深業(yè)泰富汽車物流產業(yè)園規(guī)劃可行性研究報告（送審稿）

『深業(yè)泰富汽車物流產業(yè) 園規(guī)劃』 可行性研究報告〔送審稿〕 致：深業(yè)泰富物流集團股份 目 錄 1.0 工程總論 ................................................................................................................. - 4 - 1.1 工程概況.......................................................................................................... - 4 - 1.1.1 工程名稱 ................................................................................................ - 4 - 工程開發(fā)方............................................................................................. - 4 - 承當工程經(jīng)濟可行性研究工作的單位 ..................................................... - 4 - 1.1.4 工程地點 ................................................................................................ - 4 - 可行性研究依據(jù)...................................................................................... - 4 - 工程建設的必要性 ........................................................................................... - 5 - 有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系 .............................................. - 5 - 有利于實現(xiàn)區(qū)內的產業(yè)升級和轉型，提升清水河區(qū)域的整體形象........... - 6 - 有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益................................ - 6 - 有利于拉動羅湖區(qū)乃至深圳市的經(jīng)濟開展 .............................................. - 7 - 1.3 根本結論.......................................................................................................... - 8 - 2.0 工程市場分析 .......................................................................................................... - 9 - 宏觀背景分析................................................................................................... - 9 - 宏觀經(jīng)濟分析 ......................................................................................... - 9 - 宏觀政策影響 ........................................................................................... 12 中觀行業(yè)分析..................................................................................................... 15 2.2.1 汽車產業(yè)開展綜述 ................................................................................. 15 2.2.2 中國汽車銷售業(yè)開展分析....................................................................... 18 2.2.3 深圳汽車銷售業(yè)開展分析....................................................................... 20 2.2.4 深圳二手車市場開展分析....................................................................... 22 2.2.5 深圳汽車后市場開展分析....................................................................... 24 微觀市場需求分析 ............................................................................................. 27 本工程汽車銷售市場需求預測 .................................................................. 27 本工程寫字樓需求預測............................................................................. 31 深圳及筍崗汽車銷售市場供給現(xiàn)狀........................................................... 37 筍崗寫字樓供給現(xiàn)狀 ................................................................................ 40 市場供需小結..................................................................................................... 42 汽車銷售市場 ........................................................................................... 42 2.4.2 寫字樓...................................................................................................... 42 3.0 工程定位分析 ............................................................................................................ 43 本工程解析 ........................................................................................................ 43 工程區(qū)位條件解析.................................................................................... 43 工程交通條件解析.................................................................................... 43 工程土地利用和建筑現(xiàn)狀 ......................................................................... 43 工程綜合條件評價.................................................................................... 45 3.2 工程SWOT分析..................................................................................................... 46 工程總體定位分析 ............................................................................................. 48 總體定位原那么 ........................................................................................... 48 功能定位分析 ........................................................................................... 49 價格定位分析 .......................................................................................... 55 4.0 工程經(jīng)濟效益評價 ..................................................................................................... 60 經(jīng)濟效益評價依據(jù) ............................................................................................. 60 4.1.1 開發(fā)節(jié)奏 .................................................................................................. 60 4.1.2 經(jīng)營模式 ................................................................................................. 60 4.1.3 資金來源 ................................................................................................. 61 4.1.4 基準收益率.............................................................................................. 62 關鍵數(shù)據(jù)來源一覽表 ............................................................................... 62 工程建設內容與建設規(guī)模................................................................................... 62 工程投資估算..................................................................................................... 63 工程開發(fā)建設本錢 ................................................................................... 63 開發(fā)建設階段的期間費用 ........................................................................ 65 工程總投資額 .......................................................................................... 65 工程收入預測..................................................................................................... 66 各物業(yè)經(jīng)營預測....................................................................................... 66 工程收入預測 .......................................................................................... 69 工程本錢費用測算 ............................................................................................. 72 4.5.1 運營本錢 .................................................................................................. 72 4.5.2 稅費 ........................................................................................................ 72 企業(yè)所得稅............................................................................................... 72 土地增值稅............................................................................................... 72 4.5.5 工程支出 ................................................................................................. 73 工程經(jīng)濟效益評價 .............................................................................................. 74 財務評價指標 .......................................................................................... 74 4.6.2 敏感性分析.............................................................................................. 79 盈虧平衡分析 .......................................................................................... 80 5.0 工程開發(fā)總體評價 ..................................................................................................... 81 工程社會效益和經(jīng)濟效益評價............................................................................ 81 工程風險及躲避策略.......................................................................................... 82 5.2.1 風險描述 .................................................................................................. 82 風險躲避策略 ........................................................................................... 82 6.0 附錄 .......................................................................................................................... 84 1.0 工程總論 1.1 工程概況 由深圳市建筑設計研究總院編制的?深業(yè)泰富汽車物流產業(yè)園規(guī)劃可行性研 究?已確定了本工程前期的總體定位和規(guī)劃方案，本次工作的目標是在此根底上 驗證本工程在經(jīng)濟上的可行性： 作為深圳發(fā)源地之一的清水河片區(qū)，深圳政府明確提出了“高起點、大手筆、 現(xiàn)代化〞的改造方針，而片區(qū)的產業(yè)定位也明確為“現(xiàn)代化大宗商品交易市場、 現(xiàn)代物流配送基地、現(xiàn)代物流公共信息平臺、國際物流總部基地〞。由于該片區(qū) 擁有良好的物流根底和完備的汽車流通業(yè)開展根底，交通便利，是關內不可多得 價值洼地。 深業(yè)泰富正是在這樣宏觀的產業(yè)背景下選擇構建汽車物流產業(yè)園來實現(xiàn)這 一宏偉目標。本工程規(guī)劃占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米， 容積率為 。工程集設計研發(fā)、汽車物流配送、零配件供給、展示交易、總部 辦公、信息平臺、商務會議、購物娛樂于一體，功能分區(qū)包括汽車企業(yè)總部大廈、 汽車博覽及效勞中心、汽車物流及用品分撥中心、汽車零配件配送中心、汽車研 發(fā)設計中心、汽車展示交易中心。 1 汽車企業(yè)總部大廈(40 層) 2 汽車博覽及效勞中心(3 層) 3 汽車物流及用品分撥中心(12 層) 4 汽車零配件配送中心(3 層) 5 汽車研發(fā)設計中心(15 層) 6 汽車展示交易中心(7 層) 7 汽車文化活動廣場 8 園區(qū)入口噴泉 規(guī)劃總用地面積 6.27 公頃 總建筑面積 25.08 萬平方米 汽車企業(yè)總部大廈 萬平方米 汽車博覽及效勞中心 萬平方米 其 汽車物流及用品分撥中心 萬平方米 中 汽車零配件配送中心 萬平方米 汽車研發(fā)設計中心 萬平方米 汽車展示交易中心 萬平方米 容積率 4.0 建筑覆蓋率〔%〕 31.00% 綠地率〔%〕 30% 配建停車位〔個〕 1300 深業(yè)泰富汽車物流產業(yè)園的開展目標是：以現(xiàn)有 萬平米土地為龍頭和 核心區(qū)域，借力汽車效勞業(yè)，通過資源整合、政策引導和政府扶持，建立一個真 正的、可行的、具有規(guī)模效益的國內一流、世界領先的汽車物流產業(yè)園工程。 1.1.1 工程名稱 深業(yè)泰富汽車物流產業(yè)園規(guī)劃可行性研究 1.1.2 工程開發(fā)方 本工程開發(fā)方為深業(yè)泰富物流集團股份 1.1.3 承當工程經(jīng)濟可行性研究工作的單位 受委托單位：戴德梁行房地產參謀〔深圳〕。 單位地址：深圳市羅湖區(qū)地王大廈 2810-2811 室。 法人代表：張國正 1.1.4 工程地點 深圳羅湖區(qū)筍崗－清水河物流園 1.1.5 可行性研究依據(jù) ¾ ?深業(yè)泰富汽車物流產業(yè)園規(guī)劃可行性研究? ¾ ?關于加快開展深圳現(xiàn)代物流業(yè)的假設干意見? ¾ ?深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策〔2001-2005〕? ¾ ?深圳市城市規(guī)劃標準與準那么?〔2004 年〕 ¾ ?深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃? ¾ ?深圳市貨運交通開展政策及貨運場站規(guī)劃? ¾ ?深圳市羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃?〔2001 年〕 ¾ ?筍崗片區(qū)法定圖那么?〔2001年4 月〕 ¾ ?筍崗-清水河物流園區(qū)功能調整研究?〔2006年4 月〕 1.2 工程建設的必要性 1.2.1 有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系 據(jù)資料顯示，在汽車產業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30%～40%，流通及售后服 務領域占 60%---70%。而流通及售后效勞包括售前、售中及售后效勞各方面的內 容，即：售前購車指導、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供給、售后維修、裝飾美容、 駕駛技術培訓、信息網(wǎng)絡建設以及汽車文化培育等。 車管所分所 金融保險效勞機 構  文化 引入政 休閑 府相關 職能 畫廊、藝術館 情境小品、雕塑 汽車美容、改裝 汽車 定制中心、駕校 效勞 整車倉儲 零部件倉 儲配送中 心 購物中心 主題商業(yè)  物流 倉儲 體驗式 商業(yè) 汽車 城市展廳  產業(yè) 研發(fā)中心 基地 采購中心 商旅 接待 商務酒店 會展場館 持續(xù)增加的各類 物業(yè) 深圳是我國私人機動車開展最快的地區(qū)之一，汽車市場規(guī)模較大，但布局分 散零亂，處于無序開展的狀態(tài)。這不僅與我市汽車銷售行業(yè)的開展不相適應，也 與深圳市經(jīng)濟開展不相協(xié)調。深業(yè)泰富汽車物流產業(yè)園建成后，經(jīng)營面積將到達 25 萬平方米，將會成為羅湖乃至深圳市規(guī)模較大、功能齊全、現(xiàn)代化、人性化 的汽車交易市場。該工程的實施運營，將彌補深圳市缺乏大型化、集聚型汽車銷 售市場的“空白〞，而且憑借便捷的交通優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及網(wǎng)絡資源優(yōu)勢，把廣 大的消費者、生產廠商、配件供給商以及配套效勞商緊密的聯(lián)系在一起，形成集 團化的經(jīng)營優(yōu)勢，真正形成供、銷、服一條龍配套體系，并建立完善成熟的經(jīng)營 格局，實現(xiàn)政府、廠商、消費者、市場經(jīng)營者真正意義上的“四贏〞。 1.2.2 有利于實現(xiàn)區(qū)內的產業(yè)升級和轉型，提升清水河區(qū)域的整體形 象 ? 隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟的飛速開展，清水河倉庫區(qū)的倉儲功能逐漸弱化，現(xiàn)有 的貨代、運輸、倉儲功能已經(jīng)不能滿足城市的快速開展和深圳市產業(yè)結構 轉型帶來的挑戰(zhàn)，清水河片區(qū)面臨單位面積土地投入產出效益低下、土地 利用率低、環(huán)境及道路狀況落后等一系列問題。 ? 為了順應片區(qū)的開展趨勢，筍崗—清水河物流園區(qū)相關管理部門對園區(qū)的 功能定位進行了調整，編制了?筍崗一清水河物流園區(qū)功能調整研究報告 (2006)?。筍崗—清水河物流園區(qū)調整后的功能定位為： “以信息化為根底，以建設現(xiàn)代化國際大宗商品展示、采購、交易市場、 物流總部基地和現(xiàn)代物流配送基地為重點，抓住培育龍頭交易市場(家居 超市、汽車及汽配交易市場、電子產品專業(yè)市場、輕工產品市場、醫(yī)藥港、 冷凍食品配送中心、生鮮農產品配送中心、文具玩具精品市場和工藝文化 傳播市場等)和集聚專門人才的關鍵，不斷提升現(xiàn)代物流業(yè)的層次、規(guī)劃 和能級。把園區(qū)建設成為城市現(xiàn)代效勞業(yè)功能集聚區(qū)域／深港現(xiàn)代物流企 業(yè)前方效勞基地，為深圳建設成為區(qū)域性物流中心城市作出應有的奉獻。〞 ? 而汽車物流產業(yè)園的開發(fā)建設，將是落實市委市政府的相關政策法規(guī)，實 現(xiàn)區(qū)內產業(yè)結構轉型，引導清水河片區(qū)提升自身價值和構建長遠競爭力的 有力舉措。 ? 本工程的建設，將是在延續(xù)現(xiàn)有統(tǒng)一簡潔的建筑界面的根底上，塑造一個 開放性的建筑景觀節(jié)點，形成標志性建筑群，它將成為一個城市的亮點， 可改變現(xiàn)有清水河倉儲區(qū)的相對無序狀態(tài)，將塑造一個嶄新的、優(yōu)美的區(qū) 域形象。 1.2.3 有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益 時至今日，深圳面臨土地、資源、人口、環(huán)境的四個難以為繼，成為制約深 圳開展的瓶頸，如何克服“四個難以為繼〞的負面影響，已經(jīng)成為深圳面臨的重 大問題。因此，提升單位面積的土地產出成為政府出讓產業(yè)用地的根本要求，規(guī) ?；⒏咝б?、集聚型的汽車物流園區(qū)充分反映了政府的效益要求。 而產業(yè)集群是指相同性或互補性企業(yè)在空間上的成規(guī)模集聚現(xiàn)象，在經(jīng)濟全 球化的今天，產業(yè)集群被認為是增強產業(yè)根植性和保持國家和地方經(jīng)濟穩(wěn)定的重 要條件，引導和強化產業(yè)的集群化開展，正日益受到國內外各地政府的廣泛重視。 因此，深業(yè)泰富汽車物流產業(yè)園作為高集聚型汽車物流效勞區(qū)，對提升特區(qū) 內的產業(yè)用地效益具有重要的示范意義。 1.2.4 有利于拉動羅湖區(qū)乃至深圳市的經(jīng)濟開展 汽車產業(yè)涉及范圍廣，從汽車制造到汽車物流和銷售效勞，包括后期的廢舊 汽車回收處理，已經(jīng)日益成為一個效益巨大的產業(yè)鏈條，對城市經(jīng)濟的開展具有 舉足輕重的影響。 銷售交易 金融按揭 保險效勞 關稅繳納 相關費用繳納 提車效勞 上牌辦證 作為在汽車產業(yè)中處于核心地位的汽車銷售效勞業(yè)，其開展關系到后續(xù)相 關產業(yè)的開展，并且對其他產業(yè)帶動作用明顯。汽車維修效勞行業(yè)不僅增加地區(qū) 對汽車零配件、維修工具、檢測工具的需求，尤其是增加對電子器配件、電子工 具和檢具的需求，而且是汽車消費信貸、保險等汽車金融業(yè)開展的前提，汽車金 融業(yè)的開展完善又為建立成熟的汽車市場，促進整車制造業(yè)的開展創(chuàng)造了條件。 其產生的推動效應將拉動汽車裝飾、汽車租貸，以及旅游、休閑體育運動等相關 產業(yè)的開展，而由汽車產業(yè)開展而形成的汽車文化是構筑現(xiàn)代城市文明的標志。 因此，建立完善、便捷、誠信的汽車物流產業(yè)園，形成成熟的汽車市場將對 帶動深圳汽車物流行業(yè)開展，促進整體區(qū)域經(jīng)濟起到重要作用。深業(yè)泰富汽車物 流產業(yè)園的建設，將會形成集品牌專營區(qū)、汽車集中貿易區(qū)、零配件效勞區(qū)、物 流倉儲效勞區(qū)、汽車配套效勞區(qū)于一體，并包含代理上牌、代繳車輛購置稅、車 船使用稅、代辦保險等一條龍效勞業(yè)務。不僅可以提升和帶動該片區(qū)的整體開展， 實現(xiàn)地區(qū)產業(yè)結構轉型和升級，并可通過市場帶動相關行業(yè)的開展，包括物流、 運輸、貿易等，必將有力地帶動筍崗-清水河地區(qū)經(jīng)濟的快速開展。 1.3 根本結論 ¾ 深業(yè)泰富汽車物流產業(yè)園的規(guī)劃建設順應了深圳市政府重點開展的現(xiàn)代物 流業(yè)的政策走勢，率先響應城市對物流園區(qū)功能布局調整的要求，將對深圳 高端物流業(yè)的開展起到帶動與表率作用。 ¾ 本工程經(jīng)濟上可行,具體財務指標如下: ? 全租模式 按照 30%自有資金+70%銀行融資、全租模式下，工程經(jīng)濟效益指標如下： 工程總投資額約 億元，年投資利潤率：25.56%；工程財務稅后內部收 益率：19.94%；工程稅后財務凈現(xiàn)值〔I=10%〕：97,424 萬元，工程稅后動態(tài)投 資回收期〔含建設期〕： 年； ? 租售結合模式 按照 30%自有資金+70%銀行融資、租售結合模式下，工程經(jīng)濟效益指標如下： 工程總投資額約 億元，年投資利潤率：11.46%；工程稅后財務凈現(xiàn)值 〔I=10%〕：83,346 萬元，工程稅后動態(tài)投資回收期〔含建設期〕： 年 ? 全售模式 按照 30%自有資金+70%銀行融資、全售模式下，工程經(jīng)濟效益指標如下： 工程總投資額約 15.66 億元，年投資利潤率：26.79%；工程稅后財務凈現(xiàn)值 〔I=10%〕：114,662 萬元. 2.0 工程市場分析 2.1 宏觀背景分析 2.1.1 宏觀經(jīng)濟分析 1.國內經(jīng)濟開展現(xiàn)狀――2021 年明顯下降，2021 年一季度整體表現(xiàn) 好于預期 2021 年在金融危機的影響下，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了明顯放緩的趨勢。國內生產 總值 300670 億元，同比增長 9.0%，4 年以來首次降至個位數(shù)，經(jīng)濟形勢十分緊 迫。而中國政府也明確了當前首要任務是保經(jīng)濟增長、拉動內需和和促進消費， 并相應出臺了 4 萬億投資方案及十大產業(yè)振興規(guī)劃等重大措施，力爭在外圍經(jīng)濟 形勢和持續(xù)嚴峻的情況下，促使中國經(jīng)濟率先復蘇。 2005-2021年GDP累計增速 12.5% 12.0% 11.5% 11.0% 10.5% 10.0% 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0%  07年2季度  6.8% 截止到 2021 年第一季度， 國民經(jīng)濟運行出現(xiàn)了積極變化， 整體表現(xiàn)好于預期。初步核算， 一季度國內生產總值 65745 億 元，按可比價格計算，同比增長 6.1%。居民消費價格同比下降 0.6%，工業(yè)品出廠價格同比下降 4.6%，環(huán)比降幅逐月縮小。 當前國際金融危機仍處在調整之中，但中國一季度的經(jīng)濟運行狀況已經(jīng)好于 預期的表現(xiàn)，有逐步啟穩(wěn)的趨勢，未來將有可能在全球范圍內率先回暖。因此， 宏觀經(jīng)濟有利的開展形勢將對各行業(yè)的開展起促進作用。 2.深圳經(jīng)濟開展現(xiàn)狀――抗金融危機能力強，重要經(jīng)濟指標仍處于全 國領先地位 近 10 年來，深圳市國民生產總值以年均近 15%的速度快速增長，經(jīng)濟開展 成果顯著，產業(yè)結構良好。雖然 2021 年深圳面臨著金融危機的巨大沖擊，經(jīng)濟 開展環(huán)境艱巨，但深圳的產業(yè)升級和調整抓得早，因此抗危機、保增長的工作處 于全國的前列。目前深圳經(jīng)濟開展主體的根本面比擬穩(wěn)定。 1998-2021深圳國民生產總值及增速 10000 8000 6000 4000 2000 20% 15% 10% 5% 0 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2021 表2-1：深圳主要經(jīng)濟指標與其它三大城市的比照〔2021年〕 GDP〔億 元〕 全國排名 人均 GDP 〔美元〕 全國排名 人均可支 配收入 全國排名 深圳 7807 4 12932 1 27596 1 上海 13698.15 1 10529 12 16683 6 北京 10488 2 9075 36 15638 12 廣州 8215.82 3 11696 7 16884 5 數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局網(wǎng)站  從表 2－1 中可以 看出，深圳 2021 年 GDP 總值為 7807 億元，繼續(xù)穩(wěn)居全國第四位。而在全國人 均 GDP 和人均可支配收入兩項指標上，深圳仍然位居全國首位，顯示了深圳在 經(jīng)濟開展以及居民收入消費水平等方面處于全國領先的地位，甚至到達了中等發(fā) 達國家的水平。 同時，深圳的國內商品銷售總額在 2021 年到達了 億元，比上年增 長 12.3%，其中汽車類產品 億元，同比增長 ％，顯示出強勁的開展 勢頭。 3.小結 從全國的宏觀經(jīng)濟開展來看，隨著國內新經(jīng)濟措施的逐步實施，將促使中國 經(jīng)濟迎來新一輪的開展機遇。 從深圳目前的經(jīng)濟開展狀況來看，其整體水平仍處于全國的領先地位，人均 GDP 和人均收入水平位居全國首位，為商品市場的持續(xù)開展奠定了堅實的根底。 對于本工程而言，逐步回暖的國內經(jīng)濟形勢將成為本工程的有利開展因素。 而深圳中心城市的核心競爭力和價值，為本工程蘊育了巨大的市場空間。 2.1.2 宏觀政策影響 1.?汽車產業(yè)調整和振興規(guī)劃? 該政策是在當前經(jīng)濟危機的背景下，國家大力扶持和促進汽車行業(yè)開展的具體表 現(xiàn)，對本工程而言是重大的政策利好。 為應對國際金融危機的影響，落實保增長、擴內需、調結構的總體要求， 穩(wěn)定汽車消費，加快結構調整，增強自主創(chuàng)新能力，推動產業(yè)升級，促進我國汽 車產業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定開展，政府特制定?汽車產業(yè)調整和振興規(guī)劃?，作為 汽車產業(yè)綜合性應對措施的行動方案。 〔1〕產業(yè)調整和振興的主要任務 ¾ 培育汽車消費市場 遏制汽車產銷下滑勢頭，確保 2021 年穩(wěn)定增長。調整和出臺鼓勵汽車消 費、恢復市場信心的政策措施。 ¾ 推進汽車產業(yè)重組 鼓勵大型汽車企業(yè)在全國范圍內實施兼并重組。 ¾ 支持企業(yè)自主創(chuàng)新 以企業(yè)為主體，加強產品開發(fā)能力建設。 ¾ 實施技術改造專項 支持汽車產業(yè)技術進步和結構調整，重點支持開展新能源汽車的相關技 術。 ¾ 實施新能源汽車戰(zhàn)略 推動純電動汽車、充電式混合動力汽車及其關鍵零部件的產業(yè)化。 ¾ 開展現(xiàn)代汽車效勞業(yè) 加快開展汽車研發(fā)、生產性物流、汽車零售和售后效勞、汽車租賃、二手 車交易、汽車保險、消費信貸、停車效勞、報廢回收等效勞業(yè)。 〔2〕主要具體政策措施 ¾ 減征乘用車購置稅 自 2021年1月 20 日起， 升及以下小排量乘用車的購置稅從 10%減到 5%。 ¾ 開展“汽車下鄉(xiāng)〞 農民按照規(guī)定換購車輛，最高可享受 5000 元財政補貼。 ¾ 加快老舊汽車報廢更新 2021 年老舊汽車報廢更新補貼資金總額由 2021 年的 6 億元增加到 10 億 元。另再安排 40 億元，對符合一定使用年限要求的中、輕、微型載貨車 和局部中型載客車，以及“黃標車〞適度提前報廢并換購新車，給予不高于 同型車輛單輛車輛購置稅金額補貼。 ¾ 清理取消限購汽車的不合理規(guī)定 包括牌照注冊數(shù)量、車型限制、各種區(qū)域市場保護措施、各類行政事業(yè)性 收費、外地汽車進城收費。 ¾ 促進和標準汽車消費信貸 修改和完善汽車消費信貸制度，支持符合條件的國內骨干汽車生產企業(yè)建 立汽車金融公司。 ¾ 標準和促進二手車市場開展 大力開展專業(yè)的二手車經(jīng)銷企業(yè)，倡導汽車品牌經(jīng)銷商開展以舊換新、以 舊換舊等汽車置換業(yè)務。取消二手車交易市場的不合理收費，降低交易成 本。 〔3〕?汽車產業(yè)調整和振興規(guī)劃?對本工程的影響 ¾ 有利于增強國內宏觀經(jīng)濟的市場信心，推動汽車行業(yè)復蘇，為本工程提供 良好的外部環(huán)境； ¾ 汽車行業(yè)為全國十大重點振興產業(yè)之一，有利于獲得更多政府扶持政策， 對本工程的定位具有戰(zhàn)略指導意義； ¾ 降低了消費者的購置本錢，保證消費者的合法權益，有利于拉動汽車消費 內需市場、促進消費，對本工程而言是最大的利好消息。 2.其它主要宏觀政策對汽車行業(yè)的影響 〔1〕加大重大根底設施建設――公路的大規(guī)模建設為汽車消費奠定設施根底 加快鐵路、公路和機場等重大根底設施的建設，投資規(guī)模將有較大幅度提 高，既發(fā)揮投資對經(jīng)濟的直接拉動作用，又為經(jīng)濟的長遠開展夯實根底。 〔2〕以投資帶消費，以消費促增長――穩(wěn)定和提高居民的收入水平，有利于帶 動汽車消費市場 從 2021 年四季度到 2021 年底國家需投資 4 萬億元來推動快民生工程、基 礎設施、生態(tài)環(huán)境的大規(guī)模建設，從而提高城鄉(xiāng)居民收入并直接拉動消費， 對經(jīng)濟開展的帶動作用十清楚顯。 〔3〕改革增值稅，減輕企業(yè)負擔――有效降低了汽車企業(yè)的本錢，汽車商品的 價風格整空間將更加廣闊 增值稅改革即是“生產型增值稅轉為消費型增值稅〞。全面實行增值稅轉 型將有利于企業(yè)利潤的增加，也為企業(yè)結構調整提供空間。按照部署，在 全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅改革，鼓勵企業(yè)技術改造，據(jù)初 步測算此舉將減輕企業(yè)負擔 1200 億元。 〔4〕實施“適度寬松〞的貨幣政策，擴大信貸規(guī)模――為汽車消費者提供廣泛的 信貸效勞，降低購車門檻，促進消費 此舉意在增加貨幣供給，目的是繼續(xù)穩(wěn)定價格總水平的同時，在促進經(jīng)濟 平穩(wěn)較快開展方面發(fā)揮更加積極的作用。 2.2 中觀行業(yè)分析 2.2.1 汽車產業(yè)開展綜述 自 2001 年以來中國汽車工業(yè)總體上保持了良好的開展勢頭，2007 年銷量水 平實現(xiàn)比 2003 年翻了一番，已連續(xù)九年增幅保持兩位數(shù)增長。汽車產業(yè)已經(jīng)逐 步開展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。 目前，在汽車產業(yè)流通領域主要劃分為以下三個環(huán)節(jié)： 汽車制造業(yè) 零配件制造上游產業(yè)〔鋼鐵、機械、電子、 電器、化工、輕工、紡織等〕 整車制造業(yè)〔鑄、鍛、熱、焊、沖壓、 機加工、油漆、電鍍、裝配、試驗、 檢測等〕 零配件制造產業(yè)〔汽車的各種零配件生 產〕 汽 文化業(yè)〔展 車 示、博覽、 展 體育、旅游 銷 等〕 和 服 務 業(yè) 銷售業(yè)〔新車銷售及二手車銷售〕 效勞業(yè)〔零配件、咨詢、租賃、保養(yǎng)、維修、金 融、保險、廣告、司機培訓、加油站、停車場、 俱樂部、休閑娛樂餐飲〕 本工程可開展的產業(yè)鏈環(huán)節(jié) 上述環(huán)節(jié)中，汽車效勞業(yè)和汽車文化業(yè)可以歸類為汽車后市場，它與汽車銷 售業(yè)是通過商貿物流來實現(xiàn)的，是本工程主要的開展方向。而制造環(huán)節(jié)不需要通 過城市的商貿場所來實現(xiàn)生產，因此本工程不予考慮。 根據(jù)行業(yè)開展數(shù)據(jù)統(tǒng)計，汽車整車制造僅占整個汽車產業(yè)總產值 20％比例， 由此可以看出，汽車銷售和汽車后市場的容量以及經(jīng)濟效益巨大，本工程開展空 間廣闊。 1.汽車銷售業(yè)――以新車銷售和二手車銷售為主 汽車銷售業(yè)主要包括汽車新品銷售和二手車銷售。汽車新品主要是汽車生產 廠商利用新的設計、技術、工藝制造出新的整車商品，并通過經(jīng)銷商、代理商、 展會等商業(yè)渠道實現(xiàn)商品的銷售。而二手車市場主要是依托于國內的新車車消費 開展起來的，它推進了汽車銷售市場的開展，加快了汽車商品更新?lián)Q代的速度， 并因此形成了一個規(guī)?；?、相對獨立的市場，成長性良好。 2.汽車后市場――以汽車效勞和汽車文化業(yè)為主 汽車后市場是指汽車銷售以后，圍繞汽車使用過程中的各種效勞，它涵蓋了 消費者買車后所需要的一切效勞。近年來，隨著汽車制造業(yè)和銷售業(yè)的快速開展， 汽車效勞行業(yè)逐步從汽車制造和汽車展銷環(huán)節(jié)中別離，形成了獨立的汽車后市 場。根據(jù)行業(yè)內統(tǒng)計，汽車前市場與后市場的消費比例為 1：8，汽車行業(yè)利潤 比為 3：7，汽車后市場已成為名副其實的“黃金市場〞。 汽車行業(yè)利潤占比 30% 70% 汽車前市場 汽車后市場 3.新車銷售市場、二手車銷售市場與汽車后市場的關聯(lián)性 〔1〕新車銷售是二手車市場和汽車后市場開展的根底，汽車銷量和汽車保有量 的開展，才能夠推動整個汽車市場的開展，為二手車、汽車后市場帶來市 場空間和容量； 〔2〕二手車市場與新車銷售市場的開展既相互促進，又能此消彼長。新車的推 出能夠加快消費者升級換代的速度，為二手車交易帶來時機。但二手車市 場的過渡繁榮，也會影響到新車的交易； 〔3〕汽車后市場完全依賴于前市場的開展，但它也是前市場不可或缺的配套服 務，且利潤比例以及消費比例要遠高于前市場，擁有較高的開展?jié)摿Α? 2.2.2 中國汽車銷售業(yè)開展分析 雖然受到金融危機影響，但 2021 年中國汽車銷量同比仍增長 ％，說明剛性 需求旺盛 在經(jīng)歷了 2005 年至 2007 年汽車行業(yè)連續(xù)三年兩位數(shù)的高速增長之后，2021 年中國汽車最終銷量為 938 萬輛，比 2007 年全年新車銷售量提升約 ％，雖 然增幅有所下降，但在金融危機的背景下仍然實現(xiàn)了銷量增長。 2000-2021中國汽車銷售量〔萬輛〕 數(shù)據(jù)來源：中國汽車工業(yè)年鑒 2021 年 938 ％ 隨著宏觀經(jīng)濟的回暖，2021 年一季度中國汽車行業(yè)開始出現(xiàn)回暖跡象，汽車行 業(yè)消化庫存情況和下季度銷量預期都較為樂觀。 根據(jù)中國 汽車行業(yè)景氣研究報告顯示，2021 年一季度，用以反映汽車行業(yè) 景氣狀況的汽車行業(yè)景氣指數(shù)為 98.4(2001 年=100)，雖然仍同比下降 ，環(huán) 比下降 ，但從總體看，汽車行業(yè)景氣指數(shù)在 2021 年一季度降幅有所遏制， 行業(yè)景氣開始出現(xiàn)回暖跡象。 從全球范圍來看，2021 年中國汽車消費量占全球總消費量比例已達 12%，預計 在 2021 年左右國內汽車銷售也有望超過美國，成為全球第一大汽車消費市場。 根據(jù)中投參謀發(fā)布的?2021-2021 年中國汽車行業(yè)投資分析及前景預測報告? 顯示，2007 年我國汽車總銷量大致為 2003 年的一倍，短短的 4 年間翻了一番。 未來汽車工業(yè)仍將保持良好的開展勢頭，汽車產量于 2021 年成為世界第一，而 汽車銷量預計在 2021 年超過美國，成為全球第一大汽車消費市場。 2000-2021世界主要國家汽車銷售量〔萬輛〕 數(shù)據(jù)來源：中國汽車工業(yè)年鑒、世界汽車工業(yè)參考 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0  2000-2021中國汽車銷售量〔萬輛〕 美國 德國 日本 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2021年 中國 在千人汽車保有量的統(tǒng)計上，中國僅為美國的 5％，顯示出中國的汽車市場仍有 巨大的開展空間。 目前，美國的千人汽車保有量是 815 輛，而中國千人汽車保有量是 輛。 一個國家的高速增長期有兩個：第一個時期是千人 5 輛車到千人 20 輛，第二個 時期是千人 20 輛到千人 100 輛，而中國正處在第二個高增長期，汽車產業(yè)具備 高速增長的潛能。 2.2.3 深圳汽車銷售業(yè)開展分析 深圳在 2021 年受到金融危機的嚴重影響，但在汽車銷售額的統(tǒng)計上仍然取得了 ％的快速增幅，顯示出強有力的消費市場。 根據(jù)深圳市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021 年 1－12 月深圳汽車銷售總額達 億元，比 2007 年同期增長了近 20.4%。這是以外向型經(jīng)濟為主的深圳在金融危 機嚴重影響下取得的成績，顯示出深圳汽車市場強大的消費能。 借勢國家汽車相關政策的出臺，2021 年 1－4 月深圳的汽車銷售額實現(xiàn)了同比 ％的大幅度增長，強勁反彈的力度領先于全國。 根據(jù)深圳市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021 年 1－4 月深圳汽車銷售總額累計為 億元，實現(xiàn)同比增長 45.5%。雖然整體的經(jīng)濟狀況尚不明朗，但隨著中國 汽車行業(yè)開始出現(xiàn)回暖跡象，深圳汽車展銷業(yè)的反彈力度十分強勁，增長的勢態(tài) 有望繼續(xù)保持下去。 截至到 2021 年底，深圳汽車保有量已突破 130 萬輛，但與國際興旺城市 300－ 400 萬臺的容量相比，在考慮城市規(guī)模的前提下，仍有較大的市場空間。 根據(jù)國際興旺城市的開展經(jīng)驗，城市的汽車保有量一般在 300－400 萬臺達 到飽和，但實際上紐約、東京的汽車保有量已到達 700－800 萬臺。北京是中國 汽車保有量最大的城市，已經(jīng)突破 300 萬臺。深圳與上述城市相比差距較大，顯 示出較大的上升空間。 目前，深圳汽車銷售市場的營業(yè)建筑面積約為 46 萬平方米，逐步開始由舊有臨 時用地性質的展場向永久性汽車交易用地、4S 品牌店的成熟市場升級和轉變。 ¾ 目前，深圳市符合標準的汽車展銷市場共有 76 處，總占地面積 公頃， 總建筑面積 萬平米； ¾ 深圳市汽車展銷市場類型大體上可以分為兩類： ① 集中多家經(jīng)銷商共同經(jīng)營的集聚型汽車交易市場， ② 獨立的品牌專賣店。 表2-2：深圳汽車銷售市場分類統(tǒng)計表 數(shù)據(jù)來源：深圳市建筑設計總院統(tǒng)計 展場類型 數(shù)量 銷售單位數(shù) 占地面積〔m2〕 建筑面積〔m2 品牌專賣店 4S 店 41 41 225674 其他專 賣店 20 20 59534 12631 交易市場 15 561 220263 合計 76 622 458568 〕 4S 店：指整車銷售〔sale〕、配件供給〔spare part〕、維修效勞〔service〕、信息反應〔survey〕 四位一體的品牌專賣店； 其他小型專賣店：指以整車銷售和車輛存放功能為主的品牌店。 政府部門和行業(yè)運營商正在積極改變深圳汽車銷售市場較小、分布散亂、營銷模 式落后的現(xiàn)狀，力圖帶動形象的改變，提升在行業(yè)幅員中的地位。 針對深圳特區(qū)內大局部的汽車交易市場都屬于臨時性用地的問題，深圳市政 府已經(jīng)規(guī)劃了極具規(guī)模的三大永久性汽車產業(yè)用地來解決場地的問題。而深圳汽 車展銷業(yè)的知名企業(yè)也在積極的推進汽車市場的建設、加強資源整合、探索先進 的營銷模式、提升效勞質量等，有利于推動整個行業(yè)的開展。 結論：從目前深圳汽車銷售業(yè)的開展態(tài)勢來看，雖然仍受到經(jīng)濟危機背景的影響， 但得益于深圳興旺的經(jīng)濟開展水平以及行業(yè)市場的沉淀和地位，未來深圳汽車消 費市場將會迎來復蘇和新的開展機遇。 2.2.4 深圳二手車市場開展分析 伴隨著 2021 年第一季度中國經(jīng)濟超預期的良好勢態(tài)，汽車行業(yè)也看到了回 暖的跡象。在此背景下，深圳新車銷售市場的強勁反彈，同時也帶動了二手車的 銷量快速增長。 2021 年第一季度中國二手車市場成交量同比增長 24.73%，市場交易顯示出活潑 的跡象。 根據(jù)中國汽車流通協(xié)會得悉，全國 31 個省市 2021 年一季度共交易二手車 萬輛，同比增長 24.73%。其中，二手轎車成交 萬輛，同比增長 21.72%。 在新車銷售市場的帶動下，2021 年第一季度深圳二手車市場銷量實現(xiàn)了 16.1% 的增長比例，證明了深圳二手車市場仍