四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司成都外貿(mào)大廈 估價(jià)報(bào)告.

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1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：成都市青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)9、10層辦公用途房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 委 托 方：四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 估 價(jià) 方：四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 估價(jià)人員: 張 華 宋建輝 尹 林 估價(jià)作業(yè)日期：2013年12月6日至2014年1月21日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：四川大成（2014）房字第008號(hào) 目 錄 致委托方函 3 估價(jià)師聲明 5 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6 一、估價(jià)的假設(shè) 6 二、估價(jià)報(bào)告使用限制條件 7 三、需要

2、特別說明事項(xiàng) 8 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 11 一、委托方 11 二、估價(jià)方 11 三、估價(jià)對(duì)象 11 四、估價(jià)目的 15 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 15 六、價(jià)值定義 15 七、估價(jià)依據(jù) 16 八、估價(jià)原則 17 九、估價(jià)方法 18 十、測(cè)算過程及參數(shù) 20 十一、估價(jià)結(jié)果 21 十二、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 22 十三、估價(jià)人員 23 十四、估價(jià)作業(yè)日期 23 十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 23 附 件 24 致委托方函 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司： 受你們的委托，我公司對(duì)你們擁有的位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)9、10層的辦

3、公用途房地產(chǎn)（總建筑面積：1749.25平方米）的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為你們?cè)谙蚪鹑跈C(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款過程中確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。 我公司估價(jià)人員經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)查看估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況及所在區(qū)域市場(chǎng)狀況，在詳細(xì)分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素后，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估程序，運(yùn)用市場(chǎng)比較法和收益法測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在2013年12月6日滿足本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”及“價(jià)值定義”條件下的抵押價(jià)值如下表： 表1　　　　 　估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值一覽表 價(jià)值項(xiàng)目 房產(chǎn)證號(hào) 房屋坐落 面積（

4、M2） 單價(jià)（元/ M2） 總額（萬元） 假定無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值 成房權(quán)證監(jiān)證字第1590039號(hào)、成房監(jiān)共共字第0106761號(hào) 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)9層 868.53 8520 739.99 成房權(quán)證監(jiān)證字第1622875號(hào)、成房監(jiān)共共字第0123282號(hào) 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)10層 880.72 8520 750.37 合計(jì) 1749.25 / 1490.36 估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償價(jià)值 工程款優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值 / / / 已抵押擔(dān)保債權(quán)價(jià)值 / / 委托方未提供具體抵押擔(dān)保價(jià)值 劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金 /

5、 / / 合計(jì) / / 無法確定 已擔(dān)保債權(quán)注銷后的抵押價(jià)值 小寫 1749.25 / 1490.36 總價(jià)大寫 壹仟肆佰玖拾萬零叁仟陸佰圓整 備注：1、估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值=假定無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值-估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 2、估價(jià)對(duì)象所涉及土地使用權(quán)以出讓方式取得,估價(jià)結(jié)果含土地出讓金。 3、評(píng)估結(jié)果單價(jià)取整至十元位，總價(jià)取整至百元位,幣種為人民幣。 4、據(jù)委托方陳述，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已設(shè)置抵押權(quán)，在此特提請(qǐng)本報(bào)告使用者關(guān)注：該抵押權(quán)注銷前，本估價(jià)結(jié)果不得用于抵押目的。 估價(jià)的具體情況及相關(guān)專業(yè)意見，請(qǐng)見附后的估價(jià)報(bào)告，并請(qǐng)?zhí)貏e關(guān)注其中“

6、估價(jià)假設(shè)和限制條件”的有關(guān)內(nèi)容。 此致 四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 法人代表：徐濤 二0一四年一月二十一日 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有虛假紀(jì)錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。 2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人

7、沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）的規(guī)定及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5、本公司估價(jià)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。 6、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒有得到本公司以外的重要專業(yè)幫助。 7、參與本估價(jià)項(xiàng)目的房地產(chǎn)專職房地產(chǎn)估價(jià)師具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。 8、委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價(jià)分析和結(jié)論，委托方應(yīng)對(duì)其提供資料和陳述情況的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 9、參與本次估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師 估價(jià)師姓名 注冊(cè)證書號(hào) 簽 字 張

8、 華 5120130087 宋建輝 5120100067 參加估價(jià)人員：尹林 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、估價(jià)的假設(shè) 1、委托方提供的有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料，如《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等復(fù)印件真實(shí)、合法、有效，估價(jià)對(duì)象作為辦公房地產(chǎn)能夠持續(xù)有效使用，且未改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施及裝修等。 2、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年12月6日（與估價(jià)人員實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象完成日一致），在該時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)無其他共有權(quán)人，無權(quán)屬糾紛，但設(shè)置有抵押債權(quán)尚未注銷，且設(shè)置有租賃權(quán)。假設(shè)委托方在以本估價(jià)報(bào)告結(jié)論為依據(jù)重新設(shè)置估價(jià)對(duì)象抵押權(quán)之前，能夠?qū)纼r(jià)時(shí)點(diǎn)

9、估價(jià)對(duì)象已設(shè)置抵押權(quán)予以注銷，并在新設(shè)抵押權(quán)前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，同時(shí)將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 3、委托方帶領(lǐng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看的房屋與估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》登記房屋為同一房屋，具有唯一性。 4、估價(jià)對(duì)象的建筑、未暴露及難以接觸的部位（含裝修）、水、電、空調(diào)、消防或者其他設(shè)施設(shè)備等無結(jié)構(gòu)性損害等質(zhì)量缺陷，水、電、空調(diào)、消防或者其他設(shè)施設(shè)備及房屋裝修等符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可以安全使用。 5、估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)抵押價(jià)值為估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場(chǎng)價(jià)值，減去估價(jià)師知悉的和根據(jù)委托方提供的資料確定的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。其公開市場(chǎng)價(jià)值為

10、滿足下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格： （1）房地產(chǎn)交易符合國家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，能夠自由在市場(chǎng)上交易； （2）交易雙方是自愿進(jìn)行交易，交易目的是追求自身利益的最大化； （3）交易雙方具有必要的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，并了解估價(jià)對(duì)象； （4）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息； （5）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易； （6）不存在特殊買者的附加出價(jià)； （7）交易雙方負(fù)擔(dān)各應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。 6、據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》，土地用途為其他商服（辦公樓）用地，土地終止日期為2041年12月9日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)起房地產(chǎn)剩余收益年期為28.01年。據(jù)委托方介紹，估價(jià)對(duì)象所在建筑于1995年竣工，屬框

11、架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用壽命為60年，目前已使用18年，預(yù)計(jì)房屋經(jīng)濟(jì)耐用年期為42年。本次評(píng)估根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余收益年限為28.01年。 二、估價(jià)報(bào)告使用限制條件 1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)論成立須以已設(shè)置抵押權(quán)注銷為前提。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已設(shè)置抵押權(quán)注銷后，本報(bào)告可供委托方抵押貸款確定貸款額度時(shí)參考。若估價(jià)對(duì)象抵押權(quán)不能注銷，則本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果無效。 2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包括房屋及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值。該土地使用權(quán)若與房屋分割處置，本報(bào)告結(jié)果無效。 3、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為在本次估價(jià)目的下的參考依據(jù)之一，不得作為房地產(chǎn)確權(quán)的

12、依據(jù)，且對(duì)估價(jià)目的的實(shí)現(xiàn)不具有強(qiáng)制力。 4、本報(bào)告應(yīng)在確定的有效期（自本報(bào)告出具日起一年）內(nèi)使用，超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。 5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本估價(jià)報(bào)告中的部分內(nèi)容，所導(dǎo)致可能發(fā)生的損失，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 6、本估價(jià)報(bào)告原件加蓋本公司鮮章和在本公司注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師鮮章及簽字等方為有效，復(fù)印件以及缺乏鮮章、簽字件無效。若使用缺乏鮮章、簽字件本估價(jià)報(bào)告，自負(fù)所產(chǎn)生的一切法律后果，本公司及估價(jià)人員不負(fù)任何責(zé)任。 7、本報(bào)告正文與附件僅供委托方本次評(píng)估目的使用，除按規(guī)定送給政府管理部門作審查之用外，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)

13、我們書面同意，不得載于任何文件、公告及聲明，也不得在任何公開媒體上發(fā)表或引用其全部、部分內(nèi)容。 三、需要特別說明事項(xiàng) 1、估價(jià)對(duì)象作為辦公用房，其通用性、獨(dú)立使用性較強(qiáng)，分割轉(zhuǎn)讓性受到限制（不可分割轉(zhuǎn)讓）。 2、委托方未提供《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》原件，但提供了《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》復(fù)印件及其他本次估價(jià)的相關(guān)資料，鑒于估價(jià)人員的能力和權(quán)限，我們無法鑒別其《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》及其他本次估價(jià)的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性。委托方提供的上述資料是此次估價(jià)的重要依據(jù)，委托方應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。 3、本次估價(jià)范圍以委托方提供的《房屋所

14、有權(quán)證》載明的面積為準(zhǔn)。 4、估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)置有抵押債權(quán)。由于本估價(jià)報(bào)告的結(jié)論是以估價(jià)對(duì)象重新設(shè)置抵押權(quán)前已設(shè)置抵押權(quán)注銷為前提。因此，在使用本估價(jià)報(bào)告前，應(yīng)注銷已設(shè)置的抵押債權(quán)。 5、根據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》，土地使用權(quán)人為四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，土地使用權(quán)取得方式為出讓，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果含土地出讓金。 6、本估價(jià)報(bào)告是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)和本次估價(jià)目的下，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在保持持續(xù)經(jīng)營、現(xiàn)有使用狀態(tài)以及未改變房屋裝修和結(jié)構(gòu)、使用用途、未轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)所有人等情況下的估價(jià)結(jié)論。如估價(jià)對(duì)象的面積、用途、裝修、使用年限、土地使用權(quán)取得方式、使用狀態(tài)、權(quán)益狀

15、況以及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)政策重大調(diào)整、市場(chǎng)供需狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 7、我公司估價(jià)人員已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查看，并對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查看的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的查看，僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。若估價(jià)對(duì)象存在上述需進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)的內(nèi)部缺陷，在委托方提供相關(guān)資料驗(yàn)證后，本次報(bào)告評(píng)估值應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。 8、根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象應(yīng)在其所在地政府房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行抵押登記后，方可對(duì)抗第三人。在估價(jià)對(duì)象抵押期內(nèi)，貸款方應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)信貸可能產(chǎn)生的以下風(fēng)險(xiǎn)： （1）本次評(píng)

16、估是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的實(shí)體、權(quán)益狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等（委托提供的相關(guān)資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看核實(shí)）為依據(jù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)后抵押期間估價(jià)對(duì)象的實(shí)體、權(quán)益狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等是否發(fā)生變化，貸款方應(yīng)密切加以監(jiān)控，若抵押期間估價(jià)對(duì)象的實(shí)體、權(quán)益狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等發(fā)生重大變化，可能造成估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值下降，形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，委托方應(yīng)委托重新評(píng)估，或采取其他補(bǔ)救措施。 （2）抵押期間可能出現(xiàn)一些諸如“國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策重大變化”、“地震、火災(zāi)等不可抗力因素發(fā)生”等不可控因素，本估價(jià)報(bào)告無法估計(jì)預(yù)測(cè)，亦未在估價(jià)結(jié)果中予以考慮。如抵押期間上述不可控因素發(fā)生并造成估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值明顯變化，建議委托重新評(píng)估抵押價(jià)值

17、。 （3）房地產(chǎn)抵押期間，抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用，使用過程中不可避免會(huì)造成損耗，特別是是房地產(chǎn)過度使用、使用價(jià)值貶損（功能性折舊）、裝修及設(shè)備設(shè)施折舊等因素，有可能降低抵押物的價(jià)值，提請(qǐng)抵押權(quán)人予以關(guān)注。 （4）估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)置有租賃權(quán)，本報(bào)告考慮已設(shè)租賃權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的影響。若委托方在新設(shè)估價(jià)對(duì)象抵押權(quán)前，未將租賃情況告知抵押權(quán)人，或?qū)⒌盅呵闆r告知承租人，抵押權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)而該租賃權(quán)尚未到期，將會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象的處分和價(jià)值體現(xiàn)有負(fù)面影響。 9、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)論僅供抵押雙方參考，抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)難易程度、相關(guān)稅費(fèi)及其他變現(xiàn)費(fèi)用等情況綜合確定。在運(yùn)用

18、本估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)符合“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”所載明內(nèi)容的要求，僅限于在報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)、符合價(jià)值定義及報(bào)告明示的估價(jià)目的，逾期使用、不符“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”或用于非估價(jià)目的，我公司和估價(jià)人員均不承擔(dān)任何責(zé)任。 10、報(bào)告使用者使用報(bào)告過程中如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字、數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)通知本估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正。 11、本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分，僅為估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱備案之用。 12、本估價(jià)報(bào)告由四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 52 四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 委 托 方：四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司 住

19、　　所：四川省自貢市自流井區(qū)匯東路西段68號(hào) 法定代表人姓名：吳雄飛 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：詳見《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 委 托 方：四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 住　　所：成都市錦江區(qū)宏濟(jì)東路27號(hào) 法定代表人姓名：童文彬 公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股） 經(jīng)營范圍：詳見《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 二、估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱：四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 法人代表：徐 濤 地 址：成都市一環(huán)路西一段望仙場(chǎng)街1號(hào)百花商務(wù)樓5樓 資 格 等 級(jí)：壹級(jí)資格 證 書 編 號(hào)：建房估證字[2013]131號(hào) 三、估價(jià)對(duì)象 （一）估價(jià)對(duì)象（房屋及分?jǐn)偟耐恋?/p>

20、）基本狀況 1、估價(jià)對(duì)象范圍及產(chǎn)權(quán)概況 本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司擁有的位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)9、10層的辦公用途房地產(chǎn)，包括法定產(chǎn)權(quán)內(nèi)的房屋和土地。其權(quán)屬、用途、規(guī)模等基本情況詳見下表： 表2 估價(jià)對(duì)象基本情況一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 房屋狀況 房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào) 成房權(quán)證監(jiān)證字第1590039號(hào)、成房監(jiān)共共字第0106761號(hào) 成房權(quán)證監(jiān)證字第1622875號(hào)、成房監(jiān)共共字第0123282號(hào) 房屋所有權(quán)人 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇

21、實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 房屋坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào) 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào) 丘（地）號(hào) 權(quán)1178792 權(quán)1178794 產(chǎn)別 單位產(chǎn) 單位產(chǎn) 共有情況 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司所占份額90%、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司所占份額10% 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司所占份額90%、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司所占份額10% 登記日期 2007-10-12 2007-12-21 結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 房屋總層數(shù) 24 24 所在層數(shù) 9 10 建筑面積（m2） 868.53 880.72 套內(nèi)建筑面積（m2） / / 規(guī)劃用途 辦公 辦

22、公 附記 / / 填發(fā)單位 成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 土地使用權(quán)情況 國土證號(hào) 成國用（2007）第1632號(hào) 土地使用者 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào) 用 途 其他商服（辦公樓） 使用權(quán)類型 出讓 面積（m2） 435.44 終止日期 2041年12月9日 填發(fā)機(jī)關(guān) 成都市國土資源局 填發(fā)日期 2007-12-19 備注 / 2、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況 估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，無典權(quán)、查封等情況，但于估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)置有

23、抵押權(quán)及租賃權(quán)。據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象《國土使用證》，土地屬國家所有，四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)，土地用途為其他商服（辦公樓），土地使用權(quán)終止日期為2041年12月9日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地使用權(quán)剩余年期為28.01年，土地未單獨(dú)設(shè)置抵押（擔(dān)保）、典權(quán)、租賃等情況，亦無權(quán)屬爭(zhēng)議或司法查封等情況。 3、法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況 委托方提供資料表明，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)置有抵押權(quán)，本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在辦理本次抵押登記前注銷前次抵押為前提，即在辦理本次抵押登記時(shí)，估價(jià)對(duì)象無他項(xiàng)權(quán)利限制，無法定優(yōu)先受償款。 （二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況 1、土地狀況描述 據(jù)

24、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目土地的實(shí)物狀況如下表： 表3 土地實(shí)物狀況一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 樓盤名稱 成都外貿(mào)大廈 土地使用者 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào) 用 途 其他商服（辦公樓） 面積 435.44平方米 四 至 北臨成都輕工實(shí)業(yè)總公司、成都市農(nóng)牧局，南臨西玉龍街、成都浦江置業(yè)有限公司，西臨人民中路，東臨成都市農(nóng)牧局、小福建營巷、成都浦江置業(yè)有限公司 形 狀 較規(guī)則 地形條件 地形平坦 土壤地基 地質(zhì)條件良好 基礎(chǔ)設(shè)施條件 通供水、通排水、通電、通訊、通路及

25、場(chǎng)地平整。 土地利用狀況 作為估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目“成都外貿(mào)大廈”占地使用。 2、建筑物實(shí)物狀況 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況如下表： 表4 估價(jià)對(duì)象實(shí)物情況一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 項(xiàng)目名稱 成都外貿(mào)大廈 建筑物情況 建成年代 1995年建成并投入使用 總層數(shù) 24層 所在樓層 9、10層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 朝向 南北 外墻裝飾 墻磚裝飾，局部玻璃幕墻 垂直交通 4部電梯、2處消防通道 基礎(chǔ)設(shè)施 通上水、通下水、通電、通訊、通路 裝修狀況 門 鋼化玻璃門、木質(zhì)套門 窗 鋁合金玻璃窗 地面 地毯、地

26、磚、木地板 內(nèi)墻 乳膠漆 天棚 乳膠漆 建筑物完損狀況 地基及墻面 地基無不均勻下降，墻面無裂縫現(xiàn)象。 主體結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)使用年期為60年，已使用18年，尚未發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)受損。 配套設(shè)施設(shè)備 基礎(chǔ)設(shè)施：通上水、通下水、通電、通訊、通路；中央空調(diào)；視頻監(jiān)控；消防栓、滅火器、報(bào)警系統(tǒng)。 裝修裝飾 于2012年進(jìn)行裝修，現(xiàn)有裝修狀況可繼續(xù)使用。 建筑物綜合成新率 綜合建筑物的設(shè)計(jì)使用年期、地基與墻面、主體結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備等，判斷建筑物的綜合成新率為75%。 估價(jià)對(duì)象房屋使用情況 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房屋作為酒店使用，通供水、通排水、通電、通訊等。 3、估價(jià)對(duì)象其他個(gè)別條件

27、 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象屬寫字樓，位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)成都外貿(mào)大廈，估價(jià)對(duì)象主要個(gè)別條件見下表： 表5 估價(jià)對(duì)象個(gè)別條件一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 臨街狀況 兩面臨街 臨街道路類型 城市混合型主干道 交通限制 無 建筑外立面裝飾 墻磚裝飾，局部玻璃幕墻，外觀簡(jiǎn)潔 智能化水平 3A 垂直交通 基本順暢 停車情況 有較多車位，但無法完全停車要求 物業(yè)管理 專業(yè)物管，管理良好 （三）估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)俪啥际序咇R市片區(qū)，估價(jià)對(duì)象的主要區(qū)域條件如下： 表6 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件

28、一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 商服區(qū)級(jí)別 市級(jí)商服辦公中心區(qū) 商服設(shè)施聚集狀況 中央商務(wù)CBD區(qū)、高檔寫字樓集中區(qū) 公交便捷度 有地鐵1號(hào)線及48路、55路、56路、56a路、98路、298路等多路公交車，公交便捷度高。 道路通達(dá)度 有人民中路等混合型主干道，道路通達(dá)度高。 地鐵 距估價(jià)對(duì)象100米范圍內(nèi)有地鐵站點(diǎn)（騾馬市） 城市規(guī)劃 金融、商務(wù)、辦公區(qū) 環(huán)境狀況 良好 四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2013年12月6日 六、價(jià)值定義 1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下，根據(jù)客觀、獨(dú)立

29、、公開、合法、謹(jǐn)慎原則對(duì)估價(jià)對(duì)象以辦公用途使用確定的，在2013年12月6日的抵押價(jià)值，該價(jià)格內(nèi)涵還包括： （1）房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通路)； （2）土地權(quán)屬性質(zhì)：設(shè)定為出讓取得，估價(jià)結(jié)果含土地出讓金； （3）他項(xiàng)權(quán)利狀況：設(shè)定估價(jià)對(duì)象除設(shè)置租賃權(quán)外，無其他他項(xiàng)權(quán)利限制； （4）估價(jià)對(duì)象收益年期：設(shè)定為28.01年。 2、本報(bào)告抵押價(jià)值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去我們知悉的和根據(jù)委托方提供的資料確定的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。 3、本報(bào)告確定的市場(chǎng)價(jià)值為交易雙方按相關(guān)法規(guī)的規(guī)定負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)下的正常市場(chǎng)價(jià)

30、格。 4、法定優(yōu)先受償款是指假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律、法規(guī)規(guī)定的優(yōu)先受償款項(xiàng)。 5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果未考慮未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)其價(jià)格的影響，未包含現(xiàn)有裝修價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù) 1、 評(píng)估委托書； 2、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 3、 《中華人民共和國物權(quán)法》； 4、 《房屋登記管理辦法》； 5、 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》； 6、 《中華人民共和國擔(dān)保法》； 7、 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》； 8、 國家建設(shè)部、國家技監(jiān)局《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)； 9、 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)辦法》； 10、

31、 房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查看記錄表； 11、委托方提供的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的資料； （1）《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）； （2）《國有土地使用證》（復(fù)印件）； （3）《委托房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償款情況說明》； （4）《房屋租賃合同》（復(fù)印件）； （5）委托方《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。 八、估價(jià)原則 1、獨(dú)立、客觀、公正原則 獨(dú)立、客觀、公正不僅是房地產(chǎn)估價(jià)的基本要求，也是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。在評(píng)估過程中，基于客觀立場(chǎng)，以客觀實(shí)際和市場(chǎng)條件為依據(jù)，經(jīng)過全面分析和測(cè)算，獨(dú)立、公正地作出估價(jià)結(jié)論和結(jié)果，不偏袒項(xiàng)目涉及的任何一方。 2、合法原則 房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用、合法處分為

32、前提估價(jià)，即以城市規(guī)劃規(guī)定的用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等為限制條件。本次評(píng)估中以《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等載明事項(xiàng)，界定估價(jià)對(duì)象用途及相關(guān)條件，體現(xiàn)了合法原則。 3、謹(jǐn)慎原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多不確定因素，我們?cè)谧鞴纼r(jià)相關(guān)判斷時(shí)，采用謹(jǐn)慎原則，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示。 4、最高最佳使用原則 最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是以估價(jià)對(duì)象保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定用途繼續(xù)使用為前提估價(jià)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下，

33、能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值。本次評(píng)估根據(jù)城市規(guī)劃及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)的區(qū)位條件，估價(jià)對(duì)象符合其規(guī)劃用途并為其最佳用途，即本次估價(jià)對(duì)象以登記用途體現(xiàn)最高最佳使用。 5、替代原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)中，具有使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，在交易雙方具有同等市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)具有相似的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制，有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。 6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有動(dòng)態(tài)變化的特性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，隨著時(shí)間變化，其價(jià)格亦可能發(fā)生升降

34、。某一宗房地產(chǎn)的價(jià)格水平總是與某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)相對(duì)應(yīng)的，所以，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及委托方的具體情況，合理確定一個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 總之，在估價(jià)過程中，以國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，堅(jiān)持科學(xué)、真實(shí)、公平原則，做到估價(jià)過程合理，估價(jià)方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守在估價(jià)過程中知悉的委托方的商業(yè)秘密。 九、估價(jià)方法 （一）估價(jià)技術(shù)路線 本次評(píng)估抵押價(jià)值為假定無法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去我們知悉的和根據(jù)委托方提供的資料確定的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值，因此技術(shù)路線為選取適當(dāng)方法先求估價(jià)對(duì)象在假定無法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，再逐項(xiàng)扣除我們知悉的優(yōu)先受償權(quán)金額，就得出估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。

35、 （二）估價(jià)方法的介紹 房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法適用于區(qū)域同類房地產(chǎn)交易較活躍、交易資料易于收集的項(xiàng)目估價(jià)。 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于市場(chǎng)不發(fā)育地區(qū)房地產(chǎn)的估價(jià)。 收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法

36、。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)。 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。 （四）估價(jià)方法的選擇依據(jù) 估價(jià)對(duì)象為已建成正常使用的房屋，且目前為最佳使用狀態(tài)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法；估價(jià)對(duì)象屬于收益性物業(yè)，其價(jià)值高低取決于市場(chǎng)供求關(guān)系及未來預(yù)期收益，而非成本累加，故不宜采用成本法；目前估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，交易和出租案例較多，市場(chǎng)比較法和收益法所需的各項(xiàng)資料較易收集,因此我們可采用市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算。 (三)估價(jià)

37、方法的技術(shù)思路 1、市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法即將估價(jià)對(duì)象與近期內(nèi)發(fā)生交易類似實(shí)例加以對(duì)照比較，對(duì)已發(fā)生交易的類似估價(jià)對(duì)象的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。其計(jì)算公式： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格＝比較實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù) 具體操作步驟：調(diào)查整理與估價(jià)對(duì)象類型相近似的交易實(shí)例，選取其中三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象最為類似、可比的實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等項(xiàng)修正；求出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格；根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 2、收益法 收益法是基于預(yù)期原理，運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率

38、將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其通用計(jì)算公式如下： 其中 P —凈收益現(xiàn)值(元) n —房地產(chǎn)收益年限(年) Ai—未來第i年凈收益(元) r— 資本化率(％) 運(yùn)用收益法的步驟為：收集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料，估算有關(guān)收入（潛在毛收入、估算有效毛收入），估算運(yùn)營費(fèi)用，估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況選擇恰當(dāng)?shù)墓剑瑴y(cè)算出估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。 十、測(cè)算過程及參數(shù) （一）無法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值 估價(jià)對(duì)象位于同一項(xiàng)目9、10層，個(gè)別條件

39、相似且樓層差異不明顯，可視為同一估價(jià)對(duì)象，價(jià)格一致。 1、市場(chǎng)比較法：選取3個(gè)比較實(shí)例，通過各比較實(shí)例修正后采取算數(shù)平均值得出估價(jià)對(duì)象的帶租約比準(zhǔn)價(jià)格為8734元/平方米。 2、收益法：選取3個(gè)比較實(shí)例租金，通過各比較實(shí)例修正后根據(jù)收益年期、資本化率等，測(cè)算出估價(jià)對(duì)象帶租約收益價(jià)格為8313元/平方米。 綜合分析比較,此次評(píng)估結(jié)果采用市場(chǎng)比較法和收益法簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象無法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場(chǎng)價(jià)值,即： 單價(jià)：(8734+8313)÷2＝8520（元/平方米）（保留到十元位） 9層總價(jià)：8520×868.53÷10000=739.99（萬元）

40、（保留到百元位） 10層總價(jià)：8520×880.72÷10000=750.37（萬元）（保留到百元位） （二）法定優(yōu)先受償款計(jì)算 據(jù)委托方介紹，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已設(shè)置有抵押權(quán)，屬法定優(yōu)先受償款。本評(píng)估結(jié)果以估價(jià)對(duì)象已設(shè)置的抵押權(quán)注銷為前提，已設(shè)置的抵押權(quán)注銷后，估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款為0。 （三）注銷抵押權(quán)后可抵押價(jià)值 抵押價(jià)值等于假定無法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償權(quán)價(jià)款，本估價(jià)報(bào)告的結(jié)論是以估價(jià)對(duì)象重新設(shè)置抵押權(quán)前已設(shè)置抵押權(quán)注銷為前提，因此已擔(dān)保債權(quán)注銷后的抵押價(jià)值為： 739.99+750.37-0=1490.36萬元。 十一、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根

41、據(jù)本次估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，選用合適的估價(jià)方法，在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，確定位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)9、10層的辦公用途房地產(chǎn)，在2013年12月6日滿足本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”及“價(jià)值定義”條件下的抵押價(jià)值如下表： 表7　　　　 估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值一覽表 價(jià)值項(xiàng)目 房產(chǎn)證號(hào) 房屋坐落 面積（M2） 單價(jià)（元/ M2） 總額（萬元） 假定無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值 成房權(quán)證監(jiān)證字第1590039號(hào)、成房監(jiān)共共字第0106761號(hào) 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)9層 868.53 8520 739.99 成房權(quán)證監(jiān)證字第162287

42、5號(hào)、成房監(jiān)共共字第0123282號(hào) 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)10層 880.72 8520 750.37 合計(jì) 1749.25 / 1490.36 估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償價(jià)值 工程款優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值 / / / 已抵押擔(dān)保債權(quán)價(jià)值 / / 委托方未提供具體抵押擔(dān)保價(jià)值 劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金 / / / 合計(jì) / / 無法確定 已擔(dān)保債權(quán)注銷后的抵押價(jià)值 小寫 1749.25 / 1490.36 總價(jià)大寫 壹仟肆佰玖拾萬零叁仟陸佰圓整 備注：1、估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值=假定無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值-估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受

43、償款。 2、估價(jià)對(duì)象所涉及土地使用權(quán)以出讓方式取得,估價(jià)結(jié)果含土地出讓金。 3、評(píng)估結(jié)果單價(jià)取整至十元位，總價(jià)取整至百元位,幣種為人民幣。 4、據(jù)委托方陳述，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已設(shè)置抵押權(quán)，在此特提請(qǐng)本報(bào)告使用者關(guān)注：該抵押權(quán)注銷前，本估價(jià)結(jié)果不得用于抵押目的。 十二、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 房地產(chǎn)屬大宗商品，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)處置程序較復(fù)雜，處置時(shí)間較長，涉及費(fèi)用多，貸款方應(yīng)充分考慮此類后果?，F(xiàn)就估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力及變現(xiàn)價(jià)格作如下分析： （一）變現(xiàn)價(jià)格可能性分析 估價(jià)對(duì)象作為辦公用房，其通用性和獨(dú)立使用性較強(qiáng)，目前成都市辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，投資需求旺盛。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易

44、行情、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況及未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，估價(jià)人員預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格在正常情況下為本次估價(jià)結(jié)果的80-100%。其與本次評(píng)估抵押價(jià)值的差異在于本次評(píng)估的抵押價(jià)值未考慮估價(jià)對(duì)象強(qiáng)制變現(xiàn)過程中的價(jià)值減損。 （二）變現(xiàn)時(shí)間可能性分析 根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情及估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際情況，我們預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)最可能的時(shí)間為180天以內(nèi)。 （三）變現(xiàn)費(fèi)用分析 估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)可通過法院拍賣，通過法院拍賣方式變現(xiàn)資產(chǎn)可能涉及的費(fèi)用有：評(píng)估費(fèi)用、案件訴訟及執(zhí)行費(fèi)用、拍賣傭金、營業(yè)稅及過戶手續(xù)費(fèi)等，其費(fèi)用比例約為估價(jià)對(duì)象

45、拍賣價(jià)值的15％-20％。 十三、估價(jià)人員 估價(jià)師姓名 注冊(cè)證書號(hào) 簽 字 張 華 5120130087 宋建輝 5120100067 參加估價(jià)人員：尹林 十四、估價(jià)作業(yè)日期 2013年12月6日至2014年1月21日 十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自本估價(jià)報(bào)告完成之日起壹年內(nèi)有效，即自2014年1月21日至2015年1月20日有效。 四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 二0一四年一月二十一日 附 件 1、 估價(jià)對(duì)象位置示意圖； 2、 估價(jià)對(duì)象相關(guān)照片； 3、 評(píng)估委托書； 4、 委托方《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）； 5、 《房屋

46、所有權(quán)證》（復(fù)印件）； 6、 《國有土地使用證》（復(fù)印件）； 7、 《委估房地產(chǎn)優(yōu)先受償款情況說明》； 8、 四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）； 9、 四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）； 10、 估價(jià)人員資格證書（復(fù)印件）。 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2013年12月6日 現(xiàn)場(chǎng)查看日：2013年12月6日 現(xiàn)場(chǎng)查看及估價(jià)人員：尹林 一、估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素分析 （一）估價(jià)對(duì)象（房屋及分?jǐn)偟耐恋兀┗緺顩r 1、估價(jià)對(duì)象范圍及產(chǎn)權(quán)概況 本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司擁有的位于

47、成都市青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)9、10層的辦公用途房地產(chǎn)，包括法定產(chǎn)權(quán)內(nèi)的房屋和土地。其權(quán)屬、用途、規(guī)模等基本情況詳見下表： 表-技-1 估價(jià)對(duì)象基本情況一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 房屋狀況 房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào) 成房權(quán)證監(jiān)證字第1590039號(hào)、成房監(jiān)共共字第0106761號(hào) 成房權(quán)證監(jiān)證字第1622875號(hào)、成房監(jiān)共共字第0123282號(hào) 房屋所有權(quán)人 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 房屋坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào) 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào) 丘（地）號(hào) 權(quán)1178792

48、權(quán)1178794 產(chǎn)別 單位產(chǎn) 單位產(chǎn) 共有情況 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司所占份額90%、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司所占份額10% 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司所占份額90%、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司所占份額10% 登記日期 2007-10-12 2007-12-21 結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 房屋總層數(shù) 24 24 所在層數(shù) 9 10 建筑面積（m2） 868.53 880.72 套內(nèi)建筑面積（m2） / / 規(guī)劃用途 辦公 辦公 附記 / / 填發(fā)單位 成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 土地使用權(quán)情況 國土證號(hào) 成

49、國用（2007）第1632號(hào) 土地使用者 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào) 用 途 其他商服（辦公樓） 使用權(quán)類型 出讓 面積（m2） 435.44 終止日期 2041年12月9日 填發(fā)機(jī)關(guān) 成都市國土資源局 填發(fā)日期 2007-12-19 備注 / 2、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況 估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，無典權(quán)、查封等情況，但于估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)置有抵押權(quán)及租賃權(quán)。據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象《國土使用證》，土地屬國家所有，四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)

50、任公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)，土地用途為其他商服（辦公樓），土地使用權(quán)終止日期為2041年12月9日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地使用權(quán)剩余年期為28.01年，土地未單獨(dú)設(shè)置抵押（擔(dān)保）、典權(quán)、租賃等情況，亦無權(quán)屬爭(zhēng)議或司法查封等情況。 3、法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況 委托方提供資料表明，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)置有抵押權(quán)，本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在辦理本次抵押登記前注銷前次抵押為前提，即在辦理本次抵押登記時(shí)，估價(jià)對(duì)象無他項(xiàng)權(quán)利限制，無法定優(yōu)先受償款。 4、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況對(duì)其價(jià)值的影響 估價(jià)對(duì)象已設(shè)置抵押權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷，且存在長期租賃，由于租金水平較當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平偏低，因此已設(shè)租賃權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值有一定影響。

51、另本次評(píng)估系為委托方對(duì)已設(shè)抵押權(quán)注銷后重新申請(qǐng)申請(qǐng)貸款服務(wù)，故對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值無影響。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年期未達(dá)到法定最高出讓年限，依據(jù)土地剩余使用年期確定的房地產(chǎn)收益年期（28.01年）較短，土地使用年期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有一定負(fù)面影響。 （二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況 1、土地狀況描述 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目土地的實(shí)物狀況如下表： 表-技-2 土地實(shí)物狀況一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 樓盤名稱 成都外貿(mào)大廈 土地使用者 四川雄飛集團(tuán)有限責(zé)任公司、四川神洲泓宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號(hào) 用 途 其他商服（辦公樓） 面積

52、435.44平方米 四 至 北臨成都輕工實(shí)業(yè)總公司、成都市農(nóng)牧局，南臨西玉龍街、成都浦江置業(yè)有限公司，西臨人民中路，東臨成都市農(nóng)牧局、小福建營巷、成都浦江置業(yè)有限公司 形 狀 較規(guī)則 地形條件 地形平坦 土壤地基 地質(zhì)條件良好 基礎(chǔ)設(shè)施條件 通供水、通排水、通電、通訊、通路及場(chǎng)地平整。 土地利用狀況 作為估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目“成都外貿(mào)大廈”占地使用。 2、建筑物實(shí)物狀況 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況如下表： 表-技-3 估價(jià)對(duì)象實(shí)物情況一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 項(xiàng)目名稱 成都外貿(mào)大廈 建筑物情況 建成年代 1995年建

53、成并投入使用 總層數(shù) 24層 所在樓層 9、10層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 朝向 南北 外墻裝飾 墻磚裝飾，局部玻璃幕墻 垂直交通 4部電梯、2處消防通道 基礎(chǔ)設(shè)施 通上水、通下水、通電、通訊、通路 裝修狀況 門 鋼化玻璃門、木質(zhì)套門 窗 鋁合金玻璃窗 地面 地毯、地磚、木地板 內(nèi)墻 乳膠漆 天棚 乳膠漆 建筑物完損狀況 地基及墻面 地基無不均勻下降，墻面無裂縫現(xiàn)象。 主體結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)使用年期為60年，已使用18年，尚未發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)受損。 配套設(shè)施設(shè)備 基礎(chǔ)設(shè)施：通上水、通下水、通電、通訊、通路；中央空調(diào)；視頻監(jiān)控；消防栓、滅火器、報(bào)警系統(tǒng)

54、。 裝修裝飾 于2012年進(jìn)行裝修，現(xiàn)有裝修狀況可繼續(xù)使用。 建筑物綜合成新率 綜合建筑物的設(shè)計(jì)使用年期、地基與墻面、主體結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備等，判斷建筑物的綜合成新率為75%。 估價(jià)對(duì)象房屋使用情況 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房屋作為酒店使用，通供水、通排水、通電、通訊等。 3、估價(jià)對(duì)象其他個(gè)別條件 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象屬寫字樓，位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號(hào)成都外貿(mào)大廈，估價(jià)對(duì)象主要個(gè)別條件見下表： 表-技-4 估價(jià)對(duì)象個(gè)別條件一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 臨街狀況 兩面臨街 臨街道路類型 城市混合型主干道 交通限制 無 建筑外立面裝飾 墻磚

55、裝飾，局部玻璃幕墻，外觀簡(jiǎn)潔 智能化水平 3A 垂直交通 基本順暢 停車情況 有較多車位，但無法完全停車要求 物業(yè)管理 專業(yè)物管，管理良好 4、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況對(duì)其價(jià)值的影響 綜合分析估價(jià)對(duì)象的實(shí)物條件，其土地條件較好，建筑物總體狀況一般，房地產(chǎn)個(gè)別條件較好，較利于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的顯化。 （三）估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)俪啥际序咇R市片區(qū)，估價(jià)對(duì)象的主要區(qū)域條件如下： 表-技-5 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件一覽表 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 商服區(qū)級(jí)別 市級(jí)商服辦公中心區(qū) 商服設(shè)施聚集狀況 中央商務(wù)CBD區(qū)、高檔寫字樓集中區(qū) 公交便捷度

56、 有地鐵1號(hào)線及48路、55路、56路、56a路、98路、298路等多路公交車，公交便捷度高。 道路通達(dá)度 有人民中路等混合型主干道，道路通達(dá)度高。 地鐵 距估價(jià)對(duì)象100米范圍內(nèi)有地鐵站點(diǎn)（騾馬市） 城市規(guī)劃 金融、商務(wù)、辦公區(qū) 環(huán)境狀況 良好 由表-技-5可知，估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件總體優(yōu)，利于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的顯化。 三、市場(chǎng)背景分析 （一）近年我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策及運(yùn)行狀況 2010年以來，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策繼續(xù)保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，保障和改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)力。2012年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)471564億元，同比增幅9.2

57、%,國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。在房地產(chǎn)方面，承接2010年以來的宏觀調(diào)整政策，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，國務(wù)院及相關(guān)部委先后出臺(tái)了包括“國十一條”、“國八條”等多項(xiàng)涉及土地、稅收、金融、信貸具體措施對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行組合調(diào)控，并在國內(nèi)一、二線城市實(shí)施住宅房地產(chǎn)限購政策，住宅市場(chǎng)觀望情緒濃重，交易銳減，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)并向下調(diào)整。 （二）四川省及成都市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2010年以來四川省經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)加快發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)逐步鞏固，平穩(wěn)較快發(fā)展的勢(shì)頭進(jìn)一步增強(qiáng)，先后出臺(tái)了“關(guān)于加快‘一極一軸一區(qū)塊’建設(shè)推進(jìn)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展”的指導(dǎo)意見和災(zāi)后恢復(fù)重建、擴(kuò)大內(nèi)需用地保障、嚴(yán)格規(guī)范用地管理的有關(guān)政策，同時(shí)發(fā)布了

58、《四川省土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》等文件，并于2011年啟動(dòng)范圍涵蓋成都、資陽、眉山三市的天府新區(qū)建設(shè)，同時(shí)貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)政策。成都市作為四川省省會(huì)，近年來經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展2012年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8138.9億元，比上年增長13.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值348.1億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3790.6億元，增長15.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4000.3億元，增長11.5%。按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值57624元，增長12.5%?？傮w來看，全市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，為成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的契機(jī)。 （三）近年成都市房

59、地產(chǎn)市場(chǎng)分析 成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。除本土眾多企業(yè)外，還聚集有中海外、萬科、和記黃埔、融創(chuàng)、綠地等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商及新加坡、馬來西亞等國外開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)向規(guī)?；?、高層次方向發(fā)展。特別是近年來城市空間格局有了突出的變化，中心城區(qū)的舊城改造及城南、城東等城市副中心的建設(shè)，以及北城改造、天府新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，使得城市形態(tài)、功能、規(guī)模等更加完善，城市商務(wù)、辦公及居住環(huán)境顯著提高。受國家宏觀政策調(diào)控影響，成都市中心城區(qū)實(shí)施住宅限制措施，“新政”影響明顯，商業(yè)、辦公物業(yè)成為投資者首選，商業(yè)、辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，主城區(qū)商業(yè)、辦公房地產(chǎn)價(jià)格水平同比、環(huán)比均有一定幅度提升。 （四）估價(jià)對(duì)象區(qū)域市場(chǎng)

60、環(huán)境分析 估價(jià)對(duì)象登記（法定）用途和實(shí)際用途為辦公。所在區(qū)域位于成都市騾馬市片區(qū)，該區(qū)域有較多的辦公樓布局。所在區(qū)域各類公共配套設(shè)施齊全，道路等基礎(chǔ)設(shè)施完備，市場(chǎng)對(duì)辦公物業(yè)的需求較大，區(qū)域辦公房地產(chǎn)價(jià)格總體水平較高。 四、最高最佳使用原則分析 最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量，也就是說，評(píng)估價(jià)格是在合法使用前提下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。根據(jù)城市總體規(guī)劃及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)區(qū)位條件

61、，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途為其佳用途，即本次評(píng)估土地以其他商服（辦公樓）用地，建筑物以辦公房產(chǎn)并保持繼續(xù)使用為前提。 五、技術(shù)路線 本次評(píng)估抵押價(jià)值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去我們知悉的和根據(jù)委托方提供的資料確定的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值，因此技術(shù)路線為選取適當(dāng)方法先求估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，再逐項(xiàng)扣除我們知悉的優(yōu)先受償權(quán)金額，就得出估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。公式： 抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償權(quán)金額。 六、估價(jià)方法的選用 （一）估價(jià)方法的介紹 房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。

62、市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法適用于區(qū)域同類房地產(chǎn)交易較活躍、交易資料易于收集的項(xiàng)目估價(jià)。 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于市場(chǎng)不發(fā)育地區(qū)房地產(chǎn)的估價(jià)。 收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)。 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除

63、預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。 （四）估價(jià)方法的選擇依據(jù) 估價(jià)對(duì)象為已建成正常使用的房屋，且目前為最佳使用狀態(tài)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法；估價(jià)對(duì)象屬于收益性物業(yè)，其價(jià)值高低取決于市場(chǎng)供求關(guān)系及未來預(yù)期收益，而非成本累加，故不宜采用成本法；目前估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，交易和出租案例較多，市場(chǎng)比較法和收益法所需的各項(xiàng)資料較易收集,因此我們可采用市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算。 七、估價(jià)測(cè)算過程 估價(jià)對(duì)象位于同一項(xiàng)目9、10層，個(gè)別條件相似且樓層差異不明顯，可視為同一估價(jià)對(duì)象，價(jià)格

64、一致。由于估價(jià)對(duì)象有租約限制，本次評(píng)估先求取估價(jià)對(duì)象無租約限制收益價(jià)格，再求取估價(jià)對(duì)象帶租約限制收益價(jià)格。帶租約市場(chǎng)比較法結(jié)果在不帶租約市場(chǎng)比較法結(jié)果基礎(chǔ)上作權(quán)益狀況修正，其修正系數(shù)采用其帶租約收益收益價(jià)格占無租約收益價(jià)格的百分比確定。 （一）收益法（無租約） 收益法是將評(píng)估房地產(chǎn)在未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)總收益的一種方法。 1、基本計(jì)算公式 其中 P — 凈收益現(xiàn)值（元） n — 房地產(chǎn)收益年限（年） Ai— 未來第i年凈收益（元） r — 資本化率（％） 1、年有效毛收入的求取 估價(jià)對(duì)象

65、地處成都市騾馬市片區(qū)，據(jù)前述，我們先求取估價(jià)對(duì)象無租約限制收益價(jià)格，假設(shè)其租金收益與市場(chǎng)區(qū)域一致，故此次評(píng)估我們就該區(qū)域類似辦公用房的租金情況進(jìn)行了調(diào)查，從而得到比較案例的租金水平(具體情況見表-技-6)。 表-技-6 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域租金水平 項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 比較案例一 比較案例二 比較案例三 位置 西玉龍街 西玉龍街 西玉龍街 西玉龍街 租賃單價(jià)（元/平方米·月） / 62 60 60 所在樓層 9 12 13 15 空置率 2% 2% 2% 2% 支付方式 / 年付 年付 年付 支付時(shí)間 /

66、 年末 年末 年末 租金內(nèi)涵 裝修、設(shè)備等 / 承租方自行裝修、未包含經(jīng)營設(shè)備 承租方自行裝修、未包含經(jīng)營設(shè)備 承租方自行裝修、未包含經(jīng)營設(shè)備 維修費(fèi)及項(xiàng)目管理費(fèi) / 出租方承擔(dān) 出租方承擔(dān) 出租方承擔(dān) 租賃稅費(fèi)（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、保險(xiǎn)費(fèi)等） / 出租方承擔(dān) 出租方承擔(dān) 出租方承擔(dān) 水電、物管等費(fèi)用 / 承租方承擔(dān) 承租方承擔(dān) 承租方承擔(dān) 年租金遞增比例 / 5% 5% 5% 　 租金按產(chǎn)權(quán)面積計(jì) （1）區(qū)域及個(gè)別因素修正 影響辦公用房租金的區(qū)域因素主要有商服條件（商服區(qū)級(jí)別、商服設(shè)施聚集狀況）、交通條件（公交通達(dá)度、道路通達(dá)度、地鐵）、城市規(guī)劃、環(huán)境質(zhì)量等。據(jù)我公司對(duì)區(qū)域內(nèi)影響辦公房地產(chǎn)租金的區(qū)域因素調(diào)查，建立辦公房地產(chǎn)區(qū)域因素影響評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象與各比較案例的區(qū)域條件，編制估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的區(qū)域因素等級(jí)與修正指數(shù)表，并以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100，采取差額法（=100+Σ比較實(shí)例區(qū)域因素修正指數(shù)-Σ估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素修正指數(shù)），確定各比較實(shí)例一、二、三的修正指數(shù)分別為100、100、100。 影響辦