房地產(chǎn)策劃方案 活動(dòng)策劃案例

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1、某房地產(chǎn)項(xiàng)目媒體整合推廣策劃方案 ??? 前言 ??? 一、 太原樓市分析 ??? 個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。 ??? 二、項(xiàng)目物業(yè)概述（略） ??? 三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足 ??? 優(yōu)勢(shì)： ??? 1、 位置優(yōu)越，交通便捷 ??? 位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。 ??? 交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案 ??? 2、

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全　 ??? 室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng) ??? 室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 ??? 3、小戶型 ??? 2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力?！? ??? 不足： ??? 1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀 ??? 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣；不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要

3、滿足居住者特殊的心理需求） ??? 2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù) ??? 物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開(kāi)展特色服務(wù)，使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。 ??? 四、目標(biāo)購(gòu)房群 ??? 1、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人 ??? 家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年 ??? 2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主 ??? 家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年 ??? 五、項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷阻礙及對(duì)策

4、 ??? 阻礙： ??? 1、HS花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷售。 ??? 2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳。 ??? 對(duì)策： ??? 1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促進(jìn)銷售。 ??? 2、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。 ??? 一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購(gòu)物中心太近。 ??? 故對(duì)策有二： ??? 一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售； ??? 二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求

5、開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。 ??? 六、形象定位 ??? 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 ??? 主體廣告語(yǔ)： ??? 輝煌人生，超凡享受 ??? --HS花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅…… ??? 輝煌人生 ??? HS花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。 ??? 超凡享受： ??? 享受入住方便 ??? 享受交通便捷 ??? 享受特別服務(wù) ?

6、?? 享受都市繁華 ??? 享受至尊榮譽(yù) ??? 七、兩點(diǎn)整體建議 ??? 1、 建HS廣場(chǎng)和寓意噴泉 ??? 針對(duì)HS花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建HS廣場(chǎng)和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來(lái)休閑、散步散心的好去處。 ??? 試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到HS廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽(tīng)著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。 ??? 如此一來(lái)，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也

7、有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。 ??? 2、 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù) ??? HS花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供**送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問(wèn)題，另一方面有利于增強(qiáng)HS花園對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力。 ??? 八、廣告宣傳 ??? HS花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的： ??? 1、 盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)； ??? 2、盡快樹(shù)立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象； ?

8、?? 3、 直接促進(jìn)HS花園的銷售。 ??? 基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。 ??? 在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)； ??? 在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。 ??? 廣告切入期（1--2個(gè)月） ??? 1、報(bào)紙軟文章 ??? 主題1：輝煌人生，超凡享受 ??? --記“

9、我”為什么選擇HS花園 ??? 主題2：事業(yè)生活輕松把握 ??? --記HS花園特別的家政服務(wù) ??? 2、系列報(bào)紙硬廣告 ??? 主題1：輝煌人生，超凡享受 ??? --這里離購(gòu)物休閑廣場(chǎng)只有45分鐘 ??? 主題2：輝煌人生，超凡享受 ??? --家里面的娛樂(lè)休閑 ??? 主題3：輝煌人生，超凡享受 ??? --HS廣場(chǎng)就是我們家的后花園 ??? 3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場(chǎng)考察，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。 ??? 廣告發(fā)展期（3--4個(gè)月）

10、 ??? 1、報(bào)紙 ??? 從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。 ??? 2、電視 　? 配合促銷活動(dòng)和對(duì)開(kāi)發(fā)公司的專訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的良好口碑。 ??? 3、電臺(tái) 　? 通過(guò)電臺(tái)配合**網(wǎng)的購(gòu)房者俱樂(lè)部活動(dòng)和配合項(xiàng)目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。 ??? 4、單張 　? 通過(guò)商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。 ??? 5、戶外廣告 ??? ①在項(xiàng)目周邊沿線各人行天橋及繁華路段

11、作燈柱、路牌、建筑物廣告； ??? ②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告； ??? ③在北城生意火爆的大酒店對(duì)面樹(shù)巨幅廣告牌； ??? 6、車身廣告 ??? 項(xiàng)目 -- 繁華地段　 項(xiàng)目 -- 購(gòu)物中心　 項(xiàng)目 -- 火車站 ??? 7、公共活動(dòng) ??? 舉辦各種公共活動(dòng)，樹(shù)立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。 ??? ①HS廣場(chǎng)落成剪彩儀式 ??? 邀請(qǐng)北城區(qū)各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席（有文藝表演及娛樂(lè)節(jié)目等） ??? ②寓義噴泉征名及題名活動(dòng) ??? 以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等）大張旗鼓向社會(huì)各界征集HS廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱。

12、之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)）。 ??? ③HS花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng) ??? 一方面豐富項(xiàng)目周邊居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹(shù)立HS花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高HS花園的知名度，造成持續(xù)記憶。 ??? 1）向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券； ??? 2）于各節(jié)假日及工休日在HS廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等；

13、 ??? 3）在北城區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展HS花園“文化活動(dòng)月”萬(wàn)人簽名活動(dòng)。 ??? 8、網(wǎng)絡(luò) ??? 通過(guò)太原搜房進(jìn)行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購(gòu)房者俱樂(lè)部的會(huì)員看房活動(dòng)，消化一部分產(chǎn)品。 ??? ① 太原市購(gòu)房者俱樂(lè)部“假日看房班車”活動(dòng)；（目前有效會(huì)員近千名，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加，消費(fèi)能力不可低估。） ??? ② 項(xiàng)目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁(yè)的制作（建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺(tái)）； ??? ③ 網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論，使開(kāi)發(fā)商和未來(lái)業(yè)主進(jìn)行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動(dòng)銷售。 ??? 9、DM直投雜志 ??? 太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過(guò)強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行

14、宣傳，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長(zhǎng)和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。 ??? 九、費(fèi)用預(yù)算（略） ??? 十、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來(lái)不一樣的效果 ??? 由于我們是聯(lián)合和太原市的各強(qiáng)勢(shì)媒體，同媒體同時(shí)由于政府的支持我們的費(fèi)用會(huì)成為效果明顯之外的另一個(gè)吸引人的地方。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、促成立體報(bào)道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)聯(lián)動(dòng)合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到最佳宣傳效果；共同策劃新節(jié)目、新欄目。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的結(jié)合有利于雙方爭(zhēng)取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無(wú)受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件

15、成為受眾的人。幾個(gè)媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結(jié)合起來(lái)，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)在受眾，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場(chǎng)，提高社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的需要。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)充分利用各自的傳播優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行立體報(bào)道，達(dá)到輿論合力，這是媒體整合的主要目標(biāo)。在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的整合過(guò)程中，網(wǎng)絡(luò)、電視將通過(guò)栩栩如生的動(dòng)感畫面和快捷性的長(zhǎng)處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認(rèn)識(shí)；電臺(tái)、報(bào)紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報(bào)紙能反復(fù)閱讀，具有穩(wěn)定性的文字報(bào)道和犀利評(píng)論的特點(diǎn)，引導(dǎo)讀者深入思考；雜志的針對(duì)性強(qiáng)、生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。這將有利于開(kāi)發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)

16、自身的情況特點(diǎn)，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。媒體聯(lián)動(dòng)既發(fā)揮了各自的特長(zhǎng)，又交叉互補(bǔ)，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。 ??? 我們秉承如下方面原則： ??? 1、 經(jīng)濟(jì)節(jié)約，最大限度為客戶省錢。 ??? 2、 追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好地結(jié)合。 ??? 3、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系。對(duì)于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對(duì)于小眾媒體，則可以針對(duì)某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費(fèi)者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系，讓消費(fèi)者感覺(jué)親切，感覺(jué)這是專為他而做的廣告。 ???

17、 4、 建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳。 ??? 5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果。 ??? 在整合營(yíng)銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動(dòng)才是雙贏，需要在營(yíng)銷中產(chǎn)生拉力同時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)系。 　房地產(chǎn)行為策劃案例-建信房地產(chǎn)活動(dòng)策劃?奧林匹克花園新生活舉動(dòng)計(jì)劃之一 　　健 康 生 活 方 式 新 聞 炒 作 方 案 　　 　　 　一、本案方針 1初創(chuàng)復(fù)房地產(chǎn)活動(dòng)策劃案合型踐諾手法，以有別于其他樓盤把持形式的全新把持手段，整合資本，將新聞

18、炒作、行為籌謀、廣告房地產(chǎn)活動(dòng)策劃案劃案例房地產(chǎn)活動(dòng)策劃案例宣傳連絡(luò)起來(lái)，大手筆，高覆蓋率，以密集型、抖動(dòng)型宣傳稿件，不露痕跡地倡導(dǎo)新房地產(chǎn)活動(dòng)策劃的居家理念，短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)活動(dòng)策劃案例讓新生活方式及建信?奧林匹克花園成為成都市民的房地產(chǎn)活動(dòng) 策劃案向往和追求。 　　2本案作為建信?奧林匹克花園一期開(kāi)盤前的踐諾策劃案之一，旨在通過(guò)新生活方式的宣傳炒作及輔助活動(dòng)的發(fā)展，直接或間接的揭示奧園建筑形態(tài)、生活生計(jì)體式格局的全部?jī)?nèi)房地產(chǎn)活動(dòng)策劃案涵和巨大魅力，為奧園銷售造勢(shì)。 3舉動(dòng)的發(fā)展在于房地產(chǎn)活動(dòng)策劃案例彌補(bǔ)動(dòng)靜動(dòng)靜報(bào)道的有余，更多的激發(fā)目標(biāo)購(gòu)物群房地產(chǎn)活動(dòng)策劃案例、媒體、廣大市民的加

19、入熱忱，最大限度的擴(kuò)大影響。 　42個(gè)月左右的時(shí)辰內(nèi)，使建信?奧林匹克花園為成都市民所了解，并在業(yè)界成立必然的江湖位置。 　5汲引奧園的品牌抽象，強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)奧園的品牌認(rèn)知度。 　　6挖掘潛在購(gòu)買力，為奧園中、前期的銷售做準(zhǔn)備。 　二、運(yùn)作戰(zhàn)略 　1籌謀相關(guān)政府部分、媒體、廣大市民共同參加。 　2統(tǒng)一籌謀，分期執(zhí)行。 　3以動(dòng)靜事件導(dǎo)入，深入挖掘新生活方式的內(nèi)在。 　4行為發(fā)展、動(dòng)靜報(bào)道、平面告白、體系稿件、 電視廣告齊頭并進(jìn)。 　5公司營(yíng)銷策劃部、行政部、銷售部全力配合。 三、實(shí)施細(xì)則 　行為項(xiàng)目之房地產(chǎn)活動(dòng)策劃一 　　走 進(jìn) 新 生 活

20、 房地產(chǎn)開(kāi)盤慶典活動(dòng)策劃方案 ??? 一、活動(dòng)目的 ??? 利用開(kāi)盤慶典造勢(shì)，使我們的目標(biāo)客戶群體知道、認(rèn)識(shí)本案。同時(shí)，借美食節(jié)的東風(fēng)，聚集開(kāi)盤慶典的人氣，為本案的成功啟動(dòng)埋下伏筆。 ??? 二、活動(dòng)整體按排 ??? 1、時(shí)間：2005年6月18日上午9：58 ??? 2、地點(diǎn)：擬定在XX公園廣場(chǎng) ??? 3、具體按排： ??? （1）地方政府領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商及各界人士參加開(kāi)盤儀式。 ??? （2）開(kāi)發(fā)商發(fā)言。 ??? （3）開(kāi)盤剪彩儀式。 ??? （4）開(kāi)盤慶典大型廣場(chǎng)文藝演出。 ??? （具體事項(xiàng)包括人員按排、道具使用等代定） ??? 三、信息通達(dá) ??? （一）

21、美食節(jié)信息發(fā)布： ??? 1、發(fā)布時(shí)間： ??? 本次活動(dòng)擬在6月16日開(kāi)幕，預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開(kāi)始（具體時(shí)間待定）。 ??? 2、發(fā)布方式： ??? 主要通過(guò)報(bào)紙、電視來(lái)通達(dá)本次活動(dòng)。采用硬軟兩種廣告相結(jié)合的媒體造勢(shì)方式進(jìn)行。 ??? （二）開(kāi)盤慶典信息發(fā)布： ??? 1、發(fā)布時(shí)間： ??? 開(kāi)盤前一個(gè)月為廣告預(yù)熱和市場(chǎng)引導(dǎo)階段。本案擬在6.18日開(kāi)盤，預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開(kāi)始（具體時(shí)間待定）。 ??? 2、發(fā)布方式： 大型活動(dòng)策劃與實(shí)施的技巧-房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 大型行為策劃與實(shí)施的技術(shù) 　　 　　大型行為策劃和實(shí)施是公關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處

22、理使命罕用的技術(shù)手法。要有效地履行大型行為策劃與實(shí)施，首先要弄清楚幾個(gè)基本問(wèn)題，比方：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度如何房地產(chǎn)活動(dòng)界定大型舉動(dòng)房地產(chǎn)活動(dòng)？哪些單位或在什么樣的情況下操縱大型舉動(dòng)？大型行為策劃有什么技巧？房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理籌謀的法式、方式是怎么的這樣晦氣于我把大型行為構(gòu)造的更加完美。 房地產(chǎn)活動(dòng) 　　 　　一、大型舉動(dòng)的界說(shuō) 　　 　　大型舉動(dòng)是一項(xiàng)有目的有計(jì)劃、有步驟地房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理機(jī)關(guān)浩大人參與的社會(huì)協(xié)調(diào)舉動(dòng)。這必定義要把握三個(gè)重要概念： 　　 　　第一，大型行為要有鮮明房地產(chǎn)活動(dòng)的目的性。大型行為經(jīng)常消費(fèi)很多資本，包含人力、物力。如房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理一個(gè)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度

23、產(chǎn)品要進(jìn)入一個(gè)中心城市，惟恐要花數(shù)百萬(wàn)元的傳播用度。比來(lái)在深圳為山西一個(gè)公司做上市公關(guān)，費(fèi)用開(kāi)支達(dá)數(shù)百萬(wàn)元。這樣大的消費(fèi)，為什么還要機(jī)關(guān)如許的大型行為呢？固然是為了企業(yè)的傳播須要，為了接收更多的人去購(gòu)買他股票，這是大型舉動(dòng)的方針。沒(méi)有目的而消費(fèi)資金做活動(dòng)是不可能的目的不鮮明也是不值得的經(jīng)常遇到這樣一些廠家，看到人家公房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度司慶典舉動(dòng)，也要做慶典活動(dòng)，而且要求行為更熱鬧，規(guī)模更大、規(guī)格更高，但不知為什么,第三。行為中要傳播什么動(dòng)靜也不清楚，較著沒(méi)有目的性。 　　 　　第二，要有計(jì)劃性。凡事都應(yīng)有計(jì)劃，大型行為更不例外，而且更要求有周密的打算。 　　 　　浩大人參與是大型行為首

24、要的觀點(diǎn)。既然是大型舉動(dòng)，就應(yīng)該有眾多的人參與，但并不是加入人房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度數(shù)多就是大型舉動(dòng)。一個(gè)單位有一萬(wàn)個(gè)職工，要開(kāi)一個(gè)全體大會(huì)，也是浩大人參與，能說(shuō)這是大型行為嗎 房地產(chǎn)活動(dòng)策劃包含幾個(gè)方面：1、主題，沒(méi)有個(gè)好的主題就沒(méi)有核心的內(nèi)容，推廣起來(lái)也無(wú)從下手。2、物料及搭建，根據(jù)主題的設(shè)立到實(shí)景地測(cè)量，然后根據(jù)測(cè)量數(shù)據(jù)出效果圖和平面圖。3、節(jié)目，有很多的節(jié)目可選取，主要看主題，可分為：青春激情類型、溫馨浪漫類型、優(yōu)雅舒適類型、清新怡然類型等等，根據(jù)主題類型制定相關(guān)的節(jié)目，推出主題增加互動(dòng)。4、輔助襯托，可配有一些茶點(diǎn)、花式咖啡、花式茶藝等。 主要就是先決定怎么做，做成什么樣

25、的，有了主題就一切OK了。 北京仁義兄弟國(guó)際影視文化傳媒有限公司專門承接各種房地產(chǎn)活動(dòng)項(xiàng)目：奠基、發(fā)布會(huì)、推薦會(huì)、答謝酒會(huì)、年會(huì)、暖場(chǎng)等活動(dòng)。①③④零①①①⑦⑦④②杜先生。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目包裝方案（案例） 1、工地圍墻包裝 位??? 置：XX路 規(guī)??? 格： 形??? 式：常規(guī)精裝圍墻，噴繪 選擇理由： 1）隔離工地與其它地塊，明確項(xiàng)目的具體位置 2）塑造和提升項(xiàng)目良好形象 訴 求 點(diǎn)：工地圍板，緊扣定位，以"新城市，新生活"形象表現(xiàn)XX新城多元、豐富的生活意境地。 主??? 題： ·整個(gè)項(xiàng)目：“XX省縣級(jí)城市建設(shè)樣板工程”+ 造城，城市新商業(yè)中心 + 強(qiáng)強(qiáng)

26、聯(lián)袂打造 ·商業(yè)方面：現(xiàn)代商業(yè)概念 + 2005新創(chuàng)富時(shí)代，城南龍頭鋪，一鋪富三代 ·住宅方面：高尚品質(zhì)家，休閑生活方式，尊貴身份感覺(jué)。 2、樓體昭示布 位? 置：廣場(chǎng)右側(cè)、農(nóng)機(jī)公司樓體 規(guī)? 格： 形? 式：絲印昭示布 訴求點(diǎn)：根據(jù)不同的銷售階段發(fā)布售賣信息，比如：住宅每平米僅3560元起。 3、廣場(chǎng)櫥窗： 位? 置：廣場(chǎng) 數(shù)? 量：12個(gè) 規(guī)? 格： 形? 式：鋼化玻璃封閉，內(nèi)打燈光。 主題 1：服裝、鞋帽、珠寶首飾、化妝品、音像、時(shí)尚飾品、休閑吧、箱包、手機(jī)……等純業(yè)態(tài)畫面展示。 主題 2：現(xiàn)代商業(yè)概念、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、項(xiàng)目?jī)?nèi)涵等圖文并茂的，向廣場(chǎng)游玩人群全面?zhèn)鬟_(dá)

27、項(xiàng)目信息，起到圍墻作用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目全員營(yíng)銷實(shí)施方案 一、全員營(yíng)銷的目的和意義 全員營(yíng)銷是推動(dòng)我公司營(yíng)銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。 二、實(shí)施辦法 1、方案采取采取“全員營(yíng)銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。 2、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案） 三、銷售流程 ①員工負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物

28、業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。 ②員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。 ③員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。 ④合同填寫由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。 ⑤如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。 ⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。 ⑦以上工作完成，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。 四、業(yè)績(jī)提成 1、按照公司規(guī)定，對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成

29、比率。 住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。 業(yè)績(jī)提成＝合同總房?jī)r(jià)×比率 2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。 五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 二○○五年八月 上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃案例 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購(gòu)房戶購(gòu)買力分析，開(kāi)發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商依靠自身的力量往

30、往無(wú)力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成?，F(xiàn)針對(duì)一案例，欲對(duì)上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。 ??? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已獲得位于上海市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開(kāi)發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬(wàn)元。另外開(kāi)發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬(wàn)元/畝

31、，該開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃、開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析。 ??? 一、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃 ??? 1、樓盤價(jià)格定位 ??? 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價(jià)格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購(gòu)房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。具體調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表： ??? (有關(guān)表格請(qǐng)參考本文末的表格,下同) ??? 從上表可以看到，附近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過(guò)綜合分析，擬定待建住宅

32、小區(qū)購(gòu)房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤住宅商品房銷售均價(jià)在6180元/M2。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 ??? 2、房型定位及占比方案 ??? 近年上海住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上

33、的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前上海住宅市場(chǎng)最為搶手的戶型是中小房型，它不是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價(jià)適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對(duì)工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對(duì)比，擬建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如下: ??? 3、購(gòu)房戶購(gòu)買力分析 ??? 根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價(jià)為：52.5萬(wàn)元-61.8萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付30%，即15

34、.75萬(wàn)元-18.5萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬(wàn)元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬(wàn)元，余款43.3萬(wàn)元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬(wàn)元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對(duì)于中等偏上收入家庭購(gòu)房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購(gòu)房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購(gòu)房客戶還款能力更能得到保證。 ??? 4、開(kāi)發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定 ??? 開(kāi)發(fā)方案: ??? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和

35、實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢(shì)，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)前和未來(lái)最受購(gòu)房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開(kāi)發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。 ??? 參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo): ??? （1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算 ??? 根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積： ??? 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 ??? 每幢住宅設(shè)5個(gè)單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺(tái)電梯），

36、則每幢12層小高層住宅建筑面積為： ??? 12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米 ??? 已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為： ??? 21000*2.5=52500M2 ??? 根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套設(shè)施占5%-6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為： ??? 52500M2*95%=49875M2 ??? 可建12層小高層住宅幢數(shù)為： ??? 49875/12450=4幢 ??? 住宅實(shí)際可建建筑面積： ??? 4*

37、12450=49800M2 ??? 每戶平均建筑面積為103.75 M2，則 ??? 住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶 ??? （2）公建配套設(shè)施 ??? 公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。 ??? 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米 ??? 幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2 ??? 便民商店建筑面積：2700*35%=945M2 ??? 其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=

38、675M2 ??? （3）室外附屬設(shè)施 ??? 室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車庫(kù)、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等。 ??? 停車位： ??? 小區(qū)機(jī)動(dòng)車擬15%停在地面車位上，85%停在獨(dú)立式地下車庫(kù)內(nèi)。 ??? 考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢(shì)，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為： ??? 480/3=160個(gè)，地面車位數(shù)：160*15%=24個(gè)；地下車位數(shù)：160*85%=136個(gè)。 ??? 獨(dú)立式地下停車庫(kù)： ??? 每個(gè)車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為30-35M2，本次估算取上限值， ??? 則獨(dú)立式地下停

39、車庫(kù)面積為： ??? 136*35=4760M2 ??? 變電所: ??? 變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下： ??? 民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫(kù)為20-30W/M2。在估算時(shí)均采用上限值。 ??? 住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦 ??? 幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦 ??? 便民商店用電量：945*120=113.4千瓦 ??? 其他配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦 ???

40、小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦 ??? 獨(dú)立式地下停車庫(kù)：4760*30=142.8千瓦 ??? 用電量小計(jì)：2957.1千瓦 ??? 另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為： ??? 2957.1*（1+5%）=3105千瓦 ??? 選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計(jì)200平方米。 ??? 網(wǎng)球場(chǎng)： ??? 為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂(lè)生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)1座。 ??? 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)

41、規(guī)格：36.58M*18.29M。網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669M2 ??? 5、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場(chǎng)占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算 ??? 建筑覆蓋率： ??? 4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 ??? 公建配套設(shè)施(以2層計(jì))占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2 ??? 配電所占地面積：200*（1+10%）=220 M2 ??? 建筑物占地面積：6270M2 ??? (考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%) ??? 建筑覆蓋率：6270/21000*10

42、0%=29.9% ??? 綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個(gè)基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場(chǎng)地，地面車位，網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒園、托兒所活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)居民活動(dòng)場(chǎng)所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。 ??? 小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2 ??? 網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：36.58*18.29=669M2 ??? 地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2 ??? 幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所：面積同建筑面積1080 M2 ??? 居民室外活動(dòng)場(chǎng)所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M

43、2 ??? 小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場(chǎng)）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所）-1050 M2（居民室外活動(dòng)場(chǎng)所）=4281 M2 ??? 小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4% ??? 6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算： ??? 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下： ??? 供水指標(biāo)： ??? 住宅：7-10升/M2·日；公建配套設(shè)施：6-10升/M2·日；綠化：1.5升-2升/M2·日。 ??? 排污指標(biāo)：

44、 ??? 住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套設(shè)施：5.4-9升/M2·日。 ??? 人工煤氣用量指標(biāo)： ??? 住宅：4.4M2/戶·日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2·日。 ??? 電話容量指標(biāo)： ??? 住宅：100-154門/萬(wàn)M2；公建配套設(shè)施：25門/萬(wàn)M2 ??? 小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3 ??? 小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3 ??? 人工煤氣日最

45、大用量：4.4M3/戶*480戶+27000M2*0.08M3/M3=2328M3 ??? 電話線數(shù)量：154門/萬(wàn)M2*4.98萬(wàn)M2+25門/萬(wàn)M2*0.27萬(wàn)M2=774門 ??? 7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢? ??? 建設(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個(gè)單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米 ??? 地塊總面積：21000平方米 ??? 建筑物占地面積：6270平方米 ??? 綠化占地面積：7350平方米 ??? 網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669平方米 ??? 地面停車位占地面積：300平方米 ??? 小區(qū)道占地面積：42

46、81平方米 ??? 幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1080平方米 ??? 小區(qū)居民室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1050平方米 總建筑面積：57260平方米 ??? 住宅商品房建筑面積：49800平方米 ??? 公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米 ??? 幼兒園、托兒所面積：1080平方米 ??? 便民商店面積：945平方米 ??? 其他配套設(shè)施面積：675平方米 ??? 獨(dú)立式地下停車庫(kù)建筑面積：4760平方米 規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫(kù)面積） ??? 建筑覆蓋率：29.9% ??? 綠化率：35% ??? 小區(qū)道路占有率：20.4% ??? 其他娛樂(lè)，

47、休閑設(shè)施占有率：14.7% ??? 住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦 ??? 住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米 ??? 住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米 ??? 住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米 ??? 住宅小區(qū)電話容量：774門 ??? 總戶數(shù)： 480戶 樓盤開(kāi)盤儀式流程與活動(dòng)策劃方案（案例） 時(shí)間：2005年6月18日上午 地點(diǎn)：XX大廈客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng) 人員：工作人員、客戶、禮儀、演員等 擬邀政府貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、XX市勞動(dòng)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、市總工會(huì)領(lǐng)導(dǎo) 特別嘉賓：本年度XX市的全國(guó)勞動(dòng)模范（或全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者） 擬邀媒體：XX電視臺(tái)、

48、XX日?qǐng)?bào)、XX晚報(bào)、XX快報(bào)、XX廣播電臺(tái) 人數(shù)：100人左右。 預(yù)定目標(biāo)：對(duì)外傳達(dá)XX大廈開(kāi)盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力擴(kuò)大XX大廈的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)XX大廈的美好前景促進(jìn)樓盤銷售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立XX地產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。 會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，但會(huì)按照不同區(qū)域的不同劃分。 主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在客戶服務(wù)中心門口或放在大廳內(nèi)，主席臺(tái)左側(cè)為貴賓致辭專用致辭臺(tái)（透明有機(jī)玻璃，上有精美插花），右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化和不銹鋼禮儀柱。 嘉賓區(qū)：可放在剪彩區(qū)域前

49、方和兩側(cè)。 簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在會(huì)場(chǎng)入口處。簽到處配有我們的禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處背景。 禮品發(fā)放區(qū)： 即時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。 貴賓休息區(qū)：可放在XX大廈客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。 來(lái)賓休息區(qū)：可放在XX大廈客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)。 創(chuàng)意表現(xiàn)一： 鮮花立柱剪彩儀式：采用不銹鋼禮儀柱替代傳統(tǒng)的禮儀小姐托花球的方式，每個(gè)禮儀柱上擺放精美插花，更具高雅喜慶的氣氛。 創(chuàng)意表現(xiàn)二： 揭幕啟動(dòng)儀式（建議案1）：由嘉賓揭幕XX大廈的LOGO儀式。 在主席臺(tái)的中心位置，我們將放置一個(gè)精雕玉龍（本案的LOGO、放置在古色古香的梨

50、木托架上，四周用紅綢緞扎成彩結(jié)，并且事先用幔布遮蓋，之后由嘉賓徐徐揭幕）在儀式進(jìn)行同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)與嘉賓上臺(tái)，為項(xiàng)目開(kāi)盤剪彩，活動(dòng)也在此時(shí)達(dá)到高潮，吉慶禮花開(kāi)始升放，以烘托熱烈的氣氛。 創(chuàng)意表現(xiàn)三：在工地現(xiàn)場(chǎng)布置大型氣拱門和熱氣球，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤氣氛。 室內(nèi)外表現(xiàn)（建議）： 1、戶外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來(lái)說(shuō)，面積是和效果成正比的，面積越大， 效果越好。而對(duì)于樓宇這種特殊的商品來(lái)說(shuō)，路牌是最直觀、最動(dòng)人、最有氣勢(shì)的媒體應(yīng)用元素。因此在售樓處及工地附近必須果斷采用。（市區(qū)其他主要交通路口也需要適當(dāng)采用，形成開(kāi)盤信息的傳播網(wǎng)絡(luò)） 2、指示牌 兩種功能，

51、一種是引導(dǎo)買家路向，二是塑造XX大廈的物業(yè)形象。 3、彩旗（T型旗） 在售樓處大門外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。旗上一般印有樓盤標(biāo)志及廣告標(biāo)語(yǔ)。 4、盆景花卉 在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。 媒體策略： 根據(jù)此類活動(dòng)的特點(diǎn)，我們知道再大的售樓處，其容納量也是有限的，故僅僅依靠售樓處現(xiàn)場(chǎng)人流傳達(dá)樓盤信息還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而請(qǐng)媒體為本案做廣告的方式太過(guò)常規(guī)且投入大。本次活動(dòng)采用突破常規(guī)的方式，選擇“制造新聞”，讓新聞媒體主動(dòng)關(guān)注XX大廈的開(kāi)盤，為本項(xiàng)目做免費(fèi)廣告，從而在最大程度上達(dá)到新聞信息的轟動(dòng)性、樓盤信息

52、的擴(kuò)散性、公眾認(rèn)知的深入性，實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出效益的最大化！ 核心活動(dòng)策略建議：于項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日，確定首位在現(xiàn)場(chǎng)與本案簽約的客戶（屆時(shí)請(qǐng)XX各大媒體進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督產(chǎn)生），XX地產(chǎn)公司將根據(jù)這位業(yè)主所購(gòu)買物業(yè)在XX大廈實(shí)際所在的樓層數(shù)、XX大酒店、XX大廈、投資廣場(chǎng)三幢樓樓層數(shù)的累加總和×29（案名“XX大廈”的總筆畫數(shù)為29劃），作為獎(jiǎng)金，用于獎(jiǎng)勵(lì)本年度XX市全國(guó)勞動(dòng)模范獲得者（或全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者）。并且進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)為勞模頒發(fā)獎(jiǎng)金，這是本媒體策略的焦點(diǎn)人物。也是活動(dòng)的亮點(diǎn)！此項(xiàng)策略目的在于引起社會(huì)公眾和XX各大媒體對(duì)本案開(kāi)盤信息的高度關(guān)注，從而形成區(qū)域新聞效應(yīng)，最大程度上借助社會(huì)輿論與媒體的力量為

53、本案的開(kāi)盤營(yíng)銷造勢(shì)，提高XX大廈的知名度和開(kāi)發(fā)商的社會(huì)形象及美譽(yù)度。實(shí)現(xiàn)本次開(kāi)盤活動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益與的最大化。此外，另將“XX大廈”拆成四大個(gè)字，作為大紅胸牌由四位禮儀小姐分別佩帶，平行站立于現(xiàn)場(chǎng)媒體公證臺(tái)之前最顯眼的位置，吸引媒體的鏡頭。籍以增強(qiáng)樓盤開(kāi)盤信息傳播的滲透性、擴(kuò)散性。 建議在本次開(kāi)盤之前召開(kāi)一次新聞發(fā)布會(huì)，借此將“XX大廈向勞模頒發(fā)獎(jiǎng)金”之新聞信息向社會(huì)、媒體公布。 本活動(dòng)還可以延伸為項(xiàng)目以后一系列的產(chǎn)品促銷活動(dòng)，此略 內(nèi)容表現(xiàn)一： 樂(lè)隊(duì)：在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的琵琶樂(lè)隊(duì)，或大提琴小提琴合奏用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。 內(nèi)容表現(xiàn)二： 南獅采表、點(diǎn)睛：在儀式過(guò)程中穿插南獅采青、點(diǎn)睛表演，預(yù)示著XX大廈美好的發(fā)展前景。