四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司成都外貿(mào)大廈 估價報告.

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1、房地產(chǎn)估價報告 房地產(chǎn)抵押估價報告 項目名稱：成都市青羊區(qū)西玉龍街210號9、10層辦公用途房地產(chǎn)抵押估價報告 委 托 方：四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 估 價 方：四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司 估價人員: 張 華 宋建輝 尹 林 估價作業(yè)日期：2013年12月6日至2014年1月21日 估價報告編號：四川大成（2014）房字第008號 目 錄 致委托方函 3 估價師聲明 5 估價的假設(shè)和限制條件 6 一、估價的假設(shè) 6 二、估價報告使用限制條件 7 三、需要

2、特別說明事項 8 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 11 一、委托方 11 二、估價方 11 三、估價對象 11 四、估價目的 15 五、估價時點 15 六、價值定義 15 七、估價依據(jù) 16 八、估價原則 17 九、估價方法 18 十、測算過程及參數(shù) 20 十一、估價結(jié)果 21 十二、估價對象變現(xiàn)能力分析 22 十三、估價人員 23 十四、估價作業(yè)日期 23 十五、估價報告應用的有效期 23 附 件 24 致委托方函 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司： 受你們的委托，我公司對你們擁有的位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號9、10層的辦

3、公用途房地產(chǎn)（總建筑面積：1749.25平方米）的抵押價值進行了評估，為你們在向金融機構(gòu)申請抵押貸款過程中確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。 我公司估價人員經(jīng)過現(xiàn)場查看估價對象的實物狀況，結(jié)合估價對象的權(quán)益狀況及所在區(qū)域市場狀況，在詳細分析了影響房地產(chǎn)價格的各項因素后，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估程序，運用市場比較法和收益法測算，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，確定估價對象在2013年12月6日滿足本報告“估價的假設(shè)和限制條件”及“價值定義”條件下的抵押價值如下表： 表1　　　　 　估價對象抵押價值一覽表 價值項目 房產(chǎn)證號 房屋坐落 面積（

4、M2） 單價（元/ M2） 總額（萬元） 假定無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值 成房權(quán)證監(jiān)證字第1590039號、成房監(jiān)共共字第0106761號 青羊區(qū)西玉龍街210號9層 868.53 8520 739.99 成房權(quán)證監(jiān)證字第1622875號、成房監(jiān)共共字第0123282號 青羊區(qū)西玉龍街210號10層 880.72 8520 750.37 合計 1749.25 / 1490.36 估價師知悉的法定優(yōu)先受償價值 工程款優(yōu)先受償權(quán)價值 / / / 已抵押擔保債權(quán)價值 / / 委托方未提供具體抵押擔保價值 劃撥土地應繳納的出讓金 /

5、 / / 合計 / / 無法確定 已擔保債權(quán)注銷后的抵押價值 小寫 1749.25 / 1490.36 總價大寫 壹仟肆佰玖拾萬零叁仟陸佰圓整 備注：1、估價對象抵押價值=假定無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值-估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 2、估價對象所涉及土地使用權(quán)以出讓方式取得,估價結(jié)果含土地出讓金。 3、評估結(jié)果單價取整至十元位，總價取整至百元位,幣種為人民幣。 4、據(jù)委托方陳述，估價對象于估價時點已設(shè)置抵押權(quán)，在此特提請本報告使用者關(guān)注：該抵押權(quán)注銷前，本估價結(jié)果不得用于抵押目的。 估價的具體情況及相關(guān)專業(yè)意見，請見附后的估價報告，并請?zhí)貏e關(guān)注其中“

6、估價假設(shè)和限制條件”的有關(guān)內(nèi)容。 此致 四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司 法人代表：徐濤 二0一四年一月二十一日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實、準確和完整的，沒有虛假紀錄、誤導性陳述和重大遺漏。 2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已經(jīng)說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人

7、沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）的規(guī)定及《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、本公司估價人員對本估價報告中的估價對象進行了實地查看。 6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的重要專業(yè)幫助。 7、參與本估價項目的房地產(chǎn)專職房地產(chǎn)估價師具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應的房地產(chǎn)市場分析能力。 8、委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價分析和結(jié)論，委托方應對其提供資料和陳述情況的真實性負責。 9、參與本次估價的房地產(chǎn)估價師 估價師姓名 注冊證書號 簽 字 張

8、 華 5120130087 宋建輝 5120100067 參加估價人員：尹林 估價的假設(shè)和限制條件 一、估價的假設(shè) 1、委托方提供的有關(guān)估價對象資料，如《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等復印件真實、合法、有效，估價對象作為辦公房地產(chǎn)能夠持續(xù)有效使用，且未改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施及裝修等。 2、本估價報告估價時點為2013年12月6日（與估價人員實地查看估價對象完成日一致），在該時點估價對象的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)無其他共有權(quán)人，無權(quán)屬糾紛，但設(shè)置有抵押債權(quán)尚未注銷，且設(shè)置有租賃權(quán)。假設(shè)委托方在以本估價報告結(jié)論為依據(jù)重新設(shè)置估價對象抵押權(quán)之前，能夠?qū)纼r時點

9、估價對象已設(shè)置抵押權(quán)予以注銷，并在新設(shè)抵押權(quán)前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，同時將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 3、委托方帶領(lǐng)估價人員現(xiàn)場查看的房屋與估價對象《房屋所有權(quán)證》登記房屋為同一房屋，具有唯一性。 4、估價對象的建筑、未暴露及難以接觸的部位（含裝修）、水、電、空調(diào)、消防或者其他設(shè)施設(shè)備等無結(jié)構(gòu)性損害等質(zhì)量缺陷，水、電、空調(diào)、消防或者其他設(shè)施設(shè)備及房屋裝修等符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量驗收標準，可以安全使用。 5、估價對象在估價時點房地產(chǎn)抵押價值為估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場價值，減去估價師知悉的和根據(jù)委托方提供的資料確定的法定優(yōu)先受償款后的價值。其公開市場價值為

10、滿足下列條件下最可能實現(xiàn)的價格： （1）房地產(chǎn)交易符合國家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，能夠自由在市場上交易； （2）交易雙方是自愿進行交易，交易目的是追求自身利益的最大化； （3）交易雙方具有必要的房地產(chǎn)專業(yè)知識，并了解估價對象； （4）交易雙方掌握必要的市場信息； （5）交易雙方有較充裕的時間進行交易； （6）不存在特殊買者的附加出價； （7）交易雙方負擔各應負擔的稅費。 6、據(jù)委托方提供的估價對象《國有土地使用證》，土地用途為其他商服（辦公樓）用地，土地終止日期為2041年12月9日，至估價時點起房地產(chǎn)剩余收益年期為28.01年。據(jù)委托方介紹，估價對象所在建筑于1995年竣工，屬框

11、架結(jié)構(gòu)，設(shè)計使用壽命為60年，目前已使用18年，預計房屋經(jīng)濟耐用年期為42年。本次評估根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，設(shè)定估價對象剩余收益年限為28.01年。 二、估價報告使用限制條件 1、本報告估價結(jié)論成立須以已設(shè)置抵押權(quán)注銷為前提。當估價對象已設(shè)置抵押權(quán)注銷后，本報告可供委托方抵押貸款確定貸款額度時參考。若估價對象抵押權(quán)不能注銷，則本報告及估價結(jié)果無效。 2、本報告估價結(jié)果包括房屋及其占用范圍內(nèi)應分攤的土地使用權(quán)價值。該土地使用權(quán)若與房屋分割處置，本報告結(jié)果無效。 3、本報告估價結(jié)果僅作為在本次估價目的下的參考依據(jù)之一，不得作為房地產(chǎn)確權(quán)的

12、依據(jù)，且對估價目的的實現(xiàn)不具有強制力。 4、本報告應在確定的有效期（自本報告出具日起一年）內(nèi)使用，超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關(guān)責任由使用者承擔。 5、本估價報告必須完整使用方為有效，對僅使用本估價報告中的部分內(nèi)容，所導致可能發(fā)生的損失，本估價機構(gòu)不承擔責任。 6、本估價報告原件加蓋本公司鮮章和在本公司注冊的房地產(chǎn)估價師鮮章及簽字等方為有效，復印件以及缺乏鮮章、簽字件無效。若使用缺乏鮮章、簽字件本估價報告，自負所產(chǎn)生的一切法律后果，本公司及估價人員不負任何責任。 7、本報告正文與附件僅供委托方本次評估目的使用，除按規(guī)定送給政府管理部門作審查之用外，本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)

13、我們書面同意，不得載于任何文件、公告及聲明，也不得在任何公開媒體上發(fā)表或引用其全部、部分內(nèi)容。 三、需要特別說明事項 1、估價對象作為辦公用房，其通用性、獨立使用性較強，分割轉(zhuǎn)讓性受到限制（不可分割轉(zhuǎn)讓）。 2、委托方未提供《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》原件，但提供了《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》復印件及其他本次估價的相關(guān)資料，鑒于估價人員的能力和權(quán)限，我們無法鑒別其《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》及其他本次估價的相關(guān)資料的真實性、合法性。委托方提供的上述資料是此次估價的重要依據(jù)，委托方應對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。 3、本次估價范圍以委托方提供的《房屋所

14、有權(quán)證》載明的面積為準。 4、估價對象于估價時點設(shè)置有抵押債權(quán)。由于本估價報告的結(jié)論是以估價對象重新設(shè)置抵押權(quán)前已設(shè)置抵押權(quán)注銷為前提。因此，在使用本估價報告前，應注銷已設(shè)置的抵押債權(quán)。 5、根據(jù)委托方提供的估價對象《國有土地使用證》，土地使用權(quán)人為四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司，土地使用權(quán)取得方式為出讓，本報告估價結(jié)果含土地出讓金。 6、本估價報告是在估價時點和本次估價目的下，設(shè)定估價對象在保持持續(xù)經(jīng)營、現(xiàn)有使用狀態(tài)以及未改變房屋裝修和結(jié)構(gòu)、使用用途、未轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)所有人等情況下的估價結(jié)論。如估價對象的面積、用途、裝修、使用年限、土地使用權(quán)取得方式、使用狀態(tài)、權(quán)益狀

15、況以及估價目的、估價時點、房地產(chǎn)政策重大調(diào)整、市場供需狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素發(fā)生變化，本估價報告的估價結(jié)果應作相應調(diào)整。 7、我公司估價人員已對估價對象進行了現(xiàn)場查看，并對估價對象現(xiàn)場查看的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但估價人員對估價對象的查看，僅限于估價對象的外觀和使用狀況。若估價對象存在上述需進行專業(yè)檢測的內(nèi)部缺陷，在委托方提供相關(guān)資料驗證后，本次報告評估值應作相應的調(diào)整。 8、根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，估價對象應在其所在地政府房地產(chǎn)管理部門進行抵押登記后，方可對抗第三人。在估價對象抵押期內(nèi)，貸款方應關(guān)注房地產(chǎn)信貸可能產(chǎn)生的以下風險： （1）本次評

16、估是以估價時點估價對象的實體、權(quán)益狀況及房地產(chǎn)市場狀況等（委托提供的相關(guān)資料和估價人員現(xiàn)場查看核實）為依據(jù)，估價時點后抵押期間估價對象的實體、權(quán)益狀況及房地產(chǎn)市場狀況等是否發(fā)生變化，貸款方應密切加以監(jiān)控，若抵押期間估價對象的實體、權(quán)益狀況、房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生重大變化，可能造成估價對象市場價值下降，形成預期風險，委托方應委托重新評估，或采取其他補救措施。 （2）抵押期間可能出現(xiàn)一些諸如“國家宏觀經(jīng)濟政策重大變化”、“地震、火災等不可抗力因素發(fā)生”等不可控因素，本估價報告無法估計預測，亦未在估價結(jié)果中予以考慮。如抵押期間上述不可控因素發(fā)生并造成估價對象抵押價值明顯變化，建議委托重新評估抵押價值

17、。 （3）房地產(chǎn)抵押期間，抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用，使用過程中不可避免會造成損耗，特別是是房地產(chǎn)過度使用、使用價值貶損（功能性折舊）、裝修及設(shè)備設(shè)施折舊等因素，有可能降低抵押物的價值，提請抵押權(quán)人予以關(guān)注。 （4）估價對象在估價時點設(shè)置有租賃權(quán)，本報告考慮已設(shè)租賃權(quán)對估價對象抵押價值的影響。若委托方在新設(shè)估價對象抵押權(quán)前，未將租賃情況告知抵押權(quán)人，或?qū)⒌盅呵闆r告知承租人，抵押權(quán)一旦實現(xiàn)而該租賃權(quán)尚未到期，將會對估價對象的處分和價值體現(xiàn)有負面影響。 9、本報告的估價結(jié)論僅供抵押雙方參考，抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風險、變現(xiàn)難易程度、相關(guān)稅費及其他變現(xiàn)費用等情況綜合確定。在運用

18、本估價報告時，應符合“估價的假設(shè)和限制條件”所載明內(nèi)容的要求，僅限于在報告應用有效期內(nèi)、符合價值定義及報告明示的估價目的，逾期使用、不符“估價的假設(shè)和限制條件”或用于非估價目的，我公司和估價人員均不承擔任何責任。 10、報告使用者使用報告過程中如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字、數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本估價機構(gòu)進行更正。 11、本估價項目的估價技術(shù)報告部分，僅為估價機構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱備案之用。 12、本估價報告由四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司負責解釋。 52 四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方 委 托 方：四川雄飛集團有限責任公司 住

19、　　所：四川省自貢市自流井區(qū)匯東路西段68號 法定代表人姓名：吳雄飛 公司類型：有限責任公司 經(jīng)營范圍：詳見《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 委 托 方：四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 住　　所：成都市錦江區(qū)宏濟東路27號 法定代表人姓名：童文彬 公司類型：有限責任公司（自然人投資或控股） 經(jīng)營范圍：詳見《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 二、估價方 機構(gòu)名稱：四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司 法人代表：徐 濤 地 址：成都市一環(huán)路西一段望仙場街1號百花商務樓5樓 資 格 等 級：壹級資格 證 書 編 號：建房估證字[2013]131號 三、估價對象 （一）估價對象（房屋及分攤的土地

20、）基本狀況 1、估價對象范圍及產(chǎn)權(quán)概況 本報告估價對象為四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司擁有的位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號9、10層的辦公用途房地產(chǎn)，包括法定產(chǎn)權(quán)內(nèi)的房屋和土地。其權(quán)屬、用途、規(guī)模等基本情況詳見下表： 表2 估價對象基本情況一覽表 項目 具體內(nèi)容 房屋狀況 房屋產(chǎn)權(quán)證號 成房權(quán)證監(jiān)證字第1590039號、成房監(jiān)共共字第0106761號 成房權(quán)證監(jiān)證字第1622875號、成房監(jiān)共共字第0123282號 房屋所有權(quán)人 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇

21、實業(yè)有限責任公司 房屋坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號 青羊區(qū)西玉龍街210號 丘（地）號 權(quán)1178792 權(quán)1178794 產(chǎn)別 單位產(chǎn) 單位產(chǎn) 共有情況 四川雄飛集團有限責任公司所占份額90%、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司所占份額10% 四川雄飛集團有限責任公司所占份額90%、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司所占份額10% 登記日期 2007-10-12 2007-12-21 結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 房屋總層數(shù) 24 24 所在層數(shù) 9 10 建筑面積（m2） 868.53 880.72 套內(nèi)建筑面積（m2） / / 規(guī)劃用途 辦公 辦

22、公 附記 / / 填發(fā)單位 成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 土地使用權(quán)情況 國土證號 成國用（2007）第1632號 土地使用者 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號 用 途 其他商服（辦公樓） 使用權(quán)類型 出讓 面積（m2） 435.44 終止日期 2041年12月9日 填發(fā)機關(guān) 成都市國土資源局 填發(fā)日期 2007-12-19 備注 / 2、估價對象權(quán)益狀況 估價對象房屋所有權(quán)人為四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司，無典權(quán)、查封等情況，但于估價時點設(shè)置有

23、抵押權(quán)及租賃權(quán)。據(jù)委托方提供的估價對象《國土使用證》，土地屬國家所有，四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)，土地用途為其他商服（辦公樓），土地使用權(quán)終止日期為2041年12月9日，估價時點土地使用權(quán)剩余年期為28.01年，土地未單獨設(shè)置抵押（擔保）、典權(quán)、租賃等情況，亦無權(quán)屬爭議或司法查封等情況。 3、法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況 委托方提供資料表明，估價對象于估價時點設(shè)置有抵押權(quán)，本報告以估價對象在辦理本次抵押登記前注銷前次抵押為前提，即在辦理本次抵押登記時，估價對象無他項權(quán)利限制，無法定優(yōu)先受償款。 （二）估價對象實物狀況 1、土地狀況描述 據(jù)

24、估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象所在項目土地的實物狀況如下表： 表3 土地實物狀況一覽表 項目 具體內(nèi)容 樓盤名稱 成都外貿(mào)大廈 土地使用者 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號 用 途 其他商服（辦公樓） 面積 435.44平方米 四 至 北臨成都輕工實業(yè)總公司、成都市農(nóng)牧局，南臨西玉龍街、成都浦江置業(yè)有限公司，西臨人民中路，東臨成都市農(nóng)牧局、小福建營巷、成都浦江置業(yè)有限公司 形 狀 較規(guī)則 地形條件 地形平坦 土壤地基 地質(zhì)條件良好 基礎(chǔ)設(shè)施條件 通供水、通排水、通電、通訊、通路及

25、場地平整。 土地利用狀況 作為估價對象所在項目“成都外貿(mào)大廈”占地使用。 2、建筑物實物狀況 據(jù)估價人員現(xiàn)場查看，估價對象實體狀況如下表： 表4 估價對象實物情況一覽表 項目 具體內(nèi)容 項目名稱 成都外貿(mào)大廈 建筑物情況 建成年代 1995年建成并投入使用 總層數(shù) 24層 所在樓層 9、10層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 朝向 南北 外墻裝飾 墻磚裝飾，局部玻璃幕墻 垂直交通 4部電梯、2處消防通道 基礎(chǔ)設(shè)施 通上水、通下水、通電、通訊、通路 裝修狀況 門 鋼化玻璃門、木質(zhì)套門 窗 鋁合金玻璃窗 地面 地毯、地

26、磚、木地板 內(nèi)墻 乳膠漆 天棚 乳膠漆 建筑物完損狀況 地基及墻面 地基無不均勻下降，墻面無裂縫現(xiàn)象。 主體結(jié)構(gòu) 設(shè)計使用年期為60年，已使用18年，尚未發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)受損。 配套設(shè)施設(shè)備 基礎(chǔ)設(shè)施：通上水、通下水、通電、通訊、通路；中央空調(diào)；視頻監(jiān)控；消防栓、滅火器、報警系統(tǒng)。 裝修裝飾 于2012年進行裝修，現(xiàn)有裝修狀況可繼續(xù)使用。 建筑物綜合成新率 綜合建筑物的設(shè)計使用年期、地基與墻面、主體結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備等，判斷建筑物的綜合成新率為75%。 估價對象房屋使用情況 至估價時點，房屋作為酒店使用，通供水、通排水、通電、通訊等。 3、估價對象其他個別條件

27、 據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象屬寫字樓，位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號成都外貿(mào)大廈，估價對象主要個別條件見下表： 表5 估價對象個別條件一覽表 項目 具體內(nèi)容 臨街狀況 兩面臨街 臨街道路類型 城市混合型主干道 交通限制 無 建筑外立面裝飾 墻磚裝飾，局部玻璃幕墻，外觀簡潔 智能化水平 3A 垂直交通 基本順暢 停車情況 有較多車位，但無法完全停車要求 物業(yè)管理 專業(yè)物管，管理良好 （三）估價對象區(qū)域條件 據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象所在區(qū)域?qū)俪啥际序咇R市片區(qū)，估價對象的主要區(qū)域條件如下： 表6 估價對象區(qū)域條件

28、一覽表 項目 具體內(nèi)容 商服區(qū)級別 市級商服辦公中心區(qū) 商服設(shè)施聚集狀況 中央商務CBD區(qū)、高檔寫字樓集中區(qū) 公交便捷度 有地鐵1號線及48路、55路、56路、56a路、98路、298路等多路公交車，公交便捷度高。 道路通達度 有人民中路等混合型主干道，道路通達度高。 地鐵 距估價對象100米范圍內(nèi)有地鐵站點（騾馬市） 城市規(guī)劃 金融、商務、辦公區(qū) 環(huán)境狀況 良好 四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 五、估價時點 2013年12月6日 六、價值定義 1、本報告估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下，根據(jù)客觀、獨立

29、、公開、合法、謹慎原則對估價對象以辦公用途使用確定的，在2013年12月6日的抵押價值，該價格內(nèi)涵還包括： （1）房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施條件達到“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通路)； （2）土地權(quán)屬性質(zhì)：設(shè)定為出讓取得，估價結(jié)果含土地出讓金； （3）他項權(quán)利狀況：設(shè)定估價對象除設(shè)置租賃權(quán)外，無其他他項權(quán)利限制； （4）估價對象收益年期：設(shè)定為28.01年。 2、本報告抵押價值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去我們知悉的和根據(jù)委托方提供的資料確定的法定優(yōu)先受償款后的價值。 3、本報告確定的市場價值為交易雙方按相關(guān)法規(guī)的規(guī)定負擔各自應負擔稅費下的正常市場價

30、格。 4、法定優(yōu)先受償款是指假定估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律、法規(guī)規(guī)定的優(yōu)先受償款項。 5、本報告估價結(jié)果未考慮未來市場變化風險、短期強制處分等因素對其價格的影響，未包含現(xiàn)有裝修價值。 七、估價依據(jù) 1、 評估委托書； 2、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 3、 《中華人民共和國物權(quán)法》； 4、 《房屋登記管理辦法》； 5、 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》； 6、 《中華人民共和國擔保法》； 7、 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》； 8、 國家建設(shè)部、國家技監(jiān)局《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)； 9、 《房地產(chǎn)抵押估價指導辦法》； 10、

31、 房地產(chǎn)現(xiàn)場查看記錄表； 11、委托方提供的與估價對象有關(guān)的資料； （1）《房屋所有權(quán)證》（復印件）； （2）《國有土地使用證》（復印件）； （3）《委托房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償款情況說明》； （4）《房屋租賃合同》（復印件）； （5）委托方《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（復印件）。 八、估價原則 1、獨立、客觀、公正原則 獨立、客觀、公正不僅是房地產(chǎn)估價的基本要求，也是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。在評估過程中，基于客觀立場，以客觀實際和市場條件為依據(jù)，經(jīng)過全面分析和測算，獨立、公正地作出估價結(jié)論和結(jié)果，不偏袒項目涉及的任何一方。 2、合法原則 房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法使用、合法處分為

32、前提估價，即以城市規(guī)劃規(guī)定的用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等為限制條件。本次評估中以《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等載明事項，界定估價對象用途及相關(guān)條件，體現(xiàn)了合法原則。 3、謹慎原則 房地產(chǎn)市場存在諸多不確定因素，我們在作估價相關(guān)判斷時，采用謹慎原則，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作了相應的風險提示。 4、最高最佳使用原則 最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是以估價對象保持估價時點法定用途繼續(xù)使用為前提估價，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下，

33、能給估價對象帶來最高價值。本次評估根據(jù)城市規(guī)劃及估價對象現(xiàn)實的區(qū)位條件，估價對象符合其規(guī)劃用途并為其最佳用途，即本次估價對象以登記用途體現(xiàn)最高最佳使用。 5、替代原則 根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場中，具有使用價值和質(zhì)量的物品，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應具有相似的價格。房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制，有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。 6、估價時點原則 估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格。由于房地產(chǎn)市場具有動態(tài)變化的特性，對于同一估價對象，隨著時間變化，其價格亦可能發(fā)生升降

34、。某一宗房地產(chǎn)的價格水平總是與某一估價時點相對應的，所以，我們應根據(jù)項目的特點及委托方的具體情況，合理確定一個估價時點。 總之，在估價過程中，以國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，堅持科學、真實、公平原則，做到估價過程合理，估價方法科學，估價結(jié)果準確，嚴格保守在估價過程中知悉的委托方的商業(yè)秘密。 九、估價方法 （一）估價技術(shù)路線 本次評估抵押價值為假定無法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去我們知悉的和根據(jù)委托方提供的資料確定的法定優(yōu)先受償款后的價值，因此技術(shù)路線為選取適當方法先求估價對象在假定無法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，再逐項扣除我們知悉的優(yōu)先受償權(quán)金額，就得出估價對象抵押價值。

35、 （二）估價方法的介紹 房地產(chǎn)估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。 市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法適用于區(qū)域同類房地產(chǎn)交易較活躍、交易資料易于收集的項目估價。 成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于市場不發(fā)育地區(qū)房地產(chǎn)的估價。 收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法

36、。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價。 假設(shè)開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價。 （四）估價方法的選擇依據(jù) 估價對象為已建成正常使用的房屋，且目前為最佳使用狀態(tài)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法；估價對象屬于收益性物業(yè)，其價值高低取決于市場供求關(guān)系及未來預期收益，而非成本累加，故不宜采用成本法；目前估價對象所在區(qū)域辦公用途房地產(chǎn)市場較為活躍，交易和出租案例較多，市場比較法和收益法所需的各項資料較易收集,因此我們可采用市場比較法和收益法進行測算。 (三)估價

37、方法的技術(shù)思路 1、市場比較法 市場比較法即將估價對象與近期內(nèi)發(fā)生交易類似實例加以對照比較，對已發(fā)生交易的類似估價對象的已知價格加以修正，得出估價對象最可能實現(xiàn)的合理價格。其計算公式： 估價對象房地產(chǎn)的比準價格＝比較實例房地產(chǎn)的價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù) 具體操作步驟：調(diào)查整理與估價對象類型相近似的交易實例，選取其中三個以上與估價對象最為類似、可比的實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等項修正；求出估價對象的比準價格；根據(jù)比準價格求取估價對象的價格。 2、收益法 收益法是基于預期原理，運用適當?shù)馁Y本化率

38、將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價時點的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。其通用計算公式如下： 其中 P —凈收益現(xiàn)值(元) n —房地產(chǎn)收益年限(年) Ai—未來第i年凈收益(元) r— 資本化率(％) 運用收益法的步驟為：收集有關(guān)收入和費用的資料，估算有關(guān)收入（潛在毛收入、估算有效毛收入），估算運營費用，估算凈收益；選用適當?shù)馁Y本化率；根據(jù)估價對象情況選擇恰當?shù)墓?，測算出估價對象的收益價格。 十、測算過程及參數(shù) （一）無法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值 估價對象位于同一項目9、10層，個別條件

39、相似且樓層差異不明顯，可視為同一估價對象，價格一致。 1、市場比較法：選取3個比較實例，通過各比較實例修正后采取算數(shù)平均值得出估價對象的帶租約比準價格為8734元/平方米。 2、收益法：選取3個比較實例租金，通過各比較實例修正后根據(jù)收益年期、資本化率等，測算出估價對象帶租約收益價格為8313元/平方米。 綜合分析比較,此次評估結(jié)果采用市場比較法和收益法簡單算術(shù)平均值作為估價對象無法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場價值,即： 單價：(8734+8313)÷2＝8520（元/平方米）（保留到十元位） 9層總價：8520×868.53÷10000=739.99（萬元）

40、（保留到百元位） 10層總價：8520×880.72÷10000=750.37（萬元）（保留到百元位） （二）法定優(yōu)先受償款計算 據(jù)委托方介紹，至估價時點，估價對象已設(shè)置有抵押權(quán)，屬法定優(yōu)先受償款。本評估結(jié)果以估價對象已設(shè)置的抵押權(quán)注銷為前提，已設(shè)置的抵押權(quán)注銷后，估價對象的法定優(yōu)先受償款為0。 （三）注銷抵押權(quán)后可抵押價值 抵押價值等于假定無法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場價值扣除法定優(yōu)先受償權(quán)價款，本估價報告的結(jié)論是以估價對象重新設(shè)置抵押權(quán)前已設(shè)置抵押權(quán)注銷為前提，因此已擔保債權(quán)注銷后的抵押價值為： 739.99+750.37-0=1490.36萬元。 十一、估價結(jié)果 估價人員根

41、據(jù)本次估價目的，遵循估價原則，選用合適的估價方法，在綜合分析影響估價對象價值因素的基礎(chǔ)上，確定位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號9、10層的辦公用途房地產(chǎn)，在2013年12月6日滿足本報告“估價的假設(shè)和限制條件”及“價值定義”條件下的抵押價值如下表： 表7　　　　 估價對象抵押價值一覽表 價值項目 房產(chǎn)證號 房屋坐落 面積（M2） 單價（元/ M2） 總額（萬元） 假定無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值 成房權(quán)證監(jiān)證字第1590039號、成房監(jiān)共共字第0106761號 青羊區(qū)西玉龍街210號9層 868.53 8520 739.99 成房權(quán)證監(jiān)證字第162287

42、5號、成房監(jiān)共共字第0123282號 青羊區(qū)西玉龍街210號10層 880.72 8520 750.37 合計 1749.25 / 1490.36 估價師知悉的法定優(yōu)先受償價值 工程款優(yōu)先受償權(quán)價值 / / / 已抵押擔保債權(quán)價值 / / 委托方未提供具體抵押擔保價值 劃撥土地應繳納的出讓金 / / / 合計 / / 無法確定 已擔保債權(quán)注銷后的抵押價值 小寫 1749.25 / 1490.36 總價大寫 壹仟肆佰玖拾萬零叁仟陸佰圓整 備注：1、估價對象抵押價值=假定無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值-估價師知悉的法定優(yōu)先受

43、償款。 2、估價對象所涉及土地使用權(quán)以出讓方式取得,估價結(jié)果含土地出讓金。 3、評估結(jié)果單價取整至十元位，總價取整至百元位,幣種為人民幣。 4、據(jù)委托方陳述，估價對象于估價時點已設(shè)置抵押權(quán)，在此特提請本報告使用者關(guān)注：該抵押權(quán)注銷前，本估價結(jié)果不得用于抵押目的。 十二、估價對象變現(xiàn)能力分析 房地產(chǎn)屬大宗商品，抵押權(quán)實現(xiàn)時處置程序較復雜，處置時間較長，涉及費用多，貸款方應充分考慮此類后果。現(xiàn)就估價對象的變現(xiàn)能力及變現(xiàn)價格作如下分析： （一）變現(xiàn)價格可能性分析 估價對象作為辦公用房，其通用性和獨立使用性較強，目前成都市辦公房地產(chǎn)市場活躍，投資需求旺盛。結(jié)合估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易

44、行情、估價對象的實際狀況及未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢，估價人員預測估價對象在估價時點拍賣或變賣最可能實現(xiàn)的價格在正常情況下為本次估價結(jié)果的80-100%。其與本次評估抵押價值的差異在于本次評估的抵押價值未考慮估價對象強制變現(xiàn)過程中的價值減損。 （二）變現(xiàn)時間可能性分析 根據(jù)估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場交易行情及估價對象在估價時點的實際情況，我們預測估價對象在估價時點拍賣或變賣實現(xiàn)變現(xiàn)最可能的時間為180天以內(nèi)。 （三）變現(xiàn)費用分析 估價對象變現(xiàn)可通過法院拍賣，通過法院拍賣方式變現(xiàn)資產(chǎn)可能涉及的費用有：評估費用、案件訴訟及執(zhí)行費用、拍賣傭金、營業(yè)稅及過戶手續(xù)費等，其費用比例約為估價對象

45、拍賣價值的15％-20％。 十三、估價人員 估價師姓名 注冊證書號 簽 字 張 華 5120130087 宋建輝 5120100067 參加估價人員：尹林 十四、估價作業(yè)日期 2013年12月6日至2014年1月21日 十五、估價報告應用的有效期 自本估價報告完成之日起壹年內(nèi)有效，即自2014年1月21日至2015年1月20日有效。 四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司 二0一四年一月二十一日 附 件 1、 估價對象位置示意圖； 2、 估價對象相關(guān)照片； 3、 評估委托書； 4、 委托方《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（復印件）； 5、 《房屋

46、所有權(quán)證》（復印件）； 6、 《國有土地使用證》（復印件）； 7、 《委估房地產(chǎn)優(yōu)先受償款情況說明》； 8、 四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（復印件）； 9、 四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司估價機構(gòu)資質(zhì)證書（復印件）； 10、 估價人員資格證書（復印件）。 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 估價時點：2013年12月6日 現(xiàn)場查看日：2013年12月6日 現(xiàn)場查看及估價人員：尹林 一、估價對象個別因素分析 （一）估價對象（房屋及分攤的土地）基本狀況 1、估價對象范圍及產(chǎn)權(quán)概況 本報告估價對象為四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司擁有的位于

47、成都市青羊區(qū)西玉龍街210號9、10層的辦公用途房地產(chǎn)，包括法定產(chǎn)權(quán)內(nèi)的房屋和土地。其權(quán)屬、用途、規(guī)模等基本情況詳見下表： 表-技-1 估價對象基本情況一覽表 項目 具體內(nèi)容 房屋狀況 房屋產(chǎn)權(quán)證號 成房權(quán)證監(jiān)證字第1590039號、成房監(jiān)共共字第0106761號 成房權(quán)證監(jiān)證字第1622875號、成房監(jiān)共共字第0123282號 房屋所有權(quán)人 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 房屋坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號 青羊區(qū)西玉龍街210號 丘（地）號 權(quán)1178792

48、權(quán)1178794 產(chǎn)別 單位產(chǎn) 單位產(chǎn) 共有情況 四川雄飛集團有限責任公司所占份額90%、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司所占份額10% 四川雄飛集團有限責任公司所占份額90%、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司所占份額10% 登記日期 2007-10-12 2007-12-21 結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 房屋總層數(shù) 24 24 所在層數(shù) 9 10 建筑面積（m2） 868.53 880.72 套內(nèi)建筑面積（m2） / / 規(guī)劃用途 辦公 辦公 附記 / / 填發(fā)單位 成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 土地使用權(quán)情況 國土證號 成

49、國用（2007）第1632號 土地使用者 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號 用 途 其他商服（辦公樓） 使用權(quán)類型 出讓 面積（m2） 435.44 終止日期 2041年12月9日 填發(fā)機關(guān) 成都市國土資源局 填發(fā)日期 2007-12-19 備注 / 2、估價對象權(quán)益狀況 估價對象房屋所有權(quán)人為四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司，無典權(quán)、查封等情況，但于估價時點設(shè)置有抵押權(quán)及租賃權(quán)。據(jù)委托方提供的估價對象《國土使用證》，土地屬國家所有，四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責

50、任公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)，土地用途為其他商服（辦公樓），土地使用權(quán)終止日期為2041年12月9日，估價時點土地使用權(quán)剩余年期為28.01年，土地未單獨設(shè)置抵押（擔保）、典權(quán)、租賃等情況，亦無權(quán)屬爭議或司法查封等情況。 3、法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況 委托方提供資料表明，估價對象于估價時點設(shè)置有抵押權(quán)，本報告以估價對象在辦理本次抵押登記前注銷前次抵押為前提，即在辦理本次抵押登記時，估價對象無他項權(quán)利限制，無法定優(yōu)先受償款。 4、估價對象權(quán)益狀況對其價值的影響 估價對象已設(shè)置抵押權(quán)在估價時點尚未注銷，且存在長期租賃，由于租金水平較當?shù)厥袌鏊狡停虼艘言O(shè)租賃權(quán)對估價對象價值有一定影響。

51、另本次評估系為委托方對已設(shè)抵押權(quán)注銷后重新申請申請貸款服務，故對估價對象的價值無影響。但估價時點土地剩余使用年期未達到法定最高出讓年限，依據(jù)土地剩余使用年期確定的房地產(chǎn)收益年期（28.01年）較短，土地使用年期對房地產(chǎn)價值有一定負面影響。 （二）估價對象實物狀況 1、土地狀況描述 據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象所在項目土地的實物狀況如下表： 表-技-2 土地實物狀況一覽表 項目 具體內(nèi)容 樓盤名稱 成都外貿(mào)大廈 土地使用者 四川雄飛集團有限責任公司、四川神洲泓宇實業(yè)有限責任公司 坐落 青羊區(qū)西玉龍街210號 用 途 其他商服（辦公樓） 面積

52、435.44平方米 四 至 北臨成都輕工實業(yè)總公司、成都市農(nóng)牧局，南臨西玉龍街、成都浦江置業(yè)有限公司，西臨人民中路，東臨成都市農(nóng)牧局、小福建營巷、成都浦江置業(yè)有限公司 形 狀 較規(guī)則 地形條件 地形平坦 土壤地基 地質(zhì)條件良好 基礎(chǔ)設(shè)施條件 通供水、通排水、通電、通訊、通路及場地平整。 土地利用狀況 作為估價對象所在項目“成都外貿(mào)大廈”占地使用。 2、建筑物實物狀況 據(jù)估價人員現(xiàn)場查看，估價對象實體狀況如下表： 表-技-3 估價對象實物情況一覽表 項目 具體內(nèi)容 項目名稱 成都外貿(mào)大廈 建筑物情況 建成年代 1995年建

53、成并投入使用 總層數(shù) 24層 所在樓層 9、10層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 朝向 南北 外墻裝飾 墻磚裝飾，局部玻璃幕墻 垂直交通 4部電梯、2處消防通道 基礎(chǔ)設(shè)施 通上水、通下水、通電、通訊、通路 裝修狀況 門 鋼化玻璃門、木質(zhì)套門 窗 鋁合金玻璃窗 地面 地毯、地磚、木地板 內(nèi)墻 乳膠漆 天棚 乳膠漆 建筑物完損狀況 地基及墻面 地基無不均勻下降，墻面無裂縫現(xiàn)象。 主體結(jié)構(gòu) 設(shè)計使用年期為60年，已使用18年，尚未發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)受損。 配套設(shè)施設(shè)備 基礎(chǔ)設(shè)施：通上水、通下水、通電、通訊、通路；中央空調(diào)；視頻監(jiān)控；消防栓、滅火器、報警系統(tǒng)

54、。 裝修裝飾 于2012年進行裝修，現(xiàn)有裝修狀況可繼續(xù)使用。 建筑物綜合成新率 綜合建筑物的設(shè)計使用年期、地基與墻面、主體結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備等，判斷建筑物的綜合成新率為75%。 估價對象房屋使用情況 至估價時點，房屋作為酒店使用，通供水、通排水、通電、通訊等。 3、估價對象其他個別條件 據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象屬寫字樓，位于成都市青羊區(qū)西玉龍街210號成都外貿(mào)大廈，估價對象主要個別條件見下表： 表-技-4 估價對象個別條件一覽表 項目 具體內(nèi)容 臨街狀況 兩面臨街 臨街道路類型 城市混合型主干道 交通限制 無 建筑外立面裝飾 墻磚

55、裝飾，局部玻璃幕墻，外觀簡潔 智能化水平 3A 垂直交通 基本順暢 停車情況 有較多車位，但無法完全停車要求 物業(yè)管理 專業(yè)物管，管理良好 4、估價對象實物狀況對其價值的影響 綜合分析估價對象的實物條件，其土地條件較好，建筑物總體狀況一般，房地產(chǎn)個別條件較好，較利于估價對象價值的顯化。 （三）估價對象區(qū)域條件 據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象所在區(qū)域?qū)俪啥际序咇R市片區(qū)，估價對象的主要區(qū)域條件如下： 表-技-5 估價對象區(qū)域條件一覽表 項目 具體內(nèi)容 商服區(qū)級別 市級商服辦公中心區(qū) 商服設(shè)施聚集狀況 中央商務CBD區(qū)、高檔寫字樓集中區(qū) 公交便捷度

56、 有地鐵1號線及48路、55路、56路、56a路、98路、298路等多路公交車，公交便捷度高。 道路通達度 有人民中路等混合型主干道，道路通達度高。 地鐵 距估價對象100米范圍內(nèi)有地鐵站點（騾馬市） 城市規(guī)劃 金融、商務、辦公區(qū) 環(huán)境狀況 良好 由表-技-5可知，估價對象區(qū)域條件總體優(yōu)，利于估價對象價值的顯化。 三、市場背景分析 （一）近年我國宏觀經(jīng)濟政策及運行狀況 2010年以來，國家宏觀經(jīng)濟政策繼續(xù)保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，保障和改善民生，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增強經(jīng)濟發(fā)展拉動力。2012年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達471564億元，同比增幅9.2

57、%,國民經(jīng)濟總體運行態(tài)勢良好。在房地產(chǎn)方面，承接2010年以來的宏觀調(diào)整政策，繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控，國務院及相關(guān)部委先后出臺了包括“國十一條”、“國八條”等多項涉及土地、稅收、金融、信貸具體措施對房地產(chǎn)進行組合調(diào)控，并在國內(nèi)一、二線城市實施住宅房地產(chǎn)限購政策，住宅市場觀望情緒濃重，交易銳減，價格出現(xiàn)松動并向下調(diào)整。 （二）四川省及成都市近年經(jīng)濟運行狀況 2010年以來四川省經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)加快發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟回升基礎(chǔ)逐步鞏固，平穩(wěn)較快發(fā)展的勢頭進一步增強，先后出臺了“關(guān)于加快‘一極一軸一區(qū)塊’建設(shè)推進成渝經(jīng)濟區(qū)發(fā)展”的指導意見和災后恢復重建、擴大內(nèi)需用地保障、嚴格規(guī)范用地管理的有關(guān)政策，同時發(fā)布了

58、《四川省土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》等文件，并于2011年啟動范圍涵蓋成都、資陽、眉山三市的天府新區(qū)建設(shè)，同時貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)政策。成都市作為四川省省會，近年來經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展2012年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8138.9億元，比上年增長13.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值348.1億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3790.6億元，增長15.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值4000.3億元，增長11.5%。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值57624元，增長12.5%。總體來看，全市經(jīng)濟保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的良好發(fā)展態(tài)勢，為成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的契機。 （三）近年成都市房

59、地產(chǎn)市場分析 成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。除本土眾多企業(yè)外，還聚集有中海外、萬科、和記黃埔、融創(chuàng)、綠地等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商及新加坡、馬來西亞等國外開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)向規(guī)?；?、高層次方向發(fā)展。特別是近年來城市空間格局有了突出的變化，中心城區(qū)的舊城改造及城南、城東等城市副中心的建設(shè)，以及北城改造、天府新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，使得城市形態(tài)、功能、規(guī)模等更加完善，城市商務、辦公及居住環(huán)境顯著提高。受國家宏觀政策調(diào)控影響，成都市中心城區(qū)實施住宅限制措施，“新政”影響明顯，商業(yè)、辦公物業(yè)成為投資者首選，商業(yè)、辦公房地產(chǎn)市場活躍度較高，主城區(qū)商業(yè)、辦公房地產(chǎn)價格水平同比、環(huán)比均有一定幅度提升。 （四）估價對象區(qū)域市場

60、環(huán)境分析 估價對象登記（法定）用途和實際用途為辦公。所在區(qū)域位于成都市騾馬市片區(qū)，該區(qū)域有較多的辦公樓布局。所在區(qū)域各類公共配套設(shè)施齊全，道路等基礎(chǔ)設(shè)施完備，市場對辦公物業(yè)的需求較大，區(qū)域辦公房地產(chǎn)價格總體水平較高。 四、最高最佳使用原則分析 最高最佳使用，是估價對象的一種最可能使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量，也就是說，評估價格是在合法使用前提下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。根據(jù)城市總體規(guī)劃及估價對象的現(xiàn)實區(qū)位條件

61、，我們認為估價對象的現(xiàn)狀用途為其佳用途，即本次評估土地以其他商服（辦公樓）用地，建筑物以辦公房產(chǎn)并保持繼續(xù)使用為前提。 五、技術(shù)路線 本次評估抵押價值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去我們知悉的和根據(jù)委托方提供的資料確定的法定優(yōu)先受償款后的價值，因此技術(shù)路線為選取適當方法先求估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，再逐項扣除我們知悉的優(yōu)先受償權(quán)金額，就得出估價對象抵押價值。公式： 抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值-法定優(yōu)先受償權(quán)金額。 六、估價方法的選用 （一）估價方法的介紹 房地產(chǎn)估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。

62、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法適用于區(qū)域同類房地產(chǎn)交易較活躍、交易資料易于收集的項目估價。 成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于市場不發(fā)育地區(qū)房地產(chǎn)的估價。 收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價。 假設(shè)開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除

63、預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價。 （四）估價方法的選擇依據(jù) 估價對象為已建成正常使用的房屋，且目前為最佳使用狀態(tài)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法；估價對象屬于收益性物業(yè)，其價值高低取決于市場供求關(guān)系及未來預期收益，而非成本累加，故不宜采用成本法；目前估價對象所在區(qū)域辦公用途房地產(chǎn)市場較為活躍，交易和出租案例較多，市場比較法和收益法所需的各項資料較易收集,因此我們可采用市場比較法和收益法進行測算。 七、估價測算過程 估價對象位于同一項目9、10層，個別條件相似且樓層差異不明顯，可視為同一估價對象，價格

64、一致。由于估價對象有租約限制，本次評估先求取估價對象無租約限制收益價格，再求取估價對象帶租約限制收益價格。帶租約市場比較法結(jié)果在不帶租約市場比較法結(jié)果基礎(chǔ)上作權(quán)益狀況修正，其修正系數(shù)采用其帶租約收益收益價格占無租約收益價格的百分比確定。 （一）收益法（無租約） 收益法是將評估房地產(chǎn)在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評估時點總收益的一種方法。 1、基本計算公式 其中 P — 凈收益現(xiàn)值（元） n — 房地產(chǎn)收益年限（年） Ai— 未來第i年凈收益（元） r — 資本化率（％） 1、年有效毛收入的求取 估價對象

65、地處成都市騾馬市片區(qū)，據(jù)前述，我們先求取估價對象無租約限制收益價格，假設(shè)其租金收益與市場區(qū)域一致，故此次評估我們就該區(qū)域類似辦公用房的租金情況進行了調(diào)查，從而得到比較案例的租金水平(具體情況見表-技-6)。 表-技-6 估價對象所在區(qū)域租金水平 項目 估價對象 比較案例一 比較案例二 比較案例三 位置 西玉龍街 西玉龍街 西玉龍街 西玉龍街 租賃單價（元/平方米·月） / 62 60 60 所在樓層 9 12 13 15 空置率 2% 2% 2% 2% 支付方式 / 年付 年付 年付 支付時間 /

66、 年末 年末 年末 租金內(nèi)涵 裝修、設(shè)備等 / 承租方自行裝修、未包含經(jīng)營設(shè)備 承租方自行裝修、未包含經(jīng)營設(shè)備 承租方自行裝修、未包含經(jīng)營設(shè)備 維修費及項目管理費 / 出租方承擔 出租方承擔 出租方承擔 租賃稅費（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、保險費等） / 出租方承擔 出租方承擔 出租方承擔 水電、物管等費用 / 承租方承擔 承租方承擔 承租方承擔 年租金遞增比例 / 5% 5% 5% 　 租金按產(chǎn)權(quán)面積計 （1）區(qū)域及個別因素修正 影響辦公用房租金的區(qū)域因素主要有商服條件（商服區(qū)級別、商服設(shè)施聚集狀況）、交通條件（公交通達度、道路通達度、地鐵）、城市規(guī)劃、環(huán)境質(zhì)量等。據(jù)我公司對區(qū)域內(nèi)影響辦公房地產(chǎn)租金的區(qū)域因素調(diào)查，建立辦公房地產(chǎn)區(qū)域因素影響評價標準，結(jié)合估價對象與各比較案例的區(qū)域條件，編制估價對象與比較實例的區(qū)域因素等級與修正指數(shù)表，并以估價對象區(qū)域因素為100，采取差額法（=100+Σ比較實例區(qū)域因素修正指數(shù)-Σ估價對象區(qū)域因素修正指數(shù)），確定各比較實例一、二、三的修正指數(shù)分別為100、100、100。 影響辦