同需求的影響。首先，對消費性需求來說，房產(chǎn)稅本來就是對住宅需求者在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，其征收直接增加購房者的持有成本，從而促使購房者量力而行，對住宅消費合理化、節(jié)約化。按照目前上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點方案來說，只是對超過一定面積的住宅征收

57、房產(chǎn)稅，因此購房者就會從自身的實際需要及家庭收入等情況出發(fā)，而不會盲目攀比和“跟風(fēng)”的去購買住宅，從而從一定程度上會降低住宅的消費性需求。同時合理性消費會改變住宅市場的需求結(jié)構(gòu)，相對來說就是增加了住宅供給，根據(jù)供求理論來看，這將會抑制住宅價格的上漲。 其次，對投資性需求來說，房產(chǎn)稅的征收同樣會增加住宅所有者的持有成本， 從而將會降低其預(yù)期的收益。當(dāng)住宅租賃市場上出現(xiàn)供大于求的情況時，住宅所有者此時不能將其成本輕易的轉(zhuǎn)嫁給租房者，那么住宅所有者就會傾向于盡早將住宅出售，以獲得實實在在的當(dāng)期收益，從而將投資方式由長期變?yōu)槎唐?。這樣無疑于增加了住宅市場的短期供給，將會降低住宅價格。然而，當(dāng)住宅租

58、賃市場上出現(xiàn)供不應(yīng)求時，將不會出現(xiàn)上述情況，住宅所有者的投資偏好將不會改變，其可將房產(chǎn)稅成本轉(zhuǎn)嫁給租房者，因此對住宅價格不會產(chǎn)生影響。對于潛在的住宅投資者來說，房產(chǎn)稅的試點及各項抑制房價條例的出臺，會降低人們對房價走勢的預(yù)期，從而有利于抑制投資需求。從以上分析可以得知，房產(chǎn)稅的開征將會使得住宅投資者的預(yù)期收益出現(xiàn)未知性，將會使得住宅投資者轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，從而抑制了住宅投資市場上的泡沫，減緩了住宅價格的增加速度，促進(jìn)住宅價格趨向合理化。 最后，對投機(jī)性需求來說，住宅投機(jī)者是通過短期的低買高賣，從而獲得高 額的利潤。由于投機(jī)者是短期內(nèi)持有住宅，相對于投機(jī)者對高利潤的預(yù)期，作為保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對投

59、機(jī)性需求抑制作用有限。然而，通過配合在投機(jī)者進(jìn)行住宅交易的環(huán)節(jié)中嚴(yán)征房地產(chǎn)稅收這一措施可以在一定程度上抑制這部分需求。住宅投機(jī)性需求者在面對交易成本的提高而難以將房產(chǎn)在短期內(nèi)套現(xiàn)時會將其住宅轉(zhuǎn)為出租，此時不僅有助于降低住宅的空置率，也可以增加租賃市場的供給量。因此，投機(jī)性需求有可能被迫轉(zhuǎn)為投資性需求，從而出現(xiàn)上文分析中出現(xiàn)的結(jié)果。 通過上述分析，我們知道征收房產(chǎn)稅對住宅的每類需求的影響機(jī)制可能都不 一樣，對消費性需求來說，主要是促使其消費逐步理性化、節(jié)約化；對投資性需求來說，主要會抑制消費者對住宅的投資而轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚱渌I(lǐng)域的投資；對投機(jī)性需求來說，將會抑制住宅市場上投機(jī)者的投機(jī)行為，迫使其將

60、投機(jī)行為改為投資行為甚至是消費性行為。但是總而言之，其最終的結(jié)果卻是趨于一致的，即房產(chǎn)稅的征收將會降低住宅的需求量，從而從一定程度上抑制了住宅價格的上漲。 4.1.2 存在投資性需求的房價變化 對住房投資者來說,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)直接影響在于投資房產(chǎn)的成本增加。其中主要成本包括:稅收成本、借貸成本等。下面對主要的這兩種成本進(jìn)行分析。 從本文前述北京房價上漲走勢的情況分析,北京的房價平均銷售價格持續(xù)的上漲使得一部分投資者意識到可以通過購買住房獲得增值收益,因此產(chǎn)生了投資性需求。 當(dāng)市場上出現(xiàn)投資性需求后,改革的效果就和僅存在消費性需求的情況完全不同,此時不一定能夠降低不動產(chǎn)價格。因為作為投資者

61、不會在居住的效用與付出之間權(quán)衡,投資者之所以投資房地產(chǎn),是因為其擁有持續(xù)的升值空間及一定的利潤水平,而且可以根據(jù)市場情況的走勢來決定投資方向,既可以出租賺取租金,也可以轉(zhuǎn)讓出手,或者干脆作為財產(chǎn)留給后人,其方式較為靈活。 由此可見,判斷對房價的影響,首先要需分析房產(chǎn)稅改革后,投資者的投資成本和對于未來房價漲幅的預(yù)期發(fā)生怎樣的變化。如果房價已趨于穩(wěn)定,在較長時間內(nèi)沒有上漲或漲幅僅接近于征稅稅率,投資者預(yù)期未來漲幅不大,此時有可能使房價小幅下降。如果房價依然處于快速上漲的狀態(tài),新增的稅負(fù)將有助于降低房價的漲幅。 投資者對于房地產(chǎn)的投資,一方面用來根據(jù)住房市場價格的上升來賺取差額;另一方面將房屋

62、用于出租。而影響投資需求的主要因素就是投資成本的變化,需要進(jìn)一步從出售、出租角度分析其對投資成本的變化影響。 4.2 從供給角度分析對房價的影響 4.2.1 政府行為的變化 從 3.2 中的土地出讓金數(shù)據(jù)可以看出,由于土地出讓金直接進(jìn)入地方財政預(yù)算,因此通過“賣地”(土地出讓)來增加政府財政收入的做法就不足為奇,并由此產(chǎn)生了北京催生了一個又一個的新地王。接下來就成就了房價逐漸攀高的局面,而這一局面帶來的財政收入也會不斷增加。如此循環(huán)下去,助長了高房價的誕生。而恰恰是這種壟斷式的控制力給房地產(chǎn)一個強(qiáng)烈的信號,那就是房價不會跌,只會漲。從而進(jìn)一步推動了投資的熱情。 想要抑制住這種情況的惡化

63、,要依靠轉(zhuǎn)變北京市政府收入來源的角度入手。房產(chǎn)稅改革后,北京市政府對大量的存量房征稅,稅源將有所增加,將有效增加地方財政收入。在保證地方財政穩(wěn)定的情況下,北京市政府將適時增加土地的供應(yīng),但可能不會明顯加大供給量,防止房價出現(xiàn)報復(fù)性下跌的情況。但是高房價和相應(yīng)高房產(chǎn)稅均出現(xiàn)的情況下,為了穩(wěn)定局勢,政府一定會加大供給量,避免出現(xiàn)社會矛盾。還有就是北京市政府對于閑置的土地的管理更加細(xì)化,因為閑置土地?zé)o法帶來收益,從而促進(jìn)土地集約開發(fā),提高房地產(chǎn)資源的利用率 4.2.2 開發(fā)商行為的變化 目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商存在大量囤積土地的現(xiàn)象,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)的供給水平,因此造成供需矛盾。由于不能有效釋放房地

64、產(chǎn)的供給,進(jìn)一步促進(jìn)了房價的走高。房產(chǎn)稅制度調(diào)整后,將對在規(guī)定期間內(nèi)閑置或開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項目征收閑置土地稅,從一定程度上促使房產(chǎn)商加大對現(xiàn)有資源的開發(fā)力度,在一定期間內(nèi)將房源投放到市場中,從而緩解北京對住房的剛性需求。以此同時,開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)減少,這樣能保證整體稅負(fù)水平穩(wěn)定。如果不合理稅費得以整治,使得稅負(fù)水平下降,也會使開發(fā)商加大房屋的供給。對結(jié)構(gòu)增量的影響則主要體現(xiàn)在從高端房型向普通房型的轉(zhuǎn)變,從而更順應(yīng)市場趨勢。 5 完善房地產(chǎn)稅收制度及配套措施的建議 5.1 實行“有增有減”的房地產(chǎn)稅收政策 5.1.1 交易環(huán)節(jié)稅收制度的完善 房地產(chǎn)稅收的完善應(yīng)更重視長效機(jī)制的建設(shè)

65、,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展為目標(biāo),而不能過分依據(jù)短期的房價波動來設(shè)計稅制。結(jié)合國際經(jīng)驗,我國房地產(chǎn)稅收體制和調(diào)控的完善應(yīng)該依照以下三個原則:有利于發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入和財產(chǎn)分配的作用,有利于保證穩(wěn)定充足的財政收入以及有利于調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅投資行為。通常情況下,房價波動的成因較為復(fù)雜,香港的經(jīng)驗和近年來我國房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗表明,在房地產(chǎn)總體上供不應(yīng)求的情況下,單靠稅收工具難以起到穩(wěn)定房價的作用。如果過分依據(jù)短期的房價波動頻繁的調(diào)整稅制,可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場參與主體的預(yù)期大幅變動,反而導(dǎo)致調(diào)控目標(biāo)事與愿違。 目前,我國交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城

66、建稅、教育費附加、耕地占用稅,稅目眾多。因此產(chǎn)生的第一個問題就是稅種繁多,存在重復(fù)征稅問題。例如土地增值稅和企業(yè)所得稅,對于土地開發(fā)商而言,要對收入征收雙重的稅收,承擔(dān)雙重稅負(fù)。土地使用稅也存在重復(fù)征稅的情況,因此在整合房產(chǎn)稅稅制結(jié)構(gòu)時應(yīng)注意調(diào)節(jié)稅負(fù)水平,減輕稅收負(fù)擔(dān)。第二,由于目前對于北京來說,供需無法達(dá)到平衡,需求旺盛的局面使得稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴(yán)重。無論是征收于買方或是賣方來說,效果都是一樣的,房地產(chǎn)商都可以成功轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。第三,小稅種征收效果不明顯。尤其是耕地占用稅,對于保護(hù)耕地的政策效果微乎其微,其也與土地出讓金收取的初衷一致,存在稅費重疊現(xiàn)象。第四,我國房地產(chǎn)業(yè)還有名目繁多的行政性、事業(yè)性、管理性收費,應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一縮減,或與稅收合并。 對此,可以按“減稅制、低稅率”的原則進(jìn)行調(diào)整,取消房產(chǎn)交易領(lǐng)域的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加,合并印花稅和契稅,但對耕地占用稅可結(jié)合土地出讓金的調(diào)整做出相應(yīng)改變。此外,交易環(huán)節(jié)的稅收也可以對抑制投機(jī)行為產(chǎn)生作用,例如提高個人所得稅“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”科目的稅負(fù)?，F(xiàn)價段稅率為 20%,抑制投機(jī)效果有限,可適當(dāng)提高對轉(zhuǎn)讓所得的征稅比例,從而對抑制投機(jī)行為產(chǎn)