設(shè)計階段成本控制思路

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1、 ...wd... 設(shè)計階段成本控制的管理思路和技術(shù)方法建議 一、事前控制是重中之重 前期的考慮： 1、方案階段：構(gòu)造的可行性及合理性、防止返工 2、施工配合階段：變更、簽證的合理控制 3、施工圖階段：構(gòu)造的精細化設(shè)計 4、擴初階段：構(gòu)造方案的優(yōu)化 5、規(guī)劃階段：建筑物的排放 事前控制的幾個要點 l 設(shè)計院的選擇〔擴初及施工圖階段〕 ?適宜易管 ?態(tài)度重視 ?工程情況 ?服務(wù)意識 ?市場口碑 成本意識的溝通與輸入 ?前期主動的溝通 ?尊重平等的心態(tài) ?質(zhì)量標

2、準的換位思考 ?同行的交流與競爭 ?雙贏的思路和手段 設(shè)計合同中設(shè)計公司應(yīng)承擔(dān)的不安全因素 ?設(shè)計錯誤所導(dǎo)致的損失〔磕碰錯漏〕 ?設(shè)計延誤所導(dǎo)致的損失 ?施工配合不到位所導(dǎo)致的損失 ?設(shè)計結(jié)果超限額的罰那么 限額設(shè)計合同的引入和使用 ?引入的意義 ?限額的內(nèi)容 ?限額的數(shù)值 ?限額的彈性〔數(shù)值的范圍和局部的調(diào)整〕 ?雙贏的思路 1、構(gòu)造設(shè)計 1.1 嚴格把控各項構(gòu)造材料指標含量，在設(shè)計任務(wù)書中列入各主項指標限量50kg~65kg/㎡地下室180kg~220kg/㎡ 1.2 對于地下室構(gòu)造設(shè)計，除重點控制鋼筋、砼用量指標外，還應(yīng)盡可能的降低地下室頂班的覆土厚度

3、，頂板覆土以1米為宜 1.3 屋面造型造價影響建安成本較為明顯，在設(shè)計上應(yīng)注意簡潔；對于16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面。 外立面門窗設(shè)計 2.1 采用專項評審方法，嚴格控制開窗面積 2.2 注意控制窗積比，非別墅物業(yè)類地上物業(yè)的窗積比〔外立面門窗面積與所在樓層面積之比〕控制在0.3以內(nèi)，以0.25~0.28為宜 2.3 單方造價控制指標。高檔別墅工程的外立面門窗的總造價攤至其地上建筑面積不超過350元/㎡，高檔非別墅〔多層/小高層/高層/超高層〕外立面門窗的總造價攤至其地上建筑面積不超過200元/㎡，中檔非別墅外立面門窗的總造價攤至其地上建筑面積不超過140元/㎡

4、 外立面裝飾設(shè)計 3.1 中檔及以下工程不宜選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻 3.2 高檔別墅外立面造價〔不包括抹灰底層及保溫層〕攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元 /㎡以內(nèi)；高檔非別墅類物業(yè)應(yīng)控制在160元/㎡；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元/㎡內(nèi) 3.3 假設(shè)工程成本利潤低于15%，那么應(yīng)考慮降低一個檔次選用材料 公共部位精裝修 4.1 帶電梯物業(yè)，其消防樓梯制止?jié)M鋪地磚，樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼制材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手 4.2 大堂裝飾：超高檔次工程的大堂可以使用進口石材，地面和墻面可以滿鋪石材，高檔工程地面不宜選用石材，即使選用石材用

5、量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進口石材。中檔工程墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚，地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔工程墻面不得使用拋光磚，地面不得使用石材。 大堂裝飾單方造價〔不含通風(fēng)設(shè)備及燈具〕，高檔及以上工程控制在3000~4000元/㎡，中檔工程應(yīng)控制在2500元/㎡以下，且單個大堂裝飾造價不得超過20萬元。低檔工程應(yīng)控制在1500元/㎡以下，且單個大堂裝飾造價不得超過10萬元.對于高檔及以下工程，大堂裝飾造價攤至地上建筑面積宜控制在25元/㎡以下。 4.3 電梯廳裝飾：超高檔次工程地面可以采用進口石材，墻可選用高檔次拋光磚。高檔次工程地面可以使用少量進口石材，但石材總量不得超過5

6、0%，墻面可以選用較高檔次拋光磚。中檔工程地面不得使用進口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過20%，墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚，〔尺寸宜小于400mm×400mm〕。低檔工程地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過400mm×400mm，墻面不得使用拋光磚。 高檔工程電梯廳裝飾造價攤至地上建筑面積應(yīng)控制在80元/㎡以內(nèi)，中檔工程應(yīng)控制在50~60元/㎡ 4.4 假設(shè)工程成本利潤低于15%那么應(yīng)考慮降低一個檔次選用材料 5、電梯選型 5.1 超高檔次工程可以選用原裝進口電梯，高檔及以下工程只準選用集中采購品牌電梯 5.2 在電梯裝飾標準上，高檔工程層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用

7、小門套，中檔及以下工程層門只準選用噴漆鋼板材質(zhì) 5.3 電梯附件功能上，實用性不強，使用頻率不高的功能不宜選配 5.4 在運行速度上，要求實事求是，不得成心選用更高速度等級的梯型 6、安防功能及其他附件功能 6.1 安防功能應(yīng)強調(diào)實用性，不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華而不實但造價昂貴的噓頭功能。對非別墅類物業(yè)高檔次工程安防造價應(yīng)控制在3000元/戶以下，中檔工程應(yīng)控制在1500元/戶以下。 6.2 直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實用性和經(jīng)濟性，不可盲目的與其他樓盤攀比。 7、室外工程設(shè)計 7.1 應(yīng)重點關(guān)注園林設(shè)計。注

8、意軟景與硬景的比例搭配。 7.2 限額指標 物業(yè)類型 檔次 按空地面積 單方造價限額〔元/㎡〕 按工程總建筑面積 單方造價限額〔元/㎡〕 別墅 超高 500 750 高 400 600 中 300 450 非別墅 超高 650 180 高 400 120 中 300~400 80~120 低 300 80 標準構(gòu)造體系確實定及主要平面布置圖 1. 標準單元的樣板截面及配筋圖 2. 地下室的布置及樣板配筋圖 3. 構(gòu)造轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖 引入的資源類型 -- 壟斷部門〔政府、人防、審圖〕、學(xué)術(shù)權(quán)威、 行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公

9、司 ?引入的時機-- 盡早、及時 二、構(gòu)造成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點 1、梁的布置與成本的關(guān)系 在正常樓層,十字梁較井字梁廉價約16-22% 在一定跨度范圍內(nèi),梁的布置越少越好 建筑物的兩端和周邊重點布置，最優(yōu)化的剪力墻長度是其寬度的8倍+100； 經(jīng)過公式驗算，底層大局部墻厚不需比標準 層加厚或加厚一點即可滿足穩(wěn)定要求，節(jié)省本層造價約15%。 2、樓板實際工程中厚度選擇建議 l 普通3米跨度以內(nèi)的樓板可取80 -100； l 普通3-4米跨度的樓板可取100; l 客廳處的異形大板可取120-150； l 普通屋面板可取120； l 管線密集處可取120； l 地下室

10、頂板可取180； 3、鋼筋材料的選擇對成本的影響 Ⅱ級螺紋鋼VS Ⅰ級圓鋼： --- 價格 基本一樣，強度提高43%； --- 最小配筋率又可同時降低; 新Ⅲ級螺紋鋼VS Ⅱ級螺紋鋼： --- 價格貴了4.4%，強度提高20%,對按計算配筋的梁柱有顯著影響； --- 對于柱的構(gòu)造配筋率，可減少0.1； 〔當(dāng)抗震等級為三級時，柱構(gòu)造配筋率：0.7%→0.6%, 減少14.3%?！? --- 減少梁柱的配筋數(shù)量,方便施工; 冷軋帶肋鋼筋VS Ⅱ級螺紋鋼： --- 價格貴了18.5%，強度提高20%； --- 產(chǎn)品供應(yīng)的直徑范圍所導(dǎo)致的“實際最小配筋率〞的影響； 〔如Ф10

11、＠200在100厚的板中，配筋率是0.393%，較最小配筋率0.2%增加了96.5%〕 冷軋帶肋鋼筋VS 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片： --- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片購置價格貴12%； --- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片可減少施工綁扎費用； --- 冷軋帶肋鋼筋網(wǎng)片可提高工程質(zhì)量，加快工程進度 構(gòu)造梁、柱、墻鋼筋統(tǒng)一選取原那么 ?6-8CM直徑鋼筋統(tǒng)一采用HRB235； ?10-12CM直徑鋼筋統(tǒng)一采用HRB335； ?14CM及以上鋼筋統(tǒng)一采用HRB400； 樓板鋼筋統(tǒng)一選取原那么 ?優(yōu)先采用冷軋帶肋鋼筋； ?板底配筋盡量采用直徑小、間距密的方式配置； ?當(dāng)冷軋帶肋鋼筋不能滿足承載力要求時，采

12、用HRB400； 4、混凝土標號對成本的影響 ?---提高標號可顯著減小柱墻的尺寸，增加建筑實際使用率。 ?---正常情況下對梁的承載力幾乎沒影響，因此對梁的截面及配筋影響很小，不宜采用高標號。 ?---正常情況下對板的承載力幾乎沒影響，但可能會提高板的構(gòu)造配筋率，同時還會增加板開裂的隱患，應(yīng)盡量采用低標號。 實際工程中混凝土標號的選擇建議 ?普通的構(gòu)造梁板混凝土標號一般為C30。 ?剪力墻、柱混凝土標號按軸壓比控制，使其盡量接近軸壓比規(guī)定的上限，同時又使絕大局部豎向構(gòu)件為構(gòu)造配筋。 ?受力較大的梁板混凝土標號可采用C30， 如地下室的底板、頂板，屋頂花園的樓板等； ?誤區(qū)

13、：墻柱混凝土標號不能與梁板相差太大。 4、層高對成本的影響及控制 ?、減少所有構(gòu)造柱、剪力墻等豎向構(gòu)件的長度和體積 ?、減少建筑的總高度、降低構(gòu)造的總荷載，間接降低構(gòu)造成本 ?、降低上部構(gòu)造所承受的地震力、風(fēng)荷載，間接降低構(gòu)造成本 ?構(gòu)造成本： ?地下室土方開挖及運輸?shù)臄?shù)量 ?基坑支護的面積、基坑支護的單價 ?地下室底板及側(cè)壁的截面及配筋 ?抗拔樁、抗拔錨桿的費用 ?基坑降水的數(shù)量及費用 減少所有外維護磚墻、內(nèi)分隔墻、裝飾隔斷的數(shù)量 ?減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、瓷磚、石材、防水材料等數(shù)量 ?更好地滿足節(jié)能標準的要求 ?減少空調(diào)等設(shè)備的負荷量 ?減少后期空調(diào)等設(shè)備

14、的運營成本 ?對于許多公共建筑，包括地下空間，標準或者客戶所真正關(guān)注的并不是建筑物的層高，而是使用空間的：--- 凈高 影響凈高的因素： p 構(gòu)造梁高 p 機電的管道空間 綜合各種成本因素，取值應(yīng)較正常構(gòu)造本身最經(jīng)濟的梁高降低10%-30%?！步ㄗh為1/12-1/18的跨度) 5、我們要要求設(shè)計院做每一層的：綜合管線圖 --- 來優(yōu)化各專業(yè)管線的穿插布置和統(tǒng)一協(xié)調(diào) --- 設(shè)計院通常的做法是空調(diào)、電纜、水管各占一個標 高，實際空間利用率很低。 ?采用綜合管線圖，對機電管線進展認真的優(yōu)化設(shè)計后，對于地下室經(jīng)?？梢怨?jié)省出近200 的高度 空間。 ?、機電的管道空間： ?、

15、構(gòu)造梁高的空間與機電的管道空間穿插優(yōu)化設(shè)計： ①采用變截面梁，在機電管線通過處，減少梁截面高度。 ②在梁中預(yù)埋管或預(yù)留洞口，使管線穿過。 ③采用設(shè)柱帽〔或不設(shè)柱帽〕的無梁樓蓋，使管線與構(gòu)造柱帽在同一高度空間。 壓縮層高！保證凈高 ?寬扁梁 非標準空調(diào)管 ?空調(diào)雙管并行 設(shè)計使構(gòu)造梁的布置與空調(diào)管線的布置保持一 致，以便構(gòu)造梁與空調(diào)管線共同占用一個空間。 ü局部加高構(gòu)造梁 6、構(gòu)造成本提高就可以降低客戶投訴的技術(shù)關(guān)鍵 p樓板的配筋 --–端跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長方向 p地下室側(cè)墻的水平筋 p底層入口處的裝飾 p砌體的裂縫 7、一般采用兩層地下室省人民幣 ?、地下室構(gòu)造中最貴的是底板及梁的費用〔水浮力、雙向荷載〕， ?、其次是頂板及梁的費用〔覆土，景觀、消防車、施工荷載〕； ?、一層地下室面積對應(yīng)的是底板和頂板共兩層板的費用； ?、兩層地下室面積對應(yīng)的是底 8、13層以下建筑最適宜采用根基： n 本工程經(jīng)濟合理的根基形式 a. 預(yù)制方樁加筏板根基 b. 獨立根基加抗水板 c. 梁式筏板淺根基 d. 整板式筏板根基 9、13層與23層相連建筑最適宜采用根基： a. 40米長的預(yù)應(yīng)力管樁加整體筏板 b. 40米長的預(yù)應(yīng)力管樁加梁式筏板 c. 40米長的鉆孔樁加整體筏板