房地產金融講義第3章.ppt

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1、第三章 抵押貸款的運作,杠桿原理 抵押貸款的償還 抵押貸款的運行過程 抵押房屋的使用和管理 利率變化對還款額的影響 期前還款的處理 其他抵押貸款類型,第一節(jié) 杠桿原理,杠桿原理是靜態(tài)地分析房地產投資收益的會計工具，是基于現金流會計準則的分析方法，在房地產金融和房地產開發(fā)、經營中具有非常重要的作用。,一、杠桿原理的特性,1.基本概念 資產總額V：在房地產經濟中是特指某項房地產投資的市場價格，即買入價。 負債M：特指購買該項房地產而借入的資金。 股東權益E：特指在該項房地產投資中投資者所投入的自有資金。三者的關系是：V=M+E M/V為負債比率，在投資的初始期即為按揭成數（貸款比率） E/V為權益

2、比率，在投資的初始期即為首付成數（首付比率）。 收益CF：指在房地產經營中每年所產生的凈現金流，即每年經營收入減去經營費用的差值。在房地產經營中，凈營業(yè)收益的分配為兩部分：a付給銀行貸款利息，b股東收益。 即:CF=M*i+股東收益 資產收益率：R=CF/V=CF/（M+E） 股東收益收益率：Y=股東收益/股東權益=（CF-M*i）/E,2.原理與計算公式,由資產收益率公式 R=CF/V=CF/（M+E）可以得到： R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y， 即資產收益率等于負債比率與利率的積同股東權益比率與股東收益率的積之和。 由此，我們還可以得到： Y=（VR-M*i）

3、/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）這里，我們記（R-i）為D，即資產收益率與貸款利率的差；記V/（V-M）為L，即權益比率的倒數，稱為杠桿因子。則Y=i+D*L 上述分析是基于現金流和普通會計準則的財務分析，其結果就像普通物理學的“杠桿原理”一樣，所以，我們把通過適當的借款來提高股東權益收益率的方法稱為“財務杠桿”法，怎樣的杠桿因子才適當呢？,3.計算實例,我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計算。 杠桿效應 有一幢公寓價值2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收

4、益為300萬元。則不同的貸款比例所帶來的股東權益收益率是有明顯差異的。,不同貸款比率股東權益收益率差,,財務風險,有一幢公寓價值2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風險。,財務風險比較,貸款不同利率水平對權益收益率的影響,有一幢公寓價值2000萬元，投資者因為自有資金不足，向銀行貸款（比例為70%），公寓出租的年凈收益為300萬元，請比較貸款的年利率分別為8%，10%，12%，14%，20%，25%時的權益收益率。,不同貸款利率水

5、平的權益收益率,二、杠桿作用的形式,通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結論：杠桿作用包括正作用、中性作用、負作用。其具體影響如下： 杠桿正作用當資產收益率大于貸款利率時（即D0），形成正的杠桿作用，使權益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越大則作用越強，提高貸款比率越有利。L越大越好！ 杠桿中性作用當資產收益率等于貸款利率時（即D=0），形成中性杠桿作用，權益收益率不受影響。貸款對于擴大經營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產生了一定的潛在風險。 杠桿負作用當資產收益率小于貸款利率時（即D<0），形成杠桿的負作用，權益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時，貸款比率越大，杠桿因子

6、越大，權益收益率受到的影響也越大，負債經營的風險就越突出。L越大越不好！,第二節(jié) 抵押貸款的償還,房地產抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益，標準的還貸安排是按一定的時間間隔等額地償還。最經常采用的時間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數量償還其所欠款項（包括本金和利息）。,一、月還款額,還款安排是房地產抵押貸款合同的重要內容，按照雙方的約定來嚴格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負相應的責任。 在具體的還貸安排中，一般有2種標準的約定，即“本息均還”和“先息后本”。,1.本息均還法,本息均還法是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即在每個月相等的還款中包

7、含相同的本金和相同的利息。 其計算公式如下：每月攤還本金=貸款額/貸款期限（月數）=M/n每月攤還利息=（n+1）*M*i/2n 每月還款額=每月攤還本金+每月攤還利息 = M/n+（n+1）*M*i/2n 這里，M為貸款額，n為貸款月數，i為貸款的月利率。 例如：某人向銀行抵押貸款10萬元，約定按本息均還法分60個月（5年）等額還貸，月利率為6.3，請計算每月的還款額。 每月應還本金=M/n=100000/60=1666.67（元） 每月應還利息=（n+1）*M*i/2n =（60+1）1000006.3(260)=320.25（元） 月還款額=1666.67+320.2

8、5=1986.92（元）,2.先息后本法,先息后本法是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 計算公式為： 月還款額=M*i*(1+i)n/(1+i)n1 如上例，其計算如下：月還款額=M*i*(1+i)n/(1+i)n1 =1000000.00631.006360(1.0063601) =2006.66（元）,3.本息均還法與先息后本法的差異,通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括： 二者的月還款額不同； 每月還款額中本金、利息所占比重不同； 兩種還款方式中利息總額不同； 在發(fā)生提前還清債務時，剩余

9、本金不同，產生的后果也有重要差別。,二、月本利和因子表,在實際業(yè)務活動過程中，銀行經常還編制不同利率水平對應不同貸款期限的表格，被稱為“月本利和因子”表，以幫助借款人快捷地計算。,1.月本利和因子表的結構,月本利和因子表包括7列，其中第1列為借款期限（一般為年）；第2列為復利值（即1元借款的最終值）；第3列為累積復利值；第4列是第3列的倒數；第5列為貼現因子；第6列為累積貼現值，即本利和因子；第7列為月償還因子，實際上是第6列的倒數。 貸款利率為10%的月本利和因子見P55。我們也可以構造一個貸款年利率為9%（即月利率為0.75%）的月本利和因子表。 月本利和因子表的基本關系中最重要、最有用的

10、是： 貸款額=月還款額1元錢累積貼現值,貸款年利率為9%的本利和因子表,,2.應用舉例,還款額的計算 借款50萬，分25年還清（即300個月），貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？月還款額=借款額/1元錢的累積貼現值=500000/110.047230=4543.50（元）或者：月還款額=借款額月償還因子 =5000000.009087=4543.50（元） 借款額的計算 計劃每月還款3000元，借款期限是30年（即360個月），年利率是10%，可以借款多少？貸款額=月還款額1元錢累積貼現值 =3000113.950820=341852.46（元） 如果每

11、月還款5000元呢？ 貸款額=5000113.950820=569754.1（元）如果期限為25年（300個月），月還款4500元，可借款多少？貸款額=4500110.047230=495212.54（元）,三、償還清單,1.基本概念 本金principal本金是借款人所欠銀行債務總額，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數額。 手續(xù)費（cost of administration）手續(xù)費就是銀行收取的經營費用，一般在放款時收取，或者加入到貸款總額中去即實際用于購房的資金等于貸款總數減去手續(xù)費。但現在銀行通常不收取手續(xù)費。與手續(xù)費不同，貸款利率是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為

12、本金的百分數（以年計）或千分數（以月計）。 貸款期限貸款期限就是放款日到最后還款日的時間間隔，一般以年計，但也可以月計。 分攤系數在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內按照一定的期段（通常是一個月）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期限來進行還款，這個過程稱為“攤還”amortization，或者“分期償還”。每一期攤還的本金額占本金的百分數稱為分攤系數，記作K，它是由本金、利率、期限和攤還方式決定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標之一。,2.償還清單的計算,這里的計算是根據本利和因子表來進行，主要是計算還本數額和剩余本金數額。 剩余本金借款的剩余本金額應等于今后還款額的貼現值

13、，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現值。即：剩余本金=月還款額月累積貼現值例如：一筆抵押貸款期限為30年，利率為10%，貸款額為10萬元，現在已按規(guī)定償還了5年，剩余本金是多少？剩余本金=月還款額月累積貼現值=877.57110.047230=96574（元）說明經過5年的還款，10萬元的借款的剩余本金還有96574元，即5年償還的本金僅僅3426元。 年付利息額年付利息額=年還款額剩余本金減少額=月還款額12（上年剩余本金今年剩余本金）,償還清單,按照上述辦法，可以計算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 例如：貸款額為300000元，期限

14、為10年（120個月），年利率為9%（即月利率為0.75%），其償還清單如下：,償還清單,我們用Excel來解釋。,四、抵押貸款的幾個指標,1.有效利率對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財務杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權益收益率保持合理水平的借款利率，當然是希望越低越好。 對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風險補償等）的利率水平，當然希望是越高越好。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合同所確認的利率。 2.貸款比率貸款比率是貸款額占總資產（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比（ratio of mortgage to value

15、），可以反映財務杠桿作用的大小。 3.還貸常數還貸常數是年還款額與總借款額的比值，即：還貸常數=年還款額/總借款額一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數越高。,第三節(jié) 抵押貸款的運作過程,一、抵押貸款的參與人 1.抵押貸款的參與人 借款人抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。 放款人放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機構，也是抵押權人。 房地產開發(fā)商房地產開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構，是房地產買賣中的市場供給者。 房地產保險公司房地產保險公司是為購房者提供人壽和財產保險的機構，其服務也是對貸款人的一種重要保障。,2.抵押貸款參

16、與人之間的關系,借款人、放款人、房地產開發(fā)商的關系借款人、放款人與房地產開發(fā)商的關系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關系是資金、權益和實物的交換關系，房地產開發(fā)商與借款人和貸款人的關系隨著房屋實際使用權、房屋實物、購房資金的相互轉換完成而結束。在這里，放款人是由房地產開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關系隨著借款人清償完所有債務而結束。 借款人、放款人、保險公司的關系借款人、放款人、保險公司的關系是在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現保險標的事故時得到強化，在保險事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務后，他們之間的關系結束。在這里，保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的

17、風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險公司的關系延續(xù)的時間也比較長。 上述的復雜關系可參見圖33。,抵押貸款各參與人之間的關系,,借款人 債務人 抵押人,放款人 債權人 抵押權人,保險公司,房地產開發(fā)商,,,,,,,,,,,,,,,,,,,保險費,保險事故賠付,超過債務部分的賠費,房屋的居住權和使用權,房屋的抵押權,30%購房款,,,,70%購房款,30%購房款,70%購房款,房屋產權,二、抵押貸款的運行過程,抵押貸款的運行過程實際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務全部清償完畢的全過程，是債權

18、、債務關系變化、產權轉移的過程。 （參見圖34）,抵押貸款運行過程,,借款人 債務人 抵押人 購房者,放款人 債權人 抵押權人 （金融機構）,拍賣公司,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,貸款,還貸,抵押權,房屋產權,違約,超過債務的資金,債務,委托,委托,三、再抵押,1.概念抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。 2.再抵押的運行再抵押的運作其實很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權人而承擔太大的風險，所以，再抵押

19、一般是與原抵押銀行作債務重組而已。,第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理,一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的實際控制權和使用都還是在抵押人方面，抵押權人對抵押物并沒有任何的實際控制，但為了保證自己的相關權益，抵押權人對抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請求權的。而抵押人雖然實際占用著抵押房屋，但涉及到對抵押房屋任何改變（包括實體和權益）的事項都不能單方面作出決定，必須與抵押權人取得聯系、溝通和一致。,1.抵押房屋的使用管理,在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實際控制、使用和管理的，在這個過程中，他必須遵守以下基本約定： 必須保證所占管房屋的安全性； 必須保證所占管房屋的完整性； 有隨時接

20、受抵押權人檢查的義務，不得有損害所占管房屋的功能或降低其價值的行為，否則必須承擔相應的責任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔違約責任； 需向放款人認可的保險機構投保并支付保險費，抵押權人應為保險事故賠償的第一受益人，保單正本由抵押權人保管,2.抵押房屋的出租、轉讓,在抵押期間，抵押人可以對房屋進行處置，包括預售、預租、出租、變賣、饋贈等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為前提： 預售、預租或出租應征得抵押權人的書面同意，并明確預售、預租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預售、出租收入歸還貸款的比例； 變賣或饋贈應得到抵押權人的書面同意，并明確償還抵押貸款本息的責任和方式，方可解除或變

21、更抵押協議； 新的所有權人，如受讓方、受贈人等要與貸款銀行簽訂新的抵押貸款協議。,二、違約后抵押房屋的處理,1.違約的認定 借款人違約，抵押權人有權請求或參與處置抵押物，包括如下情形： 貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； 借款人在貸款合同終止前就已經宣告解散或破產； 借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設要求完成有關建設項目； 當借款人在生產經營、財務或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響放抵押權人利益時。,2.處理程序,抵押權人對抵押房屋進行處理時，應按照如下程序進行： 發(fā)現借款人違約后，抵押權人必須事先通知借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權人才能采取進一步的行動； 抵押權人

22、可以與抵押人協商委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協商不成則可以要求司法機關強制執(zhí)行拍賣條款； 抵押權人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時，債權人有權繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關費用后有剩余則余額應由抵押人收回； 對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止。,3.無效行為與捆綁擔保,如果借款人在貸款期限內擅自處理抵押物，屬于無效行為，貸款人有權提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。 房屋抵押權不能與被擔保的債權分離而為其他債權提供擔保；但抵押權可以與被擔保債權一起為其他債權提供擔保，當然需要履行一定的法律手續(xù)。,第五節(jié) 利率變化對還款

23、額的影響,一、等額還款 這里重要的是抵押人權益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些基本關系： 抵押人在抵押物中占有的權益的增加額=當年還本額 抵押人的權益比重=抵押人占有權益額/房屋購買價 =（首期付款+累積還本）/（首付+抵押貸款） 其具體變化可參考表3-6,二、貸款期限與月還款額,在等額還貸安排中，月還款是貸款數量、期限和利率水平的函數。即 PMT=f（PV，n，i） 一般地: 在借款額一定時，月還款額取決于期限和利率； 在利率水平一定時，月還款額取決于貸款數額與期限； 在期限一定時，月還款額取決于貸款數額與利率水平。,三、利率調整后還款數額的計算,因為住房抵押貸款的期限都特別長，

24、一般安排為非固定利率貸款，即貸款利率可能隨著市場和政策的調整而出現調整，還款安排自然也應隨著利率的調整而調整。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，則利率調整后的還款清單自然也就不同。,1.本息均還法,當借款人還款n1個月后，利率由r變?yōu)閞 則此時剩余本金為P=Pn1m=Pn1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n 此時銀行可以采取兩種處理方法，對余下期限（nnn1）的還款作出適當安排：,固定還款期限，改變還款額,此時，月還本金是：m=P/（n-n1）=(n-n1)P/n/（n-n1=P/n與利率變動沒有關系，而月還利息為：N=(n+1)*P*r/2*n=(n-n1+1)P*r/2

25、nT=m+N=2P+(n-n1+1)P*r/2n 例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個月后，利率調整為1.0833%，則其還貸變化為：前3個月的還貸安排為：m=P/n=100000/120=833.33（元）N=（n+1）P*r/2n=504.17（元）T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）后面的還貸安排為：m=m=P/n=100000/120=833.33（元）N=(n-n1+1)P*r/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240=816.99（元）T=m+N2P+(n-n1+1)P*r/2n=1650.32（元）每月還

26、貸額增加了1650.321337.50=312.82（元），總共則需多還款312.82*117=36599.94（元）,固定還款額，改變還款期限,由于每月還款額不變，即T=T，因此m+N=m+N（P/n）+（n+1）P*r/2n=P/n+（n+1）P*r/2n通過變換后得： n=（n-n1）（2+r）2+（n+1）*r-（n-n1）*r 例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個月后，利率調整為1.0833%，則其還貸變化為：前3個月的還貸為：m=P/n=100000/120=833.33（元）N=（n+1）P*i/2n=504.17（元）T=m+N=833.33+504

27、.17=1337.50（元）剩下的還款期限為：n=（n-n1）（2+r）/2+（n+1）*r-（n-n1）*r=（120-3）(2+0.010833)/2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833=121.11（個月）即比原來多還款（121.11-117）=4.11個月，多還款額為1337.50*4.11=5497.13（元），顯然要比第一種安排對借款人有利。,2.先息后本法,先息后本法的計算要方便得多，因為經過一段時間的還款后，剩余本金是很容易計算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進行。具體計算如下：在期限n1時已還本金為 P1=m(1+r)n1-1/r=P(1+r)n

28、1-1*(1+r)n/(1+r)n-1 剩余本金為 P=P(1+r)n1-P1=P(1+r)n+(1+r)n1/(1+r)n-1 如果此時利率發(fā)生變化，銀行可以有兩種處理辦法：,固定期限，調整還款額,在剩余期限n=nn1，月還款額為：m=P*r（1+r）n/（1+r）n-1 =P(1+r)n+(1+r)n1/(1+r)n-1*r（1+r）n（1+r）n-1 =P*r(1+r)n+(1+r)n1*（1+r）n-n1(1+r)n-1*（1+r）n-n1-1 例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個月后，利率調整為1.0833%，此時若固定還款期限，則其還貸變化為：原來每個月

29、的還款額是：￥-1,434.71剩下的117個月，每月的還款額為：￥-1,491.96,固定還款額，調整期限,由于月還款額不變，即m=m則：P*r（1+r）n/（1+r）n-1=P*r(1+r)n/(1+r)n-1變換后可以得到n=log(1+r)r*(1+r)n/r*(1+r)n-r*(1+r)n+r*(1+r)n1 例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個月后，利率調整為1.0833%，此時若固定還款額，則其還貸變化為：原來每個月的還款額是：￥-1,434.71保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)?26.8671696實際上，上述計算如果有償還清單則是非常簡單的。由E

30、xcel就能處理。,第六節(jié) 期前還款的處理,一、期前還款概念 1.基本概念期前還款就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前提前還貸的行為，屬于違約的一種，但一般其承受的罰則被認為并不對雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。（除非雙方有特別的約定）,2.期前還款的罰則,一般而言，期前還貸對放款人是非常不利的，因此對該等行為都有約定的罰則。期前還貸對貸款人的不利主要體現為： 破壞了放款人的貸款組合安排，影響了銀行的資金計劃； 從借款人清償到重新找到客戶需要一定時間，資金閑置造成放款人利息損失； 期前還款通常發(fā)生在市場利率下調時期，期前還款使放款人的利息收入減少。 因此，在發(fā)生期前還款時，抵押

31、權人一般要求抵押借款人多付6個月的利息，或者多付剩余本金的1-5%作為罰金。,二、期前還款的處理,由于不同的還貸安排的攤還方式不同，其還款清單也不同，剩余本金等差異很大，在具體處理期前還款的時候，應區(qū)別對待，小心計算，不能損害任何一方的利益。,1.本息均還法,假設客戶在還款n1個月后，要求期前還款，則此時其已還本金為：P1=n1*m尚欠銀行本金為 PPP1PP*n1nP*（nn1）n而所欠利息N則為 NN*d/30P*r（n+1）2n*（d30）P*r*d*（n+1）60n這樣期前還款額應為TPN P*（nn1）nP*r*d*（n+1）60n60P*（nn1）P*r*d*（n+1）60n,2.先息后本法,先息后本法相對簡單得多，期前還款額就是剩余本金額，查照還款清單就一目了然了。,,,