商業(yè)大廈招商營銷方案.ppt

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1、益興大廈招商宣傳 實(shí)施策略,8-18層每層約1088.53左右 總共約11978.83寫字樓 根據(jù)預(yù)算年底前大廈可用推廣費(fèi)用為50萬 年底前力爭實(shí)現(xiàn)入駐率達(dá)到50%,戰(zhàn)略思考,目標(biāo)確定：,江蘇益興集團(tuán),項(xiàng)目主要特性地段價(jià)值,位于南通市開發(fā)區(qū)星湖大道 攜程總部隔湖相望 未來3年開發(fā)區(qū)將為企業(yè)的黃金地段 蘇州、無錫、上海等經(jīng)濟(jì)城市圈 國家最早批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一 納入上?！耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi),一個(gè)事實(shí)：城市的文化和環(huán)境影響力,產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建,目標(biāo)確定：,一個(gè)機(jī)遇：CBD的稀缺價(jià)值,項(xiàng)目主要特性區(qū)位價(jià)值,產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建,公路、航空、水運(yùn)交通四通八達(dá)，長江水運(yùn)和港口為主的運(yùn)輸業(yè)。 與攜程總部隔湖相望 毗鄰地鐵

2、、開發(fā)區(qū)國稅局 周邊多為高端寫字樓,項(xiàng)目主要特性地標(biāo)價(jià)值,一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識(shí)別標(biāo)志,區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑: 來源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保 前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì): 打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動(dòng)智能寫字樓未來發(fā)展 高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客群，市場形象高舉高打，專為高端客戶量身打造，突出企業(yè)品牌形。,產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建,項(xiàng)目介紹,益興大廈,業(yè)態(tài)類型,開發(fā)規(guī)模,商業(yè)輔樓,商務(wù)樓,地下部分及停車場,1層金融銀行業(yè)招商對(duì)象 2層銀行業(yè)態(tài)辦公區(qū)域 3層大型餐飲場所同時(shí)容納60桌客人就餐,17層為漢庭全季中高檔酒店；818層為CBD辦公樓；1924層為益興集團(tuán)總部辦公區(qū),地下建筑面積：80000 地下停車面積600

3、0 （500個(gè)） 物業(yè)用房：1000 地上停車面積：400 （30個(gè)）,功能分區(qū),金融金鉤 大型餐飲機(jī)構(gòu) 高檔住宿酒店 CBD高檔辦公,項(xiàng)目介紹,江蘇益興集團(tuán),市場分析,南通市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測,益興大廈寫字樓形象定位,主題化： 專門針對(duì)高新科技、金融、文化的主題式辦公樓,個(gè)性化： 室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套方面強(qiáng)調(diào)個(gè)性特色 自由辦公空間 可依客戶要求，可自由擴(kuò)展空間大小,生態(tài)化： 望湖觀景 外遮陽設(shè)計(jì) 設(shè)置雨水貯集利用系統(tǒng) 共享綠化平臺(tái),人性化： 共享性極強(qiáng)的新型辦公形態(tài) 寫字樓凈高2.5米，四面采光、周邊景致盡收眼底,差異化 市場競爭力,江蘇益興集團(tuán),寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層示意圖,8 - 18 層 平 面 圖

4、,輔樓平面圖,目標(biāo)客戶類型分析,伴隨長三角經(jīng)濟(jì)速度的加快，南通市的城市擴(kuò)容和城市升級(jí)將吸引眾多外來企業(yè)入駐本地。,江蘇益興集團(tuán),招商宣傳,益興大廈招商大會(huì) 香港匯豐、漢庭全季項(xiàng)目簽約儀式 新聞發(fā)布會(huì)（總部遷入） 媒體、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布 項(xiàng)目施工圍擋噴繪 高炮、公交站臺(tái)等大型廣告牌 針對(duì)性拜訪推廣,傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應(yīng)和階層品味 加大渠道,招商推廣四大戰(zhàn)役,第一階段 蓄客 主題：影響CBD之前，先影響城市 目的：拉高期待，業(yè)界口碑迅速擴(kuò)散 ，攔截和蓄客必須 此時(shí)進(jìn)行（宣傳造勢）,第二階段 強(qiáng)銷 主題：影響產(chǎn)生生產(chǎn)力 目的：給市場驚喜 CBD品牌寫字樓 拭目以待（針對(duì)性客戶積累）,第三階段

5、強(qiáng)銷 主題:總領(lǐng)城市商務(wù)巢 目的：點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 圈子營銷 政企公關(guān)活動(dòng) 熱銷拉升項(xiàng)目影響力 （順應(yīng)大環(huán)境）,第四階段 持續(xù)銷售 階段主題：人，比OFFICE更進(jìn)一步 目的：繼續(xù)創(chuàng)造市場熱點(diǎn)，同時(shí)外地市場借勢,招商方案,公關(guān)主線,產(chǎn)品傳播,品牌形象：系列高端活動(dòng),客戶維護(hù)：促成招商租賃,傳播戰(zhàn)術(shù)升級(jí)：全方位立體化,傳播定位升級(jí)：office核心價(jià)值最大化,周邊同類辦公性質(zhì)物業(yè)都在當(dāng)做公寓銷售，最近的有出租參照的項(xiàng)目是保華集團(tuán)開發(fā)的南通國際貿(mào)易中心、世界之窗、能達(dá)金融廣場、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等等 2010年交付使用的5A甲級(jí)寫字樓 目前租金按照樓層及東南西北方向不同，區(qū)間在1.5-2元/天之間 考慮國貿(mào)中心目

6、前3項(xiàng)優(yōu)勢于我項(xiàng)目 、地段在我項(xiàng)目北面10公里成熟商業(yè)區(qū)，且緊鄰行政中心，周邊五條公交線 路，配套齊全。 、交付后運(yùn)營已近3年，辦公氛圍已經(jīng)成熟。 、硬件配套優(yōu)于我項(xiàng)目。,價(jià)格確定方法：市場同類參照法,益興大廈價(jià)格 實(shí)施策略,價(jià)格確定方法：市場同類參照法,項(xiàng)目對(duì)面的財(cái)富大廈是距項(xiàng)目最近的同類型物業(yè)，銷售均價(jià)為8600元/平方米 目前此區(qū)域入住居民及企業(yè)較少，保守按年 5% 收益計(jì)算 租金約為8600元 5% 365天= 1.18元/天 財(cái)富大廈目前銷售情況不理想 按照此種算法：我項(xiàng)目租金2年內(nèi)均價(jià)1.2元/天,租金 定位 售價(jià)反算法,項(xiàng)目優(yōu)勢與不利因素,項(xiàng)目優(yōu)勢： 1、自身品牌進(jìn)駐 2、香港匯

7、豐銀行與漢庭全季四星酒店進(jìn)駐 3、地理位置與攜程隔湖相望， 項(xiàng)目不利因素 1、新的開發(fā)區(qū)所有硬性設(shè)施不到位，沒有形成一定規(guī)模商業(yè)圈 2、與星湖大道之間有國稅局大樓阻擋 3、附近寫字樓租賃情況不利，對(duì)項(xiàng)目招商工作有一定影響 4、新地段新樓盤，需要2-3年的培育期 5、附近寫字樓價(jià)位普遍在1.2元/平方/天,價(jià)格定位,綜合兩種租金定價(jià)法： 為加快招商速度，盡快形成辦公氛圍，建議一個(gè)出租周期為12-24個(gè)月，其中免租期3-6個(gè)月，物業(yè)管理費(fèi)3元/平方/月同時(shí)根據(jù)出租率，調(diào)整平均租金價(jià)格,根據(jù)測算及市場環(huán)境成熟，我項(xiàng)目租金2年內(nèi)均價(jià)預(yù)估可上調(diào)至1.2-1.5元/天！,大廈目前8-18標(biāo)準(zhǔn)層公共走道已經(jīng)

8、裝修好，辦公室內(nèi)部也基本裝修好，但未做隔斷。 通過實(shí)地考察及與工程部溝通 技術(shù)上可以實(shí)現(xiàn)最小一個(gè)門隔一間房。如圖 根據(jù)市場研究，制定如下樓層面積段區(qū)間：,價(jià)格制定,價(jià)格體系劃分 樓層劃分（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)） 具體實(shí)施可根據(jù)市場反饋！ 812層 1.11.2元 1315層 1.31.5元 1618層 1.61.8元 朝向劃分 朝北為標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 朝南加0.2元 超東加0.1元 超西減0.1元,江蘇益興集團(tuán),1、市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，具體的程序如下： 商圈分析市場定位業(yè)態(tài)定位寫字樓租賃 2、將擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步客戶需求，通過各種渠道接觸、了解符合條件的主要客戶，并掌握其拓展市場的計(jì)劃

9、，最后再確定中小客戶名單。 3、召開目標(biāo)客戶恰談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，恰談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。 4、視招商恰談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，必須采用每隔2-3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)，要重點(diǎn)對(duì)各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，制定合理的招商宣傳手冊(cè)。 5、對(duì)于特別重要的客戶最好能區(qū)別對(duì)待，有針對(duì)性的分析，為客戶量身訂做他所感興趣的市調(diào)資料。,招商程序,招商執(zhí)行,A 招商會(huì) 香港匯豐、漢庭全季項(xiàng)目簽約儀式 新聞發(fā)布會(huì)（總部遷入）,招商執(zhí)行,B、媒體（電視、報(bào)紙、雜志

10、、路牌）,招商執(zhí)行,招商廣告 大總部，大事業(yè) Boss 會(huì)客廳,招商廣告 匯豐、漢庭都來了，你還在等什么,招商廣告 大視野才有大成就，5A寫字樓即租即用，XXX即將開業(yè),信息散播及客戶積累,全面招商 事件營銷 主題營銷,商家裝修 經(jīng)營開業(yè),招商蓄勢期,（全面招商期）,招商沖刺期,2013.9.7漢庭及匯豐簽約儀式,C、行業(yè)協(xié)會(huì) 利用行業(yè)協(xié)會(huì)的好處在于，它不僅能提供一些潛在加盟者的資料，同時(shí)由于它獨(dú)特的角色而具有良好的可信度。 D、業(yè)內(nèi)人士介紹 業(yè)內(nèi)人士良好的關(guān)系網(wǎng)和其所在的立場，對(duì)招商幫助很大。,招商執(zhí)行,招商的跟進(jìn)工作 1、資料篩選 對(duì)資料進(jìn)行篩選。 2、聯(lián)絡(luò)約見 招商人員進(jìn)行約見，在招商工作結(jié)束前，最好不要更換招商人員。 3、雙方考察 互相考察對(duì)方的情況。 4、合同談判 關(guān)鍵階段，高層管理人員出面。需要的話，可以請(qǐng)律師出面。 5、合同簽訂 招商是企業(yè)的持續(xù)不斷的行為,招商執(zhí)行,