《物業(yè)管理法規(guī)》之案例分析題

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1、《物業(yè)管理法規(guī)》之案例分析題 ? ?（一）明星花園是藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)公司新建的商品房住宅小區(qū)，有住宅500套，每套住宅的建筑面積為100平方米，現(xiàn)已全部出售給500位業(yè)主。且藍(lán)天房地產(chǎn)公司已聘請碧海物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。(以下選項(xiàng)中有一個(gè)或一個(gè)以上答案是正確的，請將正確答案填在括號內(nèi)。) ??? 1、?花園準(zhǔn)備召開第一次業(yè)主大會(huì)，那么，此次業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)必須達(dá)到（?????A?? ）時(shí)方可召開。 ??? A. 250位以上業(yè)主出席???B. 251位以上業(yè)主出席 ??? C. 250位以上已住用業(yè)主出席???D. 251位以上已住用業(yè)主出席 ??? 2、有權(quán)負(fù)責(zé)召集第

2、一次業(yè)主大會(huì)的有：（???A??C??????? ） ??? A. 藍(lán)天房地產(chǎn)公司 ??? B. 碧海物業(yè)管理公司 ??? C. 經(jīng)業(yè)主申請由物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)召集 ??? D. 業(yè)主根據(jù)法定程序自行召集 ??? 3、第一次業(yè)主大會(huì)的召集人應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)（??????D???????? ）前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式予以公告。 ??? A. 3 天 ?B. 5天 ?C. 7天? ?D. 15天。 ??? 4、280位有投票權(quán)的業(yè)主出席第一次業(yè)主大會(huì)，在決定某一具體事項(xiàng)時(shí)，贊成票和反對票均為140，以下表述正確的是：（????????B?????? ） ??? A. 贊

3、成票已過半數(shù)，可以通過 ??? B. 贊成票未過半數(shù)，不能通過 ??? C. 此時(shí)會(huì)議主持人可以再投一票，決定是否通過 ??? D. 如果會(huì)議主持人與表決事項(xiàng)有利害關(guān)系，則其不能再投票 ??? 5、第一次業(yè)主大會(huì)可以表決通過的事項(xiàng)有：（?ABC? ） ??? A．是否繼續(xù)聘用碧海物業(yè)管理公司； ??? B．選舉業(yè)主委員會(huì)成員； ??? C．表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程； ??? D．審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告。 ??? ??? （二）甲住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司就甲住宅小區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)成一致意見，現(xiàn)擬簽訂物業(yè)管理合同。(以下選項(xiàng)中有一個(gè)或一個(gè)以上答案是正確的

4、，請將正確答案真在括號內(nèi)。) ??? 1、甲、乙雙方簽訂的物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)采用：（?????B????????? ） ??? A．口頭形式 ??B.書面形式 ??C. 推定形式 ??D. 其它形式 ??? 2、訂立物業(yè)管理合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的基本原則包括：（??ACD????????? ） ??? A. 平等原則；??B. 公平原則；?C. 誠實(shí)信用原則；?D. 合法原則。 ??? 3、在解決合同糾紛的條款中雙方約定："如果不服仲裁裁決，可以向人民法院起訴。"該條款：（???????D??????? ） ??? A. 因同時(shí)約定仲裁與訴訟而使仲裁協(xié)議無效 ??? B. 關(guān)于仲裁的約定

5、有效，而關(guān)于訴訟的條款無效 ??? C. 關(guān)于仲裁與訴訟的約定均無效 ??? D. 無論是否有效，雙方發(fā)生合同糾紛都不喪失訴訟權(quán) ??? ??? （三）某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)不到位，并有亂收費(fèi)的現(xiàn)象，于是向物業(yè)管理公司提出："提高服務(wù)質(zhì)量并對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出說明"的要求。物業(yè)管理公司則認(rèn)為自己已經(jīng)達(dá)到了合同要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)也是按政府的規(guī)定執(zhí)行，拒絕了業(yè)主委員會(huì)的要求。雙方發(fā)生糾紛。(以下選項(xiàng)中有一個(gè)或一個(gè)以上答案是正確的) ??? 1、委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的糾紛屬于：（??????C???????? ） ??? A．物業(yè)使用的糾紛?????????????

6、 ?B. 物業(yè)維修糾紛 ??? C．物業(yè)管理合同履行糾紛??????? D. 行政管理糾紛 ??? 2、關(guān)于雙方糾紛的敘述錯(cuò)誤的是：（???????A?????? ） ??? A. 物業(yè)管理公司對業(yè)主委員會(huì)提出的收費(fèi)問題沒有解釋的義務(wù) ??? B. 物業(yè)管理公司對業(yè)主委員會(huì)提出的收費(fèi)問題有解釋的義務(wù) ??? C. 此時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以向有關(guān)部門投訴 ??? D. 此時(shí)，業(yè)主委員會(huì)不能提出解聘物業(yè)管理公司的要求 ??? 3、假設(shè)業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起訴訟，則此訴訟屬于：（??????A??? ） ??? A. 民事訴訟 ??B. 行政訴訟 ??C. 刑事訴訟 ??D. 合同訴訟

7、 ??? ??? （四）李某是某區(qū)物業(yè)管理行政主管理部門的工作人員。某日在調(diào)查某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間物業(yè)管理維修資金管理、使用糾紛案時(shí)，李某發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司有挪用物業(yè)管理維修基金非法使用的行為，且物業(yè)管理公司內(nèi)部管理混亂，長期虧損，資不抵債。在李某準(zhǔn)備向單位提交調(diào)查報(bào)告時(shí)，物業(yè)管理公司派人給李某送來10萬元現(xiàn)金，并聲稱只要出具假報(bào)告大家都平安無事，如若不然，你以后沒有好日子過。李某于是收下了現(xiàn)金，并出具了虛假調(diào)查報(bào)告。(以下選項(xiàng)中有一個(gè)或一個(gè)以上答案是正確的) ??? ?????? 4、假設(shè)物業(yè)管理公司被依法吊銷營業(yè)執(zhí)照，則：（??B ?D ） ??? A. 經(jīng)協(xié)商

8、，物業(yè)管理合同可以繼續(xù)履行； ??? B. 物業(yè)管理合同終止； ??? C. 業(yè)主委員會(huì)不能再向物業(yè)管理公司提出賠償損失的請求； ??? D. 業(yè)主委員會(huì)仍然可以向物業(yè)管理公司提出賠償損失的請求。 ??? ??? （五）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。"五一"旅游后回到家，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理公司稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；開發(fā)商則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無責(zé)任。請問本案的責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)，為什么？ ??? ??? （六）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的

9、批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司在其所管理的大廈的三樓平臺上，設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理公司與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴物業(yè)管理公司設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。試問： ??? (1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？ ??? (2) 物業(yè)管理公司設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？ ??? (3) 本案應(yīng)如何處理? ??? （七）上海某一住宅小區(qū)的綠地上有一兩棵桂花樹，每年九、十月份，醉人的芳香四處飄溢。但去年秋天，丹桂滿枝的景象卻突然間消失了。住房們到處打聽綠地上那兩棵樹怎么不見了。經(jīng)調(diào)查得

10、知：桂花樹已被物業(yè)管理單位私下遷移了。此舉引發(fā)了眾怒，小區(qū)的居民紛紛指責(zé)執(zhí)迷不悟的管理單位破壞公共設(shè)施，毀壞綠化。面對居民的指責(zé)，物業(yè)管理單位以重新設(shè)計(jì)小區(qū)園林、調(diào)整綠化結(jié)構(gòu)為由，拒不遷回桂樹。試問物業(yè)管理公司有權(quán)改變小區(qū)內(nèi)的園林、綠化設(shè)計(jì)嗎？為什么？ ??? ??? （八）某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對房子不滿意，這半年自己也沒

11、住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？試問，房子沒住，業(yè)主該不該交物業(yè)管理費(fèi)？為什么？ ??? ??? （九）家住上海浦東某花園2號19樓的呂女士，由于對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意而拒交管理費(fèi)，物業(yè)公司就索性切斷了她家的自來水。據(jù)呂女士稱，該花園是外銷（高層）商品房，小區(qū)內(nèi)有游泳，但今年游泳池沒有向業(yè)主開放，據(jù)此，呂女士就拒交物業(yè)管理費(fèi)。小區(qū)物業(yè)公司便切斷了呂女士家的自來水。物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人說，呂家與物業(yè)公司剛為拒交物業(yè)管理費(fèi)的事打過官司。物業(yè)公司總不能老是打官司，何況一打官司就要半年多時(shí)間，所以這次在再三催付未果的情況下，就采取了斷水的辦法。你不交管理費(fèi)，我們就不提供服務(wù)，自來水是物業(yè)公司的電泵

12、打上高層的。試問：業(yè)主拒交物管費(fèi)，物業(yè)管理公司能否斷水？此案物業(yè)管理公司的做法妥否？ ??? ??? （十）某市花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒繳納管理費(fèi)了。物業(yè)公司上門催討時(shí)，陶小姐以前不久即家水管滲漏，物業(yè)公司沒有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？ ??? ??? （十一）2000年9月的一天早上，某物業(yè)管理公司清潔工袁某在某住宅區(qū)3棟6樓打掃衛(wèi)生時(shí)，見垃圾桶旁有一廢棄的重達(dá)7.35公斤的方型木板（長、寬77厘米，厚2厘米），因貪圖方便就將該木板從6樓陽臺扔往樓下，恰巧擊中正在樓下玩耍的僅14個(gè)月大的男童張某。

13、張當(dāng)場倒地，后經(jīng)搶救無效死亡。試問： ??? (1) 本案可以依法追究哪些法律責(zé)任？由誰來承擔(dān)？法律依據(jù)是什么？ ??? (2) 物業(yè)管理公司依法應(yīng)該承擔(dān)哪些法律責(zé)任？ ??? ??? （十二）王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預(yù)報(bào)稱今日臺風(fēng)來臨，讓市民做好防臺風(fēng)準(zhǔn)備。王軍因趕時(shí)間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺風(fēng)來臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，物業(yè)管理公司的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實(shí)

14、，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風(fēng)刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理公司告上法庭。試問： ??? (1) 本案可以依法應(yīng)由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ ??? (2) 臺風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？ ??? (3) 物業(yè)管理公司依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ ??? ??? （十三）某小區(qū)管理處因維修房屋需要，將一堆沙子臨時(shí)堆放在道路邊，當(dāng)天夜晚，業(yè)主趙老太路經(jīng)該處不小心被沙子滑倒致傷。若趙老太起

15、訴到法院，管理處是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，為什么？ ??? ??? （十四）一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理公司大廈停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。10個(gè)多月之后，物業(yè)管理公司接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)公司的起訴書副本，稱保險(xiǎn)公司已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費(fèi)，車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理公司承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問： ??? (1) 物業(yè)管理公司應(yīng)就車輛丟失承擔(dān)責(zé)任嗎？

16、法律依據(jù)是什么？ ??? (2) 依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，如何具備保管合同關(guān)系？ ??? ??? （十五）一天，某物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號發(fā)出的住戶家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動(dòng)的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。后來業(yè)主就向該物業(yè)管理公司提出了要求賠償?shù)囊?。試問? ??? (1) 接到住戶家中報(bào)警信號后，物業(yè)管理公司是否可以破門而入？ ??? (2) 在什么情況下，物業(yè)管理公司可以破門而入？