次承租人與出租人的關(guān)系

次承租人與出租人 第一，出租人不得解除承租人與次承租人之間的合同。 出租人解除權(quán)的理解僅限于出租人解除其與承租人訂立的房屋租賃合 同，但不得解除承租人與次承租人之間的合同， 是基于合同相對(duì)性的原理，出租人僅能解除與承租人之間的合同。 第二，次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗出租人的合同解除權(quán) 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定： 因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人 支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的， 人民法院應(yīng)予支持。 但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。 （解讀：本條規(guī)定了次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)，包括兩方面內(nèi)容：一是次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗出租人的合同解除權(quán)；二是次承租人在代償后，可以折抵租金或者向出租人追償。 ） 第三，轉(zhuǎn)租無效的情形下，次承租人不能對(duì)抗出租人的解除權(quán) 。轉(zhuǎn)租無效的情形比較廣泛，既包括合同法對(duì)于無效規(guī)定的情形，如轉(zhuǎn)租合同惡意串通損害了國家、集體或者第三人的利益；以合法形式掩蓋非 法目的；損害了社會(huì)公共利益等，也包括法律對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的特殊要求，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)過出租人的同意或者轉(zhuǎn)租合同不符合國家的相關(guān)規(guī)定，比如廉租房，國家的政策是禁止承租人轉(zhuǎn)租。 在轉(zhuǎn)租合同無效的情況下，由于國家對(duì)于該轉(zhuǎn)租合同持的是否定性態(tài) 度，因此，對(duì)于次承租人的利益也得不到有效的保護(hù)，其自然也不能夠獲 得與有效轉(zhuǎn)租合同中一樣的地位， 即其不能取得對(duì)抗出租人解除權(quán)的效力。 第四，對(duì)于出租人與次承租人的關(guān)系，法院在審理時(shí)通常按以下原則處理： （一） 合法轉(zhuǎn)租 ，即出租人同意承租人轉(zhuǎn)租。此種情況下，當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律后果： 1、出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響， 他們之間仍發(fā)生原來的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。承租人并應(yīng)就因次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由發(fā)生的損 害向出租人負(fù)賠償責(zé)任，只要發(fā)生了該損害事實(shí)并可歸責(zé)于次承租人，承租人就應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 2、 承租人為轉(zhuǎn)租人， 其與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般的租賃 關(guān)系并無區(qū)別。 3、出租人與次承租人之間并不存在直接的法律關(guān)系， 但次承租人應(yīng) 當(dāng)直接向出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，出租人也可以直接向次承租人行使轉(zhuǎn)租人得行使的權(quán)利，這種情況下發(fā)生債的第三人履行問題： （ 1）就次承租人而言，負(fù)有保管租賃物的義務(wù)，不盡保管義務(wù)以致發(fā)生租賃物毀損、滅失等損害時(shí)，應(yīng)向出租人負(fù)賠償責(zé)任，承租人為連帶債務(wù)人； （ 2）次承租人對(duì)租賃物構(gòu)成侵權(quán)行為時(shí)， 次承租人對(duì)出租人負(fù)侵權(quán)賠償責(zé)任，出租人可以直接向其請(qǐng)求損害賠償，出租人和承租人為連帶債權(quán)人； （ 3）租賃關(guān)系終止時(shí)，次承租人對(duì)租賃物負(fù)有返還義務(wù)，此時(shí)承租人仍是連帶債務(wù)人； （ 4）除經(jīng)特別約定，次承租人對(duì)出租人不負(fù)有租金支付義務(wù)。 4、轉(zhuǎn)租是以承租人存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的， 在承租人租賃權(quán)因合同終 止等原因消滅時(shí)，次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因次承租人不能得到租賃權(quán)而受到損害時(shí)，次承租人也只能向承租人請(qǐng)求賠償。 （二）非法轉(zhuǎn)租 ，即承租人未經(jīng)出租人同意而進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。 在非法轉(zhuǎn)租中，承租人的轉(zhuǎn)租行為是違法行為，承租人應(yīng)賠償出租人因此所受的損失，出租人也有權(quán)終止合同。非法轉(zhuǎn)租時(shí)，當(dāng)時(shí)人之間發(fā)生如下法律后果： 1、轉(zhuǎn)租人和次承租人之間的租賃合同發(fā)生債權(quán)的效力， 因而租賃合同 可以有效，轉(zhuǎn)租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物的使用收益權(quán)利的義務(wù)，因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得使用收益的權(quán)利，次承租人有權(quán)向轉(zhuǎn)租人請(qǐng)求損害賠償。 2、出租人與承租人之間，因承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重違約行為，出租人有權(quán)終止合同，并得請(qǐng)求損害賠償；出租人不終止合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受到影響。 3、出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。在出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人完全可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。 出租人不終止租賃關(guān)系時(shí)， 次承租人的租賃權(quán)基于承租人的租賃權(quán)而發(fā)生，在承租人有租賃權(quán)期間，次承租人對(duì)租賃物的占有、使用、收益并不非法，出租人不得徑行向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。依據(jù)上述的處理原則，本案的思路正確，即原告直接追索中友所欠租金沒有法律依據(jù)；原告向被告追 索解除 合同后被告占用房屋的使用費(fèi)， 是依據(jù)有法律依據(jù)的， 原告收回是有。