關(guān)于《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 幾個(gè)重大技術(shù)問題的探討及解決方法

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1、關(guān)于《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T.17986-2000）幾個(gè)重大技術(shù)問題的探討及解決方法 （李和氣張宣生） 目錄 綜述 1、關(guān)于房屋“棟”（幢）的劃分問題 2、關(guān)于房屋層高2.20米以下要不要計(jì)算建筑面積問題 3、關(guān)于房屋外墻的一半面積分?jǐn)倖栴} 4、關(guān)于“陽臺(tái)”面積計(jì)算的確定問題 5、關(guān)于房屋“異型外墻”如何認(rèn)定計(jì)算面積問題 6、關(guān)于房屋“異型坡屋面”且層高大于2.20米如何計(jì)算面積問題 7、關(guān)于“商品房銷售合同”中的“3%”面積誤差與《規(guī)范》中的面積三級(jí)精度之間的關(guān)系問題 8、關(guān)于為多棟房屋服務(wù)的非獨(dú)立管理用房參不參加分?jǐn)傇撍跅澋墓灿薪ㄖ娣e分?jǐn)倖栴} 9、關(guān)于純住宅樓

2、按單元分?jǐn)倖栴} 10、關(guān)于“商網(wǎng)”用房中鋪位房的分?jǐn)倖栴} 11、“共有”；“共用”；“公有”；“公用”面積到底如何理解問題 綜述 自GB/T.17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》發(fā)布以來，對(duì)統(tǒng)一全國的房產(chǎn)測(cè)量起了巨大的作用。測(cè)量規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化，科學(xué)化已經(jīng)在全國遍地開花結(jié)果，深得廣大房產(chǎn)測(cè)繪工作者的喜愛和歡迎，這一點(diǎn)是毫無疑義的。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年的房屋建筑建造的藝術(shù)形式和結(jié)構(gòu)形式都發(fā)生了質(zhì)的變化，因此，在房產(chǎn)測(cè)量的規(guī)定上需要有相宜的修改和適時(shí)的修訂，以便使我們的測(cè)量更規(guī)范，更合理，更能保護(hù)權(quán)利者的利益。為此，筆者把在實(shí)際工作中遇到的一些有關(guān)房產(chǎn)測(cè)量的重大技術(shù)問題及解決方法提出來

3、和全國的同行們一起探討。其目的是為了今后《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的修訂和補(bǔ)充提供依據(jù)?，F(xiàn)就以下十多個(gè)技術(shù)問題提出，在網(wǎng)上發(fā)表，不知贊同否，望同行們?cè)诰W(wǎng)上和我們切磋。 1、關(guān)于房屋“棟”（幢）的劃分問題 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）中涉及房屋“幢”的問題主要在.款，5.4.2.款，非常簡單。當(dāng)然，這個(gè)定義沿用了過去的老規(guī)范（CH5001）的定義，在當(dāng)時(shí)的情況下，這個(gè)定義是正確而明了的，但未引起廣大房測(cè)工作者的注意?，F(xiàn)在，“棟”的劃分方法必須完整，他涉及房屋面積分?jǐn)倖栴}，關(guān)系重大，絕對(duì)不能等閑視之。理由如下： 1）確實(shí)是獨(dú)立的，同一結(jié)構(gòu)的，由不同層數(shù)組成的房屋完全可以劃分為一棟，這毫無疑義。

4、 2）“獨(dú)立分棟”應(yīng)該這樣判斷： a)由于歷史原因，新老規(guī)范未發(fā)布之前的，已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)部門認(rèn)定的，不論該房屋是何種結(jié)構(gòu)型式，已經(jīng)確定為一棟的，我們把他確定為一“棟”。 b)?從新規(guī)范發(fā)布之后，“棟”（幢）的劃分原則應(yīng)該是 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中的基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)是一個(gè)整體的； 同期規(guī)劃，同期建成的；l?? 是否同一設(shè)計(jì)單位的同一整套設(shè)計(jì)圖紙的； 如果是裙塔樓相連則看其主副樓是否為獨(dú)立的共有共用設(shè)備的；l?? 改建，擴(kuò)建后的建筑物是否重新參加原建筑物的分?jǐn)?，如果不參加原建筑物分?jǐn)偟模? 一家一家建起的私房的山墻是共墻且連成一體的，可看成為一棟；但無共有共用面積的分?jǐn)?。（只確定共墻面積的分?jǐn)偅┤?/p>

5、果不共墻則單獨(dú)分棟。 新建成的超大型房屋，有若干層地下層組成的大型房屋的分棟，一定要仔細(xì)分析是否滿足上面的前四個(gè)條件，具體分析分棟的條件，再具體分棟。例如，正負(fù)零以上有多棟獨(dú)立房屋，正負(fù)零以下是為地上多棟房屋服務(wù)的地下室，則地上的房屋就應(yīng)該分為多棟。 3）“棟”（幢）的定義： 經(jīng)規(guī)化設(shè)計(jì)部門批準(zhǔn)的，基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)是一個(gè)整體的，具有同一共有設(shè)備的，獨(dú)立的，不同結(jié)構(gòu)及不同層數(shù)組成的房屋。 2、關(guān)于房屋層高在2.20米以下要不要計(jì)算建筑面積問題。 1）問題的提起： 筆者在實(shí)際的，大量的房產(chǎn)測(cè)繪工作中，廣泛地接觸有關(guān)建筑、設(shè)計(jì)、開發(fā)、房產(chǎn)等工作者，其中不乏專家、學(xué)者、教授、工程師和實(shí)際從事工程

6、預(yù)決算的技術(shù)人員，他們對(duì)2.20米以下層高不計(jì)算建筑面積只知其然而不知其所以然，且不少人員認(rèn)為，這是不合理的，需要重新界定。 2）“理由”： a)截自目前為止，我們所遵照和執(zhí)行的規(guī)定.標(biāo)準(zhǔn)中2.20米以下層高不計(jì)算建筑面積的依據(jù)均出自經(jīng)基設(shè)字（82）58號(hào)文件中的有關(guān)規(guī)定并按照其中某些條款照搬的，未見其理論依據(jù)和來源出處。 b)經(jīng)基設(shè)字（82）58號(hào)文件中也有不按層高計(jì)算建筑面積的，例如圖書館的書架.專門用來停車用的車庫，單層房屋不論高低以一層計(jì)，管道井等按層計(jì)等等，也未見其出處和理論依據(jù)，為什麼我們卻偏偏采用了這麼一條規(guī)定，一直沿用了20多年。 c)新頒布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、《工程預(yù)

7、決算定額》等相依的規(guī)定中也未見其蹤影。 d)我國現(xiàn)實(shí)情況下建成的建筑物，如果單從居住條件和使用條件考濾，當(dāng)然房屋的內(nèi)空間高度在3米左右是比較適宜的，他無疑在通風(fēng)，采光，壓抑感上要求那樣設(shè)計(jì)，但是純從居住和使用上，1.75米（中國男性的平均身高）的房間凈空高度仍然是可以使用的，因此凈空高度在1.75米以上應(yīng)該算建筑面積。 e)《規(guī)范》中有許多算一半建筑面積的規(guī)定，他們并不比凈空高度在1.75米以上房屋實(shí)用，理論上說不過去，因此，考慮他的實(shí)用性，算一半建筑面積是可取的。 f)從工程造價(jià)上，他并不比其他建筑部分低多少，不算一半建筑面積不合理。 3、關(guān)于房屋外墻一半面積的分?jǐn)倖栴} 1）問題的

8、提起：九十年代初期在制定行標(biāo)CH5001時(shí)候，房產(chǎn)管理人員，工程技術(shù)人員對(duì)此存在著分歧，從產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的角度來看，外墻的一半不應(yīng)該分?jǐn)偅瑥墓こ碳夹g(shù)的角度來看，由于外墻的粉刷厚度不一，加上工程圖紙均以中線計(jì)算建筑面積，二者結(jié)合，在新老測(cè)量規(guī)范中，不成文的規(guī)定了外墻的一半作為整棟房屋的分?jǐn)偯娣e。目前從全國反映的情況來看，出現(xiàn)了許多產(chǎn)權(quán)和民事糾紛，物業(yè)管理糾紛，造成許多麻煩，因此需要重新深思這一面積的分?jǐn)倖栴}。 2）從目前我國大部分城市的房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則上來看，基本上執(zhí)行的辦法是將房屋外墻一半建筑面積分?jǐn)偟降秸麠潱遣簧俪鞘懈鶕?jù)自己地域的具體情況靈活的運(yùn)用《規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定，并沒有將外墻的一半

9、建筑面積分?jǐn)偟秸麠?，而是根?jù)產(chǎn)權(quán)管理的分割，商品房合同管理的約定，交易買賣的契約以及一些約定俗成的行為進(jìn)行具體分析再來確定房屋外墻面積的一半如何分?jǐn)?，筆者認(rèn)為他們的分?jǐn)偡椒ń^大部分是合理合規(guī)的。 3）以下幾種情況房屋的外墻的一半應(yīng)整棟分?jǐn)? a)純住宅商品房且各單元的布局基本一致； b)多用途，多功能的商住樓，單一功能的寫字樓，外墻尺寸厚度基本一致且符合前一條件的； c)其他外墻體尺寸模數(shù)基本一致且房屋內(nèi)部布局基本一致的房屋； 4）以下幾種類型房屋的外墻分?jǐn)倯?yīng)視具體情況采取按功能區(qū)分?jǐn)偅磫卧謹(jǐn)?，按層分?jǐn)偟姆椒ā? a)因某一功能區(qū)的特殊建筑功能，其外墻體厚度與其他功能區(qū)不一致的，其

10、本功能區(qū)外墻的一半應(yīng)在本功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偅? b)房屋某一層的外墻厚度與其他層不一致的，其本層外墻的一半應(yīng)在本層分?jǐn)偅? c)當(dāng)房屋的某一單元被整體處置，此單元外墻的一半在本單元分?jǐn)?，例如，連體別墅就應(yīng)該按照此一原則分?jǐn)偂? d)當(dāng)一棟房屋有以上多種形式的墻體組成時(shí)，應(yīng)具體分析，分別分?jǐn)偟礁鱾€(gè)部位。 4、關(guān)于“陽臺(tái)”面積計(jì)算的確定問題 陽臺(tái)問題在規(guī)范中規(guī)定得非常明確，可是仔細(xì)的分析一下，全國各地不盡一致，有點(diǎn)五花八門，歸納一下，不外呼以下幾種情況。 1）《規(guī)范》發(fā)布前封閉的陽臺(tái)全算，發(fā)布后業(yè)主自行封閉的半算，這是第一種； 2）建筑設(shè)計(jì)部門在建筑施工圖設(shè)計(jì)的封閉陽臺(tái)全算，其他封閉的陽臺(tái)半算，

11、這是第二種； 3）有蓋的不封閉陽臺(tái)半算，無蓋的不算，這是第三種； 4）有蓋且其投影面積大于陽臺(tái)底板投影面積二分之一的半算，小于二分之一的不算，這是第四種； 5）陽臺(tái)是不封閉陽臺(tái)，但有蓋且其投影面積大于陽臺(tái)底板面積二分之一的只算其蓋投影面積的二分之一，小于二分之一的不算，這是第五種； 6）多高層房屋以上一層陽臺(tái)作為下一層陽臺(tái)上蓋的不封閉陽臺(tái)算一半，錯(cuò)開一自二層作為其頂蓋的不算；這是第六種，等等。 這些規(guī)定事出有因，作為《規(guī)范》對(duì)陽臺(tái)面積計(jì)算的補(bǔ)充也不無道理，但是，筆者認(rèn)為，我們走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)，這個(gè)誤區(qū)來源于對(duì)一個(gè)定義的理解，即：《規(guī)范》第款，房屋的建筑面積的定義，這個(gè)定義有三層含義，第

12、一是建筑面積的定義，第二是房屋的定義，第三是房屋附屬物的一般組成；原規(guī)范CH5001中對(duì)房屋的定義是：有維護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋，結(jié)構(gòu)牢固；供人們，生活，工作，聚居，學(xué)習(xí)的建筑物。本《規(guī)范》省去了這一定義，且此款語法也存在問題，即原來的定義應(yīng)修改為：“房屋的建筑面積系指外墻（柱）勒腳以上各層且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物外圍水平投影面積，包括陽臺(tái).挑臺(tái).地下室.室外樓梯等房屋附屬物的水平投影面積?！辈⒉皇钦f陽臺(tái)，挑廊，室外樓梯就一定要有蓋了，但是，《規(guī)范》中的有些規(guī)定已經(jīng)無法更改，這樣，陽臺(tái)的建筑面積在一般的情況下只有以下幾種情況計(jì)算建筑面積：

13、1） 經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門批準(zhǔn)的圖紙上是封閉陽臺(tái)的全算；自行封閉的有全蓋陽臺(tái)算一半； 2） 不封閉的且有全蓋的陽臺(tái)算一半；無蓋或有部分蓋的不算； 3）陽臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)有多種形式，當(dāng)陽臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)中線與主墻體或主軸的中線一致，計(jì)算面積時(shí)按與主墻體或主軸一致的圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，其它形式以陽臺(tái)真正的底板外沿計(jì)算。千萬別為陽臺(tái)的造型，陽臺(tái)欄桿的大小尺寸，底板的不同組成而走入誤區(qū)。有設(shè)計(jì)圖紙的的以其尺寸為準(zhǔn)。 5、關(guān)于房屋“異型外墻”的面積計(jì)算問題 隨著我國建筑藝術(shù)水平的提高，房屋外墻的建筑藝術(shù)多樣化了起來，各種造型各異，藝術(shù)形式多樣的房屋的外墻體呈多種形式矗立在房屋的各個(gè)角落，引起房地產(chǎn)測(cè)量人

14、員的廣泛注意，如何計(jì)算這類房屋的組成部分所投影形成的建筑面積，也是（規(guī)范）中沒有全部規(guī)定得很清楚的，綜觀全國各地，有一點(diǎn)是共同的，那就是：直體外墻向內(nèi)傾斜的，由房屋層地面向上量自外墻2.20米的地方算其投影面積。但是目前我國的墻體藝術(shù)建筑行式呈多樣化，有直體墻向外傾斜的，多折型的，弧形的，等等，各種幾何圖形式的外墻五彩繽紛。也就是說，這些建筑其水平投影的面積要算在那里？《規(guī)范》中沒有明確規(guī)定，筆者認(rèn)為，按以下方法認(rèn)定幾種墻體行式所圍成的水平投影面積：1：直體墻內(nèi)傾斜無須多說，2：直體墻外傾斜以與其屋底平面相交處的截面水平投影面積計(jì)算；3：弧型墻體分內(nèi)外弧，a,如果外弧型墻體內(nèi)空間只有一層，則按

15、外弧形墻體與其底屋平面相交處的水平投影面積計(jì)算。如果內(nèi)空由多層組成，則要區(qū)分該層處在上半弧區(qū)及下半弧區(qū)，處在下半弧區(qū)的以層底屋面水平投影計(jì)，處在上半弧區(qū)的以量至層高在2.20米的地方的水平投影面積計(jì)。b:內(nèi)弧墻體與上敘情況基本類似。4：其他形式無論是什么墻體以三原則來確定：即取小原則，大于2.20米原則，墻體與底屋面相交的上空是否實(shí)用原則。5：如果有極特殊的建筑，如底平面面積為零，且中空很高，則分析其下層連接面與該墻體圍成的面積。（因不好畫圖，望同行諒解） 6、關(guān)于房屋“異型坡屋面”的面積計(jì)算問題 目前，我國風(fēng)格迥異的屋頂呈多樣化，無論如何翻新，不外乎中式坡屋面，西式坡屋面，宗教式坡屋面等

16、。我想《規(guī)范》中不會(huì)涉及它的，但其建面都是要算的（除了裝飾性的屋面以外）。 計(jì)算坡屋面的面積，學(xué)建筑的一想就一目了然，只要掌握測(cè)量學(xué)中等高線原理，建筑學(xué)透視三維投影之中的水平投影加上牢記建筑設(shè)計(jì)標(biāo)高中的層高≥2.20m，即可計(jì)算其面積。下面簡單的介紹“異形坡屋頂”在層標(biāo)高差2.20m地方的透視水平面之通法，以便在學(xué)建筑的人而前“班門弄斧”了。 7、關(guān)于商品房銷售合同中3%的面積差，與《規(guī)范》中面積三級(jí)精度之間的關(guān)系問題。 自從新的《商品房銷售合同》發(fā)布以來，由于很多購買方與銷售方的理解不同，很多人發(fā)生了歧義，也使房產(chǎn)測(cè)量人員很多也進(jìn)入了一個(gè)誤區(qū)。筆者不分析《商品房銷售合同》中3%的面積誤

17、差比的來源（筆者也認(rèn)為這個(gè)3%定得毫無道理），只說明這個(gè)面積誤差比與房產(chǎn)測(cè)量中面積三級(jí)精度之間的關(guān)系問題。以便使房測(cè)人員注意此關(guān)系，不犯錯(cuò)。 1、面積誤差比的含義。 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 《合同》中面積誤差比＝―――――――――――――――≤3% 合同約定面積 上述公式中，產(chǎn)權(quán)登記面積就是有房產(chǎn)測(cè)量資格房測(cè)單位根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定測(cè)量計(jì)算出的登記面積。合同約定面積可能是房產(chǎn)測(cè)量部門預(yù)測(cè)算的，可能是設(shè)計(jì)部門圖紙上的，也可能是開發(fā)單位銷售部門自己測(cè)算的，也可能是虛擬的，估算的。 如果假定以上的面積都是準(zhǔn)確的話，加上實(shí)測(cè)也在《規(guī)范》允許的誤差范圍之內(nèi)，（含邊長誤差、面積誤差）

18、，則面積誤差比這個(gè)公式是有問題的。 舉例說明，某一房產(chǎn)測(cè)量部門測(cè)得某一房屋的面積應(yīng)為S1，該隊(duì)伍預(yù)測(cè)此房屋為S2，實(shí)測(cè)后面積為S3，如果S2與S3的面積之差在《規(guī)范》規(guī)定的幾級(jí)精度范圍內(nèi)，而S3與S1也在此范圍之內(nèi)，那么S1、S2、S3面積均應(yīng)該為該房屋允許范圍內(nèi)的真值，這個(gè)真值不能用3%這個(gè)誤差概念來代替。 因此，面積誤差比≤3%這個(gè)概念，只能以房產(chǎn)部門確定的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積之差來認(rèn)定，也就是說，合同約定面積只能以確權(quán)面積為比照面積，這是唯一的（當(dāng)然，確權(quán)面積錯(cuò)了，另當(dāng)別論了）2、確權(quán)面積精度的含義與面積誤差比不是同一概念。房屋測(cè)量面積精度的公式為（取二級(jí)精度為例） 此主題相關(guān)圖

19、片如下： P為面積，單位為m2。房產(chǎn)測(cè)量人員在測(cè)量房屋的建面，以及產(chǎn)權(quán)面積時(shí)，由于儀器、天氣、環(huán)境、技術(shù)水平等因素，對(duì)某一房屋測(cè)量后，或者多次測(cè)量后，結(jié)果水平不一定相同，必定會(huì)產(chǎn)生誤差。這個(gè)誤差可以用一表表示（二級(jí)） 面積P51050100500 中誤差MP0.050.070.190.300.95 允許差△P0.100.140.380.601.90 相對(duì)誤差MP/P1/1001/1361/2611/3331/527 即使是低級(jí)（三級(jí)）精度，面積在100m2的房屋，允許誤差只能1.40m2，相對(duì)誤差1/145。 所以，測(cè)量人員莫把面積誤差比當(dāng)成我們房測(cè)人員的精度要求，不然會(huì)出現(xiàn)“反

20、正，我沒有測(cè)錯(cuò)，100平方米左右的房屋，我測(cè)的是97.2平方米，沒錯(cuò)！”這樣可笑而又可悲的事情。 8、關(guān)于房屋的“共有”、“共用”、“公有”、“公用”問題。 這么多年來，我們的《規(guī)范》中，以及全國各地的實(shí)施細(xì)則中，均都涉及此四個(gè)名詞。據(jù)我的觀察和理解，很多并沒有注意他的內(nèi)涵，致使在此四個(gè)名詞中派生很多使人混淆的“名詞”，例如，“共有公用”、“公有公用”、“公有共用”等，如果不理解這些名詞，對(duì)今后房屋建筑面積的分?jǐn)倳?huì)產(chǎn)生一些原則性的影響。即將出臺(tái)的“物權(quán)法”中，這些名詞是這樣界定的?“所有權(quán)”的定義：是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配標(biāo)的物并排除他人干涉的權(quán)利（“占有”）???“共有”：數(shù)人按其

21、份額對(duì)一物之全部的享有???“共用”：數(shù)人共同占有使用 “公同共有”（也叫“共同共有”）：依法律規(guī)定或依合同成立的公同關(guān)系的數(shù)人，基于其共有關(guān)系而共有一物的所有權(quán)，為“共同共有”。 “公有”：是為公眾服務(wù)的目的而由政府使用所有???“公用”：指為一般公眾使用 “共有”“共用”為數(shù)人共同占有使用，排除他人占有使用，而“公有”“公用”的標(biāo)的物，屬于國家所有，不得轉(zhuǎn)讓，不得作為取得時(shí)效的客體。房屋作為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的物，也符合這一原則。因此，《規(guī)范》中，房屋分解成若干的分區(qū)，就有一部分為“個(gè)人占有”，一部份就是“共有、共用”，一部份就是“公有公用”，區(qū)別以上的原則后，筆者認(rèn)為：???①“套內(nèi)建

22、面”為個(gè)人占有???②《規(guī)范》中規(guī)定的應(yīng)該分?jǐn)偟教變?nèi)的建面即為“共有共用”???③不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，即為“公有公用”???④在一個(gè)標(biāo)的物內(nèi)，不被分?jǐn)偟摹肮泄谩苯嬉惨謹(jǐn)偰切肮灿泄灿谩苯ㄖ娣e。???⑤那些為整個(gè)全體標(biāo)的物（房屋）服務(wù)的“公有公用”物，作為獨(dú)立標(biāo)的物（即“公有公用”物），應(yīng)由政府和公眾進(jìn)行登記造冊(cè)進(jìn)行管理，本人暫給他一個(gè)新名詞“物業(yè)產(chǎn)”。 這樣，把一棟房屋（或一個(gè)小區(qū)房屋）劃分為三塊。對(duì)房測(cè)人員，管理人員，公務(wù)人員來說就好辦多了。也就是我們經(jīng)常說的，“所有產(chǎn)”“共有產(chǎn)”“公有產(chǎn)”，當(dāng)然注意其內(nèi)涵中與產(chǎn)權(quán)管理上的這三個(gè)名詞有一些不同，例如我們這個(gè)“共有產(chǎn)”不是按份共有，

23、而是按系數(shù)共有，無法確定其位置，這有待今后再探討，也超出了我們房測(cè)人員所管范疇。 因此，今后規(guī)范中，在規(guī)定此“名詞”定義時(shí)，不要隨意就好，不然引起混亂，特別“房測(cè)”與“房管”要分離后，更要規(guī)范得準(zhǔn)確些。 9、關(guān)于商品房中“商網(wǎng)鋪位劃分”及分?jǐn)倖栴}。 目前,有很多開發(fā)商在房屋未竣工之前,或者在平、立、剖面圖出臺(tái)之后,進(jìn)行商品房預(yù)測(cè)中,就要求房產(chǎn)測(cè)繪部門對(duì)具有商業(yè)功能的部位進(jìn)行劃分。對(duì)房測(cè)工作者來說,既喜且憂。喜的是可以增加收入,憂的是非常麻煩,而且牽扯到一些政策及技術(shù)問題,主要有以下幾個(gè)方面。 ①?有的商網(wǎng)在一個(gè)功能區(qū)內(nèi),戶、套有附合測(cè)量的界線,此類房權(quán)界清楚,不必多議。 ②?大部分商

24、網(wǎng)在一個(gè)功能區(qū)內(nèi),面積較大,是一個(gè)沒有界限的大空間,且此商網(wǎng)為一個(gè)業(yè)主,他又需要將該商業(yè)全部或大部出租營業(yè),因此,他們特殊要求房測(cè)部門將該商網(wǎng)劃分為一個(gè)個(gè)既有隨意性的,也有固定性的商業(yè)鋪位,要求房測(cè)人員出具商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)租面積。 ③?與②相似,一個(gè)大的商業(yè)功能區(qū),開發(fā)商將其按若干個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)鋪位出售產(chǎn)權(quán)。要求房測(cè)人員測(cè)繪其產(chǎn)權(quán)的面積。而且,開發(fā)商對(duì)該功能區(qū)的布局有經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的批準(zhǔn)的平面布置圖,但大部份是開發(fā)商們自行設(shè)計(jì)的布置圖。 鑒于以上三種情況(主要是二種情況),房產(chǎn)測(cè)繪人員千萬別圖一時(shí)之微利,而將麻煩留給自己及確權(quán)人員。這是一個(gè)非常棘手的活,為此提出以下處理方法與同行商討。 a、

25、用于出租的商網(wǎng)鋪位,可以根據(jù)開發(fā)商的特殊要求,按其布局以放線測(cè)量的方式,根據(jù)其布局,實(shí)行放線測(cè)量,切實(shí)按其布局的面積和邊長尺寸進(jìn)行實(shí)地放線。其面積按兩種方式進(jìn)行分?jǐn)?開發(fā)商以每平方米租金較高,只出具按面積交租的方式,以及包租方式的面積。如開發(fā)商或業(yè)主需要將功能區(qū)戶(套)面積內(nèi)的公用面積(區(qū)域內(nèi)公用面積,既除去純商網(wǎng)面積后的面積),按一個(gè)系數(shù)攤至商業(yè)鋪位面積中。此時(shí)房測(cè)人員心中要有一桿秤,要謹(jǐn)防此時(shí)每平米的租金要小于前一種租金標(biāo)準(zhǔn)。不然會(huì)出現(xiàn)承租戶找測(cè)繪人員扯皮。當(dāng)然,此種情況,房測(cè)人員不必害怕,因?yàn)槟鞘情_發(fā)商的商業(yè)行為,只要我們不測(cè)錯(cuò)就行了。 b、 用于出售的商網(wǎng)鋪位就是性質(zhì)完全不同的事情了

26、。以下幾點(diǎn)要嚴(yán)格注意。 *將整幢分?jǐn)偟幕蛟摴δ軈^(qū)分?jǐn)偟墓灿忻娣e攤至該商業(yè)功能區(qū)。 *?并要在實(shí)地刻寫點(diǎn)、釘樁,?畫線。l嚴(yán)格按照控制測(cè)量的方法,在商業(yè)功能區(qū)內(nèi)按照提供的布局圖形定位、定點(diǎn)(經(jīng)界點(diǎn)),定線(權(quán)界線)， *切記有些商業(yè)功能區(qū)內(nèi)的面積可能會(huì)在全棟或在部份其它功能區(qū)分?jǐn)偟?在該商業(yè)功能區(qū)要扣除。此部份已經(jīng)分?jǐn)偟牟课蝗绻婚_發(fā)商又布局為攤位出售,那就是非法的,房測(cè)人員不能為其定位、定線。 *將分?jǐn)傊猎撋叹W(wǎng)區(qū)的共有面積加上該商網(wǎng)區(qū)的共有共用面積(既加上該商業(yè)區(qū)的套戶面積減商業(yè)鋪位的套內(nèi)面積之和)為該商網(wǎng)區(qū)內(nèi)各商鋪面積的分?jǐn)偯娣e,按規(guī)范的規(guī)定計(jì)算該商網(wǎng)區(qū)的分?jǐn)傁禂?shù),求得該功能區(qū)各商鋪

27、的權(quán)屬面積。 *嚴(yán)格按照上述方法完成后,一定要保存好該商網(wǎng)中的鋪位房的點(diǎn)(界址點(diǎn)、線座標(biāo)?？梢詾楠?dú)立座標(biāo)),以防變更時(shí)備查。 *如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將那些屬于整棟共有的或部分共有的面積非經(jīng)房測(cè)人員測(cè)定的部位加以利用時(shí),要及時(shí)通知主管部門(這些部位主要發(fā)生在樓梯低下,上下電梯的前室、過道、門廳、門廊、消防通道等部位)此法也適用于出租商鋪。 10、關(guān)于為多棟房屋或?yàn)樾^(qū)服務(wù)的管理用房如何分?jǐn)?確權(quán)問題的探討。 規(guī)范中原則確定了為多棟服務(wù)的管理用房不計(jì)入共有面積，(含獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫以及警衛(wèi)室、人防工程等),但沒有明確說明他們?cè)撊绾斡?jì)算建面問題?，F(xiàn)探討及解決如下：(我們也是這樣解決的)

28、 ?①在一棟房屋內(nèi)的這些房屋把它作為一套(戶),計(jì)算其套內(nèi)面積。將該所在棟的共有面積,應(yīng)該攤至這些管理用房的共有面積,照攤不誤,求出其確權(quán)面積。也就是說他參入分?jǐn)?他作為一個(gè)功能區(qū)參入分?jǐn)?至于此面積算什么面積,誰的面積,筆者在第八部分已經(jīng)提出過看法。 ②棟外的,獨(dú)立的管理用房(含一些配套設(shè)施用房等)為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的,含會(huì)館,社區(qū)管委會(huì),業(yè)主管委會(huì)，配套設(shè)施用房，幼兒園,學(xué)校等等,作為房測(cè)人員,也一定要測(cè)繪清楚。處理方法如下: a、 這些房屋單獨(dú)測(cè)繪,分別繪制單獨(dú)的房屋平面圖(分丘、分棟、分戶)。 b、 這些房屋不能分?jǐn)偟剿谛^(qū)的每一棟房屋中。 c、 按照物業(yè)法的規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的管理

29、用房應(yīng)有一定的比例配置,這個(gè)比例可能由當(dāng)?shù)匾?guī)劃開發(fā)管理部門來確定,在這部分比例內(nèi)的管理用房是不能分?jǐn)偟?且此部分管理用房要作為獨(dú)立的權(quán)屬單元存在。 d、 屬于教育的配套管理用房應(yīng)該移交到相應(yīng)的部門,作政府的公有物(叫作“公有房產(chǎn)”或“物業(yè)產(chǎn)”吧) e、 其它的為多棟(或整個(gè)小區(qū))服務(wù)的管理用房,應(yīng)由當(dāng)?shù)卣块T確定,定性為公有物的,要單獨(dú)確權(quán)發(fā)證。定性為公用物的,應(yīng)由社區(qū)管委會(huì),業(yè)主管理委員會(huì),開發(fā)商物業(yè)管理委員會(huì)協(xié)商,但有一點(diǎn)可以肯定,他們是公用物,屬人民公眾所有。測(cè)繪人員以及相應(yīng)的管理部門應(yīng)該備案好,以便將來確定其歸屬。 f、 此類房屋如果被一些部門占用應(yīng)屬非法。但有時(shí)會(huì)被某些單位(

30、小區(qū)內(nèi)或外單位可能均有)經(jīng)營。此時(shí)需測(cè)繪人員測(cè)繪時(shí),可以按受某一單位的委托,按照常規(guī)的測(cè)繪方法將其測(cè)繪。但要注意,其單位的單位性質(zhì),可否有法人資格,以及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的委托授權(quán)否,必要時(shí),與確權(quán)單位取得聯(lián)系。如果是僅僅測(cè)繪不確權(quán),有點(diǎn)收入,何樂而不為呢! 11、關(guān)于純住宅的分?jǐn)倖栴}。 本來純住宅的分?jǐn)偛粦?yīng)該是問題，可現(xiàn)在問題出現(xiàn)了，一般房測(cè)人員都基本上是按一個(gè)系數(shù)，全棟分?jǐn)?，而且?guī)缀跏侨w人員按此方法分?jǐn)偟?，但是以下幾種情況，如何辦呢？加上雖然《規(guī)范》中從來未講明“誰使用（收益）誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，可很多人員確按照這一原則在分?jǐn)?。因此純住宅的分?jǐn)傄幸粋€(gè)突破。 ① 一棟住宅，有的單元既有樓梯，

31、也有電梯，其它單元只有樓梯。 ② 一棟住宅，有的單元有大型樓梯，其它單元是小型樓梯。 ③ 一棟住宅，有的單元是復(fù)式住宅，而其它的單元是普通住宅。 ④一棟住宅，每一層有各自的層共用面積，有的層共用面積特大，有的層共用面積特小。?⑤聯(lián)體別墅住宅，布局更是不一。 諸如此類，不一而足。該如何辦理呢，難道用一個(gè)系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)倖?！如果是，顯然有失公平合理的原則（盡管《規(guī)范》中未有此說），如果不按一個(gè)系數(shù)，顯然有違《規(guī)范》。如何分?jǐn)偰?？筆者認(rèn)為： a、外墻的一半全棟分?jǐn)?。?lián)體別墅的墻及單元內(nèi)的共有面積自行分?jǐn)偅? b、把不同的單元（含多層別墅的分戶層）自有共用面積，加上分?jǐn)偟膲w面積，分?jǐn)偟礁鲬籼住?/p>

32、以上方法，可能會(huì)引起爭議，也有可能形成一個(gè)“誰使用（受益）誰分?jǐn)偂钡恼`解，但這絕對(duì)是公平合理的。 至此，筆者提出的這一些操作，暫且寫到這里。最近，筆者從今年7月16日加入網(wǎng)上評(píng)論以來，又看到一些新的議論，很為房測(cè)人員高興，也會(huì)在今后的日子里加入一些討論，同時(shí)也會(huì)就同行們熱烈討論的一些大問題進(jìn)行歸納，再一次的提出一些大問題供同行一起切磋。 我們的房產(chǎn)測(cè)繪是一門邊緣學(xué)科，我們的房測(cè)工作者既是基礎(chǔ)學(xué)科—測(cè)繪—的技術(shù)人員，同時(shí)也是房產(chǎn)管理人員，也是房產(chǎn)法律工作人員，也是一個(gè)社會(huì)工作者，涉及的知識(shí)面要廣。除上以外，我們要將開發(fā)、拆遷、交易、抵押、典當(dāng)、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃、地籍學(xué)通；同時(shí)還要懂微機(jī)、數(shù)學(xué)、測(cè)繪制圖，等等，更主要的還要學(xué)會(huì)做人的道理，協(xié)調(diào)各方，要做到學(xué)無止境。要解決百姓與官方，與開發(fā)商的關(guān)系。甚至有時(shí)，我們也可能成為被告。所以當(dāng)一個(gè)房測(cè)人員是光榮的、神圣的，但愿我們“測(cè)毫厘尺寸，想千家萬戶”，“天下姓房測(cè)的是一家”，把我們的房產(chǎn)測(cè)繪搞得更好。（全文完）