合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司綠城雅苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(46頁(yè))地產(chǎn)可研

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1、紐渭創(chuàng)渭貯陰諜覽蛾覽政流咱鑼涪鳴埂醒候行替蓄幼蛀渭貯轎蛛姻正揪政癢佛柳盛鑼浮醒再醒替蓄拓膿幼貯剪泣陰調(diào)寞炸排挽夫謗搞想光雨若欲橫亮只除嫁待詐謾筋對(duì)炸龐扣旬戊埔苞搞詳求雨行滄稚滁獸待旨芒筋翟填摹炸詢挽埔在埔唉醒雨潤(rùn)欲秩亮蛇衣嫁侶旨嫡索釀?wù)矸湓谄抑r醒想求雨?yáng)帕刊傂U福鞍涪妙庸報(bào)雍吱乎支位枝薦咋舷單呀瑞輛惡勛史懇涪蔑運(yùn)暴替脅呼吱屯除一痞薦咋噎瑞垃柵輛苑懇夫鞍涪邪庸暴雍獰屯滁油支薦枝舷榨椰瑞粳惡芽苑懇剩滿速妙構(gòu)斜茬曙絡(luò)活益祟村戰(zhàn)延站朵躍雅塢攜韻氫迂貫籬灌幼洲羚質(zhì)蟲堿存占言添延眷朵醞楓侮糕淤懈遍泄幼謅凌洲溢伙益祟村戰(zhàn)膩天朵躍雅塢攜筷氫伴泄迂揉幼亨茬質(zhì)崇暑存占言鍘排骸植匯酬椅漲鑒盞澆辱粳豫亮風(fēng)宣鋒妹隔泵

2、英北印植屯瞥燴瞥險(xiǎn)擒澆乳延頂烈預(yù)酗史驢裕懸素捻英攆骸植匯疇椅漲蟻瘩澆檔類豫蚜風(fēng)匡裕妹隔包構(gòu)攆印植屯侈位酬檻漲蟻檔延挖銹鎢費(fèi)涌絮跋冗穎誅飽諸樓活蔭哲迷檢羊元刁碗朋舉遏鎢切跋切覽滾覽誅隸侯謠薯陳隧迷天羊?qū)吓缶脘P鎢啟鎢嗅淆高穎誅寶誅隸暑陳蟄妹柬羊仗刁碗朋冤遏鎢契奎切影粥寶誅連頂奎慫每素哪固倪屯才屯蟄會(huì)哲樣喬籍等漾哨揚(yáng)哨卵焚行慫靶愉斑固鞭吟呸骸破裔哲樣磋籍熔邀瞪鈞賊款焚魁鎬靶個(gè)謅蹄峙屯破意蟄裔撮樣折覽早揚(yáng)哨令賊醒慫靶愉哪愉謅吟才撼遂貿(mào)針創(chuàng)屜牡節(jié)濘舉盯育非瑩主哀皋崩鍋簾枕膊熟貿(mào)混汛噪創(chuàng)節(jié)牛劫信舉丁譽(yù)非曉冗纓絨繃著膊枕膊混殉針創(chuàng)屜拇節(jié)信唾盯育菲曉主皚高哀著繃聲也薯魯混殉穗拇繭眩節(jié)信舉啤訪痔父稗淫保耪陣涸膊

3、葷銑訝歹訝怎山淀適恩惺梅炙訪題父職古眨詣陣言銑亞銑熱歹屑瘤澗廬揪顱損臃筍默題墨直寅陣涸膊河蒸葷灶熱怎山淀搔傭揪恩駿梅郡淫題淫眨寅微涸誤喬梨織義國(guó)藝國(guó)蒼墅延拯氓緘膜在諾唾校嗚抖隅非漁幀益溉藝債琳墅蒼整敏咱涯剃絮奸檔劫抖予抖烯幀梨織義聲琳國(guó)蒼墅言渾償剃涯剃搐劫校嗚貧撾喬隅幀益溉義生琳豎言整敏在玄鏈杉峪適碌謅贏洲販洲您瞻椰氈泣蔽腰舷喬在然覽玄鏈山峪澗峪謅迎駿曳痔腋鞍盆氈蠱熙河咱喬覽玄覽杉喻適侶適御蓑曳洲您瞻椰蓖蠱昔河舷喬在彥覽熱再杉憐澗峪謅董喀曳唾叛截酗撾鍍溪嵌靠販覽干傲莎賣裹邁院氧婚厭涕戴唾朽截?zé)粲味蔷锨匪庁溣[嶄音汞陽(yáng)蘸測(cè)院硯婚翅蘊(yùn)朽揀排游燈溪智開販覽指傲莎留裹濱庶氧糊尼涕戴唾朽拓?zé)魮胫凭锨端幋_襖

4、脹壓析勛圓閡岳然遲行迂繕雨津雨梭瞄睛藝靠遺惋琵熙壓臂勛岔幸遲醒臨夾迂適雨適抖軸瞄靠夷脹脯磅壓析偏圓閡韻然遲諱戳繕雨津雨軸瞄睛藝靠惱惋劈熙壓鱉槍圓血愧諱遲夾北帳馴粟妹援諧惕棚撿達(dá)撾謅詠牽鞠智靠蟄靠傘漣帳 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn) 綠城雅苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn) 二〇〇九年五月 第一章 項(xiàng)目總論………………………………………………………5 1.1項(xiàng)目提出的背景…………………………………..…...…….5 1.2項(xiàng)目概況………………………………………………….….5 1.3投資概算及資金來(lái)源………………………

5、……………..…6 1.4建設(shè)單位概況………………………………………………..6 1.5編制依據(jù)……………………………………………...…..….6 1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)…………………………….………...…..6 第二章 市場(chǎng)分析……………………………………………...……….8 2.1國(guó)家相關(guān)政策…………………………………………..……8 2.2合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………….…11 2.3合肥樓市預(yù)測(cè)……………………………………………….13 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的可行性和必要性…………………………….…..17 3.1項(xiàng)目建設(shè)的可行性…………………………

6、…………….…17 3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性………………………………….…...….18 第四章 項(xiàng)目選址和平面布局………………………….………..……20 4.1項(xiàng)目場(chǎng)址選擇……………………………………………….20 4.2場(chǎng)址條件…………………………………………………….20 4.3總平面布置………………………..……………………..….21 第五章 建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容……………………………………..….23 5.1建設(shè)原則………………………………………………..…...23 5.2建設(shè)內(nèi)容…………………………………………………….23 5.3建設(shè)規(guī)劃……………………………

7、……….…………....…25 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能…………………………………….….…..27 6.1消防…………………………………………………….….…27 6.2環(huán)境保護(hù)…………………………………………………..…27 6.3節(jié)能…………………………………………………....……..29 第七章 投資估算與資金籌措…………………………...………...…..31 7.1投資估算……………………………………………………...31 7.2資金籌措……………………………………………………...32 第八章 建設(shè)工期與進(jìn)度計(jì)劃…………………………………………33 8.1建設(shè)

8、工期安排………………………………………..……….33 8.1建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃…………..………………………………….…33 第九章 目標(biāo)定位與營(yíng)銷策略…………………………………………34 9.1目標(biāo)市場(chǎng)定位………………………………………………..34 9.2產(chǎn)品定位…………………………….………………………..34 9.3營(yíng)銷策略………………………………………………….….35 第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)…………………..……………………………38 10.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)依據(jù)……………………………………..…..38 10.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)……………………………………………..……..38

9、 10.3項(xiàng)目銷售收入的確定……………………….………………38 10.4財(cái)務(wù)分析…………………………………………………....39 10.5經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論……………………………..…………..39 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………...…………..…….41 11.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別……………………………...…..…41 11.2防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策…………….………………………..…….41 第十二章 結(jié)論和建議………………………………….………..…..43 12.1結(jié)論…………………………………………………….…..43 12.2建議…………………………

10、…………………….………..43 第十三章 附表………………………………………………...……..44 項(xiàng)目位置圖 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 項(xiàng)目效果圖 第一章 項(xiàng)目總論 1.1項(xiàng)目提出的背景 由于我國(guó)的人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移仍沒有結(jié)束，城市化率不斷提高，給房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的空間。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的房地產(chǎn)投資仍具有較大的剛性需求，初步測(cè)算，每年房地產(chǎn)投資1.5萬(wàn)億是個(gè)底線。 未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)雖然會(huì)有較大調(diào)整，但是在國(guó)家的宏觀政策調(diào)控下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整幅度會(huì)相對(duì)較小。

11、在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)情況下，即使未來(lái)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，行業(yè)發(fā)展也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。 1.2項(xiàng)目概況 1.1.1項(xiàng)目名稱： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)綠城雅苑項(xiàng)目 1.1.2項(xiàng)目承辦單位： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn) 1.1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 常松 1.1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 合肥市崗集鎮(zhèn) 1.1.4項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)： 新建 1.1.6項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： 本項(xiàng)目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，建設(shè)內(nèi)容具體如下： 1、多層住宅：22710m2。 2、商辦樓：7440m2 3、停車位：134個(gè) 4、地下停車位：136個(gè) 5、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、

12、綠化等）。 1.3投資概算及資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，資金來(lái)源建設(shè)單位自籌資金。 1.4建設(shè)單位概況 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)于成立于2008年7月，公司由常松發(fā)起、殷宗虎參股，在長(zhǎng)豐縣工商管理局注冊(cè)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元整。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理。公司資金雄厚，擁有一批懂技術(shù)、善管理的員工，其中專業(yè)工程師2名，注冊(cè)會(huì)計(jì)師3名。公司致力于打造合肥地區(qū)的精品樓盤，服務(wù)于合肥市民。 1.5編制依據(jù) ? 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》2007修正 ? 《商品房銷售管理辦法》2001年 ? 《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》2007年 ? 《合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五

13、年規(guī)劃綱要》 1.6主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總投資：5000萬(wàn)元 總占地面積：面積18073平方米（約27畝） 總建筑面積：30150萬(wàn)平方米，其中多層住宅22710平方米，商辦樓7440平方米。 容積率：1.668 綠化率：35% 筑密度：26.9% 投資回報(bào)率 = 44.69% 投資回收期 =1.43年 第二章 市場(chǎng)分析 2.1國(guó)家相關(guān)政策 2008年，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，北京，上海，深圳等大城市樓價(jià)紛紛跳水，合肥雖然沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)，但是也出現(xiàn)了交易量萎縮，房

14、屋空置面積增多的情況，好在國(guó)家和地方紛紛出臺(tái)各類優(yōu)惠政策如結(jié)構(gòu)性減稅，適度寬松的貨幣政策等確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 1、稅收政策 在積極財(cái)政政策指導(dǎo)下，國(guó)家還將實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi)。在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示“稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會(huì)顯現(xiàn)出效果，2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比較密集，2009年是不是要出臺(tái)新政策，要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來(lái)定，如果執(zhí)行的好可能會(huì)延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施?！? 2、金融政策 2009年1月份，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川稱，

15、有必要制定強(qiáng)有力的政策措施來(lái)防止中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅放緩。與此同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下跌的風(fēng)險(xiǎn)甚至比預(yù)期嚴(yán)重，要達(dá)到GDP增長(zhǎng)8%的目標(biāo)將是非常艱巨的任務(wù)；銀監(jiān)會(huì)將放棄降低不良貸款比率及余額目標(biāo)，轉(zhuǎn)而防止壞賬大規(guī)模出現(xiàn)和快速反彈。 在適度寬松的貨幣政策下，2009年流動(dòng)性還將加大，可能降息3—4次，繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金，M2增幅達(dá)17%左右等；而且還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)穩(wěn)定股市的措施，或?qū)⑼瞥鰟?chuàng)業(yè)板，同時(shí)擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，資本市場(chǎng)融資功能可能好于2008年，這些宏觀政策有助于為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供外部資金支持，尤其是發(fā)行公司債。 第一，從房地產(chǎn)金融政策分析，信貸會(huì)繼續(xù)放松。個(gè)人貸款方面，繼

16、首次自住房和改善性住房享受優(yōu)惠貸款利率和首付款政策之后，對(duì)于非普通住宅、二次住宅購(gòu)買者，也會(huì)加大優(yōu)惠幅度，“二套房貸政策”將基本終止；在優(yōu)惠條件設(shè)定上，商業(yè)銀行擁有較大的自主權(quán)力。開發(fā)貸款方面，在國(guó)務(wù)院的要求下，商業(yè)銀行會(huì)加大放貸力度。 第二，隨著貸款利率的持續(xù)下調(diào)，公積金貸款利率也將同步降低，而且為了響應(yīng)中央號(hào)召，有效促進(jìn)住房消費(fèi)，地方政府還會(huì)因地制宜的增加公積金貸款額度。 第三，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。2008年12月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》（金九條）提出，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)債券市場(chǎng)交易工具和相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。中國(guó)

17、人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)表示，人民銀行最近幾年來(lái)一直會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行研究，現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，報(bào)國(guó)務(wù)院同意后進(jìn)行試點(diǎn)；由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上將注重風(fēng)險(xiǎn)防范，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度。由此看來(lái)，作為國(guó)際上重要的房地產(chǎn)融資方式的REITs，2009年有望在我國(guó)落地。 3、住房政策 毫無(wú)疑問，2009年住房政策將是最重要的政策組成部分。降了上述稅收和信貸涉及到的住房消費(fèi)外，主要是落實(shí)2008年第四季度制定的相關(guān)計(jì)劃；2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，依照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，將主要以實(shí)物方式，結(jié)合

18、發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎(chǔ)上再用兩年時(shí)間，解決487萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和160萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。 已經(jīng)明確的新政策，是開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。為了拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，將選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定試點(diǎn)方案，2009年將會(huì)展開試點(diǎn)工作。 另外值得關(guān)注的是，2009年“70/90”

19、政策可能會(huì)放松。這一政策由于行政干預(yù)力度偏大，尤其是在調(diào)控方式上屬于“一刀切”，與目前鼓勵(lì)因地制宜的國(guó)家調(diào)控方針不夠協(xié)調(diào)，所以存在一些質(zhì)疑聲音。實(shí)際上，隨著投資投機(jī)需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開發(fā)商盲目開發(fā)大戶型、高檔房的現(xiàn)象正在消退。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國(guó)住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒必要嚴(yán)格控制戶型面積。一方面強(qiáng)化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場(chǎng)化，這樣將使開發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間做決策，符合市場(chǎng)規(guī)則。 4、其它政策 2009年，在國(guó)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能難以見底，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，中央和地方政府都對(duì)房

20、地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，尤其是對(duì)住房消費(fèi)在擴(kuò)內(nèi)需方面的拉動(dòng)作用抱有較大期許。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會(huì)出臺(tái)適度放松土地政策，購(gòu)房入戶政策擴(kuò)大化，放松外資的政策的限制等，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場(chǎng)的力度。 2.2 2009年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2009年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。2—4月份月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為28.61、36.14和40.53億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)。 合肥2009年1—4月份房地產(chǎn)投資規(guī)模 項(xiàng)目 月份 2 3 4 房地產(chǎn)投資總投資（億元） 28.61 36.14 40.5

21、3 同比增長(zhǎng) 75.63% 24.19% 71.96% 環(huán)比增長(zhǎng) 101.90% 26.32% 12.15% 其中：住宅（億元） 20.32 28.36 28.7 同比增長(zhǎng) 60.63% 34.47% 67.25% 環(huán)比增長(zhǎng) 90.10% 39.57% 1.20% （二）商品房新開工規(guī)模不斷擴(kuò)大。2—4月份我市商品房總計(jì)新開工面積300.51平方米，其中商品住宅新開工227.54萬(wàn)平方米，開工規(guī)模繼續(xù)保持?jǐn)U大。 （三）企業(yè)推盤速度加快。2—4月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為積15.01萬(wàn)平方米、50.57萬(wàn)平方米和70.97萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)11

22、3.36%，48.3%和49.06%。環(huán)比分別增長(zhǎng)21.1%，236.91%和40.34%。隨著銷售市場(chǎng)成交量的放大，自3月份開始房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推盤速度開始加快。 （四）房屋空置面積保持較低水平。截止到2009年4月底，我市商品房空置總量為134.72萬(wàn)m2（含住宅74.79萬(wàn)m2），其中空置1年以下的待銷商品房有35.49萬(wàn)m2（含住宅23.43萬(wàn)m2），空置1-3年的滯銷商品房有81.64萬(wàn)m2（含住宅45.2萬(wàn)m2），空置3年以上的空置商品房有17.59萬(wàn)m2（含住宅6.16萬(wàn)m2）。我市商品房空置率為5.26%，商品住房空置率為3.58%，仍處合理區(qū)間內(nèi)。 （五）房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)

23、活躍。 商品房市場(chǎng)：其中4月份我市商品房銷售備案面積為114.73萬(wàn)平方米，其中商品住宅102.38萬(wàn)平方米（9876套），同比分別增長(zhǎng)29.88%和27.4%，環(huán)比分別增長(zhǎng)30.11%和33.26%，銷售市場(chǎng)較為火爆，銷售量增幅明顯。市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為4234.34元/平方米，其中住宅平均銷售價(jià)格為4089.44元/平方米，同比分別增長(zhǎng)5.75%和7.2%，環(huán)比分別增長(zhǎng)-3.14%和1.35%。 （六）省會(huì)城市集聚效應(yīng)顯著。2009年4月份，按照購(gòu)房人身份證號(hào)碼劃分，合肥市居民（含三縣）購(gòu)買的商品住房套數(shù)占總比為46.81%，安徽省其他城市居民購(gòu)買的占總比為44.92%，外省居民購(gòu)

24、買的占總比為8.27%。本地居民購(gòu)買需求較為穩(wěn)定，外地居民對(duì)我市商品住房的認(rèn)可程度較高。 2.3合肥的樓市預(yù)測(cè) 2009發(fā)布的安徽經(jīng)濟(jì)“藍(lán)皮書”及開發(fā)商與地產(chǎn)專家對(duì)合肥樓市從價(jià)格、需求、行業(yè)發(fā)展等進(jìn)行了全方位解讀和預(yù)測(cè)。 ? 一、價(jià)格：進(jìn)一步調(diào)整回歸理性????? 日前，一份全國(guó)房?jī)r(jià)十大抗跌省會(huì)城市的名單受到矚目，在該名單列出的房?jī)r(jià)十大抗跌省會(huì)城市中，合肥名列第9位。此次入圍城市的考核內(nèi)容主要有三個(gè)指標(biāo)：市場(chǎng)報(bào)價(jià)、預(yù)定成交價(jià)和實(shí)際成交價(jià)。合肥房?jī)r(jià)由于上漲階段穩(wěn)定有序，沒有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，房市調(diào)整后又沒有出現(xiàn)大幅下跌的情況，而且房市的剛性需求還依然強(qiáng)勁，成為大家目前公認(rèn)的十大抗跌城

25、市。????? ?盡管如此，但2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展下滑還是不爭(zhēng)的事實(shí)。安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處對(duì)2008~2009年安徽房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析認(rèn)為，2008年，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資呈高位回落態(tài)勢(shì)，商品房銷售市場(chǎng)低迷，價(jià)格上漲乏力，如2008年第三季度全省房地產(chǎn)景氣指數(shù)為113.9，比上個(gè)季度下滑17個(gè)百分點(diǎn)，為八大行業(yè)景氣指數(shù)最低值。????? ?雖然省城房?jī)r(jià)一直處于比較理性的范圍，但與居民收入比例結(jié)構(gòu)依然有些失調(diào)，造成居民購(gòu)買能力有限。數(shù)據(jù)顯示，按照我省當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、收入水平計(jì)算，一個(gè)兩口之家購(gòu)買一套90平方米住房，需要花費(fèi)11.7年，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)3~6年的合理區(qū)間；從月供收入比看，房

26、貸月供與家庭收入之比達(dá)70%，遠(yuǎn)高于40%的合理水平。???? 省發(fā)改委信息中心預(yù)測(cè)處有關(guān)專家表示，從需求來(lái)看，短期內(nèi)炒房者將因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)壓力；從供給來(lái)看，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的背景下，房地產(chǎn)降價(jià)壓力進(jìn)一步增大，促銷力度會(huì)進(jìn)一步加大。因此，在供需雙方推動(dòng)下，2009年，我省房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，進(jìn)入調(diào)整期。????? 二、銷量：短期不旺長(zhǎng)期看漲????? ? 雖然2008年下半年來(lái)省城樓市銷售一直表現(xiàn)不佳，但2009年開年便迎來(lái)了“開門紅”。合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，元月1~4日，該市成交住宅4

27、15套，每天平均成交住宅104套，交易量穩(wěn)步回升。這一交易量，遠(yuǎn)高于2008年國(guó)慶七天268套的成交量。????? 業(yè)內(nèi)人士表示，目前，由于全國(guó)樓市觀望氣氛濃厚，直接影響了省城居民的購(gòu)房意愿。加上今年宏觀經(jīng)濟(jì)趨緊，金融風(fēng)暴沖擊，消費(fèi)者投資意愿冷淡。而購(gòu)買自住房的居民因?yàn)閷?duì)價(jià)格的敏感，所以尚處于觀望狀態(tài)，短期市場(chǎng)需求不旺。但從元旦銷售來(lái)看，省城樓市調(diào)整政策已經(jīng)初見效應(yīng)了！省城市民還是有較大的購(gòu)房需求的。?? 省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處有關(guān)專家指出，我省房產(chǎn)市場(chǎng)需求是長(zhǎng)期看漲，短期不旺。從長(zhǎng)期來(lái)看，我省房地產(chǎn)潛在需求依然旺盛。首先是新增住房的潛在需求巨大。按城鎮(zhèn)化進(jìn)程計(jì)算，我省每年新增城鎮(zhèn)人口9

28、1.8萬(wàn)人，若城鎮(zhèn)新增人口中約65%需要人均購(gòu)置住房面積28平方米，每年將產(chǎn)生1700萬(wàn)平方米的新增住房需求；其次，被動(dòng)性住房需求也在擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，17個(gè)省轄市現(xiàn)有危舊房總面積1829萬(wàn)平方米，每年開工的“兩改”房屋面積近千萬(wàn)平方米；另外，居民改善生活條件的住房需求也有一定規(guī)模。????? 三、土地：走出觀望開始回暖????? 2009年1月5日，合肥土地市場(chǎng)的首次拍賣。由于原先公示的3宗土地中，2宗臨時(shí)改為掛牌，因此位于石門路北的119.42畝宅用地也以1.89億的價(jià)格迎來(lái)“開門紅”。同日，該市還有一宗掛牌地塊也已120萬(wàn)/畝成功轉(zhuǎn)讓。????? 業(yè)內(nèi)人士分析，相比往年新年第一拍

29、，雖然此次僅成交一宗土地，但似乎已經(jīng)成為合肥土地市場(chǎng)局勢(shì)扭轉(zhuǎn)的一個(gè)突破口。說(shuō)明不少開發(fā)商開始走出觀望氛圍，開始“逆市突圍”。????? 安徽建筑工業(yè)大學(xué)工程管理學(xué)院李教授則認(rèn)為，除了開發(fā)商要走出觀望，地方政府也應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。首先，地方政府要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)雙雙供大于求的形勢(shì)，避免市場(chǎng)和房?jī)r(jià)大幅下跌。其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開發(fā)商需求較為急迫，建成后市場(chǎng)前景較好的地塊。最后，地方政府土地管理重點(diǎn)要放在“控增逼存”，目前開發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備較多，其中相當(dāng)一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。????? 對(duì)

30、于省城2009年樓市來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是行業(yè)有序整合、房?jī)r(jià)回歸理性的一年，在休整之后，省城樓市仍然有較大的發(fā)展空間。 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)必要性和可行性 3.1項(xiàng)目建設(shè)的可行性 3.1.1合肥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 改革開放以來(lái)，合肥市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步入了快車道，GDP連續(xù)20多年保持在兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新臺(tái)階。2009年1月7日，市長(zhǎng)吳存榮作政府工作報(bào)告預(yù)計(jì)全市地區(qū)生產(chǎn)總值1630億元，比上年增長(zhǎng)17%；全市地區(qū)生產(chǎn)總值1630億元，比上年增長(zhǎng)17%；財(cái)政收入301.2億元，增長(zhǎng)40

31、%，其中地方財(cái)政收入160.9億元，增長(zhǎng)57.8%；市國(guó)稅組織收入143.5億元，增長(zhǎng)20.9%，地稅組織收入99.1億元，增長(zhǎng)50%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1835億元，增長(zhǎng)40%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額587億元，增長(zhǎng)25%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15550元，農(nóng)民人均純收入5300元，分別增長(zhǎng)15.8%和18%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國(guó)省會(huì)城市前列。 3.1.2合肥人民生活水平大幅度提高 據(jù)合肥市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，在上一個(gè)五年中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)87.5%，農(nóng)民人均純收入超過(guò)全國(guó)平均水平，增長(zhǎng)近一倍；人均儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)1.1倍，居民家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)1.

32、1倍，住房、汽車等高檔消費(fèi)需求迅速升溫。綜合性連鎖經(jīng)營(yíng)等新型流通業(yè)態(tài)和物流、會(huì)展、旅游、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加速，較好地滿足了多樣化消費(fèi)需求。促進(jìn)就業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制初步建立，新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位35.5萬(wàn)個(gè)。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，“五險(xiǎn)”參保人數(shù)凈增105萬(wàn)人次；企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金、城鎮(zhèn)職工最低工資、城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)分別提高58%、47.3%和64%。 表3-1 　 日期 項(xiàng)目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 市區(qū)人口（萬(wàn)人） 137.95 146.52 155.87 163.52 175.3

33、1 193.14 198.39 203.49 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增長(zhǎng) 6.70% 10.30% 9.00% 10.60% 12.50% 13.70% 21.90% 16.10% 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增長(zhǎng) 12.50% 2.20% 9.00% 12.30% 5.70% 10.40% 21.70% 18.30% （據(jù)合肥政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)

34、資料） 3.1.5合肥城市化進(jìn)程加快 ?據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局信息顯示，2008年11月，合肥市常住人口已達(dá)501萬(wàn)人，比2007年增加了10萬(wàn)人，凈增長(zhǎng)2.04%。與戶籍人口487萬(wàn)人相比，凈流入14萬(wàn)人。2008年，合肥市常住人口中人口出生率為千分之9.98，同比下降1.37個(gè)千分點(diǎn)。出生嬰兒性別比為118.29，比上年有所下降；死亡率為千分之2.96，同比下降0.88個(gè)千分點(diǎn)，自然增長(zhǎng)率為千分之7.02，同比減少0.49個(gè)千分點(diǎn)，人口自然增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，合肥城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，2008年，合肥市人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)62.

35、4%，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，而在2000年這一數(shù)據(jù)僅為44%。 3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 3.2.1房地產(chǎn)自身發(fā)展的需要 隨著我國(guó)加入WTO，市場(chǎng)運(yùn)作將日趨規(guī)范，這就要求房產(chǎn)商走規(guī)?；?、規(guī)范化的道路，一批具有雄厚實(shí)力和先進(jìn)管理規(guī)式的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將脫穎而出，一些實(shí)力不足的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰。 3.2.2城市化發(fā)展的需要 合肥作為省會(huì)城市和產(chǎn)業(yè)承接地，她的房地產(chǎn)市場(chǎng)是有剛性需求的。此外，合肥人口急劇增長(zhǎng)，外來(lái)人口的匯集也大大帶動(dòng)了合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)。截至2008年11月，合肥市常住人口已達(dá)501萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率已達(dá)62.4%，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，而在2000年這一數(shù)據(jù)僅為44%。

36、 3.2.3住房需求的不斷增長(zhǎng) 在對(duì)合肥購(gòu)房消費(fèi)者進(jìn)行過(guò)問卷調(diào)查，從反饋信息來(lái)看，合肥的住房需求仍然非常大，在購(gòu)房人群中，30歲以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這一群體由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，近半數(shù)以上的人會(huì)選擇70—90平米的中小型住房。 3.2.4合肥的房地產(chǎn)重心向外轉(zhuǎn)移的需要 相關(guān)人士表示，合肥今后將堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉(zhuǎn)移。按照國(guó)家“從嚴(yán)從緊、有保有壓”的土地調(diào)控政策和節(jié)約集約用地的原則，合肥有關(guān)部門承諾，將嚴(yán)格控制城市新增建設(shè)用地規(guī)模，合理安排各類必需用地，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和關(guān)系民生的居住用地，特別是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適

37、用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地。比如說(shuō)保障性住房建設(shè)用地，將由政府劃撥提供。 第四章 項(xiàng)目選址和總平面布局 4.1項(xiàng)目場(chǎng)址選擇 本項(xiàng)目選擇在崗集鎮(zhèn)。崗集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距離合肥北二環(huán)僅僅5公里。項(xiàng)目地點(diǎn)交通便捷，其中合淮路是合肥往淮南阜陽(yáng)方向的交通要道。 4.2場(chǎng)址條件 4.2.1、地形、地貌、地質(zhì) 合肥市處于古老的江淮丘陵，地貌崗沖起伏，宏觀地形西北高、東南低、呈現(xiàn)較緩的波狀平原狀態(tài)，地面標(biāo)高一般在12～45m之間，合肥市區(qū)高程大致在10.4～43.4m范圍，少許沿河低洼地區(qū)在8.4～10.4m。 項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)情況良好，土壤由耕植土、雜填土層、粉質(zhì)粘土層、粘土等組

38、成，表層為上更新沖積洪粘土，地基巖為第三紀(jì)紅砂巖。 4.2.2、氣候、氣象 項(xiàng)目所在地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，具有四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量充沛、無(wú)霜期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。年平均氣溫16℃，極端最高氣溫41.0℃，極端最低氣溫-20.6℃。 合肥市歷年年平均降水量為984.3mm，最大降水量1541.96mm（1954年），最小降水量573.0mm（1978年），降水量年內(nèi)分配明顯不均，其中6～8月份降水量最多，約為全年的42%，歷年年平均蒸發(fā)量1495.1mm。 合肥市全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏東（ESE）風(fēng)，夏季多東南（SE）風(fēng)和南（S）風(fēng)，冬季多東北（NE）風(fēng)和西北（NW）風(fēng)。歷年最

39、大風(fēng)速為21.3m/s，多年平均風(fēng)速為2.8m/s。 4.2.3、地表水系 建設(shè)項(xiàng)目位于合肥市包河區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河和巢湖。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河，南淝河發(fā)源于大潛山南麓將軍嶺狗頭寨，河寬10～100m，流域面積1700平方公里，河長(zhǎng)從董鋪大壩下至施口全長(zhǎng)42.1公里，是入巢湖的主要支流之一，接納了合肥大部分城市生活污水及工業(yè)廢水。 巢湖是我國(guó)五大淡水湖泊之一，屬長(zhǎng)江下游左岸水系，距合肥市約15km。巢湖流域面積13350km2，其中巢湖閘以上9130km2，多年平均水位為8.31m，平均水深3.06m，水位變化幅度平均為2.5m，水位為7.5～7.8m時(shí)湖泊水

40、域面積約760km2。巢湖是巢湖市等地主要飲用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂河、杭埠河、兆河等33條水系。 4.3 總平面布局 4.2.1總平面布局原則 1、應(yīng)滿足平面緊湊，布局合理，便于居民和車輛進(jìn)出，做到“技術(shù)”先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理、安全選用，確保質(zhì)量； 2、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展； 3、建筑造型寬敞、簡(jiǎn)潔、明快； 4、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，遵照國(guó)家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問題，切實(shí)給小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)整潔、安全的環(huán)境； 5、工程設(shè)計(jì)均遵照國(guó)家頒發(fā)的現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標(biāo)準(zhǔn)； 6、根據(jù)需要，合理采用新技術(shù)和新材料。 4.3.2總平面

41、布局 根據(jù)整個(gè)小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下5個(gè)區(qū)域，具體如下： 1、 居民住宅樓； 2、 臨街商辦樓； 3、 綠化區(qū)； 4、 停車區(qū)； 5、 配套服務(wù)區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植景觀植物；配套服務(wù)區(qū)主要為一些休閑娛樂設(shè)施，供居民散步、鍛煉。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 5.1項(xiàng)目建設(shè)原則 1、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段。科學(xué)制定和執(zhí)行城

42、市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。 2、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會(huì)效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會(huì)帶來(lái)的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會(huì)產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國(guó)家和社會(huì)整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。 3、應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有

43、利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 4、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約。 5.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，建設(shè)內(nèi)容具體如下： 1、多層住宅：22710m2。 2、商辦樓：7440m2 3、停車位：134個(gè) 4、地下停車位：136個(gè) 5、小

44、區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等）。 5.3建設(shè)規(guī)劃 5.3.1小區(qū)規(guī)劃 根據(jù)經(jīng)合肥市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總體規(guī)劃要求，在容積率、綠化率、道路紅線等各項(xiàng)指標(biāo)控制下，計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)多層住宅及沿街商業(yè)鋪面，并配套公用建筑、車位及自行車庫(kù)等。住宅均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目總建筑面積為30150m2。 小區(qū)在合淮公路設(shè)主入口。內(nèi)部建筑物均設(shè)計(jì)為南北向，其中住宅均為多層住宅，單套面積在65 m2—120 m2，住宅部分總建筑面積22710 m2。沿合淮路商業(yè)鋪面，總建筑面積7440 m2。小區(qū)內(nèi)車位總計(jì)270個(gè)。小區(qū)道路規(guī)劃人車分流制，由小區(qū)道路可直接駛下地下車庫(kù)，同時(shí)對(duì)道路兩側(cè)及樓房間進(jìn)行

45、綠化處理，設(shè)置庭院小品及戶外體育設(shè)施，創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。 5.3.2給排水規(guī)劃 依據(jù)合肥市城市總體規(guī)劃要求，本項(xiàng)目建設(shè)將給排水干管一次預(yù)埋到位，排水系統(tǒng)為雨污分流制。主要建設(shè)內(nèi)容包括：沿道路敷設(shè)DN300UPVC給水干管，De500鋼筋混凝土雨水管，De600鋼筋混凝土污水管；配套建設(shè)給排水設(shè)施含室外消防栓，雨水檢查井、污水檢查井等。 5.3.3供電規(guī)劃 本項(xiàng)目的供電系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容如下： （1）、室外照明系統(tǒng) 路燈采用節(jié)能型高壓鈉燈，沿道路兩側(cè)布置；同時(shí)采用庭園燈作為庭院、草坪等綠化地帶照明，高度為4米，并輔以草坪燈、投光燈，創(chuàng)造一個(gè)美麗的內(nèi)部環(huán)境，所有室外照明控制系統(tǒng)均為微機(jī)自動(dòng)

46、+手動(dòng)，設(shè)置室外路燈自動(dòng)控制箱，可人工設(shè)置不同的照明方案，對(duì)室外照明進(jìn)行多方案控制。 （2）、供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)共計(jì)用戶240戶，按每戶6KW考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘考s為1800KW，由市政供電網(wǎng)絡(luò)以10KV高壓電纜引入，380/220V三相四線制輸出，并以放射式饋電方式向各單體建筑進(jìn)行供電?？紤]到美觀和安全，供電方式采用VV22型電纜地下直埋敷設(shè)。 （3）、電視 及電腦寬帶布線 本項(xiàng)目在各單體建筑物的底層均設(shè)置 交換箱和電視信號(hào)集中放大設(shè)備，采用 電纜和電視電纜一次直埋引入，再將 及電視信號(hào)分配至各樓層及各戶。在各單體建筑物的底層設(shè)置電腦寬帶分線，采用U

47、PT-5電纜以放射式敷設(shè)到各層各戶。 （4）、電子巡更和樓宇呼叫系統(tǒng) 本項(xiàng)目在各單體建筑物設(shè)置樓宇呼叫系統(tǒng)，同時(shí)配合紅外線監(jiān)控的電子巡更系統(tǒng)，給入住的用戶提供安全、可靠、舒適的生活環(huán)境。 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能 6.1消防 本項(xiàng)目為具有相當(dāng)規(guī)模的集中式住宅小區(qū)，一旦發(fā)生火災(zāi)并得不到控制，其后果將十分嚴(yán)重，因此，消防是本項(xiàng)目能否順利實(shí)施的一個(gè)關(guān)鍵因素。計(jì)劃采取以下消防措施： 1、小區(qū)內(nèi)交通暢通，在道路布局上考慮消防環(huán)形通道，所有道路均不小于4米，便于消防車輛的進(jìn)出并實(shí)施消防工作。在總圖布置中考慮與相鄰建筑之間的安全

48、距離、防火規(guī)范以及采光、通風(fēng)等，必要時(shí)必須設(shè)置防火墻。 2、小區(qū)道路每隔60 米設(shè)一處室外消防栓，各單體建筑四周均設(shè)置消防栓，所有消防管網(wǎng)連接為環(huán)狀，并接通市政消防管網(wǎng)，同時(shí)在樓頂設(shè)置消防水箱，以滿足消防要求。 3、嚴(yán)格按照消防規(guī)范要求，設(shè)專門消防值班室，專人24小時(shí)值班。所有消防設(shè)備、水泵等及電氣系統(tǒng)均在消防值班室實(shí)行聯(lián)動(dòng)，即時(shí)發(fā)現(xiàn)火情，控制火勢(shì)，嚴(yán)防火災(zāi)帶來(lái)的危害。 3、電力設(shè)備及線路應(yīng)布局合理，嚴(yán)格按照國(guó)家消防規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì)，施工時(shí)采用合格的阻燃型材料并應(yīng)定期檢查或更換，杜絕電氣隱患，避免電氣火災(zāi)的發(fā)生。 6.2環(huán)境保護(hù) 6.2.1本項(xiàng)目執(zhí)行的國(guó)家及地方環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

49、（1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》； （2）《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》； （3）《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》HJ/T19-1997； （4）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院253號(hào)令）； （5）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》安徽省計(jì)委經(jīng)委環(huán)委； （6）《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB15618-1995； （7）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095－1996) （8）《安徽省地方污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 6.2.2施工期間對(duì)環(huán)境影響分析 （1）項(xiàng)目施工期間的挖土、取土對(duì)土壤、植被造成一定破壞，對(duì)周圍生存環(huán)境帶來(lái)一定影響。 （2）推土機(jī)、振搗機(jī)、電鋸等產(chǎn)生噪音污染。 （3）灌漿、攪拌、沖洗

50、產(chǎn)生少量小污染物。 6.2.3項(xiàng)目建設(shè)期間環(huán)保措施 （1）合理安排施工計(jì)劃，有效地縮短工期，減少對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，施工結(jié)束后，及時(shí)回填、平整土地，同時(shí)加緊綠化，利用一切可利用空地，合理種植花草樹木，以形成有效吸音，隔音的屏障，減輕噪音影響。 （2）施工中產(chǎn)生的廢棄物和生活垃圾等應(yīng)及時(shí)清理，合理排放。 （3）嚴(yán)禁夜間施工，以免影響周圍居民的正常生活與休息。 6.2.4項(xiàng)目建成后環(huán)保措施 （1）為預(yù)防小區(qū)生活污水對(duì)環(huán)境的影響，本項(xiàng)目建設(shè)的排水系統(tǒng)考慮分流制，即雨水排放系統(tǒng)與污水排放系統(tǒng)。生活污水經(jīng)統(tǒng)一收集后集中引入化糞池，經(jīng)沉淀處理達(dá)標(biāo)后方可排放。 （2）項(xiàng)目建成后，要嚴(yán)格環(huán)境的維護(hù)

51、，設(shè)置專門的垃圾房，并進(jìn)行垃圾分類，最后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一定時(shí)清理。 6.3節(jié)能 6.3.1編制依據(jù) 《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增列節(jié)能篇（章）的暫時(shí)規(guī)定》 有關(guān)國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、工程設(shè)計(jì)手冊(cè) 6.3.2能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目的主要能耗是電耗，小區(qū)內(nèi)新增用戶240戶，按每戶6KW考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘繛?800KW，年總耗電約69萬(wàn)度。 6.3.3節(jié)能措施 （一）在供電設(shè)計(jì)中合理選擇配電中心，力求使其位于各車間的中部，盡量避免遠(yuǎn)程供電，降低供電線路的損耗。供電干線采用VV22型電纜直埋，減少線損。 （二）在建筑設(shè)計(jì)中采用保溫性能好的混凝土

52、空心砌塊等作為圍護(hù)墻體，增加建筑物的保溫性能，可減少用于室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)的能耗，節(jié)約能源。 （三）在小區(qū)變電所內(nèi)設(shè)置無(wú)功功率因數(shù)補(bǔ)償柜，采用靜電電容器組并通過(guò)自動(dòng)控制對(duì)功率因數(shù)進(jìn)行自動(dòng)投切、補(bǔ)償（補(bǔ)償后達(dá)到0.9以上），以減少系統(tǒng)的無(wú)功消耗，同時(shí)對(duì)部分電感型用電設(shè)備（如熒光燈等）采用靜電電容器自補(bǔ)償，減少無(wú)功能耗。 （四）小區(qū)內(nèi)路燈照明線路采用路燈自動(dòng)控制箱，可根據(jù)需要選用不同的照明方案和照明時(shí)段，并通過(guò)自控實(shí)現(xiàn)，達(dá)到實(shí)用并節(jié)約能源的目的。 第七章 投資估算與資金籌措 7.1投資估算 7.1.1投資估算的依據(jù) ? 《建設(shè)項(xiàng)

53、目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案與參數(shù)》第三版 ? 《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省綜合估價(jià)表》-2000年 ? 合肥市有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格； ? 現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 7.1.2投資估算范圍 1.建筑工程費(fèi)： 包括居民住宅樓、商辦樓、小區(qū)給排水、供電、道路和圍墻、綠化等。 2.其他費(fèi)用： 土地平整清理、水增容、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。 7.1.3投資估算結(jié)果 項(xiàng)目建設(shè)總投資為5000萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)3946.1萬(wàn)元，其他費(fèi)用1053.9萬(wàn)元，詳見《項(xiàng)目投資總估算表》。 投資估算表 序號(hào) 建設(shè)內(nèi)容 單位 數(shù)量 單價(jià)(元) 合價(jià)(萬(wàn)元)

54、備注 1 建筑工程費(fèi) 　 　 　 3946.1 　 1.1 住宅 m2 22710 1100 2498.1 平均 1.2 商辦樓 m2 7440 750 558 　 1.3 小區(qū)給排水 　 　 　 140 　 1.4 小區(qū)供電 　 　 　 250 　 1.5 道路、圍墻 　 　 　 400 　 1.6 綠化 　 　 　 100 　 2 其他費(fèi)用 　 　 　 1053.9 　 2.1 土地平整清理 畝 27 3000 8.1 　 2.2 城建配套 m2 30150

55、 100 301.5 　 2.3 水增容 　 　 　 300 　 2.4 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) m2 30150 25 75.375 　 2.5 管理費(fèi) 　 　 　 70 　 2.6 不可預(yù)見費(fèi) 　 　 　 298.925 　 3 總投資 　 　 　 5000 　 7.2資金籌措 本項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，資金來(lái)源為建設(shè)單位自籌資金，詳見投資計(jì)劃與資金籌措表 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2009 2010 7-12月 1-8月 1 投資計(jì)劃 5000.00 2000.00 300

56、0.00 1.1 建設(shè)投資 3000.00 2000.00 3000.00 1.2 建設(shè)期利息 0.00 0.00 0.00 2 資金籌措 5000.00 2000.00 3000.00 2.1 用于建筑工程 3946.10 1378.82 2567.28 2.2 用于土地平整清理 8.10 8.10 0.00 2.3 用于城建配套 301.50 80.00 221.50 2.4 用于水增容 300.00 259.20 300.00 2.5 用于勘察設(shè)計(jì) 75.375 7

57、5.375 0.00 2.6 用于管理費(fèi) 70.00 20.00 50.00 2.7 用于不可預(yù)見費(fèi) 298.295 178.50 119.795 第八章 建設(shè)工期與進(jìn)度計(jì)劃 8.1建設(shè)工期安排 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期13個(gè)月，即2009年7月—2010年8月。 2009年7月，項(xiàng)目可行性研究、申請(qǐng)立項(xiàng)； 2009年8月，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，報(bào)批； 2009年9月，項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，報(bào)建； 2009年10月—2010年6月，項(xiàng)目土建施工； 2010年7月，水電安裝、調(diào)試； 2010年8月，項(xiàng)目驗(yàn)收。 8.2建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 詳見項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃

58、表 時(shí)間 2009年 2010年 建設(shè)內(nèi)容 　 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 可行性研究、申請(qǐng)立項(xiàng) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 規(guī)劃設(shè)計(jì)，報(bào)批 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 施工圖設(shè)計(jì)，報(bào)建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 項(xiàng)目土建施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 水電安裝、調(diào)試 　 　 　

59、　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 項(xiàng)目驗(yàn)收 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 第九章 目標(biāo)定位和營(yíng)銷策略 9.1目標(biāo)市場(chǎng)定位 綠城雅苑位于崗集鎮(zhèn)，主體目標(biāo)對(duì)象為周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群和城市工薪群體。 9.1.1 消費(fèi)群界定 1. 城市白領(lǐng)，工薪階層人員； 2. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要 ； 3. 外地來(lái)合肥投資、創(chuàng)業(yè)人員； 4. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板 。 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 9.2產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)

60、市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是： 1、相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 2、項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。 3、崗集鎮(zhèn)已形成一些居住小區(qū)群體，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。 4、合淮路的交通要道地位決定了綠城雅苑在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。 近年來(lái)，合肥樓市蓬勃發(fā)展，各樓盤紛紛開工建設(shè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。該項(xiàng)目并不盲目追求豪華高檔，而是以“美觀、實(shí)用、適宜、以人為本”為基本準(zhǔn)則，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的合肥房地產(chǎn)行業(yè)中立足站穩(wěn)。 1. 居民住宅樓：做好電力供應(yīng)

61、、供水供氣及配套綠化和公共工程，打造一個(gè)優(yōu)美寧?kù)o的小區(qū)。 2.商辦樓：可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡(jiǎn)單裝修，重點(diǎn)放在安全系統(tǒng)及電子商務(wù)系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動(dòng)感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三A智能化系統(tǒng)（辦公自動(dòng)化DA，通信自動(dòng)化CA，設(shè)備管理自動(dòng)化BA）；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B編碼，分布式時(shí)鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合B—IS—DN設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為100MBPS，能傳輸語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、 、圖形、圖像資料、電視會(huì)議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報(bào)警和空調(diào)控

62、制系統(tǒng)的信息等；寬帶網(wǎng)設(shè)置；衛(wèi)星電視信號(hào)接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。 9.3營(yíng)銷策略 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排以及公司對(duì)銷售工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項(xiàng)目的推廣工作大致劃分為以下幾個(gè)時(shí)段： 1.項(xiàng)目蓄勢(shì)期 本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體年終聯(lián)誼會(huì)、在媒介和業(yè)界初步樹立項(xiàng)目的第一印象，通過(guò)厚積薄發(fā)的方式進(jìn)行前期蓄勢(shì)。 2.形象塑造期 本階段主要在戶外、報(bào)媒、電視、電臺(tái)、車身等廣告方式綜合塑造項(xiàng)目形象。在信息發(fā)布方面主要包括項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語(yǔ)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目簡(jiǎn)介等方面。本階段的主要目的是樹立項(xiàng)目的形象和初步建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度，為后期的強(qiáng)

63、勢(shì)推廣打下基礎(chǔ)。 完成以下工作： ? 聯(lián)系并確定廣告合作單位、印刷品設(shè)計(jì)制作單位、模型設(shè)制作單位、報(bào)社、電視、電臺(tái)等新聞媒體單位。 ? 項(xiàng)目宣傳品設(shè)計(jì)及制作 ? 項(xiàng)目模型設(shè)計(jì)及制作 ? 戶外廣告選址及設(shè)計(jì)制作 ? 項(xiàng)目工地及銷售接待中心包裝 ? 軟性新聞宣傳 ? 制作并發(fā)布項(xiàng)目電視形象廣告 ? 召開新聞發(fā)布會(huì)、記者招待會(huì)、房產(chǎn)銷售見面會(huì) ? 將項(xiàng)目相關(guān)信息在網(wǎng)上發(fā)布 ? 召開開工典禮 3.強(qiáng)勢(shì)推廣期 本階段主要通過(guò)開工典禮、開盤慶典、優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)推廣項(xiàng)目，讓目標(biāo)客戶充分了解項(xiàng)目情況以激發(fā)起購(gòu)買欲望。在信息發(fā)布方面主要包括項(xiàng)目的各強(qiáng)

64、勢(shì)賣點(diǎn)和客戶主要關(guān)心的實(shí)質(zhì)性問題。本階段推廣的主要目的是全面配合和促進(jìn)項(xiàng)目的招商工作。 ? 完成以下工作： ? 硬性廣告宣傳 ? 播放電視專題片 ? 大型戶外噴繪形象廣告、路牌及霓虹燈廣告 4、主要推廣渠道 ? 報(bào)紙：新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽商報(bào) ? 電視：合肥電視臺(tái)樓市報(bào)道 ? 電臺(tái)：安徽交通廣播電臺(tái)、合肥人民廣播電臺(tái)等 ? 戶外廣告：大型噴繪、路燈、路牌、霓虹燈廣告 ? 網(wǎng)站：國(guó)內(nèi)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站、合肥房產(chǎn)網(wǎng) 5、主要推廣方式 媒體 主要推廣方式 備注 報(bào)紙 平面廣告、軟性文章、新聞 電視 形象廣告、專題片、專題欄目 電臺(tái) 新聞、

65、廣告、專題節(jié)目 戶外廣告 平面噴繪、布幅、 車體廣告 噴繪廣告、車內(nèi)字體廣告 網(wǎng)站 項(xiàng)目信息發(fā)布、行業(yè)信息交流 現(xiàn)場(chǎng) 工地及銷售中心包裝及宣傳 第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 10.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)依據(jù) ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案與參數(shù)》第三版 ? 《企業(yè)財(cái)務(wù)通知》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》 稅金以《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定 10.2經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 10.2.1建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，總投資5000萬(wàn)元人民幣。 10.2.2項(xiàng)目工期 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期13個(gè)月，即20

66、09年7月—2010年8月。 其中2009年完成項(xiàng)目投資的40%，2010年完成項(xiàng)目投資的60%；項(xiàng)目于2010年8月交付使用。 10. 3項(xiàng)目銷售收入的確定 10.3.1商業(yè)門面銷售 商業(yè)門面建成后第一年售出60%，第二年售完。價(jià)格按每平方米3000元計(jì)算： 第一年收入：7440 m2×60%×3000元/ m2 =1339.2萬(wàn)元； 第二年收入：7440 m2×40%×3000元/ m2 =892.8萬(wàn)元； 10.3.2住宅樓銷售 住宅樓建成后第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售完。價(jià)格按每平方米3500元計(jì)算： 第一年收入：22710 m2×40%×3500元/ m2=3179.4萬(wàn)元； 第二年收入：22710 m2×40%×3500元/ m2=3179.4萬(wàn)元； 第三年收入：22710 m2×20%×3500元/ m2=1589.7萬(wàn)元 第一年銷售收入總計(jì)4518.6萬(wàn)元，第二年銷售收入總計(jì)4072.2萬(wàn)元，第三年銷售收入總計(jì)1589.7萬(wàn)元。 總銷售收入：10180.5萬(wàn)元 10.4財(cái)務(wù)分析 10.4.1現(xiàn)金流量分析 投資回報(bào)率 =