綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的管理模式的設(shè)計(jì)研究

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1、 ...wd... 綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式研究 摘要：我國(guó)已進(jìn)入到老齡化頂峰期，老齡化趨勢(shì)嚴(yán)峻，國(guó)家提倡“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機(jī)構(gòu)為支撐〞，構(gòu)建“9073〞養(yǎng)老格局,養(yǎng)老房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)十分急需。研究本課題的意義在于提高老年人的晚年生活質(zhì)量，完善我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式。本文以綠城烏鎮(zhèn)雅園為中心，調(diào)查、分析其運(yùn)營(yíng)管理模式，從住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)模式、資金來(lái)源、配套設(shè)施等方面總結(jié)分析其成功的原因，通過(guò)案例研究、比較研究、問(wèn)卷調(diào)查等研究方法，得出綠城烏鎮(zhèn)雅園在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式上的優(yōu)點(diǎn)，以及通過(guò)烏鎮(zhèn)雅園工程折射出的我國(guó)在養(yǎng)老房產(chǎn)領(lǐng)域上現(xiàn)存的幾個(gè)急需解決的問(wèn)題，為我國(guó)

2、之后的養(yǎng)老房產(chǎn)提供可以借鑒的珍貴經(jīng)歷。 關(guān)鍵詞：烏鎮(zhèn)雅園 ； 養(yǎng)老房產(chǎn) ； 運(yùn)營(yíng)管理 ；養(yǎng)老模式 Exploring?the?Operation?and?Management?Mode?of?Greentown?Wuzhen?Graceland's?Endowment?Real Estate Abstract:China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim. Our country advocates the idea of "take the elderly at home as a bas

3、e, rely on the community districts, supported by institutions" and aims to build "9073" pension pattern.,the development and construction of pension estate is much-needed. The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and

4、 management mode of China's endowment real estate. In this paper, I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland. And then, I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features, operation mode, sources of fund

5、ing, facilities, etc.. Through case studies, comparative studies, questionnaires research methods, I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland, as well as existing urgent problems in the field of China's endowment real estate. Most importantly, it can

6、 offer valuable lessons for our country’s endowment real estate. Keywords:Wuzhen Graceland; pension premises; operations management; pension model 目錄 1 引言1 1.1 研究的背景與意義1 1.1.1 研究的背景1 1.1.2 研究的意義1 1.2 國(guó)內(nèi)外研究概況2 1.2.1 國(guó)外研究概況2 1.2.2 國(guó)內(nèi)研究概況3 1.2.3 國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例4 1.3 研究方法5 2 養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式概述5

7、 2.1 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)入住模式5 2.1.1 租5 2.1.2 售5 2.1.3 反按揭5 2.2 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理6 2.2.1 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合6 2.2.2 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相別離6 3 烏鎮(zhèn)雅園簡(jiǎn)介6 3.1 工程概況6 3.2 運(yùn)營(yíng)理念7 3.3 運(yùn)營(yíng)資金7 3.3.1 內(nèi)部資金7 3.3.2 外部資金7 4 綠城烏鎮(zhèn)雅園特色7 4.1 配套設(shè)施7 4.2 主要客戶8 4.3 裝修設(shè)計(jì)9 4.3.1 室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)9 4.3.2 室外設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)9 4.4 物業(yè)管理9 4.5 特色配套10

8、 4.5.1 頤樂(lè)學(xué)院10 4.5.2 醫(yī)療公園10 4.6 烏鎮(zhèn)雅園與國(guó)內(nèi)外案例比較11 5烏鎮(zhèn)雅園日常運(yùn)營(yíng)管理研究12 5.1 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)12 5.1.1 收費(fèi)服務(wù)12 5.1.2 免費(fèi)服務(wù)13 5.1.3 服務(wù)改善與增加服務(wù)13 5.2 合作運(yùn)營(yíng)商13 5.3 園區(qū)日常管理14 5.3.1 人員配備。14 5.3.2 各場(chǎng)所營(yíng)業(yè)時(shí)間14 6 烏鎮(zhèn)雅園的奉獻(xiàn)14 7 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)缺乏改進(jìn)16 8 總結(jié)17 參考文獻(xiàn)18 附錄：?jiǎn)柧碚{(diào)查19 1 引言 1.1研究的背景與意義 1.1.1研究的背景 在中國(guó)傳統(tǒng)文化美德中，孝

9、為先行。百善孝為先,這句話就充分說(shuō)明了中國(guó)人對(duì)“孝〞對(duì)老年人的態(tài)度[1]。 我國(guó)老齡化趨勢(shì)嚴(yán)峻，60歲以上的老人已經(jīng)超過(guò)2億，占到了我國(guó)總?cè)丝诘?5%。 中國(guó)實(shí)行的方案生育導(dǎo)致“421〞的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，增加子女壓力，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著社會(huì)的開(kāi)展和老年人觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的老年人更加希望可以度過(guò)美好的老年生活，并且不想麻煩子女，所以獨(dú)居老人的比重不斷上升。 由此可見(jiàn)“421〞家庭的增加以及老齡化趨勢(shì)的開(kāi)展導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重缺乏，這就催生出了養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)于企業(yè)、政府、家庭、社會(huì)，都是具有一定的奉獻(xiàn)。 養(yǎng)老地產(chǎn)，是“養(yǎng)老＋地產(chǎn)〞的一種復(fù)合的開(kāi)發(fā)模式。這種模式是

10、將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分表達(dá)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活[2]。我國(guó)現(xiàn)在主要的養(yǎng)老地產(chǎn)分別為普通型養(yǎng)老院、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)四種養(yǎng)老地產(chǎn)模式。 但是，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)起步不久，沒(méi)有足夠的經(jīng)歷和，雖然國(guó)外興旺國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)比較完善，但不同于中國(guó)國(guó)情，中國(guó)急需養(yǎng)老經(jīng)歷。 本文以綠城烏鎮(zhèn)雅園的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理模式為例，分析總結(jié)其現(xiàn)階段取得成功的原因以及從它折射出我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)存在的缺乏，為我國(guó)之后的養(yǎng)老地產(chǎn)工程提

11、供可行性建議和經(jīng)歷。 1.1.2研究的意義 1．實(shí)踐意義 我國(guó)老齡化社會(huì)、城市老齡化已很?chē)?yán)峻，急需民間資本進(jìn)入養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，以此來(lái)緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力。我國(guó)前不久在提出的“以房養(yǎng)老〞這一養(yǎng)老觀念在社會(huì)上引起了很大的反響和爭(zhēng)議。 隨著社會(huì)的開(kāi)展，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。我研究這一課題的意義可以歸納為以下四點(diǎn)： 〔1〕緩解了子女養(yǎng)老壓力，提高了社會(huì)效率。 〔2〕 老年人可以度過(guò)美好的晚年，有利于他們的身心安康。 〔3〕養(yǎng)老服務(wù)更加完善與科學(xué)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量 〔4〕通過(guò)本文的研究，研究分析出綠城烏鎮(zhèn)雅園這一養(yǎng)老地產(chǎn)工程取得驕人成績(jī)的原因，并且與其他養(yǎng)老地產(chǎn)相比較，探

12、討我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)大環(huán)境下需改進(jìn)的地方，為我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)市場(chǎng)提供優(yōu)秀的經(jīng)歷與建議。 2．理論意義 在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的研究上，極大多數(shù)的研究是以開(kāi)發(fā)商的盈利角度為中心，而無(wú)視了養(yǎng)老房產(chǎn)的服務(wù)主體----老年人的實(shí)際感受以及需求。本文以綠城烏鎮(zhèn)雅園為研究對(duì)象，以其的運(yùn)營(yíng)理念、運(yùn)營(yíng)資金以及其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、特色配套等為出發(fā)點(diǎn)，探索分析烏鎮(zhèn)雅園的人性化養(yǎng)老服務(wù)，更多的從老年人本身出發(fā)同時(shí)通過(guò)烏鎮(zhèn)雅園與國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例比較分析得出我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)存在的缺乏與需要改進(jìn)的地方。最終目標(biāo)是在為老年人更好的服務(wù)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老房產(chǎn)盈利。 1.2國(guó)內(nèi)外研究概況 1.2.1國(guó)外研究概況 國(guó)外特別是國(guó)外興旺國(guó)家如美、

13、英、日等國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)較早，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展，其養(yǎng)老房產(chǎn)相對(duì)于中國(guó)也是相對(duì)成熟。美國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)模式的特點(diǎn)是管理者與擁有者別離，有助于解決一些后續(xù)的高專業(yè)性的矛盾糾紛。英國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)的市場(chǎng)集中度非常高，最大的養(yǎng)老房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占了很大的市場(chǎng)，幾乎處于壟斷狀態(tài)。日本的養(yǎng)老房產(chǎn)的特色是精細(xì)化的養(yǎng)老設(shè)施和完備化的養(yǎng)老服務(wù)，且日本的養(yǎng)房地產(chǎn)大多的運(yùn)營(yíng)模式為出租。國(guó)外著名的養(yǎng)老房產(chǎn)工程如美國(guó)太陽(yáng)城、日本“京都老人之家〞、英國(guó)戴那姆花園小區(qū)等。 在國(guó)外，養(yǎng)老保險(xiǎn)制度在養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式逐漸成熟完善，并且在養(yǎng)老方面發(fā)揮著很大的作用。José A?Azevedo-Pereira,David P?Newton,Dea

14、n APa.xson〔2003〕提出養(yǎng)老房產(chǎn)倒按揭運(yùn)營(yíng)模式，即以房養(yǎng)老，也稱為住房反向抵押貸款[3]。因?yàn)閲?guó)情不同，中國(guó)的“以房養(yǎng)老〞在2013年才逐漸被國(guó)人所熟知，并且對(duì)這種運(yùn)營(yíng)方式進(jìn)展嘗試和試點(diǎn)，并且逐漸向全國(guó)推行。倒按揭大大減輕了老年人的壓力，有利于提高老年人的生活質(zhì)量。Howard A?Winklevoss〔1986〕在他的?Continuing Care Retirement Communities?一文中介紹了CCRC社區(qū)這一概念，即持續(xù)照料退休社區(qū)。通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在安康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與

15、身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)[4]。這種養(yǎng)老模式在國(guó)外非常受歡迎，如美國(guó)太陽(yáng)城。對(duì)于負(fù)擔(dān)不起高額的養(yǎng)老費(fèi)用的老人，Christine E? Bishop〔1991〕描述了低本錢(qián)的持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)的功能[5]。 國(guó)外的興旺國(guó)家，不同文化及社會(huì)體制下的各國(guó)的養(yǎng)老模式不盡一樣。在美國(guó)，政府支持是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老房產(chǎn)的有力保障[6]。美國(guó)崇尚自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)調(diào)政府不應(yīng)過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)，政府僅為低收入提供福利性住宅，而其他養(yǎng)老房產(chǎn)工程以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，以盈利為目的。北歐追求社會(huì)公平，貧富差距小，其養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式是由政府及非盈利慈善機(jī)構(gòu)出資，聘用專業(yè)服務(wù)公司對(duì)其進(jìn)展管理。日本深受西方尤其是美國(guó)經(jīng)濟(jì)理論及模式影響，以

16、開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，政府輔助，同時(shí)更多注重家庭親情，兩代居盛行。 我國(guó)需要學(xué)習(xí)國(guó)外養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式中的一些優(yōu)秀的和可借鑒的地方，在更多方面不斷創(chuàng)新，找到適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式。 1.2.2國(guó)內(nèi)研究概況 養(yǎng)老房產(chǎn)是根據(jù)老年人居住的特點(diǎn)及要求，并且結(jié)合養(yǎng)老這一社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念所形成的一種概念。產(chǎn)品主要是針對(duì)老年人，適宜老年人生活的一種住宅建筑。這個(gè)建筑需具備為老年人長(zhǎng)期生活提供經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三種 基本功能，但是現(xiàn)在大多的研究偏向于房地產(chǎn)的盈利，無(wú)視了老年人的實(shí)際需求。 王忠〔2011〕對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)展了解構(gòu)，闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)是一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)〞的復(fù)合開(kāi)

17、發(fā)模式，并提出了中國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn) 基本是學(xué)習(xí)了美國(guó)的CCRC社區(qū)，核心是集娛樂(lè)、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體[7]。孫秀娟〔2011〕在她的碩士論文中闡述了養(yǎng)老房產(chǎn)的入住模式主要是“租、售、反按揭〞三種。得出通過(guò)“租、售、反按揭〞三種組合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加靈活，對(duì)開(kāi)發(fā)商及入住的老年人是雙贏的關(guān)系。并且她提出了“戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式〞，即開(kāi)發(fā)商和一些專業(yè)化的公司建設(shè)合作關(guān)系，進(jìn)展養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理[8]。 我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)起步的時(shí)間不長(zhǎng)，同時(shí)也意味著面臨很多問(wèn)題。李珊〔2014〕提出了兩個(gè)問(wèn)題，一是利潤(rùn)低，融資難，二是專業(yè)化服務(wù)欠缺[9]。目前，只有少數(shù)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了

18、后期的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這類開(kāi)發(fā)商的資源整合能力強(qiáng)，而一般的開(kāi)發(fā)商都不具備后期運(yùn)營(yíng)的能力，這對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)開(kāi)展提出了巨大的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈特別是安康產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)丘B(yǎng)老地產(chǎn)的核心局部，需尋求養(yǎng)老服務(wù)與產(chǎn)業(yè)鏈的融合方式，從而到達(dá)養(yǎng)老房產(chǎn)的有機(jī)運(yùn)作。董偉源〔2014〕為養(yǎng)老地產(chǎn)所提供的建議有三條：第一，養(yǎng)老社區(qū)的構(gòu)造創(chuàng)新，參加幼兒園、合住區(qū)等混合多元構(gòu)造，第二，國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)制度與養(yǎng)老房產(chǎn)服務(wù)的結(jié)合,第三，更多主題社區(qū)模式的開(kāi)發(fā)[10]。 在養(yǎng)老建筑面臨的挑戰(zhàn)與出路主題沙龍中，很多學(xué)者都發(fā)表了自己的見(jiàn)解，提出了自己的觀點(diǎn)。朱帥君指出如果可以選擇，老人都寧愿待在自己的家里，區(qū)老年住宅一定是因?yàn)橛斜?/p>

19、須去的原因，所以希望可以讓老人在人生的后半段在老年住宅有繼續(xù)追求的目標(biāo)；蔡宇澄表示如果將養(yǎng)生康復(fù)和養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，開(kāi)掘現(xiàn)在公立醫(yī)院的土地潛力，再輔以專業(yè)的運(yùn)營(yíng)構(gòu)造，將是很好的一種方式；吳瑞君提出養(yǎng)老建筑類型應(yīng)該適應(yīng)多元化養(yǎng)老模式，重點(diǎn)放在居家養(yǎng)老建筑的設(shè)計(jì)、建設(shè)和改造。其他學(xué)者也紛紛侃侃而談，分別表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。 物業(yè)管理在養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理中發(fā)揮著巨大的作用。楊艷雪，崔婷婷〔2010〕研究發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)中的物業(yè)管理存在服務(wù)不夠全面和完善、物業(yè)專業(yè)人員缺乏、法律法規(guī)等不完善等問(wèn)題[11]。最后引導(dǎo)得出的解決方案為提高物業(yè)養(yǎng)老服務(wù)水平以及采用物業(yè)服務(wù)公司集成化養(yǎng)老服務(wù)模式。 1.2.3國(guó)內(nèi)外經(jīng)

20、典案例 1．國(guó)內(nèi)案例 上海親和源。上海親和源不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，它的整個(gè)建筑全部采用無(wú)障礙的理念設(shè)計(jì)，表達(dá)了以人為本。親和源是個(gè)既獨(dú)立又開(kāi)放，但又接軌社會(huì)的老年生活社區(qū)。社區(qū)內(nèi)含12幢多層電梯住宅樓，共計(jì)838套居室，可入住1600位老人。親和源同國(guó)內(nèi)外多家知名品牌企業(yè)合作，與開(kāi)發(fā)商打造成戰(zhàn)略聯(lián)盟，建設(shè)專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，采用會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式，租售結(jié)合，通過(guò)會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)構(gòu)建俱樂(lè)部服務(wù)模式。 2．國(guó)外案例 美國(guó)太陽(yáng)城。美國(guó)太陽(yáng)城是美國(guó)乃至世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。由Del Webb公司于1961年開(kāi)場(chǎng)建設(shè)，經(jīng)過(guò)40多年的開(kāi)展與完善，已成為美國(guó)開(kāi)發(fā)老年社區(qū)的著名品牌。太

21、陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)在美國(guó)類似于“連鎖〞，在美國(guó)多個(gè)州均有太陽(yáng)城，如亞利桑那州太陽(yáng)城、佛羅里達(dá)州太陽(yáng)城等。太陽(yáng)城客戶定位為55歲以上的安康活潑老人，社區(qū)為了滿足不同類型與不同觀念老人的需求，建造設(shè)計(jì)了不同的戶型以及各式各樣的配套設(shè)施。社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施齊全[12]。太陽(yáng)城中心現(xiàn)有來(lái)自全美及世界各地的住戶4萬(wàn)余人，且增長(zhǎng)趨勢(shì)不斷上升。整個(gè)社區(qū)內(nèi)建有“太陽(yáng)城中心〞、“國(guó)王之殿〞、“湖中之塔〞、“庭院〞和“阿斯頓花園〞以及“自由廣場(chǎng)〞六大居住社區(qū)。六大居住社區(qū)共同使用銀行、教堂等公共配套設(shè)施。連體別墅中的一套住宅價(jià)位從9萬(wàn)美元到20萬(wàn)美元不等，并且可以選擇全部、局部或不需公共維護(hù)保養(yǎng)的住宅。太陽(yáng)城每位老人每

22、年所要支付綜合會(huì)所的費(fèi)用大約為140美元。 但我國(guó)的人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)，不適宜建造類似太陽(yáng)城這樣低密度、單體的老年住宅產(chǎn)品。建筑形式應(yīng)以多層以及小高層為主。 1.3 研究方法 本論文采用的研究方法有案例分析法、比較研究法、問(wèn)卷調(diào)查法。其中問(wèn)卷調(diào)查是關(guān)于綠城烏鎮(zhèn)雅園居民滿意度的調(diào)查，此次共發(fā)放問(wèn)卷150份，回收124份，回收率為83%，其中有效問(wèn)卷為100份，有效問(wèn)卷回收率為67%。 2養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式概述 2.1我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)入住模式 目前，我國(guó)市場(chǎng)上養(yǎng)老房產(chǎn)的入住模式主要包括租、售、反按揭三種模式。 2.1.1 租 即會(huì)員制模式。老年住戶得現(xiàn)繳納定金才能入住公寓或者老

23、年社區(qū)。在繳納定金后，老年住戶每月還要繳納一定金額的租金，最先繳納的定金會(huì)在最后退還給住戶。采用這種入住方式的開(kāi)發(fā)商不僅進(jìn)展了養(yǎng)老房產(chǎn)的前期開(kāi)發(fā)，并且承擔(dān)了后期的運(yùn)營(yíng)，資金回籠周期較長(zhǎng)。 2.1.2售 養(yǎng)老房產(chǎn)工程完工后，直接出售給老年客戶，老年住戶在開(kāi)發(fā)商交付后入住的一種方式。這種入住方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以較快將資金回籠，而且對(duì)于后期的養(yǎng)老服務(wù)不承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)，牽涉較少。 2.1.3反按揭 這一模式是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價(jià)值進(jìn)展評(píng)估，將房屋價(jià)值與老人的平均剩余壽命相除，這樣計(jì)算出來(lái)每個(gè)月需要給老人多少錢(qián)[13]。反按揭這種模式在國(guó)外已是很流行，但

24、在中國(guó)才剛剛開(kāi)場(chǎng)起步和嘗試。反按揭入住方式最大的目標(biāo)群體是那類有房產(chǎn)但是收入不高的中低產(chǎn)家庭，隨著社會(huì)的開(kāi)展，這類家庭在未來(lái)的老年人群體所占比例會(huì)越來(lái)越大。 2.2我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理 2.2.1住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 該種運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于，開(kāi)發(fā)商通過(guò)經(jīng)營(yíng)老年社區(qū)而拓展出一種立體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)工程的利潤(rùn)來(lái)源不止是住宅產(chǎn)品，還來(lái)源于完善的配套服務(wù)可以為物業(yè)帶來(lái)增值效應(yīng)[14]。住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)管理模式所承受的壓力比單純投資開(kāi)發(fā)住宅的模式大很多，因?yàn)槠渫度氲馁Y金多，資金回籠周期長(zhǎng)。而且開(kāi)發(fā)商需要整合多種社會(huì)資源來(lái)

25、維持養(yǎng)老社區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)，如老年大學(xué)、護(hù)理院、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所等機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商還需面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)和后期的運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，特別是醫(yī)療護(hù)理方面。有強(qiáng)大的社會(huì)資源整合能力的開(kāi)發(fā)商可采取這種模式。 2.2.2住宅建設(shè)與社區(qū)管理相別離 將住宅與物業(yè)管理權(quán)進(jìn)展銷(xiāo)售。這種模式的開(kāi)發(fā)商只要完成產(chǎn)品的銷(xiāo)售任務(wù)，就相當(dāng)于已完成這一工程。此運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)作相對(duì)簡(jiǎn)單，資金回籠周期快，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，為傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。 3 烏鎮(zhèn)雅園簡(jiǎn)介 3.1 工程概況 綠城烏鎮(zhèn)雅園位于嘉興桐鄉(xiāng)市的烏鎮(zhèn)國(guó)際安康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，占地面積433000平方米，建筑面積500000平方米，容積率1.16，綠化率30%。工程坐落在五星級(jí)旅游度假

26、景區(qū)---烏鎮(zhèn)。綠城烏鎮(zhèn)雅園的投資商是雅達(dá)國(guó)際控股和綠城房地產(chǎn)集團(tuán)，共同成立工程公司浙江雅達(dá)置業(yè)。園區(qū)內(nèi)住宅為多層普通住宅、高層普通住宅和排屋別墅三種類型，目前開(kāi)發(fā)的一期和二期包括多層普通住宅和排屋別墅，高層住宅還未開(kāi)工。多層普通住宅有56平方米、72平方米、90平方米和128平方米4個(gè)戶型，滿足不同層次的老人和家庭的需求。 工程配套有建筑面積近2萬(wàn)平方米臨摹古代書(shū)院布局形制頤樂(lè)學(xué)院，內(nèi)有社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、老年大學(xué)教學(xué)區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)區(qū)等配套建筑。 3.2運(yùn)營(yíng)理念 “以我們的想象力，創(chuàng)造力，實(shí)踐力，為老年人創(chuàng)造美好的世界〞，使老年人老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所樂(lè)、老有所為。在滿足不同

27、層次養(yǎng)老需求的前提下，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)價(jià)值[15]。 3.3運(yùn)營(yíng)資金 3.3.1內(nèi)部資金 內(nèi)部資金來(lái)源可分為一次性收入和長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)收入。 〔1〕一次性收入來(lái)源是將烏鎮(zhèn)雅園內(nèi)的公寓和連排別墅出售于業(yè)主。 〔2〕長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)收入分為商業(yè)出租收益和配套設(shè)施的使用收益。 〔3〕物業(yè)管理費(fèi)。 3.3.2外部資金 〔1〕國(guó)家政策資金支持。我國(guó)在政策上鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老業(yè)，在“養(yǎng)老地產(chǎn)〞的土地價(jià)格和審批上都給予最大程度上的扶持，土地出讓金適當(dāng)降低，但是在土地使用上對(duì)其進(jìn)展限制，不準(zhǔn)進(jìn)展商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。在稅收方面，我國(guó)對(duì)養(yǎng)老業(yè)的支持力度到達(dá)了空前的高度，對(duì)于涉及到養(yǎng)老方面的稅收都給與

28、不同程度的減免，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)甚至給與一定額度的補(bǔ)貼，從而保證養(yǎng)老業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定開(kāi)展。 〔2〕銀行貸款。在我國(guó)，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道和途徑，房產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)離不開(kāi)銀行的支持，烏鎮(zhèn)雅園也不例外。在其前期開(kāi)發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)上，都離不開(kāi)銀行貸款。 〔3〕民間資本。中國(guó)近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，民間資本非常雄厚。民間資本對(duì)于房地產(chǎn)投資很是青睞，在對(duì)于投資房地產(chǎn)工程上非?；顫?。 4綠城烏鎮(zhèn)雅園特色 4.1配套設(shè)施 養(yǎng)老房產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一家的事業(yè)，而是涵蓋交通、住宅、醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護(hù)理行業(yè)，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桩?dāng)其沖的主角[16]。 配套設(shè)施包括

29、德國(guó)醫(yī)療公園、超市、頤樂(lè)學(xué)院等，頤樂(lè)學(xué)院包含了動(dòng)態(tài)教學(xué)樓、靜態(tài)教學(xué)樓、辦公樓、行政會(huì)展樓、大禮堂、社區(qū)商業(yè)、安康促進(jìn)館、游泳體育館、西餐廳、食堂、棋樂(lè)軒、小會(huì)堂、靜修堂、雙語(yǔ)幼兒園、醫(yī)務(wù)樓、迎賓閣等十六幢樓，室外還有一個(gè)小型操場(chǎng)。這些配套設(shè)施集中在一個(gè)區(qū)域。 4.2主要客戶 通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查與實(shí)地走訪，得出烏鎮(zhèn)雅園的客戶主要為以下三類： 第一類是中高端階層的老年客群。此類客戶有足夠的經(jīng)濟(jì)保障，追求自由和獨(dú)立的生活態(tài)度和享受豐富多姿的夕陽(yáng)時(shí)光，如子女不在身邊或者獨(dú)居的老年群體。 第二類是度假療養(yǎng)兼投資的中青年客群，購(gòu)置烏鎮(zhèn)雅園一是可以讓父母居住養(yǎng)老養(yǎng)生;二是可以兼顧自己的度假休閑生活;三是為

30、自己將來(lái)養(yǎng)生養(yǎng)老居住做準(zhǔn)備。 第三類是客戶為自由職業(yè)工作者，包括畫(huà)家、學(xué)者、藝術(shù)家等。他們追求安康生態(tài)、休閑養(yǎng)生生活。 住戶的年齡分布主要在50歲以上，其中50-70歲之間的住戶占了將近50%。 表4.1烏鎮(zhèn)雅園住戶年齡分布表 通過(guò)調(diào)查，75%的小區(qū)住戶已退休，25%尚在工作，且5%即將退休。 圖4.1烏鎮(zhèn)雅園住戶退休比例圖 4.3裝修設(shè)計(jì) 綠城烏鎮(zhèn)雅園開(kāi)發(fā)建造時(shí)呈現(xiàn)出許多設(shè)計(jì)亮點(diǎn)和細(xì)節(jié)打造。民國(guó)風(fēng)格建筑、江南園林式景觀營(yíng)造、多項(xiàng)適老化設(shè)計(jì)、全裝全配優(yōu)居空間等等。特別是風(fēng)雨連廊、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、擔(dān)架電梯、緊急求助按鈕等人性化細(xì)節(jié)打造，更是將關(guān)愛(ài)老年人表達(dá)得盡致淋漓。 4.3.1室

31、內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 1．入戶門(mén)口一米左右高度的位置，設(shè)置了置物架，老年人在開(kāi)門(mén)的時(shí)候可以將物品放置在上面。入戶門(mén)是比普通住房更寬，方面坐輪椅的老年人進(jìn)出。進(jìn)門(mén)后，為了考慮能使輪椅正常通行，在設(shè)計(jì)上加寬了室內(nèi)通道，室內(nèi)家具都采用圓角磨光處理，保證了老年人的無(wú)障礙通行以及保護(hù)老年人。 2．廚房里，櫥柜低了很多，伸手可及，采用了下拉式拉籃，方便老年人使用。下櫥柜底部都是抬高的，考慮到坐輪椅的老年人。 3．洗手間，地面鋪設(shè)防滑磚，淋浴區(qū)沒(méi)有上下差，多處裝有扶手，馬桶邊上還有一鍵緊急求助按鈕。 4．臥室里的一張雙人床上，采用了兩個(gè)床墊。這是考慮到很多老年人有分床睡的習(xí)慣，分別睡在兩個(gè)床墊，即使有人翻身也

32、不會(huì)影響到另一個(gè)人的睡眠。這樣做防止分床睡帶來(lái)的不溫馨的感覺(jué)。 4.3.2室外設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 1．全區(qū)全通達(dá)連廊系統(tǒng)。風(fēng)雨連廊連接園區(qū)各處，實(shí)現(xiàn)園區(qū)全室內(nèi)步行系統(tǒng)。 2．連廊內(nèi)休憩座椅。連廊下設(shè)置座椅，形成休憩空間。 3．一鍵緊急求助按鈕。連廊穿插口、休憩亭等存在個(gè)人單獨(dú)活動(dòng)情況的空間及存在安全隱患地段設(shè)置緊急求助按鈕。 4．定點(diǎn)視屏監(jiān)控。戶外緊急求助與攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)安全監(jiān)控。 5．大尺度公共走道。公共走道可容納兩臺(tái)輪椅并排通過(guò)。 4.4物業(yè)管理 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)配和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，

33、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)[17]。綠城烏鎮(zhèn)雅園的物業(yè)是浙江綠城物業(yè)管理，隸屬于綠城控股集團(tuán)。綠城物業(yè)在業(yè)界口碑極好，獲得了廣闊業(yè)主的肯定，連續(xù)三年獲得“中國(guó)物業(yè)服務(wù)客戶滿意度〞第一名的稱號(hào)。烏鎮(zhèn)雅園的物業(yè)公司共配備76人，除保安和保潔外70%大專學(xué)歷以上，平均年齡29.8歲，呈現(xiàn)高素質(zhì)、年輕化。在對(duì)烏鎮(zhèn)雅園的問(wèn)卷調(diào)查中，住戶對(duì)物業(yè)的平均打分為8分，處于滿意程度。 烏鎮(zhèn)雅園配置綠城物業(yè)，更大程度保證了園區(qū)的正常運(yùn)作與服務(wù)完善。 4.5 特色配套 綠城烏鎮(zhèn)雅園有兩個(gè)特色配套，即頤樂(lè)學(xué)院和醫(yī)療公園。在調(diào)查問(wèn)卷中，也是這兩個(gè)配套最受住戶歡迎。 4.5.1 頤樂(lè)學(xué)院 頤

34、樂(lè)學(xué)院是以學(xué)校的組織方式來(lái)開(kāi)展適合中老年住戶身心安康的活動(dòng)和課程。 頤樂(lè)學(xué)院由綠城頤樂(lè)教育投資管理負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，與浙大、杭師院等高校建設(shè)戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同研究不斷變化中的老年需求等新課題，為“學(xué)院式養(yǎng)老〞這種新模式找到科學(xué)的理論新依據(jù)。 頤樂(lè)學(xué)院包括課程學(xué)習(xí)和社團(tuán)活動(dòng)兩局部?；趯?duì)頤樂(lè)學(xué)院的各項(xiàng)課程實(shí)踐的總結(jié)，并將結(jié)合烏鎮(zhèn)頤樂(lè)學(xué)院學(xué)員生活習(xí)慣和興趣愛(ài)好等綜合評(píng)估，學(xué)院規(guī)劃設(shè)置安康養(yǎng)生系、人文社科系、藝術(shù)系、休閑體育系和生活系5大系，涉及書(shū)法、繪畫(huà)、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等課程。同時(shí)組織和引導(dǎo)成立學(xué)生社團(tuán)如繪畫(huà)攝影社團(tuán)、棋牌社團(tuán)等，為老年人的興趣開(kāi)展提供條件，創(chuàng)造相互交流的空間。 頤樂(lè)學(xué)院的

35、頤養(yǎng)安康服務(wù)包含四個(gè)內(nèi)容。 1．360安康體檢。通過(guò)各項(xiàng)綜合體檢，對(duì)學(xué)員的安康情況作出全面的評(píng)估，并建設(shè)安康檔案，上傳到網(wǎng)站，及時(shí)子女不在身邊，也能隨時(shí)了解父母的身體狀況。 2．持續(xù)性的安康監(jiān)測(cè)。學(xué)員可以隨時(shí)了解自己的安康狀況〔如血壓、血糖、體脂等。 3．24小時(shí)安康管家服務(wù)。不但可以對(duì)學(xué)員的身體狀況做到及時(shí)的提醒，還可以在學(xué)員身體不適的時(shí)候，第一時(shí)間上門(mén)服務(wù)。 4．安康促進(jìn)服務(wù)。當(dāng)學(xué)員身體出現(xiàn)不適時(shí)可以前往位于頤樂(lè)學(xué)院的安康促進(jìn)館進(jìn)展檢查和咨詢。 4.5.2醫(yī)療公園 醫(yī)療公園主要提供園區(qū)的醫(yī)護(hù)服務(wù)，為一些生活不能自理的老人提供半護(hù)理和全護(hù)理服務(wù)，但此項(xiàng)服務(wù)不包含在物業(yè)費(fèi)和學(xué)費(fèi)中，

36、需要單獨(dú)收取額外的費(fèi)用。建筑面積為6萬(wàn)平方米的醫(yī)療公園于2014年建成并開(kāi)場(chǎng)營(yíng)業(yè)，內(nèi)設(shè)350個(gè)醫(yī)護(hù)床位。由德國(guó)醫(yī)療專家組成的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)根據(jù)德國(guó)高端康復(fù)醫(yī)療品牌Medical park的商業(yè)模式和管理理念，負(fù)責(zé)醫(yī)院運(yùn)營(yíng)。并整合第三方資源，提供上門(mén)照護(hù)服務(wù)，具有全天候呼叫中心和生活秘書(shū)，隨時(shí)為老年人服務(wù)。 醫(yī)療公園為烏鎮(zhèn)雅園加分。因?yàn)槠湎冗M(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，完善的醫(yī)前醫(yī)后服務(wù)，為老年人的安康增加了一層保障。 4.6烏鎮(zhèn)雅園與國(guó)內(nèi)外案例比較 通過(guò)對(duì)烏鎮(zhèn)雅園的研究與了解，與上文中提到的國(guó)內(nèi)外的經(jīng)典案例上海親和源和美國(guó)太陽(yáng)城進(jìn)展比照。 表4.2綠城烏鎮(zhèn)雅園與上海親和源比較 主要客戶

37、群 運(yùn)營(yíng)主體 運(yùn)營(yíng)方式 運(yùn)營(yíng)模式 產(chǎn)品特色 上海親和源 高收入中老年客戶 民辦公助，開(kāi)發(fā)商為運(yùn)營(yíng)主體，政府機(jī)構(gòu)協(xié)助 租售結(jié)合 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 配套設(shè)施齊全， 綠城烏鎮(zhèn)雅園 中高端老年客戶、自由職業(yè)者、中青年客群 開(kāi)發(fā)商 只售不租 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 配套齊全，最大特色為雅達(dá)的醫(yī)療公園和頤樂(lè)學(xué)院，并且整個(gè)社區(qū)全方面采用無(wú)障礙設(shè)計(jì) 從表4.2中可以發(fā)現(xiàn)上海親和源與烏鎮(zhèn)雅園的主要的一大客戶群都為中高端老年客戶，具有一定的消費(fèi)能力，能夠承受養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)水平，以及參加社區(qū)內(nèi)的社團(tuán)活動(dòng)。這為養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提供支持。而烏鎮(zhèn)雅園還有另外兩類客戶，一

38、類為自由職業(yè)者，另一類為中青年客群，這與烏鎮(zhèn)雅園所處的地理位置---旅游勝地烏鎮(zhèn)不無(wú)關(guān)系。上海烏鎮(zhèn)雅園運(yùn)營(yíng)方式的運(yùn)營(yíng)為只售不租，相比較于上海親和源的租售結(jié)合，其優(yōu)勢(shì)為資金回籠較快。在相應(yīng)的配套設(shè)施上，綠城相對(duì)于乃至中國(guó)的其他養(yǎng)老房產(chǎn)工程的優(yōu)勢(shì)為具有特色的“頤樂(lè)學(xué)院〞以及設(shè)施齊全、醫(yī)療水平極高的“醫(yī)療公園〞。 表4.3 綠城烏鎮(zhèn)雅園和美國(guó)太陽(yáng)城比較 主要客戶群 運(yùn)營(yíng)主體 運(yùn)營(yíng)方式 運(yùn)營(yíng)模式 產(chǎn)品特色 美國(guó)太陽(yáng)城 55歲以上老人 以開(kāi)發(fā)商為主，社區(qū)委員會(huì)為輔 租售結(jié)合 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 超過(guò)350家俱樂(lè)部，7個(gè)娛樂(lè)中心 綠城烏鎮(zhèn)雅園 中高端老年客戶、自

39、由職業(yè)者、中青年客群 開(kāi)發(fā)商 只售不租 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 配套齊全，最大特色為雅達(dá)的醫(yī)療公園和頤樂(lè)學(xué)院，并且整個(gè)社區(qū)全方面采用無(wú)障礙設(shè)計(jì) 美國(guó)太陽(yáng)城是世界上著名的養(yǎng)老房產(chǎn)工程，它的客戶群只能為55歲以上的老人，且設(shè)施設(shè)配齊全，其開(kāi)發(fā)商在美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已形成成熟的市場(chǎng)。烏鎮(zhèn)雅園應(yīng)該借鑒美國(guó)太陽(yáng)城的優(yōu)秀經(jīng)歷，成立社區(qū)委員會(huì)來(lái)維持社區(qū)的運(yùn)營(yíng)。 5烏鎮(zhèn)雅園日常運(yùn)營(yíng)管理研究 5.1 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 烏鎮(zhèn)雅園的服務(wù)有收費(fèi)和免費(fèi)兩種。 5.1.1收費(fèi)服務(wù) 1．用餐服務(wù) 烏鎮(zhèn)雅園每戶都設(shè)有廚房，在園區(qū)內(nèi)設(shè)有食堂。老年人可以根據(jù)自己需要選擇用餐地點(diǎn)。食堂用餐費(fèi)用另收。食堂具有送餐

40、服務(wù)，每次收取一定的送餐費(fèi)。 2．物業(yè)服務(wù) 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)費(fèi)多層統(tǒng)一為3.5元/平米，別墅為4元/平米。物業(yè)服務(wù)包括對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 3．生活醫(yī)療服務(wù) 對(duì)于生活半自理或者完全不能自理的老年人，需要醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，主要依托醫(yī)療公園，需要單獨(dú)收費(fèi)。 4．學(xué)習(xí)服務(wù) 學(xué)習(xí)服務(wù)包括安康學(xué)習(xí)和頤樂(lè)學(xué)習(xí)，服務(wù)收費(fèi)需辦理3500-5000元的年卡。通過(guò)學(xué)習(xí)，學(xué)員獲取學(xué)分，學(xué)分可以換取免費(fèi)的服務(wù)，如免費(fèi)清掃衛(wèi)生、免費(fèi)體檢等。 5．其他服務(wù) 其他服務(wù)如家政服務(wù)、健身房、劇院都需收取一定的費(fèi)用。 5.1.2免費(fèi)服務(wù) 1．免費(fèi)

41、班車(chē)。園區(qū)每天有烏鎮(zhèn)往返杭州和烏鎮(zhèn)的大巴車(chē)。 2．免費(fèi)電瓶車(chē)。在園區(qū)內(nèi)設(shè)立電瓶車(chē)服務(wù)，方便業(yè)主前往頤樂(lè)學(xué)院學(xué)習(xí)和活動(dòng)，或者朋友間串門(mén)走動(dòng)。 3． 積分換取免費(fèi)服務(wù)。老人甚至可以根據(jù)自己的身體狀況選擇承擔(dān)諸如社區(qū)綠化、安保和餐飲等方面的局部工作。園區(qū)會(huì)根據(jù)他們所從事的工作給予他們相應(yīng)的積分，目前老人可以憑積分在頤樂(lè)學(xué)院中換取課程，后期還方案將積分的使用范圍擴(kuò)展到園區(qū)內(nèi)包括餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)和醫(yī)療保健等所有消費(fèi)內(nèi)容中。同時(shí)頤樂(lè)學(xué)院的學(xué)員通過(guò)學(xué)習(xí)獲得的積分可以換取免費(fèi)清掃衛(wèi)生、免費(fèi)體檢等服務(wù)。 4．組團(tuán)服務(wù)點(diǎn)。每?jī)纱睒侵g有一個(gè)組團(tuán)服務(wù)點(diǎn)，提供日常的安康管理檢測(cè)點(diǎn)，包括測(cè)量血壓、血糖、體溫等

42、。這些費(fèi)用已包含在物業(yè)費(fèi)中，不另收取費(fèi)用。 5.1.3服務(wù)改善與增加服務(wù) 根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，發(fā)現(xiàn)90%的業(yè)主對(duì)園區(qū)的服務(wù)持滿意態(tài)度，10%持比較滿意態(tài)度，但是不少也給出了改善意見(jiàn)。 1．增加烏鎮(zhèn)往返杭州、上海免費(fèi)班車(chē)的班次。 2．在園區(qū)內(nèi)增加一個(gè)小型菜市場(chǎng)，方便老年人買(mǎi)菜。 3．在園區(qū)各支通道增加路燈數(shù)量，為老年人夜晚出行提供照明。 4．適當(dāng)降低園區(qū)的物價(jià)水平。目前園區(qū)的物價(jià)相對(duì)于外界偏高。 5.2合作運(yùn)營(yíng)商 烏鎮(zhèn)雅園對(duì)園區(qū)內(nèi)的合作運(yùn)營(yíng)商的選擇條件比較苛刻。 醫(yī)療是老年人最為重視的工程[18]。在養(yǎng)老地產(chǎn)的主要配套設(shè)施—醫(yī)療配套的選擇上，綠城選擇了專注于康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的雅達(dá)國(guó)

43、際控股。雅達(dá)國(guó)際擁有雄厚的股東背景和資本實(shí)力，運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理理念和創(chuàng)新機(jī)制，并結(jié)合德國(guó)高端康復(fù)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的商業(yè)模式和頂級(jí)醫(yī)療資源，致力于將烏鎮(zhèn)雅園適合中國(guó)國(guó)情的連鎖養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的樣板典范。 綠城烏鎮(zhèn)雅園最大的特色的頤樂(lè)學(xué)院是由綠城頤樂(lè)教育投資管理負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。自頤樂(lè)學(xué)院創(chuàng)立以來(lái)，已在綠城旗下34個(gè)社區(qū)進(jìn)展運(yùn)營(yíng)，積累了豐富的辦學(xué)經(jīng)歷。綠城烏鎮(zhèn)雅園摒棄傳統(tǒng)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)模式，首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式頤樂(lè)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，致力于老年人豐富老年人的晚年生活。 園區(qū)內(nèi)的健身房和游泳館的運(yùn)營(yíng)商為嘉興桐鄉(xiāng)本地品牌--星洲健身房。在桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫目诒鸵欢ǖ挠绊懥Α? 園區(qū)內(nèi)的超市運(yùn)營(yíng)商為緣森超市。緣森超市

44、在業(yè)內(nèi)具有很高的評(píng)價(jià)。不過(guò)從問(wèn)卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，緣森超市的價(jià)格偏高，且在商品種類特別是果蔬缺少。 5.3園區(qū)日常管理 5.3.1人員配備。 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)人員配備76人，其中安保人員35 人。在非節(jié)假日，這么多的安保人員能夠保障園區(qū)的正常秩序，但一到節(jié)假日，從各地來(lái)烏鎮(zhèn)雅園探親的家屬增加，進(jìn)出車(chē)輛與人員有時(shí)得不到有序的管理。在烏鎮(zhèn)雅園曾經(jīng)出現(xiàn)了失竊與斗毆事件。在物業(yè)安保上，應(yīng)加強(qiáng)安保人員的數(shù)量與法律意識(shí)等素質(zhì)的加強(qiáng)。烏鎮(zhèn)雅園園區(qū)護(hù)理院共配備醫(yī)護(hù)人員17人，其中醫(yī)生5人，護(hù)士12人。護(hù)理院的人員配置滿足園區(qū)的日常運(yùn)作。頤樂(lè)學(xué)院現(xiàn)有從高校聘請(qǐng)教師10余位，負(fù)責(zé)教授營(yíng)養(yǎng)、社科、藝術(shù)、體育等課程。并且

45、每個(gè)學(xué)員都有時(shí)機(jī)當(dāng)教師，經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)有近60%的教師來(lái)自小區(qū)內(nèi)有特長(zhǎng)的業(yè)主。 5.3.2各場(chǎng)所營(yíng)業(yè)時(shí)間 大多配套設(shè)施營(yíng)業(yè)時(shí)間與老年人的作息相符合，如健身房、頤樂(lè)學(xué)院等都是早上七點(diǎn)開(kāi)場(chǎng)營(yíng)業(yè)，晚上八點(diǎn)半打樣。但超市、護(hù)理院全天24小時(shí)開(kāi)門(mén)。物業(yè)安保人員三班倒，確保園區(qū)的安全。 6烏鎮(zhèn)雅園的奉獻(xiàn) 烏鎮(zhèn)雅園現(xiàn)階段所取得的成績(jī)非常傲人，其已開(kāi)發(fā)的一期和二期都已售罄。通過(guò)對(duì)烏鎮(zhèn)雅園的走訪和住戶的交流，其成功的原因可歸納為以下幾點(diǎn): 1．綠城品牌效應(yīng)。綠城房產(chǎn)在業(yè)界的頗受好評(píng)，其建造的工程在質(zhì)量、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和環(huán)境綠化下了功夫，積累了一眾追隨客戶和潛在客戶。 2．綠城烏鎮(zhèn)雅園社區(qū)中的配套設(shè)施齊全，尤

46、其是學(xué)院式養(yǎng)老頗受老人歡迎，可以使老人表達(dá)自我價(jià)值，老有所學(xué)，老有所用。 3．工程坐落在風(fēng)景優(yōu)美的烏鎮(zhèn)，環(huán)境舒適宜人，適合養(yǎng)老與旅游度假。 4．完善的醫(yī)療服務(wù)和醫(yī)療體系。 5．小區(qū)物業(yè)服務(wù)到位， 同時(shí)烏鎮(zhèn)雅園為我國(guó)養(yǎng)老業(yè)提供了新的開(kāi)展思路。 〔1〕民間資本應(yīng)當(dāng)被靈活應(yīng)用。我國(guó)居民總數(shù)在世界上排名前列，這意味著我國(guó)民間蘊(yùn)藏著巨大資金總量。我國(guó)人民投資渠道較少，沒(méi)有適宜的渠道進(jìn)展投資，所以，如何盤(pán)活巨大的民間資本就成了一門(mén)學(xué)問(wèn)?！暗禺a(chǎn)養(yǎng)老〞需要大量的投資，因此，兩者的結(jié)合使得該工程能夠順利完成，其中綠城烏鎮(zhèn)雅園工程就是利用了社會(huì)融資和合作開(kāi)發(fā)才有了雄厚的資本進(jìn)展開(kāi)發(fā)，否那

47、么，如此浩大的工程，單單依靠綠城集團(tuán)是無(wú)法完成的。 〔2〕轉(zhuǎn)變居民養(yǎng)老理念。家庭式養(yǎng)老是目前我國(guó)養(yǎng)老的主流，并且在一定的時(shí)間內(nèi)，這種養(yǎng)老方式還會(huì)繼續(xù)大量存在。如何引導(dǎo)老年群體將晚年生活移入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的養(yǎng)老社區(qū)這個(gè)問(wèn)題的解決需要從 基本上轉(zhuǎn)變居民的養(yǎng)老理念。隨著社會(huì)的開(kāi)展，我國(guó)老齡化人群也開(kāi)場(chǎng)轉(zhuǎn)變自我的養(yǎng)老觀念也開(kāi)場(chǎng)了轉(zhuǎn)變，為了不拖累兒女，老人們也開(kāi)場(chǎng)希望能夠進(jìn)入公共養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。綠城烏鎮(zhèn)雅園的出現(xiàn)讓人們重新認(rèn)識(shí)了養(yǎng)老房產(chǎn)以及社區(qū)養(yǎng)老，對(duì)養(yǎng)老社區(qū)有了新的定義。 〔3〕“學(xué)院式養(yǎng)老〞開(kāi)創(chuàng)先河。在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外，在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，開(kāi)展符合老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動(dòng)為

48、核心內(nèi)容的一種新型養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的“雙贏晚年〞，從而推動(dòng)家庭、社會(huì)的和諧開(kāi)展。 頤樂(lè)學(xué)院將現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中強(qiáng)調(diào)的安康、生活服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｒ?guī)必備內(nèi)容。重視老年人學(xué)習(xí)，旨在通過(guò)學(xué)習(xí)，填補(bǔ)老人在老年生活中的空虛，將老年人的精神需求提升到與物質(zhì)需求的同等水平高度，表達(dá)了在我國(guó)以往養(yǎng)老房產(chǎn)所忽略的人性關(guān)心。老年人可以在烏鎮(zhèn)雅園找到社會(huì)歸屬感，表達(dá)自我價(jià)值。 〔4〕提供養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模板。綠城烏鎮(zhèn)雅園類似日本“京都老人之家〞，是一個(gè)建設(shè)在醫(yī)院上的養(yǎng)老院，又類似美國(guó)的“大學(xué)村〞。但烏鎮(zhèn)雅園更有特色，是一所擁有大學(xué)的建設(shè)在醫(yī)院上的養(yǎng)老院。讓老年人老有所醫(yī)，老有所學(xué)，老有所用。 建設(shè)旅游、休

49、閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，初步完善了產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套，最終目標(biāo)之一是推向全國(guó)，成為養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的示范基地，為我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)提供優(yōu)秀的模板。 在工程盈利方面，烏鎮(zhèn)雅園堅(jiān)持認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)于后期的運(yùn)營(yíng)即商業(yè)配套建筑與設(shè)施的開(kāi)發(fā)和招商引資，而不在于養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。烏鎮(zhèn)雅園通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)這一載體來(lái)支援養(yǎng)老工程的正常運(yùn)作，到達(dá)總體上的收支平衡或盈利。 7我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)缺乏改進(jìn) 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)現(xiàn)在所面臨的問(wèn)題有盈利模式不清、政策支持缺乏、融資渠道不暢等問(wèn)題。換而言之，我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)還在處于摸索階段。因此首要的任務(wù)是推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進(jìn)養(yǎng)老房產(chǎn)的建設(shè)與開(kāi)發(fā)[19]。 1．加大國(guó)家政策支持力

50、度。政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展管制的 基本制度，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、土地使用管制制度、投融資管制制度、質(zhì)量管制制度[20]。但是對(duì)于剛起步的養(yǎng)老房產(chǎn)，國(guó)家政策不夠明朗。完善的國(guó)家政策法律體系是我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)開(kāi)展最重要的保障。我國(guó)現(xiàn)階段的養(yǎng)老房產(chǎn)還在處于摸索階段，沒(méi)有國(guó)家政策的扶持 基本看不到希望。因此，政府必須建設(shè)以及完善有關(guān)養(yǎng)老房產(chǎn)方面的法律法規(guī)，在養(yǎng)老工程的土地政策、稅收、融資等方面出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，讓我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)有法可循，有法可依，逐步走上正軌。 2．探索適合我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。我國(guó)現(xiàn)階段養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要為租、售、租售相結(jié)合、反按揭等幾種模式?！笆郇暱梢钥焖倩鼗\資

51、金，但是對(duì)于一般中小房企來(lái)說(shuō)，放棄了養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)權(quán)?！白猕曔@一模式資金回籠相對(duì)緩慢，增加了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。租售結(jié)合可能是比較理想的方式，但銷(xiāo)售與持有的比例需要探索與研究。一個(gè)合理有效的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)養(yǎng)老房產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展至為重要[21]。 3．?dāng)U大運(yùn)營(yíng)資金渠道。房地產(chǎn)工程對(duì)資金的依賴非常大，尤其是“多資源、長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈〞的養(yǎng)老地產(chǎn)，其需要的資金更加大。在傳統(tǒng)的銀行貸款，民間資本又是一種可能。民間資本包括海外基金、養(yǎng)老基金等，拓寬了融資渠道，為養(yǎng)老房產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)提供了保障。 8總結(jié) 養(yǎng)老房產(chǎn)在我國(guó)剛剛起步，各項(xiàng)機(jī)制與法律法規(guī)、國(guó)家政策還在不斷摸索與完善之中，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)水準(zhǔn)參差不齊。綠城烏

52、鎮(zhèn)雅園作為我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)的經(jīng)典力作，無(wú)論在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)、園區(qū)日常物業(yè)的管理、首創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老、引進(jìn)先進(jìn)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，等等，無(wú)不表達(dá)以“老〞為本，詮釋了人文主義思想。其運(yùn)營(yíng)管理模式特別是合作運(yùn)營(yíng)商的選擇與管理、運(yùn)營(yíng)資金的來(lái)源渠道以及頤樂(lè)學(xué)院等配套的運(yùn)營(yíng)更是為我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)做了典范。綠城烏鎮(zhèn)雅園成功的運(yùn)營(yíng)與良好的口碑使我國(guó)的“夕陽(yáng)〞事業(yè)看到了“朝霞〞。 參考文獻(xiàn) [1]徐小兵.從文化因素淺析我國(guó)的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式[J]. 知識(shí)經(jīng)濟(jì). 2010(13) [2]李剛.基于復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的體育主題地產(chǎn)探究[J]，市場(chǎng)論壇 2007 [3]JoséA.Azevedo-Pereira,David P.

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57、A 30歲以下 B 30-50 C 50-70 D 70歲以上 2、 是否已退休 A 是 B否 3、 您對(duì)小區(qū)物業(yè)滿意度打幾分____? 4、 您最滿意小區(qū)哪一個(gè)配套設(shè)施 A 頤樂(lè)學(xué)院 B 健身房 C劇院 D其他 5、 您對(duì)小區(qū)的服務(wù)滿意嗎 A 不滿意 B 比較滿意 C滿意 6、 您認(rèn)為哪些服務(wù)需要改善________________________________ 哪些服務(wù)需要增加______________________________________ 7、 小區(qū)的物業(yè)費(fèi)您能承受嗎? A 不能承受 B可以承受 8、 小區(qū)內(nèi)物價(jià)水平 A 偏低 B正常 C偏高 9、 您選擇烏鎮(zhèn)雅園的原因____________________________________