注冊資產(chǎn)評估師考試-經(jīng)濟法第四章物權法律制度講義（13版）

2013年注冊資產(chǎn)評估師考試輔導 　　　 經(jīng)濟法（第四章）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　第四章　物權法律制度 　 單選題 多選題 綜合題 合計 題 分 題 分 題 分 題 分 2010 3 3 1 2 　 　 4 5 2011 3 3 1 2 　 　 4 5 2012 3 3 1 2 1 14 5 19 第一節(jié)　物權法總論 　　 　　一、物權概述 　　（一）物權的概念和特征 　　1.概念：指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。 　　2.物權種類： 　　 　　3.特征： 　　 　　（二）物權的效力——排他、優(yōu)先、追及、物權請求 　　1.排他的效力　　 所有權的排他性 同一物之上不得存在兩個所有權，即一物一權。 【注意】只能有一個所有權，但所有權人可能是多個，物權也可能有多個。 他物權的排他性 同一物之上不能設立兩個在內(nèi)容上相互矛盾的他物權 【分析】同一物上兩個質(zhì)押權不行（轉質(zhì)情況除外）； 同一物上既有所有權又有抵押權可以； 同一物上既有所有權又有質(zhì)押權可以； 同一物上既有抵押權又有質(zhì)押權可以。 對世效力 物權的效力可以對抗權利人之外的一切不特定的人。 不可侵害性 物權人行使權利，有權排斥他人的侵害和妨害 　　質(zhì)權人在質(zhì)權存續(xù)期間，為擔保自己的債務，經(jīng)出質(zhì)人同意，以其所占有的質(zhì)物為第三人設定質(zhì)權的，應當在原質(zhì)權所擔保的債權范圍之內(nèi)，超過的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。轉質(zhì)權的效力優(yōu)于原質(zhì)權。 　　2.優(yōu)先的效力 　　 　　3.追及的效力 　?。?）一般情況：物權的標的物不管輾轉流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人（無權占有人）索取，請求其返還原物。 　?。?）特殊情況：如善意取得制度，無法追及。 　　【示例】A租給B電腦，B賣給不知情的C，C支付對價拿走電腦，C取得所有權，不得追及。B需賠償A的損失。 　　4.物權請求權：請求他人返還原物、排除妨礙、恢復原狀 　　【例題·單選題】下列關于物權效力的表述中，不正確的是（?。? 　　A.同一物上限制性物權優(yōu)先于其賴以設定的基礎性權利 　　B.同一物上同時存在有物權和債權時，均應遵循物權優(yōu)于債權的原則 　　C.依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的債權，具有對抗物權變動的效果 　　D.抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償 　　[答疑編號6147040101]   『正確答案』B 『答案解析』選項B說法絕對，買賣不破租賃是債權優(yōu)于物權。 　?。ㄈ┪餀嗟姆诸? 　　1.所有權和他物權——按對誰的物有物權 　　 定義 區(qū)別 權利主體 權利內(nèi)容 所有權 對自己的財產(chǎn)所享有的權利 所有人 完全物權、最完整、最充分（占有、使用、收益和處分） 他物權 在他人所有的物上設定的物權，包括用益物權和擔保物權 非所有人 1.限制物權：沒依據(jù)和授權，不能行使處分權。 2.有期物權：只能在合同的有效期內(nèi)存在。 　　2.用益物權和擔保物權——按設立的目的 　 用益物權 擔保物權 支配的價值 實體權（追求物的使用價值） 價值權（支配物所蘊含的交換價值） 權利性質(zhì) 不具有從屬性，不以用益物權人對所有人享有其他財產(chǎn)權利為其存在的前提 從屬物權，它以擔保物權人對擔保物的所有人或關系人享有債權為前提 存續(xù)期間 往往有明確的存續(xù)期間 以債權的存在為前提 占有在權利行使中的地位 以占有標的物為前提 不必對物進行有形的支配，而以無形支配為滿足 【特例】留置權、質(zhì)權也以對標的物的占有為必要，但這種占有是權利的保持和公示的方法 物上代位性 不具有物上的代位性（用益物權均將確定地、終局性地歸于消滅，用益物權人不得請求物的所有人以其他物替補） 具有物上的代位性（標的物毀損、滅失、被征用，可以從該保險金、賠償金、補償金中行使優(yōu)先受償權） 　　3.動產(chǎn)物權、不動產(chǎn)物權、以權利為客體的物權——按客體的形態(tài) 　　（1）動產(chǎn)物權的公示方法為交付。 　?。?）不動產(chǎn)物權的公示方法為登記。 　?。?）以權利為客體的物權公示方法為或交付或登記。 　　 　　二、物權法概述 　　（一）物權法的基本原則——平等保護、物權法定、物權公示 　　1.平等保護原則 　　2.物權法定原則 種類法定 當事人不得自由創(chuàng)設法律未規(guī)定的新物權，或約定改變現(xiàn)有法律規(guī)定的物權類型。 【示例】《物權法》未規(guī)定不動產(chǎn)質(zhì)權，就不得自行創(chuàng)設。 內(nèi)容法定 當事人不得創(chuàng)設與法定物權內(nèi)容不符的物權，也不得基于其合意創(chuàng)設與法定物權內(nèi)容相悖的物權。 【示例】法律規(guī)定動產(chǎn)質(zhì)押必須移轉占有，當事人不得設立不轉移占有 　　3.物權公示原則 　　公示所提供的法律基礎具有公信力。凡是因信賴登記所記載的權利而與權利人進行的交易，在法律上應當受到保護。 　?。?）方法：不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付。 　?。?）效力： 　　①公示生效主義。如果欠缺相應的公示，則該法律行為不發(fā)生物權變動的效果，更不能發(fā)生對抗第三人的效力。 　　【示例】房屋買賣在變動時的公示方式是登記，故不經(jīng)登記，房屋所有權不發(fā)生轉移。 　　 　　②公示對抗主義。雖未經(jīng)登記或交付，但在當事人間仍發(fā)生物權變動的效力，只不過此物權變動的效果不得對抗不特定的第三人。 　　【示例】動產(chǎn)抵押采用對抗主義，簽了抵押合同，即使不登記抵押權也產(chǎn)生，但是若該動產(chǎn)被第三人取得，抵押權人就不得追及 　　 　　【例題·單選題】（2012年）2010年2月，甲的父母在購買住房時，將房屋的所有權人登記為甲，并辦理了房產(chǎn)證。2011年6月，甲做生意急需大筆資金，便瞞著父母將該房屋賣給乙，并且辦理了過戶登記手續(xù)。甲的父母知情后，與乙就房屋產(chǎn)權歸屬發(fā)生爭執(zhí)。甲的父母起訴至法院后，法院判決甲父母對訴爭房屋無所有權。法院的判決體現(xiàn)了物權法上的（?。┰瓌t。 　　A.物權區(qū)分 　　B.物權公示 　　C.物權法定 　　D.平等保護 　　[答疑編號6147040201]   『正確答案』B 『答案解析』本題考核點是物權公示原則。 　　【例題·多選題】物權法定原則是指物權的（?。┯煞芍苯右?guī)定。 　　A.內(nèi)容 　　B.種類 　　C.拋棄 　　D.爭議解決方式 　　E.救濟請求權的提出 　　[答疑編號6147040202]   『正確答案』AB 『答案解析』本題考核點是物權法定原則。根據(jù)《物權法》規(guī)定，物權的內(nèi)容和種類由法律直接規(guī)定。 　　（二）物權的保護 　　物權請求權： 　　1.返還原物的請求權——無權占有 　　2.消除危險、排除妨害請求權——可能或已經(jīng)妨害物權 　　3.恢復原狀請求權——毀損 　　4.損害賠償請求權——侵害物權，造成權利人損害 第二節(jié)　物權的設立、變更、轉讓和消滅 　　一、物權變動的含義與原因 　?。ㄒ唬┪餀嘧儎拥暮x 　　所謂物權的變動，是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。 　?。ǘ┪餀嘧儎拥脑? 　　1.兩種變動原因： 因法律行為 因法律行為或當事人的意思表示而發(fā)生的物權變動——與當事人主觀因素有關 【示例】合同行為 非依法律行為 因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權變動——與當事人主觀因素無關 【示例】死亡而導致的繼承行為 　　2.因法律行為引起物權變動的的法律事實： 原因性的事實 當事人之間的合同 （1）原因行為遵守債權生效條件，依據(jù)《合同法》的規(guī)定。物權是否發(fā)生變動，不是該行為的生效要件。 （2）合同自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 結果性的事實 物權變動的事實 （1）物權變動的結果依靠物權法的規(guī)則來解決，靠不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付這種公示方式。 （2）合同生效，物權未變動，違約方承擔違約責任。 　　【例題·單選題】甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應當在房屋所有權變更登記手續(xù)辦理完畢后支付價款。后甲取消了移民計劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權變更登記。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（　）。 　　A.合同尚未生效 　　B.合同生效，但是甲有權解除合同 　　C.合同生效，乙有權要求甲辦理所有權變更登記并承擔其他違約責任 　　D.合同生效，乙得到所有權 　　[答疑編號6147040301]   『正確答案』C 『答案解析』合同自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 　　二、不動產(chǎn)物權登記 　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)物權登記的種類 　　1.因法律行為引起物權變動的 登記生效 經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力 房屋買賣、建設用地使用權（P137）、不動產(chǎn)抵押（P144） 登記對抗 物權變動不以登記為生效要件,而是以登記為對抗要件 （1）土地承包經(jīng)營權（P135）：自合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 （2）地役權（P140）：自地役權合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 　 　　2.非因法律行為的物權變動：不以登記為生效要件,但事后處分時仍要登記 公法上的行為 因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。 繼承或受遺贈 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 事實行為 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。 　　 　　3.不登記：依法屬于國家所有的自然資源 　　【例題·多選題】不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，可以發(fā)生效力的情形有（　）。 　　A.因人民法院的法律文書，導致物權變更的，自法律文書生效時發(fā)生效力 　　B.因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力 　　C.因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力 　　D.因人民政府的征收決定，導致物權消滅的，自征收行為完成時發(fā)生效力 　　E.因合法建造這種事實行為設立物權的，自登記時發(fā)生效力 　　[答疑編號6147040302]   『正確答案』ABC 『答案解析』本題考核點是不動產(chǎn)的物權變動。因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。D選項自征收決定時發(fā)生效力而不是行為完成時發(fā)生效力。E選項是合法建造這個事實就生效，不是登記時生效。 　　【例題·單選題】下列物權中，其設立、變更未經(jīng)登記即不可發(fā)生效力的有（?。?。 　　A.建設用地使用權 　　B.國家所有的自然資源 　　C.地役權 　　D.土地承包經(jīng)營權 　　[答疑編號6147040303]   『正確答案』A 『答案解析』選項B，國家所有的自然資源不用登記。選項C、D，是不以登記為生效要件而是以登記為對抗要件。 　?。ǘ┬Я? 　　1.不動產(chǎn)登記的效力 　　自記載于不動產(chǎn)登記簿之日登記生效。 權利推定效力 登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。在錯誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰是權利人的推定。 善意保護效力（公信力） 指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。 　　2.不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 　　（三）基本要求 　　1.管轄：不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。 　　2.收費：不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。 　　【例題·單選題】（2009年）根據(jù)《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按（?。┦杖?。 　　A.件 　　B.面積 　　C.體積 　　D.不動產(chǎn)價款的一定比例 　　[答疑編號6147040401]   『正確答案』A 『答案解析』不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。 　?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)登記的一般程序 　　登記機構不得有下列行為： 　?。?）要求對不動產(chǎn)進行評估； 　?。?）以年檢等名義進行重復登記； 　　（3）超出登記職責范圍的其他行為。 　?。ㄎ澹┨厥獾牡怯浿贫? 更正登記 權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 異議登記 （1）適用情形：不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。 （2）效力：登記簿上所記載權利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護?！恢С稚埔馊〉? （3）臨時：申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 （4）賠償：異議登記不當，造成權利人損害，權利人可以向申請人請求損害賠償。 預告登記 （1）作用：防一房多賣。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)，不發(fā)生物權效力。 （2）時效：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。 　　【例題·多選題】某房屋登記的所有人為甲，乙認為自己是共有人，于是向登記機構申請更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機構查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購買。乙申請異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對此事置之不理。根據(jù)物權法律制度的規(guī)定，下列各項中，正確的有（?。?。 　　A.異議登記于3月31日失效 　　B.異議登記于4月16日失效 　　C.甲有權向乙請求賠償損失 　　D.甲有權向登記機構請求賠償損失 　　E.甲有權向登記機構或者乙請求賠償損失 　　[答疑編號6147040402]   『正確答案』AC 『答案解析』（1）選項AB：異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，則異議登記失效；（2）選項CDE：異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人（而非登記機構）請求損害賠償。 　　三、動產(chǎn)交付 　?。ㄒ唬﹦赢a(chǎn)交付的種類 普通動產(chǎn) 所有權 自交付時發(fā)生效力（交付生效） 抵押權 抵押權自抵押合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人（登記對抗） 質(zhì)權 質(zhì)權自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設立（交付生效） 特殊動產(chǎn) 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人——登記對抗 　?。ǘ┙桓兜奶厥庑螒B(tài) 　　 　　1.簡易交付：動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的（如承租、借用），物權自法律行為生效時發(fā)生效力。 　　【記憶】買方先借（租）后買 　　 　　2.指示交付：動產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付?！ㄖ竭_第三人時生效 　　【示例】甲租用乙的相機，乙之后將相機賣給丙，乙指示甲直接將相機交付于丙，通過這種交付的方式代替現(xiàn)實交付，而這個指示通知到達甲的時候視為交付，發(fā)生了物權效力。 　　3.占有改定：動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自該約定生效時發(fā)生效力?！I賣合同 + 借用或保管合同（自第二個合同生效時視為交付） 　　【記憶】賣方先賣后借（管） 　　【示例】甲購買乙的相機，買賣合同訂立后，乙表示相機已歸甲，但要求甲讓自己再用一個月，甲同意。表面看起來乙尚未向甲交付相機，但實際上已通過占有改定的方式交付，身份由賣方變?yōu)榱私栌梅?，從借用合同生效起視為交付? 　　【例題·單選題】（2010年）甲和乙簽訂了一份合同，合同中約定甲將自己的一套藏書賣給乙，且自合同生效之日起，甲借閱該套藏書一個月。根據(jù)《物權法》，該套藏書所有權轉移的交付方式是（?。? 　　A.現(xiàn)實交付 　　B.簡易交付 　　C.指示交付 　　D.占有改定 　　[答疑編號6147040403]   『正確答案』D 『答案解析』占有改定可以理解為“賣方先賣后借”。 第三節(jié)　所有權 　　一、所有權概述 　?。ㄒ唬┧袡嗟母拍詈吞卣? 　　1.定義：指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權利。 　　2.特征：完全物權、整體性、恒久性、彈力性（各項權能可以分離） 　?。ǘ┧袡嗟臋嗄堋加小⑹褂?、收益和處分 　　1.孳息：孳息為獨立物，所以蘋果樹上的蘋果、母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出來的小牛才是孳息。 　 定義 例子 歸屬 天然孳息 依據(jù)物的自然性能或者物的變化規(guī)律而取得的收益 果樹所結果實 （1）有約定按約定 （2）一物之上既有所有權人，又有用益物權人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權人取得。 法定孳息 依據(jù)一定法律關系而收取的孳息 租金 （1）有約定按約定 （2）按照交易習慣取得 　　【例題·多選題】根據(jù)物權法律制度的有關理論，下列選項中，屬于民法意義上孳息的有（?。?。 　　A.母牛腹中的小牛 　　B.蘋果樹上長著的蘋果 　　C.母雞生的雞蛋 　　D.每月出租房屋獲得的租金 　　E.本金產(chǎn)生的利息 　　[答疑編號6147040501]   『正確答案』CDE 『答案解析』原物、孳息屬于兩個物，尚在母牛腹中的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息，尚未與蘋果樹相分離的蘋果也不屬于孳息。 　?。ㄈ┧袡嗟娜〉? 　　 　　1.善意取得 　　 要件 （1）善意：受讓人受讓財產(chǎn)時主觀上為善意； （2）有償：以合理的價格有償受讓； （3）公示：轉讓財產(chǎn)應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 后果 （1）受讓人依照善意取得制度的規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權； （2）原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 不適用 （1）法律禁止或限制流轉的物； （2）贓物、遺失物、埋藏物、隱蔽物、漂流物（除非第三人從出賣同類物品的公共市場上買得） （3）無償、明顯低價受讓 （4）在受讓時知道或者應當知道 　　2.添附 形式 混合 指不同所有人的財產(chǎn)相互摻和，難以分開并形成新財產(chǎn)。 【示例】雪碧和紅酒 附合 指不同所有人的財產(chǎn)緊密結合在一起而形成新財產(chǎn)，雖未達到混合的程度，但非經(jīng)拆毀不能達到原來的狀態(tài)。 【示例】房子刷漆 加工 指一方使用他人財產(chǎn)加工改造為具有更高價值的新的財產(chǎn)。 【示例】木材加工成家具 歸屬 （1）由當事人協(xié)商處理 （2）協(xié)議不成，應歸給新財產(chǎn)添附價值量大的一方所有，但其應向原所有人給付適當?shù)慕?jīng)濟補償。——價高者得，價低者獲補償 （3）如果取得新財產(chǎn)所有權的一方的添附系出于惡意，則原所有人除有權向其請求經(jīng)濟補償外，還有權要求其賠償因添附所造成的損失。 　　3.拾得遺失物 　　 　　【例題·單選題】（2011年）以（?。┓绞饺〉秘敭a(chǎn)所有權，屬于原始取得。 　　A.受贈 　　B.征收 　　C.買入 　　D.互易 　　[答疑編號6147040502]   『正確答案』B 『答案解析』受贈、買入和互易都屬于繼受取得。 　　【例題·單選題】（2009年）根據(jù)《物權法》的規(guī)定，遺失物自發(fā)布招領公告之日起（?。﹤€月內(nèi)無人認領的，歸國家所有。 　　A.1 　　B.2 　　C.3 　　D.6 　　[答疑編號6147040503]   『正確答案』D 『答案解析』遺失物自發(fā)布招領公告之日起6個月無人認領的，歸國家所有。 　　【例題·單選題】甲租用乙的一臺筆記本電腦，后甲將該電腦轉讓給丙，丙知道該筆記本電腦為乙的財產(chǎn)，但仍然以明顯低于市場同類產(chǎn)品的價格受讓了該電腦，根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列說法正確的是（?。? 　　A.乙有權追回該電腦 　　B.丙取得該電腦的所有權 　　C.乙無權追回該電腦 　　D.該轉讓行為有效 　　[答疑編號6147040504]   『正確答案』A 『答案解析』題中的丙是惡意且支付了明顯低于市場價格的對價，所以不是善意取得，乙有權追回電腦。 　?。ㄋ模┧袡嗟男惺购拖麥? 絕對消滅 客體滅失 相對消滅 主體消滅、被依法轉讓、被依法強制消滅、被拋棄 　　（五）征收征用制度 　 征收 征用 目的 為了公共利益的需要 因搶險、救災等緊急需要 對象 限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn) 不動產(chǎn)和動產(chǎn) 后果 1.所有權發(fā)生了變化； 2.不存在返還的問題。 1.所有權沒有變化 2.使用權暫時發(fā)生變化，使用后仍應當返還被征用人。 補償 1.征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用 2.征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，依法給予拆遷補償；征收個人住宅的，還應保障被征收人的居住條件。 單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。 　　二、國家所有權和集體所有權、私人所有權 　　1.國家所有權——唯一性和統(tǒng)一性 專屬于國家所有 礦藏、水流、海域；城市的土地；無線電頻譜資源；國防資產(chǎn) 非專屬于國家所有 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；野生動植物資源；文物；基礎設施；農(nóng)村和城郊的土地等 　　【注意】專屬于國家所有的財產(chǎn)不適用善意取得。 　　2.集體所有權 　　3.私人所有權 　　【例題·單選題】下列不是只屬于國家所有的是（　）。 　　A.文物 　　B.無線電頻譜資源 　　C.國防資產(chǎn) 　　D.礦藏 　　[答疑編號6147040505]   『正確答案』A 『答案解析』野生動植物和文物是不太確定是屬于國家還是集體所有的，即不是只屬于國家所有的，所以正確答案應當為A。 　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 　?。ㄒ唬I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的概念、特征 　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權指由專有部分所有權、共有權、共同管理權結合而成的“復合物權”。 權利的復合性 由三個因素復合而成 專有所有權的主導性 1.取得專有所有權即取得共有所有權和共同管理權； 2.專有所有權的大小決定區(qū)分所有權人共有所有權和共同管理權的大小； 3.只登記專有所有權，而共有所有權和共同管理權不需要單獨登記。 一體性 不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行 　?。ǘＳ兴袡? 　　專有所有權是指區(qū)分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。 　?。?）業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 　　（2）住改商：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 　　（三）共有所有權 　　1.定義：共有所有權是指業(yè)主對建筑物內(nèi)房屋的專有部分以外的部分享有的共有權。——不得以放棄權利為由不履行義務。 　　2.共有的部分： 　　（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 　?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 　　（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 　?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 　?。?）建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 　?。ㄋ模┕餐芾頇? 　　業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2.制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； 3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（1/2+1/2） 1.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 2.改建、重建建筑物及其附屬設施 經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意（2/3+2/3） 　　【總結】與建筑物有關的為2/3+2/3，其余為1/2+1/2。 　　【例題·單選題】我國《物權法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！边@一規(guī)定表明（　）。 　　A.建筑物區(qū)分所有權中業(yè)主對共有部分享有的是公有權 　　B.業(yè)主辦理產(chǎn)權登記時需要對共有權作單獨登記 　　C.建筑物區(qū)分所有權中的專有部分所有權、共存部分共有權及成員權是一體的，不可分離 　　D.建筑物區(qū)分所有權的各部分權利可以分別變動或者轉移 　　[答疑編號6147040506]   『正確答案』C 『答案解析』本題考核建筑物區(qū)分所有權。（1）題干表明了建筑物區(qū)分所有權的三要素。其他選項都不能由題干推出。業(yè)主對建筑物的共有部分享有的是共有權，而不是公有權，選項A錯誤。（2）建筑物區(qū)分所有權成立登記時，只登記專有部分所有權，而共有權及成員權并不單獨登記，選項B錯誤。（3）建筑物區(qū)分所有權的各部分權利變動時，須一體變動，選項D錯誤。 　　四、相鄰關系 　　相鄰關系是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系?！ǘㄒ?， 不是獨立的物權 相鄰用水、排水關系 對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。 因通行產(chǎn)生的相鄰關系 不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。 因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關系 不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，權利人應當提供必要的便利。 因通風、采光發(fā)生的相鄰關系 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。 相鄰排污關系 不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 相鄰防險關系 不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。 　　五、共有 　?。ㄒ唬┕灿懈攀? 　　1.概念：指兩個或兩個以上的主體（多個所有權人）就同一不動產(chǎn)或動產(chǎn)享有所有權?！皇且环N獨立的所有權類型 　　2.種類：按份共有和共同共有。 　?。ǘ┌捶莨灿? 　　1.判斷標準：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。 　　2.份額的劃分：享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。（約定→出資額→等額） 　　3.權利義務 占有、使用、收益（按份額享受） 按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權。但對共有財產(chǎn)的使用方法，應由全體共有人協(xié)商確定。 管理財產(chǎn)（約定→均有） 有權按照約定管理共有財產(chǎn)。有約定按約定；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。 處分份額 ①按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。 ②共有人轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。 處分共有財產(chǎn)（約定→2/3） 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 費用承擔（約定→份額） 按照各自的份額享有權利，同時也要按各自的份額分擔義務。對共有物的管理費用，有約定按約定，沒約定或約定不明，按份額負擔。 共有物的分割（約定→隨時） 有約定按約定，沒有約定或者約定不明確的：按份共有人可以隨時請求分割 共同債務 對外承擔責任后，對內(nèi)按份共有人按照份額享有債權、承擔債務 　　【例題·單選題】甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1/3。為了提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。下列正確的是（?。?。 　　A.因沒有經(jīng)過全體共有人同意，甲、乙不得鋪木地板 　　B.因甲、乙的份額已占份額的2/3以上，故甲、乙可以鋪木地板 　　C.甲、乙只能在自己的應有部分上鋪木地板 　　D.若甲、乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋 　　[答疑編號6147040601]   『正確答案』B 『答案解析』處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外 　?。ㄈ┕餐灿? 　　共同共有是指兩個或兩個以上的法人或公民，根據(jù)某種共同關系（如夫妻關系、共有所有權）而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權利并承擔義務。 份額的確定 共有財產(chǎn)不分份額，只有在共同共有關系終止時，才能確定各共有人的份額，以分割共有財產(chǎn)。 【鏈接】按份共有：享有的份額，沒有約定或約定不明的，按出資額確定；不能確定出資額，視為等額享有。 處分共有財產(chǎn)（約定→全體） 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 【鏈接】按份共有：經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人同意，另有約定除外。 所有權 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有。 【鏈接】按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權。 費用承擔 各共有人平等地享有權利和承擔義務。對共有物的管理費用及其他，有約定按約定；沒有約定或約定不明，共同共有人共同負擔。 【鏈接】按份共有：按照各自的份額享有權利，按各自的份額分擔義務。 共有物的分割 有約定按約定，沒有約定或者約定不明確的，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。但是造成損害要賠償。 共同債務 對外承擔責任后，對內(nèi)共同共有人共同享有債權、承擔債務。 【鏈接】對外承擔責任后，對內(nèi)按份共有人按照份額享有債權、承擔債務 　?。ㄋ模┕灿形锏姆指? 　　協(xié)商確定→達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割（實物分割，如一堆蘋果分三份）；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價（折價分割，如一頭牛賣了3000元，每人分1000元）或者拍賣、變賣取得的價款（變價分割，如一頭牛整個歸甲，甲給乙、丙各1000元）予以分割。 　　（五）因共有財產(chǎn)而產(chǎn)生的共同債務 　　1.對外連帶： 　　2.對內(nèi)： 　?。?）按份共有人按照份額享有債權、承擔債務 　?。?）共同共有人共同享有債權、承擔債務。 　　 第四節(jié)　用益物權 　　一、用益物權概述 　　1.定義：用益物權是對他人所有（他物權）的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益（限制物權）的權利。 　　2.分類：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權和準物權（海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養(yǎng)殖權和捕撈權）。 　　【例題·單選題】（2009年）下列物權中，屬于用益物權的是（?。?。 　　A.土地承包經(jīng)營權 　　B.抵押權 　　C.留置權 　　D.質(zhì)權 　　[答疑編號6147040602]   『正確答案』A 『答案解析』選項B、C、D均屬于擔保物權。 　　二、土地承包經(jīng)營權 設立 土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！怯泴怪髁x 程序 縣級以上地方人民政府發(fā)證 期限 耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年 流轉 1.流轉權：采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。 （1）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。 （2）未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。 （3）土地承包經(jīng)營權的變更需要向縣級以上地方人民政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 2.求償權：承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權人有權獲得相應補償。 限制 承包期內(nèi)，發(fā)包人不得調(diào)整承包地、不得收回承包地。 　　【例題·單選題】（2011年）根據(jù)《物權法》，耕地的承包期為（?。┠?。 　　A.30 　　B.30～50 　　C.50 　　D.30～70 　　[答疑編號6147040603]   『正確答案』A 『答案解析』本題考核土地承包經(jīng)營權期限。耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年。 　　三、建設用地使用權 　　建設用地使用權是指自然人、法人或其他組織對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構造物及其附屬設施。 取得 1.設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。 （1）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 （2）出讓方式設立，應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。 2.建設用地使用權自登記時設立。——登記生效 內(nèi)容 1.限制：不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。 2.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。 （1）使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。 （2）轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。 3.房隨地走、地隨房走、房地一體： （1）建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分?！侩S地走 （2）建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分?！仉S房走 屆滿后果 1.住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 2.非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 　　四、宅基地使用權 　　1.概念：宅基地使用權是指以建造住宅及其附屬設施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權利。 　?。?）是農(nóng)村居民特有的權利； 　?。?）農(nóng)村居民以“戶”的名義取得的權利； 　?。?）權利可以繼承。 　　2.設立及變動 　?。?）宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。 　　（2）已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。 　　 　　五、地役權 　?。ㄒ唬┑匾蹤喔攀? 　　1.定義：指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益的他物權。 　　享受使用便利的不動產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動產(chǎn)則稱為供役地。 　　【示例】小學為方便做地鐵，與旁邊的研究院約定，學校借研究院道路通行，每年1萬元 　　2.特征： 從屬性和不可分性 （1）設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。 （2）地役權不得單獨轉讓。轉讓土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。 （3）地役權不得單獨抵押。在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。 （4）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。 （5）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。 容忍義務 地役權不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，只是要求對方應盡容忍或不作為的義務。 有期限 地役權的期限由當事人約定，但不得超過用益物權的剩余期限。 ?。ǘ┑匾蹤嗟脑O定 　　1.地役權自地役權合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！怯泴怪髁x 　　2.土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。——先承包，再地役，需同意 　?。ㄈ┑匾蹤嗟南麥? 　　1.供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅： 　?。?）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權； 　?。?）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。 　　2.已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。 　　【例題·單選題】（2012年）村民甲的承包地與村民乙的承包地相鄰，甲為通行的便捷與乙約定：甲在乙的承包地上開辟一條一米寬的道路，甲為此向乙一次性支付5000元。甲通過該約定獲得的權利是（　）。 　　A.建設用地使用權 　　B.相鄰權 　　C.土地承包經(jīng)營權 　　D.地役權 　　[答疑編號6147040604]   『正確答案』D 『答案解析』本題考核地役權。甲與乙約定可以排除B選項，因為相鄰權不是約定。甲為此向乙一次性支付5000元很明顯可以看出是地役權。 　　【例題·多選題】根據(jù)物權法理論，地役權是（?。┑奈餀唷? 　　A.存在于他人特定動產(chǎn)之上 　　B.具有從屬性 　　C.具有不可分性 　　D.為需役地的便利根據(jù)合同約定而設定 　　E.以對土地的占有為要件 　　[答疑編號6147040605]   『正確答案』BCD 『答案解析』（1）選項A：地役權是存在于他人“不動產(chǎn)”上的物權；（2）選項E：地役權的享有不以對土地的占有為要件。 第五節(jié)　擔保物權 　　一、擔保物權概述 　?。ㄒ唬Ｎ餀嗉捌涮攸c 　　1.定義：擔保物權是指以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人的特定財產(chǎn)或者權利上設立的他物權。 　　2.種類：抵押權、質(zhì)權和留置權 　　3.特征： 　　（1）優(yōu)先受償性 　?。?）從屬性：擔保合同是主債權債務合同的從合同。 　?。?）不可分性： 　?、賯鶛嗖糠窒麥鐣r，債權人仍就未清償部分的債權對擔保權的全部行使權利。 　?、趽Ｎ锊糠譁缡?，殘存部分仍擔保債權全部。 　?。?）物上代位性：擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。 　　（二）擔保合同 　　1.抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有?！餮浩跫s的禁止 　　2.質(zhì)權人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權人所有。——流質(zhì)契約的禁止 　?。ㄈＮ餀嗟男Я? 　　1.擔保范圍：主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權的費用。 　　2.人保、物保并存 　?。?）有約定的：根據(jù)當事人的約定確定承擔責任的順序 　?。?）沒有約定或約定不明的： 　　①物保是“主債務人”提供的：有先后順序 　　債權人先就債務人的物的擔保求償，保證在物的擔保不足清償時承擔補充清償責任。 　?、谖锉Ｊ恰暗谌恕碧峁┑模簺]有先后順序 　　保證與物的擔保居于同一清償順序，債權人既可以要求保證人承擔保證責任，也可以對擔保物行使擔保物權。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向“債務人”追償（NOT其他擔保人）。 　　 　　【例題·單選題】甲與乙簽訂了一份借款合同，甲為借款人，借款30萬元。甲以自有的10萬元的汽車作為抵押擔保，甲又請求丙為合同提供保證擔保。合同到期后，甲無力償還。如果對擔保責任約定不明確，下列說法正確的是（　）。 　　A.乙應當先要求甲以抵押承擔擔保責任 　　B.乙應當先要求丙以保證承擔擔保責任 　　C.乙即可以先要求甲承擔擔保責任，也可以先要求丙承擔擔保責任 　　D.因為沒有約定，丙不承擔保證責任 　　[答疑編號6147040701]   『正確答案』A 『答案解析』債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權。 　　二、抵押權 　　（一）抵押權的概念及特征 　　指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人以該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬? 　　（二）抵押財產(chǎn)的范圍 可以抵押（不動產(chǎn)和動產(chǎn)） （1）建筑物和其他土地附著物； （2）建設用地使用權； （3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權； （4）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品； （5）正在建造中的建筑物、船舶、航空器； （6）交通運輸工具； （7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。 不得抵押 （1）土地所有權； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外； （3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； （4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)； （5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。 特殊條款 （1）城市： ①以建筑物抵押，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押——地隨房走 ②以建設用地使用權抵押，該土地上的建筑物一并抵押——房隨地走 （2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押——只能地隨房走 　　【例題·多選題】（2012年）根據(jù)《物權法》，可以作為抵押物的財產(chǎn)有（ ）。 　　A.交通運輸工具 　　B.建筑物 　　C.被查封的機器 　　D.建設用地使用權 　　E.正在建造中的航空器 　　[答疑編號6147040702]   『正確答案』ABDE 『答案解析』本題考核抵押財產(chǎn)的范圍。根據(jù)規(guī)定，依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)不得抵押。 　　【例題·單選題】（2009年）根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列權利中，可以設定抵押權的是（?。?。 　　A.著作權中的財產(chǎn)權 　　B.匯票 　　C.應收賬款 　　D.以拍賣方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權 　　[答疑編號6147040703]   『正確答案』D 『答案解析』選項A、B、C設定的是質(zhì)權，不能設定抵押權。 　　【例題·單選題】（2008年）根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列權利中，可以作為抵押標的的是（　）。 　　A.應收賬款 　　B.著作權中的財產(chǎn)權 　　C.債券 　　D.建設用地使用權 　　[答疑編號6147040704]   『正確答案』D 『答案解析』選項A、B、C屬于質(zhì)押的范圍，不能用于抵押。 　?。ㄈ┑盅簷嗟脑O立 登記生效（不動產(chǎn)） 1.建筑物和其他土地附著物 2.建設使用地承包經(jīng)營權 3.荒地等土地承包經(jīng)營權 4.正在建造的建筑物 抵押權自登記之日起設立。 未辦理登記，不影響抵押合同生效 登記對抗（動產(chǎn)） 1.生產(chǎn)設備、原材料、半成品 2.正在建造中的船舶、航空器 3.交通運輸工具 抵押權自抵押合同生效時設立。 未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 　　【例題·多選題】甲以自有的一批布匹作抵押向乙借款，甲乙簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。在抵押期間，甲擅自便將該批布匹賣給了善意第三人丙，并已交貨付款完畢。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有（?。?。 　　A.甲與乙之間的抵押合同有效 　　B.丙無權取得對該批布匹的所有權 　　C.乙的抵押權可以對抗受讓人丙的所有權 　　D.乙的抵押權不得對抗受讓人丙的所有權 　　E.乙在債務到期時能實現(xiàn)對布匹的抵押權 　　[答疑編號6147040705]   『正確答案』AD 『答案解析』甲與乙之間債的關系成立，抵押合同有效。丙是善意第三人，是物的所有權人，乙的抵押權不得對抗丙，只能找甲要求賠償。 　?。ㄋ模┑盅簷嗟男Я? 　　1.抵押權 VS 出租 　　 　　（1）先出租后抵押，租賃權優(yōu)先：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。 　　（2）先抵押后出租，抵押權優(yōu)先：抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。 　　2.轉讓抵押物 　　 　?。?）抵押權人同意 　　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償或者提存；轉讓價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 　?。?）未經(jīng)抵押權人同意 　　抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人“代為清償全部債務”消滅抵押權的除外。 　　3.保全抵押物 　　抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。 　　【例題·單選題】甲將房屋一間作抵押向乙借款80萬元。抵押期間，知情人丙向甲表示愿以120萬元購買甲的房屋，甲也想將抵押的房屋出賣。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列各項中，正確的是（?。? 　　A.甲有權將該房屋出賣，但須事先告知抵押權人乙 　　B.甲可以將該房屋出賣，不必征得抵押權人乙的同意 　　C.甲可以將該房屋賣給丙，但應征得抵押權人乙的同意 　　D.甲無權將該房屋出賣，因為房屋上已設置了抵押權 　　[答疑編號6147040706]   『正確答案』C 『答案解析』抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。 　　（五）抵押權的實現(xiàn) 　　1.實現(xiàn)方式：債務人不履行到期債務時，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 　　權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。 　　2.孳息：債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押權人“有權收取”該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。 　　3.抵押權次序：同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，價款依照下列規(guī)定清償： 　?、俚盅簷嘁训怯浀南扔谖吹怯浀氖軆敗? 　?、诘盅簷嘁训怯浀?，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。 　　③抵押權未登記的，按照債權比例清償?！　? 　　 　　4.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。 　　5.抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。 　　【例題·單選題】（2010年）張某以其坐落在某市市中心的一處房屋（價值210萬元）作抵押，分別從甲銀行和乙銀行各貸款100萬元。張某與甲銀行于6月5日簽訂了抵押合同，6月10日辦理了抵押登記；與乙銀行于6月8日簽訂了抵押合同，同日辦理了抵押登記。后因張某無力還款，甲銀行、