房地產(chǎn)項目管理實戰(zhàn)知識手冊

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1、 未來域項目實戰(zhàn)手冊未來域項目實戰(zhàn)手冊中原必勝未來域我軍戰(zhàn)況中國地產(chǎn)上市公司綜合實力前10強！金地集團，12年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；金地集團，科學(xué)筑家，產(chǎn)品至上；金地、萬科、中海，深圳三家最大的地產(chǎn)公司！我軍戰(zhàn)況金地未來域：規(guī)模：總建筑面積14萬平米；綠化率：40.1%總戶數(shù)：1026物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層綜合社區(qū)。（精裝修）建筑設(shè)計：上海日清建筑設(shè)計有限公司（上海新天地的設(shè)計公司）園林設(shè)計：美國奧斯本建筑設(shè)計有限公司房型面積：房型面積為80140平方米不等 價格：價格：7980-110007980-11000元元/均價：均價：95009500元元/敵方信息 萬科新里程：規(guī)模：總33萬平米；一期

2、17 萬平米 總戶數(shù)：1600物業(yè)形態(tài)：板式小高層、點式高層（毛坯）房型面積：二房90-105；三房113-130價格：7500-8500元/均價：8000元/壹敵方信息優(yōu)勢：配套有家樂福、明珠小學(xué)、高級 健身會所、房型設(shè)計合理、總價 具有優(yōu)勢，1F、2F和3F均贈送地下空間 劣勢：目前配套尚不成熟，小區(qū)無班 車，聯(lián)系外部交通不夠便利銷售情況：12月3日開盤，推出3幢住宅壹萬科新里程知己知彼 百戰(zhàn)百勝壹 比比 較較 1、未來域6萬方大型商業(yè)就在河對面，配套比它更便利、齊全。2、我們?nèi)蔷费b修，整個社區(qū)客戶素質(zhì)較好，居住品質(zhì)高。3、在建材的使用方面我們啟用國際知名品牌。世界500強拉發(fā)基集團，

3、水泥和屋面 系統(tǒng)位居世界第一，混凝土與骨料位居世界第二，石膏建材位居世界第三。萬科新里程敵方信息環(huán)球翡翠灣：規(guī)模：總16萬平米 總戶數(shù)：1000 物業(yè)形態(tài)：聯(lián)體別墅、小高層（毛坯）房型面積：二房90-110；三房115-140價格：7800-8000元/貳敵方信息優(yōu)勢：景觀條件優(yōu)越，景觀公寓電梯 入戶，產(chǎn)品附加值較高劣勢：目前周邊配套不齊全,地理位置 較偏銷售情況：11月初推出的2幢景觀房共 192 套，已售出108套。貳環(huán)球翡翠灣知己知彼 百戰(zhàn)百勝1、它將來緊鄰建設(shè)中的中環(huán)，噪音、廢氣污染 嚴重，由于我們位置的特殊性，獨享中外環(huán) 的交通便利，卻不受噪音、污染之苦。2、外立面的選材上，我們的檔

4、次、采用生態(tài)保 溫技術(shù)，要優(yōu)于對方。3、聯(lián)排、公寓混合型社區(qū)布局，社區(qū)的 服務(wù)必然會向聯(lián)排傾斜，使公寓的客戶 在社區(qū)有一種二等公民的感覺。心理落 差較大。貳比 較環(huán)球翡翠灣敵方信息叁環(huán)球中央花園：環(huán)球中央花園：規(guī)模：總10萬平米 總戶數(shù)：600 物業(yè)形態(tài)：板式小高層 （毛坯）房型面積：二房120；三房150價格：7200-8300元/，均價：8000元/優(yōu)勢：大面積中央綠化，棟距寬，有空中花 園，采光和景觀條件良好，公交便利劣勢：房型面積較大，總價較高，銷售抗性較大銷售情況：11月26日推出134套房源，售出30套，預(yù)定8套敵方信息叁環(huán)球中央花園環(huán)球中央花園知己知彼 百戰(zhàn)百勝對比1、對手戶型面

5、積偏大，我們在戶型上占 明顯優(yōu)勢。2、沒有設(shè)計會所，整個社區(qū)配套不位。我們6萬方綜和商業(yè)配套是對手無法 比擬的。3、所謂的坡地堆土集中綠化，只能栽種 小型灌木，不能種植大型植物，綠化 效果大打折扣，我們的天然河景，風(fēng)、光、水灣的設(shè)計是每一戶均可享受的。叁環(huán)球中央花園環(huán)球中央花園作戰(zhàn)錦囊之一：主打5大賣點 靈感景觀：靈感景觀：1未來域綠化率高達40.1，景觀植物全部選用當(dāng)?shù)厣L良好的品種，配置結(jié)合景觀設(shè)計達到了風(fēng)格上的統(tǒng)一?？v貫未來域南北的中軸人文景觀軸將水、風(fēng)、光三灣的獨特個性串連到一起，賦予未來域?qū)俚娜宋牡乩硇聝?nèi)涵；而30米寬同汾涇河，1萬平米綠之岸作戰(zhàn)錦囊之一：主打5大賣點 完美配套：完

6、美配套：2未來域升值潛力無限（離世博會開車10分鐘）6萬平米大型商業(yè)區(qū)（走路5分鐘）來自韓國的2萬平方米易買得超市 注：預(yù)計2006年全面建成投入使用作戰(zhàn)錦囊之一：主打5大賣點 完美配套：完美配套：2周邊其他大賣場周邊其他大賣場 4萬平方米家樂福（2006年下半年開業(yè)）/楊高南路高青路（走路15分鐘）周邊學(xué)校、幼兒園 華師大附中將進駐（永泰路西泰林路）浦東首家三級醫(yī)院將落浦東首家三級醫(yī)院將落戶三林戶三林 上海市現(xiàn)代化程度最高的醫(yī)院將出現(xiàn)在浦東三林地區(qū)，有媒 體稱該醫(yī)院為“世博醫(yī)院”作戰(zhàn)錦囊之一：主打5大賣點 創(chuàng)意規(guī)劃：創(chuàng)意規(guī)劃：3靈感不會欣賞呆板的規(guī)則，所以未來域的建筑均是弧形輪廓。人工的機械

7、與精美，自然的柔和與變化，在這里被巧妙地編織在一起。作戰(zhàn)錦囊之一：主打5大賣點 建筑專家：建筑專家：41、雙層通高門廳：戶型創(chuàng)新雙層通高門廳：戶型創(chuàng)新 2 2、陽光電梯廳、陽光電梯廳 3 3、底層架空：、底層架空：通風(fēng)、綠化和休閑通風(fēng)、綠化和休閑4 4、花園入戶：創(chuàng)新、花園入戶：創(chuàng)新A1-2戶型客廳前的一步花池入戶花園主臥次臥的轉(zhuǎn)角觀景大窗2米深、3米寬的活動陽臺7、13、1918層B1-1戶型 陽光電梯廳雙入戶門主臥次臥的轉(zhuǎn)角觀景大窗 花園入戶作戰(zhàn)錦囊之一：主打5大賣點 精品裝修：精品裝修：5裝修標(biāo)準裝修標(biāo)準高品質(zhì)、高品質(zhì)、高環(huán)保高環(huán)保戰(zhàn)略聯(lián)盟服務(wù)商百安居戰(zhàn)略聯(lián)盟服務(wù)商百安居B&Q隸屬于世界

8、500強企業(yè)英國最大的非食品專業(yè)零售投資集團翠豐集團（Kingfisher Group），是歐洲第一，世界第三的大型國際裝飾建材零售集團。作戰(zhàn)錦囊之一：主打5大賣點 科勒科勒:全球最為消費者熟悉的衛(wèi)浴品牌之一。摩恩（世界水龍頭行業(yè)最著名的品牌之一）摩恩（世界水龍頭行業(yè)最著名的品牌之一）美國摩恩（Moen）是世界水龍頭行業(yè)最著名的品牌之一，至今已有60多年歷史。每一個摩恩龍頭都是優(yōu)美款式與出色功能的完美結(jié)合，加上其首屈一指的質(zhì)量和可靠性，5 精品裝修：精品裝修：裝修標(biāo)準裝修標(biāo)準高品質(zhì)、高品質(zhì)、高環(huán)保高環(huán)保作戰(zhàn)錦囊之一：主打5大賣點海爾廚房家電海爾廚房家電2003年中國家庭擁有率第一的品牌，建成當(dāng)

9、今亞洲最大最先進的數(shù)字化整體廚房工廠。5 精品裝修：精品裝修：裝修標(biāo)準裝修標(biāo)準高品質(zhì)、高品質(zhì)、高環(huán)保高環(huán)保作戰(zhàn)錦囊之二：找準目標(biāo)客戶 他們在哪里他們在哪里？重點分布區(qū)域：三林、黃浦、重點分布區(qū)域：三林、黃浦、金楊、世紀公園、盧灣、北蔡。金楊、世紀公園、盧灣、北蔡。作戰(zhàn)錦囊之二：找準目標(biāo)客戶 你了解他們嗎你了解他們嗎？年齡：3550歲職位：公司主管、中層領(lǐng)導(dǎo)、高效益企業(yè)專業(yè)人員。企業(yè)：辦公樓、金融機構(gòu)、開發(fā)區(qū)、三資企業(yè)等。經(jīng)濟收入：家庭月收入10000元以上。置業(yè)年齡：35歲以下第一次置業(yè)40歲以上為改善型置業(yè)置業(yè)原因：以自住需求為主作戰(zhàn)錦囊之二：找準目標(biāo)客戶 重點關(guān)注：小區(qū)景觀小區(qū)景觀配套設(shè)施

10、配套設(shè)施建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃公司品牌公司品牌精裝修精裝修建材標(biāo)準建材標(biāo)準隆重介紹中原駐場人員專 案：馮清銷售員：李鍇、范毅、周吉良、李偉文、胡啟林、俞盈我能贏每天對自己說一遍每天對自己說一遍一、指標(biāo)設(shè)立一、指標(biāo)設(shè)立A、區(qū)域指標(biāo)劃分、區(qū)域指標(biāo)劃分指標(biāo)分三區(qū)定標(biāo)準：一區(qū)一區(qū)浦東新區(qū)所有分行組別二區(qū)二區(qū)浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)所有分行組別三區(qū)三區(qū)浦西內(nèi)環(huán)線以外所有分行組別未來域銷售指標(biāo)及規(guī)則未來域銷售指標(biāo)及規(guī)則B B、帶看指標(biāo)、帶看指標(biāo)1212月月區(qū)域區(qū)域指標(biāo)指標(biāo)1 1月月區(qū)域區(qū)域指標(biāo)指標(biāo)一區(qū)每組/每周/3個一區(qū)每組/每周/2個二區(qū)每組/每周/1個二區(qū)每組/每周/1個三區(qū)無三區(qū)無注：（注：（1 1月月1 1日按銷

11、售情況或有修改）日按銷售情況或有修改）一區(qū)無二區(qū)無三區(qū)每組/每周/2個注：注：（1）合作是指將客戶與電話直接填寫轉(zhuǎn)介合作客戶確認合作是指將客戶與電話直接填寫轉(zhuǎn)介合作客戶確認單轉(zhuǎn)介單轉(zhuǎn)介至案場經(jīng)理馮清，讓她簽字確認并回傳（雙方留備至案場經(jīng)理馮清，讓她簽字確認并回傳（雙方留備份以便份以便日后結(jié)算）。日后結(jié)算）。（2）客戶或電話如不真實有效（即客戶完全沒有看房意客戶或電話如不真實有效（即客戶完全沒有看房意向不作向不作有效指標(biāo)計算）。有效指標(biāo)計算）。（3）一旦雙方確認合作，即無論任何情況下成交，都一一旦雙方確認合作，即無論任何情況下成交，都一律按律按50%+50%分配傭金（即分配傭金（即100-5%*

12、1/2）（4）二區(qū)同事可自由選擇轉(zhuǎn)介合作方式，但此舉并不能二區(qū)同事可自由選擇轉(zhuǎn)介合作方式，但此舉并不能取代原取代原來帶看指標(biāo)。來帶看指標(biāo)。（5）歡迎三區(qū)同事親自帶看，可算作完成轉(zhuǎn)介合作指標(biāo)。歡迎三區(qū)同事親自帶看，可算作完成轉(zhuǎn)介合作指標(biāo)。C C、轉(zhuǎn)介合作指標(biāo)、轉(zhuǎn)介合作指標(biāo)D D、成交指標(biāo)、成交指標(biāo)1212月月區(qū)域區(qū)域指標(biāo)指標(biāo)1212月月+1 1月月區(qū)域區(qū)域指標(biāo)指標(biāo)一區(qū)每月成交2套一區(qū)兩個月成交3套二區(qū)每月成交1套二區(qū)兩個月成交2套三區(qū)兩個月成交1套三區(qū)兩個月成交1套二、獎勵方案二、獎勵方案（一）開發(fā)商提供（一）開發(fā)商提供獎勵人員獎勵人員獎勵方式獎勵方式月度門店成交量第一名獎勵門店10000元獎金

13、月度門店成交量第二名獎勵門店7000元獎金月度門店成交量第三名獎勵門店4000元獎金月度銷售員成交量第一名額外獲得5000元獎金月度銷售員成交量第二名額外獲得3000元獎金月度銷售員成交量第三名額外獲得2000元獎金月度銷售員成交量第四第十五名額外獲得每人1000元獎金（二）中原提供獎勵（二）中原提供獎勵前30名最先開單業(yè)務(wù)員額外獲得每人1000元獎金前30名最先定購客戶獲贈價值1000元電器禮品券注：所有因未達指標(biāo)而處罰的款項將全部用于獎勵表現(xiàn)優(yōu)注：所有因未達指標(biāo)而處罰的款項將全部用于獎勵表現(xiàn)優(yōu)異業(yè)務(wù)員及經(jīng)理（具體標(biāo)準待定）。異業(yè)務(wù)員及經(jīng)理（具體標(biāo)準待定）。三、處罰方案三、處罰方案（一）以分

14、行經(jīng)理（組別）為單位（一）以分行經(jīng)理（組別）為單位1212月月區(qū)域區(qū)域成交未達標(biāo)處罰成交未達標(biāo)處罰帶看未達標(biāo)處罰帶看未達標(biāo)處罰一區(qū)欠1套罰1000元欠2套罰3000元欠1個罰300元欠2個罰600元欠3個罰900元二區(qū)欠1套罰1000元欠1個罰300元三區(qū)2個月累計欠1套罰1000元欠1個罰300元注：（注：（1 1）1212月份未達標(biāo)同事須于月份未達標(biāo)同事須于1 1月月2 2日前繳納罰款。日前繳納罰款。（2 2）兩個月累計未達標(biāo)同事須繳罰款，先減去）兩個月累計未達標(biāo)同事須繳罰款，先減去1212月已繳部份，于月已繳部份，于2 2月月6 6日繳納。日繳納。（3 3）三區(qū)帶看指標(biāo)是指轉(zhuǎn)介合作指標(biāo)。

15、）三區(qū)帶看指標(biāo)是指轉(zhuǎn)介合作指標(biāo)。（4 4）以上規(guī)則只許提前完成指標(biāo)，不可后補完成。）以上規(guī)則只許提前完成指標(biāo)，不可后補完成。12月+1月區(qū)域區(qū)域成交未達標(biāo)處罰成交未達標(biāo)處罰帶看未達標(biāo)處罰帶看未達標(biāo)處罰一區(qū)欠1套罰1000元欠2套罰3000元欠3套罰6000元欠1個罰300元欠2個罰600元欠3個罰900元欠4個罰1200元欠5個罰1500元二區(qū)欠1套罰1000元欠2套罰3000元欠1個罰300元欠2個罰600元三區(qū)2個月累計欠1套罰1000元欠1個罰300元注：（注：（1 1）1212月份未達標(biāo)同事須于月份未達標(biāo)同事須于1 1月月2 2日前繳納罰款。日前繳納罰款。（2 2）兩個月累計未達標(biāo)同事

16、須繳罰款，先減去）兩個月累計未達標(biāo)同事須繳罰款，先減去1212月已繳部份，于月已繳部份，于2 2月月6 6日繳納。日繳納。（3 3）三區(qū)帶看指標(biāo)是指轉(zhuǎn)介合作指標(biāo)。）三區(qū)帶看指標(biāo)是指轉(zhuǎn)介合作指標(biāo)。（4 4）以上規(guī)則只許提前完成指標(biāo)，不可后補完成。）以上規(guī)則只許提前完成指標(biāo)，不可后補完成。（二）高級經(jīng)理以上職級罰款標(biāo)準（包括高級經(jīng)理）：（二）高級經(jīng)理以上職級罰款標(biāo)準（包括高級經(jīng)理）：職級職級成交成交帶看帶看高級經(jīng)理每欠1套罰300元每欠1個罰300元區(qū)域副總監(jiān)（經(jīng)理）每欠1套罰200元每欠1個罰200元副總經(jīng)理每欠1套罰100元每欠1個罰100元特別注意事項特別注意事項：為了促進交易順利進行、完成和體現(xiàn)中原優(yōu)良服務(wù)本色，更有效地維護中原老客戶，故嚴格要求業(yè)務(wù)員需跟進客戶到位，但凡在客戶支付大定、簽正式買賣合同、交房支付大定、簽正式買賣合同、交房各環(huán)節(jié)中未有陪同客戶到場的，一律按上述未完成環(huán)節(jié)按每項扣除一律按上述未完成環(huán)節(jié)按每項扣除15%15%傭金傭金。（案場銷售員必須提前至少48小時以電郵、電話或短訊方式通知中介部業(yè)務(wù)員應(yīng)處理事項）。